Jätta rahuldamata Jõelähtme Vallavalitsuse hagi kostjate vastu tehingute tühisuse tuvastamise ja tahteavalduste asendamise nõudes.
2-24-11661
Tühistada Harju Maakohtu 02.08.2024 hagi tagamise määrustega kohaldatud hagi tagamine.
Jätta menetluskulud Jõelähtme Vallavalitsuse kanda.
Määrata kindlaks kostjate 1-27 ja 29-46 menetluskulud ning mõista Jõelähtme Vallavalitsuselt kostjate 1-27 ja 29-46 kasuks menetluskulud summas 2458,30 eurot ning määrata, et hagejal tuleb kulude hüvitis kanda kostja 1 Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas arvelduskontole nr EE562200221042274262. Määrata, et kostjal 28 rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD
1.Jõelähtme Vallavalitsus esitas 31.07.2024 hagi kostjate vastu tehingute tühisuse tuvastamise nõudes. Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (edaspidi: kostja 1 või ühistu) sõlminud kolm notariaalset lepingut (17. jaanuari 2023. a. leping Kure tee 47 kinnistu kohta, 24. jaanuari 2023. a. leping Luige tee 4 kinnistu ja 15. märtsi 2023. a. leping Luige tee 37 kinnistu kohta), millega on jagatud ühistule kuuluvad maatulundusmaa sihtotstarbega Kure tee 47, Luige tee 4 ja Luige tee 37 kinnistud mõttelisteks osadeks, võõrandatud mõttelised osad füüsilistele isikutele, sh kostjatele 2-46 ning sõlmitud kokkulepped kinnistute mõtteliste osade kasutuskordade ning kaasomandi lõpetamise suhtes. Asjaolude kontrollimisel selgus, et suur hulk isikuid (kostjad 2-46), kellega ühistu eespool nimetatud lepingud sõlmid ning kellele kinnistute mõttelised osad võõrandas, on kas kodakondsuseta isikud või selliste riikide, mis ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigid või Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni liikmesriigid, kodanikud.
3.Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) § 5 kohaselt on põllumajandusja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine kolmanda riigi kodaniku poolt piiratud ja selleks peavad olema täidetud täiendavad tingimused. Kolmanda riigi kodanikeks on KAOKS § 5 lg 2 kohaselt füüsiline isik, kes ei ole lepinguriigi kodanik; lepinguriigi kodanikeks on KAOKS § 4 lg 1 kohaselt Eesti või teise Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni liikmesriigi kodanikud. Kostjad 2-48 on KAOKS § 5 mõistes kolmanda riigi kodanikud, kuna neil puudub lepinguriigi kodakondsus KAOKS § 4 lg 1 mõiste.
2-24-11661
4.KAOKS § 5 lg 1 kohaselt on kolmanda riigi kodanikel õigus põllumajandusmaad omandada üksnes kinnisasja asukoha kohaliku omavalitsuse volikogu loal, kui täidetud on KAOKS § 5 lg 1 sätestatud alternatiivsed eeldused. Kohaliku omavalitsuse volikogu loa taotlemine toimub KAOKS § 6 kohaselt ning seda menetletakse vastavalt KAOKS § 7 ja menetluse lõppedes peaks kinnisasja asukoha kohaliku omavalitsuse volikogu tegema otsustuse kinnisasja omandamise loa andmise või sellest keeldumise kohta. KAOKS § 6 kohast taotlust ei olnud Kostjad esitanud ning Jõelähtme Vallavolikogu ei ole Kostjate poolt põllumajandusmaa omandamise suhtes KAOKS § 7 kohast otsust teinud.
5.Hagist tulenevalt on kostjad kolmandate riikide kodanikud KAOKS § 5 tähenduses ning nende poolt kaasomandi mõtteliste osade omandamise tehingud tühised, sest kostjatel puudus omandamiseks volikogu luba.
