Menetlusosalised ja nende esindaja muus osas jätta määrus muutmata d
Avaldaja: OÜ Eurotrans (registrikood 10165436), esindajad vandeadvokaat Eerik Entsik ja advokaat Mari-Liis Mets
avaldus
kinnisasjale
juurdepääsu
Puudutatud isik I: OÜ EMET (registrikood 10064797), esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo Puudutatud isik II: AS Top Vox (registrikood 10098496), esindaja vandeadvokaat Elise Vasamäe Puudutatud isik III: OÜ Meridor (registrikood 11016435), esindaja advokaat Sulev Tammemäe Puudutatud isik IV: Tallinna Linnavalitsus, esindaja Karin Laugas
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Muuta osaliselt Harju Maakohtu 16.02.2015 määrust juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu osas ja suurendada seda 500 euro võrra aastas. Seoses määruse muutmisega muuta menetluskulude jaotust. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
Saata asi Harju Maakohtule OÜ EMET juurdepääsu määramise avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks.
4.Jätta puudutatud isikute II, III ja IV maakohtu ja määruskaebuse läbivaatamisest tingitud menetluskulud 50 % ulatuses OÜ Eurotrans ja 50 % ulatuses OÜ EMET kanda. OÜ Eurotrans ja OÜ EMET menetluskulud jätta mõlemas kohtuastmes nende endi kanda.
5.Sõnastada Harju Maakohtu 16.02.2015 määruse resolutsioon järgmiselt:
1.Rahuldada Osaühingu Eurotrans avaldus määramiseks avalikult kasutatavale teele.
kinnisasjale
juurdepääsu
õiguse
2.Määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 1770201 sisse kantud kinnistu asukohaga Mäealuse tn 6f Tallinn igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 191401 sisse kantud kinnistule asukohaga Teaduspargi tn 9 Tallinn määratud juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 3,5 m, kogusuurusega 435,75 m2.
3.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud juurdepääs tähtajatult.
4.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks kokku 578,43 eurot (viissada seitsekümmend kaheksa eurot ja 43 senti) aastas, mis tuleb tasuda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 1770201 sisse kantud kinnistu asukohaga Mäealuse tn 6f Tallinn igakordsel omanikul iga jooksva aasta 1. veebruariks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 191401 sisse kantud kinnistu igakordsele omanikule.
5.Tuvastada, et OÜ-l EMET (registrikood 10064797) on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 191401 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 1770201 kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on igal ajal õigus jalgsi ja sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on käesoleva kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga, laiusega 3,5 m ja kogusuurusega 435,75 m2.
6.Edastada kohtulahend Tartu maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemiseks kinnistusraamatusse.
7.Käesoleva kohtumääruse lahutamatu osa on kohtumäärusele lisatud plaan.
8.Jätta rahuldamata puudutatud isiku I 26.01.2015 esitanud vastuväite kohtu tegevusele.
9.Jätta jõusse Harju Maakohtu 11.07.2014 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse, millega kohus kohustas Osaühingut EMET (registrikood 10064797) võimaldama Osaühingule Eurotrans (registrikood 10165436) juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr 1770201 kantud kinnistule, asukohaga Mäealuse tn 6f Tallinn üle Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr 191401 kantud kinnistu, asukohaga Teaduspargi tn 9 kuni tsiviilasjas nr 2-14-6774 lahendi jõustumiseni ning keelas Osaühingul EMET igasuguse tegevuse, mis võis takistada juurdepääsu Mäealuse tn 6f kinnistule üle Teaduspargi tn 9 kinnistu kuni kohtumääruse jõustumiseni. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kätte toimetamisest. Asjaolud
1.OÜ Eurotrans esitas 13.02.2014 Harju Maakohtule avalduse kinnisasjale juurdepääsu määramiseks ning seatud kitsenduse märkusena kinnistusraamatusse kandmiseks. Avalduse ja selle täienduste kohaselt kuulub avaldajale Tallinna linnas Mäealuse tn 6f asuv kinnistu (registriosa nr 1770201). Avaldaja kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.
