Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja Kristjan Siigur
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. mai 2026, Tallinn
Haldusasja number
3-24-802
Haldusasi
OÜ Silverwire kaebus Rae Vallavalitsuse 13. veebruari 2024. a korralduse nr 266 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 15. jaanuari 2025. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Silverwire, seaduslik esindaja SA, volitatud esindaja v.adv Raul Keba ja nõustaja KT Vastustaja – Rae vald, volitatud esindaja v.adv Kalev Aavik
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Silverwire apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
5. mai 2026
RESOLUTSIOON
Võtta haldusasja nr 3-24-802 materjalide juurde haldusasja nr 3-17-109 toimikus asuvad järgmised dokumendid:
1.1.Ehitisregistri kuvatõmmis 25.10.2006 registrile esitatud ehitusloa taotluse nr 2535ET kohta (sisaldub OÜ Silverwire 16.01.2017 kaebuse lisas 2);
1.2.Rae Vallavalitsuse 19.04.2017 kohtuvälise menetleja otsus väärteoasjas nr 610/1317 (Rae valla 24.07.2017 seisukoha lisa 1);
1.3.Menetlusaluse isiku ülekuulamise protokoll kiirmenetluses nr 6-10/1317 (Rae valla 24.07.2017 seisukoha lisa 2).
Tühistada Tallinna Halduskohtu 15. jaanuari 2025. a otsus haldusasjas nr 3-24802 ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada OÜ Silverwire kaebus.
Tühistada Rae Vallavalitsuse 13. veebruari 2024. a korraldus nr 266.
Mõista OÜ Silverwire (registrikood 11739665) esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulude hüvitamiseks Rae vallalt tema kasuks välja 4365,40 eurot (neli tuhat kolmsada kuuskümmend viis eurot 40 senti).
Rae valla menetluskulud esimese ja teise astme kohtus jätta tema enda kanda.
3-24-802
Avaldada otsus pärast jõustumist tervikuna.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 22. juunil 2026 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rae Vallavalitsus andis 10.10.2006 korraldusega nr 1450 OÜ-le Kasko Arendus ehitusloa Harjumaal Rae vallas Patika külas Kiire kinnistul (katastritunnus 65303:002:0440, registriosa nr 10677802, pindala 8891 m2, sihtotstarve 100% ärimaa) loomakasvatushoone lammutamiseks ja sõidukite teenindushoone (EHR kood 120313670) püstitamiseks (ehitisealune pind 836,5 m2, suurim korruste arv 2). Kiire kinnistu omanikuna on 30.04.2010 kantud kinnistusraamatusse OÜ Silverwire. Ehitisregistri 09.12.2015 paranduskande kohaselt on maaüksusel asuva hoone kasutusotstarve büroohoone (kood 12201). OÜ Silverwire jagas 20.06.2016 Kiire kinnistu 38 korteriomandiks (registriosad nr 4734450–4738150) ning kinnistuomaniku esitatud andmete esitamise teatise alusel kandis Rae Vallavalitsus 15.08.2016 paranduskandega ehitisregistrisse andmed, et Kiire maaüksusel paikneb püstitamisel olev muu kolme või enama korteriga elamu (kasutusotstarbe kood 11222), milles on kokku 38 eluruumi (üldpind kokku 1932,4 m2).
2.Rae Vallavalitsusele laekus 29.07.2016 teade võimalikust ebaseaduslikust ehitamisest Kiire maaüksusel. Rae Vallavalitsus tegi 23.08.2016 ettekirjutuse nr 8-9/57 (ehitisregistris 21.08.2016 ettekirjutus nr 1612899/00472), millega kohustas OÜ-d Silverwire ehitustegevuse viivitamatult täielikult peatama ja hiljemalt 10.11.2017 ehitustegevuse seadustama või ehitise lammutama. Ettekirjutuse kohaselt tuvastati 17.08.2016 paikvaatlusel, et kinnistule on ehitatud kolmekorruseline hoone. Elamu ehitamiseks ei ole ehitusluba antud. Kiire kinnistu on Rae valla üldplaneeringu järgi ärimaa ja detailplaneeringut ei ole kehtestatud.
3.Rae Vallavalitsus otsustas 11.10.2016 korraldusega nr 1471 teha Kiire maaüksusel asuva hoone osas ehitisregistris paranduskande, taastades 10.10.2006 ehitusloa andmise aluseks olnud andmed. Ehitisregistri 26.10.2016 paranduskande kohaselt paikneb Kiire kinnistul püstitamisel olev sõidukite teeninduse hoone (kasutusotstarbe kood 12332). OÜ Silverwire esitas Tallinna Halduskohtule 16.01.2017 kaebuse Rae Vallavalitsuse 11.10.2016 2(12)
3-24-802 korralduse tühistamiseks ja valla kohustamiseks taastada ehitisregistri varasemad andmed (haldusasi nr 3-17-109). Tallinna Halduskohus jättis 28.03.2017 määrusega kaebuse läbi vaatamata ja Tallinna Ringkonnakohus jättis 27.06.2017 määrusega (jõustus 13.07.2017) OÜ Silverwire määruskaebuse rahuldamata. Kohtud leidsid, et ehitisregistri andmete muutmisega ei ole võimalik saavutada OÜ Silverwire eesmärki seadustada ehitis korterelamuna, mille püstitamiseks ei ole ehitusluba antud.
4.OÜ Silverwire esitas 2017. a novembris Rae Vallavalitsusele Kiire kinnistul asuva hoone konserveerimistööde nimekirja ja 24.04.2018 kohtumisel arutati võimalusi ehitis seadustada. Rae Vallavalitsus küsis 16.09.2018 kirjaga nr 6-6/7532 OÜ-lt Silverwire, millal toimub Kiire maaüksusel asuva hoone konserveerimine ning millised on omaniku plaanid seoses hoone seadustamisega. OÜ Silverwire 12.10.2018 vastuse kohaselt algavad konserveerimistööd kuu jooksul ja hoone seadustamise korral plaanitakse sinna rajada hooldekodu. Rae Vallavalitsus märkis 28.12.2018 vastuses nr 1-6/10542-1 vallavolikogu liikme arupärimisele, et arendaja on soovinud ehitist seadustada ja selleks vajalike toimingutega lubati alustada 2019. a alguses. Rae Vallavalitsus ei ole andnud tähtaega ehitise lammutamiseks ja toimub hoone konserveerimine.
