Hageja xxx, hageja lepinguline esindaja xxx, kostja I xxx, kostja I lepinguline esindaja advokaat Siim Mõistlik, kostja II xxx Sekretär Triin Matteus
Juures viibis Resolutsioon
Jätta rahuldamata Xxx hagi Xxx ja Xxx vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks.
Jätta rahuldamata hageja taotlus mitte arvestada tõendina 08.07.2013 KÜ Xxx protokolli.
Menetluskulude jaotus
Menetluskulud jätta hageja kanda.
Välja mõista Xxx Xxx kasuks menetluskulud 1 440 (üks tuhat nelisada nelikümmend) eurot ja viivis menetluskulult alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Jätta rahuldamata Xx xtaotlus mõista Xxx menetluskuludena välja 11 200 eurot.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
1.12.03.2013 toimunud KÜ Xxx üldkoosolekul pidasid osalejad üldkoosoleku protokolli punkti 4 juures muuhulgas nõu, et KÜ Xxx korterite nr 3 ja 4 omanikud hakkavad välja ehitama Xxx asuva hoone pööningukorrust. Kokku lepiti, et korterite 3 ja 4 omanikud katavad projekteerimise ning teiste vajalike dokumentide koostamise kulud (s.o ehitusekspertiisi ja tuleohutusekspertiisi kulud), sh pööningukorruse ehituskulud.
2.23.05.2013 toimunud KÜ Xxx üldkoosolekul arutasid korterite 1-5 omanikud detailsemalt küsimus-vastuse vormis Xxx hoone renoveerimise ja pööningukorruse ehitusega seotud küsimusi ning hageja vastas põhjalikult kõikidele KÜ Xxx korteriomanike küsimustele. Hageja on seisukohal, et protokollist nähtub, et KÜ-l Xxx oli jätkuvalt plaan ja kindel soov ehitada välja hoone kolmas korrus ning maja ja selle katus täielikult renoveerida. Selleks oli hageja juba hagejale kuuluvate rahaliste vahendite eest tellinud nii tuleohutusalase arvamuse, hoone ehituskonstruktiivse ekspertiisi kui ka hoone fassaadide rekonstrueerimisprojekti ja elamu laiendusprojekti eskiisi. Hageja ja xxx poolt tehtud kulutused ehitusdokumentidele kokku on 2 520 eurot.
3.Eeltoodust tulenevalt tekkis hagejal õigustatud ootus, et tal on võimalik maja ja katus renoveerida ning saada vastutasuks võimalus ehitada välja pööningukorrus, kuhu tuleb korter nr 6, mille korteriomand kuulub hagejale, mistõttu tellis hageja koheselt ka ehitamiseks vajalikud dokumendid. Lisaks asjaolule, et korda saaks tehtud hoone katus, mis laseb juba mitu aastat vett läbi, suureneks kogu Xxx hoone ja korterite hind oluliselt peale ehitus- ja renoveerimistöid, mistõttu on hageja tegevus kõikide majaelanike huvides.
4.07.06.2013, pärast seda, kui kostjad, olid tutvunud ehitusdokumentidega, mille saamiseks oli hageja teinud õiguslikust ootusest tulenevalt põhjendatud kulutusi, keeldusid kostjad ootamatult ja täiesti põhjendamatult hageja poolt eelnevalt valmis tehtud notariaalse eellepingu allkirjastamisest ning notari juurde minemast, kuigi selles olid hageja ja kostjad ja ka teised KÜ Xxx liikmed eelnevalt kokku leppinud. Hageja märgib, et enne hageja hangitud dokumentatsiooniga tutvumist olid korterite 1 ja 2 omanikud nõus, et hageja ehitab välja pööningukorruse ja teostab omal kulul kogu maja renoveerimistööd, saades pööningukorruse korteriomandi omanikuks, kuid koheselt peale nimetatud ehitusdokumentidega tutvumist muutsid korterite 1 ja 2 omanikud meelt ning keeldusid täiesti põhjendamatult koos hageja ja teiste ühistuliikmetega notari juurde minemast ning notariaalaktile (eelleping) alla kirjutamast. Hageja leiab, et kostjad olid teadlikud ehitusdokumentide maksumusest ning vaieldamatult teadlikud ka sellest, et nõusoleku
mitteandmise korral on ehitusdokumendid kasutud paberid. Hageja on seisukohal, et kostjatel ei ole ühtegi veenvat argumenti ega selgitust, miks ootamatult keelduti nõusoleku andmisest.
