Svetlana Solodova avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 31. oktoobri 2024 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
osaühingu Tsiviil- ja Tööstusehitus määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Määruskaebuse esitaja: osaühing Tsiviil- ja Tööstusehitus (rg-kood 10772531), lepinguline esindaja: Ivo Raudjärv Avaldaja: Svetlana Solodova (ik XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja: Stanislav Solodov Puudutatud isikud: - Mihhail Solodov (ik XXXXXXXXXXXX) - Live Nature OÜ (rg-kood 11086815; OÜ RVVE Grupp (rg-kood 10909668) õigusjärglane, ühinemine jõustus 3. juunil 2024), seaduslikud esindajad: Reio Vare ja Raivo Vare - Kirde Varad AS (rg-kood 10490531), lepinguline esindaja: Jüri Pool - Kohtla-Järve linn Kohtla-Järve Linnavalitsuse kaudu, esindaja: linnasekretär Anna Generalova
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 31. oktoobri 2024 määrus ning saata tsiviilasi uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule.
2.Osaühing Tsiviil- ja Tööstusehitus määruskaebus rahuldada osaliselt.
Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.
Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa esitada määruskaebust.
ASJAOLUD
1.Svetlana Solodova (avaldaja) esitas 27. aprillil 2021 Viru Maakohtule avalduse enda ja Mihhail Solodovi ühisomandis olevale Järveküla tee 5a Kohtla-Järve linnas Ida-Virumaal asuvale kinnisasjale (registriosa nr 2852207; sihtotstarve ärimaa; JKT5a) avalikult kasutatavalt Järveküla teelt juurdepääsu määramiseks üle osaühingule Tsiviil- ja Tööstusehitus (TTehitus) kuuluva Järveküla tee 7 asuva kinnisasja (registriosa nr 2475207; JKT7) vastavalt avaldusele lisatud plaanile järgmistel tingimustel: - juurdepääsutee on 3,5 m lai, ulatudes 1,75 m mõlemale poole telgjoont; - JKT5a igakordsel omanikul ja kasutamiseks õigustatud isikutel on õigus kasutada teed vastavalt JKT5a sihtotstarbelisele kasutamisele ehk mootorsõidukitega ja jalgsi ning JKT7 omanik on kohustatud hoiduma teealal mis tahes tegevusest, mis takistab JKT5a omanikul või selleks õigustatud isikul juurdepääsuõiguse teostamist; - juurdepääsu eest makstakse tasu 100 eurot aastas; - juurdepääs määratakse tähtajatult JKT5a igakordse omaniku kasuks JKT7 koormatisena juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse märke tegemisega; - JKT5a omanik kohustub tee alla jääva maa-ala omal kulul korras hoidma, sh tegema hooldus- ja parandustöid, arvestades tee üldist seisundit märke tegemise ajal. Avaldaja palus kanda kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta märke. Menetluskulud palus avaldaja jätta TTehituse kanda. TTehituse esindaja Allan Tomband keelas avaldaja volitatud esindajal Stanislav Solodovil korduvalt JKT7 läbimise ja esitas 22. oktoobril 2020 rendilepingu projekti, nõudes juurdepääsu eest tasu 600 eurot aastas koos muude kohustuste täitmisega (tuleohutus, tee korrashoid jms). TTehitus ei nõustunud Stanislav Solodovi 1. novembri 2020 avalduses pakutud üldist praktikat järgivatel tingimustel juurdepääsuga. Juurdepääs JKT5a-le on võimalik ainult üle JKT7. Avaldaja juurdepääsuõigus ei too TTehitusele kaasa märkimisväärset koormust ja kulutusi. JKT7 on tootmismaa, millel asuvad garaažid ja tootmishooned, seda kasutavad iga päev kümned mootorsõidukid. Teiselt poolt piirneb avaldaja kinnisasi raudteega. Juurdepääs üle aadressil Spordi tn 25 // Kohtla-Järve raudteejaam asuva Kohtla-Järve Jaama kinnisasja (registriosa nr 858207; Jaama kinnisasi) ei ole pärast raudtee ümberkorraldamist enam võimalik. Raudtee äärde teed rajada ei saa, sest seal on kaitsevöönd, valgusfoor ja teede lahknemiskoht. Valgusfoori liigutamine on suur töö ja nõuab kulutusi. Avaldaja kasutab oma kinnisasjale pääsemiseks nii JKT7 kui ka Jaama kinnisasja. Veoautoga pääseb ligi vaid JKT7 kaudu. Avaldaja kinnisasjal on autoremonditöökoda, kus hooldatakse enda, pere ja sõprade tehnikat, päevas liiguvad mõned sõiduautod, harva veoauto. Tulevikus kavatsetakse kinnisasjal tegeleda ametlikult sissetuleku teenimiseks sõiduautode ja mootorrataste remondiga, sellisel juhul läbiks JKT7-t ööpäevas 3–4 autot. Lähiaastatel kasutakse ruume ainult isiklikuks otstarbeks, JKT7-t läbib 1–2 sõiduautot nädalas ning kord kolme aasta jooksul veoauto. Talvel kasutatakse kinnisasja vähe, ligipääsu vajavad tuletõrje ja turvafirmad. Kuna JKT7-l on üle 20 ärilisel otstarbel kasutatava ruumi, oleks õiglane, kui avaldaja võtaks enda kanda 1/20 tee korrashoiu kuludest. Avaldaja on valmis maksma juurdepääsuks kasutatavalt teelõigult maamaksu.
2.Maakohus rahuldas 28. aprilli 2021 määrusega avaldaja esialgse õiguskaitse taotluse ning kohustas TTehitust kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni võimaldama JKT5a 2
omanikel, nende pereliikmetel, klientidel ning alarm- ja teenindavatel sõidukitel piirangutevaba juurdepääsu avalikult kasutatavale teele JKT7 kaudu. Avaldajal tuli tasuda menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni JKT7 omanikule juurdepääsutasu suuruses, mis on võrdne kinnisasja maamaksuga samal ajal.
Mihhail Solodov, avaldaja abikaasa ja JKT5a ühisomanik, toetas avaldust.