5.Rae Vallavalitsus edastas 10.02.2023 kirjaga OÜ-le Silverwire kutse osaleda 22.02.2023 kohtumisel vallavalitsuses, et leida ühiselt lahendus Kiire kinnistu olukorrale. Kohtumisel lepiti kokku, et OÜ Silverwire teavitab valda hiljemalt 06.03.2023, mida võetakse ette Kiire kinnistul olevate ehitiste lagunemise peatamiseks. Rae Vallavalitsuses 03.05.2023 toimunud kohtumisel lepiti kokku, et OÜ Silverwire edastab hiljemalt 26.05.2023 informatsiooni edasiste tegemiste kohta seoses Kiire kinnistu ehitistega. Rae Vallavalitsus edastas OÜ-le Silverwire 10.07.2023, 26.07.2023 ja 08.08.2023 meeldetuletused, et teavet edasiste tegemiste kohta ei ole laekunud. Rae Vallavalitsus korraldas 14.08.2023 paikvaatluse, millel tuvastati, et Kiire kinnistul paikneb ca 825 m2 ehitusaluse pinnaga kolmekorruseline hoone, mille osad uksed on lõhutud ja osad aknad tuulutusasendis, mistõttu on hoonesse võimalik siseneda võõrastel isikutel.
6.Rae Vallavalitsus otsustas 26.09.2023 korraldusega nr 1938 kohaldada OÜ Silverwire suhtes sunniraha 3000 eurot Rae Vallavalitsuse 21.08.2016 ettekirjutuse nr 57 p-s 3 sätestatud kohustuse (ehitustegevuse peatamine) rikkumise eest. Rae Vallavalitsus rahuldas 14.11.2023 korraldusega nr 2257 OÜ Silverwire 27.10.2023 vaide ning tunnistas 26.09.2023 korralduse nr 1938 kehtetuks, sest vaides viidatud menetlusvead võisid mõjutada asja otsustamist.
7.Rae Vallavalitsus tegi 13.02.2024 korraldusega nr 266 korrakaitseseaduse (KorS) § 28, ehitusseadustiku (EhS) § 130 lg 1, § 132 lg 3 p-de 1 ja 2 ning § 133 alusel OÜ-le Silverwire ettekirjutuse hiljemalt 02.09.2024 lammutada Kiire kinnistul asuv ebaseaduslikult ehitatud kolmekorruseline katusega hoone ning teavitada Rae Vallavalitsust ettekirjutuse täitmisest kirjalikult hiljemalt 02.09.2024. Ettekirjutus sisaldas hoiatust, et hoone lammutamise kohustuse tähtajaks täitmata jätmise korral määrab Rae Vallavalitsus adressaadile sunniraha 11 250 eurot. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 lg 3 p 1 järgi võib haldusmenetluse viia läbi arvamust ja vastuväiteid ära kuulamata, kuna kahju ärahoidmiseks ja avalike huvide kaitseks on vajalik viivitamatult tegutseda. Ärakuulamine ei täidaks eesmärki, sest ettekirjutuse tegemise aluseks olevad olulised faktilised asjaolud on tuvastatud ehk ehitustegevusega on alustatud ja ehitis on Kiire kinnistul faktiliselt olemas. Ehitamine peab toimuma ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Ehitis peab kogu oma kasutusea vältel mh olema inimestele ohutu, mis hõlmab ka tuleohutust (EhS § 11 lg 1 ja lg 2 p 2). Kinnistule ei ole kehtestatud detailplaneeringut ja selle sihtotstarve 3(12)
3-24-802 on 100% ärimaa. Rae valla üldplaneeringu järgi ei ole Kiire kinnistu alale uue ja mitteärihoone püstitamine lubatud. Rae Vallavalitsusele ei ole lisaks esitatud ehitamise alustamise teatist. Ettekirjutuse täitmise tähtaja määramisel võeti arvesse, et ebaseadusliku ehitise lammutamiseks jääks piisav aeg. Ehitusjärelevalve käigus tuvastatud asjaolude põhjal on määratud sunniraha proportsionaalne ja võiks isikut motiveerida ettekirjutust täitma (moodustab 2,5% juriidilisele isikule määratava sunniraha 450 000 euro suurusest ülemmäärast). Lammutamisettekirjutus on olemuselt omandipõhiõigust kõige intensiivsemalt riivav ehitusjärelevalve meede, kuid sellega tagatakse seaduslikkust, mis on kohaliku omavalitsuse kohustus ja oluline avalik huvi. Kohalik omavalitsus ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel piiramatult kahjustada teiste isikute ja avalikke huve. Rae Vallavalitsus esitas 21.08.2016 ettekirjutusega nr 1612899/00472 nõude viivitamata peatada ehitustegevus Kiire kinnistul. Ettekirjutus on kehtiv. Hoone lammutamise ettekirjutuse tegemisele on eelnenud pikk haldusmenetlus, toimunud on läbirääkimisi ja peetud kirjavahetust. Ehitise omanik ei ole järginud EhS §-dest 6 ja 16 tulenevaid nõudeid tagada selle ohutu seisund, visuaalne korrasolek ja asjatundlik korrashoid. Hoone lõuna- ja läänepoolsed fassaadid lagunevad ulatuslikult, lõuna- ja idaküljel asuvad uksed on lõhutud ning maaüksusel puudub piirdeaed, millega oleks takistatud võõraste esmane ligipääs. Menetlusosaline ega tema esindaja ei ole teinud mõistlikke jõupingutusi, et haldusorgani kutsel anda menetluses selgitusi, arvamusi ja vastuväiteid. Seda saab tõlgendada üksnes vastuväidete esitamisest loobumisena. Rae Vallavalitsus on teinud endast oleneva ja HMS § 5 järgi nõutava, et tagada ärakuulamisõigus. Lisaks on menetluses kogutud hulgaliselt teavet ja kinnistuomanik on saanud avaldada oma seisukohti kõigi toimingute puhul (HMS § 40 lg 3 p 2). Ettekirjutus ei saa tulla kinnistuomanikule üllatusena (sh on kinnistu suhtes juba olemas kehtiv ettekirjutus). Ehitise olemasolu kinnistul on faktiline asjaolu ning omanik ei ole alates 2016. a-st esitanud Rae Vallavalitsusele ühtki dokumenti, mis tõendaks, et ehitis on püstitatud õiguspäraselt. Seega ei annaks täiendav ärakuulamine haldusmenetlusele midagi juurde ja see oleks ebaotstarbekas (ehitise ebaseaduslikkus on tuvastatud kehtiva ettekirjutusega). Rae Vallavalitsus on püüdnud suunata kinnistu omanikku ebaseaduslikku olukorda vabatahtlikult lahendama, kuid tulutult. Seega tuleb sekkuda jõulisemalt, et likvideerida ebaseaduslik olukord ja taastada õigusaktidele vastav olukord.
