MÀÀruse tegemise aeg ja koht 09.12.2024, Tallinn Kohtuasja number
2-18-12957
Kohtuasi
AS-i Kawe Plaza avaldus Nothel OĂ (endise nimega Tatari - PĂ€rnu mnt Kinnisvara OĂ) vastu juurdepÀÀsu mÀÀramiseks avalikult kasutatavalt teelt ĂŒle vÔÔra kinnisasja
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13.05.2022 mÀÀrus
Kaebuse esitaja ja liik
AS-i Kawe Plaza 31.05.2022 mÀÀruskaebus Nothel Oà 15.06.2022 vastumÀÀruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja AS Kawe Plaza (registrikood 10065087), lepinguline esindaja vandeadvokaat Arne Ots Puudutatud isik I Nothel OĂ (registrikood 12865099), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Tauno Tark ja Rahel Behrsin Puudutatud isik II Tallinna linn (Tallinna Linnakantselei kaudu, registrikood 75014920), lepinguline esindaja Karel Raudmann
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.TĂŒhistada Harju Maakohtu 13.05.2022 mÀÀrus osaliselt juurdepÀÀsutasu suuruse osas (maakohtu mÀÀruse resolutsiooni p 5) ja teha uus mÀÀrus, millega mÀÀrata, et kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma kinnistusraamatu registriossa numbriga 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepÀÀsutee kasutamise eest tasu 942 eurot kuus.
2.JÀtta AS Kawe Plaza mÀÀruskaebus rahuldamata.
4.1.JÀtta lÀbi vaatamata AS-i Kawe Plaza (registrikood 10065087) avaldus jÀrgmiste taotluste osas:
2-18-12957
4.1.1.Taotlus tuvastada 1998 juurdepÀÀsutee alla paigaldatud kĂŒttekaabli seadusjĂ€rgne talumiskohustus;
4.1.2.Taotlus kohustada PĂ€rnu mnt 17 kinnisasja omanikku taastama juurdepÀÀsutee katend ja selle alla paigaldatud kĂŒttekaabel PĂ€rnu mnt 17 ehitustöödele eelnenud seisundis viivitamatult vĂ”i alternatiivselt kohustada PĂ€rnu mnt 17 kinnisasja omanikku lubama AS-l Kawe Plaza juurdepÀÀsutee taastada seisukorras, mis vĂ”imaldab juurdepÀÀsutee kasutamist vastavalt AS Kawe Plaza soovitud ja kohtu poolt mÀÀratud tingimustele;
4.1.3.Taotlus koormata PĂ€rnu mnt 17 kinnistu reaalservituudiga selliselt, et PĂ€rnu mnt 15 kinnistu igakordne omanik on Ă”igustatud paigaldama PĂ€rnu mnt 17 kinnisasjal paikneva juurdepÀÀsutee (kogu tee laius 3,66m, pikkus 16m) osa, pindala 45,7m2, alla kĂŒttekaabli vĂ”imsusega 4kW lume ja jÀÀ sulatamiseks ning kaitseks libeduse eest, alale, mis on tĂ€histatud kĂ€esoleva avalduse lisas 3 oleval joonisel rohelisega ning kĂŒttekaablit hooldama ja korras hoidma ning PĂ€rnu mnt 17 omanik on kohustatud taluma kĂŒttekaablit maapĂ”ues;
4.1.4.Taotlus kohustada PÀrnu mnt 17 kinnisasja omanikku reaalservituudi seadmise asjaÔiguslepingu sÔlmimiseks ja andma nÔusolek reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks.
4.2.Rahuldada AS-i Kawe Plaza (registrikood 10065087) avaldus kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasjale (asukoht Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, PĂ€rnu mnt 15 // Tatari tn 2, sihtotstarve Ă€rimaa 100%, katastritunnus 78401:106:0060) juurdepÀÀsu mÀÀramiseks avalikult kasutatavalt teelt asukohaga Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Allika tĂ€nav // LĂ€tte tĂ€nav // Sakala tĂ€nav T2 // Tatari tĂ€nav T1 (sihtotstarve 100% transpordimaa, katastritunnus 78401:106:0039, registriosa nr 26037801) ĂŒle kinnistusraamatu registriossa numbriga 25045901 kantud kinnisasja (asukoht Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, PĂ€rnu mnt 17 // Tatari tn 4, sihtotstarve 100% Ă€rimaa, katastritunnus 78401:106:0033).
4.3.MÀÀrata juurdepÀÀsu asukohaks lĂ”ik alates kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja piirist ĂŒle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja hoonestamata osa kuni kinnistusraamatu registriossa nr 26037801 kantud kinnisasja piirini (peale- ja mahasĂ”it Tatari tĂ€navalt). JuurdepÀÀsutee asukoht kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasjal on kohtumÀÀruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel mĂ€rgitud rohelise vĂ€rviga (kohtumÀÀruse lisa).
4.4.MÀÀrata juurdepÀÀsu tingimused:
4.4.1.kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nÔusoleku saanud isikul on Ôigus ööpÀevaringselt, igapÀevaselt, aastaringselt ja tÀhtajatult kasutada juurdepÀÀsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ja mootorsÔidukitega.
4.4.2.kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordsel omanikul on kohustus enda kulul juurdepÀÀsuteed korras hoida ja hooldada.
4.4.3.kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on Ă”igustatud paigaldama juurdepÀÀsutee alla kĂŒttekaabli vĂ”imsusega 4kW lume ja jÀÀ sulatamiseks ning kaitseks
2-18-12957 libeduse eest ning kĂŒttekaablit hooldama ja korras hoidma ning kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma kĂŒttekaablit juurdepÀÀsutee all.
4.4.4.kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepÀÀsutee ning selle alla paigaldatud kĂŒttekaabliga seotud hooldus- ja remonttööde lĂ€biviimisest teatama kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule kirjalikult ette vĂ€hemalt ĂŒks kuu enne tööde algust.
4.5.Kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma kinnistusraamatu registriossa numbriga 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepÀÀsutee kasutamise eest tasu 942 eurot kuus. Tasumise tĂ€htpĂ€ev on iga kuu neljateistkĂŒmnes (14.) pĂ€ev.
4.6.Kohustada kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordset omanikku kohtumÀÀruse resolutsiooni punktis 4.5 mÀrgitud tasu maksmise kohustuse tÀitmisega viivitamise korral tasuma kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule viivist kohtumÀÀruse resolutsiooni punktis 5 (viis) nimetatud tasu maksmata osalt vÔlaÔigusseaduse § 113 lÔike 1 teises lauses ettenÀhtud ulatuses kuni tÀitmiseni.
4.7.Kohustada Nothel OĂ-d (registrikood 12865099) andma nĂ”usolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 25045901 kolmandasse jakku mĂ€rkus juurdepÀÀsu tasu ja juurdepÀÀsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 26101 kantud kinnisasja igakordse omaniku kasuks.
4.8.TĂŒhistada Harju Maakohtu 10.09.2018 mÀÀrusega rakendatud esialgse Ă”iguskaitse abinĂ”ud.
5.JĂ€tta maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
6.JĂ€tta ringkonnakohtus kantud avaldaja menetluskulud tervikuna ning puudutatud isikute menetluskulud 1â4 ulatuses avaldaja kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused MÀÀruse peale vĂ”ib Riigikohtule esitada mÀÀruskaebuse 15 pĂ€eva jooksul alates mÀÀruse kĂ€ttetoimetamisest. MÀÀruskaebemenetluses vĂ”ib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise vĂ”i advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb mÀÀruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetĂ€htaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka mÀÀruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse mÀÀrab asja lahendanud maakohus mĂ”istliku aja jooksul pĂ€rast menetlust lĂ”petava mÀÀruse jĂ”ustumist
2-18-12957
ASJAOLUD JA MENETLUSE KĂIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AS Kawe Plaza (avaldaja) esitas 30.08.2018 Harju Maakohtule avalduse juurdepÀÀsu mÀÀramiseks avalikult kasutatavalt teelt ĂŒle vÔÔra kinnisasja. Maakohus algatas avalduse alusel 11.09.2018 hagita menetluse ja kaasas asjast puudutatud isikuna menetlusse Nothel OĂ (vana nimega Tatari - PĂ€rnu mnt Kinnisvara OĂ, puudutatud isik I). Maakohus eraldas 13.05.2022 mÀÀrusega iseseisvasse menetlusse puudutatud isiku vastuavalduse perioodilise hĂŒvitise nĂ”udes.
2.Avalduse kohaselt taotles avaldaja juurdepÀÀsu mÀÀramist Tatari tĂ€navalt avaldajale kuuluvale kinnisasjale aadressiga PĂ€rnu mnt 15 // Tatari tn 2, Tallinn (valitsev kinnisasi) ĂŒle puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja aadressiga PĂ€rnu mnt 17 // Tatari tn 4, Tallinn (teeniv kinnisasi). Avaldaja taotles igapĂ€evase, ööpĂ€eva- ja aastaringse tasuta juurdepÀÀsu mÀÀramist jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega ning, et juurdepÀÀsu kohta kantakse mĂ€rkus kinnistusraamatusse. Samuti taotles avaldaja, et kohus tuvastaks puudutatud isiku I kohustuse taluda juurdepÀÀsutee alla paigaldatud kĂŒttekaablit vĂ”i alternatiivselt kohustada puudutatud isikut I tegema tahteavaldused reaalservituudi seadmiseks vajaliku asjaĂ”iguslepingu sĂ”lmimiseks ning kinnistusraamatu kande tegemiseks.
