Pärnu Maakohtu 04.05.2015 määrus kordusekspertiisi teostamise taotluse lahendamiseks ja menetluse lõpetamiseks
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Areco Eesti OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja kohtutäitur Rannar Liitmaa Asjast puudutatud isikud: Võlgnik OÜ Areco Eesti (registrikood 11061170), lepinguline esindaja v/adv Denis Piskunov Sissenõudja AS SEB Pank (registrikood 10004252), lepinguline esindaja Martin Velling
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Pärnu Maakohtu 04.05.2015 määruse resolutsioon muutmata, kuid täiendada määruse põhjendusi.
2.Määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jäävad TsMS § 171 lõike 1 alusel kaebuse esitaja kanda.
4.Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kassaatorile kättetoimetamisest. Selgitused Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja
kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud
1.02.04.2012 esitas kohtutäitur Rannar Liitmaa Pärnu Maakohtule avalduse eksperdi määramiseks kinnisasjade hindamise korraldamiseks. Avaldusest nähtuvalt vaidlustasid Areco Eesti OÜ ja OÜ Pärnu Ehitus kohtutäituri määratud hinna nende kinnistutele täitemenetlustes nr 175/2012/163, nr 175/2012/164 ja nr 175/2012/207. 02.05.2012 määrustega eraldas kohus käesolevast asjast menetlustes nr 175/2012/164 ja nr 175/2012/207 määratud hinna vaidlustamise ning peatas käesoleva asja (täitemenetluses nr 175/2012/163 määratud kinnistu hinna vaidlustamine) menetluse seoses tsiviilasja nr 2-12-14541 menetlusega, asjas uuendati menetlus 06.11.2014 määrusega. 25.11.2014 määras kohus täitemenetluses nr 175/2012/163 kinnistu hindamiseks ekspertiisi, mille viib eksperdina läbi kutseline kinnisvarahindaja UT. Ekspertiisiakt esitati kohtule 18.12.2014. 02.01.2015 kirjana vormistatud dokumendiga andis maakohus menetlusosalistele teada ekspertiisiakti kättesaadavaks tegemisest ja sellest, et akti kohtule esitamisega on menetlus asjas lõppenud.
2.19.01.2015 esitas võlgnik määruskaebuse, mille kohaselt ei tohtinud maakohus menetlust asjas niisama lõpetada, vaid pidanuks andma menetlusosalisele enne võimaluse ekspertiisiaktile vastuväidete esitamiseks ning seejärel määrusega kinnisasja väärtuse kindlaks määrama, lahendades vajadusel esitatavad vastuväited ja alles seejärel menetluse lõpetama. 26.02.2015 määrusega rahuldas kohus võlgniku määruskaebuse ning tühistas 02.01.2015 kirjana vormistatud menetlust lõpetava määruse. Samuti andis kohus menetlusosalistele tähtaja ekspertiisiaktist tulenevate seisukohtade/taotluste esitamiseks.
3.13.03.2015 esitas võlgnik ekspertiisiaktile vastuväite, mille kohaselt põhineb akt real olulistel vigadel ja korrektse hinna määramiseks on vajalik uue ekspertiisi teostamine. Võlgnik taotles kordusekspertiisi teostamist ning uue eksperdi määramist. Vastuväites tõi võlgnik esile järgmised puudused: 1) hindamise algmaterjalide hulgas ei ole projektdokumentatsiooni; puuduvad nii põhi- kui tööprojekt, mistõttu ei olnud eksperdil võimalik arvesse võtta tööstusliku sihtotstarbega ehitisele iseloomulikke omadusi, sh vundamendi ja kandevkonstruktsiooni iseärasusi; 2) võrdluse läbiviimisel ei ole võetud arvesse Mesimaa kinnistul asuva hoone ja võrreldavate hoonete olulisi erinevusi (Mesimaa kinnistul asuv hoone on soojustatud 200mm kivivillaga ning 32mm tuuletõkkeplaadiga, aga võrdlusobjektideks olevad hooned on soojustamata; Mesimaa kinnistul asuvas hoones on põrandatel kasutatud kvaliteetset plastikfiiberkiust töötlust, mis on betoonpõrandaga võrreldes ligikaudu 20% kallim ja oluliselt lihtsam hooldada kui betoonpõrand, võrreldavates