6.Hageja on samuti seisukohal, et KAOKS § 2 lg 2 kohaselt loetakse kinnisasja omandamisega võrdsustatuks kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab KAOKS § 4 lg 3 – 5 sätestatud nõuetele või asub KAOKS § 10 lg 1 nimetatud maa-alal. Sellest ei tulene aga, et KAOKS § 2 lg 2 rakendub ka kolmandate riikide kodanike poolt kinnistu mõtteliste osade omandamise suhtes ning KAOKS § 5 sätestatu kinnistu mõtteliste osade omandamisel ei kehti. Kolmandate riikide isikute poolt kinnistute omandamist reguleerib KAOKS § 5, mis ei sätesta mitte mingisuguseid pindalalisi erisusi selle osas, millistel juhtudel on kolmandate riikide isikutel maatulundusmaa omandamiseks kohaliku omavalitsuse volikogu luba vajalik. Oleks ebaloogiline, kui kolmanda riigi isiku poolt kinnistu omandamise suhtes kehtib kohaliku omavalitsuse volikogu loa nõue sõltumata maatulundusmaa pindalast, kuid kinnistu mõttelise osa omandamisel rakendub see üksnes lepinguriigi juriidiliste isikute suhtes kehtivate piirangute rakendamise juhtudel.
7.Hageja osundab Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kantsleri 06.09.2023 kirjale nr 4.13/1819-1, mille viimases lõigus on KAOKS-i välja töötanud ja selle rakendamise suhtes selgitusi jagav ministeerium öelnud, et KAOKS § 2 lg 2 mõtteks ei ole olnud välistada kolmandate riikide isikuid kinnisasja mõttelise osa omandamisel KAOKS § 5 sätestatud kitsenduste rakendamisest; kolmanda riigi isikutele kehtivad KAOKSi §-s 5 sätestatud kitsendused ja nõuded, sõltumata sellest, mitu hektarit põllumajandus- või metsamaad kolmanda riigi isiku poolt omandatakse või kas kinnisasi omandatakse tervikuna või sellest mõtteline osa.
8.Koos hagiavaldusega esitas kohus taotluse hagi tagamiseks ning palus arestida ja kanda kinnistusraamatusse keelumärked kostjatele kuuluvate mõtteliste osade käsutamise keelamiseks. Kohus rahuldas 02.08.2024 kohtumäärustega hagi tagamis taotlused.
9.Kostjad vaidlevad hagile vastu ja on seisukohal, et tehingud ei ole tühised, sest tehingute osaks ei olnud kinnisasjad tervikuna vaid üksnes kinnisasjade mõttelised osad. KAOKS § 2 lg 2 reguleerib olukordi, millede esinemisel on kinnisasja mõttelise osa omandamine võrdsustatud kinnisasja omandamisega. Nimelt sätestab KAOKS § 2 lg 2, et kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal. Kostjad on seisukohal, et vaidlusalused kinnisasjad ei vasta
KAOKS
§ 4 lg-tes 3 sätestatud nõuetele, st tegemist ei ole maaga, mis sisaldaks põllumajandusmaad 10 hektarit või rohkem.
10.Kostjad märgivad, et kostjad 2-27 ja 29-46 on kostja 1 Köögiviljaaiandus Ühistu Kadakas liikmed ning kostjad on antud maa alasid kasutanud juba aastakümneid. Vaidlusalused maaalad on kasutuses kostjate poolt enda tarbeks aiamaa saaduste kasvatamiseks. Lepingutega, mille käigus toimus mõtteliste osade jagamine, faktiline olukord ei muutunud. Mõtteliste
2-24-11661 osade omandajad olid samad isikud, kes olid varasemalt juba aastakümneid antud osasid kasutanud ning aiamaa saadusi seal kasvatanud.
11.Kostja 28 vaidleb hagile samuti vastu, leides, et kohaliku omavalitsuse luba ei ole nõutav, kui isik omandab osa kinnistust.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
12.Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja jätab hagi rahuldamata. Kohus põhjendab hagi rahuldamata jätmist järgmiselt.
