Endla Anni ja Maarika Tamme hagi Maie Kibbali vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramiseks Endla Anni ja Maarika Tamme hagi Kemotex Finance OÜ vastu hüpoteegi muutmiseks nõusoleku andmise asendamiseks kohtuotsusega Maie Kibbali avaldus erikasutusõiguse määramiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 8. märtsi 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Endla Anni ja Maarika Tamme apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
17. september 2024 Hageja I: Endla Anni, isikukood XXXXXXXXXXX Hageja II: Maarika Tamm, isikukood
XXXXXXXXXXX
Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul Kostja I: Maie Kibbal, isikukood XXXXXXXXXXX, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Tammer Kostja II: Kemotex Finance OÜ, registrikood 14141520, seaduslikud esindajad Riivo Sinijärv ja Tatjana Dorofejeva
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 8. märtsi 2024 otsus osas, milles maakohus rahuldas hagi kaasomandi lõpetamiseks, jagas kinnisasja poolte vahel reaalosadeks, rahuldas Maie Kibbali avalduse erikasutusõiguse määramiseks ning kohustas Endla Annit ja Maarika Tamme andma tahteavaldusi vastavate kokkulepete sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks, samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Muus osas, st osas, milles maakohus võttis vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse hüpoteegi muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks ning võttis vastu avaldusest loobumise ja lõpetas menetluse kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks, jääb otsus muutmata.
2.Rahuldada Endla Anni ja Maarika Tamme apellatsioonkaebus osaliselt.
3.Menetluskulude jaotuse määrab maakohus kindlaks asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Endla Anni ja Maarika Tamm (hagejad) esitasid 30. detsembril 2020 hagi Maie Kibbali (kostja I) ja Kemotex Finance OÜ (kostja II) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Hageja nõudeks on lõpetada kaasomand XXXXXX asuva kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX) suhtes, millest kostjale I kuulub 1⁄2 ja hagejatele kummalegi 1⁄4, kostja I kaasomandiosal on kaks hüpoteeki kostja II kasuks. Hagejad soovivad kaasomandi lõpetada kinnisasja kaheks korteriomandiks jagamise teel. Korteriomandid tuleb moodustada selliselt, et hagejate kaasomandisse võrdsetes osades jääva korteriomandi nr 1 eriomandi esemeks on elamu 1. korrusel paiknev elu- ja mitteeluruum pindalaga 111,3 m 2 ja kostjale I jääva korteriomandi eriomandi esemeks on elamu 2. korrusel paiknev elu- ja mitteeluruum pindalaga 122,5 m2 vastavalt Tartu linna arhitektuuri ja ehituse osakonna kooskõlastatud hoonejaotusplaanile. Maatükk peab jääma poolte ühiskasutusse väljakujunenud moel. Kostja I osal olevad hüpoteegid kostja II kasuks peavad jääma koormama kostja I korteriomandit. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda. Kostja I on põhimõtteliselt nõus kaasomandi lõpetamisega ja kinnisasja jagamisega kaheks korteriomandiks vastavalt hoonejaotusplaanile, kuid soovib eriomandi loomist siduda erikasutusõigusega. Menetluskulud palub kostja I jätta hagejate kanda. Kostja II võttis nõude õigeks ja on nõus kandma enda menetluskulud.
2.Kostja I esitas avalduse erikasutusõiguse saamiseks faktiliselt tema ainuvalduses ja -kasutuses olevale maa-alale ning eriomandi sisuna erikasutusõiguse kohta kokkuleppe kandmiseks kinnistusraamatusse. Kostja I taotleb selleks hagejate tahteavalduste asendamist. Hagejad on ehitanud nende kasutuses oleva kuuri pikemaks, see ei saa ebaseaduslikkuse tõttu olla eriomandi esemeks, mistõttu tuleb juurdeehituse alune ja seda ümbritsev maa jätta hagejate ainukasutusse ja -valdusse. Hagejad vaidlevad vastu erikasutusõiguse avalduse lahendamisele samas menetluses koos kaasomandi lõpetamise hagiga. Enne korteriomandite moodustamist ei saa erikasutusõigust kuhugi kanda. Maakasutus ei ole kaasomandi lõpetamisega otseselt seotud. Maa- ja aiakasutus on suures osas välja kujunenud, kokkulepe ei ole hädavajalik. Kostja I ettepanek ei vasta maakasutuse võrdsuse põhimõttele. Kostja I on maakasutuse ruutmeetrite hulka arvanud osa hagejate kasutuses olevast puukuurist ja katusealuse, millega hagejad ei nõustu.
