Vastustaja (kostja): Gunnar Aps (isikukood XXX), esindaja Marko Tiirik
1.Muuta Viru Maakohtu 4. märtsi 2015 määruse põhjendusi. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
2.Määruskaebus jätta rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta määruskaebuse menetlemisel kantud menetluskulud Irina Rjadnova kanda.
Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
1.Irina Rjadnova (hageja) esitas 17. detsembril 2014 Viru Maakohtule hagi Gunnar Apsi (kostja) vastu kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Hageja palus kohustada kostjat andma tahteavaldused korteriomandite, asukohaga Narva mnt 15-5 Jõhvi linn (registriosa nr 561808) ja Narva mnt 15-9 Jõhvi linn (registriosa nr 4630208), ühendamiseks ning nende kohta tehtud kannete parandatakse alljärgnevalt: 1) kustutatakse registriosa nr 561808 I jaost kanne eluruumi nr 5 üldpinna 41,20 m2 kohta ning kantakse I jakku eluruumi nr 5 üldpinnaks 65,60 m2; 2) suletakse registriosa nr 4630208. Hagiavalduses märgitu kohaselt asus elamus, asukohaga Narva mnt 15, algselt kaheksa korteriomandit, millest neli kuulusid kostjale või äriühingutele, kelle juhatuse liige ja osanik on kostja. Jõhvi Vallavalitsus andis 29.06.2009 korralduse nr 3356 ehitusloa väljastamiseks korteriomandi, asukohaga Narva mnt 15-5 Jõhvi, rekonstrueerimiseks – ühe korteri jagamiseks kaheks korteriks. 21.07.2009 esitas kostja kinnistamisavalduse, milles palus jagada kinnistusregistri registriossa nr 561808 kantud kinnistu kaheks korteriomandiks. 16.09.2009 kostja kinnistamisavaldus rahuldati. Tegelikkuses ei asunud kostja korteriomandit nr 5 rekonstrueerima ega nimetatud korteriomandit kaheks eraldiseisvaks korteriks jagama. Seoses asjaoluga, et kinnistusraamatusse kantud üheksast korteriomandist kuulub viis kostjale või temaga seotud äriühingule, on korteriomandite omanike vahel tekkinud vaidlused ja probleemid otsuste vastuvõtmise osas. Kuna kinnistusraamatusse on kantud olematu korteriomand nr 9, siis ei vasta selle kohta avatud registriosa ega selle kanded tegelikule õiguslikule olukorrale. Lisaks ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale korteriomandi nr 5 üldpinna vähendamise kohta tehtud kanne. Hageja nõude aluseks on AÕS § 65 lg 1. Hageja õigusi on ebaõigete kannetega rikutud ning tal on õigus nõuda kostjalt kinnistusraamatu kannete parandamist.
2.Viru Maakohus võttis 22. jaanuari 2015 määrusega hagi menetlusse.
3.Kostja taotles hagi läbi vaatamata jätmist. Antud menetluses ei saa olla vaidluseks 26.09.2009 ehitusloa nr 1312 kehtivus. Hageja õiguste rikkumine pole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik. Kostja esitas ka sisulised vastuväited.
MAAKOHTU SEISUKOHT
4.Viru Maakohus jättis 4. märtsi 2015 määrusega hagi läbi vaatamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus leidis, et kostja korteriomandi faktiline jagamine või jagamata jätmine iseenesest ei kitsenda teiste korteriomanike õigusi ega kaasomandi kasutamist, st kinnistusraamatusse väidetav ebaõige kanne hageja õigusi, eelkõige mõnda asjaõigust, ei riku. Kostjale kuuluvate korteriomandite reaalosa suurus on olenemata korteriomandi jagamisest sama. Kostja kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa ei suurene ning järelikult ei vähene ka teiste korteriomanike kaasomandi osad ning ei ole kitsendatud teiste korteriomanike, sh ka hageja, poolt kaasomandi teostamine. Maakohtu hinnangul ei ole korteriomanikul õigus nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel teise omaniku korteriomandi kohta kinnistusraamatusse tehtud kande parandamist põhjusel, et kostjal on tulenevalt sellest korteriühistu liikmete üldkoosolekul häälteenamus. Kinnisasja koosseisu andmed
(katastritunnus, asukoht, pindala) märgitakse KRS § 13 lg 1 järgi registriosa esimesse jakku. Sellised faktilised andmed kinnisasja kohta ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigus- ega kinnistusraamatuseaduse järgi. Seetõttu ei saa nõuda ka nende parandamist AÕS § 65 lg 1 järgi.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
