Magma Kinnisvara OÜ hagi Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotihalduri Oliver Ennoki ja PKM Grupp OÜ vastu nõude tunnustamiseks Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotimenetluses
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31. jaanuari 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Magma Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793), lepinguline esindaja vandeadvokaat Oksana Sobko Kostjad Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis, registrikood 10384639) pankrotihaldur Oliver Ennok ja PKM Grupp OÜ (registrikood 10945262), kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Sipari Kirjalik menetlus
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
1.Jätta muutmata Harju Maakohtu 31. jaanuari 2019. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-17-18305, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.
2.Jätta Magma Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
Jätta apellatsiooniastmes kantud menetluskulud Magma Kinnisvara OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Magma Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 6. detsembril 2017 Harju Maakohtule hagi Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotihalduri Oliver Ennoki (kostja I) ja PKM Grupp OÜ (kostja II) vastu nõude tunnustamiseks Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis, võlgnik) pankrotimenetluses. Hageja palus tunnustada nõuet 216 400,22 euro ulatuses (põhivõlg 104 154,76 eurot ja viivis 112 245,46 eurot). Hagiavalduse kohaselt kuulutas Harju Maakohus 14. juuni 2017. a määrusega välja võlgniku pankroti. Hageja esitas võlgniku pankrotimenetluses rendilepingu rikkumisest tuleneva nõude 216 400,22 eurot, mille tunnustamisele vaidlesid vastu kostjad. Hagiavalduse kohaselt on nõude tekkimise aluseks rendilepingu nr 002-2003 p 4.1.1, selle suulised täiendused ja
30.septembri 2013. a teade õiguste üleandmise kohta Aktsiaseltsi Magma jagunemislepingu järgi. Nõuet kinnitavad pankrotivõlgnikule esitatud arved.
1.oktoobril 2003 sõlmiti hageja õiguseellase Aktsiaseltsi Magma kui rendileandja ja võlgniku kui rentniku vahel rendileping nr 002-2003 (rendileping), millega rendileandja, kellele kuulus 40 % kinnisasjast asukohaga Puuvilla 19 (kinnisasi), andis võlgnikule 23 411,20 euro eest kuus viieks aastaks rendile kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruumid. Pärast rendilepingu lõppemist jätkas võlgnik ruumide rentimist ja varasem leping muutus võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 1 alusel tähtajatuks.
30.septembril 2013 jagunes Aktsiaselts Magma ja lepingu nr 239/05.03.2014 alusel anti rendilepingu täitmine üle hagejale. Alates 5. märtsist 2014 on rendileandjaks VÕS § 291 alusel hageja. Pooltel oli kokkulepe, mille kohaselt hageja andis võlgnikule üürile kinnisasja, välja arvatud Ain Leedu kasutuses olevad ruumid. Kui kokkulepe üüri suuruse kohta ei leia tõendamist, siis kinnisasja edasi üürijale pidi olema selge, et kinnisasja kasutus on tasuline. Hageja palus lähtuda mõistliku tasu suurusest 2853,2 eurot kuus. Alternatiivselt, kui kohus ei tuvasta üürilepingu tingimusi, tugines hageja sellele, et võlgnik sai kasu hageja kinnisasja edasirentimisest. Võlgniku osanike ja kinnisasja kaasomanike vahel oli kokkulepe rendilepingute sõlmimiseks, mida pikendati kaasomanike 27. jaanuari 2012. a otsuse alusel. Võlgnik jättis arved õigel ajal tasumata, mistõttu nõudis hageja võlgnikult ka rendilepingus nr 002-2003 kokkulepitud määras viivist. Kostjate vastuväited
2.Kostja I vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja I väitel on hagi alusetu, rendileping nr 002-2003 on sõlmitud 1. oktoobrist 2003 kuni