5.Hageja palub nõuda välja kostjate nõusolek lubada hagejal teostada Xxx ehitustöid, mille teostamiseks hageja on 2013 kevadel hankinud vajalikud ehitusdokumendid, alternatiivselt, et kohus mõistaks kostjatelt solidaarselt välja varalise kahju summas 2 520 eurot, mille kostjad oma nõusoleku mitteandmisega hagejale tekitasid. Kostja I vastuväited
6.Kostja I on seisukohal, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistu poolt ei ole hageja märgitud otsuseid vastu võetud, seega hagejal ei saanud tekkida mingeid ootusi, rääkimata õigustatud ootustest küsimuste kohta, mida ei ole arutatud ega mille kohta ei ole korteriühistu üldkoosolekutel otsuseid vastu võetud.
7.Kostja I on seisukohal, et AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel, mistõttu ei ole hageja primaarnõuet võimalik rahuldada. Samuti ei ole esitatud avaldusest arusaadav, millise konkreetse nõusoleku asendamise tuvastamist hageja taotleb.
8.KOS § 81 lg 2 p-st 2 tulenev minimaalselt 2/3 korteriomanike nõusoleku nõue ei oleks täidetud isegi juhul, kui kõik teised korteriomanikud (peale kostjate) oleksid tõesti nõus hageja poolt väidetuga (3/5=60 % mis on väiksem kui 2/3=67 %). Samas on kostja I seisukohal, et hageja poolt väidetule ei ole andnud oma nõusolekut mitte ükski teine korteriomanik peale hageja enda ja tema poja. On küll arutatud võimalikku kaasomandi osa võõrandamisvõimalust, kuid olulistes küsimustes kokkuleppe puudumise tõttu ei ole oma nõusolekut andnud keegi. Samuti ei saa hageja eeldada, et kostja I või kostja II oleksid andnud oma nõusoleku eellepingu sõlmimiseks ja selle alusel hageja poolt hagis viidatud projekti läbiviimisele, kui puudus üksmeel tuleohutusnõuete täitmisest tulenevate ulatuslike kulude kandmise osas. Seega puudub vastava nõude rahuldamiseks vajalik faktiline alus, kuna oma nõusolekut pole andnud keegi peale hageja ja tema poja, kes soovivad vastava tehingu läbisurumist lähtuvalt oma kasust.
9.KOS § 81 lg 2 punktist 2, § 1 lg 1, AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 tulenevalt peab eraldatava kaasomandi võõrandamisele suunatud tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud. Viidatud nõude rikkumisel oleks tegemist tühise tahteavaldusega TsÜS § 83 lgst 1 tulenevalt. Hageja on ise kohtumenetluse käigus märkinud, et notariaalse tehinguni üldse ei jõutudki. Seega on juba hageja enda väidetest tulenevalt välistatud hageja primaarnõude rahuldamine.
10.Samuti tuleb arvestada, et kuivõrd hageja tugineb oma hagi aluses (teiste korteriomanike väidetav nõusolek) ka 23.05.2013 toimunud üldkoosoleku väidetavale protokollile, siis on oluline arvestada, et viimane tunnistati õigustühiseks korteriühistu 08.07.2014 koosolekuga, millest võtsid osa kõik korteriomanikud.
11.Tulenevalt KOS § 81 lg 2 punktist 1 ei tohiks eraldatava kaasomandi osa võõrandamine ebamõistlikult kahjustada korteriomanike huve. Kostja I on seisukohal, et eellepingu sõlmimine (eellepingus pööningu võõrandamine hagejale ja vastusooritusena selle eest katuse renoveerimine) ning selle alusel ehitusprojekti läbiviimine kahjustaks ebamõistlikult korteriomaniku huve.
