Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2-14-56908 alusel sissenõutav viivis ei tohi ületada resolutsiooni 2. punktis märgitud põhinõude summat 6416,39 eurot.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

2-14-56908 24.04.2013 sõlmisid rendileandja ja hageja nõude loovutamise lepingu ning 15.01.2014 nõude loovutamise lepingu lisa nr 1, millega täpsustati loovutatud nõude summat. Nõude loovutamise lepingu ning selle lisa kohaselt loovutas rendileandja hagejale rendilepingust tuleneva olemasoleva renditulu nõude kostja vastu seisuga 31.03.2013 summas 7850 eurot ning kõik XXXX, Tallinn kinnistuga seoses tulevikus tekkivad rahalised nõuded. Rendileandja teavitas 24.04.2013 kostjat kirjalikult, et on loovutanud rendilepingust tuleneva olemasoleva nõude ning kõik XXXX(registriosa nr XXXX) kinnistu omandist tulenevad tulevikus tekkivad rahalised nõuded kostja vastu hagejale. Rendileandja ja hageja on andnud kostjale kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldanud selle korrapärasest majandamisest saadavat üüritulu. Kostjal on kogu rendilepingu kehtivuse perioodil olnud rendilepingu esemeks olevas õppehoones üürnik ning kostja on saanud rendilepingu eseme üürile andmiselt korrapäraselt tulu. Kostja on lepingut rikkunud, jättes nõuetekohaselt täitmata rendilepingu p-st 4.1.1. ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 339 lg-st 1 tuleneva renditasu maksmise kohustuse. Hageja on esitanud kostjale nõude summas 7850 eurot, mille maksetähtpäev oli 15.05.2013 ning alates 2013 maikuust igakuiselt renditasu nõudeid vastavalt lepingule summas 380,40 eurot kuus. 17.01.2014 täitis kostja osaliselt rendilepingust tuleneva kohustuse, tasudes hageja arvelduskontole ühekordse maksena 4993,31 eurot. Hageja teavitas 27.01.2014 kostjat kohustuse määramisest vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 ning nõude jäägist, mille kohaselt luges hageja 17.01.2014 laekunud 4993,31 euroga tasutuks: seisuga 17.01.2014 kogunenud viivise summas 4836,99 eurot, põhivõla summas 156,32 eurot ning vähendas kostja initsiatiivil põhinõuet tasaarvestuse teel summas 624,70 eurot. Hageja on arvestanud tähtajaks tasumata renditasudelt VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 kohaselt viivist 0,2 % päevas, mis on kostjale soodsam tingimus kui hagejal on rendilepingu p

2-14-56908 omanikku, kes omasid samades proportsioonides kostja osalust. Aastal 2003 otsustasid kaasomanikud (kes olid ühtlasi ka kostja osanikud), anda kinnistu haldamine osas, mida omanikud omatarbeks ei vaja, üle kostjale tingimusel, et kostja tasub omanikele igakuiselt minimaalse fikseeritud renditasu. Rendilepingud kõigi kaasomanikega sõlmiti samadel tingimustel aastal 2003. Rendilepingute esemeks oli kokkuleppel vaid koolihoone. Lepinguid on vahepeal korduvalt uuendatud (lepingute pikendamine), kuid sisu ning fikseeritud renditasu omanikele on jäänud samaks. Kostja müügitulu renditud XXXX, Tallinn kinnistu ruumide üürileandmisest on aastas ligikaudu 136 000 eurot. Kostja väitel tõsteti üüri tariife aastal 2013, seega on kostja üüritulu (XXXXOÜ ning rendileandjale kuuluvalt kinnistult) kuus enam kui 13 000 eurot, sh koolihoonelt 5483,83 eurot. Rendilepingute sõlmimise eesmärgiks oli kostjale üüritulu kui asja vilja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 2 mõttes võimaldamine. Kostja on katkematult vastavat õigust kasutanud. Rendilepingu ese on olnud aastaid sama kliendi valduses, mistõttu on asjakohatu kostja viide, et hoone valdust pole üle antud. Lähtuvalt rendilepingu sõlmimise eesmärgist on asjakohatu ka kostja viide nagu oleks lepingu ese antud allüürile rendileandja nõusolekuta. Kostja poolelt allkirjastas koolihoone üürnikuga üürilepingud kostja tegevjuht XXXX isiklikult. Õige on kostja väide, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe alusel. Kogu kinnistu kasutusõiguse üle andmine kolmandale isikule on oluline küsimus, mis eeldab kõigi kaasomanike (mitte häälteenamuse) otsust. Vastupidiselt kostja tõlgendusele näitab nimetatud säte, et rendilepingu sõlmimine oli kokku lepitud, üle on antud tervik, mitte üks mõtteline osa. Kui puuduks kaasomanike kokkulepe, ei oleks saanud kostjaga rendilepinguid sõlmida ka teised kaasomanikud, mistõttu puuduks kostjal igasugune õigus lepingueset kasutada – omandada selle korrapäraselt kasutamiselt saadavat vilja. Arusaamatul põhjusel leiab aga kostja, et XXXX, Tallinn kinnistu on talle üle antud kaasomanike kokkuleppel 90% ulatuses ning ülejäänud osas on tal õigus kinnistut kasutada enamuse otsuse alusel. Selline tõlgendus on seadusega vastuolus ning rikub ühe kaasomaniku omandiõigust. Kostja on kohtule esitanud teadlikult ebaõigeid ja eksitavaid andmeid renditasude tasumise ning arvestuse kohta. Viidates „varasematele“ majandusaasta aruannetele, on kostja lisanud sama perioodi, mitte varasemad aruanded. Rendileandja on võrdselt teiste kaasomanikega saanud renditasu aastatel 2003-2010, mis nähtub kostja varasematest majandusaasta aruannetest ning kostja raamatupidamiskirje „kaubakulu rent“ väljavõttest. Viidatud väljavõttest nähtub, et rendileandja ja XXXX kaasomandi osalt kajastus kostja raamatupidamises renditasu nõue kuni 10.05.2010. Renditasu saajaks oli õigustatud isik OÜ XXXX. Teised rendileandjad said renditasu edasi ning kostja praeguse juhatuse liikmega seotud ettevõtted saavad tänaseni. Aastatel 2010-2013 ei kajastunud kostja raamatupidamises kahe kaasomaniku renditasu nõuet, kuna viimased ei esitanud vastavaid nõudeid. Nimetatud fakti on kinnitanud ka kostja juhatuse liige XXXX teise, sama perioodi eest, arveid mitteesitanud rendileandja nõude kinnitamisega (enda kasuks). Arusaamatu on kostja väide, et rendilepingu puudumisel ei oleks omanikul tulule õigust ning selline õigus kuuluks ilma õigusliku ja tehingulise aluseta kostjale. Kostja ei ole rendilepingu eseme omanik, kui puuduks vastav leping, ei omaks viimane ka mingit õigust üüritulule. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti ning seda tulu ei või AÕS § 72 lg 2 kohaselt kaasomaniku nõusolekuta vähendada. Seega tuleks rendilepingu tühisuse korral kostjal hagejale välja anda rendilepingu esemelt igakuiselt saadud üüritulu. Vastavalt kokkuleppele oli kostjal õigus osas, mida omanik omatarbeks ei vaja, kasutada XXXX,