1.oktoobrini 2008, võlgniku pangakontost nähtuvalt maksti renditasu kuni 30. juunini 2009. Hageja esitas võlgnikule igas kuus 2853,02 euro suuruse arve. Hageja ei ole tõendanud, et alates jaanuarist 2015. a üüris ta võlgnikule õppehoonet nimetatud tingimustel. Kostjale I teadaolevalt lõppes rendileping 2015. a, kui allüürnikule osaühingule EHTE (kustutatud) nimetati ajutine pankrotihaldur, ning 2016. a asus hageja koolihoonet hosteliks ümber ehitama. Ei ole tõendatud, et rendileping nr 002-2003 muutus tähtajatuks ja läks kinnisasja 9/10 suuruse mõttelise osa võõrandamisel üle hagejale. Pärast rendilepingu lõppemist sõlmisid 1. oktoobril 2008 võlgnik ja kinnisasja kaasomanikud, sh Osva OÜ, rendilepingud tingimusel, kuni võlgnikul on allüürnik õppehoonele. Rendi tasumine Osva OÜ-le nähtub võlgniku konto väljavõtetest. Seega ei muutunud rendileping nr 002-2003 tähtajatuks ja ei ole ka eluliselt usutav, et rendilepingu täitmata jätmisel ligi kaks aastat jätkab rendileandja rentnikuga lepingut. Alates 2015. a kevadest on kinnistul asuv õppehoone hageja otseses valduses ning ta on sõlminud rendilepingu EHE Hostel OÜ-ga. Pankrotihaldurile ei ole võlgnik ega hageja esitanud uut rendilepingut. Hageja alternatiivne nõue ei ole tõendatud, kuivõrd õppehoone on alates 2015. a kevadest faktiliselt hageja enda kasutuses. 2 (9)
3.Kostja II palus jätta hagi rahuldamata. Kostja II väitel andis hageja rendilepinguga nr 0022003 võlgnikule rendile 40 % õppehoonest. Rendileping lõppes 30. septembril 2008. Selle lepinguga identsed lepingud ja proportsionaalselt sama tasu eest olid sõlmitud ka teiste kinnisasja kaasomanikega vastavalt kaasomandi osa suurusele. Nimetatud asjaolu on tõendatud tsiviilasjas nr 2-14-56908. Hageja renditasu nõude aluseks olevate arvete kohaselt on nõude sisuks „rent puuvilla 19, 90 %“ ning arve esitamise aluseks „õiguse ülekandmise teatis“. Seega ei saa rendileping olla aastatel 2015–2017 tekkinud renditasu või muu nõude aluseks. Kirjalikku lepingut on õigus muuta vaid kirjalikus vormis. See on välistatud ka seetõttu, et 1. oktoobril 2008 sõlmisid pooled uued rendilepingud, mille objektiks oli üksnes kinnisasjal asuv õppehoone. Õppehoone rendileping lõppes tähtaja saabumisega 2015. a kevadel, allüürnik osaühing EHTE (kustutatud) pankrotistus ning võlgnikul ei olnud enam õppehoonele üürnikku. 2015. a kevadel vabastas osaühing EHTE (kustutatud) ruumid ja võlgnik andis ruumide valduse hagejale üle. Võlgnik ei ole rendilepingu objekti mingil viisil kasutanud. Alates 2015. a kevadest otsisid hageja ja tema õiguseellane kinnisvaraportaalide vahendusel rentnikku ja 2016. a asus hageja ruume ümber ehitama hosteliks. Võlgnik tasus hagejale (õiguseellasele) 2014. a renti kokku 97 345,18 eurot. Seega on võlgnik teinud hagejale enam kui 100 000 euro eest ettemakseid, mis tuleb võlgnikule tagastada. Hagejal ja võlgnikul ei ole suulisi kokkuleppeid rendi ja selle maksetingimuste kohta. Hageja alternatiivne nõue ei ole asjakohane. On tõendamata, et võlgnik sai aastatel 2015–2017 väidetavat üüritulu 137 892,90 eurot. Võlgniku majandustegevus oli seotud vaid kinnistu haldamise ja parendamisega. Seega kõik kulutused, mida võlgnik on kandnud ja mis hageja enda seadusliku esindaja juhtimisel on viinud võlgniku pankrotistumiseni, on kantud kinnistu tõttu. Praegusel juhul ei ole tegemist ebaseadusliku valdusega asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1 mõttes. Võlgnik ei ole saanud hageja omandist mingit kasu. Viivisenõue on alusetu, kuna põhinõuet ei ole võimalik rahuldada. Hageja nõude ainuke eesmärk on pankrotimenetluses häälte saamine. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 31. jaanuari 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled maakohtus selle üle, kas 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017 oli hageja ja võlgniku vahel kehtiv lepinguline suhe ja kas võlgniku valduses oli kinnistul asuv õppehoone, millest ta teenis tulu. Nii rendilepingu nr 002-2003 p 2.1 kui ka 1. oktoobri 2008. a Osva OÜ-ga sõlmitud rendilepingu nr 003-2008 p 2.1 kohaselt olid lepingute objektiks kinnisasjal asuva õppehoone mitteeluruumid. Hageja esitas nõude rahalise suuruse kujunemise tõendamiseks nõudeavalduses esile toodud arved