5.Irina Rjadnova esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 4. märtsi 2015 määruse tühistamist ja menetluse taastamist. Määruskaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on maakohus ebaõigesti leidnud, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Kinnistusraamatusse kantud 9-st korteriomandist 5 kuuluvad G. Apsile ja temaga seotud äriühingule. Korteriomandite omanike vahel on tekkinud vaidlused ja probleemid korteriomandite omanike otsuste vastuvõtmise osas. Sellest tulenevalt on hagejal õigustatud huvi käesoleva hagiavalduse esitamiseks; 2) puudutab hageja õigusi kinnistusraamatu ebaõiged kanded korteriomandi nr 5 ja 9 osas ka seetõttu, et 16.09.2009 (samal päeval, kui tehti kinnistusraamatusse vaidlusalused kanded korteriomandi nr 5 ja 9 kohta) tehti ilma hageja nõusolekuta kanne kitsenduste kohta ka hageja korteriomandi nr 6 registriossa, mille kohaselt lisati teiste korteriomandite kõrvale ka korteriomandi nr 9, mille koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigused kitsendavad hagejale kuuluva korteriomandi teostamist. Kostja on saavutanud eelkirjeldatud olukorra ilma hageja nõusolekuta, kuigi kostja vajas selle kõigi korteriomanike kirjalikku nõusolekut. Suure tõenäosusega on vallavalitsusele ja/või kinnistusraamatule on esitatud võltsitud dokumente; 3) ei ole hageja esitanud hagi lihtsalt sel põhjusel, et kostjal on korteriühistu liikmete üldkoosolekul häälteenamus. Kostja on kinnistusraamatusse kandnud ilma kõigi teiste korteriomandite omanike nõusolekuta tegelikkuses olematu korteriomandi; 4) ei ole õige maakohtu seisukoht, et ükski seadus ei keela isikul omada üle poole korteriomanditest korterelamus, mis annab häälteenamuse korteriühistu üldkoosolekul. Üks piirangutest tuleneb KÜS § 11 lg-st 2. Kindlasti taunib seadusandja ja riik ka fiktiivsete korteriomandite kinnistusraamatusse kandmise tulemusel häälteenamuse saamist; 5) on maakohtu viited KRS § 13 lg-dele 1 ja 2 ebaõiged. Hageja taotleb ennekõike kostja kohustamist andma tahteavaldus, millega ühendatakse kaks korteriomandit taas üheks korteriomandiks. Korteriomandite ühendamise taotlusega vaid kaasnevad taotlused ühe registriosa sulgemiseks ja teise korteriomandi andmete (kannete) parandamiseks. Hageja ei taotle lihtsalt KRS § 13 lg 1 andmete parandamist ega muutmist, vaid nende andmete parandamine kaasneb korteriomandite ühendamisega; 6) on asjakohatu maakohtu viide asjaolule, et hageja ei ole taotlenud hagis tagaseljaotsuse tegemist. Tulenevalt TsMS § 407 lg-st 2 hageja nõusolekut tagaseljaotsuse tegemiseks eeldatakse.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD JA VASTUVÄITED
6.Gunnar Aps vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) puudutab määruskaebuse p 2.2 alapunktides esitatu vaidlust sisuliselt ning ei ole lahendatav määruskaebuse menetlemise raames;
2) on asjasse mittepuutuvad määruskaebuse esitaja seisukohad korteriühistu tegevuse ja otsuste osas. Seadusandja on otsustanud, et 2018. aastaks peab igas korterelamus olema korteriühistu, mistõttu korteriühistu asutamine ei saaks ka teoreetiliselt kellegi õigusi rikkuda. Määruskaebuse p-s 2.3.4 toodud seisukohtadega seonduvad võimalikud nõuded kuuluvad lahendamisele muus menetluses; 3) on õige maakohtu seisukoht AÕS § 65 lg 1 kohaldamise osas; 4) ei ole ehitusloa kehtivus käesoleva menetluse teemaks. Ehitusloa kehtivus on seotud ehitamise alustamisega, mitte lõpetamisega (EhS § 25 lg 2); 5) saaks olla tegemist hageja õiguste rikkumisega vaid juhul, kui hageja reaalosa suurus oleks muutunud või oleks muutunud kasutuskord. Hageja ei ole seda väitnud. Hagi saab esitada ikkagi ainult enda väidetavalt rikutud õiguste kaitseks, mitte aga avalikes huvides või siis teiste isikute kaitseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata, kuid muuta tuleb Viru Maakohtu 4. märtsi 2015 määruse põhjendusi. Muus osas tuleb jätta maakohtu määrus muutmata. Ükski määruskaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud määruse tühistamise aluseks.
8.Maakohus on vaidlustatud määrusega jätnud hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 läbi vaatamata, kuna maakohtu hinnangul ei riku kinnistusraamatu väidetav ebaõige kanne hageja õigusi. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ning on samuti seisukohal, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Ringkonnakohus leiab, et õigusliku perspektiivituse sätted kuuluvad kohaldamisele juhul, kui kohus on analüüsinud nõude väljavaateid, lähtumata mitte nõude kitsast sõnastusest, vaid nõude aluseks olevatest asjaoludest ja neile kohalduvatest õigusnormidest, ning hinnanud, kas hageja esitatud asjaolude pinnalt, arvestades kohtu selgitamiskohustust ja hagi täpsustamise ja parandamise võimalusi, oleks hagi rahuldamine välistatud või oleks hagiga taotletava eesmärgi saavutamine välistatud.
