Keskkonnaameti protest Räpina Vallavalitsuse 13.11.2024 korralduse 2-3/713 ja 18.11.2024 ehitusloa 2412271/08180 tühistamiseks Kirjalik menetlus
nr Menetluse vorm Menetlusosalised
Protesti esitaja: Keskkonnaamet, esindaja: Kristiin Jääger Vastustaja: Räpina vald, esindaja: vallsekretär Piret
Paulson Kolmas isik: Barents OÜ, esindaja: Reijo Künnapuu
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Keskkonnaameti protest ja tühistada Räpina Vallavalitsuse 13.11.2024 korraldus 2-3/713 ja selle alusel 18.11.2024 väljastatud ehitusluba nr 2412271/08180.
2.Jätta kolmanda isiku ja vastustaja taotlus tunnistada looduskaitseseaduse § 38 lgd 2 ja 9 põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta need kohaldamata rahuldamata.
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
Kohtuotsuse peale on võimalik esitada apellatsioonikaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o 17.08.2026, kuna 15.08.2026 on laupäev (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1 p 1 ja § 67 lg 4). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Juhul, kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
3-25-799
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Barents OÜ-le kuulub Põlvamaal Räpina vallas Pindi külas asuv Jõekääru kinnistu (registriosa nr 24579550, katastritunnus 70702:003:0855, pindala 24536 m 2, kuni 12.04.2025 sihtotstarve 100% maatulundusmaa, alates 12.04.2025 100% elamumaa). Jõekääru kinnistu kõlvikuline koosseis on metsamaa 19 644 m2 ja muu maa 4892 m2. . Kinnistu külgneb Võhandu jõega (keskkonnaregistri kood VEE1003000, valgala pindala 1426,2 km2). Veekogust lähtuvalt ulatuvad osale kinnistust kalda piiranguvöönd ning ehituskeeluvöönd.
2.Weidenberg OÜ esitas 14.10.2024 ehitusloa taotluse Põlva maakonda, Räpina valda, Pindi külla, Jõekääru (70702:003:0855) kinnistule suvila püstitamiseks (ehitisregistri kood 121430673). Räpina Vallavalitsus otsustas 13.11.2024 korraldusega nr 2-3/713 väljastada ehitusloa Jõekääru kinnistule suvila püstitamiseks, mis päädis 18.11.2024 ehitusloa nr 2412271/08180 väljastamisega ehitusregistris.1 (dtl.123-124).
3.Keskkonnaametile (edaspidi KeA) laekus 20.01.2025 info, et Jõekääru kinnistul on Võhandu jõe kalda ehituskeeluvööndis alustatud ehitustegevust. Selline informatsioon sai kinnituse kontrollimise käigus.
4.KeA tegi 5.02.2025 kirjaga nr 7-28/25/2397 Räpina Vallavalitsusele keskkonna järelevalve seaduse (KeJS) § 7 lg 4 alusel ettepaneku tunnistada ehitusluba nr 2412271/08180 kehtetuks. KeA põhjendas ettepanekut sellega, et kavandatav hoone (suvila) jääb Võhandu jõe kalda piiranguvööndisse metsamaa kõlvikule, kuhu looduskaitseseaduse (LKS) § 38 lg-st 2 tulenevalt ulatub ehituskeeluvöönd. Ehitusloa andmisega eiras Räpina Vallavalitsus LKS § 38 lg-s 3 sätestatud ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamise keeldu.2
5.Räpina Vallavalitsus möönis 26.02.2025 kirjas nr 7-5/2025/294-1, et ehitusluba on väljastatud ekslikult, mistõttu on maaomanikul palutud ehitustegevus peatada ning 12.02.2025 korraldusega nr 2-3/1043 on ehitusloa kehtivus peatatud, kuni lõplik lahend on leitud. Kuna kinnistu omanik on teinud olulisi kulutusi ehitusloa realiseerimiseks (ehitatud on hoone vundament), on Räpina Vallavalitsus proovinud välja selgitada võimalusi, kuidas kõnealuse ehitusloa alusel juba osaliselt ehitatud hoone ehituskonstruktsioonid säilitada ja ka õiguspäraselt lõpuni ehitada. Räpina Vallavalitus taotles KeA ettepanekule vastamise tähtaja pikendamist määramata ajaks.
6.Jõekääru kinnistu omanik Barents OÜ esitas 28.02.2025 KeA-le metsateatise nr 50001113228 raadamise teostamiseks Jõekääru kinnistu eraldisel 18.
7.KeA esitas 13.03.2025 Räpina Vallavalitsusele täiendava ettepaneku nr 7-28/25/2397-3 arutelu ja haldusmenetluse läbi viimine ehitise seadustamiseks eesmärgipärane. Samuti ei pea ehitusloa nr 2412271/08180 kehtetuks tunnistamiseks, milles teatas vallale, et 1 Dtl 12 2 Dtl 23-24 3 Dtl 27
3-25-799
KeA ei pea senise praktika kohaselt (raadamise) metsateatise kinnitamist võimalikuks ning Jõekääru maaüksusel Võhandu jõe kalda piiranguvööndis metsamaa kõlviku muutmist ehituskeeluvööndi vähendamise ja ehitustegevuse seadustamise kaudu võimalikuks, mistõttu pole täiendav KeA planeeringu koostamist ehituskeeluvööndi vähendamise nõusoleku saamiseks perspektiivikaks. KeA märkis 13.03.2025 kirjas nr 7-28/25/2397-3, et ei pea Võhandu jõe kalda piiranguvööndis raadamise teel metsamaa kõlviku muutmist ning seeläbi vaidlustatud ehitusloaga lubatud ehitustegevuse seadustamist võimalikuks. KeA rõhutas, et ehitamine on antud kohas võimalik väljaspool ehituskeeluvööndit, kus puuduvad ehitamiseks toimub looduskooslustel ja on vastuolus looduskoosluste säilitamise eesmärgiga. Ehitamise alal ja lähiümbruses eelnevalt ehitised (hooned, tehnosüsteemid, teed) puudusid ning ehitamine looduskaitselised piirangud. KeA selgitas, et ootab Räpina Vallavalitsuse seisukohta hiljemalt 19.03.2025.4
8.Räpina Vallavalitsus teatas 19.03.2025 kirjaga nr 7-5/2025/294-3, et ei saa endiselt võtta lõplikku seisukohta ning palus KeA-l veelkord kaaluda võimalusi Jõekääru kinnistu kõlvikute sihtotstarbe muutmiseks.5
9.Tartu Halduskohtusse laekus 28.03.2025 KeA protest Räpina Vallavalitsuse 18.11.2024 ehitusloa nr 2412271/08180 tühistamiseks (dtl.1-40).
