M.Q hagi P.H vastu nõusoleku andmise kohustamiseks kinnistu ebaõige kande kustutamiseks ning Q.H, V.A, W.I vastu nõusoleku andmise kohustamiseks kinnistusraamatusse omanikukande tegemiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
20 000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 7. veebruari 2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M.Q apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant) M.Q (isikukood XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Valeria Arsjuta ja vandeadvokaat Gretta Oltjer-Timberg Kostjad (vastustajad) Q.H (isikukood XXX), V.A (isikukood XXX), W.I (isikukood XXX), kostjate I–III seaduslik esindaja P.H, kostja IV P.H (isikukood XXX), kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Sarjas
RESOLUTSIOON
1.Jätta Q.H, V.A, W.I ja P.H 18. novembri 2024. a vastuväide kohtu tegevusele seoses tõendite vastuvõtmisest keeldumisega rahuldamata.
2.Jätta M.Q apellatsioonkaebus rahuldamata ning Viru Maakohtu 7. veebruari 2024. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-23-10630 muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
Jätta ringkonnakohtus kantud menetlusosaliste menetluskulud M.Q kanda.
4.Mõista M.Q-lt Q.H, V.A, W.I ja P.H kasuks välja ringkonnakohtus kantud menetluskulu 1622 eurot 60 senti (sh käibemaks).
5.Mõista M.Q-lt Q.H, V.A, W.I ja P.H kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.M.Q (hageja) esitas 26. juulil 2023 Viru Maakohtule hagi Q.H (kostja I), V.A (kostja II), W.I (kostja III) ja P.H (kostja IV) vastu, paludes kohustada kostjat IV andma nõusolek kinnisasja asukohaga Q.H, X, XXX, X (edaspidi kinnisasi) ebaõige omanikukande, mille
kohaselt on kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa omanikuks P.H, kustutamiseks. Samuti palus hageja kohustada kostjat I–III täitma hageja müügilepingust tuleneva nõude ning andma hagejale kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevad tahteavaldused ning nõusolekud hageja kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kandmiseks. Hagiavalduse kohaselt on hageja kinnisasja kaasomanik. 15. septembri 2017. a seisuga kuulus hagejale 1⁄4 suurune mõtteline osa kinnisasjast. X Q.H ja kostja IV sõlmisid 15. septembril 2017 müügilepingu, millega X Q.H (müüja) võõrandas talle kuulunud 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnisasjast ostjale ehk kostjale IV müügihinnaga 5000 eurot. Kuivõrd hagejale kui kinnisasja kaasomanikule kuulus müügilepingu sõlmimise hetkel 1⁄4 suurune mõtteline osa kinnisasjast, oli hagejal seadusest tulenevalt ostueesõigus müüdud 1⁄2 suuruse mõttelise osa omandamiseks. 22. juunil 2022 müüja suri. Müüja pärijateks on kostjad I–III, kelle seaduslikuks esindajaks on nende ema – kostja IV. Müüja ega ostja ei ole hagejat kui ostueesõigust omavat isikut müügilepingust ja selle sisust kunagi teavitanud. 8. jaanuaril 2023 sai hageja teada müügilepingust ja selle sisust. 6. märtsil 2023 esitas hageja kostjatele I–III kui müüja pärijatele ostueesõiguse teostamise avalduse.
1.juunil 2023 esitas kostja IV vastuse hageja ostueesõiguse teostamise avaldusele, milles vaidles ostueesõiguse realiseerimise võimalikkusele vastu. Hageja ei nõustunud kostja IV seisukohaga, mille kohaselt olevat hageja ostueesõiguse teostamise õiguse minetanud. Seetõttu esitas hageja kostjatele 10. juulil 2023 kohtuvälise nõudekirja, milles nõudis kostjatelt I–III asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist ning nõusolekuid hageja kinnistu 1⁄2 suuruse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kandmiseks, kostjalt IV nõudis hageja aga kinnistu 1⁄2 suuruse mõttelise osa ebaõige omanikukande kustutamist kinnisasja müügihinna 5000 euro tasumise vastu. Hageja palus kostjatel vastata nõudekirjale 10 päeva jooksul. Kostja IV lepinguline esindaja sai hageja nõudekirja 10. juulil 2023 kätte. Seega ootas hageja kostjate vastust kuni 20. juulini 2023. Kostjad ei ole kohtuvälisele nõudele vastanud. Hageja teostas ostueesõigust, mida tõendab Rakvere notar Toomas Saaveri 6. märtsil 2023 tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldus, millest nähtub, et kinnisasja müüja suri 22. juunil 2022 ning tema pärijateks on kostjad I–III. Kuivõrd müüja on surnud, on hageja nõudeõigus müüja vastu läinud üle müüja pärijatele (kostjatele I–III). Kuivõrd hageja on teostanud ostueesõigust, tuleb lugeda hageja ja kostjate I–III vahel müügileping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja kostjaga IV kokku leppis. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi ning nõusolekuid enda kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kandmiseks. Hagejal on õigus nõuda kostjalt IV ebaõige kinnistusraamatu kande kustutamist, mille järgi kostja IV on kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa omanik. Kostjate väide, et müüja teavitas hagejat müügilepingu sõlmimisest suuliselt, pole õige. Kui müüja oleks tõepoolest hagejat müügilepingu sõlmimisest teavitanud, siis oleks hageja reageerinud ja ostueesõigust teostanud. Kostjad on väitnud, et hageja ei ole tõendanud, mil viisil sai ta müügilepingust ja selle sisust teada. Nagu ostueesõiguse avalduses märgitud, sai hageja müügilepingust ja selle sisust teada 8. jaanuaril 2023. Hagejale edastas 8. jaanuaril 2023 müügilepingu tutvumiseks X Q.H, kes leidis selle juhuslikult kinnisasjalt oma ema toast. Just sellest kuupäevast alates hakkas kulgema ostueesõiguse teostamise kahekuune tähtaeg. Hageja esitas kostjatele I–III ostueesõiguse teostamise avalduse 6. märtsil 2023, s.o seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. 2022. a kevadel, vahetult enne süüteoteate esitamist, avaldas müüja hagejale tüli käigus, et tema on enda mõttelise osa kinnisasjast ostja nimele ümber vormistanud. Müügilepingut ega