2-14-56908 Tallinn kinnistut üüritulu teenimiseks tingimusel, et rendileandjale makstakse igakuiselt fikseeritud ulatuses renti. Kui rendileping oleks tühine ja kostja sellest teadis, oleks tühine ka eelnimetatud kokkulepe ning kostja peaks hagejale välja andma kogu kinnistu arvelt teenitud tulu (VÕS § 1028 ja § 1032). Majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul eeldatakse, et need on tasulised (VÕS § 28 lg 1). Kui kostja väidab, et alates 2010. a on rendileandja lõpetanud rendilepingu ning sõlminud kostjaga tasuta kasutamise lepingu, peab kostja oma väidet tõendama. Arusaamatu on ka kostja viide asjaolule, et rendilepingu on nii rendileandja kui rentnikuna allkirjastanud XXXX. XXXX oli kuni mai 2013 kostja tegevjuht, kes allkirjastas kõik lepingud, sh koolihoone üürniku ja teiste kaasomanikega. Ka teised kaasomanikud või nende esindajad olid kostja juhatuse liikmed, mistõttu on asjakohatu kostja viide äriseadustiku (ÄS) § 168 lg 1 p-le 10. Kostja osanikud otsustasid juba aastal 2003 kõikide juhatuse liikmetega seotud kaasomanikega rendilepingud sõlmida. Seega allkirjastasid kõik kostja neli juhatuse liiget rendilepingud rendileandjate või nende seaduslike esindajatena ning kostja poolelt allkirjastas lepingud ettevõtte juhatuse liikmest tegevjuht. Kui vastav otsus oleks puudunud, ei oleks saanud sõlmida ühtegi rendilepingut ning kostjal puuduks õiguslik alus rendilepingu esemelt tulu teenida. Pahatahtlik, otsitud ja paljasõnaline on kostja väide, justkui olnuks kostja raamatupidamises säilinud kõik praeguse juhatuse liikme XXXX ettevõtete kasuks sõlmitud rendilepingud ning XXXX sõlmitud lepingut mitte. Rendileping anti praegusele juhatuse liikmele 10.06.2013 koos kogu ettevõtte dokumentatsiooniga. Absurdne on väide, et just vaidluse all olev leping oli kostja raamatupidamises puudu. Arvestades asjaolu, et rendilepingud on omanikega sõlmitud ning kehtinud rohkem kui 10 aastat, kostja on lepingu esemelt tulu teeninud, kostja on rendileandjale renditasu kuni aastani 2010 maksnud ning teistele kaasomanikele on renditasu makstud ka edaspidi, ei saa kostja väita, et ei olnud lepingu olemasolust teadlik. Kostja ei ole XXXX, Tallinn kaasomanik, mistõttu ei pidanudki ta kaasomanike kokkulepet allkirjastama, olenemata sellest, et tasaarvestus teostati kostja initsiatiivil. Teostatud tööde ning tasaarvestuse kokkuleppe fakti on kinnitanud kostja juhatuse liige XXXX AS XXXX ja XXXX vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingu p-s 1.3. Kostja on rendilepingu eset alates 2003. a katkematult tulu teenimiseks kasutanud ning kasutab ka käesoleval hetkel ning täitnud teisi samadel alustel, sama eseme suhtes sõlmitud lepinguid. Kuna kostja jätkas pärast varasemate rendilepingute tähtaja möödumist asja kasutamist, oleks ka ilma vaidlusaluse rendilepinguta muutunud varasem leping seaduse alusel tähtajatuks (VÕS § 310 lg 1). Lisaks olnuks leping, tulenevalt poolte vahelisest pikaajalisest praktikast ning kostja (rendilepingu esemelt jätkuvalt tulu teenimine ning teiste samadel alustel sõlmitud lepingute täitmine) ja hageja (kostjale üüritulu saamise võimaldamine) väljendatud tahteavaldusest, loetud sõlmituks samadel tingimustel ka VÕS § 9 lg 2 teise lause, VÕS § 20, TsÜS § 68 lg-te 3 ja 4 ning TsÜS § 75 lg 1 alusel. Arusaamatu on kostja viide VÕS §-le 178, mis käsitleb kohustustega ühinemist, mitte nõude loovutamist. Lisaks jäävad arusaamatuks kostja käsitletud õigused, mida hageja väidetavalt pidanuks XXXX üle andma. Kui kostja viitas ekslikult kohustustega ühinemisele ning mõtles tegelikult nõude loovutamist, on kostja oma vastuses ise selgitanud, et VÕS § 164 lg 1 kohaselt ei ole nõude loovutamiseks võlgniku nõusolekut tarvis. Kostja on 17.01.2014 osalise tasumisega nõuet tunnustanud. TsÜS § 158 lg 2 kohaselt on osaline tasumine üks nõude tunnustamise viisidest. Rendilepingust tuleneva loovutatud nõude tunnustamist tõendab ka kostja raamatupidaja XXXX 21.01.2014 hageja e-mailile saadetud esialgne likvideerimisaruanne koos märkustega. Lisaks on kostja kinnitanud teise

2-14-56908 kaasomaniku renditasu nõuet, kes samadel alustel perioodil juuni 2010 kuni veebruar 2013 renditasu nõuet ei esitanud. Kostja poolt maksekorraldusse umbmäärase selgituse „arveldused“ märkimine on pahatahtlik ja eksitav. Kostja väide, nagu oleks 17.01.2014 teostatud ülekandega tasutud mõnel muul alusel, on paljasõnaline ja tõendamata. Eelnimetatud põhjendustel on arusaamatu kostja väide nagu oleks rendileping fiktiivne või võltsitud dokument. Hageja viivisearvestus ei hõlma perioodi, mil kostjal oli õigus maksmisega viivitada. Hagiavalduse lisa 9 veerus „viivisearvestuse algus“ nähtub viivisearvestuse aluseks võetud perioodi alguskuupäev, mis ei hõlma ajavahemikku, mil kostjal oli õigus maksmisega viivitada. Hageja palub jätta aegumise kohaldamata. Nõude loovutamise lepingu hetkel olemasolev nõue summas 7850 eurot muutus sissenõutavaks nõude esitamisel, selle tasumiseks antud tähtaja saabumisel 15.05.2013 ning katkes 17.01.2014 osalise tasumisega TsÜS 158 lg 1 ja 2 alusel. Nimetatud hetkest algas ka nõude aegumine (TsÜS § 147 lg 1). Rendilepingust tulenev igakuine rendi tasumise kohustus on korduv kohustus, mistõttu kohaldub alates 30.04.2013 esitatud üksikute renditasunõuete aegumisele TsÜS § 154. Seega ei ole hageja nõue aegunud. Ka juhul kui kohus leiab, et kõik rendilepingust tulenevad nõuded aeguvad TsÜS § 154 kohaselt kalendriaasta lõppemisest, mille eest renditasu arvestati, on aegumist võimalik kohaldada vaid kuni 31.12.2010 tekkinud nõuetele.

2-14-56908 XXXX, Tallinn kinnistu haldamine ja üürile andmine oli ka ainsaks eesmärgiks kostja asutamisel. Rendileping sõlmiti proportsionaalselt sama tasu eest kõikide kaasomanikega, kes on ühtlasi ka kostja osanikud. Renditasu on kokkuleppel olnud üle 10 aasta muutumatu suurusega. Renditasu on makstud kaasomanikele igakuiste maksetena. Renditasu suurus ei ületa turuhinda. Seega on XXXXTallinn kinnistu haldamine, rendile võtmine ja üürile andmine kostja igapäevane majandustegevus ning rendileping on sõlmitud turuhinna alusel, kostja igapäevase majandustegevuse raames. Lisaks sellele, et rendileping oli sõlmitud kostja igapäevase majandustegevuse raames, oli koolihoone rendile andmine kostja osanike (XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanike) ühine otsus, mida tõendavad järgnevad asjaolud. Rendileping on kehtiv olnud juba üle 10 aasta. Kostja on teeninud rendilepingu esemeks oleva koolihoone üürile andmisest tulu. Aastatel 2003-2010 on hageja õiguseellane võrdselt teiste kaasomanikega renditasu saanud ning praeguse juhatuse liikmega seotud ettevõtted (teine kaasomanik ja kostja osanik) on saanud tänaseni. Kostja pole koolihoonet tagastanud, mis omakorda tõendab rendilepingu samadel tingimustel pikendamist (VÕS § 310 lg 1). Kostja osanikud on iga-aastaselt kinnitanud kostja majandusaasta aruandeid, millelt nähtub mh rendikulu, kostja põhitegevus ning fakt, et kostja koolihoonet valdas ja XXXX koolile üürile andis. Kostja majandusaasta aruandeid on iga-aastaselt kontrollinud ka kostja osaniku AS XXXX audiitor XXXX. Kostja esindaja (kes oli nii osanik AS XXXX kui ka kostja juhatuse liige) on osanike ja kaasomanike otsust, rendisuhte olemasolu, renditasu saamise õigust ja renditasu suurust kinnitanud. Viidatud dokumendi alusel on kostja AS-ile XXXX renditasu välja maksnud. Seejuures oli tegemist teise kaasomaniku samadel alustel ja samas summas tekkinud rendinõudega. Kostja on ringkonnakohtu istungil kinnitanud, et „Kostja valduses on kogu maja, aga selle aluseks on kaasomanikevaheline kokkulepe /.../ Kokkulepe sõlmiti /.../“. Nagu ringkonnakohus istungil ka viitas, on nimetatud „kokkulepe“ võlaõiguslikus mõttes leping, rendileping. Kõik XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanikud on kostja asutamise hetkest alates olnud ka kostja osanikud, mis tähendab, et kaasomanike otsused ja kokkulepped olid ühtlasi ka kostja osanike otsused ja kokkulepped. Seega on kostja kinnitanud (asjaolu omaksvõtnud) osanike sellekohase otsuse olemasolu või heakskiitu. Kostja on 17.01.2014 osalise tasumisega renditasu nõuet ja selle üleminekut hagejale tunnustanud. Loovutatud renditasu nõuet kontrollis ja kinnitas enne väljamakse tegemist osanik AS XXXX audiitor. Osaline tasumine on TsÜS § 158 lg 2 kohaselt üks nõude tunnustamise viis. Kostja väide, nagu ei oleks 17.01.2014 ülekandel seost rendilepinguga, on pahatahtlik, paljasõnaline ning tõendamata. Tulenevalt VÕS § 28 lg-st 1 ja VÕS §-st 339 eeldatakse, et majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud rendileping on tasuline, vastupidine kokkulepe poolte vahel puudus. Kostja pole tõendanud tasuta kasutamise või muu lepingu olemasolu, mille alusel ta enda arvates koolihoonet haldas ja allüürile andis. Kostja osanikud ja XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanikud on alates kostja asutamisest tegutsenud ühiselt ja kooskõlastatult kinnistu majandamisel kui aastani 2013, mil kostjal oli neli osanikku, kes olid ühtlasi kinnistu kaasomanikud samades proportsioonides 40%, 40%, 10% ja 10%. Alates 2013 maikuust, mil AS XXXX omandas kostja enamusosaluse (90%) ja suurema mõttelise osa kinnistust (90%), otsustas AS XXXX, kasutades pahatahtlikult ära enda kontrolli all olevat kostja juhtimist ja häälteenemust nii kostja osanike kui kaasomanike koosolekutel, vähemusosaniku ja -kaasomaniku õigusi õigusvastaselt eirata, millest on tingitud ka käesolev vaidlus. Nii on kostja AS XXXX juhatuse otsuse alusel keeldunud rendilepingust tuleneva tasu maksmast vaid kolmandast isikust kaasomanikule ja keeldub kolmandast isikust osanikule väljastamast igasugust teavet kostja majandustegevuse kohta (ÄS § 166 lg 1), sh ei ole kostja praegune juhatuse liige esitanud osanikele kinnitamiseks majandusaasta aruandeid (ÄS § 179). Eeltoodud viisil vähemusosaniku ja -kaasomaniku