12.Kuivõrd hageja on kostjale I heitnud ette lepingule põhjuseta allakirjutamisest keeldumist, siis tuleb väidetava rikkumise tuvastamiseks hinnata, kas kostja I on rikkunud VÕS § 14 lg-st 3 tulenevat lepingueelsete läbirääkimiste pahauskse katkestamise keeldu. Kostja I hinnangul kostja I seda teinud ei ole.
13.Esiteks tähendanuks väidetav eellepingu eesmärgiks olnud ehitusprojekti läbiviimine nii kostjale I kui kõigile teistele majaelanikele sisuliselt terve korteri täielikku remonti, milliste kulutuste kandmise osas puudus igasugune kokkulepe. Selline tagajärg tuleneb tuleohutusalasest arvamusest. Kostja I pöördus korduvalt hageja poole sooviga
konkretiseerida läbirääkimisi selle osas, et kes korterite remontimisega seonduvad kulud katma peaks. Hageja aga vastavas osas kokku leppida ei soovinud. Seega oli kostjal I täiesti põhjendatud huvi mitte lugeda kokkulepet saavutatuks.
14.Teiseks kuivõrd hageja väitel sooviti hagile lisatud eellepingut täpselt samal kujul notariaalselt tõestada, siis sisuliselt tähendanuks see kostjale I kogu kaasomandis oleva pööningu võõrandamist hagejale ning vastutasuna selle eest katuse remontimist, mis oleks sisuliselt olnud hageja jaoks vältimatuks kulutuseks tema omandisse mineva pööningu väljaehitamisel. Selliste õiguste ja kohustuste vahekorraga kokkulepe on vastuolus nii hageja enda poolt väidetuga kui ka teiste korteriomanike õigusega saada võõrandatava kaasomandi osas õiglast vastutasu.
15.VÕS § 127 lg-st 4 tulenevalt on võimalik nõuda üksnes sellise kahju hüvitamist, mis on tekkinud vastutuse aluseks oleva asjaolu tagajärjena. Hagiavaldusele lisatud eskiisprojekti sisulistest materjalidest nähtub, et lehtede ülemisse vasakusse nurka on märgitud kuupäev 19.02.2013. See ühtib ka hageja poolt esitatud kuludokumentide kuupäevadega, mis eranditult on väljastatud enne 2013. aasta märtsi kuud. Kusjuures viidatud dokumentidest nähtub, et esimene arve (1/01B-2013) 50 % ulatuses ehk ettemaks on tehtud juba 07.02.2013, mis tähendab, et hageja tellis vastava projekti juba enne seda kuupäeva. Teisel eskiisprojektiga seotud arve (2/01B-2013) ülejäänud 50% ulatuses on väljastatud 20.02.2015, mis haakub eskiisprojekti koostamise kuupäevaga (19.02.2013), kuna arve viimase osamakse osas väljastatakse reeglina pärast töö valmimist. Seega on juba hageja enda poolt esitatud tõenditega ümberlükatav väide, nagu oleks hageja poolt ehitusdokumentide hankimiseks tehtud kulutused põhjuslikult seotud kostjaga I peetud väidetavate läbirääkimistega, kuna need olid koostatud juba enne seda.
16.Samuti tuleb arvestada, et nii tuleohutusalane arvamus kui ehitustehniline ekspertiis koostatakse rangelt ehitusprojektist lähtuvalt ning viimase muutumisel tuleb koostada uuesti ka esimesed, mistõttu on täiesti ilmne, et juba enne kostjaga I läbirääkimistesse asumist oli hagejal täpselt välja kujundatud lahendus, millest lähtuvalt ta ka kulusid kandma asus kostjaga I üldse läbirääkimata. Kostja II vastuväited
17.Kostja II on seisukohal, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Samuti märgib kostja II, et kuna hageja ei ole tasunud üüri, siis puuduvad hagejal ka rahalised vahendid ehitustöödeks.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
18.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, menetluse kestel asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
19.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita.