8.OÜ Silverwire esitas Tallinna Halduskohtule 15.03.2024 kaebuse Rae Vallavalitsuse 13.02.2024 korralduse nr 266 tühistamiseks. Lammutamisettekirjutuse tegemine oli üllatuslik ja vastustaja on rikkunud kaebaja õigust olla ära kuulatud (HMS § 40 lg 1). Kaebaja ei saanud eeldada, et vastustaja nõuab hoone lammutamist, kuna 2023. a-l olid toimunud arutelud hoone edasise saatuse üle. Olemasolev hoone ei ole ebaseaduslik ja selle püstitamise aluseks oli kehtiv ehitusluba. Vastustaja kandis hoone 2016. a ehitisregistrisse korterelamuna ja sellest tulenevalt oli võimalik moodustada korteriomandid. Hooneosade (38 eluruumi) ja hoone kasutusotstarbe hilisem kustutamine ehitisregistris näitab, et kaebaja suhtes kasutatakse sundi. Kuna ehitusluba kehtib ja hoonele ei ole väljastatud kasutusluba, siis on tegemist ehitamisel oleva hoonega, mida on võimalik ka ümber ehitada. Vastustaja ei ole sellega ettekirjutuse andmisel arvestanud ning puudulik haldusmenetlus on tinginud ebaõige otsustuse. Isegi kui ehitis oleks ebaseaduslik, jääb arusaamatuks, kellele kaasneb ja milles seisneb selle püsiv negatiivne ja üleliia koormav mõju EhS § 132 lg 3 p 2 tähenduses. Ehitist ei ole juba 7 aastat edasi ehitatud ja selle lammutamise vajadust ei ole põhjendatud, sh ei ole kaalutud võimalust ehitis ümber ehitada (HMS § 56 lg 1). Kuna igasugune ehitustegevus on kehtiva ettekirjutusega olnud keelatud (sh tehtud sunniraha hoiatus), siis ei ole kaebajal olnud võimalik hoonet ka korrastada. 4(12)
3-24-802
9.Rae vald palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja ärakuulamine ei oleks täitnud eesmärki tagada ohutus ja vältida kahju tekkimist ning ettekirjutuse aluseks olevad faktilised asjaolud on selged (vt HMS § 40 lg 3 p-d 1 ja 2). Kaebaja on korduvalt saanud avaldada enda seisukohti ning Rae Vallavalitsus tegi endast oleneva, et ärakuulamisõigus tagada. Menetlus ei saa jääda venima põhjusel, et menetlusosaline väldib kutset ärakuulamisele (vt ka HMS § 5). Ettekirjutus ei saanud olla kaebajale üllatuslik, sest sellele on eelnenud pikk haldusmenetlus ja 2016. a ettekirjutus. Haldusmenetlus on ilma tulemuseni jõudmata väldanud sisuliselt 10 aastat ning vastustaja eesmärgiks oli õigusvastane olukord lõpuks likvideerida. Ettekirjutus ei sisalda kaebaja jaoks midagi sisuliselt uut. Ettekirjutus on põhjendatud ja ehitise ebaseaduslikkus on tõendatud. Vallal on kohustus tagada avalik kord ja ehitamise seaduslikkus. Uudne on väide, et ehitis on tegelikult seaduslik, sest kaebaja pidi juba 2016. a ettekirjutusest mõistma vastupidist. Elamu ehitamine ei ole kooskõlas ärimaa sihtotstarbega. Vastustaja on püüdnud kaebajale vastu tulla ja ehitist seadustada, kuid vald ei saa nõustuda soovidega, mis ei vasta kehtivale õigusele. Naabrite puudumine ei ole EhS § 132 lg 3 kohaselt lammutamist välistav asjaolu ning see säte ei sisalda ammendavat loetelu. Ettekirjutus tagab seaduslikkust, mille tagamine on vastustaja kohustus ja ühiskonna üldine huvi.