10.Tartu Halduskohus võttis 7.04.2025 määrusega KeA (edaspidi ka protesti esitaja) protesti menetlusse, tunnistas vastustajaks Räpina valla (edaspidi ka vastustaja) ja kohustas vastustajat vastama protestile. Samuti kaasas kohus halduskohtmenetlusse kolmanda isikuna Barents OÜ (edaspidi ka kolmas isik) ja andis kolmandale isikule võimaluse protestile vastamiseks (dtl 4144).
11.Vastustaja ja kolmas esik esitasid vastused porotestile 28.04.2025, milles taotlesid muu hulgas protesti läbi vaatamata jätmist või alternatiivselt rahuldamata jätmist (dtl.53-73).
12.Tartu Halduskohus otsustas 27.04.2026 määrusega jätta rahuldamata vastustaja ja kolmanda isiku taotlused protesti läbi vaatamata jätmiseks, otsustas läbi vaadata haldusasja kirjalikus menetluses, andis menetlusosalistele võimaluse täiendavate tõendite, seisukohtade ja taotluste (sh menetluskulude nimikirjade) esitamiseks kuni 2.07.2026 ning vastuväidete esitamiseks kuni 9.07.2026 ning teatas kohtuotsuse avalikustamise kuupäevast (dtl 77-79).
13.Kolmanda isiku ja vastustaja täiendav vastus ja seisukoht laekusid kohtusse 1.07.2026 ja 2.07.2026, milles menetlusosalised jätkuvalt ei nõustunud protestiga ja esitasid täiendavad vastuväited (84-113,.
14.KeA lõplik seisukoht laekus kohtusse 9.07.2026, milles KeA jäi protesti juurde ja esitas täiendavad põhjendused (dtl 116-122). 4 Dtl 34-35 5 Dtl 37-38
15.1.Vaidlustatud ehitusluba on antud õigusvastaselt ning kuulub tühistamisele, kuna Jõekääru kinnistule kavandatav suvila jääb ehituskeeluvööndisse, kus uute ehitiste ehitamine on keelatud. LKS § 37 lg 1 p 2 kohaselt on Võhandu jõe kalda piiranguvööndi laius 100 meetrit. LKS § 38 lg 1 p 4 kohaselt on ehituskeeluvööndi laiuseks Võhandu jõel 50 meetrit. LKS § 38 lg 2 kohaselt ulatub rannal ja järve või jõe kaldal metsamaal metsaseaduse (MS) § 3 lg 2 tähenduses ehituskeeluvöönd ranna või kalda piiranguvööndi piirini. Kuna Jõekääru kinnistule kavandatud ehitis jääb Võhandu jõe kalda piiranguvööndisse metsamaa kõlvikule, laieneb sinna ehituskeeluvöönd. LKS § 38 lg 3 kohaselt on ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud.
15.2.Jõekääru kinnistul kavandatud hoonele ei kohaldu ükski ehituskeeluvööndis ehitamist lubav erisus. Erandid LKS § 38 lg-s 3 sätestatud ehituskeelust on nimetatud sama paragrahvi lg-tes 4–6. Sealhulgas ei laiene ehituskeeld LKS § 38 lg 4 p 1 järgi hajaasustuses olemasoleva elamu õuemaale ehitatavale uuele ehitisele, mis ei jää veekaitsevööndisse. Jõekääru kinnistu paikneb küll hajaasustusalal, kuid kinnistul puudub õuemaa kõlvik, mistõttu see erand ei kohaldu. Samuti ei ole praegu asjakohased muud ehitamist lubavad erandid.
15.3.Ehituskeeluvööndis kehtiva ehituskeeluga vastuolus antud haldusakt on õigusvastane. Haldusmenetluse seaduse (HMS) §-st 54 tulenevalt on haldusakti õiguspärasuse eelduseks muu hulgas kooskõla selle andmise hetkel kehtiva õigusega. Praegusel juhul on ehitusluba antud, eirates LKS § 38 lg-s 3 sätestatud ehituskeeldu, s.o õigusvastaselt.
15.4.KeA ei pea õigusvastase ehitusloa realiseerimist võimalikuks metsamaa raadamise kaudu. MS § 32 lg 2 p 4 järgi tehakse raadamist muu õigusaktidest tuleneva kehtiva projekti, hoolduskava või dokumendi alusel, mis on aluseks maa kasutamiseks muul otstarbel kui metsa majandamiseks. KeA leiab, et kohaliku omavalitsuse õigusvastane ehitusluba ei saa olla metsaseaduses nimetatud raadamise alusdokumendiks. Metsamaast ja sellest lähtuvast laiemast ehituskeeluvööndi ulatusest vabanemiseks peab esinema õiguspärane alus.