3.Avaldaja selgitas, et valitseval kinnisasjal asub bĂŒroohoone Kawe Plaza. JuurdepÀÀs bĂŒroohoone maa-alustele parkimiskorrustele ja teeniva kinnisasja sisehoovi on alates Kawe Plaza valmimisest 1998. a toimunud kahe kinnisasja vahel asuva juurdepÀÀsutee kaudu, mis asub osaliselt mĂ”lemal kinnisasjal. JuurdepÀÀsutee koos selle alla paigaldatud kĂŒttekaabliga rajati aastatel 1997-1998 Ă”iguslikul alusel. Alates juurdepÀÀsutee valmimisest ei teinud kummagi kinnisasja omanikud teineteisele takistusi garaaĆŸi vĂ”i sisehoovi pÀÀsuks. Teeniva kinnisasja omanikuks on alates 12.06.2015 puudutatud isik I. Avaldaja tegi puudutatud isikule I augustis 2016 ettepaneku vĂ€ljakujunenud tava fikseerimiseks ja juurdepÀÀsu kokkuleppel mÀÀramiseks. Puudutatud isik I ettepanekule ei vastanud. Puudutatud isik I sulges ajavahemikus 28.05.2018â10.06.2018 juurdepÀÀsu garaaĆŸile seoses ehitustöödega. Ehitustööde kĂ€igus lĂ”hkus puudutatud isik I juurdepÀÀsutee kattematerjali ning eemaldas kĂŒttekaabli. Avaldaja ja puudutatud isik I pidasid maiâaugust 2018 lĂ€birÀÀkimisi juurdepÀÀsu kokkuleppel lahendamiseks. LĂ€birÀÀkimised on lĂ”ppenud. Puudutatud isik I teatas avaldajale, et ei taga juurdepÀÀsu sĂ€ilimist pĂ€rast lĂ€birÀÀkimiste lĂ”ppu. Puudutatud isikute seisukohad
4.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus jĂ€tta selle rahuldamata. Puudutatud isik I leidis, et kĂŒttekaabel on paigaldatud maa pĂ”ue Ă”igusvastaselt. Avaldaja on ise ennast ilma jĂ€tnud juurdepÀÀsust avalikult kasutatavalt teelt sellega, et rajas juurdepÀÀsutee teeniva kinnisasja hoovi. Avaldaja on kohustatud maksma tasu juurdepÀÀsu kasutamise eest ja kĂŒttekaabli talumise eest. Puudutatud isikul I on avaldaja vastu nĂ”ue, sest valitseval kinnisasjal asuv hoone ulatub ĂŒle piiri teenivale kinnisasjale. Samuti kasutab avaldaja teenival kinnisasjal asuvas hoones paiknevaid evakuatsioonivĂ€ljapÀÀse.
5.Tallinna linn (puudutatud isik II) esitas avaldusele 04.10.2018 vastuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kaudu. Puudutatud isikul II puudusid vastuvÀited avalduses esitatud avalikult kasutatavale teele juurdepÀÀsu mÀÀramiseks ning tehnorajatise talumiskohustuse suhtes. Puudutatud isik II kinnitas, et vaidlusalune juurdepÀÀsutee on rajatud 21.05.1997 vÀljastatud ehitusloa nr 19982 alusel. Osaline kasutusluba on antud 01.10.1998 aktiga I
2-18-12957 rakenduskompleksi I korruse Ă€riruumide osas. PĂ€rast on hoone vastu vĂ”etud 24.11.1998 aktiga, mis sisaldab kogu avaldaja Ă€ri- ja bĂŒroohoonet koos tehnovĂ”rkudega. Maakohtu mÀÀrus ja pĂ”hjendused
6.Harju Maakohus rahuldas 13.05.2022 mÀÀrusega avaldaja avalduse kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepÀÀsu saamiseks ja nĂ”usoleku andmise kohustamiseks. Maakohus mÀÀras juurdepÀÀsu asukohaks lĂ”igu alates kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja piirist ĂŒle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja hoonestamata osa kuni kinnistusraamatu registriossa nr 26037801 kantud kinnisasja piirini. JuurdepÀÀsutee asukoht kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasjal on kohtumÀÀruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel mĂ€rgitud rohelise vĂ€rviga. Harju Maakohus jĂ€ttis lĂ€bi vaatamata avaldaja taotlused: - tuvastada 1998 juurdepÀÀsutee alla paigaldatud kĂŒttekaabli seadusjĂ€rgne talumiskohustus; - kohustada PĂ€rnu mnt 17 kinnisasja omanikku taastama juurdepÀÀsutee katend ja selle alla paigaldatud kĂŒttekaabel PĂ€rnu mnt 17 ehitustöödele eelnenud seisundis viivitamatult vĂ”i alternatiivselt kohustada PĂ€rnu mnt 17 kinnisasja omanikku lubama avaldajal juurdepÀÀsutee taastada seisukorras, mis vĂ”imaldab juurdepÀÀsutee kasutamist vastavalt avaldaja soovitud ja kohtu poolt mÀÀratud tingimustele; - koormata PĂ€rnu mnt 17 kinnistu reaalservituudiga selliselt, et PĂ€rnu mnt 15 kinnistu igakordne omanik on Ă”igustatud paigaldama PĂ€rnu mnt 17 kinnisasjal paikneva juurdepÀÀsutee (kogu tee laius 3,66m, pikkus 16m) osa, pindala 45,7m2, alla kĂŒttekaabli vĂ”imsusega 4kW lume ja jÀÀ sulatamiseks ning kaitseks libeduse eest, alale, mis on tĂ€histatud kĂ€esoleva avalduse lisas 3 oleval joonisel rohelisega ning kĂŒttekaablit hooldama ja korras hoidma ning PĂ€rnu mnt 17 omanik on kohustatud taluma kĂŒttekaablit maapĂ”ues; - kohustada PĂ€rnu mnt 17 kinnisasja omanikku reaalservituudi seadmise asjaĂ”iguslepingu sĂ”lmimiseks ja andma nĂ”usoleku reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks. Maakohus mÀÀras kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepÀÀsu kasutamise eest makstavaks tasuks 740 eurot kuus, mis tuleb tasuda iga kuu 14. pĂ€eval registriossa numbriga 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule. Tasu maksmise kohustusega tĂ€itmise viivitamise korral tuleb tasuda resolutsiooni p-s 5 nimetatud tasu maksmata osalt viivist vĂ”laĂ”igusseaduse (VĂS) § 113 lg 1 teises lauses ette nĂ€htud ulatuses kuni tĂ€itmiseni. Maakohus mÀÀras juurdepÀÀsu tingimused: - kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nĂ”usoleku saanud isikul on Ă”igus ööpĂ€evaringselt, igapĂ€evaselt, aastaringselt ja tĂ€htajatult kasutada juurdepÀÀsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ja mootorsĂ”idukitega; - kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordsel omanikul on kohustus enda kulul juurdepÀÀsuteed korras hoida ja hooldada; - kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on Ă”igustatud paigaldama juurdepÀÀsutee alla kĂŒttekaabli vĂ”imsusega 4kW lume ja jÀÀ sulatamiseks ning kaitseks libeduse eest ning kĂŒttekaablit hooldama ja korras hoidma ning kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma kĂŒttekaablit juurdepÀÀsutee all; - kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepÀÀsutee ning selle alla paigaldatud kĂŒttekaabliga seotud hooldus- ja remonttööde lĂ€biviimisest teatama kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule kirjalikult ette vĂ€hemalt ĂŒks kuu enne tööde algust.
2-18-12957 Maakohus kohustas puudutatud isikut I andma nĂ”usoleku registriosa nr 25045901 kolmandasse jakku mĂ€rkuse kandmiseks juurdepÀÀsu tasu ja juurdepÀÀsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Maakohus tĂŒhistas Harju Maakohtu 10.09.2018 mÀÀrusega rakendatud esialgse Ă”iguskaitse abinĂ”ud. Menetluskulud jĂ€ttis maakohus menetlusosaliste endi kanda ja nende rahalise suuruse kindlaks mÀÀramata.
7.Maakohus leidis, et avaldaja kinnistule puudus juurdepÀÀs avalikult kasutatavalt teelt. Kuigi avaldaja kinnisasi piirneb Tatari tĂ€nava ja PĂ€rnu maanteega, ei ole avaldaja kinnisasjal asuva hoone garaaĆŸist vĂ”imalik pÀÀseda tĂ€navale ilma puudutatud isiku I kinnisasja kasutamata. Kohtu hinnangul ei olnud vĂ€listatud, et kinnisasjal asuva hoone olulise ĂŒmberehitamise tulemusel on vĂ”imalik rajada juurdepÀÀs Tatari tĂ€navale ilma puudutatud isiku I kinnisasja kasutamata, kuid kohus pidas seda avaldaja jaoks ebamĂ”istlikult koormavaks. Kohus arvestas sellega, et hetkel kasutuses oleva juurdepÀÀsu asukoht on olnud kasutuses enne puudutatud isikule I kuuluva kinnistu esmakinnistamist ning avaldaja kinnisasjal asuva hoone projekteerimisel on juurdepÀÀsu praeguse asukohaga arvestatud. Seega oli kohtu hinnangul avaldajal Ă”igus nĂ”uda juurdepÀÀsu ĂŒle naaberkinnisasja.
7.1.Maakohus mĂ€rkis, et juurdepÀÀsutee mÀÀramine senisesse asukohta oli maakorralduslikult vĂ”imalik. Avaldaja taotles juurdepÀÀsu mÀÀramist ĂŒle puudutatud isikule I kuuluva teeniva kinnisasja. JuurdepÀÀsu on kasutatud pikka aega ning tee on olemas. Soovitav juurdepÀÀsu asukoht oli lĂ€bipÀÀsetav sĂ”idukitega, mida on vĂ”imalik parkida valitseval kinnisasjal asuvasse garaaĆŸi. Puudutatud isik II on aktsepteerinud valitsevale kinnisasjale hoone pĂŒstitamist selliselt, et juurdepÀÀsutee kujutab endast pealesĂ”itu Tatari tĂ€navale (dtl 11 ja 14).
7.2.Maakohus tĂ”i vĂ€lja, et olemasoleva juurdepÀÀsu kasutamiseks oli eelnevalt vĂ€lja kujunenud tava ning see ei ole toimunud omavoliliselt. Kohtu hinnangul puudusid mĂ”juvad pĂ”hjused, mis annaksid alust senise juurdepÀÀsu asukoha muutmiseks. Seda, et juurdepÀÀsu rajamine ja kasutamine ei ole toimunud omavoliliselt kinnitas avaldaja, Hella Kinki, kes oli teeniva kinnisasja kaasomanik, ning Tallinna SĂŒdalinna Kinnisvarahoolduse ME direktori Toomas Ăispuu 1997. a teeservituudi seadmise eelkokkulepe (dtl 12-13). VĂ€ljakujunenud tava olemasolu kinnitas asjaolu, et teeniva kinnisasja eelmised omanikud ei takistanud avaldajal juurdepÀÀsu kasutamist. Avaldaja esitatud tĂ”enditest nĂ€htus, et juurdepÀÀsuga selle praeguses asukohas arvestati valitsevale kinnisasjale hoone projekteerimisel ja ehitamisel. Asjaolu, et puudutatud isik I soovib asuda teeniva kinnisasja hoovi senisest erineval otstarbel kasutama, ei kaalunud kohtu hinnangul ĂŒles avaldaja huvi kasutada senist juurdepÀÀsu. Maakohus leidis, et puudutatud isiku I huvide riive kompenseerib juurdepÀÀsu kasutamise eest makstav tasu. Menetlusosalised ei ole kirjeldanud vĂ”imalikke alternatiivseid juurdepÀÀsuteede asukohti. SeetĂ”ttu mÀÀras kohus juurdepÀÀsu selle senisesse asukohta s.o ĂŒle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja.