ühtegi teist dokumenti müüja aga hagejale ei esitanud. Seetõttu ei teadnud hageja toona isegi seda, kas müüja jutt kinnistu osa ümbervormistamise kohta vastab tõele või mitte. Süüteoteates tõi aga hageja vastava asjaolu siiski välja. Kuivõrd hageja ei olnud enne 8. jaanuari 2023 müügilepingut näinud ega teadnud seega midagi müügilepingu olulistest tingimustest, ei saanud ostueesõiguse teostamise tähtaeg enne nimetatud kuupäeva kulgema hakata. Alternatiivselt toob hageja välja, et isegi juhul, kui hageja oleks tõepoolest hiljemalt
20.aprillil 2022 saanud müügilepingust ja selle sisust teada, ei tähendaks eeltoodu veel seda, et hageja oleks ostueesõiguse teostamise õiguse minetanud. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui ostueesõiguslane saab müügilepingust ja selle sisust teadlikuks ise või kolmanda isiku kaudu, tuleb ostueesõigust teostada mõistliku aja jooksul teadasaamisest alates. Seega isegi juhul, kui hageja oleks müügilepingust ja selle sisust saanud teada 20. aprillil 2022, siis võttes arvesse, et hageja teostas ostueesõigust 6. märtsil 2023, ei oleks mingit alust rääkida mõistliku tähtaja ületamisest. Hageja selgitab, et termin „mõistlik aeg“ on määratlemata õigusmõiste, mida kohus hindab kaalutlusõiguse alusel iga konkreetse üksikjuhtumi põhiselt kõiki asjaga seotud tähtsust omavaid asjaolusid arvestades. Seega, kuigi hageja on teostanud ostueesõigust seaduses ettenähtud kahekuulise tähtaja jooksul, on hageja alternatiivselt seisukohal, et hageja on teostanud ostueesõiguse igal juhul ka mõistliku tähtaja jooksul. Asjaolusid arvestades on kostjate tuginemine ostueesõiguse teostamise õiguse minetamisele ka vastuolus hea usu põhimõttega. Müügilepingu punkti 8.15 järgi on notar müüjale selgitanud, et „Vastavalt VÕS § 249 peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu“. Kuivõrd on tõendatud, et notar on müügilepingu tõestamisel müüjat informeerinud kohustusest teavitada ostueesõigust omavaid isikuid viivitamatult müügilepingu sõlmimisest, on ilmne, et müüja rikkus oma kohustust tahtlikult. Veelgi enam, müügilepingu p-s 9.4 on sätestatud järgnev: „Pooled avaldavad, et nad on teadlikud notariaadiseaduse 30 lg 4 sätestatud normist, mille kohaselt on notaril õigus koostada ja edastada tõestatud tehinguga seotud teateid ja taotlusi, mis õiguskäibes sellise tehinguga tavapäraselt kaasnevad, kuid soovivad ise edastada avalduse kohalikule omavalitsusele rahvastikuregistri andmete muutmiseks ja edastada teate kaasomanikele ostueesõiguse kohta“. Hageja hinnangul viitab eeltoodu asjaolule, et müüjal ja ostjal ei olnud kunagi kavas hagejat müügilepingu sõlmimisest teavitada, miks muidu jätta kasutamata äärmiselt mugav võimalus edastada asjakohane teade notari vahendusel, avaldada soovi teate ise esitamiseks, kuid jätta seejärel hageja siiski teavitamata. Ka eeltoodu tõendab hageja väidet selle kohta, et müüja rikkus hageja teavitamise kohustust tahtlikult.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Viidatud paragrahvis nimetatud teavitamiskohustus lasub müüjal, mitte ostjal. Sellest tulenevalt ei ole kostjale IV etteheidetav müügilepingust mitteteavitamine, kuivõrd tal ei lasunud sellist kohustust. Vale on hageja väide, et ta sai müügilepingust ja selle sisust teada alles 8. jaanuaril 2023. Hageja ei ole selgitanud, veel vähem tõendanud, mil viisil sai ta müügilepingust ja selle sisust teada 8. jaanuaril 2023. Lükkamaks ümber hageja väidet, et ta sai lepingust ja selle sisust teada alles 8. jaanuaril 2023, esitasid kostjad Politsei- ja Piirivalveameti (PPA) 22. aprilli 2022. a kriminaalmenetluse alustamata jätmise teatise. Nimetatud dokumentaalne tõend oli hagejale 1. juunil 2023 saadetud vastuse lisaks, ent hageja on jätnud selle dokumendi esitamata. Süüteoteate sisust nähtuvalt oli hageja juba enne süüteoteate esitamist, kuid hiljemalt süüteoteate esitamise ajaks, s.o. 20. aprilliks 2022 teadlik nii tehingu tegemisest, selle sisust kui ka lepingu pooltest. Kostjad on seega tõendanud, et hageja oli teadlik müügilepingust ja selle sisust hiljemalt 20. aprillil 2022. Isegi juhul, kui müüja hagejat
müügilepingu olulistest tingimustest ei teavitanud, ei saa enam kui 10-kuulist tähtaega ostueesõiguse teostamiseks pärast tehingu tegemisest ja selle sisust teadasaamist (hageja tegi vastava avalduse 6. märtsil 2023) lugeda mõistlikuks. Kuna ostueesõiguse teostamise tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg ja hageja ei ole ostueesõiguse teostamise avaldust esitanud mõistliku aja jooksul pärast müügilepingust ja selle olulistest tingimustest teadasaamist, on hageja esitatud avaldus toimetu. Kuivõrd hageja õigus ostueesõiguse teostamiseks oli avalduse tegemise ajaks lõppenud, on hageja nõue omanikukande kustutamise nõusoleku andmiseks kostja IV vastu alusetu. Samuti on alusetud kostjate I–III vastu esitatud nõuded asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja hageja omanikuna kinnistusraamatusse sisse kandmiseks vajalike tahteavalduste andmiseks.