XXX avaldus XXX OÜ ja XXX jt vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende
Avaldaja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX);
esindajad
Avaldaja volitatud esindaja: Irina Reva (Eesti Korteriühistute Liit, e-post [email protected]); Puudutatud isik I: XXXOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX, e-post XXX); Puudutatud isik II: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX, epost XXX, XXX); Puudutatud isikute I ja II esindaja: advokaat Artur Sanglepp (Advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid, e-post [email protected]). Puudutatud isik III XXX(isikukood XXX, e-post XXX); Puudutatud isik IV XXX OÜ (registrikood XXX, e-post
XXX);
Puudutatud isik V XXX (isikukood XXX, e-post XXX); Puudutatud isik VI XXX(isikukood XXX, e-post XXX); Puudutatud isik VII XXX (isikukood XXX, e-post XXX); Puudutatud isik VIII XXX (isikukood XXX, e-post XXX); Puudutatud isik IX XXX(isikukood XXX, XXX); Puudutatud isik X XXX (isikukood XXX, e-post XXX); Puudutatud isik XI XXX (sünniaeg XXX, e-post XXX).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada XXX avaldus XXXOÜ ja XXX vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks osaliselt.
Tuvastada XXXOÜ (registrikood XXX) kohustus anda nõusolek Tallinna Notar Robert Kimmeli juures (notari ametitoimingute raamatu registri nr XXX) 29.10.2014 kinnitatud tekkivate korteriomandite võlaõigusliku ehituskohustusega müügilepingu sõlmimiseks.
3.Tuvastada XXX(isikukood XXX) kohustus anda nõusolek Tallinna Notar Robert Kimmeli juures (notari ametitoimingute raamatu registri nr XXX) 29.10.2014 kinnitatud tekkivate korteriomandite võlaõigusliku ehituskohustusega müügilepingu sõlmimiseks.
4.Jätta rahuldamata avaldus osas, millega avaldaja taotles XXXOÜ ja XXX kohustamist asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavalduste andmiseks kohustamist. Menetluskulud
5.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.Puudutatud isikud I ja II on Tallinnas XXX asuva elamu korteriomandite omanikud. Elamus on 11 korteriomandit. 30.10.2013 võttis Korteriühistu XXX üldkoosolek vastu otsuse, millega kinnitati maja renoveerimise vajalikkust ja otsustati mitte taotleda maja renoveerimiseks pangalt laenu, vaid finantseerida kõik renoveerimistööd ühe korruse pealeehituse arvelt. Korterite 4 ja 10 omanikud võtsid isiklikult osa nimetatud koosolekust ja toetasid vastuvõetud otsust. Üldkoosolekul 14. november 2013 enamuse omanike otsusega valiti tööde teostajaks XXX OÜ ja lepiti kokku, et kõik kaasomanikud annavad oma nõusoleku kaasomandis oleva pööningupinna võõrandamiseks XXX OÜ-le ja volitavad esindama ennast selle tehingu tegemiseks korteriühistu XXX juhatuse liikmeid XXXja XXX.
2.Korterite 4 ja 10 omanikud notariaalset nõusolekut ei vormistanud vaatamata mitmele suulisele ja kirjalikule lubadusele. Avaldaja on seisukohal, et temal on õigus nõuda puudutatud isikutelt I ja II nõusoleku andmist osa eraldamiseks nendele korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist ja kaasomandi baasil kolme uue korteriomandi moodustamiseks.
3.Avaldaja nõude alus tuleneb korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lõikest 1. Antud juhul ei kahjustata vastavate tehingutega korteriomanike huve ebamõistlikult. Tehingute tegemisega parandatakse oluliselt hoone seisukorda ning suurendatakse selle kaudu hoone ning selles olevate korteromandite turuväärtust.
4.Vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. Korteriomanikega sõlmitavate notariaalsete võlaõiguslike müügilepingute alusel kohustub XXX OÜ tasuma korteriomanikele uute kolme korteriomandi eest kokku 377 000 eurot, mille tasumise kohustus tasaarvestatakse XXX OÜ poolt elamu rekonstrueerimiseks tehtud kuludega lähtudes kõigi Ühistu liikmete huvidest.