15.5.Kinnistul kavandatud ehitamise õigusaktidega kooskõlla viimiseks oleks kohane läbida planeeringumenetlus ehituskeeluvööndi vähendamiseks, kuid vastustaja ei pea seda praegusel juhul perspektiivikaks. Ehituskeeluvööndi vähendamine võib toimuda ainult KeA nõusolekul (LKS § 40 lg 3). Vastavalt LKS § 40 lg-le 4 peab kohalik omavalitsus ehituskeeluvööndi vähendamiseks esitama KeA-le taotluse ja vastuvõetud üldplaneeringu või kehtestatud kinnistul kavandatud ehitamise õigusaktidega kooskõlla viimiseks oleks kohane läbida planeeringumenetlus ehituskeeluvööndi vähendamiseks, kuid KeA ei pea seda praegusel juhul perspektiivikaks. Ehituskeeluvööndi vähendamine võib toimuda ainult KeA nõusolekul (LKS § 40 lg 3).
3-25-799
Vastavalt LKS § 40 lg-le 4 peab kohalik omavalitsus ehituskeeluvööndi vähendamiseks esitama KeA-le taotluse ja vastuvõetud üldplaneeringu või kehtestatud.
15.6.Ehituskeeluvööndi piirangu eesmärk on vältida ehitustegevust veekogude rannal ja kaldal. Ehituskeeluvööndit on erandkorras võimalik suurendada või vähendada, arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest (LKS § 40 lg 1). Ehituskeeluvööndi vähendamine peab olema kooskõlas ranna ja kalda kaitse eesmärkidega, milleks on rannal asuvate looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna eripära arvestava asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine (LKS § 34).
15.7.KeA leidis, et Jõekääru kinnistul ehituskeeluvööndis ehitamiseks puudub ülekaalukas vajadus, ehitamine toimub looduskooslustel ja on vastuolus looduskoosluste säilitamise eesmärgiga, ehitamise alal ja lähiümbruses eelnevalt ehitised (hooned, tehnosüsteemid, teed) puudusid ning ehitada on võimalik väljaspool ehituskeeluvööndit, kus puuduvad ehitamiseks looduskaitselised piirangud.
15.8.LKS § 38 lg 9 sätestab, et kui kohalik omavalitsus lubab ranna või kalda ehituskeeluvööndis ehitamist vastuolus käesolevas paragrahvis sätestatuga, ei teki isikul, kellele ehitusluba väljastati või kelle huvides ehitamine on, vastavalt haldusmenetluse seadusele õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas. See, et kinnistu omanik on ehitusloa realiseerimiseks juba teinud olulisi kulutusi, ei õigusta ehituskeelust erandi tegemist.
16.Vastustaja (Räpina vald) ei nõustud protestiga ja vaidles sellele vastu. Vastustaja vastuväited olid kokkuvõtvalt järgmised.
16.1.LKS § 38 lg1 p-i 4 kohaselt ranna ja kalda ehituskeeluvööndi laius rannal või kaldal on üle kümne hektari suurusel järvel ja veehoidlal ning üle 25 ruutkilomeetri suuruse valgalaga jõel, ojal, maaparandussüsteemi eesvoolul 50 meetrit. Vald on seisukohal, et ehitusloa alusel teostatud ehitis ei asu algses ehituskeeluvööndis (50m), vaid nn laiendatud ehituskeeluvööndis (100m) LKS-de § 37 lg1 p 2 ja 38 lg 2 koostoimes.
16.2.Näiteks Soome Vabariigis on võetud kasutusele mõistusepärasem lähenemine ehitamisele vee ääres. 50 m ehituskeeluvööndit jõgede kallastele ehitamisel kasutatakse ka Rootsis. Vastustaja on seisukohal, et LKS § 38 lg 2 ei ole kooskõlas Eesti Vabariigi Põhiseadusega. Norm piirab ebaproportsionaalselt põhiseaduse (PS) § 32 sätestatud omandi kasutamist (omandipõhiõigust).
16.3.Riigikohus on rõhutanud, et piirang on proportsionaalne, kui see on saavutatava eesmärgi suhtes sobiv, vajalik ja mõõdukas. 6 Riigikohus on selgitanud, et abinõu on vajalik, kui eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise isikut vähem 6 RKHKo 3-4-1-25- 11, p 39.
3-25-799
koormava abinõuga, mis on vähemalt sama efektiivne kui esimene.7 Piirangu mõõdukuse üle otsustamisel tuleb ühelt poolt kaaluda legitiimse eesmärgi olulisust ja teisalt piirangu intensiivsust koormatud kinnisasjade omanike jaoks. 8 Vastustaja on seisukohal, et rakendatav 100 m ehituskeeluvöönd ei ole asjakohane (proportsionaalne) ja et eesmärk on saavutatav ka vähem piiravama 50 m ehituskeeluvööndiga.
16.4.KeA ei ole raadamistaotlust sisuliselt lahendanud. Puudub motiveeritud haldusakt. KeA on arusaamatul põhjusel lahendamise edasi lükanud. Ehitusloa võimaliku kehtetuks tunnistamise korral võib esialgse olukorra taastamine olla looduskeskkonnale koormavam kui taotluses märgitud raadamine.
16.5.Iseenesest õige on KeA viide, et ehituskeeluvööndi vähendamine võib toimuda ainult KeA nõusolekul (LKS § 40 lg 3). Vastavalt LKS § 40 lg-le 4 peab kohalik omavalitsus ehituskeeluvööndi vähendamiseks esitama KeA-le taotluse ja vastuvõetud üldplaneeringu või kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava vastuvõetud detailplaneeringu. Samas märgib KeA, et ehituskeeluvööndi vähendamine on võimalik, kui KeA oleks andnud nõusoleku ehituskeeluvööndi vähendamiseks ka enne ehitise püstitamist, jätmata põhjendamata, miks seda ei saa teha peale ehitise püstitama hakkamist. Seadusandlusest ei tule sellist piirangut.