10.Tallinna Halduskohus jättis 15.01.2025 otsusega OÜ Silverwire kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Vaidlustatud korraldus on piisavalt põhjendatud ning tugineb asjakohastele faktilistele ja õiguslikele alustele. Puudub vaidlus, et Kiire kinnistu juhtotstarve on Rae valla üldplaneeringu järgi ärimaa ja detailplaneeringut ei ole kehtestatud. Tallinna Ringkonnakohtu 27.06.2017 määrusest nr 3-17-109 (p 14) tulenevalt on alusetu väide, et vastustaja kustutas hoone kasutusotstarbe andmed ehitisregistrist õigusvastaselt. Asjakohatu on väide, et kuna ehitis asub kõrvalises kohas, ei ole see ümbruskonnale ohtlik. Tõendite põhjal on kohalikud elanikud ehitisega seonduvalt korduvalt vastustaja poole pöördunud (nt Patika külavanema 31.08.2009 kiri; TS 29.07.2016 taotlus). Rae Vallavalitsuse 22.08.2016 ettekirjutusega kohustati kaebajat ehitustegevus peatama. Paikvaatluse fotode põhjal on hoone kolmekordne ja näeb välja korterelamu moodi. Ehitusloa taotluses nimetatud eesmärgil ei ole hoone kasutamine sobilik. Vastustaja on andnud kaebajale ehitise seadustamiseks piisavalt pika tähtaja (2015. a-st kuni 2023. a augustini ehk ligi 8 aastat). Rae Vallavalitsuse 17.08.2023 paikvaatluse protokollis nr 6-13/29 kajastatud asjaolude pinnalt ei saa olla vaidlust, et hoone on amortiseerunud ja võib olla ohtlik. Kaebaja ei ole taganud EhS § 11 lg-s 1 ja §-s 19 sätestatud tingimuste täitmist. Kohalik omavalitsus peab reageerima, kui omavalitsuse territooriumil on hooneid, mis on ohtlikud inimeste tervisele ja keskkonnale (vt EhS § 130 lg 2 p-d 2 ja 3; KorS § 6 lg 1). Kuivõrd kaebaja ehitist pika aja vältel ei seadustanud, siis tuli vastustajal sekkuda. Vastustajale ei ole etteheidetav, et ta ei sekkunud viimase 7 aasta jooksul, sest tõendite kohaselt andis vastustaja kaebajale korduvalt võimalusi hoone seadustada. Ärakuulamise kohustust ei ole rikutud. Tegemist ei ole absoluutse menetlusliku õigusega ning ära kuulamata jätmiseks esines HMS § 40 lg 3 p-s 2 toodud alus. Kiire kinnistule ehitatud hoone kohta on väljastatud jätkuvalt kehtiv ettekirjutus. Kaebaja ei ole temale antud väga pika tähtaja jooksul esitanud dokumente ehitise seadustamiseks ega ka tõendanud, et ehitis oleks ehitatud projektis näidatud kujul. Seega on alusetu väita, et vastustaja ei saanud olla veendunud, milline on hoone kasutusotstarve ja et hoonet ei ehitata vastavalt projektile. Fotod ei kinnita, et hoonet ehitatakse vastavalt kehtivale projektile. Kuna praeguse vaidluse asjaolud on teistsugused, siis ei ole Tallinna Ringkonnakohtu 01.03.2018 otsuse nr 3-15-2518 seisukohad kohaldatavad. Siinsel juhul on vastustaja püüdnud kaebajale aastaid vastu tulla ja pakkunud võimalust hoone seadustada, kuid kaebaja ei ole seda teinud. Asjakohane ei ole mh
5(12)
3-24-802 viide, et kuna ehitustegevus oli keelatud, siis puudus kaebajal võimalus hoone valmis ehitada. Kaebajal tuli esmajoones viia EhS-ga kooskõlla hoone dokumentatsioon.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
11.OÜ Silverwire palub 14.02.2025 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega rahuldada tema kaebus. Halduskohus on jätnud osa tõendeid hindamata ja pimesi usaldanud vastustaja selgitusi. Vastustaja esitas 28.11.2024 kohtule PK Disain OÜ koostatud garaaž-töökoja rekonstrueerimisprojekti, mis on asjassepuutumatu ja millele ei ole ehitusluba väljastatud. Selle asjaolu üle ei ole ka vaidlust. Seega lähtus halduskohus asjassepuutumatust tõendist ning jättis põhjendamatult arvestamata kaebaja 13.12.2024 seisukoha, mille kohaselt vastavad hoone asukoht, ehitusalune pind ja kõrgus tegelikule ehitusprojektile. Sama kinnitab ka apellatsioonkaebusele lisatud kontrollmõõdistus. Vastustaja ei ole kohtule esitanud tegelikku ehitamise aluseks olnud ehitusprojekti ning on ka vaidlustatud ettekirjutuse tegemisel lähtunud asjassepuutumatust ehitusprojektist (sh on ettekirjutuses märgitud hoone ehitusaluseks pinnaks 76,4 m2). Eeltoodust tulenevalt ei ole arusaadav, mille alusel on vaidlusalune hoone hinnatud ebaseaduslikuks, sest kehtivale ehitusprojektile vastavust ei ole vastustaja ega kohus saanudki hinnata. Kaebaja ei nõustu, et tal olnuks üldse vaja hoonet kuidagi seadustada. Samuti tuleb arvestada, et kuna hoonet ei ole kasutusele võetud, siis on tegemist ehitamisel oleva hoonega ja enne 01.07.2015 väljastatud ehitusluba, mille alusel on ehitamist alustatud, kehtib tähtajatult. Seega on kaebajal isegi juhul, kui hoone välisilme ei vasta kehtiva ehitusprojekti lahendusele, võimalik ehitada hoone projektile vastavaks. Kuna kasutusotstarbest sõltumata laotakse hoone seinad ja ehitatakse katus samast materjalist, ei ole põhjendatud nõuda lammutamist põhjusel, et hoone meenutab välisilmelt korterelamut. Selline nõue oleks mh keskkonda kahjustav. Asjaolust, et vandaalid on lõhkunud osa hoone ustest, ei järeldu, et hoone on amortiseerunud ja võib olla ohtlik. Paikvaatluse fotodelt ei nähtu ühtegi ohtlikku