5.Avaldaja on esitanud tekitavate korteriomandite võlaõigusliku ehituskohustusega notariaalse müügilepingu 29.10.2014 mis on sõlmitud 9 korteriomanikuga. Esitatud notariaalse võlaõigusliku müügilepingu punktides 1.25. – 1.28. on lepingu ese täpselt kindlaks määratud.
6.Puudutatud isikute esitatud olukord, et mingile osale 29.10.2014 müügilepingu lisast nähtuvatest ehitustöödest ehitusluba ei väljastata, on oletuslik. Kinnitatud eskiisprojektis on
lahendatud parkimiskord selliselt, et peale korterite arvu suurenemist tagatakse igale korterile üks parkimiskoht sisehoovis.
7.Arvestades, et võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise hetkeks oli olemas vaid kinnitatud eskiisprojekt, mitte lõplik ehitusprojekt ning uued tekkivad korteriomandid ei ole veel moodustatud, ei saa veel täpselt kindlaks määrata tekitatavate korteriomandite üldpinna suurust. See täpsustatakse asjaõiguslepingu sõlmimisel, peale uute korteriomandite moodustamist ja nende kinnistusraamatusse kandmist.
8.Avaldaja on seisukohal, et mõttelisest osast osa võõrandamine toimub võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu koos sõlmimisega. Seega korteriomanikud võlaõigusliku lepingu sõlmimisega võtsid endale ka kohustuse sõlmida asjaõigusleping omandi üleandmiseks müügilepingu punktis 5 toodud tingimustel ja sellega andsid oma tahteavalduse asjaõiguslepingule. Eelnimetatust tulenevalt üle 2/3 korteriomanikest on andnud oma nõusoleku asjaõiguslepingu sõlmimiseks.
9.Avaldaja on seisukohal, et ta ei pea puudutatud isikute tahteavalduse andmise nõudmisel taotlema samas hüpoteegipidajalt AS Swedbank nõusolekut, kuna 29.10.2014 sõlmitud müügilepinguga (punkt 3.2.3) lasub see kohustus puudutatud isikul asjaõiguslepingu sõlmimisel.
10.Avaldaja palub kohustada puudutatud isikul I, XXXOÜ ühineda Tallinnas, XXX asuval kinnistul tekkivate korteriomandite võlaõigusliku ehituskohustusega müügilepinguga ja anda oma tahteavaldus korteriomandi, asukohaga Tallinna linn, XXX, registriosa nr XXX koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu ning tegema vajalikud tahteavaldused, mis võimaldaksid eelnimetatud lepingu eseme sissekandmist kinnistusraamatusse ning lepingu eseme omandi üleandmist ostjale või asendada kohtulahendiga puudutatud isiku I, XXXOÜ vastavad tahteavaldused ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud nõusolekud. Kohustada puudutatud isikul II, XXX ühineda Tallinnas, XXX asuval kinnistul tekkivate korteriomandite võlaõigusliku ehituskohustusega müügilepinguga ja anda oma tahteavaldus korteriomandi, asukohaga Tallinna linn, XXX, registriosa nr XXX koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning tegema vajalikud tahteavaldused, mis võimaldaksid eelnimetatud lepingu eseme sissekandmist kinnistusraamatusse ning lepingu eseme omandi üleandmist ostjale või asendada kohtulahendiga puudutatud isiku II, XXX vastavad tahteavaldused ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud nõusolekud. Menetluskulud jätta täies ulatuses puudutatud isikutele I ja II solidaarselt kanda.
Puudutatud isikute I ja II seisukoht
11.Puudutatud isikud paluvad jätta avalduse rahuldamata. Avalduse esitamisel on KOS § 81 lg 1 ja lg 2 p 2 eeldused täitmata. Puudutatud isikud rõhutavad, et neid ei saa kohustada andma abstraktset tahteavaldust mistahes võlaõiguslike ja asjaõiguslike lepingute sõlmimiseks.