16.6.Ehituskeeluvööndit on erandkorras võimalik suurendada või vähendada, arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest (LKS § 40 lg 1). KeA tsiteerib küll LKS §34, kuid sisuliselt protestija ei selgita, milliseid konkreetseid ranna ja kalda kaitse- eesmärke võimalik ebaseaduslik ehitis rikub ja kuidas.
16.7.LKS 38 lg 9 on vastuolus PS-ga. Norm piirab ebaproportsionaalselt PS §-s 32 sätestatud omandi kasutamist (omandipõhiõigust). Norm välistab täielikult ja kaalutlusruumita õiguspärase ootuse tekkimise võimaluse. Norm ei ole oma eesmargi saavutamiseks vajalik ja proportsionaalne. Ehitusloa võimalik tühistamine ja sellega kaasneda võiv lammutamise kohutus ei ole kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega, lisaks on lammutamine keskkonnale koormavam ehitise talumisest.
16.8.Vastustaja ei vaidle vastu sellele, et ehituskeeluvööndi regulatsioon teenib looduskaitselisi eesmärke. Samas ei saa ehitusloa tühistamise vajadus tuleneda üksnes asjaolust, et vaidlusalune ehitis paikneb alal, mille suhtes kohaldatakse ehituskeeluvööndi piiranguid. Käesolevas asjas ei ole KeA esitanud konkreetset hinnangut ega muid tõendeid, mis võimaldaksid järeldada, et ehitusloa säilimine põhjustab sellist kahju, mida ei oleks võimalik vältida muude meetmetega. KeA on ebapiisavalt käsitletud ehitusloa adressaadi heausksust ning sellest tulenevaid õiguslikke tagajärgi, sh õiguskindlust. 7 RKHKo 3-4- 1-16-08, p 29.
RKHKo 3-4-1-25-11, p 42.
3-25-799
16.9.Vastustaja palus jätta kohaldamata LKS § 38 lg 2 ja lg 9 ning tunnistada need sätted PSga vastuolus olevaks.
17.Kolmas isik (Barents OÜ) palus jätta protest rahuldamata. Kolmanda isiku vastuväited olid kokkuvõtvalt järgmised.
17.1.MS § 3 lg 3 kohaselt metsamaaks käesoleva seaduse tähenduses ei loeta õuemaad, elamumaad, pargi, kalmistu, haljasala, marja- ja viljapuuaia, puukooli, aiandi, dendraariumi ning puu- ja põõsaistandike maad. Seega ei ole käesolevas asjas enam asjakohane LKS § 38 lg 2 kohaldamine ning ehitis asub väljaspool ehituskeeluvööndit.
17.2.LKS § 38 lg1 p 4 kohaselt ranna ja kalda ehituskeeluvööndi laius rannal või kaldal on üle kümne hektari suurusel järvel ja veehoidlal ning üle 25 ruutkilomeetri suuruse valgalaga jõel, ojal, maaparandussüsteemi eesvoolul 50 meetrit. Kolmas isik on seisukohal, et ehitusloa alusel teostatud ehitis ei asu algses ehituskeeluvööndis (50m), vaid nn laiendatud ehituskeeluvööndis (100m) LKS-de § 37 lg1 p 2 ja 38 lg 2 koostoimes.
17.3.LKS § 38 lg 2 ei ole kooskõlas PS-ga, kuna riivab ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust ja see tuleb jätta kohaldamata ning alustada põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus.
17.4.Aastal 2013. viidi kinnistul läbi lageraie. Selle tulemusena muutus kinnistu sisuliselt metsatuks nagu on näha ka Maa- ja Ruumiamet 2015 kaardilt. On enam kui kindel, et olukorras, kui kinnistule rajatakse suvila on metsa olemasolu ja säilimine kordades paremini kaitstud, kuivõrd kõrghaljastus väärtustab kinnistut ja tagab selle kõrgema väärtuse. On täiesti ilmselge, et KeA on võtnud jäiga positsiooni ja ei soovi kinnistu omaniku ja kohaliku omavalitsusega teha koostööd tekkinud probleemi lahendamisel.
17.5.Ehituskeeluvööndi piirangu eesmärk on vältida ehitustegevust veekogude rannal ja kaldal. Ehituskeeluvööndit on erandkorras võimalik suurendada või vähendada, arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest (LKS § 40 lg 1). KeA tsiteerib küll LKS § 34, kuid sisuliselt protesteerija ei selgita, milliseid konkreetseid ranna ja kalda kaitse- eesmärke võimalik ebaseaduslik ehitis rikub ja kuidas. KeA ei ole tõendanud konkreetset ega tegelikku keskkonnakahju.
17.6.Kolmas isik tegutses kogu menetluse vältel heauskselt ja alustas ehitustegevust alles peale ehitusloa saamist. Ehitusluba on vähemalt osaliselt realiseeritud. Rajatud on vundament ja tehnosüsteemid. Kolmas isik on kandnud reaalseid kulutusi summas 105 251,76 eurot ning korraldanud oma tegevuse vastavalt kehtivale ehitusloale. Isegi juhul, kui kohus leiab, et ehitusloa andmisel esines õiguslik puudus, tuleb hinnata sellise puuduse kõrvaldamise tagajärgede proportsionaalsust. KeA ei ole protestis
3-25-799
analüüsinud ehitusloa tühistamise tegelikke tagajärgi ega põhjendanud, miks see on ainus võimalik lahendus.
