XXX korteriühistu hagi Ü.T. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks Ü.T. vastuhagi XXX korteriühistu vastu kulutuste hüvitamiseks 20 094,36 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ü.T. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
29. september 2015
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): Ü.T. vandeadvokaat Rene Varul
esindajad
RESOLUTSIOON
(isikukood XXX), esindaja
Vastustaja (hageja): XXX korteriühistu (registrikood XXX), seaduslik esindaja Kai Kuuspalu Jätta Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta Ü.T. kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.XXX korteriühistu (hageja) esitas 25. juulil 2012 Tartu Maakohtule hagi H.T. (kostja) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Hageja palus mõista kostjalt välja perioodil 24.10.2009 – 30.06.2012 tasumata majandamiskulude eest võlgnevuse 2193,64 eurot, viivise 30.06.2012 seisuga 748,19 eurot ning viivise alates 01.07.2012 määraga 0,07% põhivõlalt kuni põhivõla tasumiseni. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale korteriomand aadressil XXX Tartu. Kostja tasub ühistu majandamiskulude ning ühistu poolt vahendatud teenuste eest ainult osaliselt. Hageja viitas KÜS 5 lg-le 1, § 13 lg-le 4, § 151 lg-le 1, ühistu põhikirja p-dele 3.2.6 ja 3.2.7. Viivisemäär 0,07% päevas tuleneb KÜS § 7 lg-st 4. Kostja seisukoht arve nr 7/2008 sissenõutavaks muutumise osas on ekslik. 26.06.2008 ühistu üldkoosoleku protokolli p 3c kohaselt jagati katuseparanduse tööde maksed korteriomanike vahel igakuiste majandamiskulude maksetena. Ühistu juhatuse 22.08.2008 otsusega anti ühistu liikmetele võimalus tasuda enda osa korraga, korteriomanik pidi oma soovist ühistut teavitama. Kostja ei ole kunagi teavitanud, et soovib kogu arve ühe korraga tasuda. Sellisel kujul arve väljastamine on käsitletav tingimusliku tehinguna, mis sisaldas edasilükkatavat tingimust. Antud juhul tingimust ei saabunud ja nimetatud arve ei oma käesoleva hagi kontekstis tähendust.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Tartu Maakohtu 23.10.2009 määrusega kinnitati pooltevaheline kohtulik kompromiss, mille p-s 6 kinnitasid pooled, et neil ei ole muid omavahelisi nõudeid tsiviilasjas nr 2-08-54516. Sama määruse p-s 7 kinnitavad pooled, et neil puuduvad vastastikused rahalised nõuded käesoleva kokkuleppe sõlmimise kuupäeva seisuga, sh XXX ja X osas. Selline hageja ühepoolne kinnitus nõuete puudumisest kostja vastu on käsitletav VÕS § 207 lg 2 järgi võlausaldaja tunnistusena. Hageja soovib hagiavalduse kaudu sisse nõuda ka neid kohustusi, mis on tekkinud enne 23.10.2009. Hageja tellis hoone katuse vahetuse, võttes selle finantseerimiseks laenu. Hageja on esitanud kostjale arve nr 7/2008 summas 53 705 krooni, mis on arvelt nähtuvalt muutunud sissenõutavaks alates 20.10.2008, st enne kohtuliku kompromissi tegemist.
3.Tartu Maakohus peatas 12. märtsi 2013 määrusega menetluse kuni H.T. lahendamiseni ja tema õigusjärglase protsessi astumiseks.
pärimisasja
Tartu Maakohus uuendas 26. juuni 2013 määrusega menetluse ning luges, et kostja asemele on menetlusse astunud H.T. üldõigusjärglane Ü.T. .
4.Kostja esitas 15. augustil 2013 hageja vastu vastuhagi kulutuste hüvitamiseks, milles palus mõista hagejalt kostja kasuks välja 20 094,36 eurot. Vastuhagi kohaselt tekkis korteri nr 7 puhul vajadus küttesüsteemi ümberpaigaldamiseks, samuti on toimunud lammutustööde järgselt selgunud, et korteris on hädavajalik mh laetalade tugevdamine ja väljavahetamine, seinte kandevõime taastamine, põranda valamine, vee- ja kanalisatsiooni osaline ümberehitus, laevoodri ümbervahetus ja vahelaega seonduvad tööd. Sellised tööd on käsitletavad eluruumi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide ja nende osade paigaldamisena, eemaldamisena ja asendamisena, millised kulud peab hoolduskuludena kandma korteriühistu (KÜS § 151 lg-d 1 ja 2). OÜ Livonia Ehitus on nimetatud tööd teostanud ja väljastanud arve summas 16 336,80 eurot. Kostja on tellinud riiklikult tunnustatud ekspert Kaarel Sahalt arvamuse, mille kohaselt on nimetatud tööd hädavajalikud ja kuuluvad ehitise üldise seisukorra juurde. Kostja on tellinud korstna kütte- ja ventilatsioonilõõride puhastamisega seotud tööd OÜ-lt Livonia Ehitus, kes on väljastanud arve teostatud tööde kohta summas 2163,12 eurot.