12.XXX ja XXX väljastatud volikirjad on puudutatud isikuid kahjustavad. XXX või XXX volikirjade alusel võib leppida korteriomanditega ühendatud kaasomandi osade eraldamises kokku hoopis muudel tingimustel, kui on sätestatud ettevalmistatud müügilepingus. Isegi, kui puudutatud isikuid saaks kohustada andma teiste korteriomanikega samasisulist volitust XXX ja XXX, kahjustataks sellise volituse andmiseks kohustamisega ebamõistlikult puudutatud isikute huve (KOS § 81 lg 2 p 1). Korteriomanikud on volitanud XXX ja XXX tegutsema huvide konfliktis, kuna nad võivad teha tehinguid ka iseendaga, samuti on volikirjad välja antud tagasivõtmatult.
13.Puudutatud isikute hinnangul ei saa olla nii, et neid kohustatakse andma tahteavaldusi enda korteriomanditega ühendatud kaasomandi osa eraldamiseks, kui ei ole selge, millises ulatuses nende kaasomandi osa väheneb. Riigikohus on rõhutanud, et KOS § 81 alusel toimuv
kaasomandist osa eraldamine on PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtte riive (3-2-1-101-13, p 15).
14.Antud juhul on 9 korteriomanikku allkirjastanud üksnes võlaõigusliku 29.10.2014 müügilepingu. Ükski korteriomanik ei ole 29.10.2014 müügilepingu tingimuste järgi andnud kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalikku puudutatud isiku nõusolekut ega asjaõiguslepingu tahteavaldust.
15.Seega tuleneb 29.10.2014 müügilepingu p-st 5.1, et ükski korteriomanik ei ole käesoleval ajal andnud KOS § 81 lg-s 1 sätestatud korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalikku asjaõiguslepingu tahteavaldust. KOS § 81 lg 2 p 1 eeldab aga, et vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest.
16.Korteriomandi koosseisu muutmiseks vajalikku kinnistusraamatu kande muudatust takistab puudutatud isiku II puhul hüpoteegipidaja AS-i Swedbank nõusoleku puudumine. Vastavat nõusolekut ei ole avaldaja ka avalduses taotlenud, mistõttu avaldusega ei ole võimalik saavutada sellega taotletavat eesmärki. Lisaks puudutatud isiku II korteriomandile on hüpoteegid 29.10.2014 müügilepingu kohaselt seatud ka korterile 1, korterile 3, korterile 5, korterile 7 ja korterile 8. Avaldaja ei ole tõendanud, et korteriomanikud oleks saanud vastavate hüpoteegipidajate nõusolekud korteriomanditega seotud mõtteliste osade suuruse muutmiseks. Asjaolu, et hüpoteegipidajate nõusolekud puuduvad, kinnitab ka 29.10.2014 müügilepingu p
17.29.10.2014 müügileping toob puudutatud isikutele kaasa ebamõistlikult suured riskid. 29.10.2014 müügileping sisaldab puudutatud isikute huve ebamõistlikult kahjustavat leppetrahvikokkulepet. 29.10.2014 müügileping sisaldab arusaamatut ja praktikas tavatut garantiikokkulepet.
18.Puudutatud isikutele teadaolevalt lõppevad XXX ja XXX volitused korteriühistu juhatuse liikmetena 2015 (kui neid taas juhatusse ei valita), kuid neile antud volikirjad jäävad tähtajatult ja tagasivõtmatutena kehtima. See tähendab, et võiks tekkida olukord, kus XXX ja XXX saavad suurt osa korteriomanikest seoses plaanitavate ehitustöödega esindada, sh vastuolus korteriühistu huvidega.
19.Puudutatud isikute huve kahjustab asjaolu, et projekt on ebaselge ja linnavalitsuse heakskiidu saamine sellele ei ole kindel. Avaldaja ei ole selgitanud, kuidas projekti elluviimise käigus lahendatakse parkimise probleem, kui linnavalitsus on kategooriliselt leidnud, et krundile pole võimalik kavandada piisaval arvul parkimiskohti.