20.Hageja on vaidlustanud 08.07.2013 protokolli ehtsuse. TsMS § 277 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib esitatud dokumendi ehtsuse vaidlustada ja taotleda, et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse. Hageja on seisukohal, et hageja esitatud helisalvestus erineb oluliselt 08.07.2013 protokollis kajastatust. Kohtule on esitatud helisalvestis 08.07.2013 toimunud üldkoosolekust (II kd, lk 97). Kohus, tutvunud helisalvestusega, märgib, et helisalvestuselt ei ole võimalik tuvastada, kes milliseid seisukohti on avaldanud, samuti kehva kvaliteedi tõttu ei ole kohtul võimalik võtta seisukohta koosolekul arutatud teemade osas. Kohus leiab, et antud juhul ei ole hageja piisavalt tõendanud 08.07.2013 protokolli võltsitust, mistõttu puudub kohtul alus asuda seisukohale, et tegemist ei ole ehtsa dokumendiga. Täiendavalt märgib kohus, et protokoll on allkirjastatud kostja I poolt, kes oli koosoleku juhataja, ja Mattias Saksa
poolt, kes oli protokollija. Asjaolu, et hagejale ei ole 08.07.2013 protokolli edastatud ning ta ei ole seda varasemalt näinud, ei tähenda, et tegemist on võltsitud dokumendiga. Tulenevalt eeltoodust jätab kohus rahuldamata hageja taotluse mitte arvestada tõendina KÜ Xxx 08.07.2013 protokolli.
21.Hageja on esitanud nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise nõude, millega palub tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek kaasomandi osa eraldamiseks. Alternatiivselt on hageja esitanud kahju hüvitamise nõude seoses kahjuga, mis on hagejal tekkinud ehitusdokumentide eest tasumisel. Kostjad on seisukohal, et hageja nõuded tuleb jätta rahuldamata, kuna hagejal ei ole võimalik esitada kostjate vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise nõuet ning kostjad ei ole hagejaga kaasomandi osa eraldamise ja maja renoveerimise osas kokkuleppeid sõlminud.
22.Tulenevalt asjaolust, et hageja on esitanud primaarnõude ja alternatiivse nõude, analüüsib kohus esmalt hageja primaarnõuet – nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise nõuet kaasomandi osa eraldamiseks.
23.Korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 1 kohaselt korteriomanik võib nõuda KOS § 81 lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. Sama paragrahvi lõike 2 sätestab, et kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet KOS § 81 lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve (p 1); vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest (p 2); võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga (p 3); võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks (p 4). Tulenevalt eeltoodust on hagejal võimalik nõuda nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist kaasomandi osa eraldamiseks üksnes KOS § 81 lg-s 2 nimetatud kõigi tingimuste esinemise, seega tuleb kohtul analüüsida, kas nõude eeldused on täidetud.
24.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Xxx elamus on 5 korteriomandit. Kohus on eelnevalt märkinud, et hageja saab korteriomandist osa eraldamiseks tahteavalduse andmist nõuda üksnes siis, kui vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. Kohtumenetluse raames esitatud kostjate seisukohtadest tuleneb, et kostjad ei ole enda nõusolekut korteriomandist osa eraldamiseks andnud. Seega ei ole täidetud KOS § 81 lg 1 kohaldamise üks eeldustest, ehk antud juhul ei ole hagejal 2/3 korteriomanike nõusolekut. Kuna kostjad on enda nõusoleku kohtumenetluses vaidlustanud, ei ole kohtul võimalik asuda seisukohale, et KOS § 81 lg 2 p-st 2 tulenev nõue on täidetud lähtuvalt hageja väidetud asjaolust, et kostjad on varasemalt enda nõusolekut kaasomandi osa eraldamiseks väljendanud. Tulenevalt eeltoodust jätab kohus rahuldamata hageja nõude nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kaasomandi osa eraldamiseks, kuna KOS § 81 lg-st 2 sätestatud kohustuslikud eeldused ei ole täidetud.