8.Maakohus mÀÀras juurdepÀÀsu kasutamise tingimuseks, et valitseva kinnisasja igakordsel omanikul ja valitseva kinnisasja omanikult nÔusoleku saanud isikul on Ôigus ööpÀevaringselt, igapÀevaselt, aastaringselt ja tÀhtajatult kasutada juurdepÀÀsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ja mootorsÔidukitega, nagu avaldaja taotles. Maakohus arvestas, et puudutatud isik I ei ole taotlenud juurdepÀÀsu kasutamise ajalist reguleerimist avaldaja taotletust erinevalt ega seda, et kohus kitsendaks transpordivahendite ringi, millega avaldaja soovib valitsevale kinnisasjale pÀÀseda. Maakohus mÀÀras ka arvestades avaldaja ning puudutatud isiku I taotlusi, et avaldaja on kohustatud juurdepÀÀsuteed enda kulul korras hoidma ja hooldama.
2-18-12957
9.Maakohus mĂ€rkis, et avaldaja ja puudutatud isik I vaidlevad selle ĂŒle, milline peaks olema juurdepÀÀsutee pindala. Avaldaja taotles, et kohus mÀÀraks juurdepÀÀsutee pikkuseks 16 meetrit ja laiuseks 3,66 meetrit, millest tulenevalt on juurdepÀÀsu pindalaks 45,7 ruutmeetrit. Puudutatud isik I leidis, et juurdepÀÀsutee laius on vĂ€hemalt 4,41 meetrit ning juurdepÀÀsu pindala on 58 ruutmeetrit. Avaldaja taotletud ulatuses juurdepÀÀsu mÀÀramine tooks kaasa juurdepÀÀsu kasutamise keerukuse ning ei vĂ€listaks naaberkinnisasjade omanike vĂ”imalikke vaidlusi juurdepÀÀsutee kasutamise ĂŒle. Puudutatud isiku I avaldatud ulatuses juurdepÀÀsu mÀÀramine vĂ”imaldab juurdepÀÀsutee mĂ”istlikku kasutamist. Kohus arvestas seejuures, et kahe hoone vaheline ala laiusega 4,41 meetrit langeb muust kasutusest vĂ€lja ning puudutatud isikul I puudub vĂ”imalus kahe hoone vahelist sissesĂ”iduks kasutatavat ala kasutada muul viisil kui transpordimaana. SeetĂ”ttu oli pĂ”hjendatud juurdepÀÀsu mÀÀramine selliselt, et kahe hoone vaheline ala mÀÀratakse tĂ€ies ulatuses juurdepÀÀsutee osaks. Samuti mÀÀras kohus juurdepÀÀsutee osaks teenival kinnisasjal asuva sisehoovi osa, mis on vajalik valitseval kinnisasjal asuvasse garaaĆŸi sissesĂ”itmiseks. Seega mÀÀras kohus juurdepÀÀsu asukohaks lĂ”igu alates kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja piirist ĂŒle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja hoonestamata osa kuni kinnistusraamatu registriossa nr 26037801 kantud kinnisasja piirini (peale- ja mahasĂ”it Tatari tĂ€navalt). JuurdepÀÀsu ulatuseks mÀÀras kohus 58 ruutmeetrit ning tĂ€histas juurdepÀÀsu asukoha mÀÀrusele lisatud skeemil rohelise vĂ€rviga.
10.Maakohus asus seisukohale, et teealune kĂŒttekaabel ei kanna eraldi eesmĂ€rki vĂ”imaldada teise kinnisasja eesmĂ€rgipĂ€rast kasutamist vĂ”i majandamist, vaid selle eesmĂ€rk on vĂ”imaldada juurdepÀÀsuĂ”iguse teostamine. SeetĂ”ttu jĂ€ttis kohus asjaĂ”igusseaduse (AĂS) § 158 lg-s 1 sĂ€testatut arvestades tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel lĂ€bi vaatamata avaldaja taotlused tuvastada juurdepÀÀsutee alla paigaldatud kĂŒttekaabli seadusjĂ€rgne talumiskohustus, taotluse kohustada puudutatud isikut sĂ”lmima asjaĂ”igusleping kĂŒttekaabli osas reaalservituudi seadmiseks ning andma nĂ”usolekut reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks. KĂŒttekaabel on teerajatise osa. Tee kasutamiseks ja lumevabana hoidmiseks on pĂ”hjendatud tee ehitamisel kĂŒttekaabli paigaldamine teerajatisse. KĂŒttekaabli paigaldamine ei koorma puudutatud isikut I tĂ€iendavalt ega piira tema vĂ”imalusi teeniva kinnisasja kasutamiseks. Seega mÀÀras kohus juurdepÀÀsu tingimuseks, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on Ă”igustatud paigaldama juurdepÀÀsutee alla kĂŒttekaabli vĂ”imsusega 4kW lume ja jÀÀ sulatamiseks ja kaitseks libeduse eest ning kĂŒttekaablit hooldama ja korras hoidma. Teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma kĂŒttekaablit maapĂ”ues. Puudutatud isiku I taotlust arvestades mÀÀras kohus, et kĂŒttekaabliga seotud hooldus- ja remonttööde lĂ€biviimisest teatab valitseva kinnisasja omanik teeniva kinnisasja omanikule kirjalikult ette vĂ€hemalt ĂŒks kuu enne tööde algust. Kohus mÀÀras omal algatusel, et samadel tingimustel tuleb teeniva kinnisasja omanikku teavitada ka muudest juurdepÀÀsuteega seonduvatest hooldus- ja remonttöödest.
11.Maakohus leidis, et avaldajale langev juurdepÀÀsu tasu suurus on 9757,83 eurot, kuid kĂ”iki asjaolusid arvesse vĂ”ttes tuleb seda vĂ€hendada mĂ”istliku suuruseni (TsMS § 233 lg 2). Kohtu siseveendumuse kohaselt oli aastase kasutustasu suurus 8880 eurot. Maakohus mĂ€rkis, et juurdepÀÀsutasu koosneb kolmest komponendist: maamaks, hĂŒvitis omandiĂ”iguse riive eest ja juurdepÀÀsutee korrashoiu kulud. Kohus arvestas tasu mÀÀramisel tee kasutajate hulka ning tee kasutamise osakaalu nende vahel ja intensiivsust. JuurdepÀÀsu mÀÀramisest tuleneda vĂ”ivat kinnisasja vÀÀrtuse vĂ€henemist ei hĂŒvitata.
11.1.KuivÔrd kohus pani juurdepÀÀsutee korrashoidmise ja hooldamise kohustuse avaldajale, siis ei arvestanud kohus tee korrashoiukuludega juurdepÀÀsutasu mÀÀramisel. Kohus lÀhtus sellest, et juurdepÀÀsutee alla jÀÀva ala suuruseks on 58 ruutmeetrit. Teeniva kinnisasja eest
2-18-12957 kuulus 2021. a eest tasumisele maamaks 4664 eurot (dtl 298). Teeniva kinnisasja pindala on 417 ruutmeetrit. Seega oli maamaksu suuruseks ĂŒhe ruutmeetri kohta 11,18 eurot, s.o juurdepÀÀsuga koormatud maa eest kuulus tasumisele maamaks 648,44 eurot aastas.
11.2.Kohus ei vĂ”tnud kasutuseelise kindlakstegemisel aluseks puudutatud isiku I kaotatud parkimisvĂ”imalusi ning parkimiskohtade kasutustasu, sest kohtu hinnangul ei tulnud lĂ€htuda sellest, milline on puudutatud isiku I kavandatud kinnisasja kasutus ning sellele vastav kasutustasu. Kohus lĂ€htus puudutatud isiku I kasutuseelise vĂ€ljaselgitamisel teeniva kinnisasja kasutustasu vÀÀrtusest ehk kohalikust keskmisest turuhinnast. Maakohus vĂ”ttis aluseks IH 26.01.2022 e-kirja (dtl 294) ja 11.02.2022 arvamuse (dtl 373), milles sisaldus analĂŒĂŒtiku arvamus Tallinna sĂŒdalinnas paremas asukohas asuva Ă€rimaa kohaliku keskmise ĂŒĂŒri- vĂ”i rendihinna kohta (dtl 296). AnalĂŒĂŒtiku hinnangul oli selliseks hinnaks keskmiselt 15-20 eurot ruutmeetri kohta (dtl 296). Maakohtu hinnangul oli tegemist asjakohase tĂ”endiga, kuivĂ”rd sellest nĂ€htus valdkonna analĂŒĂŒtiku valduses olev teave kinnisasjade kasutustasude turuhindade kohta. Maakohus selgitas, et lĂ€htuda ei saa avaldaja esitatud kinnisvaraportaalis avaldatud kuulutuste vĂ€ljatrĂŒkkidest (dtl 343-345) ega AR 26.01.2022 e-kirjast (dtl 339), sest nimetatud tĂ”endid ei sisalda teavet teeniva kinnisasjaga samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade kasutustasude kohta. Maakohus lĂ€htus madalamast turuhinnast 15 eurot ruutmeetri kohta ning leidis, et juurdepÀÀsuga koormatud maale 58 ruutmeetrit vastav kasutustasu on 10 440 eurot aastas (58*15*12). Maakohus leidis, et menetlusosaliste tĂ”enditest nĂ€htuvalt kasutatakse juurdepÀÀsuteed pĂ€evas keskmiselt 33 korda. GaraaĆŸi ust avatakse keskmiselt 29 korda pĂ€evas. Puudutatud isik I avaldas, et kasutab sissesĂ”iduteed maksimaalselt 2-3 korda kalendrikuus. Maakohus lĂ€htus menetlusosaliste tĂ”enditest ja jĂ”udis jĂ€reldusele, et puudutatud isik I kasutab juurdepÀÀsu rohkem kui 2-3 korda kuus. Maakohus mĂ€rkis, et puudutatud isiku I juurdepÀÀsu kasutamise vĂ€ljaselgitamine oli ebamĂ”istlikult keerukas, mistĂ”ttu kohtu siseveendumuse kohaselt tuli juurdepÀÀsu kasutamise osakaal mÀÀrata liikluskoormuse ja garaaĆŸi uste avamise suhtarvuna. Kohus leidis, et avaldaja poolne juurdepÀÀsu kasutamise osakaal oli 22/25 ning puudutatud isiku I poolne juurdepÀÀsu kasutamise osakaal on 3/25 (29 33-st on 22/25). Seega oli avaldajale langev juurdepÀÀsu tasu suurus 9757,83 eurot.