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus jättis 7. veebruari 2024. a otsusega hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulud 1197 eurot 90 senti (sh käibemaks) ning viivise menetluskuludelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus tühistas maakohtu 28. juuli 2023. a määrusega seatud hagi tagamise abinõu, s.o kinnisasjale III jakku esimesele vabale järjekohale hageja kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kantud eelmärke. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kinnistusraamatu elektroonilise väljavõtte kohaselt hageja kinnisasja Q.H, registriosa nr XXXXXXXX, asukoht X, XXX, X, kaasomanik, talle kuulub 1⁄4 suurune mõtteline osa kinnisasjast. 1⁄4 suurune mõtteline osa kinnisasjast kuulus E.T., kes on surnud ja 2/4 suurune mõtteline osa kinnistust kuulus X Q.H-le, kes on samuti surnud (surma kuupäev 22. juuni 2022). Rakvere notar Toomas Saaveri juures 15. septembril 2017 sõlmitud kinnisasja mõtteliste osade müügilepingu ja asjaõiguslepinguga (notari ametitegevuse raamatu registri nr XXXX) võõrandas X Q.H (müüja) pool (1⁄2) mõttelist osa kinnistust registriosaga nr XXXXXXXX koos selle oluliste osadega ostjale (kostjale IV) hinnaga 5000 eurot. Kuna hageja on kinnisasja 1⁄4 suuruse mõttelise osa omanik, siis hagejal oli tekkinud ostueesõigus kostjale IV võõrandatud kinnisasja 2/4 suuruse mõttelise osa omandamiseks. Pooled vaidlevad hageja ostueesõiguse seadusega ettenähtud tähtaja jooksul teostamise või mitteteostamise üle. Maakohus viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg-le 2, VÕS § 244 lg-le 1 ja § 249 lg-le 1. Maakohus viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-le 1, leides, et kuna praeguses vaidluses ei ole pooled tõendamiskoormises teisiti kokku leppinud, siis peab hageja tõendama, et tal on endiselt säilinud seadusest tulenev õigus ostueesõiguse teostamiseks. Maakohus tuvastas, et kostja IV kui ostja on jätnud lepinguga võetud teatamise kohustuse täitmata. Samas sellest ei piisa hagiavalduse rahuldamiseks. Hagiavalduses kinnitab hageja, et 2022. a kevadel toimunud tüli käigus avaldas müüja hagejale, et müüja on temale kuulunud mõttelise osa kinnistust ostja nimele ümber vormistanud. Hageja on seda ka kohtuistungil kinnitanud. Sellega on kohus tuvastanud, et vähemalt kevadest 2022 alates oli hageja teadlik sellest, et kinnistu mõtteline osa, mille ostueesõigus hagejale kuulus, oli tegelikult võõrandatud. VÕS § 249 lg-st 2 tulenevalt, kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Hageja ei väida, et ta oleks müüjalt ostu-müügilepingu esitamist nõudnud. Hagejal ei ole ühtegi mõistlikku põhjendust, miks ta, saanud teada, et müüja 1⁄2 kinnisasjast müüs, ei nõudnud müüjalt müügilepingu esitamist.
Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 74 lg 1 alusel võib igaüks registriosaga tutvuda ja saada sellest väljatrükke. Sama paragrahvi lg-st 2 tulenevalt võib kinnistustoimikuga tutvuda ja sellest väljatrükke saada õigustatud huvi olemasolu korral. Kinnistu omanik, notar, kohtutäitur, kohus ja järelevalveõiguslik asutus ei pea kinnistustoimikuga tutvumiseks tõendama õigustatud huvi. PPA 22. aprilli 2022. a teatises kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta toodu kohaselt on hageja 20. aprillil 2022 esitatud süüteoteates teatanud, et X Q.H tegi muu hulgas kostjale IV ostumüügilepingu 2017. a, notari ametitegevuse raamatu registri nr XXXX, millele seadusest tulenevalt oleks pidanud olema ostueelisõigus (dtl 72– 75). Hageja kuriteoteates on detailselt kirjeldatud 2017. a tehtud tehingu andmed, sh tehingu aasta ja notari ametitegevuse raamatu registrinumber, millised võimaldasid ühiselt mõista, et kinnistu Q.H 2/4 mõtteline osa, mille omandamise eesõigus oli hagejal, oli tegelikult 2017. a võõrandatud. Sellega on kohus tuvastanud, et hageja oli teadlik ostueesõiguse tekkimisest hiljemalt alates kuriteo teate esitamisest 20. aprillil 2022. Kohtuistungil tunnistajana ülekuulatud X Q.H ütluste kohaselt leidis ta müügilepingu (millega X Q.H müüs 2/4 mõttelise osa kinnisasjast kostjale IV) ema kodust kuskil detsembris. Kuna hageja oli riskirase, informeeris tunnistaja hagejat sellest alles 2023. a jaanuari alguses (dtl 129–131). Tunnistaja on hageja vend. Maakohtu arvates võivad tunnistaja ütlused tema poolt müügilepingu paberkandjal leidmise kohta 2022. a lõpus olla tõesed, kuid need ei kinnita seda, et hageja müügilepingu sõlmimisest varem teadlik ei olnud. Hageja ei ole menetluses selgitanud, millistest allikatest saadud andmete alusel sai hageja müügilepingu detailid nii täpselt teada. 6. märtsil 2023 tegi hageja Rakvere notar Toomas Saaveri juures ostueesõiguse teostamise avalduse, milles avaldas, et ta sai Q.H kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmimisest teada 8. jaanuaril 2023 (dtl 26–28). Samas tunnistaja X Q.H ei ole seda kuupäeva kinnitanud, tunnistaja ütluste järgi /... ta M.Q-d sellega traumeerima ei läinud. Ta tegi seda (teatas hagejale) jaanuari alguses (dtl 129–30). Seega ka tunnistaja ütlustega ei ole võimalik tuvastada, et tunnistaja esitas kirjaliku lepingu hagejale just 8. jaanuaril 2023 ja et hageja on esitanud avalduse ostueesõiguse teostamiseks VÕS § 250 lg-s 1 sätestatud kahe kuu jooksul. Maakohus ei nõustu hagejaga ka selles, et juhul, kui hageja on saanud müügilepingust ja selle sisust teada hiljemalt 20. aprillil 2022, ei ole hageja ostueesõiguse teostamise õigust minetanud. Kohtuistungil antud hageja selgitustega on tuvastatud, et intsident hageja ja tema venna X Q.H vahel toimus 2022. a aprillikuu alguses. Selle intsidendi käigus oli X Q.H ka