tarindit, lahtist materjali vms, mis viitaks amortiseerumisele ja võiks kujutada endast ohtu. Hoone viimistluskihi kahjustused on paratamatud, sest vastustaja on ettekirjutusega ehitustegevuse keelanud, kuid need ei mõjuta hoone kandevõimet või püsivust. Amortiseerumist ei kinnita külaelaniku subjektiivne arvamus, et hoone risustab küla. Vaidlusalune hoone asub teistest majapidamistest ligi 300 m kaugusel. Kaebaja tellitud audit kinnitab, et hoone tarindid on heas seisus. Vastustaja on rikkunud kaebaja õigust olla enne teda puudutava haldusakti andmist ära kuulatud (HMS § 40 lg 1). Ärakuulamine ei ole haldusorgani õigus, vaid kohustus. Selline menetlusviga tingib juba iseseisvalt ettekirjutuse tühistamise (nt Riigikohtu 10.12.2010 otsus nr 3-3-1-72-10, p-d 17 ja 20). Olukorras, kus vastustaja oli nõustunud kaebaja vaidega ja tunnistanud sunniraha sissenõudmise korralduse kehtetuks, oli lammutamisettekirjutuse tegemine kaebajale üllatuslik. Kaebajale ei ole võimaldatud esitada vastuväiteid lammutamisettekirjutuse eelnõu kohta ja teda ei teavitatud ka paikvaatluse korraldamisest. Ehitise lammutamiseks kohustamine on rangeim võimalik meede ja kaebaja ärakuulamise korral oleks vastustaja võinud teha teistsuguse otsuse. Kaebaja vastuväiteid teadmata ei saanud vastustaja teostada kaalutulusõigust nõuetekohaselt. Sellest, et pooled olid 2023. a-l arutanud hoone edasise saatuse üle, ei saanud kaebaja kuidagi mõista vastustaja tahet nõuda hoone lammutamist. Seetõttu ei olnud tal võimalik esitada sellele ka vastuväiteid (sh viidata asjaolule, et vastustaja on lähtunud ehitusprojektist, millele ei olnud ehitusluba väljastatud). Lammutamisettekirjutus ei ole põhjendatud ka sisuliselt. Haldusasja materjalide hulgas ei ole ehitusloaga kinnitatud hoone vaateid vms, mis võimaldaks hinnata, kas ehitatud on vastavalt 6(12)
3-24-802 kehtivale projektile või mitte. Samuti ei ole täidetud EhS § 132 lg 3 p 2 tingimused, sest pole arusaadav, kellele kaasneb ja milles seisneb hoone ehitamisest tulenev püsiv ja üleliia koormav negatiivne mõju. Hoonet ei ole juba 7 aastat ehitatud ning on mõistetamatu, mis mõju äkitselt avaldus (kelle huvisid on kahjustatud) ja miks oli vaja tegutseda ilma kaebajat ära kuulamata viivitamatult. Ettekirjutuse kohaselt tagatakse sellega seaduslikkust, kuid vastustaja ei ole isegi tõendanud, et hoone ei vasta kehtivale ehitusprojektile. Ainuüksi seaduslikkuse tagamine ei ole lammutusettekirjutuse tegemiseks piisav, kui seaduslikkus on tagatav leebemate meetmetega (nt hoone ümberehitamine; vt Riigikohtu 26.11.2002 otsus nr 3-3-1-64-02, p 15). Vaidlustatud ettekirjutusest ei nähtu, millistel kaalutlustel on jõutud järeldusele, et ehitis tuleb lammutada ja miks ei ole ehitist võimalik ümber ehitada, kui see ei vasta esitatud nõuetele. Ettekirjutus on sisuliselt koostatud karistuseks selle eest, et kaebaja ei andnud vastustajale piisavalt kiiresti ja täpselt teada, mis hoonest edasi saab.
12.Rae vald palub 17.03.2025 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Vastustaja ei ole ärakuulamiskohustust rikkunud, vaid kaebaja ei ole seda ise kasutanud, kuigi temalt on korduvalt palutud seisukohti ja selgitusi. Lammutamisettekirjutuses ei ole kaldutud kõrvale kaebajale teada olnud asjaoludest ja ettekirjutus ei saanud olla üllatuslik, sest kaebajale oli juba 2016. a ettekirjutusest alates teada, et kui seadustamiseks aluseid ei leita, siis tuleb ehitis ohutul viisil lammutada. Seadustamiseks määratud tähtaeg 10.11.2017 on ammu möödunud. Kiire maaüksusele ehitatud hoonele ei ole väljastatud ehitusluba ja ehitatud hoone ei vasta 10.10.2006 ehitusloa saanud ehitusprojektile. Kaebaja ei ole väidetavat ehitusluba ega ehitusprojekti kohtule esitanud. Kinnistu varasem omanik OÜ Kasko Arendus on küll tellinud korterelamu ehitusprojekti (Alternatiivenergia Grupp AS töö nr H-07/05), kuid selle põhjal ei ole vastustaja kunagi ühtegi haldusakti andnud (sh puuduvad sellel projektil kooskõlastused). Kaebajal oli võimalik tutvuda vastustaja poolt kohtule 28.11.2024 esitatud ehitusprojektiga ja avaldada selle kohta arvamust, mistõttu on põhjendamatu heita halduskohtule ette, et otsus on rajatud ebaõigetele tõenditele.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Ringkonnakohus leiab, et OÜ Silverwire apellatsioonkaebus on põhjendatud ja see tuleb rahuldada.
14.Asjas on vaidluse all Rae Vallavalitsus 13.02.2024 korraldus nr 266 (dtl 55–65), millega kohustati OÜ-d Silverwire hiljemalt 02.09.2024 lammutama Kiire kinnistul asuv 3korruseline hoone ning hoiatati hoone lammutamise kohustuse tähtajaks täitmata jätmise korral 11 250 euro suuruse sunniraha rakendamise eest. Vaidlust ei ole, et vastustaja on lammutamisettekirjutuse koostamiseks pädev korrakaitseorgan (EhS § 130 lg 2) ja kaebaja on hoone omanikuna avaliku korra eest vastutav isik (KorS § 15 lg 4). Ettekirjutuse materiaalõiguslikeks alusteks olid KorS § 28 ning EhS § 132 lg 3 p-d 1 ja 2.