ja väitis, et need põhinevad rendilepingul. Maakohus tuvastas, et äriregistri andmetel ja asja materjalide kohaselt oli võlgniku likvideerija JT, kes on ka hageja juhatuse liige. Likvideerimisaruandest nähtuvalt otsustasid võlgniku osanikud ettevõtte likvideerida seisuga 20. jaanuar 2014. Hagi täpsustuse kohaselt väljastas hageja võlgnikule arveid e-posti aadressile XXX, kuid võlgnik jättis need tasumata. Maakohus luges tõendatuks, et 1. juunil 2016 andis osaühing EHTE (kustutatud) pankrotihaldur võlgnikule üle äriruumi üürilepingu nr 46-2013 alusel üüritud ruumide valduse. Kostja I leidis, et kuivõrd rendilepingu nr 003-2008 tähtaeg oli seotud osaühingu EHTE (kustutatud) kui õppehoone tegeliku kasutajaga, lõppes rendileping 1. juunil 2015 ja õppehoone oli sellest ajast alates hageja enda valduses. Osaühingu EHTE (kustutatud) pankrotihalduri teabe kohaselt kuulutati osaühingu EHTE (kustutatud) pankrot välja 2. septembril 2015 ning sisuliselt lõppesid lepingulised suhted pankroti väljakuulutamisega, sest kumbki pool ei nõudnud lepinguliste kohustuste täitmist. Pärast pankroti väljakuulutamist kasutati õppehoone ruume kokkuleppel ja tasuta osaühingu EHTE (kustutatud) vara hoiuks. Maakohtu hinnangul ei nähtu 3 (9)
Puuvilla 19 hoonetekompleksi kaasomanike 27. jaanuari 2012. a otsusest rendilepingu pikendamise otsust. Õige on ka kostjate seisukoht, et rendilepingu nr 002-2003 pikendamise otsus peaks kajastuma poolte tahteavaldustena sellesisulises kokkuleppes. Lepingu pikenemine ei ole tõendatud ka VÕS § 310 lg 1 alusel, kuivõrd faktiline rendilepingu tingimuste täitmine aastatel 2015–2017 ei ole tõendatud. Asjaolu, et rendileping nr 002-2003 ei muutunud tähtajatuks, kinnitab ka see, et 2008. aastal sõlmiti võlgniku ja kõigi kinnisasja kaasomanike vahel uued rendilepingud tähtajaga viis aastat. Kuivõrd üürnik osaühing EHTE (kustutatud) pankrotistus, lõppes rendileping nr 003-2008 tulenevalt selle p-st 2.1. Maakohtu hinnangul ei anna asjaolu, et võlgnik sai 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017 renditulu kokku 137 892,90 eurot alust pidada seda seadusliku aluseta kasu saamiseks AÕS § 85 lg 1 mõttes. Hagiavalduse asjaolude kohaselt sai võlgnik kasu hagejale kuuluva kinnisasja edasirentimisest ja teenuste edasimüümisest. Hagiavalduses kirjeldatud asjaolude kohaselt on võlgnik jätnud tasumata rendimakseid, elektrienergia arveid ja internetiteenuste eest 104 154,76 eurot. Maakohtu hinnangul ei ole nimetatud asjaolud tõendatud. Pankrotihalduri teabe kohaselt oli kinnisasja valdus pankrotimenetluse ajal osaühingul EHTE (kustutatud) ja võlgnikul. Seega ei ole esitatud ühtegi tõendit võimaliku allüüri tulude kohta. Samuti kasutati Puuvilla 19 vaidlusalust ruumi kokkuleppel osaühingu EHTE (kustutatud) vara tasuta hoidmiseks. Apellatsioonkaebus
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt viis maakohus asjas läbi puuduliku eelmenetluse. Maakohus jättis välja selgitamata asja lahendamise seisukohast olulised asjaolud ja neid kinnitavad tõendid, ei süvenenud kõikidesse asjas tähtsust omavatesse asjaoludesse, mis viis ebaõige lahendi tegemiseni. Samuti on maakohtu otsus olulises ulatuses põhjendamata. Maakohus jättis selgitamata kõik rendilepingu nr 002-2003 pikendamisega seotud asjaolud, ei pidanud vajalikuks põhjalikult analüüsida kõiki asjas esitatud tõendeid ning seetõttu leidis valesti, et lepingu pikendamine ei ole tõendatud. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et hagi ei kuulu rahuldamisele, sest tõendatud ei ole rendilepingu nr 002-2003 pikenemine, kuivõrd see lõppes tähtaja saabumisega. Kinnisasja kaasomanikud sõlmisid rendilepingud Puuvilla 19 õppehoone võlgnikule rendile andmiseks. Pärast rendilepingu tähtaja lõppemist jätkas võlgnik õppehoone kasutamist ja rendileping muutus tähtajatuks (VÕS § 310 lg 1 koosmõjus §-ga 339). Kinnisasja 9/10 suuruse mõttelise osa omandamisega läksid rendileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Rendisuhe hageja ja võlgniku vahel lõppes 11. augustil 2017 ülesütlemisavaldusega ja muud tõendatud ei ole. Võlgniku poolt õppehoone kasutamise jätkamist pärast 1. oktoobrit 2008 tõendavad: 1) võlgniku poolt rendiarvete maksmine pärast rendilepingu nr 002-2003 lõppemise tähtaega viie aasta vältel (pärast 2. oktoobrit 2008 kuni aprillini 2013); 2) Harju Maakohtu 6. veebruari 2017. a otsuse p-des 20, 22, 24–26 toodu (tsiviilasjas nr 2-14-56908); 3) 27. jaanuari 2012. a kaasomanike otsus; 4) teade õiguste üleandmise kohta; 5) üleandmis-vastuvõtuaktid ja 6) võlgniku 2015. a majandusaasta aruanne. Samuti võlgniku poolt 28. jaanuaril 2014 1521,61 euro tasumine, pärast mida muutusid üürimaksed kaootilisteks. Maakohus neid tõendeid ei analüüsinud ja hageja seisukohti ei hinnanud. Vaidlust ei saa olla, et võlgnik kasutas õppehoonet ka peale rendilepingu tähtaja lõppemist edasi, mistõttu see muutus tähtajatuks. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjad ei osanud selgitada, miks kostja II juhatuse liige Ain Leedu, kes oli varasemalt ka võlgniku juhatuse liige, lasi võlgnikul tasuda hagejale renti. 4 (9)
Kostja II nõustus rendilepingu kehtivusega kuni osaühingu EHTE (kustutatud) pankroti väljakuulutamiseni. Kostja II ei selgitanud, et kui õppehoone jäi osaühingu EHTE (kustutatud) valdusse, siis miks ei kuuluks üür tasumisele VÕS § 335 alusel. Ka osaühingu EHTE (kustutatud) poolt väidetava tasuta varakasutuse korral on hagejal õigus nõuda võlgnikult üüri VÕS § 335 järgi. Maakohus jättis välja selgitamata interneti-, elektri- ja soojusteenuse eest tasumisega seotud nõuded. Vaidlust ei ole, et hageja vahendas võlgnikule soojus- ja elektrienergiat ning internetiteenust, mille kohta on väljastatud arved. Internetiteenust müüs võlgnik edasi allüürnikule ja sai selle eest raha, kuid jättis hagejale tasumata. Nende nõuete osas peaks kohus kindlasti võtma seisukoha, hoolimata sellest, kas rendilepingut pikendati või mitte. Interneti-, elektri- ja soojusteenuse tasumise nõude õiguslik alus on VÕS § 208 lg 1 ja lg 3. Maakohus ei võtnud hageja alternatiivse nõude kohta põhjendatud seisukohta. Maakohus andis küll mingi ülevaate hageja alternatiivse nõude osas, kuid maakohtu põhjendustest ei tulene, miks nimetatud asjaolud ei leidnud tõendamist. Vastustajate seisukoht
6.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluse edasine käik
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. veebruari 2020. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja tunnustas hageja 148 357,04 euro suurust nõuet võlgniku pankrotimenetluses pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgus. Ringkonnakohus jättis maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest 32 % hageja ja 68 % solidaarselt kostjate kanda.
8.Kostjad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles ringkonnakohus hagi rahuldas ja jättis maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 68 % solidaarselt kostjate kanda. Kostjad palusid jätta jõusse maakohtu otsuse, millega maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda.
9.Riigikohus tühistas 21. oktoobri 2020. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu põhjenduste kohaselt peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel hindama kõiki poolte esitatud tõendeid ja väiteid, ning seejuures arvestama, et hagi rahuldamiseks peab hageja oma nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendama. Kui hageja oma väiteid nõude põhjendatuse kohta tõendada ei suuda, ei saa hagi rahuldada. Kui ringkonnakohus peaks leidma, et lepingulise suhte olemasolu ei ole praegusel juhul tõendatud, tuleb hinnata ka hageja alternatiivnõuet AÕS § 85 järgi.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
11.Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas hageja ja võlgniku vahel oli 1. jaanuarist 2015 kuni
31.maini 2017 kehtiv rendileping, mille alusel üüris võlgnik hagejalt kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruume.