11.3.Maakohus asus seisukohale, et teeniva kinnisasja omanikule ei tulene kinnisasja eelneva omaniku ja valitseva kinnisasja omaniku vahel vĂ€lja kujunenud tavast kohustust lubada valitseva kinnisasja omanikku kasutada juurdepÀÀsu tasuta. KĂŒll aga pidi kohus juurdepÀÀsu senise kasutamise asjaolusid arvestama juurdepÀÀsutasu suuruse kindlaksmÀÀramisel. Kohus vĂ”ttis arvesse asjaolu, et juurdepÀÀsu rajamine ei toimunud omavoliliselt ning see on toimunud enne kinnistu tekkimist, mille koosseisus on teeniv kinnisasi. JuurdepÀÀsu rajamisega olid nĂ”us teenival kinnisasjal asuva ehitise omanikud (dtl 177). Teeniva kinnisasja eelmised omanikud ei nĂ”udnud avaldajalt eraldi tasu maksmist juurdepÀÀsu kasutamise eest. Teeniva kinnisasja suurust ja koosseisu arvestades ei saanud puudutatud isikule I olla juurdepÀÀsutee olemasolu ning selle kasutamine avaldaja poolt ĂŒllatuslik. Puudutatud isikule I pidi kinnistusraamatust nĂ€htuma, et juurdepÀÀsutee kasutamiseks ei ole teenivale kinnisasjale seatud servituute naaberkinnisasja kasuks. Kohtu hinnangul oli eeltoodud asjaolusid arvestades hea usu pĂ”himĂ”ttega vastuolus juurdepÀÀsu kasutamise tingimuste drastiline muutmine vĂ”rreldes eelnevalt aastate jooksul toiminud kasutusega. Selline drastiline muutus on ka olulise suurusega juurdepÀÀsutasu mÀÀramine, kui seni oli kasutamine toimunud tasuta. Samas leidis kohus, et avaldajal ei ole Ă”iguslikku alust eeldada kinnisasja tasuta kasutamise jĂ€tkamist. Selline Ă”igus oleks saanud avaldajale tuleneda ĂŒksnes kinnistusraamatusse kantud asjaĂ”igusest, mille kohta naaberkinnisasjade omanikud kokkuleppeid sĂ”lminud ei ole. Kohus vĂ”ttis arvesse ka asjaolu, et avaldaja on teinud kulutusi varem rajatud juurdepÀÀsutee taastamiseks, mis hĂ€vis seoses puudutatud isiku I tegevusega (dtl 341-342).
2-18-12957
11.4.Maakohus leidis, et avaldaja ei ole taotlenud juurdepÀÀsu mÀÀramist evakuatsioonivĂ€ljapÀÀsude kasutamiseks, mistĂ”ttu ei saa kohus arvestada puudutatud isiku I vĂ”imaliku omandiĂ”iguse riivega, mis seisneb evakuatsioonivĂ€ljapÀÀsude vĂ”imalikus kasutamises avaldaja poolt. Lisaks jĂ€ttis kohus rahuldamata puudutatud isiku I taotluse tasu indekseerimiseks, sest kinnisasja kasutustasu turuhind on ajas muutuv ning see vĂ”ib nii tĂ”usta kui ka langeda. Turuhinna aluseks olevate asjaolude muutumist on vĂ”imalik eriteadmisi rakendades ĂŒksnes prognoosida ning nende tuvastamine kĂ€esolevas tsiviilasjas ei ole vĂ”imalik.
12.Maakohus kohustas puudutatud isikut I andma nÔusoleku mÀrkuse kandmiseks kinnistusraamatusse.
13.TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt jÀttis maakohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohus arvestas sellega, et avaldaja taotlus oli ajendatud puudutatud isiku I soovimatusest leppida avaldajaga kokku teeservituudi seadmisest, mistÔttu ei olnud pÔhjendatud menetluskulude jÀtmine avaldaja kanda. Kohus arvestas, et puudutatud isiku I soovimatus avaldajaga mitte kokku leppida ei olnud pahatahtlik. Puudutatud isik I ei ole olnud nÔus tasu suurusega, mida avaldaja on olnud valmis tee kasutamise eest maksma. Avaldaja ei ole olnud valmis maksma tasu vastavalt puudutatud isiku I soovitule. Kohus jÀttis avaldaja esitatud taotluse osaliselt lÀbi vaatamata. SeetÔttu ei olnud pÔhjendatud menetluskulude puudutatud isiku I kanda jÀtmine. Avaldaja mÀÀruskaebus
14.Avaldaja esitas mÀÀruskaebuse, milles palub tĂŒhistada vaidlustatud mÀÀruse resolutsiooni p-d 4.4, 5, 9 ja 10 ning teha uue mÀÀruse, millega: - mÀÀratakse juurdepÀÀsu tingimusena, et kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepÀÀsutee ning selle alla paigaldatud kĂŒttekaabliga seotud korralistest hooldus- ja remonttööde lĂ€biviimisest teatama kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule kirjalikult ette vĂ€hemalt ĂŒks kuu enne tööde algust ning avariitööde teostamisest ette teatama ei pea, kuid peab teavitama tööde teostamisest esimesel vĂ”imalusel; - mÀÀratakse, et kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on Ă”igustatud tasuta vĂ”i alternatiivselt kinnisasja maamaksu proportsionaalse osa eest kasutama p-s 2 nimetatud juurdepÀÀsu avalikult kasutatavalt teelt (registriosa nr 26037801) ĂŒle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja; - jĂ€tta kĂ”ik menetluskulud tĂ€ies ulatuses puudutatud isiku I kanda ja mĂ”ista avaldaja kasuks vĂ€lja menetluskulud. HĂŒvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt palub avaldaja vĂ€lja mĂ”ista viivise VĂS § 113 lg 1 teises lauses ette nĂ€htud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jĂ”ustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
15.Esiteks leiab avaldaja, et kohtu mÀÀratud juurdepÀÀsutasu ei ole mĂ”istlik ega Ă”iglane ning ĂŒletab kaotatud kasutuseelise osas oluliselt puudutatud isiku I poolt kaotatava kasutuseelise tegeliku vÀÀrtuse. JuurdepÀÀsu mÀÀramine ĂŒle puudutatud isiku I kinnisasja ei piira kinnisasja senist kasutust ega kitsenda sedavĂ”rd kinnisasja omaniku Ă”igusi, mis annaksid aluse mÀÀrata ebamĂ”istlikult suur, avaldajale sedavĂ”rd koormav ning senise Riigikohtu praktikaga vĂ”rreldes oluliselt suurem tasu. Maakohtu mÀÀruse pĂ”hjendustest ei selgu, miks kohus niivĂ”rd suurt tasu Ă”iglaseks ja mĂ”istlikuks peab. MÀÀratud juurdepÀÀsutasu ei arvesta tegelikku kasutuseelise kaotust, sest maakohus jĂ€ttis arvestamata, et juurdepÀÀs asub kallakul, osaliselt avaldaja maal juurdepÀÀsu mÀÀramisega ei muutu tee senine kasutus, kuid eelkĂ”ige ei
2-18-12957 selgitanud maakohus vÀlja kaotatud kasutuseelise tegelikku vÀÀrtust. Maakohus on selle tÔttu rikkunud uurimispÔhimÔtet.
15.1.Maakohus on jĂ€tnud tegeliku kohaliku keskmise turuhinna vĂ€lja selgitamata ning vĂ”tnud juurdepÀÀsu tasu arvestamise aluseks maa tegelikust turuhinnast kordades kĂ”rgema hinna. Avaldaja poolt esitatud tĂ”end (AR edastatud Colliersi hindaja arvamus) sarnase maa vÀÀrtuse kohta arvestab ĂŒheselt maakohtu 26.11.2021 istungil antud selgitusi ning on koostatud konkreetselt vastusena maakohtu selgitustele, millega maakohus oleks pidanud tasu mÀÀramisel arvestama. Maakohus oleks pidanud avaldajale selgitama, millist tĂ”endit maakohus ootab vÀÀrtuse tĂ”endamiseks vĂ”i miks seda tĂ”endit ei arvestata. Maakohtu jĂ€reldus, et avaldaja tĂ”endid ei sisalda teavet teeniva kinnisasjaga samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade kasutustasude kohta, on ebaĂ”ige. Just sellist hinnangut avaldaja poolt esitatud tĂ”end kinnisvara turuvÀÀrtuse kohta sisaldabki. Avaldaja on seisukohal, et puudutatud isiku I poolt esitatud analĂŒĂŒtiku (kellel mh puudub pĂ€devus kinnisvara vÀÀrtuse hindamiseks) hinnang on moonutatud ning ei kajasta ĂŒhelgi juhul tegelikku kesklinna Ă€rimaa ĂŒĂŒrihinda. NĂ€iteks avaldajale kuuluvas naaberhoones Kawe Plaza, mis on kesklinna A-klassi bĂŒroohoone, ei ole mitte ĂŒhelgi ĂŒĂŒrnikul nii kallist ĂŒĂŒri m 2 hinda. Maakohus on jĂ€tnud ka avaldaja sellekohased seisukohad arvestamata ja tĂ€helepanuta ning ei ole pĂ”hjendanud, miks ta avaldaja vastavate seisukohtadega ei arvesta.
15.2.Maakohus on jĂ€tnud tasu suurust puudutavad olulised asjaolud vĂ€lja selgitamata vĂ”i arvestamata. Avaldaja taotles ja taotleb juurdepÀÀsu tasuta vĂ”i alternatiivselt tasu eest, mis arvestab proportsionaalset maamaksu. Maakohu mÀÀras aga 15 korda kĂ”rgema tasu summas 740 eurot kuus, mis on nii varasemat kohtupraktikat kui ka kaasuse asjaolusid arvestades ebamĂ”istlikult kĂ”rge ning muutub hea usu pĂ”himĂ”ttega vastuolus drastiliselt vĂ”rreldes eelnevate aastate jooksul toimunud kasutusega. Maakohus ei ole juurdepÀÀsutasu suuruse mÀÀramisel arvestanud, et avaldaja on juurdepÀÀsu juba rajanud senise puudutatud isiku I nĂ”usolekul ja taastanud kohtu mÀÀratud esialgse Ă”iguskaitse alusel. SeetĂ”ttu ei ole pĂ”hjendatud nii ebamĂ”istlikult suure tasu mÀÀramine olukorras, kus kohtusse pöördumise tingis ĂŒksnes puudutatud isiku I pahatahtlik juurdepÀÀsu sulgemine. Maakohus ei ole arvestanud, et juurdepÀÀsutasule lisaks peab avaldaja tasuma kĂ”ik tee kasutamise, remondi ja hooldamisega seotud kulud ning et avaldaja on tee ka ise rajanud, nii avaldaja hoone postitamise kui ka tee puudutatud isiku poolt lĂ”hkumisel. Kohus ei ole pĂ”hjendanud ega esile toonud erilisi asjaolusid, mis annaksid alust vĂ€lja mĂ”ista tasu, mis ĂŒletab keskmist turuhinda 15 korda. Maakohus ĂŒletas selgelt diskretsiooni piire. Seega on pĂ”hjendatud juurdepÀÀsu tasu vĂ€hendada nullini vĂ”i alternatiivselt proportsionaalse maamaksu summani (648,44 eurot aastas).