TTehitus palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
TTehitus ei ole takistanud ligipääsu JKT5a-le, vaid soovis sõlmida mõistlikel tingimustel kokkuleppe. Stanislav Solodovi pakutud 1 euro kuus oli kohatult väike ja tema kasutatav trajektoor ebasobiv. Avaldaja ei ole tutvustanud oma pereliikmeid ega kliente, selgitanud kinnisasja kasutamise eesmärke ega seda, miks ning milliste sõidukite ja sagedusega hakatakse JKT5a-le liikuma. Ligipääs JKT5a-le on võimalik ja mõistlik Jaama kinnisasja kaudu. JKT5a on ajalooliselt alati olnud seotud raudteega, juurdepääs toimus üle Jaama kinnisasja. Jaama kinnisasjal alles olev tee kulgeb raudtee kõrval avalikult kasutatavalt Järveküla teelt kuni JKT5a piirini. Viimase 10 aasta jooksul kasutati teed vähem, kuid TTehituse esindaja veendus 7. mail 2020, et see on tavalise sõidukiga läbitav. Lisaks ajaloolisele argumendile on ligipääs Jaama kinnisasja kaudu ka kõige lühem. Jaama kinnisasja sihtotstarve on transpordimaa. Avaldaja esindaja võttis 7. märtsi 2022 istungil omaks, et ligipääs Jaama kinnisasja kaudu on olemas ja kasutuses, ning kinnitas, et on valmis rajama sinna tee, kui see oleks lubatud. Pärast istungit kaeti senine muruga läbikasvanud asfalt killustikuga. Põhjendamatu on nõuda TTehituselt Jaama kinnisasja kaudu juurdepääsu rajamise kohta ehitusmaksumuse arvutusi ja joonist. Võimalik, et praeguses olukorras on küsimus vaid peale- ja mahasõidu rajamises. Avaldajale oleks Jaama kinnisasjal tee korrashoid ja hooldamine oluliselt soodsam. Tänane JKT7 oli hoonestatud ja kasutuses 1950ndate keskpaigast, juurdepääsu JKT5a-le ei ole selle kaudu olnud. Ajutine juurdepääs tekkis aastaid hiljem, kui piirdeaed lagunes ja mõlemal territooriumil asuvate ehitiste omanik oli Viktor Tomband, kes sai hiljem erastamisega ka kinnisasjade omanikuks. Reeglina kasutas Viktor Tomband juurdepääsu Jaama kinnisasja kaudu, aga on mõistetav, et sama omanik võis kasutada ka juurdepääsu, mida erinevate omanike puhul ei kasutataks. Viimase 10 aasta jooksul on JKT5a omanikud pidevalt vahetunud, tavad ja kokkulepped puuduvad. Avaldaja ja Mihhail Solodov said ühisomanikeks 17. augustil 2020. TTehitus sai JKT7 omanikuks 18. novembril 2020 ning alles kavandab kinnisasja arendamist. Tänane majandamismudel, viletsas seisukorras garaažide üürile andmine, ei ole ilmselt jätkusuutlik. Alustatud on kinnisasja korrastamist. Avaldaja taotletud juurdepääs vähendaks oluliselt võimalust planeerida sobivaid hooneid ja rajatisi. Ühe variandina on kaalumisel päikesepargi ja väikese serveripargi rajamine, millisel juhul muutuks territoorium suures osas kinniseks. TTehituse kinnisasjale on kolm sissepääsu. Mis tahes teena käsitatavat osa territooriumil ei ole. Sissepääs nr 3 ei ole kasutusel, värav on kogu aeg kinni. Avaldaja taotletav juurdepääs sissepääsu nr 1 kaudu keskelt risti läbi JKT7 on olnud kõige vähem kasutusel ning on TTehituse jaoks kõige koormavam, probleemsem ja ebaloogilisem. Lisaks ületataks sissepääsu nr 1 kaudu liiklemisel veel reformimata maad katastritunnustega 32101:001:1049 (lähiaadress Järveküla tee 5 juurdelõige; JKT5 juurdelõige) ja 32101:001:0611 (lähiaadress Järveküla tee 7 juurdelõige; JKT7 juurdelõige) ning Järveküla tee 5 asuvat kinnisasja (registriosa nr 1402207, JKT5). Ajal, mil TTehitus on olnud JKT7 omanik, on kasutatud sissepääsu nr 2. TTehitus oli valmis aktsepteerima selle kaudu ajutist juurdepääsu mõneks aastaks, kuni avaldaja otsib muid lahendusi, lepib kokku ja korrastab juurdepääsu Jaama 3
kinnisasja kaudu. Avaldaja on olnud menetluses passiivne ega ole tõendanud, et muud juurdepääsu variandid on võimatud või liialt kulukad. Lähtuda ei tule avaldaja ettevõtlusplaanidest, vaid sellest, et ta soovib isiklikuks tarbeks ligipääsu 1–2 autole nädalas. TTehitus paigaldab lähiajal sissepääsudele tõkkepuud. TTehitus palus mitte määrata läbipääsu veoautodega, mis tuleb iga kord eraldi kokku leppida. Sõidukite liik ja mass on olulised, arvestades JKT7 pinnakatte halba seisukorda. Juurdepääsu ei peaks olema öisel ajal, kaalumisel on öösel osa territooriumi valvestamine. Ohutuse tagamiseks on vajalik kiirusepiirang 20 km/h koos eesõigusega jalakäijatele ja jalgratturitele. Olenevalt JKT7-le rajatavatest ehitistest võib tekkida olukord, kus teed vajab ainult JKT5a omanik. See tähendaks kogu tee hooldamise kulu langemist JKT5a omanikule ja ebanormaalset olukorda, kus suure osa JKT7 pindalast võtab enda alla vaid juurdepääsutee JKT5a-le. JKT7 väärtus väheneks oluliselt, tähtajatu juurdepääsu määramist õigustaksid vaid erakordsed asjaolud, mida praegu ei ole. Kõik teehoolduskulud peab kandma avaldaja. Seetõttu ei ole võimalik määrata juurdepääsutasu tee korrashoiu kuludest lähtuvalt. Tasu protsendina garaažide arvust ei ole õige, sest kohustaks TTehitust kasutama kinnisasja ka tulevikus samal otstarbel. TTehitus palus määrata tasu sõltuvalt JKT7 maamaksu suurusest või näha kindla summa puhul ette korrigeerimise tarbijahinnaindeksiga. Avaldaja pidi maksma TTehitusele esialgse õiguskaitse määruse alusel 28. aprilli 2021 kuni 2024. a eest kokku 1418,05 eurot, kuid tasus vaid 58,74 eurot 29. septembril 2024. Üle JKT7 juurdepääsu määramise jõustumise eeltingimus peaks olema esialgse õiguskaitse korras määratud tasu ja sellelt viivise tasumine. TTehitus palus kontrollida Stanislav Solodovi esindusõigust.
5.Kohtla-Järve linn pidas kõige mõistlikumaks juurdepääsu JKT7 kaudu, alternatiivne juurdepääs sõidukitega puudub. Pinnastee Jaama kinnisasjal asub raudtee kaitsevööndis, mis ulatub ehitusseadustiku (EhS) § 73 lg 1 kohaselt 30 m kaugusele äärmise rööpme teljest. EhS § 73 lg 3 p 5 kohaselt on raudtee kaitsevööndis ehitise ehitamisel lisaks raudtee omaniku nõusolekule vaja Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti (TTJA) luba. Pinnastee suubub avalikult kasutatavale teele vahetult raudteeületuskoha juures. Tehniliselt on ilmselt mõeldav tee ehitamine sellest veidi kaugemale, kuid mitte oluliselt. Arvestada tuleb geodeetilise märgi nr 3 ja elektrimaakaabelliin K-JÄRVE Nr 19:LV0 kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Ülevaade JKT5a-d teenindavast liiklusvoost puudub. Juurdepääsu korral üle Jaama kinnisasja tuleb rajada kattega tee ja lahendada mahasõit Järveküla teele selliselt, et tagatud oleks liiklusohutus linna ühel peatänavatest. Mahasõidu kohta tuleks küsida ekspertarvamust teeinsenerilt. Juurdepääsul üle JKT7 ei ole vaja selliseid probleeme lahendada.