17.7.Kolmas isik palus jätta kohaldamata LKS § 38 lg 2 ja lg 9 ning tunnistada need sätted PSga vastuolus olevaks.
KOHTU SEISUKOHT
18.Kohus on tutvunud haldusasja materjalidega ja on seisukohal, et KeA protest on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
19.Vaidluse all on Räpina Vallavalitsuse 13.11.2024 korralduse nr 2-3/713 alusel 18.11.2024 väljastanud ehitusloa nr 2412271/08180 õiguspärasus, millega anti ehitusõigus Jõekääru kinnistule suvila püstitamiseks. Kõigepealt käsitleb kohus kaebuse eset ja selle piire. HKMS § 41 lg-te 1 ja 2 sätestavad, et vaidluse eseme määravad halduskohtumenetluses kindlaks kaebuse nõue vastavalt käesoleva seadustiku §-le 37 ja kaebuse alus. Kohus ei või teha otsust nõude ega aluse kohta, mida ei ole kaebuses esitatud, ega ületada nõude piire. Kaebuse aluseks on põhiliste asjaolude kogum, millega seoses nõue esitatakse. Samas võimaldab HKMS § 2 lg 4 lähtuda protesti eseme kindlaksmääramiseks protesti esitaja tegelikust tahtest lähtudes (HKMS § 256 lg 2).
19.1.Kohtule esitatud protestis taotles KeA Räpina Vallavalitsuse poolt 18.11.2024 väljastatud ehitusloa nr 2412271/08180 tühistamist (tühistamisprotest, HKMS § 255 p 1). Vastavalt sellele on protest 7.04.2025 kohtumäärusega menetlusse võetud. Halduskohtumenetluse käigus selgus, et Räpina Vallavalitsus väljastas 18.11.2024 ehitusloa 13.11.2024 korralduse nr 2-3/713 „Ehitusloa väljastamine“ alusel. Seega algselt väljastas vastustaja 13.11.2024 korralduse nr 2-3/713 ning seejärel 18.11.2024 ehitisregistri kaudu ehitusloa 2412271/08180. Järelikult tuleb antud juhul vaidlustatavaks haldusaktiks pidada Räpina Vallavalitsuse 13.11.2024 ehitusloa väljastamise korraldust nr 2-3/713, millega anti Jõekääru kinnistu omanikule õigus suvila ehitamiseks (HMS § 51 lg 1). Kohus märgib, et haldusorgani korraldus ja selle alusel ehitusregistris väljastatud ehitusluba on üks haldusakt ning protesti esitaja sooviks on just ehitusloa tühistamine. Seega tõlgendab kohus tühistamisprotesti esitatuks Räpina Vallavalitsuse 13.11.2024 ehitusloa väljastamise korralduse nr 2-3/713 ja ehitisregistris 18.11.2024 väljastatud ehitusloa 2412271/08180 tühistamiseks.
20.Vastustaja poolt väljastatud ehitusluba omab regulatiivset toimet (HMS § 51 lg 1), kuna sellega antakse kolmandale isikule ehitusõigus. Kohtupraktika järgi on ehitusluba haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist. 8 HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.
8 RKHKo 3-3-1-25-02, p 12.
3-25-799
21.Pooled vaidlevad selle üle, kas vaidlusaluse ehitusloaga lubatud ja kaebuse esitamise ajal juba alustatud Jõekääru kinnistul suvila ehitamine on kooskõlas LKS-ga, kas LKS § 38 lg 2 on kooskõlas PS-ga ning kas ehitusloa õigusvastasuse korral on selle tühistamine proportsionaalne arvestades kolmanda isiku heausksust, usalduse kaitset ja omandiõiguse tähtsust.
22.HKMS § 158 sätestab, et haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Seega on oluline vaidlusaluse ehitusloa õiguspärasuse kontrollimisel, et see vastaks HMS §-s 54 sätestatud nõuetele selle väljastamise aja seisuga, ehk 13.11.2025 (korralduse nr 2-3/713 väljastamise aeg).
23.Ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 1 sätestab, et ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. EhS § 44 p-st 1 tulenevalt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele.
24.KeA on arvamusel, et vastustaja poolt väljastatud ehitusluba on vastuolus LKS § 38 lg-ga 3, kuna Jõekääru kinnistul ehitusloaga lubatud suvila asukoht asub tulenevalt LKS § 38 lg-st 2 metsamaale laiendatud kalda ehituskeeluvööndis. Vastustaja ja kolmas isik olid arvamusel, et ehitusloaga lubatud suvila asukoht on siiski väljaspool ehituskeeluvööndit.
24.1.Esmalt toonitab kohus, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Põlvamaal Räpina vallas Pindi külas asuv ja kolmandale isikule kuuluv Jõekääru kinnistu (registriosa nr 24579550, katastritunnus 70702:003:0855, pindala 24536 m 2, 13.11.2024 seisuga sihtotstarve 100% maatulundusmaa) kõlvikuline koosseis on metsamaa 19 644 m2 ja muu maa 4892 m2. Kinnistu külgneb Võhandu jõega (keskkonnaregistri kood VEE1003000, valgala pindala 1426,2 km2), veekogust lähtuvalt ulatuvad osale kinnistust kalda piiranguvöönd ning ehituskeeluvöönd. Pooltevaheline vaidlus taandub muu hulgas sellele, kas Jõekääru kinnistul asuv metsamaa kõlvik tuleb lugeda metsamaaks MS § 3 lg-s 2 sätetatud tähenduses ja sellele maale ehituskeeluvöönd ulatunuks LKS § 38 lg 2 alusel.