objektides on betoonpõrand; 3) Mesimaa kinnistul asuvas hoones küttesüsteemi olemasolu on väga oluline faktor müügihinna kujundamisel, kuid see on jäetud täiesti tähelepanuta; 4) Mesimaa kinnistul asuva hoone ehituskvaliteeti on hinnatud kõrgelt, võrreldavate hoonete puhul ei ole aga ehituskvaliteet välja toodud; 5) hoolimata ekspertiisiaktis toodud seisukohast, et Mesimaa kinnistu on sobiv nii äritegevuseks kui tootmiseks, on kinnistu hinna määramisel võrreldud seda vaid äritegevuseks sobilike objektidega, kuigi tuleks võrrelda tootmisobjektidega; 6) asukoht linnast väljas ei ole tootmiseks
sobiliku kinnistu puhul negatiivne, vaid pigem positiivne, Mesimaa kinnistu asub tulevase Via Baltica ääres ning olemas on hea ühendus Pärnu linnaga ja Tallinnaga; asukoht maantee ääres on kasulik ka reklaami tegemise koha pealt; 7) aktis on negatiivse mõjutajana välja toodud otsese mahasõidu puudumine maanteelt, kuid jäeti tähelepanuta, et vajalikud servituudid juurdepääsuks üle naaberkinnistute on seatud; 8) kõik võrreldavad objektid on müüdud 2–3a tagasi ja on halvemas seisus kui hinnatav kinnistu; 9) arvesse ei ole võetud ajafaktorit, võrreldavad objektid on müüdud 2–3a tagasi, kuid aktist nähtub, et kinnisvaratehingute arv tõuseb ning hind kallineb, järelikult oleks pidanud hinna määramisel arvestama ka hindade kallinemisega; 10) arvesse ei ole võetud objekti ainulaadsust kogu Pärnumaal; 11) võrdluse koostamisel tuleks arvesse võtta ka analoogse hoone tänapäevast ehitushinda, milleks on u 400 000 eurot.
4.Sissenõudja AS SEB Pank on seisukohal, et Mesimaa kinnistu suhtes tehtud ekspertiisiakt on koostatud oma valdkonna spetsialisti poolt ning lisaks on ekspertarvamuse õigsust kinnitanud (ekspertiisiakti allkirjastanud) ka teine sama valdkonna spetsialist. Akti koostajaks on kohtu poolt määratud ekspert, kellel on kohtu usaldus, ning kelle hinnangus ei ole põhjust kahelda. Isegi, kui saaks asuda seisukohale, et eksperthinnangus toodud kinnistu väärtus ei vasta turuhinnale, ei tooks see kaasa enampakkumisel kinnisasja võõrandamist turuhinnast madalamalt. Enampakkumisel kujuneb hind vastavalt osalejate hinnapakkumistele ning kinnisasja alghind ei takista hinna kujunemist turuhinnaga võrdseks. Juhul, kui Mesimaa kinnistu tegelik väärtus erineb ekspertiisiaktis toodust sedavõrd oluliselt nagu seda võlgnik väidab, saab tõsikindlalt asuda ka seisukohale, et Mesimaa kinnistu enampakkumine saab olema osavõtjate rohke ning ülepakkumiste tulemusena ostetakse nimetatud kinnistu lõpuks ikkagi õiglase (turu) hinnaga. Esimese astme kohtu määrus
5.Maakohus jättis 04.05.2015 määrusega võlgniku 13.03.2015 esitatud taotluse kordusekspertiisi teostamiseks ning uue eksperdi määramiseks rahuldamata ja lõpetas menetluse. Menetluskulud jäid võlgniku kanda.
6.Kuivõrd kohus määras kohtutäituri taotlusel kinnisasja uue hindamise korraldamiseks ekspertiisi ning on menetlusosalistele andnud tähtaja aktist tulenevate seisukohtade/taotluste esitamiseks, on sellega kohtutäituri poolt kohtule esitatud nõue täidetud ning menetlus käesolevas tsiviilasjas tuleb lõpetada. Asjaolu, et võlgnik ei nõustu ekspertiisi tulemustega, ei ole aluseks järjekordse ekspertiisi tegemiseks. TsMS § 304 lõike 1 esimese lause kohaselt on eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, kohtul õigus määrata kordusekspertiis. Antud juhul ei esine ühtegi alust, mis annaks aluse kahelda eksperdi pädevuses ning ei esine aluseid korraldada kordusekspertiis. Objektiivseid põhjuseid kordusekspertiisi läbiviimiseks võlgnik oma taotluses esile ei toonud. Ekspert on andnud hinnangu õige objekti suhtes.