16.Teiseks ei ole vĂ”imalik avariiolukorras tekkinud remondi- ja hooldustöödest ĂŒks kuu ette teatada. Avaldaja ei vaidlusta, et kohustub korralistest remondi- ja hooldustöödest puudutatud isikut I teavitama ĂŒhe kuu ette, kuid juhul, kui tekib vajadus teostada töid avariide likvideerimiseks, on selliste tööde teostamine vajalik teha viivitamatult ning sellistest töödest ei ole vĂ”imalik ĂŒks kuu ette teatada.
17.Kolmandaks ei olnud pĂ”hjendatud avalduse lĂ€bi vaatamata jĂ€tmine. Kohus selgitas 26.11.2021 toimunud kohtuistungil menetluslikku olukorda p-s 5 nimetatud taotluste osas ning kohtu selgitustele tuginedes tĂ€psustas avaldaja 28.01.2022 menetlusdokumendis oma taotlusi, esitades uue taotluste tervikloetelu. P-s 5.1. nimetatud nĂ”uetest jĂ€i taotluste loetellu ĂŒksnes taotlus tuvastada teealuse kĂŒttekaabli seadusjĂ€rgne talumiskohustus. Taotlus oli suunatud vajadusele kĂŒttekaablit tee all omada, kuna ilma selleta ei ole vĂ”imalik teed talvisel ajal kasutada ning samale eesmĂ€rgile suunatud taotluse maakohus mÀÀruses ka lahendas.
2-18-12957
18.Viimaseks on avaldaja seisukohal, et menetluskulude jaotust tuleb muuta. Avaldaja taotlus kohtusse pöördumiseks oli tegelikkuses seotud eelkĂ”ige puudutatud isiku I pahatahtlikkusega, mille kohaselt puudutatud isik I, teades sissesĂ”idutee olemasolust ning olulisusest avaldaja jaoks, kaevas ĂŒles juurdepÀÀsutee ning keeldus selle taastamisest. Arvestades ka asjaolu, et maakohus rahuldas avalduse juurdepÀÀsu mÀÀramiseks ning maakohtu mÀÀrus avaldaja osade taotluste lĂ€bi vaatamata jĂ€tmiseks ei ole pĂ”hjendatud, siis ei ole pĂ”hjendatud menetluskulude avaldaja enda kanda jĂ€tmine. Isegi juhul, kui maakohtu pĂ”hjenduseks avalduse osaliseks lĂ€bi vaatamata jĂ€tmiseks on pĂ”hjendatud, siis ei sisaldanud mitte ĂŒkski nendest taotlustest asjaolusid, mis oma sisu poolest erineksid menetluses esitatud teistest taotlustest maakohtu poolt rahuldatud osas. Avaldaja menetluskulude jĂ€tmine puudutatud isiku I kanda on Ă”iglane ka seetĂ”ttu, et puudutatud isik I esitas menetlusse mitmeid pĂ”hjendamatuid taotlusi nt evakuatsiooniteedega seoses ja avaldaja hoone vĂ€idetava paiknemisega puudutatud isiku I kinnisasjas. Need ei ole kĂ€esoleva vaidluse esemeks ning need nĂ”uded eraldas kohus 13.05.2022 mÀÀrusega eraldi menetlusse. Puudutatud isiku I seisukoht mÀÀruskaebusele
19.Puudutatud isik I on seisukohal, et mÀÀruskaebus tuleb jÀtta tÀies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.
20.Avaldaja vĂ€ited ei vasta tegelikkusele, on pĂ”hjendamatud ega anna alust juurdepÀÀsutasu vĂ€hendamiseks. Puudutatud isikul I on puudunud juba pikki aastaid igasugune vĂ”imalus juurdepÀÀsuala enda huvidest lĂ€htuvalt kasutada, sest sellelt sĂ”idavad igapĂ€evaselt vĂ€ga tihti ĂŒle avaldaja sĂ”idukid. Puudutatud isiku I huvisid riivab eelkĂ”ige see, et puudutatud isikul I puudub vĂ”imalus oma kinnistu sisehoovi senisest erinevalt kasutada, mis on juurdepÀÀsutee talumise kohustusega kaasnev oluline negatiivne tagajĂ€rg (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.4.). Puudutatud isik I selgitas 26.11.2021 kohtuistungil, et vaidlusalune hooviala on puudutatud isiku I jaoks ÀÀrmiselt oluline, kuna seal on valminud ja tegutsenud viiekorruseline hotell 25 toaga ning hotelli kĂŒlaliste parkimise nĂ”udlus on vaidlusalusel juurdepÀÀsu alal ÀÀrmiselt suur. Sobiv koht puudutatud isiku I kinnistul hotelli kĂŒlaliste sĂ”idukite parkimiseks oleks vaidlusalune juurdepÀÀsu ala, kuid seda kasutab igapĂ€evaselt ja vĂ€ga tihti avaldaja, mistĂ”ttu puudub puudutatud isikul I vĂ”imalus juurdepÀÀsuala enda huvidest lĂ€htuvalt kasutada.
20.1.Avaldaja ei ole vĂ€idet seoses juurdepÀÀsutee osalise paiknemisega kallakul (juurdepÀÀsuala hĂ”lmab ka hoovi, mis ei asu kallakul) maakohtu menetluses kunagi esitanud ning selle esitamata jĂ€tmist ei ole avaldaja kaebuses ka pĂ”hjendanud (TsMS § 652). SeetĂ”ttu tuleb viidatud vĂ€ide jĂ€tta tĂ€helepanuta, kuid juurdepÀÀsutee osaline paiknemine kallakul ei muuda ĂŒhelgi juhul puudutatud isiku I omandiĂ”iguse riivet vĂ€hemaks ega anna alust juurdepÀÀsutasu vĂ€hendamiseks.
20.2.Maakohus on Ă”igesti arvestamata jĂ€tnud avaldaja poolt esitatud asjakohatu Colliersi hindaja arvamuse. Colliersi hinnang kĂ€sitleb maatĂŒkkide ajutist ĂŒĂŒrimist olukorras, kus maaomanik ei ole otsustanud kinnistu hoonestamist. Lisaks on Colliersi seisukohas kĂ€sitletud nii sĂŒda- kui ka kesklinna, mis ei ole vĂ”rreldavad ja nende ĂŒĂŒrihinnad varieeruvad vĂ€ga suures ulatuses. Colliersi tĂ”end ei ole asjakohane ka pĂ”hjusel, et see kĂ€sitleb kinnistute ĂŒĂŒrimist parklaoperaatorite poolt, mis ei ole vĂ”rreldav kinnistu ĂŒĂŒrimisega omanikult otse kliendile. Uus Maa analĂŒĂŒtik on maakohtus toonud esile konkreetsed asjaolud, milles Colliersi hindaja on eksinud ja mille tĂ”ttu ei ole tema poolt antud hinnang sobiv ega kohtu juhistest lĂ€htuv.
2-18-12957
20.3.Maakohus on arvestanud tasu mÀÀramisel avaldaja tee kasutamise, remondi ja hooldamisega seotud kuludega ning selle vĂ”rra juurdepÀÀsutasu vĂ€hendanud. Asjaolu, et avaldaja on juurdepÀÀsutee ise rajanud, ei anna alust juurdepÀÀsutasu suurust vĂ€hendada, sest avaldaja on rajanud tee tĂ€ielikult enda huvidest lĂ€htuvalt, et saada sĂ”idukitega ligi oma parkimismajale. Kui avaldaja soovib realiseerida enda majanduslikke Ă€rihuve, kasutades selleks puudutatud isiku I kinnistut, s.o ehitades sinna endale vajalik tee ja ka kĂŒttekaabel, tuleb avaldajal selline omandiĂ”iguse riive Ă”iglases suuruses hĂŒvitada.
21.Avaldaja taotlus tuleb jĂ€tta tĂ€helepanuta, sest avaldaja ei ole maakohtu menetluses taotlenud lĂŒhemat (kui ĂŒks kuu) erakorralistest avariitöödest etteteavitamise aega ning sellise nĂ”ude esitamata jĂ€tmist ei ole avaldaja kaebuses ka pĂ”hjendanud (TsMS § 652). TĂ€iendavalt mĂ€rgib puudutatud isik I, et kĂŒttekaablirike ei takista avaldajal enne tööde teostamisega alustamist juurdepÀÀsuteed kasutada. Avaldajal on vĂ”imalik tellida kojamees, kes juurdepÀÀsuteed puhastab ning seda soola ja graniitkillustikuga katab. Korraliste ja erakorraliste kĂŒttekaabli tööde eristamine toob pooltele suure tĂ”enĂ€osusega kaasa uusi vaidlusi, mida ei ole mĂ”istlik eristada ning vĂ”imaldada avaldajal etteteatamiseta puudutatud isiku I hoovi ĂŒleskaevamist.
