Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

RESOLUTSIOON

Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Asjaolud

Otsuse poolt hääletas ka XXX, kellel on keelatud korteriomandit käsutada. Seega ei saanud ta osaleda ka antud küsimuse otsustamisel.

-

Kui lugeda, et otsus on vastu võetud, on otsus tühine vastuolu tõttu seadusega. KOS ei luba kaasomandi valdamise põhimõttelist küsimust panna hääletusele korteriomanike üldkoosolekul. TsÜS § 87 kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine. KOS § 12 lg 1 kohaselt tuleb kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, mitte häälteenamusega.

-

Kui kohus leiab, et vaidlustatava otsuse näol on tegemist otsusega, mida võib otsustada häälteenamuse alusel, on otsus ka vastuolus seadusega ja senise korteriomanike kokkuleppega ning avaldaja võib taotleda selle kehtetuks tunnistamist. Kõigi XXX Tallinn asuvate korteriomanike vahel on juba 1970ndatest aastatest sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt iga reaalosa all asuvat keldrikorrust kasutab selle reaalosa omanik. See on tõendatav ammuse ja ka käesoleval ajal reaalsuses toimiva kasutusega. Käesoleval juhul on aga vaidlustatava otsusega avaldajalt nõutud osa selle ruumi valduse ära andmist.

Iga korteriomandi reaalosa all asuvad keldriruumid on suurtes joontes ühesuurused, mis tähendab, et hetkel kaasomanikud valdavad seda kaasomandi mõttelist osa võrdselt (kaasomanike mõttelised osad Tallinnas XXX asuva kinnistu kaasomandis on samuti suurtes joontes võrdsed). Avaldaja korteri nr 10 all olev kelder, sh nn pesuköök, on ca 32/33 m2, mis vastab isegi vähemale, kui 1/10 kogu ehitise mõttelise osa pinnast 347 m2. XXX kuuluv mõtteline osa on üle 1/10. Vaidlustatava otsusega ei otsustatud samaaegselt avaldajale tema kaasomandi osast väiksema osa valdamise õiguse jätmist kuidagi kompenseerida, nt asenduspinnaga. Seetõttu on vaidlustatav otsus vastuolus seaduse nõuetega selles, et valdamine ei vasta kõiki kaasomanike huvidele vastavalt; on vastuolus hea usu põhimõttega ning kahjustab avaldaja õigusi. -

Avaldaja arvates läheb vaidlustatud otsus vastuollu ka AÕS § 72 lg 2 sätestatud põhimõttega, et asja valdamine ja kasutamine peab arvestama kõigi kaasomanike huvidega.

Puudutatud isikute seisukohad

-

-

-

-

-

-

-

Avaldaja on 14.04.2015 esitanud Harju Maakohtusse tsiviilasjas nr 2-15-5685 avalduse kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Avaldused oma sisult ja eesmärkidelt dubleerivad teineteist. Kuivõrd asjad on olemuslikult seotud, siis oleks kohasem viis lahendada pooltevahelised erimeelsused kasutuskorra kindlaksmääramise vaidluses. Eeltoodust tulenevalt tuleks käesoleva asja menetlemine lõpetada ja avaldaja avaldus jätta läbi vaatamata. Vaidlusalusel koosolekul otsustasid omanikud, et avaldaja peab pesuköögipinna isiklikest asjadest vabastama. Seega on omanike huve ja seisukohti selgitatud 19.02.2015 toimunud koosolekul. Asjaolu, et avaldaja huvid omanike otsusega ei ühti, ei väära otsuse seaduslikkust. Puudutud isikud peavad vastuvõetud otsust omavahelistes suhetes kehtivaks ja avaldajale siduvaks, viidates muuhulgas KOS § 10 ja 11 ning AÕS § 72 lg 3 ja 5. Avaldaja on õigusliku aluseta asunud elamus asuvat pesuköögipinda ainukasutama. Ainukasutus on saavutatud sellega, et kaasomanikelt on võetud võimalus pesukööki pääseda (ära on vahetanud ukse lukk). Ka on elamut haldava Korteriühistu XXX juhatusel piiratud võimalust pääseda tehnosüsteemide juurde (pesuköögis asub elamu veesõlm). Puudutatud isikute arvates peab ühistule olema tagatud regulaarne ja takistusteta võimalus veesõlmele ligi pääseda. Otsust tuleb käsitleda avaldajale suunatud nõudena tagamaks kaasomandi kasutamine vastavalt seadusele. Puudutatud isikud omavad seadusest tulenevat õigust kaasomandi kasutusõiguse rikkumisele reageerida ja rikkumisele põhinevaid nõudeid esitada. Puudutatud isikute otsustatud nõuet toetavad materiaalõiguslikud alused. Pesuköök ei ole avaldaja keldri osa. See nähtub ka elamu keldriplaanilt. Puudutatud isikud ei ole andnud avaldajale nõusolekut projektijärgset ruumijaotust muuta ega pesuköögipinda enda keldriga liita. Avaldajal on sarnaselt teistele korteriomanikele keldrikasutus ka ilma pesuköögipinnata tagatud. Vaidlustatud otsus on vaba nii formaalsetest ja kui ka materiaalsetest puudustest. Puudutatud isikud rõhutavad, et vaidlustatud otsusega ei reguleeritud kaasomandi eseme kasutamist, vaidlustatud otsusega sedastasid omanikud seda õigust, mis neil seadusest tulenevalt juba olemas on. Vaidlustatud otsuse poolt oli neli, vastu kolm häält. KOS § 12 lg 2 kohaselt võtavad korteriomanikud KOS § 11 lõike 1 punktis 1 käsitletud tavakasutuse piires otsuseid vastu häälteenamusega. Kuivõrd avaldaja on pesuköögi pinna õigusliku aluseta ainukasutusse võtnud ja sellega omandi tavakasutuse piire ületanud, kohaldub hääletamisele KOS § 12 lg 2 ja sellest tulenev enamuse nõue. Kuna otsuse poolt oli rohkem kui vastu ja koosolekul osalejate koguarvu KOS § 12 lg 2 määravaks ei pea, siis võeti otsus vastu kehtivaid nõudeid järgides. Avaldaja väidab, et puudutatul isikul (XXX) ei olnud õigus otsustusprotsessis käsutuskeelu (keelumärge) tõttu osaleda. Puudutatud isikud ei nõustu avaldaja lähenemisega. KOS-ist ega AÕS-ist ei tulene, et korteriomanikul puuduks õigus korteriomanike koosolekul osaleda ja seal hääletada. Hääletamis-ja osalemisõigust saab