9.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et TsMS § 407 lg-st 2 tulenevalt hageja nõusolekut tagaseljaotsuse tegemiseks eeldatakse. Seega on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja pidi tagaseljaotsuse tegemist eraldi taotlema. Samas ringkonnakohus leiab, et maakohtu eksimus ei mõjuta asjas tehtud lahendit, sest hagi on jäetud läbi vaatamata ning seetõttu ei oma tähtsust asjaolu, kas olid täidetud tagaseljaotsuse tegemise eeldused või mitte.
10.Hagiavalduse kohaselt palub hageja kohustada kostjat andma tahteavaldused, millega ühendatakse korteriomandid, asukohaga Narva mnt 15-5 Jõhvi linn (registriosa nr 561808) ja Narva mnt 15-9 Jõhvi linn (registriosa nr 4630208), ning nende kohta tehtud kanded parandatakse alljärgnevalt: 1) kustutatakse registriosa nr 561808 I jaost kanne eluruumi nr 5 üldpinna 41,20 m2 kohta ning kantakse I jakku eluruumi nr 5 üldpinnaks 65,60 m2; 2) suletakse registriosa nr 4630208. Seega on hageja esitanud hagi kinnistusraamatu ebaõigete kannete parandamiseks. AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab.
Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et kinnistusraamatu väidetavad ebaõiged kanded korteriomandite nr 5 ja nr 9 kohta ei riku hageja õigust ning seega ei saa hageja kannete parandamist nõuda. Korteriomandiseaduse § 4 lg 4 kohaselt võib korteriomandeid ühendada ja korteriomandi võib jagada asjaõigusseaduse § 54 alusel. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada käesoleva seaduse § 5 lõike 3 punkti 1 nõuetele vastav plaan või projekt. AÕS § 54 lg 1 järgi kinnisasju võib ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil. AÕS § 54 lg-st 1 tuleneb kinnisasjade ühendamise ja jagamise keskne põhimõte, mille kohaselt kinnisasjade ühendamine ja kinnisasja jagamine saab toimuda üksnes omaniku tahte kohaselt, st kolmandad isikud ei saa omal algatusel kinnisasjade koosseisu ega piire muuta ja omanikult sellist muutmist nõuda. Antud juhul on kinnisasja (korteriomandi) jagamine toimunud omaniku soovil ning korteriomandi jagamiseks ei olnud vaja hageja kui teise korteriomaniku nõusolekut. Kande tegemise aluseks kinnistusraamatus on omaniku kinnistamisavaldus (lisaks muud seaduses sätestatud dokumendid).
11.Kinnistusraamatu kande tegemiseks on vajalik teatud juhtudel puudutatud isiku nõusolek, kuid antud juhul ei ole hageja puudutatud isikuks. KRS 341 lg-s 2 on loetelu isikutest, kes on eelkõige puudutatud isikuteks ning hageja ei ole puudutatud isikuks KRS § 341 lg 2 mõttes. Hagejat ei muuda puudutatud isikuks määruskaebuses esitatud väide, et talle kuuluva korteriomandi nr 6 registriossa lisati korteriomand nr 9 (registriosa nr 4630208) ning ta on kaasomandi teostamisel kitsendatud ka korteriomandi nr 9 koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega. Kostjale kuuluva korteriomandi nr 5 jagamise tulemusena moodustatud korteriomandite nr 5 ja nr 9 reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil nr 5. Kuna ei ole muutunud reaalosa suurus, siis ei ole muutnud ka kaasomandi osa suurus, ning asjaolu, et hageja korteriomandi nr 6 omanikuna on kaasomandi teostamisel kitsendatud lisaks teistele elamus moodustatud korteriomanditele ka korteriomandite nr 5 ja nr 9 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega ei kitsenda hageja õigusi kaasomandi teostamisel võrreldes eelnenud olukorraga (s.o kui korteriomand nr 5 oli jagamata).
12.Määruskaebuse esitaja väitel seisneb tema õiguste rikkumine selles, et kostjale kuulub korteriomandi jagamise tulemusel korterelamus enamus korteriomanditest ning seetõttu on tal võimalik asutada teiste korteriomandite omanike teadmata ja osaluseta korteriühistu ning vastu võtta otsuseid ja teha toiminguid, mis otseselt mõjutavad teiste korteriomandite omanike õigusi ja kohustusi seoses korteriomandi reaalosaga ning reaalosa kasutamisega. Ringkonnakohus leiab, et eelnimetatud väited ei anna alust käsitleda hageja puudutatud isikuna KRS § 341 lg 2 mõttes, kelle nõusolek oleks olnud vajalik korteriomandi jagamise kande tegemiseks.
13.Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti jätnud hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.
14.TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud I. Rjadnova kanda. Kuivõrd maakohus ei ole vaidlustatud määruses menetluskulusid kindlaks määranud, puudub ringkonnakohtul TsMS § 174 lg 4 viimasest lausest tulenevalt alus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. /allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.