6.Jaama kinnisasja omaniku Live Nature OÜ õiguseellane OÜ RVVE Grupp teatas, et Jaama kinnisasi on koormatud hoonestusõigusega Kirde Varad AS-i kasuks. Võimalik juurdepääs riivab eelkõige hoonestaja õigusi. RVVE Grupp OÜ toetas hoonestaja seisukohti.
7.Kirde Varad AS leidis, et raudtee kaitsevööndisse ei või teed ehitada. Jaama kinnisasja läbib aktiivses kasutuses raudteeliin, vähemalt kaks korda päevas liigub seal vedur 20 vaguniga. Ehitamiseks peab olema raudtee omaniku ja TTJA luba. Arvestada tuleb ka geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Killustikuga osaliselt kaetud juurdepääsutee piki raudteeliini ei vasta seaduse nõuetele ja on liiklemiseks ohtlik, kaugus raudteeliinist on minimaalne. Äärmiselt ohtlik on mahasõit Järveküla teele – sisuliselt reguleerimata mahasõit liiklusmärkide ja valgusfooriga reguleeritud raudteeületuskohale – ja sissesõit avaldaja kinnisasjale, nimetatud kohtades peab 4
tee jooksma raudteeliinist oluliselt kaugemal. Olemasolev tee on pigem raudtee hooldamiseks ja teenindamiseks. Üle Jaama kinnisaja juurdepääsu korral peavad kõik kulud jääma avaldaja kanda – nii tee projekteerimine, kooskõlastamine, ehitamine, remont, hooldus, korrashoid ja liikluse reguleerimine kui ka Kirde Varad AS-ile tekkivad võimalikud täiendavad kulud. Lisaks peavad olema välistatud avaldaja võimalikud kahjunõuded Kirde Varad AS-i vastu ja avaldaja peab hüvitama kõik enda või kolmanda isiku tekitatud kahjud. Detailsema seisukoha võtmiseks, sh tasu kohta, on vaja täpsemaid andmeid tee võimaliku asukoha, tehniliste parameetrite, kasutamise viisi, sageduse jne kohta. Kirde Varad AS teatas 25. oktoobril 2024, et paigaldas liiklust keelavad märgid ja betoonist takistuse. Avaldajal ja kolmandatel isikutel ei ole õigust Jaama kinnisasja teena kasutada.
MAAKOHTU MÄÄRUS
8.Viru Maakohus rahuldas 31. oktoobri 2024 määrusega avaldaja avalduse osaliselt (p 1) ja jättis menetluskulud avaldaja kanda (p 8). Maakohus määras järgmist: - JKT5a igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajaliselt – viie aasta jooksul kohtulahendi jõustumisest – igal ajal jalgsi ja/või transpordivahendiga (sh kinnisasja teenindavad sõidukid, nt avarii- ja hooldustööd, hädaabi (kiirabi, politsei, pääste)) juurdepääsuteed (pindala ca 945 m2, laius 3,5 m, pikkus 270 m) avalikult kasutatavale Järveküla teele üle JKT7 vastavalt määrusele lisatud Maa-ameti kaardi väljatrükile (lisa 1, plaanil märgitud nr 2 ja märgistatud kollase punktiiriga) (p 2); - juurdepääsu alla jääva maa-ala korrashoiu ja tee hoolduse tagab oma kuludega JKT5a igakordne omanik. Kui juurdepääsu alla jäävat maa-ala kasutavad ka JKT7 omanik või tema loal või korraldusel kolmandad isikud, kannab JKT5a omanik kulu proportsionaalselt teiste kasutajatega (p 3); - JKT5a igakordne omanik tasub JKT7 igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest 100 eurot aastas. Tasu makstakse eelneva aasta 31. detsembriks järgneva aasta eest (p 4); - esialgse õiguskaitse rakendamisest kuni kohtulahendi jõustumiseni tuleb tasuda juurdepääsutasu 20% JKT7 maamaksust. 28. aprillist 2021 kuni 31. oktoobrini 2024 tuleb JKT5a omanikul tasuda JKT7 omanikule 219,05 eurot. Juurdepääsutasu tuleb tasuda 10 päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest (p 5); - kanda registriosa nr 2475207 III jakku esimesele vabale järjekohale märkus kinnisasja registriosa nr-ga 2852207 igakordsele omanikule määratud juurdepääsu kohta vastavalt määruse resolutsiooni p-le 2 (p 6). Tuvastada TTehituse kohustus anda nõusolek kanda registriosa nr 2475207 III jakku märkus juurdepääsu kohta. TTehituse tahteavaldust/nõusolekut asendab jõustunud kohtulahend (p 7).
8.1.Täidetud on avaldaja nõude eeldused – juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste kitsendusega. JKT5a-lt pääseb avalikult kasutatavale Järveküla teele üksnes üle JKT7. Teisest küljest piirneb JKT5a raudteega. Avaldaja taotletud variant on JKT7 omaniku jaoks ebamõistlikult koormav, mistõttu on mõistlik määrata juurdepääs TTehituse pakutud alternatiivsel viisil ehk sissepääsu nr 2 kaudu.
8.2.Avaldaja taotletud variant ei tugine ajalooliselt väljakujunenud taval. TTehitus selgitas, et JKT5a on alati olnud seotud raudteega, juurdepääsu JKT7-le ja selle kaudu ei ole olnud. 1996. a ortofotolt on näha, et JKT5a-le pääses Jaama kinnisasja kaudu. Suurem tee kulges üle raudtee ja väiksem raudtee kõrvalt, viimane on märgitud Maa-ameti kaardil kergliiklusteed või rada tähendava punktiiriga, mis kulgeb avalikult kasutatavalt teelt kuni JKT5a piirini. 5
Ligipääs Jaama kinnisasja kaudu raudtee kõrvalt on ka kõige lühem (ca 100 m, samal ajal kui avaldaja taotletav on üle 200 m ja TTehituse ajutise lahendusena aktsepteeritav variant 270 m).
8.3.Kohtunik vaatles 2. juunil 2023 kolme menetluses esitatud võimalikku juurdepääsu.
8.3.1.JKT7 on kaetud asfaltkattega, mis on kohati lagunenud ja puudulik ning lõpeb ca 25– 30 m enne JKT5a piiri, JKT5a-l on pinnastee. Avaldaja soovitud juurdepääs on tema jaoks kõige mugavam (ohutu ja mugav mahasõit Järveküla teelt, teed ei ole vaja rajada, kaasnevad kulud on minimaalsed), kuid JKT7 jaoks koormav. Juurdepääs võtaks enda alla olulise maaala keset territooriumi, takistaks ebamõistlikult kinnisasja arendamist ja majandustegevust ning ei ole täpselt selge, milline hakkab olema sõidukite vool JKT5a-le.