2(11)
Tallinna Linnavolikogu 01.07.1999 otsusega nr 177 on kehtestatud Mäealuse tn 30 kinnistu detailplaneering, mille kohaselt pidi juurdepääs Mäealuse tn 6f kinnisasjale olema tagatud üle Mäealuse tn 6e kinnisasja ning Teaduspargi tn 9 kinnisasja, kuid nimetatud kinnisasjadele ei ole kinnistusraamatusse kantud juurdepääsuservituute. Avaldaja hinnangul on kinnistule juurdepääs võimalik neljal viisil. Arvestades asjaolu, et Mäealuse 6f kinnistul asuval hoonel on 3 sissepääsu, peab neile kõigile olema juurdepääs tagatud. Esimese variandi korral kulgeks juurdepääsutee üle Teaduspargi tn 9 kinnisasja kuni Teaduspargi tänavani (avaldaja kasutab seda ka praegu), teise variandi korral kulgeks juurdepääsutee üle Mäealuse tn 6e kinnisasja kuni Mäealuse tänavani, kolmas variant on, et juurdepääsutee kulgeks üle Mäealuse tn 6d kinnisasja kuni Mäealuse tänavani ja neljas variant, et juurdepääsutee kulgeb üle Mäealuse tn 6d kinnisasja hoovi. Asjas kuulub kohaldamisele ka AÕS § 156 lg 2. Teehooldustasuks tuleks määrata 0,03 eurot/m2 kuus, mis hõlmab tee hooldus- ja korrashoiukulusid. Esimese juurdepääsu variandi puhul puuduvad tee rajamise kulud, maa-ala pindalaks on 601 m2, mis teeb juurdepääsu tasuks igakuiselt 18,03 eurot või ühekordse tasuna 2000 eurot. Juurdepääsu tasu määramisel tuleb arvestada asjaolu, et lisaks avaldajale kasutab nimetatud teed puudutatud isik I ning tema külalised ja Teaduspargi 13 kinnistu omanik ning külalised. Seega tuleb esimese variandi puhul tasu suuruseks määrata 9 eurot kuus või ühekordse tasuna 2000 eurot. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isik I palus jätta avaldaja avalduse juurdepääsunõudes üle Teaduspargi tn 9 kinnistu rahuldamata. Juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Teaduspargi tn 9 kinnisasja on vastuolus puudutatud isiku I võimalike ärihuvidega tulevikus. Puudutatud isik I on korduvalt kaalunud ehitada oma kinnistule täiendavalt hooneid. Eesmärk on muuta objekt atraktiivsemaks ning suurt väärtust omavaks äri- või tootmispinnaks. Avaldaja eesmärk on kanda juurdepääs avalikult kasutatavale teele kinnistusraamatusse märkena, millisel juhul on kohtu poolt määratud juurdepääs siduv kinnistute igakordsetele omanikele. Läbipääsutee fikseerimine praktiliselt igaveseks ajaks oleks puudutatud isiku I ärihuvidega vastuolus. Puudutatud isik I rendib pikaajalise lepinguga oma territooriumit välja EMET-TMV AS-le, kelle tegevus on tornkraanateenuse pakkumine. Tegemist on suurt manööverdamist nõudva äriga. Juurdepääsu andmine võib kaasa tuua lepingu lõpetamise ja kahjunõude, sest EMET-TMV AS ei saa enam segamatult renditud territooriumi kasutada ning hoovikraana monteerimisega seotud kulu on 4800 eurot. Juurdepääs üle Teaduspargi tn 9 kinnistu ei ole mõistlik ega otstarbekas ka asjaolu tõttu, et rajatav tee ristub olemasolevate (välis) kommunikatsioonidega. Detailplaneeringu väljavõttest nähtub, et olemasolevatele väliskommunikatsioonidele on seatud servituut. Seega võivad eksisteerida maakorralduslikud takistused avaldaja poolt taotletava juurdepääsutee osas.
3.Puudutatud isik II leidis, et avaldaja on põhjendamatult pöördunud Mäealuse tn 6f kinnistule juurdepääsu kindlaks määramiseks kohtu poole nõudega määrata juurdepääsutee üle puudutatud isikule II kuuluva, s.o Mäealuse tn 6e kinnistu. Juurdepääs tuleb määrata üle Teaduspargi tn 9 kinnistu AÕS § 156 lg 2 tulenevalt, kuna puudutatud isik I müüs osa (hilisem Mäealuse tn 6f kinnistu) talle kuulunud kinnistust. Ka on müüja 22.02.2001 kinnistu müügilepingu punktis 8.2.3 võtnud endale kohustuse lubada ostjal kasutada maa-ala detailplaneeringuga ettenähtud sõiduteid. Teaduspargi tn 13 kinnistule läheb juba praegu juurdepääsutee üle Teaduspargi tn 9 kinnistu, seega ei saa Teaduspargi tn 9 kinnistule juurdepääsutee olla liigselt koormav. Juurdepääsutee kindlaks määramine üle Mäealuse tn 6e kinnistu riivaks oluliselt puudutatud isiku II ärihuve ja oleks täiesti ebaproportsionaalne. Puudutatud isiku II igapäevaseks ettevõtluseks on sõidukite hooldus- ja remonttööd. Sellest tulenevalt on igapäevaselt puudutatud isiku II valduses 3(11)
mitmed kolmandatele isikutele kuuluvad sõidukid, mille säilimise ja mittekahjustumise eest puudutatud isik II vastutab. Puudutatud isik II on seetõttu paigaldanud oma kinnistu piirile ka tõkkepuu, mis takistab vaba sissepääsu Mäealuse tn 6e territooriumile ning on hädavajalik selleks, et hoida ära kolmandatele isikutele kuuluva vara kahjustumist või hävimist. Töövälistel aegadel peab Mäealuse tn 6e kinnistu territoorium olema suletud ning üle selle kinnistu ei oleks mõeldav mis tahes läbipääs puudutatud isiku II ettevõttega mitteseotud isikutele. Puudutatud isiku II äritegevuse iseloomust tulenevalt peab tal olema võimalik parkida Mäealuse tn 6e kinnistul klientidele kuuluvaid sõidukeid ja nende sõidukitega vastava vajaduse tekkimisel turvaliselt manööverdada. Juhul, kui puudutatud isiku II ettevõttega mitteseotud isikud saaksid õiguse kasutada Mäealuse tn 6e kinnistut läbisõiduks, suureneks märkimisväärselt oht puudutatud isiku II klientide sõidukite kahjustumiseks ja hävimiseks, mille tulemusena tekiks puudutatud isikule II täiendav risk. Puudutatud isik II ei saa ka tagada, et asukohas, kuhu avaldaja soovib saada juurdepääsuteed, ei pargiks puudutatud isiku II sõidukid. Mäealuse tn 6e kinnistu täisehitamise protsent on ligikaudu 50%, mis tähendab, et puudutatud isikul II on väga piiratud ressurss oma territooriumil sõidukite parkimiseks ja manööverdamiseks. Mäealuse tn 6e kinnistule rajatud asfaltplats ja asfaltkate on mõeldud üksnes kergliikluseks ning seal ei tohi sõita raskeveokid.