15.KorS § 28 lg-st 1 tulenevalt on pädeval korrakaitseorganil ohu või korrarikkumise korral õigus panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või korrarikkumise kõrvaldamise kohustus ning hoiatada teda haldussunnivahendite kohaldamise eest, kui isik ei täida kohustust hoiatuses määratud tähtaja jooksul. EhS § 132 lg 3 järgi otsustab korrakaitseorgan ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitis ei vasta ehitisele esitatavatele nõuetele ja nõuetele mittevastavusega kaasneb oluline või kõrgendatud oht (p 1), ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (p 2) või ehitusloas, kasutusloas või muus
7(12)
3-24-802 haldusaktis määratud ehitise lammutamise tähtaeg on saabunud ja ehitist ei ole lammutatud või teisaldatud (p 3). Hoone vastavus 10.10.2006 ehitusloale
16.Rae valla üldplaneeringu kohaselt on Kiire kinnistu alale määratud ärimaa juhtotstarve. Detailplaneeringut ei ole Kiire kinnistu suhtes kehtestatud. Vaidlusaluse hoone püstitamiseks andis Rae Vallavalitsus 10.10.2006 korraldusega nr 1450 (dtl 271) Kiire kinnistu varasemale omanikule Kasko Arendus OÜ-le ehitusloa nr 2184E (dtl 265–267), mille kohaselt oli lubatud püstitada sõidukite teeninduse hoone ehitisealuse pinnaga 836,5 m2 ja kõrgusega 10,6 m ning suurim lubatud korruste arv 2. Vaidlust ei ole selle üle, et ettekirjutuse objektiks oleva hoone ehitamiseks on väljastatud üksnes 10.10.2006 ehitusluba ning hoonet ei ole lõpuni ehitatud, sest Rae Vallavalitsuse 23.08.2016 ettekirjutusega nr 8-9/57 (dtl 199–205; ehitisregistris 21.08.2016 ettekirjutus nr 1612899/00472 – dtl 28–31) peatati edasine ehitustegevus. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 20 lg-st 1 tulenevalt kehtib 10.10.2006 ehitusluba tähtajatult, mistõttu oleks selle realiseerimine jätkuvalt võimalik.
17.Kaebaja on tõstatanud küsimuse, mille alusel on vastustaja üldse tuvastanud, et hoone ei vasta kehtivale ehitusprojektile. Rae vald selgitas, et 10.10.2006 ehitusloa andmisel aluseks oli AS Skantveod (Kiire kinnistu omanik kuni 20.06.2006) tellitud 2001. a ehitusprojekt „Garaaž-töökoja hoone rekonstrueerimisprojekti arhitektuur-ehituslik osa“ (Päi & Kivi Disaini OÜ töö nr 182-A – dtl 280–291), mille koostamiseks oli Rae Vallavalitsus 23.12.1999 korraldusega nr 1441 väljastanud projekteerimistingimused (dtl 286–288). Nimetatud rekonstrueerimisprojekti tiitellehele (dtl 280) on kantud ka märkus, mis seostab selle 10.10.2006 väljastatud ehitusloaga nr 2184E. Ringkonnakohtu menetluses on vastustaja lisaks esitanud Kasko Arendus OÜ tellitud 2006. a korterelamu ehitusprojekti (Alternatiivenergia Grupp AS töö nr H-07/05 – dtl 408–448), mille alusel ei ole vastustaja kinnitusel aga kunagi ehitusluba antud. Selle ehitusprojekti II peatükk „Dokumendid“ sisaldab muu hulgas AS Skantveod tellitud rekonstrueerimisprojekti dokumentatsiooni ja 10.10.2006 ehitusloa dokumente (dtl 408, 416–429, 443).
18.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole haldusasja materjalide põhjal üheselt selge, millisele projektile on 10.10.2006 ehitusluba antud. Rae Vallavalitsuse 10.10.2006 korraldusega nr 1450 on üksnes otsustatud anda ehitusluba Kiire kinnistul loomakasvatushoone lammutamiseks ja sõidukite teenindushoone püstitamiseks, kuid puuduvad viited konkreetsele projektile, millele on ehitusluba antud. Ehitisregistrisse kantud ehitusloa nr 2184E (dtl 265– 267) kuupäevaks on märgitud 10.10.2006, kuid samas viidatakse 25.10.2006 ehitusloa taotlusele nr 2535ET. Samuti on lammutamiseks antud 10.10.2006 ehitusloal nr 2183E (dtl 269–270) viidatud 25.10.2006 ehitusloa taotlusele nr 2534ET. Koos ehituslubadega esitas vastustaja 28.08.2006 ja 15.09.2006 kuupäevi kandva ehitusloa taotluse (dtl 272–278), kuid selles ei ole ehitusprojekti koostajana viidatud Päi & Kivi Disaini OÜ-le, vaid Alternatiivenergia Grupp AS-le. Taotluse on esitanud sama arhitekt, kes on koostajana välja toodud ka korterelamu ehitusprojekti seletuskirjas (dtl 414). Samas on ehitusloa taotlus esitatud selgelt teenindushoone püstitamiseks ning ehitise tehniliste andmete all toodud välja suletud netopind 847,9 m2 (sh mitteeluruumide pind 847,9 m2 ja mitteeluruumide arv 13), maksimaalne korruste arv 2 ja köetav pind 195 m2. Nimetatud andmed on kooskõlas ehitusloa nr 2184E juures märgituga ja kinnitavad ilma kahtluseta, et 10.10.2006 ehitusluba ei ole väljastatud korterelamu projektile.
19.Eeltooduga samale järeldusele jõudis Tallinna Ringkonnakohus ka 27.06.2017 määruses haldusasjas nr 3-17-109 (p 24), milles on mh viidatud tõenditele, mida ei ole praeguses asjas 8(12)
3-24-802 esitatud. Esiteks tugines ringkonnakohus selles asjas ehitisregistri väljavõttele, mille järgi oli 28.08.2006 / 15.09.2006 ehitusloa taotlusele (registrisse kantud 25.10.2006) lisatud 15.09.2006 dateeritud ehitusprojekt nr 182-A „Garaaž-töökoja hoone rekonstrueerimisprojekti arhitektuur-ehituslik osa“. Ringkonnakohus viitas ka Rae Vallavalitsuse 19.04.2007 otsusele väärteoasjas nr 6-10/1317 ja selle lisaks olevale menetlusaluse isiku ülekuulamise protokollile. Kõnealuste dokumentide kohaselt on Kasko Arendus OÜ esindajana KT (kes osales siinses asjas ringkonnakohtu 05.05.2026 istungil OÜ Silverwire nõustajana) andnud väärteoasjas ütlused, et Kasko Arendus OÜ oli teadlik, et ehitusluba oli väljastatud teenindushoonele ning alustas selle kortermajaks ümber ehitamist ilma uut ehitusprojekti kooskõlastamata. Ringkonnakohus võtab eeltoodud dokumendid (OÜ Silverwire 16.01.2017 kaebusele lisatud ehitisregistri 11.08.2016 kuvatõmmis; Rae valla 24.07.2017 vastuse määruskaebusele lisad 1 ja 2) ka siinse haldusasja juurde. Tõendid ei ole mahukad (kokku 4 lk) ning need on menetlusosalistele varasemast teada (haldusasjas nr 3-17-109 toimus vaidlus samade poolte vahel ning vastustaja on ühe tõendina praeguses asjas esitanud ka ringkonnakohtu 27.06.2017 määruse – dtl 292–296).