hagejale teatanud, et ta on oma mõttelise osa kinnisasjast võõrandanud. Hageja kinnitas kohtuistungil, et lindistas tüli (intsidendi) ja müüjalt saadud informatsioonist ja lindistuselt sai hageja muu hulgas teada ka notaritoimingute registrinumbri (dtl 132). Kuna müüja oli hageja vend, siis sai hageja müüja surmast teada kohe pärast isiku surma. Maakohtu arvates olukorras, kus müüja suri ja VÕS § 249 lg-st 1 tulenevalt ei olnud kostjal IV müügilepingust teavitamise kohustust, ei olnud hagejal vähemalt alates müüja surmakuupäevast 22. juunil 2022 enam võimalik ka mõislikult eeldada, et müüja VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud teatamiskohustuse täidab. Seadus ei seo VÕS §-s 250 toodud tähtaja arvutamist üksnes sündmuse saabumisega ehk õigustatud isiku poolt ükskord müügilepingu juhuslikult saamisega. Hagejal oli võimalik alates venna surma nõuda aktiivselt müügilepingu esitamist kas kostjalt IV, kinnistusosakonnalt või notarilt. KRS § 8 lg 1 järgi kantakse kinnistusraamatusse kõik kinnisasjad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu number). KRS § 14 järgi kinnistusregistriosa teise jakku «Omanik» kantakse: 1) omanik; 2) kui kinnistu on ühises omandis – omanikud, see, kas kinnistu on ühisvõi kaasomandis, ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus. Hagejale kui kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kaasomanikule olid nähtavad kõik temaga seotud
kinnisasjad ja kinnisasjadega seoses kinnistusraamatusse tehtud kanded ja hagejal oli õigus muu hulgas teha vastavad päringud omanikukannete aluseks olevate tehingute kohta. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 järgi tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus ja lg 2 järgi ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hea usu põhimõte kujutab ennast õiguste kohaldamisel ja kujundamisel toimivat üldpõhimõtet. Hea usu põhimõtte all mõistetakse üldjuhul käitumisstandardit, mis on aluseks õiguste tekkimisel. Kinnisasja omandiõiguse teostamisel hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtumine tähendab eelkõige seda, et tuleb arvestada sellega, et omanikukanded on kinnistusraamatust nähtavad ka ilma kande aluseks olevat lepingut saamata. Hageja oli teadlik kaasomandi 2/4 mõttelise osa võõrandamisest, kuid hageja ei ole võtnud mitte midagi ette selleks, et saada notarilt või kinnistusosakonnalt müüja ja kostja IV vahel sõlmitud müügileping ja realiseerida ostueesõigus. Hageja on tahtlikult venitanud selle saamisega ja selline hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Hageja viidatud asjas nr 3-2-1-61-08 tehtud Riigikohtu 25. septembri 2008. a otsuse p-d 12 ja 14 ei reguleeri olukordi, kus müüja on surnud ja surmast tingituna müüjalt müügilepingu tingimuste teatamist enam oodata ei ole. Seega hakkas maakohtu arvates hageja ostueesõiguse teostamise tähtaeg kulgema alates 20. aprillist 2022. Hagejal ei kulgenud tähtaeg ostueesõiguse teostamiseks alates 8. jaanuarist 2023, sest ostueesõigus oli 20. juuniks 2022 juba minetatud. Isegi kui eeldada, et tähtaeg ei kulgenud alates 20. aprillist 2022, siis tuleb mõistlikuks ajaks lugeda 2 kuud alates 22. juunist 2022. Hagi on esitatud 26. juulil 2023. Eelnevast tulenevalt jättis maakohus hagi rahuldamata. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, tühistas maakohus hagi tagamise abinõu. TsMS § 162 lg-st 1 tulenevalt jättis maakohus menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulud 1197 eurot 90 senti (sh käibemaks). Kostjate taotlusel mõistis maakohus hagejalt kostjate kasuks välja viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostjate kanda. Hageja hinnangul on maakohus jaganud vaidlustatud lahendis ebaõigesti tõendamiskoormuse, asudes lahendis seisukohale, et hageja peab tõendama, et tal oli ostueesõiguse avalduse esitamise ajal ostueesõigus säilinud. Maakohus on asunud lahendis seisukohale, justkui pidanuks hageja tõendama, millal ta müügilepingu sisust teadlikuks sai, kuigi väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on hoopis müüja kohustatud tõendama, millal ta oma teavitamiskohustuse täitis. Sealjuures on maakohus pannud hagejale koormuse tõendada negatiivset asjaolu, mille tõendamise koormus oli tegelikkuses hoopis kostjatel. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et vähemalt kevadest 2022 alates oli hageja teadlik sellest, et müüja on talle kuulunud kinnisasja osa võõrandanud. Samuti on maakohus vaidlustatud lahendis kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning tuvastanud seetõttu valesti ostueesõiguse teostamise kulgema hakkamise tähtaja. Maakohtu lahend on vastuolus samas küsimuses väljakujunenud Riigikohtu praktikaga. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu sisust teada ise või kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse kulgemise tähtaeg kulgema müügilepingu sisust teadasaamisest. Seega hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg kulgema kas müüjapoolse teavitamisekohustuse (VÕS § 249 lg 1) täitmisele järgnevast pärast või kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada juhuslikult ise või kolmanda
isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema müügilepingu sisu teadasaamise päevale järgnevast päevast ning kohtu vastupidine viide ei ole seega õige. Maakohus on müüja teavitamiskohustuse asendanud ostueesõiguslase (väidetava) kohustusega ise infot otsida ja seda nõuda, mis ei vasta VÕS § 249 lg 1 mõttele ega eesmärgile. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ning jõudis seetõttu vääralt seisukohale, et hageja ei teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Maakohus heitis vaidlustatud lahendis alusetult hagejale ette hea usu põhimõtte rikkumist, samal ajal ei näinud maakohus aga probleemi selles, et müüja ja kostja IV jätsid hageja müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust tahtlikult teavitamata. Tunnistaja X Q.H ütlustega on tõendatud, et müügilepingut nägi hageja jaanuaris 2023. Hageja ei uskunud müüja väidet selle kohta, et müüja on oma majaosa võõrandanud ning hagejale tuli see 8. jaanuaril 2023 müügilepingut nähes üllatusena. Maakohtu vastupidine järeldus ei ole õige – tunnistaja viitas istungil ka 8. jaanuarile 2023 (vt kohtuistungi protokoll, lk 3). Müüja surm ei ole asjaolu, mis oleks olnud hageja kontrolli all ja mida hageja oleks saanud kuidagi mõjutada. Sõltumata sellest, kas müüja on elus või mitte, tulnuks kohtul hageja esitatud tõendite alusel tuvastada, et müüja jättis teavitamiskohustuse täitmata, mistõttu sai hageja ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg hakata kulgema müügilepingu sisust teada saamisele järgnevast päevast, s.o antud juhul hakkas ostueesõiguse teostamise tähtaeg kulgema 9. jaanuarist 2023. Maakohus ei saa hagejale ette heita, et hageja ei tunne kinnistusraamatuseaduse regulatsiooni. Isegi juhul, kui hageja oleks tõepoolest hiljemalt 20. aprillil 2022 saanud müügilepingust ja selle sisust teada, on hageja 6. märtsil 2023 teostanud ostueesõigust mõistliku aja jooksul teadasaamisest alates. Kostjate tuginemine ostueesõiguse teostamise õiguse minetamisele on ka vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus oleks pidanud mõistliku tähtaja kindlaksmääramisel arvestama, et müüja rikkus tahtlikult kohustust teavitada hagejat müügilepingust. Arusaamatuks jääb, miks on kohus ostueesõiguse teostamise mõistliku aja hindamisel võtnud lähtealuseks just 2 kuud. Hagi kohtule esitamise aeg pole oluline. Hageja sai müügilepingu sisust teada 8. jaanuaril 2023 ning teostas ostueesõigust 6. märtsil 2023, s.o seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Isegi kui nõustuda kohtu seisukohaga, mille järgi hakkas ostueesõiguse tähtaeg kulgema hiljemalt müüja surma kuupäevast ehk 22. juunist 2022 (millega hageja ei nõustu), teostas hageja ostueesõigust kaheksa ja poole kuu jooksul ning antud tähtaega ei saa kuidagi pidada ebamõistlikuks, eriti kui võtta arvesse fakt, et hagejale ei olnud müügilepingu tingimused enne 8. jaanuari 2023 teada.
5.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostjad leiavad, et maakohus pole jaganud valesti tõendamiskoormist. Hageja esitas hagiavalduses väite, et sai müügilepingust teada 8. jaanuaril 2023. Kostjad omakorda esitasid vastava väite ümberlükkamiseks Politsei- ja Piirivalveameti (edaspidi PPA) kriminaalmenetluse alustamata jätmise teatise, millest nähtub, et enne süüteoteate esitamist või vähemalt selle esitamise ajal pidi hageja olema tutvunud müügilepinguga, kuna viitas süüteoteates konkreetselt notari ametitegevuse raamatu registrinumbrile XXXX. Samuti esitasid kostjad notar Toomas Saaveri vastuse päringule, millises notar selgitas, et notari ametitegevuse raamatu registreerimise numbri kohta on võimalik saada andmeid ametitegevuse raamatu väljavõttelt või eelkõige notariaalaktist endast. Kuna notari selgituse kohaselt puudus hagejal õigus saada andmeid ametitegevuse raamatu väljavõttelt, pidi hageja olema tutvunud notariaalaktiga. Olles saanud võimaluse tutvuda müügilepinguga, pidi hageja
olema teadlik ka selle sisust. Vastavasisulise väite on kostjad ka menetluses korduvalt esitanud. Nimetatud väite ümberlükkamiseks tulnuks esitada omapoolsed tõendid tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 hagejal. Hageja ei ole kostjate esitatud tõendite osas oma seisukohta aga üldse esitanud. Maakohus, juhtides sellele hageja tähelepanu, ei ole vääralt jaganud tõendamiskoormist. Hageja enda avaldatu alusel ei saa olla mõistlikku kahtlust selles, et hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada hiljemalt X Q.H-ga toimunud konflikti käigus. Kostjad on küll seisukohal, et hageja sai kinnistu võõrandamisest teada oluliselt varem, ent kuna hageja ise on kinnitanud, et talle selline info 2022. aasta kevadel avaldati, on keeruline mõista kõiki järgnevaid vastuväiteid. Ebaõige on hageja väide, et tal polnud aega ega võimalust tutvuda vaidlusaluse kinnistu andmetega kinnistusraamatus. Maakohus ei ole pannud hagejale negatiivse asjaolu tõendamise kohustust, vaid andnud oma hinnangu, et X Q.H ütlustega ei ole tõendatud hageja mitteteadmine müügilepingust ja selle sisust enne 8. jaanuari 2023. Maakohus pole kohaldanud vääralt materiaalõigust. Kostjate hinnangul eirab hageja kostjate esitatud tõendeid ning heidab maakohtule ette, et kohus on neid siiski otsuse tegemisel arvesse võtnud. Kostjad möönavad, et maakohus on jätnud sõnaselgelt analüüsimata kostjate väite, et tegelikkuses pidi hageja olema teadlik müügilepingu sisust hiljemalt 20. aprillil 2022 ja seega tulnuks ostueesõigust teostada nimetatud kuupäevast VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul. Kostjad on siiski seisukohal, et kohtu käsitlus hageja hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastasest käitumisest ka juhul, kui hageja ei oleks olnud teadlik müügilepingu sisust alates 20. aprillist 2022, olles siiski teadlik tehingu tegemisest, ei ole käsitatav materiaalõiguse ebaõige kohaldamisena või kehtiva kohtupraktikaga vastuolus olevana. Maakohus on tuvastanud, et hageja pidi müügilepingust ja selle sisust olema teadlik hiljemalt