2-14-56908 õiguste ja õigustatud huvide eiramine on vastuolus seadusega (AÕS § 71 lg 2, TsÜS § 32 ja VÕS § 8 lg 2). Hageja ei ole rendilepingu järgsele tasule käibemaksu lisanud, vaid brutosummas sisaldub käibemaks, mille hageja on tasunud ja kostja on tagasi saanud. AS-i XXXXesitatud tõendist nähtub, et kostja on hageja märts 2014 kuni september 2014 esitatud arved kätte saanud. Varasema perioodi kohta AS-il XXXXandmeid säilinud ei ole, aga et kostja sai kätte kõik aruandeperioodil samal viisil esitatud arved, on alust eeldada, et kostja on saanud kätte ka ülejäänud arved. 17.01.2014 täitis kostja osaliselt rendilepingust tuleneva kohustuse, tasudes hageja arveldusarvele ühekordse maksena 4993,31 eurot. Seega on kõik hagi aluseks olevad nõuded muutunud sissenõutavaks ja kostja on osalise tasumisega rendilepingust tulenevaid nõudeid tunnustanud. Kostja väide, nagu oleks rendileping võltsitud ja koostatud tagantjärgi, ei vasta tõele ning on paljasõnaline ja tõendamata. Kostja on rendilepingu esemeks olevat koolihoonet vallanud ja kasutanud katkematult üle 10 aasta, rendilepinguid on uuendatud kõikide kaasomanikega (osanikega), mistõttu jääb arusaamatuks kostja väide, nagu poleks teised osanikud rendilepingust teadlikud. Väide, nagu oleks just hagejale nõude loovutanud kolmanda isikuga sõlmitud lepingudokument kostja raamatupidamisest kaotsi läinud, ei kõla usutavalt ja pole tõendatud. Arve esitamist ei saa käsitleda kujundusõigusena. Kujundusõigus on õiguskaitsevahend, millega võlausaldaja saab ühepoolselt võlasuhet muuta. Võlausaldaja vahetumine ei too aga kaasa muudatusi nõude sisus ning ei ole seetõttu käsitletav kujundusõigusena. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas on leitud, et loovutada ei saa kujundusõigusi, mis oma olemuse poolest ei ole üle antavad. Näiteks ei saa üle anda hinna alandamise, lepingust taganemise, ülesütlemise, lepingu tühistamise õigust ja ostueesõigust, kuna selliste kujundusõiguste kasutamine mõjub alati võlasuhtele tervikuna (kujundab võlasuhte ümber) ning on seetõttu lepinguga lahutamatult seotud. Käesolevas asjas saab äärmisel juhul lugeda kujundusõiguse kasutamiseks viivisemäära vähendamist. Arve esitamine on vastavalt rendilepingu p-le 7.1. tasunõude esitamise viis ja vorm. VÕS § 164 lg 2 kohaselt astub nõude loovutamisega uus võlausaldaja senise asemele. Kuna tulevikus tekkivate nõuete puhul on nõude tekkimise hetkel kehtiv käsutustehing vastava nõude suhtes juba tehtud, tekib eelnevalt loovutatud nõue otse uuele võlausaldajale (uue võlausaldaja isikus), ilma et see satuks nõude loovutanud isiku vara hulka. Eelnev tähendab, et tulevikus tekkivate perioodiliste arvete (nõude) esitamise õigus läheb uuele võlausaldajale üle (nõue tekib uue võlausaldaja isikus) ning et endine võlausaldaja ei esita nõuet enda nimel (nõue ei teki loovutanud võlausaldaja isikus), et seda igakordselt loovutada või üle kanda. VÕS § 167 lg 1 mõttele ei vastaks olukord, kus senine võlausaldaja loovutab kehtivalt tulevikus tekkivad nõuded, kuid nõude maksma panemiseks vajalik arvete esitamise nõude õigus ei läheks üle uuele võlausaldajale. Seega, kuna nõude sissenõutavus on seatud sõltuvusse arve esitamisest ning arve esitamise õigus ja kohustus tuleneb lepingust, ei saa seda käsitleda kujundusõigusena ja hageja oli õigustatud nõude loovutamise lepingust tulenevalt kostjale rendiarveid esitama. Tulenevalt VÕS § 167 lg-st 3 läheb nõude loovutamisel uuele võlausaldajale üle ka senise võlausaldaja õigus nõuda viivist. Järelikult on hagejal õigus nõuda ka viivist. Viivisenõue on tekkinud kostja poolse lepingurikkumise, mitte kolmanda isiku tegevuse tulemusena. Seejuures on kostja lugenud hageja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingu alusel hagejale üle läinuks ka nõude loovutaja (kolmanda isiku) kohustused. Nimelt palus kolmas isik esitada XXXX, Tallinn kinnistu enda kasutuses olevate ruumide kommunaalarved temale ja tema e-posti aadressile. Olenemata eeltoodust on kostja, olukorras kus hageja ja kostja