20.Asjas olevate tõendite põhjal saab teha järelduse, et pärast seda, kui Kasko Arendus OÜ omandas Kiire kinnistu (20.06.2006), ei soovinud ta jätkata eelmise omaniku AS Skantveod poolt ilma ehitusloata alustatud sõidukite teenindushoone püstitamist, vaid soovis selle ehitada ümber korterelamuks. Kuigi Kasko Arendus OÜ tellis selleks mh korterelamu ehitusprojekti, esitati esmalt siiski taotlus ehitusloa andmiseks AS Skantveod varasemale projektile, ilmselt kavatsusega korterelamu hiljem muudatusprojektiga kasutusloa menetluses seadustada (st EhS § 55 p 5 järgi keeldutakse kasutusloa andmisest üksnes juhul, kui kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt erineb muudatuste tõttu ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektist oluliselt). See selgitab ühtlasi, miks on ehitusloa taotluse esitanud ja ehitusprojekti koostajaks märgitud Alternatiivenergia Grupp AS arhitekt, kuigi ehitusloa aluseks oleva rekonstrueerimisprojekti koostas tegelikult Päi & Kivi Disaini OÜ. OÜ Silverwire senisest tegevusest (sh Kiire kinnistu jagamine korteriomanditeks) ning seisukohtadest (sh hoone välisparameetrite ja hoone asukoha ehitusloale vastavuse rõhutamine) nähtub, et kaebaja on jätkanud eelmise omaniku tegevust.
21.Kokkuvõtlikult on vastustaja 13.02.2024 lammutamisettekirjutuse koostamisel iseenesest õigesti tuvastanud, et Kiire kinnistul asuv 3-korruseline hoone ei vasta 10.10.2006 ehitusloa aluseks olnud garaaž-töökoja ehitusprojektile (s.o Päi & Kivi Disaini OÜ töö nr 182-A). Sellise järelduse tegemist ei takista see, et kõnealuse ehitusprojekti koosseisus puuduvad hoone vaated, sest ehitusprojekti mittejärgimise saab selgelt tuvastada juba hoone korruselisuse, ruumijaotuse jms alusel. Seejuures ei saa kaebajaga nõustuda, et olemasolev hoone ei ole 3-korruseline, sest EE 14.02.2025 ehitise auditile lisatud fotode (dtl 376) põhjal on hoone pööningukorruse ruume ilmselgelt võimalik kasutada eluruumide või mitteeluruumidena, mistõttu tuleb ka seda käsitada eraldi korrusena (vt majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 18 lg 4). Alternatiivenergia Grupp AS-i poolt koostatud korterelamu ehitusprojekt, mille järgi Kasko Arendus OÜ hoonet tegelikkuses edasi ehitas, kinnitab samuti, et hoone katusealune moodustas eraldi korruse, kuhu olid kavandatud eluruumid (dtl 446). Ainuüksi asjaolu, et hoone ehitamisel ei ole järgitud ehitusloa saanud ehitusprojekti ja muudatused on EhS § 55 p 5 mõttes olulised, ei tingi siiski vältimatult hoone lammutamist, kui hoone oleks võimalik viia ehitusloaga kooskõlla kas hoone ümberehitamisega või ehitusloa muutmisega. Ärakuulamisõiguse rikkumine
9(12)
3-24-802
22.HMS § 40 lg 1 järgi peab haldusorgan andma enne haldusakti andmist menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Erandid sellest reeglist on sätestatud HMS § 40 lg-s 3. Riigikohus on 30.06.2025 otsuses nr 3-21-1337 (p 11) varasemat praktikat kokku võttes selgitanud, et isiku ärakuulamine teda puudutava otsuse tegemisel on oluline inimväärikuse, õigusriigi, efektiivse õiguskaitse ning hea halduse ja õiglase haldusmenetluse põhimõtete arvestamiseks. Ärakuulamise üks eesmärke on oluliste asjaolude väljaselgitamine, et tagada haldusmenetluses uurimispõhimõtte järgimine ja kaalutlusõiguse teostamine. Ärakuulamisõigus ei teeni mitte üksnes akti adressaadi või taotleja võimalust kaitsta oma eeldatavaid õigusi ja vabadusi, vaid loob eeldused ka selle isiku huvide ja nende põhjenduste täielikumaks arvestamiseks antavas haldusaktis. Samuti on ärakuulamisel iseseisev protseduuriline väärtus, sest kedagi ei tohi kohelda haldusmenetluse objektina, vaid kui isikut, kelle seisukohad väärivad ärakuulamist ja arvestamist. Ärakuulamisõiguse tõhusaks realiseerimiseks tuleb isikule jätta mõistlik aeg piisavalt läbimõeldud vastuväidete ja seisukohtade esitamiseks.
23.Praegusel juhul ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selles, et kaebajat ei ole enne Rae Vallavalitsuse 13.02.2024 korralduse nr 266 andmist ära kuulatud. Lammutamisettekirjutuses on OÜ Silverwire ära kuulamata jätmist põhjendatud HMS § 40 lg 3 p-des 1 ja 2 sätestatud eranditega ning eeskätt leitud, et ärakuulamine ei olnuks eesmärgipärane ja otstarbekas, kuna ettekirjutuse tegemise aluseks olevad olulised faktilised asjaolud on tuvastatud (s.o hoone on kinnistul olemas) ning ka ehitise ebaseaduslikkus on tuvastatud Rae Vallavalitsuse 23.08.2016 ettekirjutusega nr 8-9/57, mis on jätkuvalt kehtiv. Samuti on viidatud varasematele juhtumitele, kus kaebaja on jätnud Kiire kinnistul asuva poolelioleva hoone edasise n-ö saatusega seotud küsimustes oma seisukoha korduvalt esitamata (vt ettekirjutuses toodud asjaolude p-d 38–39). Vastustaja on seda tõlgendanud kaebaja poolt menetluses arvamuse andmisest loobumisena.