5.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja nõue summas 2188,68 eurot tuleb jätta TsMS § 423 lg 1 p 4 alusel läbi vaatamata. Kostja esitas vastava nõude Tartu Maakohtu menetluses olnud tsiviilasja nr 2-11-59049 raames. Korteril nr 7 ei olnud elamu kaasomanike poolt antud luba tsentraalsest küttesüsteemist lahkumiseks, korter nr 8 on korteriomaniku initsiatiivil üle viidud gaasiküttele, mistõttu on talle üle läinud ka kohustus kanda küttesüsteemi (sh korstnate) korrasolekuga seotud kulud. Tegemist on ehitustöödega, mille tegemiseks on vajalik ehitusluba. Hagejale teadaolevalt pole sellist luba kostjale väljastatud. Hageja andmetel ei ole kaasomandit puudutavaid ehitustöid teostatud.
MAAKOHTU LAHEND
6.Tartu Maakohus rahuldas 30. jaanuari 2015 otsusega põhihagi, mõistis Ü. T XXX korteriühistu kasuks välja halduskulu ja kommunaalmaksete võlgnevuse summas 2193,64 eurot, 30. juuni 2012 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 748,19 eurot, alates
1.juulist 2012 viivise 0,07% põhivõlalt (s.o 2193,64 eurolt) kuni põhivõla tasumiseni, jättis vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Maakohtu põhjenduste kohaselt nõustus kohus hagejaga selles, et kompromissis leppisid pooled kokku, et seisuga 20.09.2009 ei ole pooltel vastastikuseid nõuded teineteise suhtes. Kompromissist ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud, et pooltel puuduvad vastastikused rahalised nõuded ka tulevikus sissenõutavaks muutunud summade osas. 20.09.2009, kui pooled sõlmisid kompromissi, ei olnud osad katuseremondi maksegraafikust tulenevad nõuded sissenõutavaks muutunud, mistõttu ei saa neid käsitleda tsiviilasja nr 2-08-54516 kompromissiga hõlmatud nõuetena. Hageja nõue katuseremondi kulude osas on põhjendatud. Maakohus viitas AÕS § 75 lg-le 1, KOS § 13 lg-tele 1 ja 2, KÜS § 151 lg-tele 1 j 2, § 4 lg-le 2, § 13 lg-le 4 ja MTÜS § 12 lg-le 4, hageja põhikirja p-dele 3.2.6 – 3.2.9. XXX krt 7 võlgnevuse arvestusest nähtub, et kostja võlgnevus koosneb igakuiselt tasumata jäetud katuseremondi osamaksetest ja vee ülekulust. Kuna kostja ei ole esitanud ühtegi sisulist vastuväidet hageja poolt esitatud võlgnevuse arvestuse õigsuse osas, lähtus maakohtus hageja poolt esitatud arvestusest. Hageja poolt on võlgnevuse arvestamisel arvesse võetud kõik kostja poolt vaidlusalusel perioodil teostatud maksed, nimetatud asjaolu on kinnitanud ka kostja. Kuivõrd on tõendatud, et kostja tasus
arveid osaliselt, on kostja olnud maksetega viivituses. Viivise suuruse ja arvutamise korra üle poolte vahel vaidlust ei ole. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on teinud korteris remonttöid, mille käigus on tugevdatud laetalasid ja neid osaliselt välja vahetatud ning taastatud aknasillused ning täis laotud seintes olevad šahtid. Maakohus viitas KOS § 15 lg-le 2, § 13 lg-tele 1 ja 2, AÕS § 72 lg-le 4. Hinnata tuleb, kas tegemist oli vajalike kulutustega TsÜS § 63 lg 1 mõttes. Tuginedes K. Saha poolt antud arvamusele leidis maakohus, et kostja ei teinud kandvate konstruktsioonide suhtes remonttöid seetõttu, et selleks oleks ilmnenud mingi hädavajadus (avariiohtlik olukord), vaid asudes parendama oma korteriomandit (sanitaarremondi tegemise