4.Puudutatud isik III palus jätta avaldaja taotluse juurdepääsu määramiseks üle Mäealuse tn 6d kinnistu rahuldamata. Juurdepääs tuleks määrata üle Teaduspargi tn 9 kinnistu, kuna asjas on kohaldatav AÕS § 156 lg 2. Puudutatud isiku III kinnistule on planeeritud ja projekteeritud äri- ja tootmishoone ning hoone paiknemise ja selle ehituslikest omadustest tulenevalt on lahendatud ka kinnistul liiklemise üksikasjad. Avaldaja poolt taotletav juurdepääs hakkaks paiknema ehitusalas. Lisaks välistaks juurdepääsu rajamine kinnistu piirile ette nähtud parkimiskohtade olemasolu. Juurdepääsu andmise korral peaks puudutatud isik III olulises ulatuses tõmbama kokku ehitusala, muutma olemasoleva hoone suurust või selle paigutust ning leidma alternatiivseid lahendusi kinnistul liikluse (ka parkimise) korraldamiseks. Selline lahendus oleks puudutatud isiku III suhtes ebamõistlik, kuivõrd tema tegevus iseenda kinnistul oleks olulises ulatuses häiritud. Kinnisasjale ehitatava hoone projekteerimismenetlus on lõppjärgus ning tõenäoliselt on ehitustegevusega võimalik alustada juba 2015. aastal. Hinnanguliselt võtab hoone ehitustegevus aega minimaalselt 6-7 kuud, kogu planeeringu järgse ala väljaarendamine aga ca 12 kuud. Kuivõrd ehitus on suuremahuline, tähendab see, et vähemalt 6-7 kuu vältel on liikumine puudutatud isiku III kinnistul kas täiesti välistatud või olulisel määral takistatud. Ehitustegevuse ajaks suletakse territoorium ka ehitusettevõtja vara kaitseks, samuti turvakaalutlustel, et minimeerida ohtu kolmandatele isikutele. See tähendaks, et 67 kuu jooksul oleks avaldaja jaoks juurdepääs oma kinnistule välistatud. Juurdepääsu alternatiivvariant, s.o läbi kinnisasja hoovi, ei võimaldaks ruumipuuduse tõttu teostada läbisõitu sõiduautodest suuremate masinatega. Avaldaja poolt kirjeldatud juurdepääsuskeemi kohaselt on ärapööre puudutatud isiku III kinnistult avaldaja kinnistule järsk, mistõttu suuremad autod lihtsalt ei mahuks manööverdama. Puudutatud isik III on oma kauba kaitsmiseks näinud ette turvanõuetena ka nn suletud territooriumi põhimõtte, s.o territooriumil ei toimu liiklemist nädalavahetustel, samuti väljapool tavapärast tööaega.
5.Puudutatud isik IV seisukoha kohaselt tuleks juurdepääs määrata üle Teaduspargi tn 9 kinnistu. Piirkonnas kehtib Tallinna Linnavolikogu 01.07.1999 otsusega nr 177 kehtestatud Mäealuse tn 30 kinnistu detailplaneering. Muid algatatud perspektiivseid planeeringuid alale ei ole. Planeeringus on näidatud võimalike juurdepääsudena Mäealuse tn 6f kinnistule kaks võimalust – läbi Mäealuse tn 6e kinnistu ja läbi Mäealuse tn 30 (Teaduspargi tn 9) kinnistu. Detailplaneeringuga ei seata servituute, vaid näidatakse nende vajadus. Servituutide küsimuse peavad kinnistute omanikud lahendama kokkuleppel või nõudma servituudi määramist kohtu kaudu. 4(11)
Detailplaneering koostati Mäealuse tn 30 kinnistu jagamiseks. Seega on Mäealuse tn 6f kinnistu moodustatud jagamise teel. Peale jagamist on ajalooliselt toimunud juurdepääs Mäealuse tn 6f kinnistule läbi Mäealuse tn 30 kinnistu. Juurdepääsutee on faktiliselt olemas ning AÕS § 156 lg 2 tulenevalt ei peaks tee osas vaidlust olema.