20.aprillist 2022. Olles PPA-le esitatud süüteoteates kinnitanud oma ostueesõiguse teostamise õigust, viivitas hageja hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastaselt ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega, tehes seda alles peaaegu aasta aega hiljem. Isegi kui hageja käitumine ei olnud tahtlik, nagu seda on märkinud maakohus, viivitas hageja ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega olukorras, kus olemasolevatele tõenditele tuginedes pidi ta olema teadlik müügilepingust ja selle sisust, siiski ebamõistlikult pikalt. Seega on kohus õigesti märkinud, et hageja viivitus ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisel ei olnud kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostjatele jääb ebaselgeks, millele tuginedes leiab hageja, et ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg peaks olema kahest kuust pikem. 8,5 kuud ei ole ostueesõiguse teostamiseks mõistlik tähtaeg. Ostueesõiguse tähtaja järgimata jätmise tõttu on kostja minetanud õiguse ostueesõiguse teostamiseks. Lepingu sõlmimisest teavitamine pole mitte ostja, vaid müüja kohustus. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Kostjad esitasid koos vastusega apellatsioonkaebusele kinnistusregistri väljavõtte kostjale IV kuuluvate kinnistutega tutvumise kohta.
6.Ringkonnakohus keeldus 7. novembri 2024. a määrusega kinnistusregistri väljavõtte vastuvõtmisest, nõustudes hagejaga, et kostjad on esitanud kinnistusraamatuga tutvumiste väljavõtte hilinenult. Ringkonnakohus märkis, et esitatud väljavõte pole ka tõendamist vajavaid asjaolusid arvestades asjakohane (TsMS § 238 lg 1), kuna tõendab küll registriosaga tutvumist, aga mitte kinnistustoimikuga tutvumist.
7.Kostjad esitasid 18. novembril 2024 kohtu tegevuse peale tõendite vastuvõtmisest keeldumisega seoses vastuväite, leides, et kinnistusregistri väljavõtte esitamine ringkonnakohtus on põhjendatud ning ringkonnakohtul tulnuks esitatud väljavõte vastu võtta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 2 1 alusel muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
9.Ringkonnakohus jätab kostjate vastuväite kohtu tegevuse peale tõendite vastuvõtmisest keeldumisega seoses rahuldamata, jäädes juba 7. novembril 2024 esitatud seisukoha juurde, et kinnistusraamatuga tutvumiste väljavõte on esitatud hilinenult ning tegemist pole ka asjakohase tõendiga, tõendades registriosaga tutvumist, aga mitte kinnistustoimikuga tutvumist.
10.AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. VÕS § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. VÕS § 250 järgi võib ostueesõigust teostada kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Asjas on tuvastatud, et hageja on kinnisasja 1⁄4 suuruse mõttelise osa omanik, mistõttu oli hagejal tekkinud ostueesõigus kostjale IV võõrandatud kinnisasja 2/4 suuruse mõttelise osa omandamiseks. Pooled on menetluses olnud eriarvamusel küsimuses, kas hageja on teostanud ostueesõigust tähtaegselt või mitte. Ringkonnakohus märgib, et kuigi ostueesõigus ei ole VÕS § 253 lg 1 alusel üleantav, ei ole ostueesõiguse teostamine piiratud müügilepingu osas, mille puhul on müüja enne õigustatud isiku poolt ostueesõiguse teostamist surnud ja müüja asemele astuvad pärijad. Müügilepinguga seotud pärandaja õigused ja kohustused ei ole lahutamatult seotud pärandaja isikuga.
11.Riigikohus on VÕS § 249 lg-ga 1 seonduvalt selgitanud, et müüjal on kohustus tõendada, et ta on ostueesõigust omavat isikut müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust teavitanud. Ostueesõigusega isikut tuleb teavitada müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab kulgema ka juhul, kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kolmanda isiku vahendusel või omal algatusel. (vt nt RKTKo 29.11.2021, 2-19-14714, p 10; RKTKo 25.09.2008, 3-2-161-08, p 12). Riigikohus on viidanud sellele, et kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Nii on Riigikohus selgitanud, et võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Sellisel juhul tuleb VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et
ostueesõiguslase suhtes on rikutud VÕS §-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, nt pärast müügilepingu olulistest tingimustest teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega (vt RKTKo 25.09.2008, 3-2-1-61-08, p-d 12, 14). Tsiviilkohtumenetluses on lubatud kasutada ka kaudseid tõendeid, kui nende põhjal saab TsMS § 229 lg 1 järgi kindlaks teha poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud (vt RKTKo 29.11.2021, 2-19-14714, p 11.3; RKTKo 17.06.2021, 2-16-17491/80, p 15.3).
12.Asjas ei ole tuvastatud, et müüja oleks ise müügilepingu hagejale esitanud. Samuti kinnitas kostja IV, et tema pole hagejale müügilepingut esitanud. Samas on hageja ise menetluses viidanud, et 2022. a kevadel, vahetult enne süüteoteate esitamist avaldas müüja hagejale, et on enda mõttelise osa kinnisasjast ostja nimele ümber vormistanud. Eeltoodud Riigikohtu praktikast tulenevalt tuleb ostueesõigusega isikut teavitada nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle sisust (ehk olulistest tingimustest). Seda, et müüja oleks kõigist olulistest tingimustest hagejat ise teavitanud, asjas esitatud tõendite alusel tuvastatud pole.