8.3.2.Jaama kinnisasjal kulgeb tee paralleelselt raudteega ja asub raudtee kaitsevööndis. Stanislav Solodovi kinnitusel kattis ta pinnastee mõned aastad tagasi killustikuga, kasutab seda ja oleks valmis rajama tee Jaama kinnisasja kaudu, kui see oleks lubatud; ta on kasutanud juurdepääsuks nii Jaama kinnisasja kui JKT7-t. Juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu oleks kõige lühem. Tee suubub Järveküla teele vahetult raudteeületuskoha juures. Juurdepääsu korral üle Jaama kinnisasja tuleks rajada kattega tee ning lahendada mahasõit selliselt, et oleks tagatud liiklusohutus, nt rajada see raudteeülesõidust mõnevõrra eemale üle haljasalanurga, mis kuulub Kohtla-Järve linnale. Samas on kõrval asuva tankla (JKT5 kinnisasja) omanik paigaldanud sinna betoonist lillepotid, Stanislav Solodovi sõnul selleks, et vältida tee rajamist ja ülesõitu enda kinnisasja nurgast. Iseenesest oleks võimalik rajada tee raudteest mõnevõrra eemale, kus praegu kasvavad puud. Juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu vajab tee ehitamist alates projekteerimisest ja kooskõlastustest kuni teehoolduseni ning on avaldaja jaoks ilmselgelt kulukas. Kirde Varad AS oli seisukohal, et avaldaja kanda peaksid jääma ka võimalikud täiendavad kulud ja kahjud. Kirde Varad AS on paigaldanud maa-alale liiklust keelavad märgid ja betoontakistuse. Seega puudub avaldajal praegu Jaama kinnisasja kaudu juurdepääs ning selle rajamine on kohtu hinnangul tema jaoks kulukas ja koormav (lisaks sellele, et avaldaja ise ei ole vajalike kooskõlastuste või lubade saamiseks midagi teinud, vaid on raudteeäärset teed omal algatusel kasutanud).
8.3.3.TTehitus on nõus ajutiselt aktsepteerima JKT7 servast sissepääsu nr 2 kaudu kulgevat varianti, kuni nt ehitatakse tee Jaama kinnisasja kaudu. Juurdepääs on sõidetav ning TTehituse sõnul kasutavad seda ka rentnikud. Juurdepääs ei takistaks JKT7 arendamist ega ole omaniku jaoks ebamõistlikult koormav. Avaldaja jaoks on juurdepääs mõnevõrra ebamugav – pikem, pinnakate on kohati auklik, probleemiks on teehooldus ja lumekoristus. TTehitus ei olnud valmis tagama teehooldust jms, lumekoristusega tegelevad suuresti rentnikud ise.
8.4.Maakohus välistas avaldaja taotletud variandi ja juurdepääsu üle Jaama kinnisasja. Juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu piki raudteeliini ei vasta seaduse nõuetele ja on liiklemiseks ohtlik, kaugus raudteeliinist on minimaalne – manööverdamine on ohtlik. Tee rajamisel tuleb arvestada raudteeliini kaitsevööndiga 30 m rööpme teljest (EhS § 73 lg 1) ning asjaoluga, et seal ehitise ehitamiseks peab olema raudtee omaniku nõusolek ja TTJA luba (EhS § 73 lg 3 p 5). Samuti tuleb arvestada geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Avaldaja ja JKT7 omaniku huve mõistlikult arvestades pidas maakohus põhjendatuks määrata juurdepääsu JKT7 servast, sissepääsu nr 2 kaudu. Juurdepääs ei koorma ebamõistlikult JKT7 huve ning on avaldaja jaoks küll mõnevõrra pikem, kuid kasutatav, kulud seonduvad vaid teehoolduse ja lumekoristusega.
8.5.Avaldaja oli valmis korraldama juurdepääsutee rajamise ja hooldamise ning katma vastavad kulud. Hüvitise määramisel tuleb arvestada, et teed on pikaajaliselt kasutatud ja praegu kasutavad seda ka JKT7-l asuvate garaažide rentnikud, sh koristavad lund. TTehituse 6
esitatud maamaksuteate kohaselt oli JKT7 maamaks 2024. a 182,76 eurot. Arvestades, et juurdepääsutee laius on 3,5 m ja pikkus 270 m, jääb selle alla 945 m 2, mis on ca 20% kinnisasja 18 841 m2 suurusest pindalast. Riigikohtu seisukohale tuginedes ei või hüvitis olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus, seega on minimaalne hüvitis 36,50 eurot. Avaldaja taotles juurdepääsutasu 100 eurot aastas. Maakohus määras tasuks 100 eurot aastas.
8.6.TTehituse esitatud tõendi järgi oli maamaks 2021.–2023. a 461,50 eurot ja 2024. a 182,76 eurot. Seega pidi avaldaja maksma TTehitusele esialgse õiguskaitse määruse alusel 2021.–2023. a eest 1235,29 eurot (312,29 + 2 * 461,50) ja 2024. a eest 182,76 eurot. Avaldaja on maksnud 58,74 eurot, tasumata on 1359,51 eurot. Maakohus väljendas esialgse õiguskaitse rakendamisel eksitavalt, et menetluse ajal tuleb juurdepääsutasu maksta suuruses, mis on võrdne JKT7 maamaksuga. Ilmselgelt mõtles maakohus vaid juurdepääsualuse osa suurust, mis on kooskõlas Riigikohtu seisukohaga. Kogu kinnisasja maamaksuga võrdne tasu oleks ilmselgelt põhjendamatu mh seetõttu, et avaldaja kasutas menetluse ajal juurdepääsuna ka Jaama kinnisasja. Kuivõrd juurdepääsu alla jääva maa-ala suurus on ca 20% kinnisasja pindalast, arvestas maakohus juurdepääsutasuks alates esialgse õiguskaitse määruse tegemisest 277,79 eurot (2021. a eest 62,76 eurot, 2022. a eest 92,30 eurot, 2023. a eest 92,3 eurot, 2024. a 10 kuu eest 30,46 eurot), millest maksmata on 219,05 eurot.
8.7.Maakohus nõustus TTehitusega, et avaldaja on olnud menetluses passiivne ning kui ta soovib tegeleda kinnisasjal ettevõtlusega, on põhjendatud oodata temalt suuremat aktiivsust seisukohtade põhjendamisel ja tõendamisel ning naaberkinnisasja omanikuga kokkuleppe otsimisel. Avaldaja ei suutnud oma ettevõtlusplaane selgitada, vaid soovis ka lähiaastatel ligipääsu pigem mõnele autole nädalas. Seetõttu määras maakohus juurdepääsu tähtajaliselt.