12.Maakohus leidis, et poolte vahel ei olnud vaidlusalusel ajavahemikul kehtivat rendilepingut, mistõttu puudub hagejal alus nõuda võlgnikult lepinguliste kohustuste täitmist. Kolleegiumi hinnangul on iseenesest õige hageja väide, et maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust ning ei ole kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 võtnud otsuses selget 5 (9)
seisukohta hageja väidete kohta ega analüüsinud kõiki tõendeid. Kuid see ei anna alust kahelda maakohtu lõppjärelduse õigsuses, sest hageja esitatud asjaolud ja tõendid ei anna koosmõjus alust järeldada, et poolte vahel oli vaidlusalusel ajavahemikul kehtiv rendileping. Ringkonnakohus saab maakohtu menetluslikud rikkumised kõrvaldada, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.
13.Apellatsioonkaebuse etteheide maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise kohta on ringkonnakohtu hinnangul põhjendamatu. Kolleegium märgib, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 230 lg 1). Hageja suutmatus kehtivat rendilepingut tõendada ei tähenda, et maakohus oleks selgitamiskohustust rikkunud.
14.Hageja esitas kohtule nõude võlgniku pankrotimenetluses esitatud nõude 216 400,22 eurot (rendi ja kõrvalkulude võlg 104 154,76 eurot ning viivis 112 245,46 eurot) tunnustamiseks PankrS § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgus. Hageja poolt pankrotihaldurile esitatud nõudeavalduse kohaselt on nõude aluseks võlgnikuga 1. oktoobril 2003 sõlmitud rendileping nr 002-2003 ja selle suulised täiendused ning nõuet tõendavad 30. septembri 2013. a teatis hagejale rendileandja õiguste ülemineku kohta ja arved (kd I, tl 18-52 pöördel). Pooled ei vaidle, et rendilepingu nr 002-2003 sõlmimisel kuulus hageja õiguseellasele kinnisasja 2/5 suurune mõtteline osa. Alates 5. märtsist 2014 on rendileandjaks hageja, kuna ta omandas teistelt kaasomanikelt (v.a Ain Leedu, kellele kuulub 1/10 mõttelist osa kinnisasjast) kinnisasja mõttelised osad. Seega kuulub hagejale kinnisasja 9/10 suurune mõtteline osa, millel asub rendile antud õppehoone. Hageja väitel on võlgnik jätnud rendi ja kõrvalkulude tasumise kohustuse täitmata 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017.
14.1.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et tõendamata on rendilepingu nr 002-2003 pikenemine VÕS § 310 lg 1 alusel koosmõjus VÕS §-ga 341 ning rendileping lõppes tähtaja saabumisega. Kuna hageja leidis, et rendileping muutus tähtajatuks seetõttu, et võlgnik jätkas asja kasutamist, siis tuli hagejal tõendada, et pärast tähtaja möödumist jätkas võlgnik asja kasutamist.
14.2.Pooled tuginevad sellele, et rendileping nr 002-2003 puudutas üksnes õppehoonet. Kostja I väidab, et võlgniku tegevuseks oli ruumide üürile andmine kinnisasjal asuva hoonete kompleksis, millele on viidatud ajutise pankrotihalduri aruandes (kd I, tl 153 pöördel). Hageja tugineb samale asjaolule, avaldades 6. septembril 2018 toimunud maakohtu istungil ja kohtukõne teesides, et rendileping oli õppehoone kohta, kuid kogu kinnisasi oli võlgniku valduses (kd II, tl 102 pöördel, 137). Samuti oli võlgniku likvideerimise vahearuandes viidatud sellele, et võlgnik tegeles kinnisasjal asuva hoonete kompleksi haldamisega (kd I, tl 235). Pooled ei ole tuginenud sellele, et võlgniku ainsaks äritegevuseks oleks olnud õppehoone üürile andmine. Seega tuleb võlgniku äritegevuse hindamisel lähtuda poolte esitatud asjaoludest, mille kohaselt ei olnud võlgniku äritegevuseks vaid õppehoone üürile andmine.