22.Maakohus on Ă”igesti leidnud, et menetluskulude puudutatud isiku I kanda jĂ€tmine ei ole pĂ”hjendatud. Puudutatud isik I ei ole kunagi teinud avaldajale takistusi avaldaja hoovi juurdepÀÀsualana kasutamisel. Puudutatud isik I teavitas heas usus avaldajat ette juurdepÀÀsu alal lĂ€bi viidud kaevetöödest. Avaldajal oli piisavalt aega leida endale sobiv lahendus sĂ”idukite parkimiseks kaevetööde ajaks ning olukorras, kus avaldaja kasutas puudutatud isiku I hoovi ilma Ă”igusliku aluseta ja tasuta enda parkla juurdepÀÀsuks, pidi avaldaja arvestama vĂ”imalusega, et puudutatud isikul I vĂ”ib tekkida vajadus kaevetöid lĂ€bi viia. Nende kaevetööde kĂ€igus sai puudutatud isik I teada mh seda, et avaldaja on ebaseaduslikult paigaldanud puudutatud isiku I teadmata puudutatud isiku I kinnistu maapĂ”ue kĂŒttekaabli, mille talumise eest pole avaldaja kunagi mistahes tasu maksnud ning mille olemasolu avaldaja puudutatud isiku I eest varjas. Selleks ei olnud avaldajal ehitusluba ega selle kasutamiseks kasutusluba, mida on kinnitanud ka puudutatud isik II. Puudutatud isik I on lĂ€bivalt kogu kohtumenetluse jooksul olnud nĂ”us juurdepÀÀsu mÀÀramisega mĂ”istliku juurdepÀÀsutasu eest. Maakohus jĂ€ttis avaldaja nĂ”uded Ă”igesti TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel lĂ€bi vaatamata. EbaĂ”ige on avaldaja vĂ€ide, justkui oleks puudutatud isik I esitanud menetlusse pĂ”hjendamatuid taotlusi, mis vajavad endiselt sisulist lahendamist. Kohus eraldas need nĂ”uded iseseisvasse menetlusse, et kiirendada juurdepÀÀsu mÀÀramise taotluse lĂ€bivaatamist. Puudutatud isiku I vastumÀÀruskaebus
23.Puudutatud isik I vaidlustab Harju Maakohtu 13.05.2022 mÀÀruse osas, millega avaldaja kinnistu igakordset omanikku kohustati tasuma puudutatud isiku I kinnistu igakordsele omanikule juurdepÀÀsutee kasutamise eest tasu 740 eurot kuus, vÀljamÔistetud igakuine juurdepÀÀsutasu jÀeti indekseerimata ning puudutatud isiku I menetluskulud jÀeti tema enda kanda. Vaidlustatud osas tuleks teha erinev lahend, millega mÔista avaldaja kinnistu igakordselt omanikult puudutatud isiku I kinnistu igakordse omaniku kasuks taotluse resolutsiooni punktis 3.1. toodud summas juurdepÀÀsutasu, indekseerida vÀljamÔistetav juurdepÀÀsutasu 3 %-ga ja jÀtta kÔik menetluskulud avaldaja kanda.
24.Esiteks on maakohus oluliselt rikkunud materiaal- ja menetlusĂ”iguse norme ja ebaĂ”igesti hinnanud tĂ”endeid, vĂ€hendades puudutatud isiku I taotletud juurdepÀÀsutasu suurust. Maakohus on vĂ€hendanud taotletavat juurdepÀÀsutasu suurust 1334 eurolt kuus (omandiĂ”iguse riive + tĂ€iendav kĂŒttekaabliga kaasnev riive + maamaks) 740 eurole kuus.
2-18-12957 Maakohus ei ole pĂ”hjendanud, miks ei vĂ”eta aluseks vahemiku kĂ”rgemat hinda 20 eurot ruutmeetri kohta. Maakohus leidis ekslikult, et menetlusosaliste tĂ”enditest nĂ€htuvalt kasutatakse juurdepÀÀsuteed pĂ€evas keskmiselt 33 korda. Asematic OĂ 26.01.2022 kinnitusest nĂ€htuvad mÔÔtmistulemused, mille kohaselt sĂ”idavad ainult avaldaja sĂ”idukid juurdepÀÀsu teelt sisse ja vĂ€lja keskmiselt 450 korda nĂ€dalas, mis teeb pĂ€evaseks kasutuskordade arvuks 64 korda. KuivĂ”rd puudutatud isik I on kohustatud hoidma enamuse oma hoovialast avatuna, vĂ”imaldamaks sisse- ja vĂ€ljasĂ”itu avaldaja parkimismajja, on puudutatud isiku I hooviala kasutusvĂ”imalused ÀÀrmiselt piiratud. SeetĂ”ttu oleks maakohus pidanud leidma, et juurdepÀÀsuala kasutab ĂŒksnes avaldaja ning jĂ€tma osakaalud mÀÀramata. Sealhulga pole puudutatud isiku I kinnistu praegused omanikud kunagi juurdepÀÀsu kasutamiseks nĂ”usolekut andnud. Varasem omanik pidas avaldajaga lĂ€birÀÀkimisi, mille sisuks oli avaldaja lubadus vĂ”imaldada kasutada avaldaja parkimismajas kuute tasuta parkimiskohta. See kinnitab, et ka eelmine omanik soovis saada juurdepÀÀsuala kasutamise eest Ă”iglast juurdepÀÀsutasu.
24.1.Avaldaja on ka seisukohal, et maakohus oleks pidanud liitma puudutatud isiku I taotletud juurdepÀÀsutasu suurusele tĂ€iendava hĂŒvitisena 120 eurot kuus kĂŒttekaabli talumise eest. Maakohus jĂ€ttis selle taotluse tĂ€helepanuta ja maakohtu mÀÀruses tĂ€ielikult kĂ€itlemata. Puudutatud isik I on selgitanud, et arvestada tuleb avaldaja kĂŒttekaabli hooldus- ja parandustöödega, mille tulemusena kaevatakse ĂŒles suur osa puudutatud isiku I hoovist. Sellised avaldaja toimingud toovad puudutatud isikule I kaasa olulisi ebamugavusi. Veel enam, 31.05.2022 mÀÀruskaebuses nĂ”uab avaldaja erakorraliste kĂŒttekaabli tööde lĂ€biviimist puudutatud isiku I kinnistul ilma igasuguse etteteatamise ajata, mistĂ”ttu peab juurdepÀÀsutasu olema mĂ”istlikus suuruses ja hĂŒvitama puudutatud isikule I ka kĂŒttekaablist tuleneva omandiĂ”iguse riive.
25.Teiseks on maakohus oluliselt rikkunud materiaal- ja menetlusĂ”iguse norme, jĂ€ttes juurdepÀÀsutasu indekseerimata. Maakohus ei viidanud enne lĂ”pliku lahendi tegemist, et puudutatud isiku I esitatud indekseerimise alus ei ole maakohtu hinnangul sobiv. KinnisvarabĂŒroo Uus Maa analĂŒĂŒtiku IH hinnangu kohaselt on Ă€rimaa ĂŒĂŒrihinnad viimaste aastate jooksul sĂŒdalinnas tĂ”usnud 2-3% aastas. Puudutatud isik I on seisukohal, et kuna tema kinnistu asub sĂŒdalinna piirkonnas vĂ€ga heas asukohas, kus nĂ”udlus Ă€ripindade jĂ€rele on suur, saab lĂ€htuda 3%-lisest tĂ”usust ning selle protsendiga oleks maakohtul tulnud igakuine juurdepÀÀsutasu indekseerida. Maakohus oleks pidanud uurimisprintsiipi silmas pidades andma puudutatud isikule I vĂ”imaluse esitada maakohtu menetluses mĂ”ni muu indekseerimise alus.
26.Maakohus jĂ€ttis menetluskulud ebaĂ”igesti menetlusosaliste endi kanda. Juhindudes TsMS § 172 lg-st 1 oleks maakohus pidanud jĂ€tma menetluskulud tervikuna avaldaja kanda. Kuna avalduse on kohtule esitanud avaldaja ning juurdepÀÀsu mÀÀramine oli avaldaja soov, on lahend tehtud avaldaja huvides. Puudutatud isik I ei ole kunagi teinud avaldajale takistusi puudutatud isiku I hoovi juurdepÀÀsualana kasutamisel. Avaldaja on ligi 26 aastat kasutanud puudutatud isikule I kuuluvat kinnistut avaldaja kinnistul asuva bĂŒroohoone garaaĆŸile juurdepÀÀsuks tasuta. Sellega on avaldaja hoidnud pikkade aastate jooksul kokku suures mahus rahalisi vahendeid ning ei ole Ă”iglane, et avaldajale vajaliku juurdepÀÀsu vaidlusega puudutatud isikul I tekkinud kohtukulud peab puudutatud isik I ise kandma. TĂ€nu puudutatud isiku I kinnistult lĂ€bisĂ”itmisele on avaldaja saanud ehitada 6-8 parkimiskohta rohkem, vĂ”rreldes olukorraga, kus garaaĆŸi sissesĂ”it oleks ehitatud avaldaja hoonest otse tĂ€navale. Avaldaja on tĂ€nu sellele teeninud parkimiskohtadega aastate jooksul tulu. Puudutatud isiku I omandiĂ”iguse riive on olnud vĂ€ga suur, sest avaldaja on kasutanud puudutatud isiku I kinnistut tasuta, ilma puudutatud isiku I nĂ”usolekuta. Puudutatud isiku I teadmata tema
2-18-12957 kinnistu maapĂ”ue ebaseaduslikult paigaldatud kĂŒttekaabli talumise eest pole avaldaja puudutatud isikule I kunagi mistahes tasu maksnud ega kĂŒttekaabli olemasolust teavitanud. Selline pahatahtlik avaldaja kĂ€itumine on aluseks jĂ€tta menetluskulud tervikuna avaldaja kanda. Lisaks on puudutatud isik I korduvalt pakkunud avaldajale lĂ”petada kohtuasi kompromissiga, kuid avaldaja ei ole kas ĂŒldse vastanud vĂ”i on nĂ”udnud juurdepÀÀsu kasutamist tasuta vĂ”i ÀÀrmisel juhul proportsionaalselt maamaksu summast lĂ€htuvalt. Seega on ÀÀrmiselt ebaĂ”iglane mistahes osas kulude puudutatud isiku I kanda jĂ€tmine. Avaldaja seisukoht vastumÀÀruskaebusele
27.Avaldaja palub jÀtta puudutatud isiku I vastumÀÀruskaebuse tÀies ulatuses rahuldamata ning kÔik menetluskulud tÀies ulatuses puudutatud isiku I kanda.
28.Puudutatud isiku I seisukohad ei ole pĂ”hjendatud. Avaldaja jÀÀb selle juurde, et puudutatud isiku I nĂ”utud ning maakohtu poolt mÀÀratud tasu on ebamĂ”istlikult suur. Avaldaja hinnangul pĂ”hjendas kohus tasu vĂ€hendamist Ă”igesti, kuid ebaĂ”ige oli tasu aluseks vĂ”etud algne turuhind. Avaldaja hinnangul kasutuskordade arv juurdepÀÀsutee kasutamist ei mĂ”juta. Puudutatud isiku I hoovis on olnud ning sĂ€ilib ka tulevikus ĂŒks parkimiskoht. Maakohus on Ă”igesti leidnud, et kĂŒttekaabli tee all paiknemisega ei kaasne puudutatud isikule I tĂ€iendavaid piiranguid, mille eest oleks pĂ”hjendatud eraldi tasu mÀÀramine. Viidatud parandus- ja hooldustööd, mille raames avaldaja vĂ€idetavalt hoovi ĂŒles kaevab ning puudutatud isikule I ebamugavusi pĂ”hjustab, on utreeritud. Avaldaja mĂ€rgib, et alates 1998. a, kui tee rajati, ei olnud kordagi vajadust teeĂŒleskaevamiseks ning ainus kord kui tee lĂ”huti, oli puudutatud isiku I enda poolt tee ĂŒleskaevamine, mis tĂ”i kaasa kĂ€esoleva vaidluse. Kohus on Ă”igesti leidnud, et juurdepÀÀsutasu indekseerimine ei ole pĂ”hjendatud. Kinnisvarahindade muutus toimub kooskĂ”las majanduse tsĂŒklilisusega ning on vĂ”imalik, et kinnisvara vÀÀrtus drastiliselt langeb, mitte ei tĂ”use pidevalt.