näol) ning lammutades korteri vaheseinu, avati nende tööde käigus ehituskonstruktsioone ning tuvastati, et osad laetalad olid läbijooksu tõttu halvas olukorras ning vajasid asendamist. Asja materjalidest ei nähtu, et tegemist oleks kiireloomulist sekkumist vajavate töödega. Maakohus möönis, et ilmselt ei oleks majanduslikult põhjendatud ja otstarbekas olnud laetalad jätta endisesse seisukorda, et hiljem neid vahetama või toestama hakata. Kostja, avastades laetalade halva olukorra, oleks pidanud pöörduma teiste kaasomanike/korteriomanike poole nõusoleku saamiseks vastavate ehituskonstruktsioonide remonttööde teostamiseks ning kokku leppima kulutuste hüvitamise. Käesoleval juhul on tuvastamist leidnud, et kostja puudus teiste korteriomanike nõusolek vastavate remonttööde teostamiseks ja kulutuste hüvitamiseks. Maakohus leidis, et vastuhagi on esitatud ebaõige isiku vastu. Tulenevalt AÕS § 74 lg-st 5 ja KOS § 15 lg-st 2 oleks kostjal tulnud vastav hagi esitada teiste korteriomanike vastu, mitte korteriühistu vastu. Kostja on vastava nõude (kulutuste hüvitamiseks) esitanud ka Tartu Maakohtu menetluses olnud tsiviilasja nr 2-11-59049 raames, nõudes antud summa osas tasaarvestuse teostamist. Nimetatud asjas sõlmisid pooled kompromissi. Seega võib olla tegemist olukorraga, kus esitatud nõude osas on kohus samade poolte vahel samadel asjaoludel juba seisukoha võtnud ning sellise nõude uus esitamine on välistatud.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.Ü. T esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta põhihagi rahuldamata ja vastuhagi rahuldada. Apellant palus jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on tsiviilasjas nr 2-08-54516 maakohus 23.10.2009 määrusega kinnitanud pooltevahelise kompromissi. Hageja kinnitus nõuete puudumise kohta on käsitletav VÕS § 207 lg 2 kohaselt võlausaldaja tunnistusena. Arve nr 7/2008 muutus sissenõutavaks juba 20.10.2008 ja on kompromissiga hõlmatud; 2) on maakohus teinud otsuse puudulikult esitatud andmete alusel. Võlgnevuse tabelis ei ole kajastatud võlgnevuse sisulist koosseisu ega viiviste arvestamise metoodikat. Kostja on tasunud majanduskulude eest põhjendatud ulatuses, mille summa oli arvetel sihtotstarbe kohaselt välja toodud ja maksmise alus selge (sh vee ülekulu). Kohus on jätnud tähelepanuta kostja sisulisi vastuväiteid hagis nõutud põhivõla koosseisu ja viiviste arvestusmetoodika kujunemise kohta; 3) on põhjendamatu kohtu seisukoht, et kostja on vastava nõude esitanud tsiviilasja nr 2-11-59049 raames. Nimetatud kohtuasjas sõlmitud kompromissi ese ei olnud seotud tasaarvestusega käesoleva tsiviilasja vastuhagi raames oleva nõudega; 4) oli üllatav maakohtu seisukoht selle kohta, et vastuhagi on esitatud ebaõige isiku vastu. Maakohus oli vastuhagi menetlenud. Kohus rikkus selgitamiskohustust. Apellant leiab, et vastuhagi on esitatud õige isiku vastu. Teostatud tööd on käsitletavad eluruumi
ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide ja nende osade paigaldamisena, eemaldamisena ja asendamisena, millised kulud peab hoolduskuludena kandma korteriühistu (KÜS § 151 lg-tele 1 ja 2). Vastavalt KÜS § 151 lg-le 2 on korteriühistu kohustuseks elamu hoolduse teostamine.