8.8.Stanislav Solodov on avaldaja ja Mihhail Solodovi poeg ning esines menetluses lepingulise esindajana volituse ja TsMS § 218 lg 1 p 5 alusel. Iseenesest on õige, et Stanislav Solodov viitas menetluses enda kui JKT5a kasutaja, mitte omaniku huvidele. Samas on omanikul õigus anda kinnisasi kasutada ning omanikul ja kasutajal, arvestades, et tegu on pereliikmetega, võivad olla ka ühised huvid.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
9.TTehitus esitas 21. novembril 2024 määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja tagasi uueks lahendamiseks. Kaebuse 3. detsembri 2025 täienduses palub TTehitus jätta avaldus rahuldamata. TTehitusele jääb arusaamatuks, kas Stanislav Solodov tegutses avaldaja esindajana või esitas seisukohti, pidades ennast kinnisasjal asuva hoone kasutajana puudutatud isikuks. Maakohus ei kontrollinud TTehituse taotlusele vaatamata Stanislav Solodovi esindusõigust. Arvestades, et avaldaja ei põhjendanud ega tõendanud oma seisukohti, on see menetlusõiguse oluline rikkumine. TTehitusel on kahtlus, et esindaja seisukohad ei vasta avaldaja tahtele. TTehituse huvid jäid piisavalt arvesse võtmata, sest maakohus jättis käsitlemata järgmised TTehituse seisukohad: - avaldaja oli menetluses passiivne ega tõendanud, et muud variandid on võimatud või liialt kulukad, ning samas kasutas kogu menetluse jooksul ka Jaama kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu rajamist pidas kohus liiga kulukaks ja koormavaks; - ei ole alust lähtuda avaldaja väidetud ettevõtlusplaanidest, vaid sellest, et ta soovib isiklikuks tarbeks ligipääsu 1–2 autole nädalas. Samuti palus TTehitus mitte anda läbipääsuõigust veoautoga. Kohus ei seadnud piiranguid sõidukite massile ja arvule; - TTehitus palus mitte anda juurdepääsuõigust öisel ajal. 7
TTehitus palus lähtuda tasu määramisel oma kinnisasja maamaksu suurusest või kindla summa puhul näha ette korrigeerimise tarbijahinnaindeksiga. TTehitus lähtus esialgse õiguskaitse määrusest, millega määrati juurdepääsutasu võrdses suuruses maamaksuga, mis oli sel ajal 461,50 eurot aastas. Kui TTehitus oleks teadnud, et kohus mõtles tegelikult midagi muud, oleks ta esitanud seisukoha, et selline tasu on ebamõistlikult väike. Tasu 100 eurot aastas piiramatu juurdepääsuõiguse eest on ilmselgelt ebaõiglane. Kohus ei põhjendanud tasu tarbijahinnaindeksiga korrigeerimata jätmist. Maakohtu seisukoht esialgse õiguskaitse määruse alusel tasutava summa kohta on vastuolus
28.aprilli 2021 määrusega ning rikub ilmselgelt ja oluliselt menetlusnormi. Jõustunud määruse tagasiulatuvat muutmist ei saa põhjendada sellega, et tegelikult mõtles kohus midagi muud.
10.Kohtla-Järve linn leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud, ükski määruskaebuse põhjendus ei anna alust seda tühistada. Kohtla-Järve linn jääb varasemate seisukohtade juurde ning juhib tähelepanu oma 19. mai 2022 seisukohale, milles jõudis järeldusele, et juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu võib olla liiklusohtlik.
11.Avaldaja ja Mihhail Solodov määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud. 20. veebruaril 2025 saadeti maakohtule maksekorraldused, millest nähtuvalt tasus Julija Solodova TTehitusele 29. septembril ja 9. novembril 2024 ning 19. veebruaril 2025 vastavalt 58,74 eurot, 160,76 eurot ja 100 eurot.
12.Kirde Varad AS jäi oma varasemate seisukohtade juurde. Live Nature OÜ määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud.
13.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle 23. aprillil 2025 läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
MENETLUS RINGKONNAKOHTUS
14.Ringkonnakohus küsis TTJA arvamust selle kohta, kas ja millistel tingimustel oleks juurdepääs Järveküla teelt JKT5a kinnisasjale lubatav täielikult või osaliselt üle Jaama kinnisasja mööda raudteeäärset teed, ning seejärel andis menetlusosalistele ja JKT5 kinnisasja omanikule JVH Partnerid OÜ-le tähtaja seisukoha esitamiseks.
15.TTJA hinnangul on võimalikud alternatiivid sellised, et juurdepääsutee: kasutab rööbasteele lähimat olemasolevat mahasõitu, mis läheb üle JKT5 juurdelõike (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV95651) ja JKT5, ning seejärel kulgeb Jaama kinnisasja servas (helesinine joon arvamuse lisal 3); kasutab rööbasteele lähimat olemasolevat mahasõitu ning läheb üle JKT7 juurdelõike (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV95249) ja JKT5 ning seejärel kulgeb Jaama kinnisasja keskelt (helesinine joon arvamuse lisal 4). Samas leidis TTJA, et maakohus määras JKT5a-le juurdepääsu õigesti üle JKT7.
16.TTehituse arvates kinnitab TTJA arvamus muude juurdepääsuvariantide võimalikkust ning tuleb hinnata, kas need oleksid majanduslikult otstarbekamad ja koormatavate kinnisasjade omanike õigusi vähem riivavad kui avaldaja taotletu. Avaldajal tuleb asuda menetluses oma seisukohti põhjendama ja tõendama, sh lähtudes TTJA seisukohast, ning kui avaldaja seda ei tee, tuleb avaldus jätta rahuldamata.
17.Kohtla-Järve linn ei nõustu TTJA pakutud alternatiivsete juurdepääsudega, sest võimalikku juurdepääsu üle JKT5 ei ole arutatud, samuti asub sellel kütusetankla, mis on suurema ohu allikas. JKT5 on aktiivselt kasutuses ja JKT7-st oluliselt väiksem, mistõttu koormaks võimalik juurdepääs seda oluliselt intensiivsemalt. TTJA arvamuse lisas 3 toodud variant on ohtlik, sest kui tankla juures oleks järjekorras kas või üks transpordivahend, 8
blokeeriks see juurdepääsu. Lisaks võib juurdepääsutee Jaama kinnisasjale sisenemisel olla liiga lähedal elektrikaablitele ja neid kahjustada. TTJA arvamuse lisas 4 toodud alternatiiv on ohutuse seisukohast parem, ent jääb arusaamatuks arvestamine JKT5-ga, kui menetluses on juurdepääs üle JKT7. Kohtla-Järve linn teeb ettepaneku alternatiivseks juurdepääsuks mööda JKT7 juurdelõiget, mida soovitakse liita JKT7-ga. Arvestades juurdelõike kuju, on see sisuliselt juurdepääsutee, mida saaksid kasutada ka JKT5a omanikud. Edasi kulgeks juurdepääs JKT7-l paralleelselt selle edelapiiriga kuni Jaama kinnisasjani (kõrghaljastust seal enam ei ole) ja seejärel Jaama kinnisasjal paralleelselt kagupiiriga kuni JKT5a-ni. Ülejäänud osas saavad omanikud JKT7 ja Jaama kinnisasju vabalt arendada. Juurdepääsutee jääb küll raudtee kaitsevööndisse, kuid on raudteest võimalikult kaugel.
18.Kirde Varad AS toetas Kohtla-Järve linna esitatud alternatiivi. Igasugune muu juurdepääs üle Jaama kinnisasja väljaspool Kohtla Järve linna pakutud ala ei ole aktsepteeritav.
19.Avaldaja, Mihhail Solodov, Live Nature OÜ ja JVH Partnerid OÜ ringkonnakohtule ei vastanud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
20.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada täies ulatuses ning asi tuleb saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 667 lg 2 alusel uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule. Ringkonnakohus rahuldab TTehituse määruskaebuse osaliselt.