2-14-56908 vahel vastav leping puudub, viidates nõude loovutamise lepingule, esitanud kõik XXXX, Tallinn kinnistu kasutamisega seonduvad nõuded hagejale ja hageja e-posti aadressile, põhjendades seda nõude loovutamise lepinguga. Seega saab nõude loovutamist käsitleda ühtlasi ka lepingu ülevõtmisena VÕS § 179 mõttes, millega on hagejale üle läinud ka lepinguga seotud kujundusõigused. Raamatupidamisprogrammi HansaRaama kasutusõigus ei kuulunud kostjale (kostja polnud litsentsilepingu pooleks), mistõttu ei pidanudki XXXX seda üle andma. Raamatupidamisprogramm sisaldab andmeid raamatupidamisarvestuse kirjete kohta, mida on võimalik programmist välja eksportida ning programmi abil süsteemselt esitada, töödelda, säilitada jne. Raamatupidamisprogrammist tehti dokumentide üleandmisel kostja andmete väljatrükid kontode lõikes ning andmete faili koopia. Asjaolu, et konkreetse programmi kasutamise õigust üle ei antud, ei tõenda, et kostja raamatupidamises seda ei kasutatud. Hageja esitatud raamatupidamiskontode väljatrükid on õiged. Kuigi rendilepingu esemeks mitteolevate ruumide kasutus ei ole käesolevas asjas asjakohane, selgitab hageja, et kolmas isik ei kasuta oma mõttelisest osast (10%) suuremat osa. XXXX, Tallinn kinnistu koosseisu kuulub ca 7000 m2 suletud netopinda. Hageja ei vaidle vastu, et kolmas isik kasutab alates 03.05.2013 sellest 104 m2 bürooruume ja 55 m2 koridori (2,28% kogupinnast) ning 60 m2 suurust garaaži (0,85% kogupinnast). Seega kasutab kolmas isik kokku ca 3% kinnistust, mis ei ületa tema kaasomandi osa (10%). Kõik kaasomanikud on tulenevalt omandiõigusest ja vastavalt omavajadusele kasutanud kinnistu koosseisu kuuluvaid hooneid, ruume (sh bürooruume) ja rajatisi, mida pole kostjale rendile antud. Seejuures kasutavad suuremat osa kinnistust kostja teine osanik AS XXXX ja kaasomanik XXXXOÜ. Kostja majandustegevuse tulem (kasum/kahjum) ei anna alust lepinguliste kohustuste täitmisest keeldumiseks. Nii on ajavahemikul 2003 kuni 2012 mai makstud renditulu kõikidele kaasomanikele. Ajavahemikul 2010 juuni kuni 2012 on makstud renditasu katkematult kaasomanikele AS XXXX ja OÜ XXXX ning XXXX kaasomandi osalt AS-ile XXXX sama perioodi eest tagasiulatuvalt jaanuaris 2014. Osaühingu puhaskasum jagatakse vastavalt osanike otsusele äriühingu osanike vahel, mitte ei täideta selle arvelt ettevõtte lepingulisi kohustusi ja kahjum kaetakse vastavalt osanike otsusele eelmiste perioodide kasumi või reservide, mitte lepinguliste kohustuste täitmata jätmise arvelt. Seejuures on ASile XXXX ainsana täies ulatuses ja samas proportsioonis renditasu katkematult makstud, mistõttu jääb arusaamatuks, milliseid kahjusid AS XXXX ainsana kandnud on. Seega, kuna käesoleva hagi esemeks ei ole kostja osanikele dividendide jagamine, pole kostja väide, et 2010, 2011 ja 2012 puudus kostjal kasum, mida jagada asjakohane. Tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 ei saa tasaarvestav pool teise poole nõuet tasaarvestada nõudega, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja vaidleb kostja väidetavale nõudele täies ulatuses vastu, kuna nõuet ei ole tekkinud. Hagejale jääb arusaamatuks, mida kujutab endast „kassa üleandmise nõue“ ja millisel alusel kostja oma nõude on esitanud. Kostja ei ole tõendanud ega nimetanud „kassa üleandmise“ kohustuse tekkimist ja kohustuse tekkimise alust. Hageja hinnangul on kõne all olev nõue, mida kostja ei suuda isegi formuleerida, esitatud menetluse venitamiseks. Kõik kostja esitatud tõendid ja väited on asjakohatud ega tõenda „kassa üleandmise nõude“ tekkimist ja alust. Kostjal oli juhatuse liikme lepingu kehtivuse ajal neli juhatuse liiget, kes kõik vastutasid raamatupidamise korraldamise eest solidaarselt. Kostja majandusaasta aruannetest ei nähtu samuti, et kostjal oleks kolmanda isiku vastu tekkinud „kassa üleandmise nõue“. Aruanded koostas kostja raamatupidaja ning need esitati kinnitamiseks ja kinnitati (allkirjastati) kõigi osanike ja

2-14-56908 juhatuse liikmete poolt. Kostja arvelduskonto kasutamise õigus oli kõikidel juhatuse liikmetel. Kostja arveldused toimusid valdavas enamuses pangaülekannetega, mistõttu ei olnud kostjal sularahakassat. Lisaks audiitorile ja varasematele juhatuse liikmetele kontrollis kostja raamatupidamist igakuiselt ja detailselt ka kostja praegune juhatuse liige. Juhul, kui kostjal oleks olnud sularahakassa, oleks selle tekkimise alus, olemasolu ja asukoht juba varem kindlaks tehtud. Kui kostja peab „kassa üleandmise“ all silmas kostja 05.03.2015 esitatud tõendi p 8, siis juhib hageja tähelepanu asjaolule, et tegemist on raamatupidajate vahelise raamatupidamise dokumentide üleandmise-vastuvõtmise aktiga (mille pooleks ei ole kolmas isik), milles endine raamatupidaja mh kinnitab, et „kassa saldo“ on raamatupidamislik („raamatupidamise andmetel“), mis on olnud alates ajast, mil dokumentide üleandja kostja alluvusse tööle asus, s.o üle 10 aasta. Dokumendi kohaselt lisati üleandmise-vastuvõtmise aktile ka kassa liikumise aruanded. Tegemist on raamatupidamisliku numbriga, mis on eksituse tõttu (kanne kirjendatud valel bilansireal) tekkinud ettevõtte asutamisejärgsetel aastatel (1998-2001), mitte reaalse raha või muu üleantava materiaalse eseme või väärtusega. Kuni mai 2013 oli kostjal neli juhatuse liiget ja osanikku, kes kõik olid algusest peale kassa raamatupidamislikust ekslikust saldost teadlikud. Samuti oli kassa saldost ja selle tekke põhjustest teadlik kostja teise osaniku (AS XXXX) audiitor, kes iga-aastaselt kostja raamatupidamise arvestust ja aruandlust kontrollis ning kinnitas. Ka juhul, kui kostja peab oma ebaselge nõude all silmas nõuetekohase raamatupidamise korraldamata jätmist, ei ole esiteks ekslik kanne ettevõttele kahju tekitatud ja teiseks oleks nõue aegunud. Seega, kuna nõude alus, sisu ja ulatus on ebaselge, tõendamata ning hageja ja kolmas isik vaidlevad sellele täies ulatuses vastu, pole kostjal hageja ega kolmanda isiku vastu tasaarvestatavat nõuet.