6.02.04.2014 esitas puudutatud isik I taotluse ekspertiisi läbiviimiseks, et hinnata, kuidas mõjutab juurdepääsu määramine koormatavate kinnisasjade väärtust. Maakohus jättis 28.04.2014 määrusega taotluse rahuldamata. 24.11.2014 esitas puudutatud isik I taotluse ekspertiisi määramiseks, et hinnata, millist kahju tekitab juurdepääsu kohaldamine puudutatud isik I suhtes. 30.12.2014 määrusega jättis maakohus taotluse rahuldamata. 26.01.2015 esitas puudutatud isik I vastuväite kohtu tegevusele ekspertiisi taotluse lahendamisel ning vastuavalduse, paludes määrata juurdepääsutee puudutatud isiku I kinnistule üle avaldaja kinnistu väljapääsuga Mäealuse tänavale kas Mäealuse 6e või Mäealuse 6 d kaudu. Esimese astme kohtu määrus
7.16.02.2015 määrusega maakohus rahuldas avalduse, määrates, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 1770201 sisse kantud kinnistu asukohaga Mäealuse tn 6f Tallinn igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus tähtajatult kasutada igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 191401 sisse kantud kinnistule asukohaga Teaduspargi tn 9 Tallinn määratud juurdepääsuteed. Juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks määras kohus 78,43 eurot aastas. Kohus tuvastas puudutatud isiku I kohustuse anda tahteavaldus kinnistusraamatusse juurdepääsuõiguse kohta märkuse kandmiseks. Puudutatud isiku I 26.01.2015 esitatud vastuväite kohtu tegevusele jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku I kanda, märkides, et kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Puudutatud isiku I 26.01.2015 vastuväide kohtu tegevusele ekspertiisi määramata jätmisel tuleb jätta rahuldamata 28.04.2014 ja 30.12.2014 kohtumäärustes toodud põhjendustel. Avaldajale kuulub kinnistu asukohaga Mäealuse tn 6f Tallinn, puudutatud isikule I kuulub kinnistu asukohaga Teaduspargi tn 9 Tallinn, puudutatud isikule II kuulub kinnistu asukohaga Mäealuse tn 6e Tallinn ning puudutatud isikule III kuulub kinnistu asukohaga Mäealuse tn 6d Tallinn. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Nähtuvalt Maa-ameti kaardiserveri väljavõttest puudub avaldajal juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Lähtudes avaldaja taotlusest ja vaatlusel kogetu pinnalt tuleb käesoleval juhul kaalumisele neli alternatiivset juurdepääsuvarianti. Vaatluse käigus on tuvastatud, et puudutatud isiku I kinnistul (variant A) on kõvakattega tee, mida läbivad raskeveokid, tee on avar, mis võimaldab teed läbida mitmel sõidukil korraga ning kuna tee on kaetud betooniga, on selle kandevõime mitme sõiduki läbimiseks olemas, seega on juurdepääs üle puudutatud isiku I kinnistu maakorralduslikult võimalik. Juurdepääsu nõude lahendamisel lähtub kohus asjas esitatud ja kogutud tõenditest, mille alusel ei saa asuda seisukohale, et 5(11)
puudutatud isikul I on reaalne kavatsus ja detailplaneeringuga antud võimalus oma kinnistul äripindu laiendada. Kuivõrd ajalooliselt on juurdepääsutee olemas, ei vaja juurdepääsutee üle puudutatud isiku I kinnistu uue tee loomist ega rajatiste eemaldamist, seega ei kaasne avaldajale juurdepääsu võimaldamisega täiendavaid kulusid. Puudutatud isiku I majandustegevus ei saa olla olulisel määral häiritud juurdepääsu võimaldamisel üle kinnistu, kuna ajalooliselt on avaldaja juurdepääsuks enda kinnistule kasutanud just puudutatud isiku I kinnistut. See ei ole takistanud puudutatud isiku I ega võimalike üürnike äritegevuse toimimist. Asjas ei ole esitatud tõendeid, millest tulenevalt kohus saaks asuda seisukohale, et esineks takistusi juurdepääsutee määramiseks üle puudutatud isiku I kinnistu, ka piiratud asjaõiguste olemasolu ei ole senini takistanud juurdepääsu. Samuti tuleb arvesse võtta, et 22.01.2001 on puudutatud isik I ja Eesti MereStar AS sõlminud hüpoteekide kustutamise avalduse ja kinnistu ostu-müügilepingu. Kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on Eesti MereStar AS olnud Mäealuse 6f kinnistu varasem omanik. Ostu-müügilepingu punktis 8.2.3 on puudutatud isik I lubanud Eesti MereStar AS-il kasutada maa-ala detailplaneeringus ettenähtud sõiduteid. AÕS § 156 lg 2 sätestab, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 1. lõikes nimetatud tingimustel. Seega saab käesoleval juhul täiendavalt kohaldada ka AÕS § 156 lg-s 2 sätestatut, millest tulenevalt on puudutatud isikul I seadusest tulenev kohustus võimaldada enda kinnistu läbimist avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isiku I huvid ei kaalu avaldaja huve avalikult kasutatavale teele juurdepääsemiseks üle ning kõige optimaalsem juurdepääsuvariant on üle puudutatud isiku I kinnistu vastavalt käesoleva määruse lisaks olevale plaanile. Juurdepääsu määramine üle teiste võimalike kinnistute ei ole põhjendatud. Puudutatud isiku II kinnistule on rajatud asfaltplats, mis on mõeldud kergliikluseks. Samuti on puudutatud isiku II kinnistu ees tõkkepuu. Tegemist on kitsa teega, millel puudub manööverdamise võimalus. Seega kaasneks avaldajale juurdepääsutee rajamisel üle puudutatud isiku II kinnistu täiendav kulu, eelkõige tee raskeveokitele läbisõitmise võimaldamise ja võimalike piirdeaedade eemaldamise kulu. Asjas teostatud vaatlusel on tuvastatud, et puudutatud isiku II töökoja uksed avanevad avaldaja poolt nõutud juurdepääsutee suunas ning kinnistu on ca 50% ulatuses autosid täis pargitud. Kuigi tegemist on kõige lühema juurdepääsuvariandiga, ei võimalda puudutatud isiku II kinnistul asuva hoone kasutuseesmärk avaldajal puudutatud isiku II kinnistut juurdepääsuks kasutada. Juurdepääsutee kulgemine takistaks puudutatud isiku II majandustegevust olulisel määral, arvestades asjaolu, et puudutatud isiku II hoone uksed asuvad juurdepääsutee suunas. Samuti on puudutatud isiku II märkinud, et kinnistu ees asuv tõkkepuu on kogu aeg suletud ning krunt öösel valve all. Ka ei esine tava juurdepääsu kasutamiseks üle puudutatud isiku II kinnistu. Puudutatud isik III on kohtule esitanud enda kinnistule planeeritava hoone asendiplaani, millest nähtuvalt jäävad avaldaja poolt taotletavad juurdepääsuvariandid ehitusalasse, millest tulenevalt ei oleks avaldajal juurdepääsu enda kinnistule ehitusperioodi jooksul. Plaanilt nähtub, et puudutatud isiku III kinnistule planeeritava hoone sissepääsud on ette nähtud avaldaja poolt taotletava juurdepääsu poole, mis võib takistada avaldajale enda kinnistule juurdepääsu. Puudutatud isiku III kinnistu on autosid täis pargitud. Avaldaja huvid juurdepääsu saamiseks üle puudutatud isiku III kinnistu ei kaalu üles puudutatud isiku III huve enda äritegevuse laiendamiseks lähtuvalt kohtule esitatud plaanist.