25.Järgnevalt analüüsib kohus hageja kahju hüvitamise nõuet. Hageja on seisukohal, et kostjad on andnud enda nõusoleku kaasomandi osa eraldamiseks eellepingu sõlmimiseks, kuid hiljem nõusoleku andmisest keeldunud, millest tulenevalt hagejale on tekkinud kahju ehitudokumentide tellisemisel 2 520 euro ulatuses. Kostjad on seisukohal, et ei ole hagejale lubanud anda nõusolekut kaasomandi osa eraldamiseks, kuna eellepingu sõlmimiseks ei olnud pooltevahelised kokkulepped selged.
26.Hageja on seisukohal, et tal on õigus nõuda kahju hüvitamist deliktiõiguse alusel. Kohus selgitab, et ei ole seotud poolte esitatud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab õigust tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 7, § 438 lg 1 alusel ise. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 14 lg 1 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-84-14 p-s 22 märkinud, et VÕS § 14 loob läbirääkimisi pidavate isikute vahel seadusest tuleneva võlasuhte, millest tulenevate kohustuste rikkumise eest vastutab kohustust rikkunud isik VÕS § 115 alusel (vt nt Riigikohtu 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 15). Sama otsuse p-s 18 on kolleegium leidnud, et võimalik lepingueelsete kohustuste rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue on VÕS § 127 lg 1 järgi suunatud eelkõige läbirääkimistest ja sellele tuginemisest tingitud negatiivsete varaliste tagajärgede kõrvaldamisele ehk nn negatiivse kahju (usalduskahju) hüvitamisele.
27.Kooskõlas Riigikohtu juhistega analüüsib kohus hageja kahju hüvitamise nõuet VÕS § 115 alusel. Kohtul tuleb välja selgitada, kas kostjad on tekitanud hagejale kahju ning lubanud lepingueelselt anda hagejale nõusolek kaasomandi osa eraldamiseks, samuti, kas kostjatele oli lepingueelselt teada kõik asjaolud, mille vastu kostjatel oli äratuntav oluline huvi.
28.12.03.2013 Xxx korteriühistu koosoleku protokolli kohaselt viibisid koosoleku kõik kaasomanikud (I kd, lk 13-14). Nähtuvalt protokollis kajastatust on koosolekul arutatud pööningukorruse väljaehitamise ja hoone renoveerimisega seonduvat. Ühistu tingimus pööningukorruse väljaehitamiseks oli protokollis kajastatu kohaselt asjaolu, et hagejal tuleb ühistu kontole tasuda tehingu garantiiraha 2 000 eurot hiljemalt 12.05.2013, juhul, kui on võimalik pööningukorrus välja ehitada ning notari deposiiti või ühistu arvele peab olema laekunud 20 000 eurot hiljemalt tehingu vormistamise päeval. Samuti on jõutud seisukohale, et kui korterid 3 ja 4 hakkavad pööningukorrust välja ehitama, siis tellija pole ühistu, vaid korterid 3 ja 4, kes vastavalt katavad ka projekteerimise ja katuse väljaehitamise kulud. Kui aga ilmneb, et projekti teostada ei saa, siis ühistu jätkab ettevalmistuste tegemisega maja katuse välja vahetamiseks eterniit katuse vastu, mille poolt kõik osalejad olnud on.
29.Korteriühistu Xxx 23.05.2013 üldkoosoleku protokollist nähtub, et ka sellest koosolekust võtsid osa kõik kaasomanikud (I kd, lk 15-16). Protokollis kajastatust tuleneb, et viimasest koosolekust lähtuvalt tellis hageja ehitusekspertiisi ja tuleohutusekspertiisi. Kohtule on esitatud ka korteriühistu Xxx08.07.2013 üldkoosoleku protokoll (III kd, lk 186-191), millel samuti osalesid kõik kaasomanikud. Protokolli punktis 1 märgitu kohaselt on eelmine ühistu üldkoosolek (23.05.2013) kuulutatud õigustühiseks. Kuna kohus on asunud seisukohale, et 08.07.2013 protokoll ei ole võltsitud, arvestab kohus tõendina ka kõnealust protokolli.