7.Kuivõrd kohus määras eksperdi, kes on kinnisasja hinna suhtes arvamuse andnud, on käesoleva hagita menetluse eesmärk täidetud ning menetlus tuleb lõpetada TsMS § 428 lõike 2 alusel määrusega (mitte kirjaga, nagu kohus 02.01.2015 ekslikult tegi). Käesoleva menetluse ehk täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lõike 8 alusel toimuva menetluse esemeks on mitte kinnisasja hinna määramine, vaid hinna määramiseks eksperdi määramine. Kohus nõustus sissenõudja seisukohaga, et vara tegelik
müügihind kujuneb enampakkumisel ega sõltu sellest, kas ja millise täpsusega ekspert selle turuhinna määras. Tallinna Ringkonnakohus on 03.04.2012 määruses tsiviilasjas nr 2-11-30008 asunud seisukohale, et sarnase menetluse eesmärk on täidetud siis, kui kinnisasja hinna määramiseks on ekspert määratud ning ekspert on esitanud vastava kinnisasja hinna osas arvamuse. Ringkonnakohus selgitas, et kuivõrd menetluse esemeks ei ole kinnisasja hinna väljaselgitamine ega eksperdi määramine, ei hinda kohus erinevaid kinnisasja hinda puudutavaid tõendeid ega hinda kohtu poolt määratud eksperdi hinnangut sisuliselt, vaid hindab üksnes seda, kas ekspert esitas hinnangu konkreetse kinnisasja osas, st seda, kas ekspert esitas hinnangu, mille puhul on hinnangu objekt õigesti määratletud ja milles on ära toodud vastava kinnisasja hind. Seega on eeldused menetluse lõpetamiseks täidetud.
8.Kuna menetluse põhjustas võlgnik (kaebuse esitamisega kohtutäituri poolt määratud hinnale), pidas kohus põhjendatuks jätta menetluskulud TsMS § 172 lõike 1 alusel võlgniku kanda. Kohus ei määranud menetluskulusid kindlaks TsMS § 174 sätete järgi, kuna see venitaks asjas lahendi tegemist veelgi, pealegi ei ole teistel menetlusosalistel tõenäoliselt menetluskulusid tekkinud ning jättis need vajadusel kindlaksmääramiseks hagita menetluses mõistliku aja jooksul (TsMS § 177 lõike 1 punkti 2 ja lõike 2) peale lahendi jõustumist. Selliseks mõistlikuks ajaks menetluskulude nimekirja ja nende suuruse kindlaksmääramise taotluse esitamiseks määras kohus 30 päeva määruse jõustumisest. Määruskaebus
9.19.05.2015 esitatud määruskaebuses palub võlgnik tühistada maakohtu määruse ja saata asi tagasi maakohtule menetluse jätkamiseks. Menetluskulud jätta kohtutäituri ja/või sissenõudja kanda.
10.Kaebuse põhjenduste kohaselt on Tallinna Ringkonnakohus 03.09.2012 määruses tsiviilasjas nr 2-11-61434 sedastanud, et ringkonnakohus ei jaga maakohtu määruse seisukohta, et käesoleva tsiviilasja menetluse lõpetamiseks piisab asjaolust, kui kohtu poolt määratud ekspert on oma hinnangu kohtule esitanud. Samas määruses on toodud seisukoht, et juhul, kui kohus ei pea vastuväiteid ja taotlusi põhjendatuks, saab kohus menetluse lõpetada, kuid ta peab menetlust lõpetavas määruses andma vastuväidetele hinnangu ja põhjendama taotluste rahuldamata jätmist. Praegusel juhul on kohus lükanud tagasi võlgniku taotluse kordusekspertiisi määramiseks, kuid ei ole seda kohaselt põhjendanud. Samuti ei ole kohus võtnud seisukohta ühegi kaebaja vastuväite osas. Eeltoodust tulenevalt on kohus rikkunud oluliselt menetlusnormi. Vastustajate seisukoht
11.Kohtutäitur ja sissenõudja vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid selle rahuldamata jätta. Menetluse edasine käik, eksperdi seisukoht
12.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
13.Ringkonnakohus küsis ekspertiisi teostanud eksperdi UT seisukohta võlgniku esitatud vastuväidete kohta. Ekspert märkis, et hindajal ja allkirjastajal on kutselise hindaja kvalifikatsioon ning vastavalt 18- ja 20-aastane töökogemus hindamisel. Võlgniku väited põhinevad valdavalt ehituslikel eripäradel. Hindamisel ei ole õige rõhuda ainult