2-14-56908 (1998). Rendilepingud kostja ja kinnistu kaasomanike vahel olid kostja majandustegevuse jätkamise eelduseks, seega olid need sõlmitud ilmselgelt kõigi osapoolte huvides. Kogu lepingute kehtivuse perioodil sai XXXX tulenevalt kaasomanike ja kostja osanike otsusest rendilepingu alusel teiste kaasomanikega võrdselt tasu, s.o proportsionaalselt oma kaasomandi osale. Osapooled on üle 10 aasta lepingut täitnud (kostja on rendilepingu eset kasutanud ning kaasomanikele rendilepingute järgset tasu maksnud) ning teistsugust otsust kostja osanikud ega kaasomanikud vastu võtnud pole. Lisaks ei ole kostja esile toonud asjaolusid (tunnuseid), mille alusel oleks alust arvata, et isikul esines ajutine vaimutegevuse häire või muu taoline asjaolu. XXXX on määratud eestkostja alates 30.12.2011. Kohtumäärusest tulenevalt ei ole kohus tuvastanud vajadust tühistada XXXXvarasemad tehingud. Kohtumääruse kohaselt ei ole isikul ka alates 30.12.2011 kõikide iseseisvate tehingute tegemine keelatud. Kohus on tuvastanud XXXXotsusevõimetuse vaid perekonnaõiguslike tehingute ja valimisõiguse osas. Eestkostet vajab isik vaid igapäevaelu korraldamisel ning vajadusel tehingute tegemisel ja ametiasutustega suhtlemisel. Tulenevalt TsÜS § 8 lg-st 2 mõjutab täisealise isiku piiratud teovõime isikute tehingute kehtivust üksnes ulatuses, milles ta ei suuda oma tegusid juhtida või neist aru saada. Muuhulgas tuvastas kohus, et isik on võimeline kohtuistungil osalema. Ei ole alust arvata, et XXXX ei saanud 2011. a aru majandusaasta aruandest ja selles sisalduvast kasumiaruande rendikulu reast. Ei ole ka alust arvata, et XXXX sai aru enda, AS XXXX ja OÜ XXXX ning kostja vahel sõlmitud rendilepingutest ja nende tagajärgedest aga mitte kolmanda isikuga samadel alustel sõlmitud lepingust. XXXX osales kostja juhtimises alates selle asutamisest (1998) ning oli teadlik kostja ja kaasaomanike (sh enda) vahel sõlmitud rendilepingutest ning sellest, et saab ka ise ja sai sõlmitud rendilepingu alusel võrdselt teiste kaasomanikega tulu. Kaasomanike ja kostja osanike otsust koolihoone kostjale rendile andmise ja renditasu suuruse osas ei ole hiljem muudetud. XXXX oli ise kõnealuste otsuste vastuvõtmise ja lepingute pooleks, sh kinnitas iga-aastaselt majandusaasta aruandeid, millelt nähtus rendikulu. Samadel tingimustel ja sama ajal, nagu käesoleva vaidluse aluseks olev rendileping, sõlmiti rendileping ka XXXXiga. Nimetatud lepingut pikendati samadel aegadel, nagu kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud rendilepingut. Nagu nähtub kostja, XXXXeestkostja ja kostja teise osaniku vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingust, oli XXXXeestkostja rendilepingust ja sellest tulenevatest nõuetest teadlik. Ka juhul kui XXXX olnuks lepingute sõlmimisel otsusevõimetu, on tema eestkostja vähemalt nõude loovutamisel kostja majandustegevuse ja rendilepingud heaks kiitnud. Hiljem on need omakorda heaks kiitnud õigusjärglane AS XXXX. XXXX , kostja ja kostja teise osaniku AS XXXX vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingu p-st 1 nähtub selgelt, et kostja ja kaasomanike vahel olid sõlmitud rendilepingud „loovutaja õigus saada renditulu temale kuuluva kinnistu osa rendile andmisest perioodil 2010 juuni – 06.02.2013“. Väljend „temale kuuluva osa“ viitab selgelt asjaolule, et lepingud olid sõlmitud kõikide kaasomanikega proportsionaalsetes osades. Nimetatud nõude loovutamise lepingu p-s 1 kinnitavad kostja, kostja teine osanik, et perioodil 2010 juuni – 06.02.2013 ei esitanud XXXX, nagu ka kolmas isik, üüri arveid ning see on põhjuseks, miks kostja raamatupidamises renditasu nõue ei kajastunud. Samuti kinnitavad antud lepingus kostja ja kostja teine osanik, et kaasomanike 27.01.2012 otsuse alusel tasaarvestati kostja ja kaasomanike vahel renditasu ja õppehoone fassaaditööde nõuded summas 3000 eurot. Ka viidatud otsusest nähtub kõigi osapoolte kinnitus rendilepingute ja nendest tekkivate nõuete osas. Kõnesolevale otsusele on 2012. a alla kirjutanud ka XXXX – kostja ega eestkostja pole ka selles osas XXXX otsusevõimet kahtluse alla seadnud. Kui kostja väidab, et nõude loovutamise lepingus viidatud 27.01.2012 nimetatud otsuse sisu on teistsugune, peab kostja oma väidet tõendama. Seega on kostja sõnaselgelt kinnitanud osanike otsust rendilepingute sõlmimiseks ja põhjust, miks nõuded juuni 2010-2013 kostja raamatupidamises ei kajastunud. Rendilepingute sõlmimise ning tasu suuruse fakt nähtub selgelt kostja iga-aastastest

2-14-56908 majandusaasta aruannetest ja kostja raamatupidamise aruannetest. Juriidilise isiku majandusaasta aruannetes ei kajastata iga lepingut eraldi. Küll aga nähtub majandusaasta aruannetest kaasomanikele tasutud renditasu kogusumma ja selle tegevusaruandest ka kostja põhitegevus. Kui osanikud, kes ise või kelle esindajad on ühtlasi kostja juhatuse liikmed majandusaasta aruanded kinnitavad, tuleb eeldada, et nad on selles kajastuvaga kursis. Rendilepingud kostja ja XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanike vahel on sõlmitud 1999. a, rendilepinguid on iga 5 aasta järel pikendatud, kuid tingimused on jäänud samaks. Pooled on lepingut täitnud – kostja on katkematult kasutanud rendilepingu eset ehk koolihoonet üüritulu teenimiseks ja pole hoonet tagastanud. Kostja on tasunud renti samas proportsioonis kõikidele kaasomanikele. Kostja viited Riigikohtu nr 3-3-1-23-12 otsusele on ajassepuutumatud. Kolmas isik kasutab isiklikuks otstarbeks ruume omandiõiguse alusel, mistõttu ei ole poolte vahel allüüri suhe võimalik ning kostja poolt esitatud tema ja kolmandate isikute vahel sõlmitud äriruumi üürilepingud on asjassepuutumatud. Kolmas isik on kostjale rendile andnud koolihoone, mitte kogu kinnistu. Eelnev nähtub selgelt poolte vahel sõlmitud lepingu tekstist. Kostja väited, et rendileping võimaldab tõlgendust nagu oleks selle objektiks kogu kinnistu, on arusaamatu. Lepingu p-des 2.1. ja 4.1.1. nimetatakse sõnaselgelt, et selle objektiks on XXXX, Tallinn kinnistul asuv õppehoone. Kostja on õppehoone valduse saanud ja seda XXXX OÜ-le üürile andnud. Järelikult on kostja 17.03.2016 väited ja nõuded täies ulatuses alusetud. Kuna kostja pole kinnistu kaasomanik jääb jätkuvalt arusaamatuks kostja poolt kaasomandist tulenevate nõuete esitamine. Kostja väide, nagu oleks kolmas isik soovinud elektriarvete väljastamist hagejale ei vasta tõele. Kolmas isik soovis arvete väljastamist talle endale. Kostja 17.03.2016 väidetavate tasaarvestatavate nõuete osas märgib hageja järgmist. Nõude esitamiseks peab kostjal olema seadusest või lepingust tulenev alus. Hageja ja kostja vahel puudub soojusenergia tarbimise leping. Hageja ega kolmas isik ei ole kostja soojusenergiat tarbinud, ehk arvetel nimetatud kaupa/teenust saanud. Hageja ei ole sellise lepingu sõlmimiseks ega kasutamata soojusenergia eest tasumiseks kohustatud ning ka osutamata teenuse eest arve esitamine ei tekita lepingut ega tasumise kohustust. Seega arvete nr 70, 133, 182, 240, 325, 580, 640, 698, 52, 53, 87, 142, 216, 264, 514, 564, 41, 88 näol on tegemist alusetute ja fiktiivsete arvetega. Hageja on korduvalt kostja tähelepanu eelnimetatule juhtinud ning palunud kõnesolevaid arveid mitte esitada. Hageja on kõik nimetatud arved vaidlustanud. Kuna käsitletud nõudeid ei ole tekkinud ja hageja vaidleb nendele täies ulatuses vastu, ei saa neid tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 hageja nõudega tasaarvestada. Kostja poolt esitatud arve nr 469 adressaadiks on OÜ XXXX, kellega hagejal pole mingit puutumust, mistõttu jääb antud arve seos käesoleva tsiviilasjaga sootuks arusaamatuks. Ka seda nõuet ei ole tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 võimalik tasaarvestada. Arvetest nr 40, 64 ja 84 tulenevad nõuded on lõppenud tasaarvestuse teel. Kostja ainsad kehtivad nõuded hageja vastu on elektrienergia tarbimise eest esitatud arvetest nr 579, 639, 697, 86, 143, 215 tulenevad nõuded kokku summas 727,57 eurot. Kostja poolt märgitud viivisemäär 0,25% päevas ei tulene poolte vahelisest kokkuleppest, lepingust ega seadusest. Kostja esitatud arvetel nr 579, 639, 697, 86, 143, 215 puudub viivisemäär. Ka juhul, kui nimetatud arvetel oleks viivisemäär märgitud, ei oleks taoline ühepoolne avaldus hagejale siduv. Seega kohaldub kostja poolt hagejale esitatud elektriarvetele seadusest tulenev viivisemäär. Lisaks jääb arusaamatuks kostja poolt esitatud viivisearvestus. Kostja on arvestanud viivist alates 15.03.2016 (veerg viivisearvestuse algus), seega jääb arusaamatuks, mis numbritega on sisustatud veerg päevade arv. Kostjal on hageja ees märkimisväärses ulatuses sissenõutavaks muutunud täitmata rahalisi kohustusi, mistõttu oli hagejal tulenevalt VÕS § 110 õigus arvete nr 579, 639, 697, 86, 143, 215 tasumisega

2-14-56908 viivitada, kuni kostja on oma kohustused täinud. Seega ei saa kostja nõuda hagejalt tulenevalt VÕS § 113 lg-st 4 ja VÕS § 101 lg-st 3 arvete nr 579, 639, 697, 86, 143 ja 215 eest viivist ka seaduses sätestatud määras. Hageja palub jätta rahuldamata kostja taotlus viivise vähendamiseks ja aegumise kohaldamiseks. Viivisenõude suurenemine on põhjustatud kostja alusetust ja tahtlikust lepingulise kohustuse täitmisega viivitamisest. Ka käesoleva menetluse viibimine on põhjustatud kostja menetluslike õiguste kuritarvitamisest.