30.Kohtule on esitatud hageja ja kostjate vahel toimunud kirjavahetus (III kd, lk 9-26). Kostja II on 028.06.2013 kirjas märkinud „Mina küsisin koosolekul kulude kohta, kes katab, mis kulud ja need pidid ka eellepingus kirjas olema. /.../ Kui on asja aetud 2011 aasta sügisest ja kuhugi ei ole jõutud, siis on vaja ühistul teha korstnad ja katus ja jääb ära igasugune juurdeehitus“. Kostja I on 07.06.2013 kirjas märkinud „Nimelt jõudsime põhimõtteliselt kokkuleppele, et kulud, mis on seotud kolmanda korruse juurdeehitamisega, tasute Teie
(xxx) ja xxx. /.../ Nimelt ei lubanud Xxx koosolekul korvata palkide ja välisvooderdusega kaetud kulusid.“ Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud xxx antud ütlustest ilmneb, et kostja I ja xxx käisid aastal 2012 notaris, et saada informatsiooni, milliseid dokumente on pööningukorruse väljaehitamiseks ja renoveerimistöödeks vaja (III kd, lk 1-8). Kohus märgib, et kuna hageja on hagi alusena seostanud kostjate nõusoleku andmisest keeldumise alates 12.03.2013 korteriühistu üldkoosolekuga, siis ei oma asja lahendamisel tähtsust, millisel seisukohal oli kostja I enne eelnimetatud kuupäeva. Kohtul tuleb eelkõige vastavalt hagi alusele tuvastada, kas kostjad on alates 12.03.2013 väljendanud tahet anda nõusolek kaasomandi osa eraldamiseks ning seejärel keeldunud nõusoleku andmisest.
31.Kohus on seisukohal, et asjas tuvastatud asjaoludest ja tõenditest ei tulene, et kostjad on hagejale väljendanud selgesõnalist nõusolekut kaasomandi eraldamiseks ning on hiljem nõusoleku andmisest pahatahtlikult keeldunud. Kohus möönab, et hagejal võis tekkida lähtuvalt 12.03.2013 üldkoosolekul arutatust õigustatud ootus, et kaasomanikud võivad nõustuda kaasomandi osa eraldamisega hagejale, kuid seda üksnes hageja poolt kindlate tingimuste täitmise korral. Hagejal kaasomanike poolt nõusoleku andmise osas kindlat teadmist tekkida ei saanud, kuna kaasomanike otsest tahteavaldust ei ole protokollis kajastatu kohaselt võimalik tuvastada. Sama asjaolu ei tulene ka kohtule esitatud pooltevahelisest kirjavahetusest ega tunnistaja ütlustest. Korteriühistu Xxx protokollidest nähtub üksnes, et pooled on arutanud võimalust kaasomandi osa eraldamiseks korteriomanikele 3 ja 4. Kohus leiab, et hagejal võis olla arusaam, et 12.03.2013 üldkoosolekul kaasomanikud peavad võimalikuks hagejale kaasomandi osa eraldamist, kuid seda üksnes juhul, kui pooltevahelised tingimused, sh kõigi kulude jaotus, on selge. Asjaolu, et olulistest tingimustest ei jõutud kokkuleppele, oli põhjus, miks ei sõlmitud eellepingut. Seda on kinnitanud ka tunnistaja xxx. Ka kostjad on märkinud, et kulude kandmise osas puudus kokkulepe, seega pooled ei olnud läbi arutanud küsimusi, mille vastu kostjatel oli äratuntavalt oluline huvi. Kohtu hinnangul tuli hagejal olukorras, kus hageja tellis ennatlikult ehitusdokumente, kanda võimalikku riski, et täiendavate asjaolude ilmnemine (näiteks tuleohutust puudutavad küsimused) võib tingida kaasomanike kaasomandi osast eraldamisest keeldumise, kuna hageja poolt eellepingus välja pakutud tingimused ei vastanud enam kõigi kaasomanike huvidele või materiaalsetele võimalustele.