29.Avaldaja toob vĂ€lja, et ebaĂ”ige ning kohut eksitav on puudutatud isiku I vĂ€ide, et avaldaja ei ole varasemas menetluses tuginenud sellele, et juurdepÀÀsutee asub kallakul. Tegelikkuses on avaldaja menetluses korduvalt juurdepÀÀsu paiknemisest kaldteel tuginenud (nt 24.01.2019 menetlusdokumendi p 2.7 ja lisa 28 ja 28.01.2022 menetlusdokumendi p 4.3). Puudutatud isik I vĂ€idab ka, et hooviala on tema jaoks oluline, kuna hoones tegutseva hotelli kliendid ei saa oma autosid hoovi parkida. Puudutatud isiku I vĂ€idetav hotell on kodulehel saadava info alusel suletud. VĂ€hetĂ”enĂ€oline on ka see, et kesklinna hotelli kĂŒlalised ĂŒldse autoga tulevad. Puudutatud isik I ei ole mitte ĂŒhtegi tĂ”endit nimetatud asjaolude kohta varasemas menetluses esitanud ega nendele tuginenud. Puudutatud isiku II seisukoht vastumÀÀruskaebusele
30.Puudutatud isik II mÀrkis, et kuna kohalikul omavalitsusel puudub pÀdevus tegeleda tsiviilÔiguslike vaidluste lahendamisega poolte vahel ning vaidlus jÀtkub juurdepÀÀsutasu ja menetluskulude osas, siis nende teemade puhul puuduvad puudutatud isikul II vastuvÀited. Menetluse edasine kÀik
31.Maakohus jÀttis mÀÀruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lÀbivaatamiseks ringkonnakohtule.
2-18-12957
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
32.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu mÀÀrus tuleb osaliselt tĂŒhistada (resolutsiooni p 5) ning muuta maakohtu mÀÀratud juurdepÀÀsutasu suurust (TsMS § 659 ja TsMS § 667 lg 1 p 2). Muus osas jÀÀb maakohtu mÀÀrus muutmata ning ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtu mÀÀruse pĂ”hjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja § 654 lg 6). Avaldaja mÀÀruskaebust ei rahuldata. Puudutatud isiku I vastumÀÀruskaebus rahuldatakse osaliselt.
33.TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmĂ”just tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu mÀÀruse Ă”igsust ja pĂ”hjendatust osas, mille peale on kaevatud. Ringkonnakohtule esitatud mÀÀruskaebustes on vaidlustatud maakohtu mÀÀrus resolutsiooni p-de 1, 4.4, 5, 9 ja 10 osas, mis puudutavad avaldaja taotluste lĂ€bi vaatamata jĂ€tmist, juurdepÀÀsu tingimusi, s.o juurdepÀÀsutee alla paigaldatud kĂŒttekaabliga seotud hooldus- ja remonttööde lĂ€biviimisest teavitamist ning juurdepÀÀsutasu suurust ja menetluskulude jaotust. ĂlejÀÀnud osas (resolutsiooni p-d 2, 3, 4.1, 4.2, 4.3, 6, 7 ja 8) on maakohtu mÀÀrus TsMS § 456 lg 4 ls 2 ja § 463 lg 2 koostoimes edasi kaebamata jĂ”ustunud.
34.Esmalt pÔhjendab ringkonnakohus maakohtu mÀÀratud juurdepÀÀsutasu suuruse muutmise vajadust.
35.Ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtuga, et juurdepÀÀsutasu koosneb kolmest komponendist: maamaks, hĂŒvitis omandiĂ”iguse riive eest ja juurdepÀÀsutee korrashoiu kulud. Kolleegium ei nĂ”ustu aga maakohtu mÀÀratud juurdepÀÀsutasu suurusega. Maakohus on Ă”igesti tuvastanud, et maamaksu suuruseks ĂŒhe ruutmeetri kohta on 11,18 eurot (dtl 298), mistĂ”ttu juurdepÀÀsuga koormatud maa eest kuulub tasumisele maamaks 648,44 eurot aastas. Ringkonnakohus nĂ”ustub ka sellega, et kuivĂ”rd juurdepÀÀsutee korrashoiu kulud jĂ€eti avaldaja kanda, siis ei arvestata juurdepÀÀsutasu mÀÀramisel tee korrashoiukuludega. Maakohus lĂ€htus puudutatud isiku I kaotatud kasutuseelise vĂ€ljaselgitamisel teeniva kinnisasja kasutustasu vÀÀrtusest ehk kohalikust keskmisest turuhinnast ning vĂ”ttis aluseks Uus Maa KinnisvarabĂŒroo kutselise nooremhindaja IH 26.01.2022 e-kirja (dtl 294) ja 11.02.2022 arvamuse (dtl 373), mida saab ringkonnakohtu hinnangul kĂ€sitada asjatundja arvamusena. Asjatundja hinnangul on selliseks hinnaks keskmiselt 15-20 eurot ruutmeetri kohta (dtl 373). Maakohus lĂ€htus madalamast turuhinnast 15 eurot ruutmeetri kohta. Riigikohus on selgitanud, et silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga vĂ”imalikult sarnaste maatĂŒkkide kasutusĂ”iguse vÀÀrtust (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 19). Ringkonnakohtu hinnangul on pĂ”hjendatud vĂ”tta aluseks kĂŒll asjatundja IH hinnang, kuid lĂ€htuda tuleks antud vahemiku keskmisest hinnast s.o 17,5 eurot ruutmeetri kohta. Maakohus on Ă”igesti tuvastanud, et juurdepÀÀsu ulatuseks on 58 ruutmeetrit. Seega sellele vastav kasutustasu on eeltoodut arvestades 12 180 eurot aastas (58*17,5*12=12 180) ning koos maamaksuga kujuneb aastaseks juurdepÀÀsu kasutustasuks 12 828,44 eurot (648,44+12 180=12 828,44).
36.Ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtuga, et juurdepÀÀsu kasutamise osakaal tuleb mÀÀrata liikluskoormuse ja garaaĆŸi uste avamise suhtarvuna, kuid ei nĂ”ustu maakohtu jĂ€reldustega osakaalude mÀÀramise osas. Maakohus on jĂ€tnud tĂ€helepanuta, et kogu liikluskoormuse arvutamiseks tuleb sissesĂ”itude arv korrutada kahega (dtl 330). Kolleegium nĂ”ustub puudutatud isikuga I, et avaldaja sĂ”idukid sĂ”idavad juurdepÀÀsu teelt sisse- ja vĂ€lja keskmiselt 450 korda nĂ€dalas, mis teeb pĂ€evaseks kasutuskordade arvuks 64. Ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtuga, et puudutatud isiku I poolt juurdepÀÀsu kasutamise tĂ€pse osakaalu vĂ€ljaselgitamine on ebamĂ”istlikult keerukas ning leiab, et avaldaja juurdepÀÀsu kasutamise
2-18-12957 osakaal on 61/64 ja puudutatud isiku I juurdepÀÀsu kasutamise osakaal on 3/64. Seega on avaldajale langev juurdepÀÀsu tasu suurus 12 227 eurot (12 828,44:64*61=12 227).
37.Ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtuga ka selles, et juurdepÀÀsutasu suurust 12 227 eurot tuleb maakohtu tuvastatud kĂ”iki asjaolusid arvestades vĂ€hendada mĂ”istliku suuruseni (TsMS § 233 lg 2) ning kolleegium vĂ€hendab aastase kasutustasu suurust ligikaudu samas proportsioonis maakohtuga. Ringkonnakohus mÀÀrab eeltoodut arvestades juurdepÀÀsutasu suuruseks 11 300 eurot aastas. Avaldaja ei ole ka mÀÀruskaebuses avaldanud juurdepÀÀsutasu maksmise tĂ€htaega. Puudutatud isik I soovib nii maamaksu kui ka omandiĂ”iguse riive eest makstavat tasu iga kuu 14. pĂ€evaks. Seega kujuneb juurdepÀÀsutasu igakuise osamakse suuruseks 941,67 eurot (11 300:12=941,67), mis on mĂ”istlik ĂŒmardada tĂ€isarvuni, s.o juurdepÀÀsutasu tuleb maksta igakuiselt osamakse suurusega 942 eurot. JuurdepÀÀsutasu tasumise pĂ€ev on iga kuu 14. pĂ€ev.
38.JÀrgnevalt vastab ringkonnakohus poolte mÀÀruskaebustes toodud vÀidetele.
39.Avaldaja tĂ”i vĂ€lja, et maakohus hindas valesti avaldaja edastatud Colliersi hindaja arvamust (dtl 339). Ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtuga, et nimetatud tĂ”end ei sisalda teavet teeniva kinnisasjaga samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade kasutustasude kohta, mille tĂ”ttu on asjakohaseks tĂ”endiks analĂŒĂŒtiku IH arvamus. Maakohus on pĂ”hjendanud, miks ta avaldaja vastavate tĂ”enditega ei arvesta. Avaldaja ei ole mÀÀruskaebuses pĂ”histanud, miks IH kui Uus Maa kinnisvarabĂŒroo kutseline nooremhindaja, ei ole pĂ€dev isik kinnisasja vÀÀrtuse hindamiseks. Maakohus on menetlusosalistele tĂ”endamiskohustust piisavalt selgitanud (dtl 276, ajamĂ€rk 00:31:44). Asjaolu, et juurdepÀÀs asub kallakul, ei anna kolleegiumi hinnangul pĂ”hjust juurdepÀÀsutasu suuruse teisiti mÀÀramiseks. Sealhulgas on ka avaldaja ise esitanud menetluse kestel tĂ”endeid tasapinnaliste maatĂŒkkide kasutusĂ”iguse vÀÀrtuse osas (dtl 343-345). Seega ei anna avaldaja mÀÀruskaebuse vĂ€ited alust lĂ€htuda Colliersi hindaja arvamusest teeniva kinnisasja kasutustasu vÀÀrtuse mÀÀramiseks vĂ”i vĂ€hendada juurdepÀÀsutasu seetĂ”ttu, et juurdepÀÀsutee asub kallakul.