KOSTJA VASTUVÄITED

2-14-56908

2-14-56908 kutsutud koosolekul või seadusega ette nähtud juhtudel hääletamisel koosolekut kokku kutsumata. Alates 30.12.2011 on kostja osanik XXXX teovõimetu. Kohtutoimikust ei nähtu dokumente XXXXseadusliku esindaja allkirjaga. Seega on ainuke asjasse puutuda võiv dokument kostja 2010. a majandusaasta aruanne. Kostja 2010. a majandusaasta aruanne oli allkirjastatud 30.05.2011 sh XXXXpoolt. 2010. a majandusaasta aruanne ei maini rendilepingut nr 0032010 ja sellepärast ei saa eeldada, et sellega on rendilepingu nr 003-2010 sõlmimine heaks kiidetud. Kui 30.12.2011 piiras kohus XXXXteovõimet, mille aluseks oli 05.08.2011 XXXX avaldus, siis ei ole tõenäoline, et kaks kuud enne seda oli XXXX sedavõrd paremas tervislikus seisundis, et ta mõistaks oma tegevust. Ka Riigikohus oma otsuse nr 3-3-1-23-12 p-s 21 on tuvastanud, et veel aastatel 2006-2007 ei osalenud XXXX teise äriühingu (OÜ XXXX, mille juhatuse liikmed olid tema ja XXXX) majandustegevuses. Kostja teada juhtus XXXXiga raske langevarjuhüppe õnnetus kas 28.09.2001 või 28.09.2002, mille tulemusena ei saanud ta 2011. a olla otsusevõimeline. Kostja ei ole kunagi tunnistanud rendilepingut nr 003-2010. Rendilepingu ülevõtmist ei toimunud. Asjaolu, et hoones käisid renoveerimistööd, vastab tõele. Samas hageja esitatud rendileping ei näe ette, et renoveerimistööde ajal vabaneks kostja rendi tasumise kohustusest. Ei ole tõenäoline, et hageja loobuks sellisest nõudest ilma õigusliku aluseta ja põhjenduseta. Küll on selge, et rendilepingut ei eksisteerinud, mistõttu XXXXl ei olnudki alust nõuda rendi tasumist. Riigikohus on oma otsuse nr 3-3-1-23-12 p-s 21 (XXXXkaebus Maksu-ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse 21.03.2011 vastutusotsusele nr 13-7/96-8) nõustunud halduskohtu otsusega, et „[...] eeltoodud asjaolud viitavad üheselt sellele, et XXXX [XXXX] mitte ainult ei rikkunud juhatuse liikmelt oodatavat hoolsuskohustust, vaid tema tegevus oli suunatud maksupettuse toimepanemisele.“ XXXXselline varasem käitumine kinnitab, et temalt on mõistlik oodata dokumentide võltsimist. Rendileping ei võimalda sellist tõlgendust, et XXXXpoolt kasutatud ja kasutatavad ruumid ei ole rendilepingu objektiks. Rendilepingu objektiks on XXXXkaasomandiosale vastav osa XXXX. Kui kohus peaks nõustuma hagejaga, et rendileping on sõlmitud, siis ei ole XXXXrendiobjekti üle andnud. Seega on alusetu ka rendinõue. Kui aga kohus peaks asuma seisukohale, et rendileping on kehtiv, selle objekt on üle antud, siis XXXXle väljarenditud ruumide kasutamisega on tekkinud allüüri olukord. Järelikult peab XXXXtasuma tasu (allüüri) ja hüvitise kommunaalkulude eest (viimase osas soovis XXXXarvete väljastamist hagejale). Juhul, kui kohus kvalifitseerib pooltevahelise suhte allüürina, tasaarvestab kostja protsessuaalse tasaarvestusena allüüri nõude XXXXpoolt hageja nõudega. Antud hoones on üüri suurus äriruumi eest 5,1 eurot/m2, garaaži eest 2,24 eurot/m2. Hageja nõude suurus: ([104 m2 + 55 m2] x 5,10 eurot/m2) + (60 m2 x 2,24 eurot/m2) = 945,30 eurot kuus. Ajavahemikul 01.04.2013-31.03.2016, st 36 kuud: 945,30 eurot x 36 kuud = 34 030,80 eurot. Ühtlasi on hageja jätnud tasumata ruumide kommunaalteenuste eest kokku 5238,96 eurot. Ka selles osas teeb kostja protsessuaalse tasaarvestuse. Hageja väide, et XXXXkostja juhatuse liikmena oleku ajal ei olnud kostjal sularahakassat, ei ole tõene, mida kinnitab nt XXXXpoolt allkirjastatud 2011. a majandusaasta aruanne (alamosa „Raha“). Kuna hageja ei tõendanud kassa puudujäägi olemasolu, kui XXXXsai juhatuse liikmeks, kostja majandustegevust juhtis ainuisikuliselt XXXX, siis pidi XXXXkassa uuele juhatusele liikmele üle andma. Kuna XXXXseda ei teinud, siis on kostjal nõudeõigus XXXXvastu. Kostjale on jäänud arusaamatuks hageja viited, et osanikud ja audiitor

2-14-56908 kontrollisid XXXXtegevust. See asjaolu ei saa kuidagi mõjutada XXXXkohustust anda sularahakassa üle pärast juhatusest tagasikutsumist.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

MENETLUSE KÄIK

KOHTU PÕHJENDUSED

2-14-56908

2-14-56908 25.03.2013 sõlmitud nõude loovutamise lepingu p-des 1.2. ja 1.3. teise sama perioodi eest arveid mitteesitanud rendileandja (XXXX) nõude kinnitamisega (vt I kd, tl 173-174). Samas lepingus (p-s 1.3.) on kostja ise viidanud ka kaasomanike (osanike) 27.01.2012 otsusele, mille alusel oli teostatud renditasu tasaarvestus fassaadi soojustamise töö tasumiseks (vt ka I kd, tl 43). Viidatud otsuse järgi oli kostja nõue kaasomanike vastu 30 004,57 eurot (käibemaksuta) ja see jagunes vastavalt kaasomandi osade suurusele järgmiselt: OÜ XXXX (40%) – 12 001,83 eurot, AS XXXX (40%) – 12 001,83 eurot, XXXX/XXXX (20%) – 6000,91 eurot. Kaasomanikud tasaarvestasid kostja koolihoone soojustustöödest tuleneva kulutuste hüvitamise nõude kaasomanike perioodil detsember 2011 – september 2012 kaasomandist tulenevate renditulu nõuetega. 27.01.2012 otsuse p 5 viitab kaasomanike ja kostja vastastikuste rendiarvete tasumise jätkumisele neis ettenähtud korras. XXXXoli kostja juhatuse liige kuni 06.05.2013 ning vaidlusalune rendileping anti kostja uuele juhatuse liikmele üle 10.06.2013 koos kogu ettevõtte dokumentatsiooniga (vt II kd, tl 35-36). Usutav ei ole, et ainult vaidlusalune leping oli kostja raamatupidamises puudu. Seejuures nõustub kohus hagejaga, et arvestades kostja omanikega sõlmitud rendilepingute kehtivust (üle 10 aasta), lepingu(te) esemelt kostjal tulu teenimist, kostja poolt rendileandjale renditasu kuni 2010. a maksmist ning teistele kaasomanikele ka edaspidi renditasu maksmist, ei saa kostja väita, et ta ei olnud lepingu olemasolust teadlik. Veel märgib kohus, et asjakohatu on kostja käsitlus kasumi puudumise kohta, mida ta saaks hagejale kui kolmanda isiku õiguseellasele jagada. Kohus ei ole seesugust pooltevahelist kokkulepet menetluses tuvastanud. Kohus lisab, et ei jaga ka kostja seisukohta nagu kinnitaks Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-23-12 (p 21) XXXXpoolt dokumentide võltsimist.