21.TTehitus vaidlustab maakohtu määrust nii juurdepääsu asukoha, tingimuste kui ka tasu osas, samuti osas, mis puudutab tasu aja eest, mil juurdepääsuteed kasutatakse esialgse õiguskaitse korras. TTehitus palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja tagasi maakohtule uueks lahendamiseks või jätta avaldus rahuldamata. Maakohus viitas asjakohaselt sellele, et avalikult kasutatavale teele asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste kitsendusega (vt nt RKTKm 13. veebruar 2019, 2-14-23161/207, p 17.1). Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et avaldaja kinnisasjalt puudub avalikult kasutatavale teele juurdepääs. Seega tuleb kohtul juurdepääs avaldaja kinnisasjale AÕS § 156 lg 1 alusel määrata ning avaldust ei saa jätta täies ulatuses rahuldamata, nagu taotleb TTehitus. Ringkonnakohus ei ole seotud kaebaja taotlusega saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule ning võimaluse korral tuleb ringkonnakohtul teha alati ise uus määrus ja asi lõplikult lahendada. Maakohus jättis praegusel juhul olulised asjaolud välja selgitamata. Eelkõige ei kaalunud maakohus piisavalt menetlusosaliste huve ja võimalikke alternatiivseid juurdepääsuvariante ning jättis ilma põhjendusteta kaasamata puudutatud kinnisasja omaniku, samuti ei selgitanud välja juurdepääsutasuga seonduvaid asjaolusid. Arvestades rikkumiste ulatust, ei pea ringkonnakohus siiski võimalikuks ise puudusi kõrvaldada ja saadab asja lahendamiseks tagasi maakohtule.
22.Avaldust avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks (AÕS § 156 lg 1) lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja 611. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 sätestatud uurimispõhimõtte kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja 9
omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve, ning vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu võimalusi. Juurdepääsuasjade lahendamisel on üheks olulisemaks põhimõtteks kõigi nende kinnisasjade omanike kaasamine, üle kelle kinnisasjade võiks avaldaja kinnisasjale juurdepääs tulla kõne alla (vt TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 6182 lg 1), kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (vt nt RKTKm 6. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 13; 1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 13). TsMS § 198 lg 3 kohaselt on kohtul hagita menetluses kohustus kaasata menetluse osalised omal algatusel.
22.1.Maakohus kaalus kolme alternatiivset juurdepääsuvarianti – avaldaja taotletud kujul üle JKT7, üle Jaama kinnisasja, mida pidas mõistlikuks TTehitus, ning üle JKT7 sissepääsu nr 2 kaudu, millega TTehitus oli nõus ajutiselt (dtl 4, 23, 59, 62, 149–151). Maakohus välistas kaks esimest varianti ning pidas põhjendatuks viimast.
22.1.1.Maakohus tõi välja, et avaldaja soovitud juurdepääs üle JKT7 on avaldaja jaoks kõige mugavam, kuid JKT7 jaoks koormav. Ringkonnakohus leiab, et maakohus välistas põhjendatult avaldaja taotletud kujul juurdepääsu üle JKT7. TTehituse selgituste järgi on avaldaja taotletud juurdepääs sissepääsu nr 1 kaudu keskelt risti läbi JKT7 olnud kõige vähem kasutusel ning on kõige koormavam (dtl 59).
22.1.2.Juurdepääsu üle Jaama kinnisasja pidas maakohus avaldaja jaoks liiga kulukaks ja koormavaks. Maakohus asus seisukohale, et juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu piki raudteeliini ei vasta seaduse nõuetele ja on liiklemiseks ohtlik, viitas sellele, et arvestada tuleb raudteeliini kaitsevööndiga 30 m rööpme teljest (EhS § 73 lg 1) ning asjaoluga, et seal ehitise ehitamiseks peab olema raudtee omaniku nõusolek ja TTJA luba (EhS § 73 lg 3 p 5), lahendada tuleks ohutu mahasõit Järveküla teele, lisaks tuleb arvestada geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Maakohus, samuti Kirde Varad AS ja Kohtla-Järve linn, kirjeldasid üldsõnaliselt võimalikke probleeme, millega tuleks Jaama kinnisasja kaudu juurdepääsu korral kokku puutuda, kuid ei toonud välja konkreetseid asjaolusid, mis annaksid alust väita, et TTehituse huvid ei kaaluks üles juurdepääsu Jaama kinnisasja kaudu. Maakohus ei selgitanud välja, kas ja millises ulatuses mõjutaksid loetletud asjaolud sisuliselt juurdepääsu üle Jaama kinnisasja, eriti olukorras, kus seda juurdepääsu oli menetluse ajal kasutatud. Mh ei ole teada üle Jaama kinnisasja juurdepääsuks vajalikud toimingud ja nende võimalik maksumus. Maakohus kordas Kohtla-Järve linna ja Kirde Varad AS-i seisukohti, et EhS § 73 lg 3 p 5 järgi on raudtee kaitsevööndis ehitise ehitamiseks vajalik lisaks raudtee omaniku nõusolekule TTJA luba, kuid ei selgitanud välja TTJA seisukohta ega loa saamise võimalikkust. Raudtee kaitsevöönd ei välista automaatselt liiklemist ja vajadusel ehitamist. Maakohus ei selgitanud ka, mida tähendab arvestamine geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Reaalselt jäi kaalumata võimalus, et avaldaja viidatud valgusfoori liigutamise asemel toimuks hoopis mahasõit Järveküla teelt teisest kohast. Juurdepääs üle JKT7 vastab avaldaja ja Jaama kinnisasja omanike huvidele, kuid maakohus jättis sisuliselt kaalumata ja arvestamata JKT7 omaniku võimalikud huvid, sealjuures võimaluse määrata juurdepääs kas või osaliselt üle Jaama kinnisasja, mitte kogu ulatuses üle JKT7. Ringkonnakohus märgib, et TTehituse etteheited avaldaja passiivsusele on põhjendatud üksnes osaliselt. Menetluse käigus selgus, et avaldaja oli valmis rajama tee ka üle Jaama kinnisasja, kui see oleks lubatud. Avaldaja lähtus ilmselt Kohtla-Järve linna ja Kirde Varad AS-i seisukohtadest, et juurdepääs üle Jaama kinnisasja on keeruline kui mitte võimatu, lisaks 10
tugines sellele, et valgusfoori liigutamine on kallis (dtl 99, 187–188). Maakohus andis avaldajale 7. märtsi 2022 ärakuulamisel (dtl 97) tähtaja „olemasolevate“ tõendite esitamiseks. Avaldaja esitas 16. märtsil 2022 vastuse (dtl 99), lisades sellele ilmselt olemasolevad tõendid – fotod, plaanid, TTehituse rendilepingu projekti, Kohtla-Järve Linnavalitsuse 6. jaanuari 2005 vastuse Viktor Tombandile (dtl 100–109). 30. septembri 2024 ärakuulamisel andis maakohus avaldajale tähtaja JKT7 omanikuga kokkuleppe arutamiseks ning kui kokkulepet ei saavutata, siis lõppseisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks (dtl 190). Maakohus ei ole küsinud avaldajalt konkreetseid asjaolusid juurdepääsu kohta üle Jaama kinnisasja. Kummastaval kombel nõudis maakohus Jaama kinnisasja kaudu juurdepääsu kohta detailset joonist, maksumust, ehitamise eest vastutavat isikut ja kulude kandjat TTehituselt ning pidas seda isegi Jaama kinnisasja omaniku menetlusse kaasamise eeltingimuseks (dtl 126). Seda, et juurdepääsu rajamine üle Jaama kinnisasja on võimatu, liiga kallis või ebamõistlikult keeruline, peaks tõendama avaldaja, kes nõuab juurdepääsu mujalt, või Jaama kinnisasja omanik, kes väidab, et üle tema kinnisasja juurdepääsu rajada ei saa.