13.Arvestades mh Riigikohtu praktikat, leiab ringkonnakohus, et kostjad I–III kui müüja pärijad pidid selleks, et hagi ei rahuldataks, tõendama, et hageja on müügilepingu olulisest sisust teada saanud ning ei ole pärast seda teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohtu otsuses märgitust, et hageja peab tõendama, et tal on endiselt säilinud seadusest tulenev õigus ostueesõiguse teostamiseks, saab järeldada, et maakohus pani tõendamiskoormuse hagejale. Samuti võib nõustuda hagejaga, et ostueesõigusega isikule ei saa ette heita, kui viimane ise müügilepinguga seotud infot otsima ei asu. Sellele vaatamata on ringkonnakohtu hinnangul jäänud lõpptulemusena hagi õigesti rahuldamata.
14.Nõustuda võib hagejaga, et olukorras, kus kostjad väidavad, et ostueesõiguse avalduse esitamise ajaks oli hageja ostueesõiguse juba minetanud, on tegemist kostjate vastuväitega, mida pidid tõendama kostjad. Samas leiab ringkonnakohus, et kostjad on esitanud omapoolsed tõendid, et seda vastuväidet tõendada ning oma tõendamiskohustuse täitnud. Maakohus on ka hinnanud sisuliselt kostjate esitatud tõendeid, mille nad esitasid selleks, et tõendada, et hageja oli müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust teadlik hiljemalt 20. aprilliks 2022 (mitte 8. jaanuaril 2023, nagu väitis hageja), viidates mh PPA 22. aprilli 2022. a teatisele kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta (dtl 72–75). Maakohus on viidanud, et „hageja kuriteoteates on detailselt kirjeldatud 2017. a tehtud tehingu andmed, sh tehingu aasta ja notari ametitegevuse raamatu registrinumber, millised võimaldasid ühiselt mõista, et kinnistu Q.H 2/4 mõtteline osa, mille omandamise eesõigus oli hagejal, oli tegelikult 2017. a võõrandatud. Sellega on kohus tuvastanud, et hageja oli teadlik ostueesõiguse tekkimisest hiljemalt alates kuriteo teate esitamisest 20. aprillil 2022.“ Kuigi maakohus ei viita otsesõnu sellele, et esitatud tõendi alusel saab tuvastada, et hageja teadis müügilepingu sisust ja selle olulistest tingimustest, saab nimetatud järelduse esitatud tõendist teha. Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et nimetatud teatise alusel saab tuvastada, et 20. aprilliks 2022 teadis hageja müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust (müügilepingu olulistest tingimustest). Esitatud tõendist nähtub, et hageja on 20. aprillil 2022 esitatud süüteoteates teatanud, et X Q.H tegi muu hulgas kostjale IV ostumüügilepingu 2017. a, notari ametitegevuse raamatu registrinumber XXXX, millele seadusest tulenevalt oleks pidanud olema ostueelisõigus (dtl 72). Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et notari ametitegevuse raamatu registrinumbri teadmine viitab sellele, et hageja pidi olema nimetatud lepinguga tutvunud. Mh saab järeldada
kostjate esitatud notari selgitustest, et kuivõrd hagejal puudus õigus saada andmeid (ametitegevuse raamatu registrinumbrit) ametitegevuse raamatu väljavõttelt, pidi hageja olema tutvunud notariaalaktiga (dtl 77). Kuigi hageja viitas maakohtu istungil sellele, et notari ametitegevuse raamatu registrinumbri ütles talle X Q.H tüli käigus, mille hageja lindistas, samas lindistus säilinud pole (dtl 132), siis ringkonnakohtu hinnangul pole see hageja väide eluliselt usutav. Seda ei muuda usutavaks ka tunnistaja X Q.H ütlus, et väidetavalt ütles X Q.H tüli käigus mingi numbri (dtl 130). Eluliselt ei ole usutav, et müüja jätab meelde eraldi notari ametitegevuse raamatu registrinumbri ja avaldab selle numbri tüli käigus ostueesõigust omavale isikule peast ilma seda lepingust järele kontrollimata. Ringkonnakohus leiab, et PPA teates kajastatud süüteoteate sisust nähtuvalt oli hageja hiljemalt süüteoteate esitamise ajaks, s.o. 20. aprilliks 2022 teadlik nii tehingu tegemisest, selle sisust, selle olulistest tingimustest ning pidi olema selleks ajaks müügilepinguga tutvunud. Vastasel juhul ei oleks hageja saanud teada tehinguga seotud andmeid nii detailselt.
15.Seda ei lükka ümber ka tunnistaja X Q.H ütlused, mille kohaselt näitas ta lepingut hagejale jaanuari alguses 2023 (istungi protokolli kohaselt: „Kuupäeva ei mäleta, võis olla jõulude paiku. Jaanuaris, võis olla äkki 8ndal“ (dtl 130). Kuigi maakohus on ekslikult viidanud sellele, justkui tunnistaja poleks viidanud oma ütlustes 8. jaanuarile 2023, ei muuda see ringkonnakohtu järeldust, et hageja oli müügilepingust ja selles sisust teadlik hiljemalt 20. aprillil 2022. Maakohus on põhjendatult viidanud, et tunnistaja ütlused tema poolt müügilepingu paberkandjal 2022. a lõpus leidmise kohta ei kinnita seda, et hageja müügilepingu sõlmimisest varem teadlik ei olnud. Ringkonnakohus leiab, et tunnistaja võis müügilepingut 8. jaanuaril 2023 hagejale näidata, kuid see ei lükka ümber eespool kostjate esitatud tõendite alusel tuvastatut, et hageja oli müügilepingu sõlmimisest, selle sisust ja olulistest tingimustest teadlik juba hiljemalt 20. aprillil 2022. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa ka tunnistaja arvamusest, et hageja ei olnud varem lepingut näinud, kuna ta oleks muidu tunnistajale seda öelnud (dtl 131), järeldada vastupidist. Hageja väide, et tal jäi pärast PPA teatise saamist mulje, et X valetas kinnisasja mõttelise osa müügi kohta (dtl 132), ei ole kooskõlas ei PPA teates märgitud kuriteoteate sisuga ega ka selles märgitud PPA põhjendustega kriminaalmenetluse alustamata jätmisel. Mh on teatises viidatud järgmisele: „Süüteoteates on M.Q avaldanud, et X Q.H on 2017. aastal müünud Voore kinnistu endale kuuluva osa (2/4 kaasomandist) oma elukaaslasele P.H-le (seda kinnitab kinnistusraamatu kanne 21.09.2017), kuid seadusest tulenevalt oleks pidanud M.Q-l, X Q.H-l ja X Q.H-l olema ostueelisõigus [...]“ (dtl 73). PPA viitest sellele, et tehingut kinnitab kinnistusraamatu kanne 21. septembrist 2017, pidi isik aru saama, et tehing on toimunud ja kaasomanik vahetunud.