6(11)
Avaldaja on seisukohal, et juurdepääsutee hooldustasuks tuleks määrata 0,03 eurot/m2 lähtudes Harju Maakohtu 17.02.2014 otsusest tsiviilasjas nr 2-13-45508. Põhjendatud on määrata juurdepääsutee eest tasu avaldaja poolt märgitud summas. Puudutatud isik I ei ole välja toonud juurdepääsu tasu suuruse ulatuse määramise aluseid. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-90-11 p-s 33 märkinud, et koormatud kinnisasja omanikul on õigus saada tasu, mis katab vähemalt tema kulud juurdepääsutee korrashoidmisel. Käesoleval juhul on eelnimetatud ulatuses puudutatud isiku I kulud kaetud, puudutatud isik I ei ole esitanud ka asjaolusid, millest tulenevalt lasuks puudutatud isikul I täiendavaid kulusid juurdepääsu võimaldamisega avaldajale. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et juurdepääsuteed kasutavad lisaks puudutatud isikule ka Teaduspargi tn 13 kinnistu omanikud/külalised. Seega tuleb juurdepääsutasu määramisel tee hooldustasu 0,03 eurot/m2 kuus jagada avaldaja ja teiste isikute vahel, kes juurdepääsuteed kasutavad, seega tuleb avaldajal tasuda 0,015 eurot/m2 kuus. Arvestades, et juurdepääsuvariandi A pindala on 435,75 m2 (124,5*3,5), tuleb juurdepääsu tasuks igas kuus 6,54 eurot ning aastas 78,48 eurot. Mäealuse tn 6f kinnistu igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu Teaduspargi tn 9 kinnistu igakordsetele omanikele iga jooksva aasta 1. veebruariks. Avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui autoga, kuna avaldajal peab olema soovi korral võimalik talle kuuluvale kinnistule asju ka transportida. Kuivõrd menetlusosalised ei ole esitanud enda seisukohta juurdepääsu kellaaegade suhtes, peab juurdepääs olema avaldajale tagatud igal ajal. Samuti ei ole kohtule teada asjaolu, et puudutatud isiku I sulgeks enda territooriumi kellaaegselt. Juurdepääsuõigus tuleb kanda kinnistusraamatusse märkusena. Kuivõrd käesoleva vaidluse on põhjustanud puudutatud isik I, kes ei ole avaldajale juurdepääsuteed võimaldanud, kuigi avaldajal selleks õigus oli, on põhjendatud jätta menetluskulud puudutatud isiku I kanda (TsMS § 172 lg 1). Menetluskulud määrab kohus kindlaks TsMS § 174 lg 2 ja 4 alusel pärast määruse jõustumist. Määruskaebus
8.Puudutatud isik I palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata nii taotlused ekspertiisi tegemiseks kui ka vastuväite ekspertiisi taotluse rahuldamata jätmisele. Maakohus on jätnud täielikult lahendamata puudutatud isiku I vastuavalduse, milles puudutatud isik I soovis juurdepääsu Mäealuse tänavale üle avaldaja kinnistu. Maakohus ei ole arvestanud määruskaebuse esitaja huve. Sisuliselt on kohus teinud lahendi ilma eriteadmisi omava isiku arvamuseta, üksnes paikvaatluse ja selle käigus tekkinud ebaõige siseveendumuse kohaselt. Puudutatud isiku I huvide kaalumist ei ole piisavalt jälgitavalt ega veenvalt põhjendatud. Maakohus märgib vaidlustatud lahendis, et vaatluse käigus on puudutatud isiku I kinnistu osas tuvastatud, et tegemist on kõvakattega teega, mida läbivad raskeveokid, tee on avar, mis võimaldab teed läbida mitmel sõidukil korraga ning kuna tee on kaetud betooniga, on selle kandevõime mitme sõiduki läbimiseks olemas. Selgusetuks jääb, millistele tõenditele tuginedes on kohus tee tehnoseisundi tuvastanud (kandevõime) ja mille alusel on järeldatud, et võimalik on mitme sõiduki korraga tee läbimine. Juurdepääsu tee määramine on vastuolus puudutatud isik I ärihuvidega. Puudutatud isik I üürib oma territooriumi tornkraanade käitlemisega tegelevale ettevõttele, lisaks on planeeritud kinnistule ehitada täiendavaid hooneid. 01.07.1999 Tallinna Linnavolikogu otsuse alusel on kehtestatud 7(11)
Mäealuse tn 30 kinnistu detailplaneering. Arusaamatuks jääb kohtu etteheide, et puudutatud isik I oleks pidanud veel mingeid täiendavaid tõendeid esitama, millest nähtunuks kavatsus äritegevuse laiendamiseks. Ainuüksi planeeringu olemasolu kinnitab sellise soovi olemasolu. Ka on puudutatud isik III osas kohus leidnud, et sealt kaudu ei saa juurdepääsu määrata, kuna mingi muu detailplaneeringu järgi jäävad juurdepääsud sel juhul ehitusalasse. Arusaamatuks jääb kohtu järeldus, et puudutatud isiku I majandustegevus ei saa olla olulisel määral häiritud juurdepääsu võimaldamisel üle puudutatud isik I kinnistu. Vaidlusalusest määrusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes kohus sellisele järeldusele jõudis. Asjakohane ei ole maakohtu viide 22.01.2001 Eesti MereStar AS-ga sõlmitud kinnistu ostumüügilepingule, sest selle alusel ei ole kinnistusraamatus märget tehtud ning Eesti MereStar AS tegevus erines märkimisväärselt avalaja tegevusest. Asjakohatud ja tõenditele mittetuginevad on kohtu järeldused alternatiivsete lahenduste sobimatuse kohta. Maakohus ei ole arvestanud puudutatud isiku I põhjendusi tasu osas. Puudutatud isik I rendib pikaajalise rendilepinguga oma territooriumi välja. Juurdepääsu andmine võib tuua kaasa lepingu lõpetamise ja kahjunõude, sest rentnik ei saa enam segamatult renditud territooriumi kasutada. Selleks, et tagada rentniku jätkamine, on ühe lahendusena sõlmitud nn hoovikraana leping, eesmärgiga juhuks, kui kohus määrab juurdepääsu üle määruskaebuse esitaja kinnistu, tagada üürniku majandustegevuse normaalne toimimine. 