13.Kohus tuvastab järgmised asjaolud. Faktiliste asjaolude üle poolte vahel vaidlus puudub:
12.1.Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (edaspidi: kostja 1 või ühistu) on sõlminud kolm notariaalset lepingut (17. jaanuari 2023. a. leping Kure tee 47 kinnistu kohta,
24.jaanuari 2023. a. leping Luige tee 4 kinnistu ja 15. märtsi 2023. a. leping Luige tee 37 kinnistu kohta), millega on jagatud ühistule kuuluvad maatulundusmaa sihtotstarbega Kure tee 47, Luige tee 4 ja Luige tee 37 kinnistud mõttelisteks osadeks, võõrandatud mõttelised osad füüsilistele isikutele, sh kostjatele 2-46, ning sõlmitud kokkulepped kinnistute mõtteliste osade kasutuskordade ning kaasomandi lõpetamise suhtes;
12.2.Kostjad 2 kuni 46 on kolmandate riikide kodanikud KAOKS § 5 tähenduses;
12.3.Kure 47, Kallavere küla, XXX, Harjumaa (registriosa 19285250) pindala on 3,75 ha (dtl 39);
12.4.Luige 4, Kallavere küla, XXX, Harjumaa (registriosa 19285050) pindala on 3,73 ha (dtl 68);
12.5.Kure 37, Kallavere küla, XXX, Harjumaa (registriosa 19285350) pindala on 2,93 ha (dtl 101);
14.Pooled vaidlevad selle üle, kas käesoleval juhul kuulub kohaldamisele KAOKS § 2 lg 2 või kohaldub KAOKS § 5 piirang ka juhul, kui kolmandate riikide kodanikud omandavad mõttelised osad kinnistutest, millele KAOKS-i piirangud ei kohaldu.
15.KAOKS § 5 kohaselt on põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine kolmanda riigi kodaniku poolt piiratud ja selleks peavad olema täidetud täiendavad tingimused.
16.KAOKS § 2 lg 2 reguleerib olukordi, millede esinemisel on kinnisasja mõttelise osa omandamine võrdsustatud kinnisasja omandamisega. Nimelt sätestab KAOKS § 2 lg 2, et kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal. Kostjad on seisukohal, et vaidlusalused kinnisasjad ei vasta KAOKS § 4 lg-tes 3 sätestatud nõuetele, st tegemist ei ole maaga, mis sisaldaks põllumajandusmaad 10 hektarit või rohkem.
17.Hageja on menetluses läbivalt seisukohal, et põllumajandus- ja metsamaad sisaldavate kinnistute KAOKS § 4 lg 3 – 5 pindala sätted kehtivad juhtudel, kui põllumajandus- ja metsamaad sisaldavaid kinnistuid või KAOKS § 2 lg 2 tulenevalt ka nende mõttelisi osi omandavad lepinguriigi isikud ning maatulundusmaa pindala on vähemalt 10 hektarit.
18.Hageja seisukoht on väär. KAOKS § 2 reguleerib seaduse kohaldamisala ning selle lg 2 kohaselt on kinnisasja omandamisega võrdsustatud kinnisasja mõttelise omandamine üksnes juhul kui kinnisasi tervikuna vastab KAOKS § 4 lg-tes 3-5 sätestatud nõuetele või asub KAOKS § 10 lg-s 1 nimetatud maa-alal.
19.Seega, KAOKS § 5 lg 1 tuleb koostoimes KAOKS §-ga 2 lugeda järgmiselt:
2-24-11661 Kolmanda riigi kodanikul on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi või kinnisasja mõtteline osa, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal üksnes volikogu loal [...].
20.Vaidlus puudub ja kohus on tuvastanud, et kinnisasjad Kure 47, Luige 4 ja Kure 37 ei vasta KAOKS § 4 lg-tes 3-5 sätestatud nõuetele ega asu KAOKS § 10 lg-s 1 nimetatud maa-alal.
21.Seega tuleneb KAOKS § 2 lg-st 2, et sellise kinnisasja, mis on väiksem kui 10 hektarit, mõttelise osa omandamisele KAOKS ei kohaldu. KAOKS § 2 asub seaduse esimeses peatükis „Üldsätted“, milles tuleneb, et vastav säte reguleerib seaduse terviklikku kohaldamisulatust. Seega olukorras, kus KAOKS § 2 lg 2 välistab seaduse kohaldumise 10 hektarist väiksema kinnisasja mõtteliste osade omandamisele, ei teki üleüldse olukorda, kus sellise kinnisasja mõttelise osa omandamisel tuleks hinnata ja kohaldada KAOKS § 5 ehk et kolmandate riikide kodanikel tekiks vajadus omada volikogu luba.