20.Puudutatud isikute hinnangul oli algne avaldus esitatud ilmselgete puudustega, millest osa on avaldaja 10.11.2014 täiendusega püüdnud kõrvaldada. Kui kohus peaks avalduse rahuldama ja leidma, et on põhjendatud jätta menetluskulud mingis osas puudutatud isikute kanda, paluvad puudutatud isikud algse avalduse puudulikkust arvesse võtta menetluskulude jaotamisel ning jätta kulud, mis on puudutatud isikutel tekkinud seoses 18.09.2014 vastuse koostamisega, avaldaja kanda. Avalduse rahuldamise korral märkida avaldust rahuldavas kohtumääruses, et puudutatud isikute nõusolekud korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osade eraldamiseks kehtivad üksnes tingimusel, et XXX korterelamusse uute korterite ehitamiseks ja XXX korterelamu renoveerimiseks on välja antud kehtiv ehitusluba.
21.Puudutatud isikud paluvad jätta puudutatud isikute menetluskulud avaldaja kanda ja avaldaja menetluskulud tema enda kanda, alternatiivselt, kui kohus peaks jätma avaldaja menetluskulud osaliselt või täielikult puudutatud isikute kanda, jätta vähemalt puudutatud isikute 18.09.2014 vastuse koostamise kulu avaldaja kanda. Puudutatud isikute III-XI seisukoht
22.Puudutatud isikud toetavad esitatud avaldust ja paluvad selle rahuldada. Kohtumääruse põhjendused
23.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis
korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandis oleva kinnisasja ühiskasutuses olevaid ruume, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
24.Antud juhul puudub vaidlus küsimustes, et avaldaja on korteriomandi asukohaga XXX omanik ning puudutatud isik I on XXX omanik ja puudutatud isik II XXX omanik (kd I lk 7-8). XXX elamus on käesoleval hetkel 11 korteriomandit. 30.10.2013 üldkoosoleku otsusega võttis XXX KÜ vastu otsuse finantseerida XXX maja renoveerimist ühe korruse pealeehitamise arvelt (kd I lk 15). 14.11.2013 erakorralise üldkoosoleku otsusega võttis XXXKÜ vastu otsuse valida XXX hoone renoveerijaks XXX ning sellest lähtuvalt tuleb kõigil korteriomanikel ja kaasomanikel allkirjastada notariaalne volikiri pööningupinna võõrandamiseks (kd I lk 21). Nimetatud volikirja on käesolevaks hetkeks allkirjastanud 9 korteriomanikku 11-st. Samuti on 9 korteriomanikku allkirjastanud pööningupinna notariaalselt kinnitatud võlaõigusliku müügilepingu (kd II lk 159-177). Nimetatud leping on XXX korteriomanikest allkirjastamata üksnes puudutatud isikute I ja II poolt.
25.Võttes arvesse, et puudutatud isikud I ja II soovisid käesolevas asjas olla ära kuulatud, kuulas kohus puudutatud isikud TsMS § 477 lg 4 alusel ära 07.05.2015 telefoni teel. Puudutatud isikute I ja II esindaja selgitas, et jääb kõigi oma kirjalikult esitatud seisukohtade juurde, kuid rõhutas, et avaldajatel puudub alus nõuda puudutatud isikutelt I ja II asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavalduse andmist, kuna selleks ei ole veel nõusolekut andnud 2/3 XXX korteriomanikest. Samuti palus puudutatud isikute I ja II esindaja menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel arvesse võtta, et avaldajate esialgne avaldus oli ilmselgete puudustega.