-

piirata vaid õigusakti alusel. Seadusest ei tulene alust selle kohta, et keelumärge piirab korteriomaniku õigust koosolekul osaleda ja hääletada. Avaldaja viitab oma avalduse punktis 2.2, et TSÜS § 87 alusel on otsus tühine. Samas taotleb avaldaja otsuse kehtetuks tunnistamist. Tühist ostus ei ole võimalik kehtetuks tunnistada. Tühine otsus on vastupidiselt vaidlustatavale otsusele tühine algusest peale ega eelda kohtulikku sekkumist. Puudutatud isikud on seisukohal, et käesoleval juhul ei esine otsuse juures ei kehtetuse ega tühisuse aluseid.

Kohtu põhjendused

Kas kaasomanike vahel on kokkulepe pesuköögina kasutatud keldri osa krt 10 ainukasutusse andmise kohta või on krt 10 omanik hõivanud pesuköögi osa keldrist omavoliliselt;

-

Kas vastuvõetud otsuse näol on tegemist häälteenamusega otsustatava küsimusega või nõuab see kõigi kaasomanike kokkulepet;

-

Kas 19.02.2015 otsus on vastu võetud, kuna selle poolt on antud rohkem hääli kui vastu;

-

Kas pesuköögis asuvale veesõlmele peab olema tagatud kõigi kaasomanike juurdepääs ja kas see on käesoleval juhul tagatud.

krt 7 omanikuks XXX; krt 8 omanikuks XXX; krt 9 omanikuks XXX ja krt 10 omanikuks avaldaja. (t lk 13-24). c) 19.02.2015 toimus 9 korteriomaniku osavõtul korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorra p 2 kohaselt oli üheks arutatavaks küsimuseks pesuköögi ja krt 10 keldriruumi vahelise seina taastamine. Koosolekul hääletati sellega seoses kahte ettepanekut: -

Ettepanek nr 1 anda pesuköögipind krt 10 ainukasutusse, sai 3 poolt- ja 4 vastuhäält, 2 jäi erapooletuks. Seega otsust vastu ei võetud.