24.11.2014 menetlusdokumendis on puudutatud isik I toonud selgelt välja, et juurdepääsutee määramisel üle Teaduspargi tn 9 tuleb määrata ühekordseks hüvitiseks 4800 eurot ning igakuiseks hüvitiseks 4800 eurot. Selle arvutuse põhjendamiseks on esitatud tõendid hoovikraana rendiks. Vaidlusalune ligipääs ei vasta tee nõuetele. Seega ei saa juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 tugineda. Põhjendatud ei ole menetluskulude jätmine puudutatud isik I kanda. Puudutatud isik I ei takistanud avaldajal talle kuuluva kinnistu kasutamist. Ainuüksi asjaolu tõttu, et puudutatud isik I ei soovinud kinnistusraamatusse tema kinnisasja väärtust vähendava märke kandmist, ei saa panna kulusid puudutatud isik I kanda. Mingit õiguslikku vajadust avaldaja kinnistusraamatu kande tarbeks ei olnud. Vastused määruskaebusele
9.Avaldaja, puudutatud isik II ja puudutatud isik III vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda.
10.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 633 lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht
11.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu määrust tuleb muuta juurdepääsu tasu osas ning sellest tulenevalt menetluskulude jaotuse osas. Muus osas on määrus seaduslik ja põhjendatud.
12.Maakohus on põhjendatult määranud avaldaja kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu üle puudutatud isiku I kinnistu muu hulgas ka AÕS § 156 lg 2 kohaldades. Menetlusosalistel ei ole vaidlust selles, et puudutatud isik I võõrandas avaldaja õiguseellasele osa oma kinnistust, mille tõttu kaotas võõrandatud kinnistuosa ühenduse avalikult kasutatava teega, kusjuures enne võõrandamist toimus ühendus puudutatud isiku I kinnisasja kaudu. Nimetatud sätte järgi, kui kinnisasja osalise 8(11)
võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg 1 nimetatud tingimustel. Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isik I ei ole asjas esitanud asjaolusid, mis välistaks käesoleval juhul AÕS § 156 lg 2 alusel juurdepääsu määramise üle puudutatud isiku I kinnistu või annaks põhjust kaaluda muid juurdepääsu määramise võimalusi.
13.AÕS § 156 lg-s 3 ettenähtud tasu koormatud kinnisasja omanikule koosneb kahest komponendist – hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest ja teiseks hüvitisest juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Mõlemad tasu komponendid ei saa olla vaid sümboolsed, vaid peavad vastama õiglase ja kohese hüvitamise tingimustele. Omandi väärtuse vähenemist oleks maakohus pidanud kaaluma juhul, kui juurdepääsutee oleks määratud kohta, kus seda ei ole senini paiknenud ja kus kooramatud kinnisasja omanik seda ise ei kasuta. Arvestada tuleb ka sellega, kas tee senine kasutamine on väljakujunenud tava või rajatakse kinnisasjale uus tee. Käesolevas vaidluses puudusid asjaolud, mis õigustanuks puudutatud isikule kinnisasja väärtuse vähenemisest tingitud hüvitise määramist. Kinnistute jagamise ja võõrandamisega on puudutatud isik seadnud end ise olukorda, kus avaldajal tuleb kasutada avalikule teele juurdepääsuks ühe võimalusena puudutatud isiku I kinnistut. Puudutatud isik I ei ole väitnud, et ta ise juurdepääsu ei kasuta või et puuduks vastava juurdepääsu tava. Juurdepääsu kõige sobilikuma koha kindlakstegemiseks on maakohus viinud läbi vaatluse ja selle määramiseks polnud ekspertiis vajalik.
14.Eeltoodu tõttu leiab ringkonnakohus, et kõik määruskaebuse väited, mis puudutavad maakohtu poolt ekspertiisi määramata jätmist alternatiivsete juurdepääsu lahenduste kindlaks tegemiseks, samuti selle kindlaks tegemiseks, millist mõju avaldab juurdepääsu määramine puudutatud isiku I üürniku majandustegevusele, on põhjendamatud. Maakohus on asjaosaliste huve juurdepääsutee määramisel põhjalikult kaalunud.
15.Kuna käesoleval juhul tuleb juurdepääsu määramisel arvestada AÕS § 156 lg 2 sätestatut ja detailplaneeringu järgi on üks variantidest juurdepääs üle määruskaebuse esitaja kinnistu, siis ei näe ringkonnakohus võimalust määrata juurdepääs erinevalt maakohtu poolt määratust. Lisaks sellele on menetlusosaliste väitel juurdepääs avaldaja kinnistule faktiliselt siiani toimunud üle puudutatud isik I kinnistu. Avaldaja väitel soovib ta kohtulahendiga juurdepääsu määramist ka põhjusel, et puudutatud isik I on viimasel ajal hakanud tegema takistusi vabaks juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele.