24.2.Tulenevalt LKS § 37 lg 1 p-st 2 on Võhandu jõe kalda piiranguvööndi laius 100 m. LKS § 38 lg 1 p 4 kohaselt on ehituskeeluvööndi laiuseks Võhandu jõel 50 m. LKS § 38 lg 2 sätestab, et rannal ja järve või jõe kaldal metsamaal MS § 3 lg 2 tähenduses ulatub ehituskeeluvöönd ranna või kalda piiranguvööndi piirini. MS § 3 lg 2 kohaselt on metsamaa maa, mis vastab vähemalt ühele järgmistest nõuetest: 1) on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse 2) on maatükk pindalaga vähemalt 0,1 hektarit, millel kasvavad puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade liitusega vähemalt 30 protsenti.
3-25-799
Sellest tulenevalt on kohus seisukohal, et LKS § 38 lg 2 kui õigusnormi kohaldamiseks piisab sellest, kui maa on metsamaa MS § 3 lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatud kriteeriumide järgi ning selline metsamaa asub Jõekääru kinnistul Võhandu jõe kaldal.
24.3.Vastustaja ja kolmas isik viitasid MS § 3 lg-le 3 ja väitsid, et Jõekääru kinnistu maakatastri järgi metsamaaks märgitud kõlvik ei ole tegelikult metsamaa, kuna Jõekääru kinnistu maa sihtotstarve on 100% elamumaa.
24.3.1.MS § 3 lg 2 ja 3 sätestavad, et metsamaa on maa, mis vastab vähemalt ühele järgmistest nõuetest: 1) on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse; 2) on maatükk pindalaga vähemalt 0,1 hektarit, millel kasvavad puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade liitusega vähemalt 30 protsenti. Metsamaaks käesoleva seaduse tähenduses ei loeta õuemaad, elamumaad, pargi-, kalmistu-, haljasala-, marja- ja viljapuuaia-, puukooli-, aiandi-, dendraariumi- ning puu- ja põõsaistandike maad.
24.3.2.Kohus tegi kindlaks, et 13.11.2024 seisuga oli Jõekääru kinnistu sihtotstarve 100% maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis on metsamaa 19 644 m2 ja muu maa 4892 m2. Hetkeseisuga on tõepoolest e-kinnisturaamatu andmete järgi Jõekääru kinnistu maa sihtotstarve 100% elamumaa, mitte enam maatulundusmaa.
24.3.3.Kohtu hinnangul ei oma antud juhul vaidlusaluse ehitusloa õiguspärasuse hindamisel eelpoolkirjeldatud asjaolu siis tähtsust (100% elamumaa), kuna vaidlusaluse ehitusloa väljastamise seisuga oli Jõekääru kinnistu maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa, mitte elamumaa. Kohus tegi kindlaks, et e-kinnisturaamatus muutus Jõekääru kinnistu maa sihtotstarbe 100% elamumaaks alles 12.04.2025 vastava kande alusel. Eelnevat arvestades on leidnud kinnitust, et ehitusloa väljastamise seisuga oli Jõekääru kinnistu maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa. Muid tõendeid selle kohta, et ehitusloa väljastamise ajal oleks Jõekääru kinnistu maa sihtotstarve 100% elamumaa või muu MS § 3 lg-s 3 sätesatud maa, mida metsamaaks ei loeta, ei ole ei vastustaja ega kolmas isik kohtule esitanud. Seega käeolevaga on kinnitust leidnud asjaolu, et vaidlusaluse ehitusloa väljastamise seisuga oli e-kinnistusraamatu järgi Jõekääru kinnistu maa sihtotstarbeks 100% maatulundusmaa, mis omakorda tähendab seda, et MS § 3 lg-s 3 sätestatud erand ei kohaldunud. Seega on vastustaja ja kolmanda isiku viide MS § 3 lg-le 3 ekslik.
24.4.Nagu eelpool oli märgitud on Jõekääru kinnistu kõlvikute koosseis metsamaa 19 644 m2 ja muu maa 4892 m2. Selline kõlvikute koosseis Jõekääru kinnistu osas eksisteeris ka ehitusloa väljastamise ajal. Kohus tegi kindlaks, et ehitusloaga lubatud suvila ehituskoht asub ca 55 m Võhandu jõe veepiirist ja metsamaa kõlvikul.
24.5.Kuigi LKS § 38 lg 2 ei defineeri kalda ala mõistet, ei saa kohtu hinnangul lähtuda LKS § 38 lg 2 kohaldamisala tõlgendamisel kitsalt keskkonnaseaduse üldosa seaduse § 38 lg-s 2 defineeritud kaldaalast ehk laevatatavatel veekogudel kümnemeetrilisest ning teistel veekogudel neljameetrilisest alast.
3-25-799
Kohus rõhutab, et LKS § 38 lg 1 p 4 järgi on ehituskeeluvöönd Jõekääru kinnistul niikuinii 50 m veepiirist. LKS § 38 lg 2 eesmärgiks on laiendada ehituskeeluvööndi ulatust 100 meetrini juhul, kui uus ehitis või rajatis jääb küll 50 meetrilise ehituskeeluvööndi väljapoole, kuid asub metsamaal. Nagu eelpool on tuvastatud on antud juhul ehitusloaga lubatud suvila ehitamise asukohaks metsamaa kõlvik.