26.Avaldaja taotleb puudutatud isikute I ja II kohustamist XXX pööningukorruse võõrandamislepinguga ühinemiseks, samuti puudutatud isikute kohustamist tahteavalduste andmiseks võõrandamiselepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Puudutatud isikud I ja II vaidlevad avaldaja nõudele vastu põhjendusel, et võõrandamislepinguga ühinemine võib kahjustada puudutatud isikute huve. Asjaõiguslepinguks tahteavalduse andmist ei saa avaldaja aga puudutatud isikutelt nõuda, kuna vastavat lepingut ei ole käesolevaks hetkeks sõlminud vähemalt 2/3 XXX korteriomanikest.
27.Kohus analüüsib esmalt, kas avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikutelt I ja II XXX pööningukorruse võõrandamislepinguga ühinemist ning vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamist. Korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 1 kohaselt võib korteriomanik nõuda KOS § 81 lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. KOS § 81 lg 2 kohaselt, kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet KOS § 81 lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.
28.Kohus on eelviidatud sätetest tulenevalt seisukohal, et avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikutelt I ja II võõrandamislepingu jaoks tarvilike tahteavalduste andmiseks kohustamist, kui täidetud on KOS § 81 lõikes 2 sätestatud tingimused. KOS § 81 lg 2 p 1 kohaselt ei tohi olla ebamõistlikult kahjustatud puudutatud isikute huvid. Kohus on seisukohal, et antud olukorras, kus XXX pööningukorrus võõrandatakse eesmärgiga remontida ülejäänud hoone, ei ole puudutatud isikute huvid ebamõistlikult kahjustatud. Puudutatud isikud on leidnud, et neid kahjustaks eelkõige võõrandamislepingu ebamäärasus, kuna sellest ei nähtu võõrandavate korterite täpne pind (lepingus on kirjas ligikaudne üldpind 60 m2), mistõttu ei ole puudutatud isikutele üheselt selge, kui palju väheneks neile kuuluvad kaasomandi mõttelised osad. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et müüdavate korteriomandite pind on välja toodud ligikaudselt, ei kahjusta puudutatud isikute huve ebamõistlikult.
29.Nimelt on 29.10.2014 võõrandamislepingu punktides 1.25-1.27 ära näidatud, et moodustatakse kolm uut korterit ligikaudse kogupinnaga 180 m2 (kd I lk 165-166). See tähendab, et võõrandatakse praeguste korteriomandite koosseisu kuuluvast mõttelisest osast ligikaudu 1800/8692 suurune osa. Kõikide korteriomandite üldpind peale ehitamist, s.o 14 korteriomandi üldpind pärast kolme uue korteri valmimist on kokku 869,2 m2 (689,2 m2 + 180,0 m2). Käesoleval ajal kuulub puudutatud isikule I 550/6892 mõttelist osa kinnistust, mis moodustab 8 %, kuna puudutatud isikule I kuuluva korteri nr 4 pind on 55 m2 ning kõikide korterite üldpind hetkel on 689,2 m2. Peale mõttelisest osast osa võõrandamist ja uute korteriomandite moodustamist kuulub puudutatud isikule I kaasomandist mõtteline osa suuruses 550 / 8692, mis on 6,3 %. Seega väheneb puudutatud isikule kuuluv mõtteline osa 1,7 % võrra. Korteri reaalosa suurus jääb muutumatuks. Käesoleval ajal kuulub puudutatud isikule II 527/6892 mõttelist osa kinnistust, mis moodustab 7,6 %, kuna puudutatud isikule II kuuluva korteri nr 10 pind on 52,7 m2 ning kõikide korterite üldpind hetkel on 689,2 m2. Peale mõttelisest osast osa võõrandamist ja uute korteriomandite moodustamist kuulub puudutatud isikule II kaasomandist mõtteline osa suuruses 527/ 8692, mis on 6,1 %. Seega väheneb puudutatud isikule II kuuluv mõtteline osa 1,5 % võrra. Korteri reaalosa suurus jääb muutumatuks. Kohus leiab, et tulenevalt eelviidatud arvutustest ei ole puudutatud isikutele ettenägematu või ebaselge, millises osas neile kuuluv mõtteline osa kaasomandist väheneb. Samuti ei ole kohtu hinnangul puudutatud isikutele I ja II kuuluva mõttelise osa suuruse vähenemine puudutatud isikuid I ja II ebamõistlikult kahjustavas mahus, samuti vastab see vastusaadavale hüvele, s.o asjaolule, et XXX hoone, milles puudutatud isikute korterid asuvad, saab võõrandatud pinna arvelt remonditud.