22.Hageja omistab oma seisukohtades väga suurt kaalu Regionaalja Põllumajandusministeeriumi kantsleri 06.09.2023 kirjale nr 4.1-3/1819-1 (dtl 140-141) ning rõhutab, et kirja viimases lõigus on KAOKS-i välja töötanud ja selle rakendamise suhtes selgitusi jagav ministeerium öelnud, et KAOKS § 2 lg 2 mõtteks ei ole olnud välistada kolmandate riikide isikuid kinnisasja mõttelise osa omandamisel KAOKS § 5 sätestatud kitsenduste rakendamisest. Kolmanda riigi isikutele kehtivad KAOKSi §-s 5 sätestatud kitsendused ja nõuded, sõltumata sellest, mitu hektarit põllumajandus- või metsamaad kolmanda riigi isiku poolt omandatakse või kas kinnisasi omandatakse tervikuna või sellest mõtteline osa. Lisame, et KAOKSi § 5 lõigetes 3– 5 sätestatud kitsendused kolmanda riigi juriidilisele isikule rakenduvad ka juhul, kui ta omandab alla kümne hektari suuruse kinnisasja või kui ta omandab mõttelise osa kinnisasjast, mis tervikuna on alla kümne hektari suurune.
23.Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kirjas toodud õiguslikul arvamusel puudub käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt tähtsus ning arvamus ei ole kohtule siduv. KAOKS § 2 lg 2 seletuskirja kohaselt leiti 2012 aastal, et sarnaselt varem kehtinud KAOKSiga on seaduses kinnisasja omandamisega võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasja kõlvikulises koosseisus on kümme hektarit või rohkem põllumajandusmaad või metsamaad või kümme hektarit või rohkem mõlemat nimetatud maad koos, samuti juhul, kui omandatav kinnisasi asub eelnõu §-s 10 sätestatud riigikaitseliste kitsendustega maa-alal.
24.Kuivõrd käesoleval juhul ei ole vaidlusaluste kinnisasjade kõlvikulises koosseisus kümme hektarit või rohkem põllumajandusmaad ja kostjad on omandanud kinniasjade mõttelised osad, ei ole tegemist sellise omandamisega, mis oleks KAOKS-i kohaldamisalas.
25.Seega ei esine käesoleval juhul kitsendusi, mida vaidlusalused tehingud oleksid rikkunud, mis oleks kaasa toonud KAOKS § 3 lg 1 järgse tühisuse. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja poolt vaidlustatud tehingud tühised ja kohus jätab hagi rahuldamata.
26.Kuivõrd kohus jätab rahuldamata hagi tehingute tühisuse tuvastamiseks, jätab kohus rahuldamata ka nõuded kostjate tahteavalduste asendamiseks. Hagi tagamise abinõud
27.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
2-24-11661
28.TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata.
29.Kohus tagas 02.08.2024 määrustega hagi ja arestis ning kandis käsutamise keelumärked kostjatele kuuluvatele mõttelistele osadele kinnistutest. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
30.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
31.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
32.Kostjate 1-27 ja 29-46 menetluskulude nimekirja kohaselt on neile osutatud õigusabi kokku 15,5 tunni ulatuses tunnitasuga 130 eurot, millele lisandub käibemaks. Kokku on kostjate 127 ja 29-46 kulutused õigusabile 2458,30 eurot. Kostjal 28 ei ole toimikust nähtavalt menetluskulu tekkinud.
33.Kohus on seisukohal, et kostjate 1-27 ja 29-46 lepingulise esindaja kulud, sh nii osutatud õigusteenuse maht kui ka tunnitasu, on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalikud. Kostjate 1-27 ja 29-46 menetluskulude nimekirjas esile toodud toiminguid nii eraldi hinnates kui ka õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus ülemäärast või põhjendamatut õigusabi ja menetluskulu.
34.Kohus ei nõustu hageja vastuväidetega, et menetlusdokumendi koostamise puhul tuleks lähtuda käsitlusest 1 tund = 1 lehekülg. Käesolevas vaidluses on kostjate lepingulise esindaja suurem ajakulu põhjendatud muuhulgas põhjusel, et 45 kostjal on üks ühine esindaja, mis on kogumis aidanud menetluskulusid oluliselt kokku hoida. Samas on mõistetav, et sedavõrd suure kostjate hulgaga suhtlemine on ajamahukam, kui ühe kostja esindamisel.
35.Kostja taotlevad, et kohus määraks kindlaks kohtuotsuse täitmise korra ning määraks, et menetluskulude hüvitis tuleb kanda kostja 1 arveldusarvele. Kohus peab taotlust põhjendatus ja rahuldab selle.
36.Hageja taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
37.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.