24.6.Kohus märgib, et mets (metsamaa kõlvik), mis asub ranna või kalda piiranguvööndis, tuleb lugeda LKS-i mõttes rannal või kaldal kasvavaks metsaks sõltumata sellest, kui kaugel mets asub veepiirist. Seega leiab kohus, et KeA on sisustanud õigesti jõe kaldal kasvava metsa mõiste ja sellega seostatava ehituskeeluvööndi ulatuse. LKS § 38 lg 2 kohaselt ulatub ehituskeeluvöönd rannal ja järve või jõe kaldal metsamaal MS § 3 lg 2 tähenduses ranna või kalda piiranguvööndi piirini. See tähendab, et kui metsamaa MS § 3 lg 2 mõistes paikneb ranna või kalda piiranguvööndis, siis on sellel metsamaal ehitamine keelatud, sest sellele laieneb LKS § 38 lg 2 alusel ehituskeeluvöönd. 9
24.7.Järelikult tuleb nõustuda KeA tõlgendusega, et kalda alaks LKS § 38 lg-s 2 sätestatud tähenduses tuleb lugeda kalda piiranguvööndi territoorium juhul, kui seal asub metsamaa kõlvik (MS § 3 lg 2 p-d 1 ja 2). Kohus rõhutab, et antud juhul lubab vaidlusalune ehitusluba ehitada Jõekääru kinnistule suvila, mille asukoht on metsamaa kõlvik, mis omakorda asub piiranguvööndis.
24.8.Eelnevat arvestades nõustub kohus KeA seisukohaga, et tulenevalt LKS § 38 lg-st 2 koostoimes LKS § 37 lg 1 p-ga 2 laieneb Jõekääru kinnistul ehituskeeluvöönd 100 m-ni Võhandu jõe veepiirist, mistõttu vaidlusaluse ehitusloaga lubatud suvila asukoht (ca 55 m Võhandu jõe veepiirist ) asub laiendatud kalda ehituskeeluvööndis. Võttes arvesse, et ehitusloa väljastamise ajal ei esinenud LKS § 38 lg-s 4 ja ka LKS § 40 lg-s 1 ja sätestatuid erandeid, oli ehitusõiguse andmine Jõekääru kinnistul ca 55 m Võhandu jõe veepiirist suvila ehitamiseks keelatud LKS § 38 lg 3 alusel.
24.9.Siinkohal märgib kohus, et ei analüüsi poolte väiteid, mis puudutavad võimalikku metsamaa kõlviku muutmist kolmanda isiku KeA-le 28.02.2025 esitatud metsateatise nr 50001113228 alusel ja ka ehituskeeluvööndi võimaliku vähendamist vastustaja poolt vastava planeeringu menetluse tulemusena, kuna need on ilmselgelt antud vaidluse kontekstis asjakohatud ja sisutühjad. Kohus selgitab, et kolmanda isiku metsateatis nr 50001113228 jäi tulemusteta, kuid see pole oluline, kuna vaidlusaluse ehitusloa väljastamise ajal esines Jõekääru kinnistul metsamaa kõlvik, mis oli ehitusloaga lubatud suvila asukohaks ja asus kinnistu piiranguvööndis. Samas ei olnud ehitusloa väljastamise ajaks kalda piirangu- ja ehituskeeluvööndeid vastava planeeringu alusel vähendatud (LKS § 40 lg 1).
24.10.Sellest tulenevalt on vastustaja poolt 13.11.2024 tehtud korraldus 2-3/713 ja selle alusel 18.11.2024 väljastatud ehitusluba nr 2412271/08180 vastuolus LKS § 38 lg-s 3 sätestatud ehitamise keeluga. 9 TlnRKo 3-20-1439, p 10.
3-25-799
25.Vastustaja ja kolmas isik taotlesid LKS § 38 lg-d 2 ja 9 põhiseadusega vastuolus olevaks tunnistamist ja kohaldamata jätmist, väites, et sellega ebaproportsionaalselt riivatakse kolmanda isiku omandiõigust ja õigust õiguspärasele ootusele.
25.1.HKMS § 158 lg 4 sätestab, et kohus jätab asja lahendamisel kohaldamata seaduse või muu õigustloova akti, kui see on vastuolus Eesti Vabariigi põhiseadusega või Euroopa Liidu õigusega.
25.2.Kohus märgib, et PS-s 32 kindlaksmääratud omandiõigus on lihtsa seadusreservatsiooniga põhiõigus, mille riive on õigustatud seadusega legitiimse eesmärgi korral. Tulenevalt LKS §-st 34 on selle omandiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks rannal või kaldal asuvate looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine. Analüüsides kolmanda isiku juhtumit, kus tema kinnistul esineb metsamaa kõlvik, kuhu ta vaidlusaluse ehitusloa alusel soovib ehitada suvila, mis võib negatiivselt mõjutada kaldal asuvate looduskoosluste säilitamist, on LKS §-s 34 sätestatud legitiimse eesmärgi kaitsmiseks ehituskeeluvööndi laiendamine LKS § 38 lg 2 alusel sobiv abinõu. Kohtule ei nähtu, et esineks muu, sama tõhus meede legitiimse eesmärgi saavutamiseks, mis riivaks kaebaja omandiõigust väiksemal määral. Kohtu hinnangul pidades silmas legitiimse eesmärgi tähtsust, on kolmanda isiku omandiõiguse riive ka mõõdukas. Konkreetsel juhul ei nähtu kohtule, et suvila ehitamine Jõekääru kinnistul muusse kohta (kus puudub ehituskeeluvöönd – 100 m jõe vee piirist) oleks välistatud. Põhjendatud juhul esineb ehituskeeluvööndi vähendamise võimalus (LKS § 40). Seega ei näe kohus alust arvata, et LKS § 38 lg-st 2 kaebajale tulenev õiguse riive oleks ebaproportsionaalne, ehk vastuolus PS-ga. Rohevõrgustiku alal tuleb elurikkuse kaitset pidada oluliseks eesmärgiks. Ka rohevõrgustiku toimimise ebasoodsaks mõjutamiseks üksnes lokaalselt tuleb KOV-l näidata, millised muud olulised huvid selle mõju üles kaaluvad. Seejuures ei saa kaalukaks pidada kinnistuomaniku erahuvi elamuarenduseks, kui maa kasutust sellisel viisil piirasid juba enne kinnistu omandamist kehtinud ÜP ning rohevõrgustiku TP (RKHKo 3-20-1310, p 29).