8.XXX korteriühistu vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohus andnud õige õigusliku hinnangu poolte vahel tsiviilasjas nr 2-08-54516 sõlmitud kompromissile ja selle sõlmimise ajal sissenõutavad olnud nõuetele. Arve nr 7/2008 ei muutunud sissenõutavaks 20.10.2008. Arve oli korteriomanikele, sh apellandile, esitatud äramuutva tingimusega ning eeldas sissenõutavaks muutumiseks ka korteriomanike aktiivset tegutsemist; 2) on maakohus piisava põhjalikkusega käsitlenud apellandi võla ja viiviste tekkimise metoodikat ning nende suurust. Apellant ei esitanud taotlust viiviste vähendamiseks; 3) ei aktsepteeri vastustaja K. Sahki arvamust ekspertarvamusena. Apellant teostas kõik enda märgitud tööd omaalgatuslikult ning ebaseaduslikult. Elamu seisukord ei olnud ehitustehniliselt selline, mis oleks nõudnud nö vältimatu avariiremondi teostamist elamu kandekonstruktsioonide osas. Ühistu üldkoosolek ei pidanud üldkoosolekul apellandi seisukohti põhjendatuks ning keeldus otsusega apellandi taotlust rahuldamast; 4) on maakohus õigesti leidnud, et vastuhagi oli esitatud ebaõige kostja vastu. Põhjendamatu on apellandi etteheide seoses selgitamiskohustuse rikkumisega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
10.Maakohus on õigesti rahuldanud XXX korteriühistu hagi Ü. T vastu ning välja mõistnud võlgnevuse 2193,64 eurot. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust selles osas maakohtu otsuse muutmiseks või tühistamiseks.
10.1.Apellandi väite kohaselt Tartu Maakohus 23. oktoobri 2009 määrusega kinnitanud pooltevaheline kompromiss tsiviilasjas nr 2-08-54516 hõlmas ka korterelamu katuse renoveerimise laenu (XXX korteriühistu arve nr 7/2008), sest vastava arve alusel muutus korteriühistu poolt nõutud sihtotstarbeline makse (makse katuse renoveerimistöödeks) sissenõutavaks 20.10.2008 (I kd tl 162), s.o enne kompromissi sõlmimist. Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2009 määrusega kinnitatud kompromissi p-i 7 kohaselt pooled kinnitavad, et neil puuduvad vastastikused rahalised nõuded käesoleva kokkuleppe sõlmimise kuupäeva seisuga, sealhulgas XXX korterite X ja X osas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kompromissist ei nähtu poolte kokkulepe tulevikus sissenõutavaks muutunud nõuete puudumise suhtes ning kuna kostja on valinud katuse remondi eest tasumise maksegraafiku alusel (ei tasunud tähtpäevaks 20.10.2008 sihtotstarbelist makset arve alusel), siis maksegraafiku alusel tasumisele kuuluvad summade osas, mis ei olnud sissenõutavaks muutunud 23.10.2009, on hagejal õigus nõuda kostjalt täitmist. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-s 43, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.
10.2.Alusetu on apellandi väide, et maakohus ei ole hagi arutamisel esitatud tõendeid piisavalt analüüsinud ning on põhjendamatult jätnud nõude aluseks olevate dokumentide arvestusmetoodika täpsustamata. Maakohus on esitanud hagi rahuldamise osas põhjendused vaidlustatud otsuse p-s 44, ringkonnakohus nõustub kõigi maakohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid täies mahus korrata. Asjas on esitatud kostja võlgnevuse arvestus (I kd tl 6); kostjale esitatud arved perioodil 01.10.2009 – 30.06.2012 (I kd tl 58-79); kostja konto väljavõte (I kd tl 80-83); Tartu Veevärgi ja AS Tartu Keskkatlamaja arved hagejale (I kd tl 84-145). Ringkonnakohus asus käesoleva otsuse p-s 10.1. seisukohale, et Tartu Maakohus 23. oktoobri 2009 määrusega kinnitanud pooltevaheline kompromiss tsiviilasjas nr 2-08-54516 ei hõlmanud korterelamu katuse renoveerimise laenumakseid. Kuna kostja ei tasunud tähtpäevaks 20.10.2008 sihtotstarbelist makset arve alusel, siis valis ta tasumise viisiks maksegraafiku alusel tasumise ning pooled ei ole kompromissi sõlminud selle kohta, et kostja ei peaks tasuma maksegraafiku järgseid makseid. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid selles osas, et hageja ei oleks võlgnevuse arvestamisel arvesse võtnud kõiki kostja poolt tehtud makseid. Võrreldes kostjale esitatud arveid, temapoolset tasumist ning hageja poolt esitatud võlgnevuse arvestust, nähtub, et kostja ei ole vaidlusalusel perioodil üldse tasunud katuse renoveerimise laenu tagasimakseid ja selles osas on hageja nõue põhjendatud. Kostja ei ole väitnud, et hageja võttis kohustuse seoses katuse renoveerimisega vastuolus seaduse või põhikirjaga. Lisaks eeltoodule on arvestusest nähtuvalt kostja tasunud veebruaris 733,14 kr (arve oli esitatud 1760,45 kr) ning tasumisel ei ole kostja täpsustanud, mille eest ta on tasunud; septembris 2011 on kostja tasunud 21,52 eurot (arve 94,95 eurot) ning on tuvastatav, et lisaks katuse renoveerimise laenu tagasimakse mittetasumisele on tasutud vähem hooldustasu; alates aprillist on kostja tasunud pidevalt vähem hooldustasu. Korteriühistu 21.03.2012 üldkoosoleku protokollist (I kd tl 29-34) nähtub, et otsustati tõsta igakuist põhihooldustasu ja märkida makseteatisel kõik majaga seotud jooksvate kulude katmiseks kogutud summad ühtse nimetuse all „hooldustasud“ suuruses 1,87 eurot/m2. Kostja ei ole nõustunud põhihooldustasu tõstmisega ning on tasunud endise tariifi alusel. Kõige eeltoodu alusel on tuvastatav, et kostja võlgnevus hageja eest koosneb katuse renoveerimise laenu tagasimaksetest ja vähemtasutud hooldustasust.