14.3.Maakohus on õigesti tuginenud tõenditele, mis lükkavad hageja väited rendilepingu nr 002-2003 pikenemise kohta ümber. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole hinnanud hageja väiteid tõendavaid tõendeid. Ringkonnakohus saab selle rikkumise kõrvaldada. Kuigi maakohus ei ole kõiki tõendeid hinnanud, vaid on otsuse p-s 25 üldsõnaliselt viidanud, et otsuses hindamata tõendid ei oma asja lahendamiselt tähtsust, ei anna hageja esitatud asjaolud ega tõendid alust järeldada, et võlgnik jätkas rendilepingu nr 002-2003 alusel õppehoone kasutamist, mis tõi endaga kaasa viidatud rendilepingu tähtajatuks muutumise. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et Puuvilla 19 hoonete kompleksi kaasomanike
27.jaanuari 2012. a otsus ei tõenda rendilepingu nr 002-2003 pikendamist, sest p 5 sellist otsust ei kajasta (kd I, tl 197). Kostjad on tõendanud väidet, et rendileping nr 002-2003 lõppes tähtaja saabumisega, sest võlgniku ja teiste kaasomanike vahel sõlmiti õppehoone osas 2008. aastal uued rendilepingud tähtajaga viis aastat. Kinnisasja kaasomaniku Osva OÜ ja võlgniku vahel sõlmiti 1. oktoobril 2008 rendileping nr 003-2008 kinnistul asuva õppehoone 20 % mõttelise 6 (9)
osa kasutamiseks tähtajaga viis aastat või kuni võlgnikul on õppehoonele (F-korpus) rentnik (kd I, tl 78-79). Nimetatud rendilepingu alusel tehti ka makseid (kd I, tl 99-104). Harju Maakohtu 6. veebruari 2017. a otsuse tsiviilasjas nr 2-14-56908 p-st 24 tuleneb, et 1. oktoobri 2013 rendileping nr 001-2003 ja 1. oktoobri 2008. a rendileping nr 003-2008 näitavad, et võlgnikul oli kokkulepe rendilepingute sõlmimiseks kõikide kaasomanikega samas summas vastavalt osaluse suurusele ning rendilepingu esemeks oli õppehoone (kd I, tl 146 pöördel).
14.4.Ka teised tõendid, mille hindamata jätmist hageja maakohtule ette heidab, ei tõenda VÕS § 310 lg 1 kohaldamise eeldust. Teade õiguste üleandmise kohta, üleandmisvastuvõtuaktid, võlgniku 2015. a majandusaasta aruanne (kd I, tl 21, 219, 221 ja pöördel, tl 234239) ei lükka ümber asjas tõendamist leidnud asjaolu, et võlgnik kasutas õppehoonet 2008. aastal sõlmitud rendilepingute alusel. Hageja esitatud arved ja võlgniku pangakonto väljavõte ei tõenda rendilepingu nr 002-2003 faktilist täitmist vaidlusalusel perioodil, s.o 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017, sest need dokumendid kajastavad andmeid 2009. a kohta (kd I, tl 201-218 pöördel). Üksnes arvete esitamine vaidlusaluse perioodi osas ei tekita võlgnikule kohustusi (kd I, tl 22-52 pöördel). Hageja esitatud väited ja tõendid ei haaku asjas tuvastatud asjaoludega. Hageja arvetel on kajastatud „Rent-Puuvilla tn 19, 90 %“, ehk hageja nõuab renti 2853,02 eurot (käibemaksuta) kinnistul asuva õppehoone 90 % suuruse mõttelise osa rentimisest. Rendilepinguga nr 0022003 renditi välja õppehoone 40 % suurust mõttelist osa rendi 1268,01 euro (käibemaksuta) eest, kuid hagis nõutakse renti õppehoone 90 % suuruse mõttelise osa rentimise eest. Ka hageja ühepoolselt koostatud rendilepingu ülesütlemisavaldus, mis ei haaku teiste asjas tuvastatud asjaoludega, ei tõenda rendilepingu nr 003-2008 lõppemist 11. augustil 2017 (kd II, tl 97-98).
14.5.Apellatsioonkaebuse p-s 11 väidab hageja, et kostja I on 5. veebruari 2018. a menetlusdokumendi p-s 2.3.2 kinnitanud rendimaksete tasumist. Kolleegiumi hinnangul tõlgendab hageja kostja I esitatud väiteid meelevaldselt. Kostja I põhiline väide on, et rendileping nr 002-2003 on sõlmitud tähtajaga kuni 1. oktoober 2008 ning võlgniku pangakontodelt ei nähtu, et pärast kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse hagejale üleminekut oleks võlgnik tasunud hagejale rendilepingus nr 002-2003 kokkulepitud renti (vt 5. veebruari 2018. a menetlusdokumendi p 2.3.3; kd I, tl 72 pöördel). Seega ei ole kostja I nn kaootilisi makseid seostanud rendilepingu nr 002-2003 täitmisega.