ehituslikele väärtustele, vaid tuleb lähtuda eelkõige vara asukohast ning nõudluse ja pakkumise suhtest antud liiki varadele hindamise ajahetkel. Hindamise täpsus sõltub turu aktiivsusest ja seeläbi piisava arvu võrdlusandmete olemasolust. Võrdlusmeetodi rakendamisel on enamikel juhtudel aktsepteeritav 5% kohandumise täpsus. Ekspert esitas võlgniku vastuväidetele järgmised selgitused: 1) kinnisvara hindamisel on põhiliseks kinnisvaraturul toimuv ja ehituslik osa on küll tähtis, kuid seda vaadeldakse turu kontekstis hindamise juures mitteprimaarsena; antud hinnangu juures oleks need olnud illustreeriva tähendusega; ehituslikud eripärad võivad mõju omada, kui need omavad antud turusegmendis lisaväärtust võimalike ostjate jaoks, nt erinõuded elektroonikatööstusele jmt; võrdlusmeetodil kasutatakse neid elemente, mida on vajalik nõudlust arvestades objektide juures võrrelda; võrdlusobjektide projekte ei ole võimalik hankida ja selleks ei ole ka vajadust; tegemist ei ole ehitusekspertiisiga, vajalikud andmed saab Ehitisregistrist; 2) ja 8) tegemist ei ole ehitusekspertiisiga, hinnang antakse hoone kvaliteediklassile, hindamisstandardite kohaselt on neid kolm (A,B,C); võrdlusobjektid on loetud halvemaks ja sellekohased kohandused on tabelis tehtud (olenevalt objektist) 10–20%; 3) ja 4) kõigil võrdlusobjektidel on küttesüsteemid olemas ja nende kvaliteedi mõju ei ületa 5%, seetõttu ei ole kohandusi tehtud; hindajal ei ole võimalik võrdlusobjekte inspekteerida, kvaliteediklass määratakse registriandmete ja müügikuulutustes oleva teabe põhjal; 5) äri- ja tootmisobjektide tehingute arv on väga väike ja objektid on väga erinevad, hindaja valib võrdlusobjektideks kasinast valikust võimalikult sarnased; 6) hindamisel ongi arvestatud asukohaga Via Baltica ääres, kuid on ka arvestatud, et puudub otsene mahasõit maanteelt; linnas olevaid objekte hinnatakse kinnisvaraturul kõrgemalt, sest tänapäeval on tootmisobjektide ja äriotstarbeliste objektide nõudluse puhul tähtsaimaks küsimuseks tööjõu saadavus ja töötajate logistika mugavus; Paikuse on olnud tootmisobjektide müügipiirkonnana üsna aktiivne ja kõike seda on võrdluste kohandamisel arvestatud; 7) hinnangus ei ole mainitud, et juurdepääs puudub; otsese mahasõidu puudumine on märgitud küll puudusena, kuid selle mõju on nii väike, et kohandustes see ei olegi eraldi välja toodud; 9) tehingute arvu ja väärtuse kasvu mõjutab põhiliselt elamuturg kui kõige aktiivsem sektor; hindade ja tehingute arvu tõus, millele viitab võlgnik, sisaldab kogu kinnisvara turu muutust, sisaldades ka suurt hulka mitteturutehinguid; väärtuse tõusu saab arvestada kindlas kinnisvarasektoris; 2014.a kolme kvartali jooksul, millele viitab võlgnik, on müüdud turutehingutena Pärnu linnas 1 tootmishoone ja 3 kesklinna ärihoonet, maakonnas on Paikusel ja Võistes kokku 2 korralikku tootmishoonet, 3 puhkemaja, 2 väikest puidutöökoda ja 29 põllumajanduslikku tootmishoonet; põllumajanduslike tootmishoonete põhiosa müügihinnad olid vahemikus 1000–20 000 eurot; sellise hulga müükidega ei ole võimalik väita, et Pärnumaa äri- ja tootmispindade sektoris on toimunud hinnatõus; 10) see, et objekt on ainulaadne, kuigi ainulaadsus seisneb ainult tugevdatud vundamendis, võib olla isegi väärtust vähendav, sest objekt on vähem likviidne; ainulaadsus mõjutab turuväärtust positiivselt, kui see omadus oleks antud turusegmendis mingil moel möödapääsmatu (nt elektroonikatööstuse staatilise elektri tekkimist vältiv tehnoloogia); hinnatava objekti puhul hindaja sellist turueelist ei leidnud; 11) objekti turuväärtuse määrab vara asukoht ning nõudluse ja pakkumise vahekord antud liiki varal; ehitushind ei ole seotud vara turuväärtusega, vaid pigem kindlustusväärtusega; ehitushind nii Pärnus kui Tallinnas on enam vähem sama, kuid varade turuväärtused on erinevad; ehitushinda arvestav kulumeetod sobiks eriotstarbeliste varade (elektrijaamad, lasteaiad, koolimajad) turuväärtuse leidmiseks.