10.3.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et võlgnevuse tabelis ei ole kajastatud viiviste arvestamise metoodikat. Võlgnevuse arvestusest on viivise suuruse kujunemine jälgitav ning kostjal oli võimalik esitada vastuväiteid viivise arvutamisele, kuid kostja ei ole seda teinud.
11.Vastuseks apellatsioonkaebuses seoses vastuhagiga esitatud väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
11.1.Vastuhagis on kostja nõudnud korteriühistult järgmiste kulutuste hüvitamist: 1) eluruumi nr 7 küttesüsteemi ümberpaigaldamisega seotud kulud 1538,88 eurot (II kd tl 22-23); 2) Livonia Ehitus OÜ Poolt teostatud ehitus- ja remonditööd 16 366,80 eurot (II kd tl 24-25); 3) OÜ Tartu Tuli 11.11.2010 väljastatud korstnapühkimise akt-arve ülevaatuse teostamise eest 25,56 eurot (II kd tl 37) ning Livonia Ehitus OÜ akt korstna kütte- ja ventilatsioonilõõride puhastamise kohta 2163,12 eurot (II kd tl 38). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on teinud tema poolt vastuhagis nimetatud kulutusi. Küll vaieldakse selle üle, kas tegu on vajalike kulutustega ning kas ja kelle vastu saab kostja võimaliku hüvitusnõude esitada.
11.2.Kostja tegevus võib tema poolt esitatud asjaoludel olla esmalt hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2, mille järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid
teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel, st võrdeliselt kaasomandiosade suurusega (KOS § 13 lg-d 1 ja 2). Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 g-st 4. Viidatud sätete kohaldamise eelduseks on see, et tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 lg 1 mõttes. Kui kostja poolt tehtud kulutused siiski ei ole vajalikud, võib kostjal olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS §-st 1018 ja § 1023 lg-st 1.
11.3.Kostja väitel taotleb ta hagejalt kulutuste hüvitamist korteriomandi kandekonstruktsioonide ning tehnosüsteemide väljavahetamisega seotud hädavajalike remonttööde eest summas 20 094,36 eurot, pidades neid vajalikeks töödeks TsÜS § 63 lg 1 mõttes. Ringkonnakohus leiab, et kuna kostja on vastuhagi esitanud korteriühistu vastu (mitte ei ole esitanud hagi korteriomanike vastu), siis tuleb korteriühistu vastutuse jaatamiseks eelkõige tuvastada, kas hageja kui maja haldav korteriühistu on rikkunud oma kohustusi. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14 asunud seisukohale, et „Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded, ühistuta majas valitseja ülesanded, seega ka kohustused. Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti./.../ Riigikohus on leidnud, et maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Samuti on Riigikohus leidnud, et korteriühistu võib vastutada korteriomanikule tekkinud kahju eest, kui ta jätab täitmata üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18; 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18513, p 11). Nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1. VÕS § 115 lg 2 järgi tuleks kahju hüvitamise nõudmiseks täitmise asemel anda ühistule üldjuhul täitmiseks täiendav tähtaeg.“
11.4.Antud juhul ei ole asjas tuvastatav selline korteriühistu kohustuste rikkumine, mis tooks kaasa tema suhtes vastuhagi täieliku rahuldamise. Kostja väitel on korteriühistu olnud tegevusetu korstna kütte- ja ventilatsioonilõõride puhastamisel ning kuna nimetatud tööd kuuluvad majandamiskulude hulka, siis sellega on korteriühistu rikkunud oma kohustusi ja peab hüvitama kostjale kantud kulutused summas 2188,68 eurot. Hageja vastuväite kohaselt ei olnud korstnate puhastamine kõigi kaasomanike huvides, vaid üksnes kostja huvides, sest XXX elamu on tsentraalsel keskküttel ning kostja on omavoliliselt lahkunud keskküttesüsteemist. KOS § 15 lg 5 järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Asja materjalidest nähtuvalt on OÜ Tartu Tuli 11.11.2010 väljastatud korstnapühkimise akt-arve ülevaatuse teostamise eest 25,56 eurot ning Livonia Ehitus OÜ on teostanud vastavad tööd mais 2011 (II kd tl 39).