30.Puudutatud isikud I ja II leiavad, et ebamõistlikult kahjustav on ka asjaolu, et 29.10.2014 müügileping toob kaasa suured riskid, kuna sisaldab ebaproportsionaalset leppetrahvikokkulepet. Nimelt tuleneb 29.10.2014 müügilepingu punktist 7.3 kohustus tasuda leppetrahvi 15% ostusummast, mis on 56 550 eurot, ning müüja, s.t XXX korteriomanikud on kohustatud leppetrahvi tasuma, kui asjaõiguslepingut lepingu eseme üleandmiseks ei ole sõlmitud lepingus ettenähtud tähtajaks. Kohus on seisukohal, et puudutatud isikute I ja II hirm, et mõni teistest korteriomandi omanikest peale puudutatud isikute I ja II endi võiks jätta asjaõiguslepingu sõlmimata ning sellest tulenevalt tekitada olukorra, kus puudutatud isikud I ja II on kohustatud leppetrahvi tasuma, on põhjendamatu. Nähtuvalt esitatud tõenditest on ülejäänud XXX korteriomanikud olnud püsivalt seisukohal, et pööninguruumid tuleb võõrandada ning andnud selleks vajalikud tahteavaldused. Seega on kohus seisukohal, et 29.10.2014 müügileping ei too puudutatud isikutele I ja II kaasa ebamõistlikult suuri riske. Puudutatud isikud I ja II saavad vältida leppetrahvi tasumise kohustuse tekkimist eelkõige seeläbi, kui annavad ise lepingute sõlmimiseks tarvilikud tahteavaldused tähtaegselt.
31.Puudutatud isikud I ja II on seisukohal, et 29.10.2014 müügileping sisaldab ebamõistlikku garantiikokkulepet, kuna lepingu p-st 4.5 tulenevalt tehakse garantiitöid üks kord garantiiaja
jooksul garantiiaja lõpus. Kohus on seisukohal, et ka nimetatud säte ei ole puudutatud isikute I ja II osas ebamõistlikult koormav. Nähtuvalt 29.10.2014 müügilepingust on garantiikohustus sätestatud, mis tähendab, et korteriomanike huvid on piisavalt tagatud. Samuti ilmneb lepingu punktist 4.5, et ka garantiiaja vältel viiakse läbi parandustööd, muudatused ja osade vahetused (kd I lk 168). Seega on puudutatud isikute kartus, et koheselt parandamist vajavate probleemidega ei tegeleta õigeaegselt, põhjendamatu.
32.Puudutatud isikud I ja II on pidanud ebamõistlikult kahjustavaks ka asjaolu, et uute korteriomandite loomise korral ei pruugi XXX hoovis olla võimalik lahendada nõuetekohaselt parkimiskohtade jaotust. Kohus märgib, et nähtuvalt Kentmanni 11a lahenduste eskiisprojekti punktist 2.3 on hoovis ettenähtud parkimiskohtade arv 14 (kd II lk 15), mis tähendab, et ka kolme korteriomandi lisandumise korral on igale korteriomandile tagastud üks parkimiskoht.
33.Seoses puudutatud isikute I ja II vastuväidetega, mis puudutavad teiste XXX korteriomanike volikirju XXX ja XXX, märgib kohus, et käesolevas menetluses ei kohustata puudutatud isikuid I ja II andma tahteavaldust XXX ja XXX väljastatud volikirjadega ühinemiseks. Seega ei ole antud väited asjakohased ning kohus neid sisuliselt ei käsitle.