25.3.Seonduvalt LKS § 38 lg 9 põhiseaduspärasusega, mis välistab kolmandal isikul õiguspärast ootust, mis võiks tal tekkida õigusvastaselt väljastatud ehitusloa alusel, märgib kohus, et antud vaidluse kontekstis ei ole LKS § 38 lg 9 asjassepuutuv säte. LKS § 38 lg 9 eesmärgiks on välistada puudutatud isikul õiguspärase ootuse, mis võib tal tekkida õigusvastaselt väljastatud ehitusloa alusel. Kohtule ei nähtu, et antud juhul oleks kaebajal selline õiguspärane ootus tekkinud. Võimalik õiguspärane ootus, millega kohus võib arvestada õigusvastase haldusakti tühistamise otsustamisel on märgitud riigivastutuse seaduse (RVastS) § 3 lg 3 p-s 2 ja sellega arvestamise eelduseks on haldusakti tühistamisnõude hilisem esitamine (HKMS § 5 lg 3). KeA esitas protesti tähtaegselt, mistõttu puudub kohtul kohustus kaaluda RVastS § 3 lg 3 p-s 2 materiaalselt õigusvastase ehitusloa tühistamata jätmist lähtudes kolmanda isiku õiguspärasest ootusest. Samas märgib kohus, et LKS § 38 lg 9 on mõeldud sarnaselt HMS §-ga 67 haldusorganile haldusakti kehtetuks tunnistamise üle otsustamisel, mitte kohtule.
3-25-799
25.4.Lähtudes eeltoodust jätab kohus vastustaja ja kolmanda isiku taotluse LKS § 38 lg-d 2 ja 9 PS-ga vastuolus olevaks tunnistamiseks ja kohaldamata jätmiseks rahuldamata.
26.Vastustaja ja kolmas isik väitsid, et käesolevas asjas ei ole KeA esitanud konkreetset hinnangut ega muid tõendeid, mis võimaldaksid järeldada, et ehitusloa säilimine põhjustab sellist kahju, mida ei oleks võimalik vältida muude meetmetega. Kohus selgitab, et kahju kaldal asuvatele looduskooslustele eeldatakse, kui kaldale toimub ehitamine ehituskeeluvööndis, mistõttu on selline ehitustegevus keelatud LKS § 38 lg 3 alusel, ning nii KeA-l ja ka vastustajal puudub sellisel juhul kahju tõendamise vajadus, kui ka muude meetmete kohaldamise kaalumise kohustus. LKS § 38 lg 3 on imperatiivne säte, mis ei võimalda ei otsustamis- ega valikudiskretsiooni (HMS § 4 lg 1). Seega uute hoonete ja rajatiste ehitamine, mis satub jõe kalda ehituskeeluvööndisse, on ilma mööndusteta keelatud.
27.Seonduvalt kolmanda isiku ja vastustaja poolt osundatud usalduse kaitsega ja proportsionaalsuse põhimõtte arvestamisega õigusvastase ehitusloa tühistamise otsustamisel on kohus selgitanud, et halduskohtumenetluses ei arvesta kohus isiku usalduse kaitset (HMS § 67 lg 1). Tulenevalt HMS § 64 lg-st 1 kohaldatakse HMS § 67 lg 1 haldusakti kehtetuks tunnistamisel haldusorgani poolt. Seega HMS § 67 lg-s 1 ette nähtud isiku usalduse kaitse ei ole halduskohtu poolt kohaldatav õigusvastase haldusakti tühistamise korral. Kohus märgib, et antud juhul puuduvad ka muud HMS §-s 58 ja ka RvastS § 3 lg-s 2 ja lg 3 p-des 1-2 sätestatud alused materiaalselt õigusvastase ehitusloa kohtu poolt tühistamata jätmiseks. Seega jätab kohus vastustaja ja kolmanda isiku väited materiaalselt õigusvastase ehitusloa tühistamisel selle proportsionaalsuse hindamiseks tähelepanuta.
28.Eelnevat arvestades esines vastustajal tulenevalt EhS § 44 p-st 1 ehitusloa väljastamisest keeldumise kohustus, kuna selle väljastamine on vastuolus LKS § 38 lg-ga 3. Järelikult ei ole vaidlusalune ehitusluba kookõlas õigusaktidega ja seetõttu materiaalselt õigusvastane
(HMS § 54).
29.HKMS § 259 lg 2 sätestab, et protest rahuldatakse, kui selle läbivaatamine halduskohtus on lubatav ning haldusakt või toiming või haldusakti andmata või toimingu tegemata jätmine on õigusvastane.
30.Lähtudes eeltoodust rahuldab kohus KeA protesti ning tühistab Räpina Vallavalitsuse 13.11.2024 korralduse 2-3/713 ja selle alusel 18.11.2024 väljastatud ehitusloa nr 2412271/08180
31.HKMS § 158 lg-st 5 esineb kohtul tehtavas kohtuotsuses menetluskulude jagamise kohustus. Kohus rahuldas KeA protesti. KeA ei ole taotlenud halduskohtumenetluse käigus kantud menetluskulude väljamõistmist vastaspooltelt. Protest on riigilõivu tasumisest vaba. Seega juhindudes HKMS § 108 lg-test 1 ja 7 ja § 109 lg-st 1, jätab kohus menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
3-25-799
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.