14.6.Eeltoodust saab järeldada, et võlgnik kasutas kinnisasjal asuvat õppehoonet 2008. aastal kaasomanikega sõlmitud rendilepingute alusel ning rendileping nr 002-2003 lõppes p 2.1 järgi tähtaja saabumisega. Rendileping nr 002-2003 ei saa olla hageja nõude aluseks, sest võlgnikul ei saanud olla ühe rendieseme kohta erineva sisu, õiguste ja kohustustega (tähtajatuid ja tähtajalisi) lepinguid.
15.Hageja nõude alternatiivne alus on AÕS § 85 lg 1, mille alusel nõuab hageja võlgnikult vaidlusalusel perioodil saadud renditasu 137 892,90 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, kuid peab vajalikuks seda täpsustada ja jätta maakohtu otsuse põhjenduse pdest 23 ja 24 välja viited väite põhistamisele (TsMS § 235) ning tõendi asjakohasusele (TsMS § 238).
15.1.AÕS § 85 kohaldamise eelduseks on valdaja ebaseaduslik valdus, mille ajal saab valdaja asjast kasu. Kuna kostjad vaidlesid hageja nõudele vastu, siis tuli hagejal nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 järgi tõendada ja mitte põhistada.
15.2.Hageja on 6. novembri 2020. a menetlusdokumendis täpsustanud, et kui kohus ei tuvasta rendilepingu olemasolu, siis sai võlgnik kasu nii kinnisasjal asuva õppehoone kui ka muude hoonete üürimisest ning hageja õiguseellase teenuste edasimüümisest. Rendilepingu nr 003-2008 p 2.1 järgi anti õppehoone rendile viieks aastaks või kuni võlgnikul on õppehoonele rentnik. Nagu ringkonnakohus eelnevalt tuvastas, siis ühesuguste tingimustega rendilepingud olid 2008. aastal sõlmitud kõikide kinnisasja kaasomanikega. Kostjad on menetluses läbivalt väitnud, et õppehoone osas lõppes rendileping nr 003-2008 2015. a kevadel, 7 (9)
kui võlgnikul polnud enam õppehoonele üürnikku. Kostja II on väite tõendamiseks esitanud kinnisvaraportaali kuulutuse (10. aprill 2015), millest nähtuvalt otsiti õppehoonele uut üürniku (kd I, tl 161-162). Asjaolu, et õppehoone oli 1. juunil 2015 tühi, nähtub ka hageja juhatuse liikme koostatud ja tsiviilasjas nr 2-17-18308 esitatud kinnisasja kasutuse tabelist (kd II, tl 122123). Nimetatud tabelis on vaba pinnana märgitud õppehoone (koolimaja 1300,1 m2 F-korpus).
15.3.Õppehoone allüürnik, kellel oli kogu õppehoone valdus, oli 30. augustil 2013 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 46-2013 alusel osaühing EHTE (kustutatud) (kd II, tl 81-82 pöördel; tl 127, p 2.5.3; tl 127 pöördel, p h). Õppehoone valdamist osaühingu EHTE (kustutatud) poolt tõendab ka Harju Maakohtu 6. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-56908 (kd I, tl 137152 pöördel; p 25). Osaühingu EHTE (kustutatud) pankrot kuulutati välja 2. septembril 2015 ning kumbki lepingupool ei nõudnud pärast seda lepinguliste kohustuste täitmist. Pärast pankroti välja kuulutamist kasutati ruume kokkuleppel ja tasuta vara hoidmiseks (kd II, tl 127, p-d 2.5.7, 2.5.8; tl 127 pöördel, p 1.9). Osaühingu EHTE (kustutatud) pankrotimenetluses esitatud nõudeavaldusest nähtuvalt on võlgnik nõudnud osaühingult EHTE (kustutatud) üüri kuni maini 2015. a (kd II, tl 79). Kuigi õppehoone ruumide valduse võlgnikule üleandmise kohta on koostatud akt 1. juunil 2016 (kd I, tl 220), on asjas tõendamist leidnud, et õppehoone oli tühi ja selle valdus oli hagejal 2015. a kevadest. Muude kinnistul asuvate hoonete kohta sõlmitud lepingud (Osaühinguga Induserv ja Osaühinguga Esadon Grupp) ja nendest saadav tulu ei tõendada võlgniku valdust õppehoonele.