-

Ettepanek nr 2 kohustada krt 10 vabastama pesuköögipind isiklikest asjadest ning tagada 3 kuu möödudes selle ühine kasutamine ja valdus kõigi korteriomanike poolt, sai 4 pooltja 3 vastuhäält, 2 jäi erapooletuks. Sellise hääletustulemuse alusel loeti, et otsus on vastu võetud. (t lk 25-28) Viimatinimetatud otsuse kehtivust on avaldaja käesolevas menetluses vaidlustanud.

d) Elamu projekti kohaselt asub keldrikorrusel iga korteriomandi all I korruse põrandapinna suurune keldriruum, millesse pääseb ainult korteriomandi reaalosalt. Erandiks on kaks korterit elamu mõlemas otsas, mille all asuv keldriruum on väiksem pesuköögi võrra, mida on 2 – maja kummaski otsas üks ja millesse pääseb välistreppi mööda maja otsmistes külgedes asuvate uste kaudu. Ühestki korteri all asuvast keldriruumist otse pesukööki ei pääse. (vt ka korteriomandite seadmisel koostatud inventariseerimise toimiku väljavõtted, t lk 140-148. Samasuguse plaani on 07.09.2015 esitanud ka avaldaja – t lk 189-192. vt ka fotod t lk 172). e) Krt 10 all asuva keldriruumi ja pesuköögi vaheline sein on osaliselt lammutatud viisil, et keldiruumist pääseb otse pesukööki (vt ka t lk 152 avaldaja esitatud joonis). Selliselt on avaldaja kasutanud pesukööki oma keldriruumi osana vähemalt 2004 aastast. f) Pesuköögis asub veesõlm (vt ka fotod t lk 183). Selles osas pooled ka ei vaidle, vaieldakse selle üle, milline on juurdepääsuvajadus ja veesõlme tähtsus elamu majandamisel. Samuti vaieldakse selle üle, kas korteriühistul on see juurdepääs olemas või mitte. g) Menetlusosaliste selgitused, 31.08.2015 kohtuistungil ära kuulatud XXX, XXXja XXX ning 28.09.2015 ära kuulatud XXXkinnitavad seda, et : -

Elamu on ehitatud 1960-nendate alguses Eesti NSV Kunstifondi Tallinna Kombinaat ARS (edaspidi ARS) poolt oma töötajatele. Elamus oli rajatud kaks pesukööki – mõlemas otsas, mida kasutasid kõik elanikud. Pesuköögid olid kasutuses pikka aega, kuni järjest arenev tehnika muutis selle ebavajalikuks. 1980-nendatel kasutas pesukööki majahoidja (kojamees) erinevate tööriistade hoidmiseks. Seda kasutasid ka teised majaelanikud mõnede asjade hoidmiseks, sest oma keldriruumi kasutusvõimalused olid piiratud – oma keldriruumi pääses ainult toast ja seega asjad, mis korteri aknast või uksest sisse ei mahtunud, neid ei saanud ka keldrisse viia.

-

Muudatused, mis elamu ühiskasutuses olevates või ka muudes ruumides tehti, tuli kuni korterite erastamiseni kooskõlastada ARS-i juhtkonnaga. Kohtu ette ei ole toodud kirjalikke tõendeid selle kohta, et ARS oleks kinnitanud pesuköögi krt 10 ainukasutusse andmise või vaheseinte osalise lammutamise. Samuti ei ole kohtu ette toodud kirjalikke tõendeid kaasomanike kasutuskorra kokkulepete olemasolu kohta. Kohus on Kohtute Infostüsteemi alusel tuvastanud, et avaldaja on 14.04.2015 esitanud Harju Maakohtule avalduse keldriruumide kasutuskorra kindlaksmääramiseks, mille Harju Maakohus on 24.04.2015 määrusega menetlusse võtnud.

Kas otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;

-

Kas küsimuse võis lahendada korteriomanike häälteenamusega;

-

Kas otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;

-

Kas otsus on tehinguna kehtiv (see pole tühine ega pole ka kehtetuks tunnistamise aluseid).

Seega on tegemist kaasomandi eseme kasutamisega seotud vaidlusega ja see kuulub korteriomanike otsustuspädevusse.

raames ehk pesukööki keldriruumina kõigi kaasomanike poolt nagu see oli algselt, võib nõuda ja reguleerida ka korteriomanike häälteenamusega. Kohus ei nõustu siinkohal avaldajaga selles, et kaasomanike kokkulepet asja kasutamiseks on võimalik tuvastada ka väljakujunenud tava järgi – ehk kuna avaldaja on 10 aasta jooksul takistamatult pesukööki ainukasutanud, saab sellest järeldada teiste kaasomanike nõusolekut. Kohtu arvates tähendab kaasomanike kokkulepe iga kaasomaniku tahteavaldust teatud sisuga kokkuleppega nõustumuse kohta, mis peab olema mingil viisil tajutav (Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68, 69). Näiteks 31.08.2015 kohtuistungil ära kuulatud puudutatud isikud XXX ja XXX ei olnud teadlikud, kuidas teist pesukööki kasutatakse. Seega ei saanud nad ka olla avaldanud tahet kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks.

Menetluskulud

/allkirjastatud digitaalselt/ Helina Luksepp kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.