16.Iseenesest ei ole avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramisel määravad teeseaduse sätted, sest TeeS § 4 lg 2 järgi kohaldatakse juurdepääsule asjaõigusseaduse sätteid. Määruskaebuse esitaja ei ole ka ise esitanud ühtegi asjaolu või tõendit, mis välistaks maakorralduslikult või tehniliselt juurdepääsu määramise üle puudutatud isiku I kinnistu.
17.Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole otsesõnu võtnud seisukohta puudutatud isiku I tasunõude 4800 eurot ühekordse tasuna ja 4800 eurot kuus suhtes. Nimetatud menetlusliku minetuse saab ringkonnakohus kõrvaldada. Juurdepääsu tasu hõlmab peale juurdepääsutee hoolduskulude ka tasu juurdepääsu talumise eest, sest võõrale kinnisasjale kas kokkuleppe alusel või kohtulahendiga juurdepääsu määramine häirib ja piirab paratamatult koormatud kinnisasja kasutamist ja valdamist. Talumistasu määramist ei välista ka juurdepääsu määramine AÕS § 156 lg 2 sätestatud asjaoludel, sest nimetatud sättes viidatakse AÕS § 156 lg 1 sätestatud juurdepääsu määramise tingimustele.
9(11)
18.Apellatsioonimenetluses täpsustas OÜ EMET vastuseks kohtu küsimustele, et tornkraana on monteeritud ainult avaldajale ligipääsu tagamiseks. Varasemalt kasutatud kraanad sulgesid ligipääsu kuni kolmeks päevaks korraga (12-14 päeva kuus). Tornkraanat kasutatakse 8-10 päeva kuus. Tornkraanat rendib puudutatud isik I EMET TMV AS-lt ja sellega kaasnevad avaldajale kulud 4800 eurot kuus (mille võib jagada paari aasta peale), amortisatsioon 570 eurot kuus, elektrienergia maksumus umbes 8000 kw/kuus eest, jooksev remont 100 eurot kuus ja saamata jääv kasum (kraanat ei saa kasutada muudel objektidel) 4000 eurot kuus. Kuna avaldaja kavatseb avada peale töökoha ka poe, hindab puudutatud isik I võimalikuks enda kinnistu ületamise intensiivsuseks kuni 10 autot tunnis.
19.Avaldaja selgitas apellatsioonimenetluses, et kasutab oma kinnistut autode teeninduseks, laoks ja varuosade kaupluseks. Puudutatud isiku I kinnistu ületamise intensiivsuseks pidas avaldaja keksmiselt päevas 17 sõiduautot edasi-tagasi, kaubikuid 3 edasi-tagasi, väiksemad veoautod 0,21 korda edasi-tagasi, suuremad veoautod 0,14 korda edasi-tagasi. Peamiselt toimub puudutatud isiku I kinnisasja läbimine sõidukitega, kuid töötajad ja kliendid läbivad seda vahel ka jalgsi. Avaldajal on kinnistul asuvas hoones igapäevaselt tööl 5 töötajat ja puudutatud isiku I kinnistu ületamise intensiivsus on kõige suurem tööpäeviti kella 8.30-st kuni 18.00-ni. Töövälisel ajal liiklus praktiliselt puudub. Avaldaja möönab, et puudutatud isiku laadimistööd käivad vahel juurdepääsuteel ja vahel on avaldaja klientidel olnud raskusi avaldaja kinnistule pääsemise või lahkumisega. Samas on praktiliselt alati võimalik kasutada teisel pool Teaduspargi 9 hoonet asuvat teed, kuid kliendid ei tea seda. Avaldaja näeb väljapääsu ümbersõidusiltide paigaldamises. Puudutatud isiku kraana töötundideks hindab avaldaja alla ühe tunni kuus, kuna kraana teenindusala on väike ja tihti kasutatakse laadimiseks autokraanat või roomikkraanat. Majanduslikus mõttes ei ole kraana mõttekas ega vajalik, sama töö teeks ära auto- või roomikkraana. Vaidlusalune kraana on monteeritud 2014 esimesel poolel ja rohkem ei ole seda demonteeritud ega monteeritud.
20.Talumistasu suuruse määramisel tuleb arvestada muu hulgas juurdepääsu kasutamise võimalikku intensiivsuse astet valitseva kinnisasja omaniku poolt (näiteks on juurdepääsu kasutamise intensiivsuse aste üldjuhul kõrgem, kui valitseva kinnisasja kasutusostarve on ärimaa ja seal tegeletakse äritegevusega ja madalam, kui kasutusotstarve on elamumaa ja kinnistut kasutatakse elamiseks). Käesoleval juhul tegeleb avaldaja kinnistul äritegevusega (autode teenindus, ladu ja kauplus) ja seetõttu on juurdepääsu kasutamine avaldaja poolt eelduslikult keskmisest intensiivsem. Avaldaja enda toodud andmete kohaselt läbitakse puudutatud isiku kinnistut sõidukitega keskmiselt 40 korda päevas, sellele lisandub jalgsi läbimine.