3.Hagejad esitasid 22. detsembril 2023 hagiavalduse täienduse, milles taotlevad kaasomandi lõpetamise esmase viisina kinnisasja müüki avalikul enampakkumisel, alternatiivse viisina kinnisasja jagamist korteriomanditeks. 19. veebruaril 2024 esitatud lõplikus seisukohas loobusid hagejad alternatiivsest nõudest selliselt, et nende taotletud kaasomandi lõpetamise ainsaks viisiks jäi kinnisasja müük avalikul enampakkumisel. Samuti viitasid hagejad, et alates 1. juulist 2018 ei ole enam nõutav hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks ning kinnistusraamatusse vastava kande tegemiseks.
4.26. veebruaril 2024 esitas kostja I vastuhagi, milles palub lõpetada kaasomand kinnisasja jagamisega kaheks korteriomandiks, et vältida oma elukoha ja omandi kaotust.
MAAKOHTU LAHEND
5.Tartu Maakohus võttis 8. märtsi 2024 otsusega vastu hagist ja avaldusest osalise loobumise, lõpetas menetluse hagis kostja II vastu hüpoteegi muutmiseks nõusoleku andmise tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega ja kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Määkohus jättis arvestamata hagejate 19. veebruari 2024 hagi kitsenduse ja menetlusse võtmata vastuhagi. Maakohus rahuldas hagi kaasomandi lõpetamiseks, jagas kinnisasja kaheks korteriomandiks ja asendas selleks vajalikud hagejate tahteavaldused ning rahuldas kostja I avalduse erikasutuskorra määramiseks, asendades selleks vajalikud hagejate tahteavaldused kohtuotsusega. Maakohus leidis, et hagejad on hagi kitsendanud ja kinnisasja korteriomanditeks jagamise nõudest loobunud pärast eelmenetluse lõppu ega ole mingil viisil selgitanud, miks ei olnud sellest nõudest võimalik varem loobuda. Hagejad on alates hagi esitamisest 30. detsembril 2020 soovinud kaasomandi lõpetamist primaarselt või alternatiivselt reaalosadeks jagamisega ning pidanud seda võimalikuks kuni lõplike seisukohtade esitamiseni. Kostja I on menetluses korduvalt avaldanud, et on nõus kaasomandi lõpetamisega ja kinnisasja jagamisega reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel. Hagi kitsendamisega jäi menetluses ainsaks kaasomandi jagamise viisiks avalik enampakkumine ning kostja I esitas korteriomanditeks jagamise võimaluse säilitamiseks vastuhagi, samuti pärast eelmenetluse lõppemist, kuid seda hagejate tegevusest tulenevalt, mis kohtu hinnangul on asjakohaselt põhistatud. Maakohus leidis, et nii hagi kitsenduse kui ka sellest tuleneva vastuhagi menetlemine põhjustavad menetluse lahendamise viibimist. Maakohus ei pidanud sellist viivitust põhjendatuks ning jättis nii hagi kitsenduse kui ka vastuhagi menetlemata, mistõttu olid jätkuvalt menetluses hagejate taotletud jagamise viisid nii müügiga avalikul enampakkumisel kui ka korteriomanditeks jagamisega. Sellises olukorras puudus maakohtu hinnangul kostjal I ka alus vastuhagi esitamiseks.
Maakohus pidas kinnisasja müüki kostjale I ebamõistlikult koormavaks, mistõttu tuleb eelistada tema omandi säilitamist rahalise hüvitise saamisele. Hagejad saavad oma osa võõrandada ka pärast korteriomandite seadmist. Maakohtu hinnangul saavad kaasomanikud sõlmida erikasutusõiguse kokkulepet ka enne korteriomandite omanikeks saamist. Kinnistusraamatusse kantuna saavad kokkulepped eriomandi sisuks. Erikasutusõiguse määramisel on asjakohane lähtuda põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Erikasutusõiguse määramine väldib järgmist kohtuvaidlust. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu 8. märtsi 2024 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega määratakse kinnisasi avalikule enampakkumisele, müügihinnast tasutakse enampakkumise korraldamise kulud, ülejäänud raha jagatakse hagejate ja kostja I vahel pooleks ning kostja I avaldus jäetakse rahuldamata või läbi vaatamata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja I kanda. Hagejad tuginevad apellatsioonkaebuses järgmistele põhilistele väidetele:
6.1.Hagejad on korteriomandite moodustamise nõudest loobunud, seda võib teha kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni. Maakohus rikkus menetlusnorme, kui jättis loobumise vastu võtmata ja rahuldas nõude, millest oli loobutud. Kohus eiras hagejate õigust oma nõuet käsutada. Nõudest loobumine pärast eelmenetluse lõppu ei ole alus loobumise vastu võtmata jätmiseks. Loobumist ei pea selgitama.