22.2.Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega. Selliselt tagatakse, et juurdepääsu nõudes ei tuleks menetluslikel põhjustel alustada uut menetlust mujalt kulgeva juurdepääsu kindlaksmääramiseks (RKTKm 17. mai 2010, 3-2-142-10, p 25). Juurdepääsunõude rahuldamine ei eelda, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee seaduse tähenduses; juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise alus (RKTKm 15. märts 2023, 2-19-517/133, p 17). Maakohus jättis avaldaja taotletud variandi puhul tähelepanuta, et JKT7 ei piirne sisspääsu nr 1 juures Järveküla teega, kuigi TTehitus märkis juba oma esimeses seisukohas, et juurdepääs ületaks avaldusele lisatud plaanist nähtuvalt lisaks JKT7-le ka JKT5 ning JKT5 juurdelõiget ja JKT7 juurdelõiget (dtl 4, 23, 59). Maakohus pidas lõpplahendis juurdepääsu avaldaja taotletud kujul küll põhjendamatuks, kuid tuvastas ühtlasi, et selles sisaldub ohutu ja mugav mahasõit Järveküla teelt. Üle Jaama kinnisasja toimuva juurdepääsu puhul pidasid nii avaldaja, Kohtla-Järve linn, Kirde Varad AS kui ka maakohus oluliseks takistuseks ohutut mahasõitu Järveküla teelt. Maakohus märkis, et mõeldav oleks mahasõidu rajamine raudteeületuskohast kaugemale, nt üle Kohtla-Järve linnale kuuluva haljasala nurga, samuti tõi välja, et JKT5 omanik on paigaldanud enda kinnisasjast ülesõidu vältimiseks betoonist lillepotid. Määrusest ei selgu, miks ei tulnud kõne alla lahendus, et juurdepääs on osaliselt üle Jaama kinnisasja ning mahasõit nt üle JKT5 juurdelõike ja JKT5. TTJA vastus ringkonnakohtule kinnitab, et maakohtu loetletud võimalikud takistused ei välista juurdepääsu üle Jaama kinnisasja täielikult, sealjuures tõi TTJA välja kaks konkreetset lõiku, kus juurdepääsu rajamine on välistatud, samas ka alternatiivsed võimalikud trajektoorid, sh osaliselt üle JKT5, JKT5 juurdelõike ja JKT7 juurdelõike (dtl 279–286). Kohtla-Järve linn esitas ringkonnakohtule samuti täiendava ettepaneku alternatiivse juurdepääsu kohta (dtl 299–301), mis koormaks JKT7 praegusest oluliselt vähem.
22.3.Eeltoodust lähtudes on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus määras juurdepääsu täies ulatuses üksnes üle JKT7, selgitamata välja alternatiivseid võimalusi ja kaalumata piisavalt naaberkinnisasjade omanike vastandlikke huve. Maakohus jättis tähelepanuta, et kõne alla võib tulla ka muu kui menetlusosaliste pakutud juurdepääsu asukoht. Seetõttu jäi välja selgitamata, kas avaldaja kinnisasjale oleks võimalik määrata sobiv juurdepääs, mis samas arvestaks ka rohkem JKT7 huve. Samuti jättis maakohus ilma põhjendusteta kaasamata vähemalt ühe puudutatud kinnisasja omaniku, rikkudes TsMS § 5 lg-s 3, § 198 lg 3 esimeses lauses ja § 6182 lg-s 1 sätestatut. JKT7, Jaama kinnisasja ja Järveküla tee vahele jääb mh 11
JKT5, mida juurdepääs JKT5a-le võib samuti puudutada. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja ja kaaluda alternatiivseid juurdepääse, mis koormaksid JKT7 praegusest vähem. Kaasata tuleb JKT5 omanik või põhjendada, miks ei saa ühelgi juhul tulla kõne alla juurdepääs osaliselt ka üle JKT5. Lisaks tuleb täpsustada, kelle valitsemisalas on reformimata maad JKT5 juurdelõige ja JKT7 juurdelõige, ning kaasata vajadusel ka tema. Vajadusel tuleb maakohtul küsida täiendavaid seisukohti ja tõendeid ning korraldada vaatlus.
23.Juurdepääsuasjad tuleb lahendada tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt. Arvestades kinnisasja koormamise ja selle tingimuste ning tasu omavahelist seotust, ei ole vaidluse eset võimalik osadeks jagada, juurdepääsutasu küsimuse lahendamine eraldi kinnisasja koormamise ja selle muude tingimuste kindlaksmääramisest ei ole põhjendatud (vt ka RKTKo 14. juuni 2023, 2-20-13537/60, p-d 17, 18; RKTKm 6. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 11; 15. märts 2023, 2-19-517/133, p 14). Kuna ringkonnakohus tühistab määruse JKT7 juurdepääsuga koormamise osas ning saadab asja tagasi maakohtule, tuleb määruskaebuse põhjendustest sõltumata tühistada määrus ka juurdepääsu tingimuste ja tasu osas.
24.Ringkonnakohus märgib siiski, et nõustub TTehituse etteheidetega selle kohta, et maakohus jättis sisuliselt käsitlemata TTehituse taotluse seada piirangud tema kinnisasja ületavate sõidukite arvule, massile ja liikumisajale. Maakohus tõi määruse põhjendava osa p-s 20.1 välja avaldaja seisukohad sõidukite liigi, liikumistiheduse ning praeguse ja kavandatava tegevuse kohta, kuid ei põhjendanud, miks ta annab sisuliselt piiramatu juurdepääsu olukorras, kus avaldaja ei suuda adekvaatselt selgitada, kui sage saab olema majandustegevus ning millise massi ja suurusega sõidukid tema kinnisasjale sõidavad. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul vastata ka juurdepääsu tingimusi puudutavatele seisukohtadele, täpsustades vajadusel eelnevalt sellega seotud asjaolusid.