2-14-56908 3 teise lause järgi pidada tehinguks osaühingu (kostja) igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel ning kostja osanike nõusolekut polnud vaja.

2-14-56908 esitatud, kuid kostja poolt 27.01.2012 kinnistu kaasomanike otsuse alusel oli teostatud renditasu summas 3000 eurot tasaarvestus fassaadi soojustamise töö tasumiseks (vt I kd, tl 173-174). Seega on usutav hageja väide, et kõnesolev kaasomanike otsus on ka allkirjastatud ning selline dokument on kostja valduses, arvestades mh asjaolu, et kõik kostja osanikud või nende seaduslikud esindajad olid ühtlasi kostja juhatuse liikmed. Kostja ei ole tõendanud teistsuguse otsuse olemasolu. Lisaks nähtub kostja 2011. a majandusaasta aruandest kaasomanike 27.01.2012 otsuse p-s 2 märgitud kostja nõue kaasomanike vastu, mis tasaarvestati kaasomanike perioodil detsember 2011 kuni september 2012 kaasmandist tulenevate renditulu nõuetega (vt I kd, tl 81). Eelnev viitab ka asjaolule, et kostja osanikud ehk kinnistu kaasomanikud on kostja osanike ja kinnistu kaasomanike otsuseid samastanud. Kaasomanike 27.01.2012 otsusest nähtub kõigi osanike nõusolek ja heakskiit nii varasemate rendilepingute sõlmimise, tasu suuruse kui ka lepingute jätkamise osas. Nimetatud otsuse p 3 viitab selgelt, et tasaarvestamist teostati kõigi kaasomanike kaasomandist tulenevate renditulu nõuetega ning p-st 5 nähtub, et kostja poolt kõigile kaasomanikele jätkub rendiarvete tasumine neis ettenähtud korras. Samuti on tasaarvestuse summa ja perioodi alusel välja arvutatav otsusega kokku lepitud rendilepingute tasu (vt otsuse p-d 1 ja 2). Kostja nõue 10% kaasomandi osalt summas 3600,54 eurot (käibemaksuga) on tasaarvestatud 10-kuu renditasu nõudega, milleks on lepingust tulenevalt 3804 eurot (380,40 x 10).

2-14-56908 mis väljendub mälu halvenemises, intellektuaalse taseme tagasilanguses ja puudulikes sotsiaalsetes oskustes, mille tõttu ta ei suuda kestvalt oma tegudest aru saada ega neid juhtida. Veel leidis ekspert, et XXXX vajab eestkostet, kuna tal on piiratud teovõime, kuid tema suhtes ei tule kõne alla valmisõiguse lõpetamine. Samuti võimalas XXXXvaimne seisund tal anda seisukohta eestkostja määramise ja eestkostja isiku suhtes ning ta on võimeline esinema kohtuistungil. Asjaolu, et XXXXoli 10 aastat enne temale eestkostja määramist ebaõnnestunud langevarjuhüpe, et anna alust järeldada, et isik oleks olnud alates õnnetusest kuni eestkostja määramiseni otsusevõimetu. Kostja seesugune väide ei ole menetluses tuvastamist leidnud. Lisaks on kohus tuvastanud, et XXXX on ajavahemikul 2001-2011 osalenud tsiviilkäibes ja teinud erinevaid kehtivaid, sh notariaalseid tehinguid ja toiminguid. XXXXlähedased, kohalik omavalitsus, notarid ega temaga tehinguid teinud isikud, sh kostja ei ole tema otsusevõimet enne eestkoste seadmist kahtluse alla seadnud. TõS § 11 kohaselt kontrollib notar igakordselt isiku teo- ja otsusevõimet ning sama seaduse §-st 4 tulenevalt keeldub notar tõestamistoimingu tegemisest, kui ilmneb, et tehingupoolel või muul asjaosalisel puudub vajalik õigus-, teo- või otsusevõime või esindusõigus. Asja materjalide järgi on Põlva notar Kaire Salomon koostanud ja tõestanud 11.07.2010 XXXXtahet volikirja väljastamisel (vt III kd, tl 124-125). Seega on notar ka 2010. a XXXXteo- ja otsusevõimet kontrollinud ning tuvastanud, et isik oli teo- ja otsusevõimeline. Samuti ei ole Riigikohus 12.12.2012 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-23-12 XXXXotsusevõimet kahtluse alla seadnud (vt III kd, tl 40-56). Seega ei ole menetluses tõendatud asjaolu, et XXXX oli ajavahemikul 20012011 otsusevõimetu või piiratud teovõimega.

2-14-56908 VÕS § 276 lg-st tulenevalt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Kostja tugineb sellele, et piiritlemata mõttelise osa valdust ei saa üle anda, mistõttu puudub üüriobjekt. Kohus selgitab, et VÕS § 339 kohaselt kohustub rendilepinguga üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Rendilepingu eseme kasutamiseks andmise kohustus seisneb valduse loovutamises. See ei pea toimuma otsese valduse üleandmise teel, vaid lepingu sisust tulenevalt võib vastava kohustuse kohane täitmine seisneda ka kaudse valduse või kaasvalduse võimaldamises. Vilja võimaldamise kohustuse määramisel tuleb lähtuda TsÜS §-s 62 avatud vilja mõistest. Vilja võimaldamine ei tähenda mitte ainult vilja valduse võimaldamist, vaid vilja võimaldamise kohustus kätkeb endas ka vilja omandiõiguse ülekandmise kohustust. Vilja omandiõiguse ülekandmise kokkulepe võib olla sõlmitud vaikimisi, samaaegselt rendilepingu sõlmimisega. Rentnik omandab kõikide eelduste täitmise korral vilja asjast eraldamise juhul vilja enda valdusesse saamisega (vt AÕS § 115 lg 1). Rendilepingu esemeks võib olla ka kinnisasja osa (vt ka Võlaõigusseadus II. 2.-7. osa (§§ 208-618). Kommenteeritud väljaanne. Koostajad: Paul Varul jt. Tallinn 2007, lk 282283). Rendilepingu p 3.1. kohaselt on rentnikul õigus lepingu alusel renditud ruume kasutada oma põhikirjakohaseks tegevuseks. Vaidlus puudub, et kostja igapäevane majandustegevus on XXXX, Tallinn renditud kinnisvara üürile andmine ja haldamine (vt ka I kd, tl 57-61, 102115). Lisaks on kostja 05.11.2015 toimunud Tallinna Ringkonnakohtu istungil kinnitanud, et kostja valduses on kogu maja ja selle aluseks on kaasomanike vaheline kokkulepe (vt II kd, tl 187 pöördel). Samuti on kostja teeninud rendilepingu(te) esemeks oleva koolihoone üürile andmisest tulu (vt nt I kd, tl 62-78, 79-94, 102-115, 118-140; II kd, tl 82-83). Seega on alusetu kostja väide, et rendiobjekti (õppehoone) ei ole üle antud. Vastasel juhul ei oleks saanud kostja rendiobjekti edasi üürida ja saada sellest tulu, samuti ei oleks siis kostja tasunud aastaid kaasomanikele õppehoone kasutamise eest renti. Kuigi kaasomanike nõusoleku puudumine ei tingi iseenesest rendilepingu , on kohtu hinnangul asja materjalide pinnal võimalik ka tuvastada kaasomanike AÕS § 72 lg-st 1 tuleneva nõusoleku olemasolu (vt ka otsuse p-d 20, 22, 24, 25; I kd, tl 43, 118-140, 164-172, 173-174; IV kd, tl 43-56).