6.2.Kohus peaks eelistama avalikku enampakkumist. Maakohus ei ole oma järeldusi kaasomandi lõpetamise viisi valikul põhjendanud. Hagejad soovivad oma kaasomandiosast saada võimalikult suurt tulu, mida on võimalik saada vaid asja tervikuna müües. Kostja I ei ela kinnisasjal juba aastaid, seal elab tema poeg.
6.3.Erikasutusõiguse määramine on põhjendamatu, kohtu järeldused ei ole mõistetavad. Maakasutuse pindalaline võrdsus ei ole tagatud. Hagejate kasutuses olev puukuuri osa on juba arvestatud nende korteriomandi koosseisu, sama osa ei saa arvestada topelt.
7.Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Tartu Maakohtu 8. märtsi 2023 otsuse muutmata jätmist. Maakohus jättis nõude kitsendamise avalduse põhjendatult arvestamata. Kuna hagejad esitasid avalduse pärast eelmenetluse lõppu, kui kohus oli juba määranud lõpplahendi tegemise aja ning kostja I oli seetõttu sunnitud esitama vastuhagi, leidis maakohus õigesti, et hagejate avaldus põhjustanuks menetluse venimist. Hagejad ei ole hagist loobunud, nad nõuavad endiselt kaasomandi lõpetamist. Nad loobusid ühest kaasomandi lõpetamise viisist, mistõttu hagist loobumist reguleeriv TsMS § 429 kohaldamisele ei kuulu. Eriomandid on moodustatud vastavalt tegelikule kasutusele. Hagejate ehitatud puukuuri juurdeehitus ja katusealune ei ole hoonejaotusplaaniga hõlmatud, dubleerimist ei ole. Maatüki kasutamine on jagatud poolte huve arvestades. Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta hagejate kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED JA SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas hagi kaasomandi lõpetamiseks, jagas kinnisasja poolte vahel reaalosadeks, rahuldas kostja I avalduse erikasutuskorra määramiseks ning kohustas hagejaid andma tahteavaldusi vastavate kokkulepete sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks. Ringkonnakohus saadab hagejate nõude kaasomandi
lõpetamiseks ja kostja I avalduse erikasutusõiguse määramiseks uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis. Seoses sellega tuleb tühistada ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus. Muus osas, st osas, milles maakohus võttis vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse hüpoteegi muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks ning võttis vastu avaldusest loobumise ja lõpetas menetluse kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks, jääb otsus muutmata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
9.Maakohus väljus asja lahendades nõude piiridest ja rikkus sellega TsMS § 439, asendades hagejate tahteavaldused, mida ei ole hagis taotletud. Maakohus rikkus sellega oluliselt menetlusõigust TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes. Rikkumist ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses, sest hagi rahuldamisel algselt esitatud kujul ei oleks kohtulahend täidetav.
10.Maakohus otsustas jagada kinnisasja hagejate ja kostja I vahel reaalosadeks kahe korteriomandi moodustamise teel ning kohustas hagejaid andma selleks vajalikud tahteavaldused. Hagiavalduses taotlesid hagejad kostja I tahteavalduste asendamist. Kostja I taotles hagejate tahteavalduste asendamist vastuhagis, mille maakohus jättis menetlusse võtmata. Seega väljus maakohus hagejate tahteavaldusi asendades hagi piiridest ja tegi lahendi nõude kohta, mida kohtu menetluses ei olnud. Poolte seisukohad on menetluse käigus muutunud ning ringkonnakohtu menetluse ajal ei soovi hagejad enam kaasomandi lõpetamist kinnisasja jagamisega reaalosadeks, vaid seda soovib kostja I. Eelnevat arvestades ei ole mõistlik rahuldada hagi esialgselt esitatud kujul ja asendada kostja I tahteavaldusi, sest selline lahend ei oleks täidetav ilma, et kostja I alustaks uut kohtumenetlust hagejatelt nõutavate tahteavalduste saamiseks. Millised on muutunud olukorras poolte nõuded, tuleb selgitada välja maakohtu menetluses. Erikasutusõiguse määramise kohta käiv otsustus tuleb tühistada sellepärast, et erikasutusõigust ei saa määrata ilma, et oleks otsustatud ka korteriomandite moodustamine.