34.KOS § 81 lg 2 p 2 kohaselt peab puudutatud isikutelt nõutava tahteavalduse olema juba andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. Antud juhul on 29.10.2014 võõrandamislepinguga nõustunud XXX elamu 9 korteriomanikku (kd I lk 159-177), mis on 81,82% korteriomanikest, seega on KOS § 81 lg 2 p-st 2 tulenev vähemalt kahe kolmandiku korteriomanike nõusoleku tingimus täidetud.
35.Puudutatud isikud on esitanud vastuväite, et avaldaja ei ole taotlenud hüpoteegipidajate kaasamist ega nendelt nõusoleku saamiseks taotlust esitanud. Kohus on seisukohal, et võõrandamislepingu sõlmimiseks hüpoteegipidaja kaasamine ei ole tarvilik. Nähtuvalt 29.10.2014 müügilepingu punktist 3.2.3 (kd I lk 167) on pandud korteriomanikele kohustus korraldada korteriomandiga seostuvate asjaõiguste omanike nõusoleku saamine hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimisel. Seega ei ole hüpoteegipidaja nõusoleku puudumine takistuseks võõrandamislepingu sõlmimisel ning hüpoteegipidaja tuleb kaasata alles asjaõiguslepingu sõlmimiseks.
36.Avaldaja on esitanud lisaks puudutatud isikute I ja II võõrandamislepingule tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudele ka nõude kohustada puudutatud isikuid I ja II andma tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kohus märgib, et tulenevalt eelviidatud KOS § 81 lg 2 p-st 2 saab avaldaja vastava tahteavalduse andmiseks kohustamist nõuda üksnes juhul, kui selleks on oma tahteavalduse juba andnud 2/3 korteriomanikest. Avaldaja on küll esitanud tõendi selle kohta, et võõrandamislepinguga on nõustunud enam kui 2/3 korteriomanikest, kuid avaldaja ei ole esitanud tõendit, millest ilmneks, et 2/3 XXX korteriomanikest oleks andnud tahteavalduse asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et avaldaja taotlus puudutatud isikute kohustamiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavalduse andmiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna kõnealuse nõude puhul ei ole KOS § 81 lg 2 p-st 2 tulenev eeldus täidetud.
37.Puudutatud isikud I ja II on esitanud ka taotluse juhuks, kui kohus avaldaja nõude rahuldab, seada puudutatud isikute kohustus tahteavalduste andmiseks sõltuvusse ehitusloa saamisest. KOS § 81 lg 4 kohaselt, kui KOS § 81 lõikes 1 nimetatud kinnistusraamatu kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, võib korteriomanik kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. Võttes arvesse, et kohus ei rahuldanud käesoleval juhul avaldaja taotlust puudutatud isikute I ja II kohustamiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavalduste andmiseks, ei pea kohus
tarvilikuks seada avaldaja nõude osalist rahuldamist sõltuvusse ehitusloa saamisest, kuna osas, millega kohus avaldaja nõude rahuldas, ei esine alust kinnistusraamatu kande tegemiseks.
38.TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
39.Kohus rahuldab avaldaja taotluse osaliselt ning kohustab puudutatud isikuid I ja II andma nõusolek Tallinna Notar Robert Kimmeli juures (notari ametitoimingute raamatu registri nr 5991) 29.10.2014 kinnitatud tekkivate korteriomandite võlaõigusliku ehituskohustusega müügilepingu sõlmimiseks. Kohus jätab avaldaja taotluse rahuldamata osas, millega avaldaja palus kohustada puudutatud isikuid I ja II andma nõusolekut asjaõiguslepingu sõlmimiseks.
40.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3 500 eurot. Menetluskulud
41.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et antud menetluses on õiglane ja põhjendatud jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Käesolev lahend on küll tehtud eelkõige avaldaja huvides, kuid puudutatud isikud on põhjustanud avaldajale vajaduse kohtusse pöördumiseks, kuna on põhjendamatult keeldunud kaasomandi majandamiseks tarvilike nõusolekute andmisest. Samuti võtab kohus menetluskulude jaotuse kindlaks määramisel arvesse asjaolu, et kohus osaliselt rahuldas avalduse ning osaliselt jättis rahuldamata.