15.4.Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtu seisukohaga, et hageja ei ole tõendanud, et võlgnikul oli vaidlusalusel perioodil õppehoone ebaseaduslik valdus ja et ta sai õppehoone üürimisest tulu. Tulu saamist ei tõenda võlgniku 2015. a majandusaasta aruanne (kd I, tl 234-239), sest ainuüksi selles märgitud renditulu saamine 137 892,90 eurot ei tõenda hageja alternatiivse nõude eeldusi, s.o seadusliku aluseta kasu saamine.
16.Hageja leiab, et vaatamata üürilepingu kehtivusele on tal õigus nõuda võlgnikult tasu osutatud teenuste eest (internet, elekter ja küte). Selles osas täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. Kõrvalkulude nõude suurust ei ole hageja eraldi välja toonud. Maakohus on hagejale 24. aprilli 2018. a istungil selgitanud, et välja tuleb tuua hagi faktilised asjaolud, et oleks näha hagetava summa kujunemine (kd II, tl 2). Kolleegium märgib, et kohus ei pea ise esitatud tõenditest asjaolusid otsima, vaid pool peab kohtule viitama, millistele asjaoludele ja tõenditele ta tugineb.
16.1.Ringkonnakohus võtab aluseks hageja poolt välja toodud asjaolud ja võlgniku pankrotiavalduses esitatud nõudeavalduse (kd I, tl 18-19). Kuna hageja tugineb õppehoone kasutamise osas sõlmitud rendilepingule nr 002-2003, siis on ka osutatud teenused seotud selle hoonega. Hageja nõude eelduseks on kas leping (VÕS § 292 lg 1 või § 208 lg 3) või on lepinguvälisest võlasuhtest tulenevalt hagejal õigus nõuda võlgnikult tasu tarbitud teenuste eest. Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja tõendanud kokkulepet, millega võlgnik oleks võtnud kohustuse hagejale teenuste eest tasuda. Rendilepingu puhul eeldab kõrvalkulude nõudmine kokkulepet VÕS § 292 lg 1 järgi koosmõjus VÕS §-ga 341. Interneti, energia ja soojuse müügi kokkulepet ei tõenda võlgniku likvideerimisaruanne, kus tegevusaruandes on üldsõnaliselt märgitud, et „müügitulust moodustas 60 % renditulu ja 40 % kommunaalteenuste müük rentnikele“ (kd I, tl 122-128). Tegevusaruandes välja toodud müügitulu 1. jaanuarist 2013 kuni
20.jaanuarini 2014 ei tõenda väidetava kokkuleppe tingimusi ega hageja poolt võlgnikule müüdud interneti, energia ja soojuse müügi koguseid 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017. Eeltoodud asjaolusid ei tõenda ka hageja poolt ühepoolselt koostatud arved (kd I, tl 22-52 pöördel).
16.2.Hageja esitas võlgnikuga 3. novembril 2014 sõlmitud soojusenergia ostu-müügilepingu ja arved soojusenergia müügi eest (kd I, tl 29-31 pöördel, tl 33, tl 222). Kostja II on esitanud tõendi, millest nähtuvalt köetakse hooneid, sh õppehoonet, gaasiga (kd I, tl 167 pöördel). Kolleegiumi arvates ei ole hageja esile toonud ega tõendanud, millises koguses sellel ajal 8 (9)
võlgnikule soojusenergiat müüdi. See ei ole tuletatav hageja esitatud soojusmõõtja pildist ega vihikulehtede koopiatest (kd I, tl 232-233). Internetiteenuse osutamise kohta pole hageja esitanud ühtegi tõendit. Võrgulepingute pooleks võlgnik ei olnud (kd II, tl 39-40 pöördel). Asjaolu, et hageja on internetiteenust ostnud ja elektri eest tasunud, ei anna alust järeldada, et hageja poolt võlgnikule esitatud arvetele märgitud kogustes on teenuseid võlgnikule edasi müüdud.
16.3.Hageja ei saa esitada nõudeid ka lepinguvälisest võlasuhtest tulenevalt, sest asjas on tuvastatud, et vaidlusalusel perioodil ei olnud võlgnikul õppehoone valdust, mistõttu ei saanud ta ka teenuseid tarbida.
17.Kuna põhinõue jääb rahuldamata, siis ei saa hageja nõuda võlgnikult ka põhinõudest arvestatud viivist. Hageja nõue jääb võlgniku pankrotimenetluses täies ulatuses tunnustamata.
18.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta. Menetluskulude jaotus
19.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Poolte põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
20.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.