32.Kohtu hinnangul ei ole asjas esitatud tõendite pinnalt võimalik tuvastada, et kostjad on 12.03.2013 või peale seda väljendanud nõusolekut kaasomandi osa eraldamiseks ning selle hiljem tagasi võtnud. Asjas puudub vaidlus selle osas, et pooled on pidanud läbirääkimisi hagejale pööningukorruse eraldamise ja hoone renoveerimise osas, kuid kohtu hinnangul ei ole võimalik asuda seisukohale, et kostjad oleks lepingueelsed läbirääkimised pahaukselt katkestanud, kuna asjas on tuvastatud, et eellepingu sõlmimise ajaks ei olnud pooltele lepingutingimused selged, mistõttu ei saanud kostjatel tekkida kohustust eellepingut allkirjastada. Kohtu hinnangul tuleb asuda seisukohale, et kostjatel kui kinnistu kaasomanikel esines äratuntav huvi muuhulgas ehitustööde kulude jaotuse osas. VÕS § 14 lg 3 sätestab, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Kohtu hinnangul on pooled antud asjas pidanud läbirääkimisi mõlemapoolselt lepingu sõlmimise tahtega, kuid leping on jäänud sõlmimata tulenevalt asjaolust, et pooled ei saavutanud kokkulepet olulistes küsimustes, mitte seetõttu, et kostjad oleksid olnud pahausksed. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja ei ole lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepet saavutanud kaasomandi eraldamise osas, siis ei ole võimalik asuda seisukohale, et kostjate tegevus on VÕS § 127 lg 1 ja lg 4 järgi põhjustanud hagejale VÕS § 127 lg 2 järgi hüvitatavat kahju.
33.Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kostjad ei ole hagejale kahju tekitanud, mistõttu tuleb hageja alternatiivne nõue jätta rahuldamata. Kohus ei ole asjas esitatud tõendite pinnalt tuvastanud, et kostjad on hagejaga lepingueelsete läbirääkimiste vältel kokkuleppele jõudnud ning seejärel jätnud pahatahtlikult eellepingu sõlmimata, seega puudub hagejal õigus nõuda ehitudokumentide tellimisega kaasnenud kulu kostjatelt.
34.Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 125 ja § 132 lg-st 1 on hagihind 3 500 eurot. Menetluskulud
35.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg-st 1 lähtuvalt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul kohus jätab hagi rahuldamata, mistõttu jäävad tsiviilasja menetluskulud hageja kanda.
36.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
37.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuluks muu hulgas riigilõiv. TsMS § 143 lg 1 kohaselt on asja läbivaatamise kuluks ka eksperdikulu. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
38.Kostja I palub hagejalt välja mõista menetluskulud seoses esindaja tasuga 1 440 eurot (sisaldab käibemaksu). Kostja II palub hagejalt välja mõista menetluskulud 11 200 eurot.
39.Kohus märgib seoses kostja II menetluskuludega järgmist. Kostja II on kohtule esitanud menetluskulude nimekirja, milles on märgitud, et hagejal on kohustus tasuda kostjale II tema kulutatud aja eest dokumentide tutvumiseks ja nendes esitatud teabe kontrollimiseks kokku 140 tunni ulatuses. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-80-11 p-s 23 märkinud, et õigusabikulud tuleb tsiviilkohtumenetluses hüvitada üksnes juhul, kui tegemist on ühtlasi mõne seaduses sätestatud hüvitamisele kuuluvate kuludega, eelkõige lepingulise esindaja kuludega (vt ka Riigikohtu 22. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-10, p 12). Riigikohus on samas punktis märkinud, et nõustaja kulud TsMS § 175 lg 2 teise lause järgi hüvitamisele ei kuulu. Kohus selgitab, et lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Esindaja esindusõigust tõendab TsMS § 221 lg 2 alusel volikiri, mis esitatakse kohtule. Kostja II ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kostja II on menetluse kestel kasutanud lepingulist esindajat, kõik dokumendid on allkirjastatud kostja II isiklikult, seega ei kuulu
kostja II nimetatud kulud hagejalt väljamõistmisele. Eeltooduga jätab kohus kostja II taotluse menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamata.