Ringkonnakohtu seisukoht
14.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et TsMS § 657 lõike 1 punkti 21 ja § 659 alusel tuleb Pärnu Maakohtu 04.05.2015 määruse resolutsioon jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendamise teel muuta lahendi põhjendusi. Määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Kolleegiumi hinnangul on maakohus rikkunud asja lahendamisel küll menetlusnormi, jättes võlgniku vastuväited ekspertiisiaktile tähelepanuta ja kordusekspertiisi taotluse rahuldamata jätmise TsMS § 465 lõike 2 kohaselt põhjendamata, kuid see rikkumine on võimalik kõrvaldada ringkonnakohtus.
15.Tallinna Ringkonnakohus on varasemalt, 03.09.2012 määruses tsiviilasjas nr 2-1161434 (millele viitab ka määruskaebuse esitaja), aga ka lahendites nr 2-12-5505, nr 208-65039, nr 2-10-67424 leidnud, et TMS § 74 lõike 8 alusel algatatud menetlustes tuleb kohtul enne menetluse lõpetamist tagada menetlusosalistele võimalus tutvuda eksperdiarvamusega ja esitada selle vastuväiteid või avaldada seisukohti. Samas lahendis leidis kolleegium, et kui kohus ei pea vastuväiteid ja taotlusi põhjendatuks, saab kohus menetluse lõpetada, kuid ta peab menetlust lõpetavas määruses andma vastuväidetele hinnangu ja põhjendama taotluste rahuldamata jätmist.
16.Käesolevas asjas on maakohus võlgniku määruskaebuse rahuldamise tulemusel 26.02.2015 määrusega tühistanud maakohtu poolt 02.01.2015 kirjana vormistatud menetlust lõpetava määruse ja andnud menetlusosalistele tähtaja ekspertiisiaktist tulenevate seisukohtade/taotluse esitamiseks. Võlgnik esitas 13.03.2015 ekspertiisiaktile vastuväited ja taotluse kordusekspertiisi määramiseks, mille kohus jättis kaevatava määrusega rahuldamata. Samas ei ole kohus kaevatavas määruses andnud vastuväidetele hinnangut ega põhjendanud kordusekspertiisi taotluse rahuldamata jätmist. Ringkonnakohus küsis eksperdilt vastuväidete kohta arvamust ja kolleegiumi hinnangul andis ekspert ammendavad selgitused ekspertiisi teostamise kohta, mistõttu saab võlgniku väidetele vastata ja selles osas maakohtu määruse põhjendusi täiendada.
17.Asja materjalide põhjal koosmõjus eksperdi selgitustega saab asuda seisukohale, et käesoleva menetluse esemeks olev ekspertiis on teostatud kohaselt, järgides kõiki seadusest ja vastava valdkonna standarditest tulenevaid nõudeid. Ekspert on põhjendanud, et kuivõrd antud asjas ei ole tegemist ehitustehnilise ekspertiisiga, vaid kinnisvara väärtuse hindamisega, siis ehituslikud eripärad võivad hindamisel mõju omada juhul, kui need on konkreetses turusegmendis lisaväärtus ostjate jaoks, kuid antud juhul selliseid lisaväärtuseid ei tuvastatud. Samuti on ekspert välja toonud, et kinnisvara hindamise puhul antakse hinnang hoone kvaliteediklassile, mille kohta omakorda seisukohta võttes arvestatakse mh hinnatava hoone soojustust, põrandatöötlust, küttesüsteemi olemasolu, ehituskvaliteeti, remondivajadust või selle puudumist, kuid seejuures tuleb arvestada, et kui nende mõju ei ületa 5%, ei ole vaja kohandusi teha (Eesti standardid EVS 875-10). Ekspert on ka põhjendanud, et kuivõrd äri- ja tootmisobjektide tehingute arv on väga väike, siis võrdlusobjektide kasinast valikust valiti võimalikult sarnased. Tehingute vähesuse tõttu ei saa asuda seisukohale, et Pärnumaa äri- ja tootmispindade sektoris oleks toimunud hinnatõus, mis oleks pidanud hinnangu andmist mõjutama.
18.TsMS § 304 lõige 1 annab alused kordusekspertiisi määramiseks. Kolleegiumi arvates käesolevas tsiviilasjas asjaolusid, millest saaks järeldada kordusekspertiisi määramise
vajadust, esitatud ei ole. Maakohus on kokkuvõttes asjakohaselt leidnud, et see, et kaebuse esitaja ei nõustu eksperdi arvamusega, ei anna alust kordusekspertiisi määramiseks.
19.Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad TsMS § 171 lõike 1 alusel määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lõike 4 alusel.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.