21.Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks puudutatud isiku seisukohta tornkraanaga seotud kulude arvestamisel talumistasu hulka. Nimetatud kulude kandmise vajalikkus sellises ulatuses on ebamõistlikult suur ja hea usu põhimõttega vastuolus. Asja materjalidest nähtuvalt on OÜ EMET andnud temale kuuluva territooriumi 01.10.2007 ja 01.03.2008 rendilepingutega EMET TMV AS kasutusse (I kd, tl 150-155, tõlked II kd, tl 36-41, III kd, tl 9-11). Tütarühing on esitanud 30.07.2014 EMET OÜ-le tornkraana montaaži arve 4800 eurot (III kd, tl 12). Samad äriühingud on sõlminud 30.07.2014 töövõtulepingu, mille kohaselt EMET OÜ tellijana on tellinud AS-lt EMET TMV tornkraana montaaži, seadistamise, ekspluatatsiooni ja demontaaži (III kd, tl 13-17). Puudutatud isik II on põhjendatult seoses sellega oma 14.04.2014 ja 09.12.2014 menetlusdokumendis viidanud asjaolule, et esitatud üürileping on sõlmitud seotud isikute vahel. OÜ EMET ja EMET TMV AS on seotud isikud, EMET TMV AS on OÜ EMET tütarettevõte (I kd, tl 186-189). OÜ EMET on andnud kinnistu üürile oma tütarettevõttele. Puudutatud isik II on õgustatult viidanud asjaolule, et kui üürilepingud peaksid kajastama reaalseid majandustehinguid nimetatud isikute vahel, peaks puudutatud isiku I üüritulu olema 191 000 eurot aastas. Puudutatud isiku 2013 aasta majandusaasta aruande kohaselt on ettevõtte aastaseks üürituluks 81 828 eurot aastas (III kd, tl 25-40). Seega pole tõend tornkraana montaaži maksumuse kohta kohtu hinnangul 10(11)
usaldusväärne. Avaldaja on hinnanud puudutatud isiku territooriumil tornkraana kasutamise vajadust alla ühe tunni kuus, sest kraana monteeriti 2014 alguses ja seda pole kuni 25.05.2015 demonteeritud. Nimetatust tulenevalt pole puudutatud isiku I andmed tornkraana montaažitiheduse vajalikkuse kohta eluliselt usutavad. Ringkonnakohus peab eeltoodut arvestades mõistlikuks ja põhjendatuks määrata tasu suuruseks lisaks maakohtu määratud tee korrashoiust lähtuvale tasule (78,43 eurot) talumistasu selliselt, et avaldaja peab maksma juurdepääsu eest puudutatud isikule I aastas kokku 500 eurot, mis tuleks maksta iga aasta 1. veebruariks ette.
22.Avaldaja on esitanud ringkonnakohtule Tallinna Kommunaalameti vastuse avaldaja teabenõudele teises analoogses vaidluses. Maakohus on tee korrashoiuga seotud kuludega arvestanud, mistõttu ringkonnakohus tõendit ei analüüsi.
23.Määruskaebuse esitaja väitel ei ole maakohus võtnud seisukohta tema vastuavalduse suhtes. Väide on iseenesest põhjendatud, kuid ei tingi siiski maakohtu määruse tühistamist. Vastuavalduses, mille puudutatud isik I esitas pärast seda, kui maakohus oli 09.01.2015 andnud menetlusosalistele tähtaja taotluste ja lõplike seisukohtade esitamiseks, taotleb puudutatud isik I oma kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele kas üle avaldaja ja Mäealuse 6e kinnistute või alternatiivselt üle avaldaja ja Mäealuse 6d kinnistute. Nimetatud avaldust ei ole alust käsitada puudutatud isiku I vastuväitena avaldaja avaldusele ja seetõttu tuleks kohtul otsustada selle menetlusse võtmise küsimus. Kuna maakohus ei ole võtnud seisukohta puudutatud isiku I vastuavaldusena esitatud avalduse kohta, siis saadab ringkonnakohus asja selles osas maakohtule puudutatud isiku I avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks.
24.Määruskaebuse esitaja väitel ei ole põhjendatud menetluskulude ainult tema kanda jätmine. Ringkonnakohus leiab, et seoses maakohtu määruse muutmisega tasu osas on põhjendatud ka menetluskulude jaotuse muutmine. Määruskaebuse esitaja väitel ei olnud avaldajal takistatud juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isiku I kinnistu ja kohtumenetluse ajendiks võis olla hoopis asjaolu, et määruskaebuse esitaja ei andnud avaldajale nõusolekut viimasele kuuluva hoone rekonstrueerimisprojektile. Nähtuvalt asja materjalidest on määruskaebuse esitaja siiski algusest peale ja kogu maakohtu menetluse kestel avaldaja avaldusele vastu vaielnud sisulistel põhjustel ning lisaks võtab määruskaebuse esitaja omaks asjaolu, et ta keeldus nõusolekust juurdepääsu kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemiseks. Seega jättis maakohus põhjendatult maakohtus kantud menetluskulud ka puudutatud isiku I kanda. Samas nähtub asja materjalidest, et avaldaja ei olnud nõus tasuma mõistlikus ulatuses juurdepääsutasu, mis võis tingida puudutatud isiku vastuseisu juurdepääsu määramisele üle tema kinnistu. Eeltoodud põhjustel tuleb avaldaja ja puudutatud isiku I menetluskulud jätta nende endi kanda. Ülejäänud menetlusosaliste kulud jäävad 50 % ulatuses avaldaja ja 50 % ulatuses puudutatud isiku I kanda. Samasugune menetluskulude jaotus on põhjendatud ka apellatsiooniastmes (TsMS § 172 lg 1 alusel).
25.TsMS § 174 lg 4 tulenevalt ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. /digitaalselt allkirjastatud/ Kaija Kaijanen
/digitaalselt allkirjastatud/ Ele Liiv
/digitaalselt allkirjastatud/ Indrek Soots
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.