40.Järgnevalt analüüsib kohus, millises ulatuses on kostja I esindaja tasule kulunud menetluskulud põhjendatud.
41.Kostja I esindaja menetluskulude nimekirja kohaselt kulus hageja esindajal arve nr 051VM alusel materjalidega tutvumiseks, kliendiga konsulteerimiseks ning kostja seisukoha koostamiseks 7 tundi. Toimiku materjalidest nähtuvalt on kostja I 05.10.2015 esitanud 8leheküljelise seisukoha (III kd, lk 179-185). Kohtu hinnangul sisaldab seisukoht õiguslikku argumentatsiooni, samuti viiteid Riigikohtu praktikale. Kohus märgib, et kuna kostja esindaja on seisukoha koostanud menetluse kestel, tuli tal selleks eelnevalt tutvuda asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega. Samuti kohus märgib, et tsiviilkohtumenetluses on tavaline, et esindajad peavad analüüsima erinevaid õigusakte ja nende seletuskirju, samuti kassatsioonikohtu praktikat ning koostama dokumente (RKTKo 3-2-1-43-10 p 14). Eeltooduga kohus on seisukohal, et arvel nr 051VM kajastatud toimingud on põhjendatud 7 tunni ulatuses.
42.Kostja I esindaja menetluskulude nimekirja kohaselt kulus kostja I esindajal arve nr 053VM alusel 15.10.2015 kohtuistungiks ettevalmistamiseks ja kohtuistungil osalemiseks 5 tundi. Toimiku materjalidest nähtuvalt toimus 15.10.2015 kohtuistung, mis kestis 2 tundi ja 1 minuti (IV kd, lk 1-7). Kohus leiab, et kuigi kohtuistungi toimumise ajaks olid pooltele selged vaidluse asjaolud, tuli kostja I esindajal siiski ka kohtuistungiks ette valmistuda, muuhulgas valmistada ette küsimused tunnistajale, samuti on kostja esindaja valmistanud ette kohtukõne teesid, seega on arvel nr 053VM kajastatud toimingud põhjendatud ja vajalikud 5 tunni ulatuses.
43.Kokku on kostja esindaja töötunnid põhjendatud 12 tunni ulatuses. Kostja I esindaja nõuab menetluskulude väljamõistmist koos käibemaksuga. Kooskõlas Riigikohtu praktikaga on menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks menetlusosalise kinnitus, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (RKTKo 3-2-1-65-13 p 16). Kostja I on kinnitanud, et ei ole käibemaksukohuslased ega saa tekkinud menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada, seega tuleb menetluskulud välja mõista koos käibemaksuga.
44.Lähtudes Riigikohtu praktikast tuleb lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (RKTKo 3-2-1-115-13 p 25). Kohus leiab, et kostja I esindaja töötunnihind 100 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse, võttes arvesse, et kostja I esindaja omab kõrgeimat erialast kvalifikatsiooni. Seega arvestades, et kostja I esindaja töötundide põhjendatud maht oli 12 tundi ning töötunni hind 100 (ilma käibemaksuta) eurot, on kostja I esindaja õigusabiteenuse kulud koos käibemaksuga kokku 1 440 eurot.
45.Kostja I taotlusel tuleb hagejalt TsMS § 177 lg 4 alusel kostja I kasuks välja mõista ka viivis tekkinud menetluskuludelt.
46.Tulenevalt eeltoodust rahuldab kohus kostja I taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks ja kohustab hagejat hüvitama kostjale I menetluskulud 1 440 euro ulatuses, mis koosnevad lepingulise esindaja tasust. Kohus arvestas kostja I menetluskulude kindlaksmääramisel ja nende väljamõistmisel hagejalt vaidluse asjaolusid, sh hagihinda, menetluse aega, asjas toimund istungeid, asja keerukust ning poolte esitatud menetlusdokumente.