40.Avaldaja hinnangul on pĂ”hjendatud juurdepÀÀsutasu vĂ€hendada kas nullini vĂ”i alternatiivselt proportsionaalselt maamaksu summani, mis on esitatud tĂ”endite pĂ”hjal 648,88 eurot aastas. Riigikohus on selgitanud, et juurdepÀÀsutasu suuruse mÀÀramisel tuleb arvestada ka juurdepÀÀsu taotleja huve, talle hĂŒvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepÀÀsu taotlemise asjaolusid, samas minimaalne hĂŒvitis, mida Ă”igustatud kinnisasja omanik peaks maatĂŒki kasutamise eest maatĂŒki omanikule maksma, ei vĂ”i olla vĂ€iksem kui juurdepÀÀsualuse maatĂŒkiosa maamaksu suurus (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3). Riigikohus on ka selgitanud, et AĂS § 156 lg 1 jĂ€rgi koormatava kinnisasja omanikele juurdepÀÀsutasu talumise kohustuse tasu mÀÀramise kohta, et mÀÀratav tasu peab lisaks maamaksu ja juurdepÀÀsutee korrashoiu kulude hĂŒvitamisele sisaldama hĂŒvitist omandiĂ”iguse riive eest (hĂŒvitis kasutuseelise alusel) sĂ”ltumata asjaolust, kas juurdepÀÀsu puudumine on tingitud juurdepÀÀsu taotlejast sĂ”ltuvatest asjaoludest vĂ”i temast sĂ”ltumatutest asjaoludest (RKTKm 28.03.2018, 2-14-60492/165, p 16, RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15 p-d 33 ja 39â40). Seega ei ole pĂ”hjendatud kolleegiumi hinnangul vĂ€hendada juurdepÀÀsutasu nullini vĂ”i proportsionaalselt maamaksu summani, nagu on taotlenud avaldaja.
41.Puudutatud isik I on seisukohal, et juurdepÀÀsutasule tuleb lisada 120 eurot kĂŒttekaabli talumise eest. Ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtuga, et kĂŒttekaabli nĂ€ol on tegemist teerajatise osaga, kuivĂ”rd teealune kĂŒttekaabel ei kanna eraldi eesmĂ€rki vĂ”imaldada teise kinnisasja eesmĂ€rgipĂ€rast kasutamist vĂ”i majandamist AĂS § 158 lg 1 kohaselt, vaid selle eesmĂ€rk on vĂ”imaldada juurdepÀÀsuĂ”iguse teostamine. Isegi, kui tegemist oleks tehnovĂ”rgu16
2-18-12957 vĂ”i rajatisega, siis tuleks tehnovĂ”rgu- vĂ”i rajatise talumiskohustuse tasu mÀÀramiseks esmalt seada koormatavale kinnisasjale reaalservituut (TrtRnKm 01.07.2019, 2-16-7011, p 18). Maakohus on siiski Ă”igesti lĂ€htunud sellest, et tegemist ei ole tehnovĂ”rgu- vĂ”i rajatisega, mille tĂ”ttu jĂ€ttis TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel lĂ€bi vaatamata avaldaja taotlused tuvastada juurdepÀÀsutee alla paigaldatud kĂŒttekaabli seadusjĂ€rgne talumiskohustus, taotluse kohustada puudutatud isikut sĂ”lmima asjaĂ”igusleping kĂŒttekaabli osas reaalservituudi seadmiseks ning andma nĂ”usolekut reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks. Sellest tulenevalt pole pĂ”hjendatud ka avaldaja mÀÀruskaebuse vĂ€ited selle kohta, et avaldaja taotluste lĂ€bi vaatamata jĂ€tmine ei olnud pĂ”hjendatud.
42.Puudutatud isik I on taotlenud juurdepÀÀsutasu indekseerimist selliselt, et tasu tĂ”useb automaatselt iga-aastaselt 3% vĂ”rra alates iga jĂ€rgneva aasta 1. jaanuarist tuginedes analĂŒĂŒtik IH arvamusele (dtl 296). Ringkonnakohus nĂ”ustub maakohtuga, et puudutatud isiku I taotletud viisil ei ole vĂ”imalik juurdepÀÀsutasu suurust selliselt indekseerida. Kinnisasja kasutustasu turuhind on ajas muutuv ning see vĂ”ib nii tĂ”usta kui ka langeda ning seda on vĂ”imalik eriteadmisi rakendades ĂŒksnes prognoosida. Maakohus on puudutatud isikule I piisavalt selgitanud, et indekseerimiseks tuleb puudutatud isikul I selgitada, kuidas maamaks muutub ajas ja kuidas muutub kasutuseelise suurus ajas ning kas ka seda saab indekseerida. Maakohus tegi menetlusosalistele ettepaneku tuua vĂ€lja asjaolud, kuidas indekseerimine arvestab tasu mÀÀramise aluseks olevate asjaolude muutumisega (dtl 278 00:46:14). Seega on maakohus andnud puudutatud isikule I vĂ”imaluse indekseerimise alust pĂ”histada. Puudutatud isik I ei ole ka mÀÀruskaebuses toonud vĂ€lja uusi vĂ”imalikke indekseerimise aluseid, vaid tugineb varasemalt esitatule. Puudutatud isiku I mÀÀruskaebuse vĂ€ited ei anna alust juurdepÀÀsutasu indekseerimiseks. Lisaks ei ole puudutatud isik I tuginenud sellele, et juurdepÀÀsutee tĂ”ttu vĂ€heneb tema kinnisasja kui terviku vÀÀrtus ning maakohus on lĂ€htunud juurdepÀÀsutasu mÀÀramisel puudutatud isiku I kaotatud kasutuseelistest, kinnisasja korrashoiu kuludest ja maamaksust. Selle tĂ”ttu ei ole pĂ”hjendatud juurdepÀÀsutasu suurust mÀÀrata selliselt, et kinnisasja vÀÀrtuse vĂ€henemine korrutatakse diskontomÀÀraga, mille muutumine mĂ”jutaks ka iga-aastase juurdepÀÀsutasu suurust (RKTKm 20.12.2023, 2-196901, p 14). Seega ei ole pĂ”hjendatud puudutatud isiku I taotlus tasu indekseerimiseks.
43.Avaldaja on taotlenud maakohtu mÀÀruse resolutsiooni p 4.4. muutmist selliselt, et avaldaja ei pea avariitööde teostamisest ette teatama, kuid peab teavitama vastavate tööde teostamisest esimesel vÔimalusel. Ringkonnakohus nÔustub puudutatud isiku I seisukohaga, et avaldaja ei ole vastavat taotlust maakohtus esitanud, kuid avaldaja on vastavat taotlust mÀÀruskaebuses pÔhistanud, mistÔttu ei ole alust selle tÀhelepanuta jÀtmiseks TsMS § 652 lg 4 alusel. Siiski leiab kolleegium, et avariitööde teostamisest teise poole mÀÀratud ajal teavitamata jÀtmine ei ole pÔhjendatud ning korraliste ja erakorraliste tööde eristamine toob suure tÔenÀosusega kaasa uusi vaidlusi.
44.Eeltoodust tulenevalt on kolleegiumi hinnangul pÔhjendatud muuta maakohtu mÀÀrust juurdepÀÀsutasu suuruse osas, kuid muus osas jÀÀb maakohtu mÀÀrus muutmata. Avaldaja ega puudutatud isiku I mÀÀruskaebuse vÀited ei anna alust maakohtu mÀÀruse muutmiseks muus osas.
45.Pooled on vaidlustanud menetluskulude jaotuse. Avaldaja tugineb esiteks puudutatud isiku I pahatahtlikkusele, mis oli aluseks kohtusse pöördumiseks ning puudutatud isik I samas avaldaja pahatahtlikkusele kohtusse pöördumisel. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole poolte vÀidete pinnalt alust pahatahtlikkust ette heita. Teiseks on avaldaja leidnud, et maakohus rahuldas avaldaja avalduse juurdepÀÀsu mÀÀramiseks ning avaldaja avalduse osade taotluste lÀbi vaatamata jÀtmine maakohtus ei olnud pÔhjendatud. Ringkonnakohus on eespool (p 40)
2-18-12957 leidnud, et avaldaja taotluste lÀbi vaatamine oli kÀesoleval juhul pÔhjendatud. Lisaks mÀrgib ringkonnakohus, et TsMS § 172 lg 1 vÔimaldab menetluskulud hagita menetluses jÀtta menetlusosalise kanda, kelle huvides lahend tehakse. JuurdepÀÀsu mÀÀramine on avaldaja huvides. Kolmandaks nÔustub ringkonnakohus puudutatud isikuga I, et nÔuete korraga esitamine kannab endas menetlusökonoomilist eesmÀrki ning kohus on vastavad nÔuded eraldanud iseseisvasse menetlusse, mistÔttu ei olnud tegemist pÔhjendamatute taotlustega. Ringkonnakohus nÔustub ka sellega, et aluse menetluskulude avaldaja kanda jÀtta annaks ka asjaolu, et puudutatud isik I pakkus korduvalt avaldajale kohtuasja lÔpetamist kompromissiga, millele avaldaja ei vastanud vÔi nÔudis endiselt juurdepÀÀsu kasutamist tasuta vÔi ÀÀrmisel juhul proportsionaalselt maamaksu summast lÀhtuvalt.
46.KuivĂ”rd ringkonnakohus muudab maakohtu mÀÀrust siiski ĂŒksnes juurdepÀÀsutasu suuruse osas ja sedagi mitte suures ulatuses, siis puudub ringkonnakohtu hinnangul alus muuta maakohtu mÀÀratud menetluskulude jaotust maakohtus. Kuna avaldaja mÀÀruskaebus oli pĂ”hjendamatu, aga puudutatud isiku I vastumÀÀruskaebus oli osaliselt edukas, siis jĂ€tab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 ls 2 alusel avaldaja apellatsiooniastme kulud tervikuna ning puudutatud isikute apellatsiooniastme kulud 1â4 ulatuses avaldaja kanda. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses vĂ”i asja lĂ”petavas mÀÀruses menetluskulusid kindlaks ei mÀÀra, mÀÀrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pĂ€rast kohtuotsuse vĂ”i menetlust lĂ”petava mÀÀruse jĂ”ustumist TsMS § 177 lg 2 sĂ€testatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse vĂ”i asja lĂ”petava mÀÀruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei mÀÀranud, kĂ”rgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei mÀÀra.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. FĂŒĂŒsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonĂŒmiseeritud. Andmed on informatiivsed.