11.Apellatsioonkaebuse väidete kohta märgib ringkonnakohus järgmist.
11.1.Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et kaasomandi lõpetamise ühest viisist loobumine on võrdsustatav hagist loobumisega. Kaasomandi lõpetamine asja müümisega enampakkumisel ja kaasomandi lõpetamine asja jagamisega reaalosadeks ei ole erinevad nõuded, vaid üks asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-st tulenev kaasomandi lõpetamise nõue. Selle nõude realiseerimiseks näeb AÕS § 77 lg 2 ette eri viisid. Riigikohus on selgitanud, et haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, vaid seda saab pidada nõude laiendamiseks TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes (RKTKo 2-17-15677, p 23). Analoogselt ei ole ühest kaasomandi lõpetamise viisist loobumine hagi muutmine ega haginõudest loobumine, vaid hagi kitsendamine TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes. Avaldused, mida TsMS § 376 lg 4 järgi ei peeta hagi muutmiseks, ei vaja kohtu ja kostja nõusolekut ja neid võib sama paragrahvi lg 6 järgi esitada vabas vormis, kuid neile kehtivad siiski üldised TsMS §-dest 329–332 tulenevad nõuded, sh nõue esitada avaldus õigeaegselt. TsMS § 329 lg 1 teise lause järgi võib pärast eelmenetluse lõppemist uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Hagejad ei ole toonud esile mõjuvat põhjust, miks neil sobivat kaasomandi lõpetamise viisi ei olnud võimalik varem valida. Maakohus on õigesti leidnud, et avaldus esitati hilinemisega ja selle menetlemine oleks põhjustanud menetluse venimist ning jätnud avalduse viitega TsMS § 331 lg-le 1 menetlemata.
Ringkonnakohus märgib lisaks, et kui maakohus oleks hagejate avaldust menetlenud, oleks maakohtul tulnud põhjendatult menetlusse võtta ka vastuhagi, mis oleks tähendanud kaalumist samade kaasomandi lõpetamise viiside vahel nagu maakohus vaidlustatud otsuses on teinud. Nõue kostja II vastu hüpoteegi muutmiseks nõusoleku andmise asendamiseks kohtuotsusega ja avaldus kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramiseks on eraldi nõuded, millest hagejad said loobuda kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni ja maakohus on neist nõuetest loobumise õigesti vastu võtnud.
11.2.Maakohus leidis õigesti, et erikasutusõiguse kokkuleppe saab sõlmida koos kinnisasja jagamisega korteriomanditeks, see tuleneb KrtS §-st 5. Maakohus sõnastas aga kostja I avalduse rahuldamise erikasutuskorra määramisena, arvestamata KrtS terminoloogiat. KrtS ei tunne mõistet „erikasutuskord“. Kaasomandi esemest osa andmist korteriomanike kokkuleppega igakordse korteriomaniku erikasutusse nimetatakse KrtS § 14 lg 1 järgi erikasutusõiguseks. Lisaks võivad korteriomanikud KrtS § 9 ja § 13 järgi eriomandi kokkuleppega korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid seaduses sätestatust erinevalt. Maakohtul tuleb asja uuel lahendamisel arvestada KrtS terminoloogia ja sisuga, samuti seda, et erikasutusõigus kantakse eriomandi sisuna korteriomandi registriosa esimesse jakku. Esimese jao kanded ei ole järjekohasuhtes kolmanda ja neljanda jao kannetega.
12.Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel võimaldama hagejatel nõuet täpsustada ning kostja I vastuhagi menetlusse võtmise üle uuesti otsustama, kui kostja I asja uuel läbivaatamisel oma nõude juurde jääb. Maakohus peab asja lahendama, arvestades mh ringkonnakohtu otsuses esitatud seisukohti.
13.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.