16.Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et hageja oli teadlik müügilepingu sõlmimisest, sisust ja olulistest tingimustest hiljemalt 20. aprillil 2022, hakkas ostueesõiguse teostamise tähtaeg kulgema teadasaamisele järgnevast päevast (TsÜS § 135). Nagu eespool märgitud, tuleb Riigikohtu praktika kohaselt VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral (RKTKo 25.09.2008, 3-2-1-61-08, p 14). Hageja on tuginenud sellele, et isegi kui leida, et hageja sai teada müügilepingust ja selle sisust hiljemalt 20. aprillil 2022, tuleks pidada ostueesõiguse teostamist 6. märtsil 2023 põhjendatuks. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Kui võtta aluseks Riigikohtu seisukohta asjas nr 3-2-1-61-08, siis ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja esitanud ostueesõiguse teostamise avaldust mõistliku aja jooksul arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Põhjendatud on kostjate seisukoht, et mõistlikuks ei saa praegusel juhul pidada seda, et hageja viivitab üle 10 kuu pärast seda, kui müügilepingust ja selle sisust teada
saab. Arvestades, et kui müügilepingust ja selle sisust teavitab müüja, on ostueesõiguse teostamiseks aega 2 kuud, ei tohiks mõistlik aeg olla oluliselt pikem olukorras, kui isik saab müügilepingust ja selle sisust teada omal algatusel või kolmanda isiku vahendusel. Ka sellisel juhul peaks ostueesõiguse teostamise tähtaeg olema võrreldav seaduses sätestatud tähtajaga, mis on ette nähtud juhuks, kui müüja teavitab ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isikut. Asjaolu, et müüja on jätnud müügilepingu isikule esitamata, kuid isik saab muul viisil müügilepingust ja selle tingimustest teada, ei tähenda, et seetõttu võiks ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamisega põhjendamatult viivitada. Kui arvestada praeguse juhtumi asjaolusid, siis müüja suri 22. juunil 2022 ehk ligi 2 kuud pärast seda, kui hageja sai teada müügilepingust ja selle sisust (20. aprillil 2022). Kuni pärijate selgumiseni ei pruukinud hageja teada, kellele ostueesõiguse teostamise avaldus esitada. Pärimistunnistus anti välja pärijatele novembris 2022 (dtl 10) ning hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse seejärel alles ligi 4 kuud hiljem. Ringkonnakohus leiab, et ka praegustel asjaoludel on esitatud ostueesõiguse teostamise avaldus hilinenult ehk ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise ajaks 6. märtsil 2023 oli mõistlik aeg avalduse esitamiseks möödunud. Eeltoodut arvestades ei ole hageja esitanud ostueesõiguse teostamise avaldust tähtaegselt, mistõttu ei ole alust ka hagi rahuldada.
17.Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et hageja oli teadlik müügilepingu sisust hiljemalt 2022. a 20. aprilliks, ei ole asjakohased maakohtu põhjendused, et igal juhul hakkas tähtaeg kulgema müüja surmast ja sellest hetkest pidi hageja ise müügilepingu kohta infot otsima.
18.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
19.Kuna maakohus on menetluskulude suuruse kindlaks määranud, määrab ringkonnakohus kindlaks ka kostjate põhjendatud menetluskulude suuruse apellatsioonimenetluses.
19.1.Kostjate 18. novembril 2024 esitatud taotluse kohaselt on kostjate apellatsioonimenetluse kulud kokku 2781 eurot 60 senti: hageja apellatsioonkaebuse analüüs, kostjate apellatsioonkaebusele vastuse koostamine summas 1390 eurot 80 senti, õigusteenuse maht 6 h, tunnitasu määr 190 eurot/h + km; hageja 29. aprilli 2024. a menetlusdokumendi analüüs, seisukoha ja menetluskulude nimekirja koostamine 1390 eurot 80 senti, õigusteenuse maht 6 h, tunnitasu määr 190 eurot/h + km. Kostjad paluvad mõista hagejalt välja menetluskulud käibemaksuga, kuna nad ei ole käibemaksukohustuslased.
19.2.Ringkonnakohus leiab, et arvestades, et kostjaid esindas vandeadvokaat, võib õigusabi tunnihinda 190 eurot + km pidada põhjendatuks. Vastupidised hageja väited pole põhjendatud. Ringkonnakohus leiab, et arvestades asja olemust ja mahtu ning toimingutele kuluvat aega, samuti seda, et apellatsioonkaebuse vastus sisaldab mh juba menetluses käsitletud väiteid, hageja 29. aprilli 2024. a menetlusdokumendiga tutvumisele ja seisukoha kujundamisele ja menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud 6 tundi on ülepaisutatud, ei ole kogu taotluses märgitud ajakulu (kokku 12 tundi) põhjendatud. Ringkonnakohus peab kostjate esindaja põhjendatud ajakuluks kokku 7 tundi. Eelnevat arvestades on kostjate põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud kokku 1622 eurot 60 senti (1330 eurot (7*190 eurot) + käibemaks 22% (292 eurot 60 senti)) ning nimetatud summa tuleb hagejalt kostjate kasuks välja mõista. Vastavalt kostjate taotlusele märgib ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.