25.Lisaks ei ole maakohus nõuetekohaselt (välja) selgitanud ja arvestanud juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid olulisi asjaolusid. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine põhiseaduse § 32 mõttes. Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (vt nt RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2; 1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.4). AÕS § 156 lg-st 1 lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt nt RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.1; 1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.3). Kui juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistevaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta, kui koormatava kinnisasja omanik esitab taotluse juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks (vt nt RKTKm 20. detsember 2023, 2-19-6901/280, p 14; 6. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 12). Olukorras, kus juurdepääsutasu määramiseks ei ole andmeid, saab kohus põhimõtteliselt tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste täidetuse 12
(vt täpsemalt RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 23; 1. juuni 2022, 2-1920416/41, p 15.6). Kuigi kohtu uurimispõhimõte sellises hagita menetluses, mis põhineb menetlusosalise nõudel, ei ole piiramatu, tuleb kohtul siiski tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada täiendavaid tõendeid. Kohtul on sellises hagita menetluses uurimispõhimõtte täitmiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning ka õigus nõuda omal algatusel isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist (vt ka RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 23.2). Maakohus küsis üldsõnaliselt menetlusosaliste seisukohta mõistliku tasu kohta (dtl 189), kuid ei selgitanud ega nõudnud konkreetseid tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, andmeid ja tõendeid ning määras tasu suuruse arusaadavate ja seostatud põhjendusteta. Maakohus viitas sellele, et avaldaja lubas korraldada juurdepääsutee rajamise ja hooldamise ning katta vastavad kulud, samas arvestas seda, et teed on pikaajaliselt kasutatud ja seda kasutavad ka JKT7 rentnikud, kes mh koristavad lund. Maakohus tugines Riigikohtu seisukohale, et minimaalne maatüki kasutamise eest makstav hüvitis ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus, mis praegusel juhul oli 2024. a maamaksu andmete põhjal 36,50 eurot. Viimaks märkis maakohus, et avaldaja taotles tasu 100 eurot aastas, ning määraski juurdepääsutasuks 100 eurot aastas. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arutada puudutatud kinnisasjade omanikega tasu küsimust, selgitada tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, sh võimalikku indekseerimist, ning vajadusel teha ettepanek esitada asjaolusid ja tõendeid, järgides sealjuures Riigikohtu seisukohti (vt eelkõige RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187 ja selles viidatud kohtupraktika, sh RKTKm 20. detsember 2023, 2-19-6901/280, 13. detsember 2023, 2-1812098/271, 1. juuni 2022, 2-19-20416/41). TTehitus märkis 11. mai 2021 seisukohas, kuigi mitte tasu kontekstis, et teatud stsenaariumi korral väheneks tema kinnisasja väärtus oluliselt (dtl 60). Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel ja üle JKT7 juurdepääsu määramisel mh selgitama, kas TTehitus taotleb kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist. Vastuseks määruskaebuse esitajale märgib ringkonnakohus, et tasu määramine üksnes maamaksu alusel ei ole Riigikohtu arvates kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga (RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2), samuti ei ole põhjendatud juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga (RKTKm 1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.3).
26.Maakohtu määrus tuleb tühistada ka osas, milles maakohus määras sisuliselt täiendava juurdepääsutasu esialgse õiguskaitse rakendamisest kuni kohtulahendi jõustumiseni. Kui kohus määrab esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu, peab ta määrama ka selle juurdepääsu kehtivuse ajaks juurdepääsutasu (RKTKm 9. juuni 2017, 3-2-1-31-17, p 18). Maakohus määraski 28. aprilli 2021 määrusega, et avaldajal tuleb maksta JKT7 omanikule kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni juurdepääsutasu suuruses, mis on võrdne JKT7 maamaksuga samal perioodil. Nimetatud määrust ei ole vaidlustatud ning see on jõustunud. Esialgse õiguskaitse rakendamine on ajutine meede, millega tagatakse kohtulahendi täidetavus ja vajadusel ka menetlusosalise õigused kohtumenetluse ajaks (RKTKm 9. juuni 2009, 3-2-1-65-09, p 14). TsMS § 4771 lg 2 esimene lause näeb ette, et kui esialgse õiguskaitse kohaldamine on seaduse järgi võimalik, võib seda teha, kui on vaja olemasolevat olukorda või seisundit säilitada või ajutiselt reguleerida, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 4771 lg 3 sätestab, et kui menetluse saab algatada üksnes avalduse alusel, võib kohus esialgset õiguskaitset kohaldada ning esialgse õiguskaitse määruse tühistada või seda muuta üksnes avalduse alusel, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS §-st 618 3 tulenevalt võib kohus 13
avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asja menetlemisel avalduse alusel või omal algatusel kohaldada määrusega esialgset õiguskaitset. Seega on maakohtul iseenesest õigus muuta esialgse õiguskaitse määrust, seda ka omal algatusel. Maakohus määras vaidlustatud määruse p-s 5, et 28. aprillist 2021 (esialgse õiguskaitse rakendamisest) kuni kohtulahendi jõustumiseni tuleb tasuda juurdepääsutasu 20% JKT7 maamaksust, 28. aprillist 2021 kuni 31. oktoobrini 2024 tuleb JKT5a omanikul tasuda JKT7 omanikule 219,05 eurot ning juurdepääsutasu tuleb tasuda 10 päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest. Maakohtu 31. oktoobri 2024 määrusest ei nähtu, et maakohus oleks tasu osas
28.aprilli 2021 määrust muutnud. Seega tuleks praeguses asjas maksta avaldajal jätkuvalt 28. aprilli 2021 määruse alusel tasu, mis vastab JKT7 maamaksu suurusele, ning lõpplahendi jõustumisel sama ajavahemiku eest veel 20% JKT7 maamaksust. Kui maakohus peab vajalikuks muuta esialgse õiguskaitse määrust, peab see lahendist selgelt nähtuma. Sealjuures ei saa muuta jõustunud määrust tagasiulatuvalt. Samuti ei saa eelduslikult mõista juurdepääsutasuna välja üksnes maamaksu suurusele vastavat tasu (RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2; 3. oktoober 2018, 2-16-3663/95, p 18).
27.TTehituse etteheited avaldaja esindaja esindusõiguse kontrollimata jätmise kohta ei ole põhjendatud ning maakohus ei rikkunud selles osas menetlusõigust. Maakohus tuvastas määruse põhjendava osa p-s 26 õigesti, et avaldaja andis Stanislav Solodovile volituse enda esindamiseks JKT5a-le juurdepääsu määramise menetlemisel (dtl 12) ning kuna Stanislav Solodov on avaldaja poeg (dtl 30), võib ta TsMS § 218 lg 1 p 5 alusel avaldajat kohtus esindada. Esindusõigust ei välista asjaolu, et Stanislav Solodov viitas menetluses ka enda kui kinnisasja kasutaja õigustele ega esitanud TTehituse ja maakohtu arvates piisavalt põhjendusi ja tõendeid avaldaja seisukohtade kohta. TTehitus ei ole toonud välja ühtegi asjaolu, mis kinnitaks tema kahtlust, et esindaja seisukohad ei vasta avaldaja tahtele. Avaldaja väljendas volikirja andes oma tahet piisavalt selgelt.
28.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja uueks lahendamiseks tagasi maakohtule, tuleb menetluskulude jaotus jätta maakohtu otsustada (TsMS § 173 lg 3 teine lause).
29.Riigikohtule ei ole võimalik esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale, millega ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee menetlust lõpetavat lahendit (RKTKm 28. mai 2014, 3-2-1-46-14, p 11). (allkirjastatud digitaalselt)
14
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.