2-14-56908 kohta sätestatut ka muude õiguste üleminekule, kui seadusest või õiguse olemusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et lubatud on üldjuhul ka õiguste üleminek, sh arvete väljastamise õigus rendilepingu täitmise eesmärgil. Seega saab kohtu arvates arvete väljastamise õiguse ülemineku osas kohaldada analoogia korras ka VÕS § 167 lg 1. VÕS § 170 esimene lause sätestab, et kui võlausaldaja teatab võlgnikule, et on nõude loovutanud uuele võlausaldajale, loetakse, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud, isegi kui nõuet tegelikult ei loovutatud või kui loovutamine pole kehtiv. VÕS § 170 teine lause lisab, et sama kehtib, kui võlausaldaja on nõude loovutamise kohta välja andnud dokumendi ja uus võlausaldaja esitab dokumendi võlgnikule. Kuid VÕS § 172 kohaselt võib võlgnik keelduda kohustuse täitmisest uuele võlausaldajale, kui talle ei anta senise võlausaldaja väljastatud dokumenti nõude loovutamise kohta, välja arvatud juhul, kui senine võlausaldaja on talle nõude loovutamisest kirjalikult teatanud. Seega ei ole asjakohane kostja väide, et nõudeõigus ei ole kehtivalt hagejale üle läinud. Hageja on kohtule esitanud rendileandja ja hageja vahel 24.04.2013 sõlmitud nõude loovutamise lepingu ja selle 15.01.2014 lisa nr 1 (vt I kd, tl 10-11, 12) ning 24.04.2013 kostjale adresseeritud kirjaliku teatise nõude loovutamise kohta (vt I kd, tl 13). Vaidlus puudub, et kostja on viidatud dokumendid kätte saanud. Kohtu hinnangul on vaidlusalune nõue rahalise nõudena oma olemuselt üleantav ning selle üleandmist ei ole ka seadusega piiratud. Samuti on loovutatud nõuded piisavalt määratletud ning loovutamine ei olnud piiratud maksuhalduri taotlusel või muul põhjusel (vt II kd, tl 175). Nõude loovutamisega astub võlasuhtesse senise võlausaldaja asemel uus võlausaldaja (VÕS § 164 lg 2). Seega on hageja astunud võlasuhtes rendileandja asemele ning põhimõtteliselt võis ta kostjale arveid esitada.

2-14-56908 sissenõutavaks muutunud nõuete aegumistähtaeg kulgema 01.01.2013 ja 2013. a sissenõutavaks muutunud nõuete aegumistähtaeg kulgema 01.01.2014. Ajaliselt kõige varasemas perioodis (01.07.2010-31.12.2010) märgitud nõuded aegunuks eeltoodust järelduvalt 31.12.2013 kell 24.00, järgmises perioodis (01.01.2011-31.12.2011) märgitud nõuded 31.12.2014 kell 24.00 jne.

2-14-56908 Rendilepingu p 4.1.1. kohaselt kohustus rentnik (kostja) tasuma igakuiselt 30. kuupäevaks rendileandjale (XXXX) renti üleantud ruumide eest (10% mõtteline osa XXXXõppehoone) summas 380,40 eurot. Rendilepingu p 7.1. järgi võis rentnik rendileandja poolt arvete kokkulepitud tähtajaks mitteesitamisel oma rahaliste kohustiste täitmisega viivitada samade päevade võrra. VÕS § 82 lg 7 alusel muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel.

2-14-56908

2-14-56908 4836,99 eurot; 2) põhivõla summas 156,32 eurot; 3) vähendas kostja initsiatiivil põhinõuet tasaarvestuse teel summas 624,70 eurot (vt I kd, tl 2). Kohtu hinnangul ei ole võimalik hageja poolt viidatud tõendist (viivise arvustuskäigust – I kd, tl 15) tuvastada kostja teavitamist kohustuste määramisest ega isegi saatmise aega, kirjalikku teadet teavitamise kohta kohtule esitatud ei ole. Samas ei oma see menetluses ka erilist tähtsust, kuna hageja ei ole menetluses tõendanud kostjale väljastatud 24.04.2013 arve summas 7850 eurot (maksetähtajaga 15.05.2013) olemasolu ning seetõttu puudub hagejal ka sellises suuruses viivisenõue kostja vastu nagu ta on lugenud tasutuks summas 4836,99 eurot. Seega tuleb vastavalt VÕS § 88 lgle 6 lugeda esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus, teises järjekorras võlausaldaja jaoks kõige vähem tagatud kohustus, kolmandas järjekorras võlgnikule kõige koormavam kohustus ning neljandas järjekorras varem tekkinud kohustus. Samuti tuleb arvestada VÕS § 88 lg-s 8 sätestatuga, millest tuleneb, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Ülalmärgitust lähtudes tuleb lugeda praegusel juhul saadud 4993,31 euro arvelt esmalt tasutuks sama summa ulatuses seisuga 01.04.2013 renditasu nõuded (5567,60 eurot ehk kõige varem tekkinud kohustus), mille järel jääb nimetatud seisuga hagejal nõue summas 574,29 eurot (5567,60 – 4993,31). Seega on kostjal hagejale tasumata rendilepingust tulenev renditasu (põhinõue) summas 7041,09 eurot (574,29 + 6466,80), millest tuleb veel maha arvata hageja poolt põhinõude vähendamine tasaarvestuse teel summas 624,70 eurot (vt I kd, tl 2, 15).

2-14-56908 selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Rendilepingu p-st 7.2. tulenevalt on rendileandjal õigus renditasu tähtajaks tasumata jätmisel nõuda rentnikult iga viivitatud päeva eest 0,25% viivist. Hageja on kooskõlas TsMS § 5 lg-ga 1 arvestanud tähtajaks tasumata renditasudelt viivist 0,2% päevas, mis on kostjale soodsam.

2-14-56908

2-14-56908 tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kohtupraktikas on sätteid tõlgendatud selliselt, et tasaarvestus ei ole lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (vt nt Riigikohtu 16.06.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-10, p 10 või 02.11.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-95-11, p 17). VÕS § 200 lg-s 4 nimetatud vastuväidete hulka võivad kuuluda vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt või teatud ajavahemiku jooksul keelduda. Muu hulgas on VÕS § 200 lg-s 4 silmas peetud täitmist ajutiselt tõkestavat vastuväidet, mida lepingust taganemise korral võib lepingupool teisele lepingupoolele VÕS § 111 ja § 189 lg 1 järgi esitada. Juhul kui võlgnik (praegusel juhul kostja) on esitanud võlausaldaja (hageja) nõudele vastuväite, et ta on võlausaldaja nõude tasaarvestanud oma nõudega, ning võlausaldaja väidab vastu, et tasaarvestus ei kehti, peab kohus hindama, kas need vastuväited välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku ning seega ka tasaarvestuse kehtivuse. Sarnasele seisukohale on asunud ka Riigikohus 04.01.2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-129-11 tehtud otsuse p-s 9.

2-14-56908 tekkimist. Kohtu hinnangul ei tõenda kostja nõuet kolmanda isiku vastu ka 10.06.2013 akt (vt II kd, tl 35-36). Tegemist on raamatupidajate vahelise raamatupidamise dokumentide üleandmise-vastuvõtmise aktiga, mille pooleks ei ole kolmas isik. Akti p-s 8 kinnitab raamatupidaja mh, et kostja kassa saldo on raamatupidamise andmetel 30.04.2013 seisuga 7672,40 eurot ning saldo kajastub raamatupidamises ja on olnud alates hetkest kui ta asus kostja juurde tööle (s.o 10 aasta tagasi). Veel kinnitas raamatupidaja, et reaalselt ei ole tema käes raha. Lisaks on hageja selgitanud, et tegemist on raamatupidamisliku numbriga, mis on eksituse tõttu (kanne kirjendatud valel bilansireal) tekkinud ettevõtte asutamisjärgsetel aastatel (1998-2001), mitte reaalse raha või muu üleantava materiaalse eseme või väärtusega. Kostja on teise (17.03.2016) tasaarvestusavalduse esitanud alternatiivselt juhul, kui kohus kvalifitseerib kolmanda isiku ja kostja vahelise suhte allüürina. Antud juhul ei ole kohus kvalifitseerinud kostja ja kolmanda isiku vahelist suhet allüüri suhtena. Kohus nõustub siinkohal hagejaga, et kuna kolmas isik kasutab isiklikuks otstarbeks ruume omandiõiguse alusel, ei ole poolte vahel võimalik allüüri suhe. Kohus on asjas tuvastanud, et kaasomanikud (mh kolmas isik) on andnud kostjale rendile õppehoone, mitte kogu kinnistu. Seega puudus kostjal praegusel juhul hageja vastu nõue, mida saanuks tasaarvestuseks kasutada (vt ka otsuse p 26).

MENETLUSKULUDE JAOTUS

2-14-56908 arvestades jätab kohus menetluskulud 49% ulatuses hageja kanda ning 51% ulatuses kostja kanda. Lähtudes TsMS § 167 lg-st 1 jäävad hageja poolel menetlusse kaasatud kolmanda isiku menetluskulud 51% ulatuses kostja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kristiina Kruusel kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.