Asjaolu, et korteriühistul oleks olnud 2011. aastal kohustus puhastada korstnad, ei nähtu 2011. aasta majandustegevuse aastakavast (I kd tl 28). Kostja tegi korteriühistu üldkoosolekule (toimus 21.03.2012) ettepaneku (tehtud 20.03.2012 kell 21.26 e-maili teel) lisada 2012. aasta majandustegevuse aastakava projekti korteriomandi (korter nr 7) kandvate konstruktsioonide remonttööde kulude kandmise summas 18 545,28 eurot ja korstnate puhastamise kulu 2188,68 eurot, kuid üldkoosolek otsustas ettepanekut mitte rahuldada ning mitte lisada 2012. aasta majandustegevuse aastakavva korteriomandi (korter nr 7) kandvate konstruktsioonide remonttööde kulude kandmist summas 18 545,28 eurot ja korstnate puhastamise kulu 2188,68 eurot (I kd tl 29-36). Seega puudub asjas korteriomanike kokkulepe või otsus, mille kohaselt oleks olnud korteriühistu kohustuseks puhastada korstnad, millede osas puhastamise kulud on kandnud kostja. Lähtudes eeltoodust ei ole korteriühistu oma kohustusi rikkunud ja kostja nõue korstnate puhastamise kulu 2188,68 euro hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.
14.5.Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata ka kostja nõude välja mõista hagejalt kandvate konstruktsioonide remonttööde kulud (seoses korteriga nr 7) summas 18 545,28 eurot. Ka nimetatud nõue on esitatud ebaõige kostja vastu, sest tuvastatav ei ole korteriühistu poolt kohustuse rikkumine seoses esitatud nõudega. Asjas puudub korteriomanike kokkulepe või otsus, millest tuleneks korteriühistule kohustus korteris 7 kandvate konstruktsioonide remonttöödeks. Vastupidi, korteriomanikud 21.03.2012 üldkoosolekul ei ole olnud nõus kandma kulusid seoses korteris 7 kandvate konstruktsioonide remonttöödega. Seega oleks asjas olnud vastavateks kostjateks korteriomanikud, kes ei olnud nõus kulutuste kandmisega proportsionaalselt oma korteriomandi suurusega.
14.6.Iseenesest õige on kostja (vastuhagis hageja) seisukoht, et ta ei ole vastavat nõuet (kulutuste hüvitamise nõue) tsiviilasjas nr 2-11-59049 esitanud ning viidatud tsiviilasjas sõlmitud kompromiss ei hõlma nõudeid, mis on esitatud vastuhagis. Samas aga ei oma see asjaolu vastuhagi lahendamisel tähtsust, sest ringkonnakohus ei jäta eelnimetatud põhjusel vastuhagi rahuldamata. Alusetu on kostja seisukoht, et maakohus on rikkunud menetlusnormi ja jätnud täitmata seadusest tuleneva selgitamiskohustuse, kuna ei selgitanud kostjale, et vastuhagi on esitatud ebaõige kostja vastu. TsMS sätete kohaselt valib isik ise, kelle vastu ta hagi esitab, samuti esitab ta hagi aluse ja eseme. Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, et teatud juhtudel võib olla korteriomanikul kulutuste hüvitamise nõue korteriühistu vastu, seega ei saa üheselt antud asjas asuda seisukohale, et kostjal ei saa üldse objektiivselt olla nõuet korteriühistu vastu.
15.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust ei määra. Antud juhul ei ole maakohus menetluskulusid kindlaks määranud ning tulenevalt TsMS § 174 lg-st 4 ei määra ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.