24.Ringkonnakohtu hinnangul on vastustaja jätnud kaebaja enne lammutamisettekirjutuse tegemist alusetult ära kuulamata ja tegemist oli sellise menetlusveaga, mis tingib vaidlustatud ettekirjutuse tühistamise, sest kohtul ei ole võimalik olla veendunud, et kaebaja nõuetekohane ärakuulamine ei oleks ilmselt saanud mõjutada asja otsustamist (vt HMS § 58; riigivastutuse seaduse § 3 lg 3 p 1). Kaebaja ära kuulamata jätmiseks ei saanud esineda HMS § 40 lg 3 p-s 1 toodud alust. Isegi kui kõrvaliste isikute (sh laste) hoonesse pääsemisega (kuna osa hoone ustest olid lõhutud) võis kaasneda viivitamatut tegutsemist nõudnud oht inimeste elule ja tervisele, eeldab HMS § 40 lg 3 p-le 1 tuginemine, et haldusorgan tõepoolest ka tegutseb viivitamatult. Praegu see nii ei olnud, sest hoone seisukord, millele on ettekirjutuses tuginetud, tuvastati juba 14.08.2023 paikvaatlusel (dtl 84–93, 243–244), kuid lammutamisettekirjutus on tehtud alles 13.02.2024 ehk ca pool aastat hiljem. Kaebajat ei saanud jätta ära kuulamata ka HMS § 40 lg 3 p 2 alusel, sest selle sätte kohaldamine eeldab, et faktiliste asjaolude üle ei ole vaidlust ning haldusorganil ei ole otsust tehes kaalutlus- ega hindamisruumi, mille kohta menetlusosaline saaks anda täiendavaid selgitusi või esitada vastuväiteid (vt Riigikohtu 30.06.2025 otsuses nr 3-21-1337, p 13). Vaidlusaluse ettekirjutuse puhul olid need tingimused täitmata ning seejuures on ettekirjutusega rakendatud rangeimat võimalikku ehitusjärelevalve meedet (s.o kohustatud kaebajat hoone lammutama).
25.Iseenesest on õige, et hoonega seonduvad probleemid ja võimalik hoone lammutamise kohustus on kaebajale olnud pikka aega teada (hiljemalt 23.08.2016 ettekirjutusest), kuid ta ei ole seniajani suutnud pakkuda välja õigusaktidega kooskõlas olevat lahendust, mis võimaldaks hoone seadustada ning oleks samas kaebaja jaoks ka majanduslikult mõttekas. Arusaadavalt ei soovi kaebaja Kiire kinnistule püstitada ehitusloale vastavat sõidukite 10(12)
3-24-802 teenindushoonet, kuid sellest oluliselt teistsuguse hoone ehitamiseks tuleb ehitusluba muuta ning ärimaa funktsioonist kõrvalekaldumine eeldab täiendavalt ka üldplaneeringu muutmist. Eeltoodule vaatamata ei saa kaebaja varasemast tegevusetusest (sh edasise tegevusplaani esitamata jätmine, kuigi seda talle korduvalt meelde tuletati ning kaebaja oli lubanud selle viimati esitada hiljemalt 06.03.2023 ja seejärel hiljemalt 26.05.2023) järeldada, et ta on ärakuulamisõiguse kasutamisest loobunud või tal ei saaks ilmselgelt olla ärakuulamise käigus esitada ühtegi uut argumenti või vastuväidet. Ärakuulamisõiguse kasutamisest on võimalik loobuda üksnes siis, kui isikule on vastuväidete esitamise võimalust eelnevalt üldse pakutud. Asjakohatu on ka argument, et ehitusjärelevalve menetlus on kestnud juba aastaid ning kaebaja on saanud oma seisukohti korduvalt väljendada, sest ärakuulamisõigus tuleb HMS § 40 lg 1 kohaselt tagada enne iga haldusakti andmist.
26.Vaidlustatud ettekirjutuse põhjendustest nähtub, et hoone lammutamisega on soovitud tagada ohutust (EhS § 132 lg 3 p 1) ja seaduslikkust (EhS § 132 lg 3 p 2). Vastustaja hinnang hoone seisukorrale ja sellest tulenevale ohule põhines samas üksnes hoone välisel vaatlusel ning ettekirjutus ei sisalda mingeid kaalutlusi, miks ei ole eeltoodud eesmärke võimalik saavutada ühelgi muul (sh kaebajale vähem koormaval) viisil peale hoone lammutamise, nt juurdepääsu piiramisega või ümberehitamisega. Pole mõistlikku põhjust arvata, et kaebaja ei oleks soovinud neis küsimustes esitada enne ettekirjutuse koostamist omapoolseid vastuväiteid ja vajadusel ka tõendeid (nt hoone tehnilise seisukorra kohta) ning need ei oleks saanud mõjutada menetluse lõpptulemust. Kaebaja on apellatsiooniastmes esitanud EE 14.02.2025 ehitise erakorralise auditi (dtl 375–391), mille järgi on hoone tarindite seisukord hea ja kandevõime on tagatud ning ehitis ei ole amortiseerunud ega varisemisohtlik. Seaduslikkuse tagamisega seoses on oluline mh märkida, et kuigi Kiire kinnistul paiknev hoone ei vasta olulises osas 10.10.2006 ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektile, on hoone asukoht ja välismõõtmed siiski ehitusloaga kooskõlas (vt nt hoone kontrollmõõdistus – dtl 372–374). Seetõttu ei saa pelgalt hoone olemasolust veel järeldada üleliia koormavat püsivat negatiivset mõju kellegi õigustele. Kokkuvõte ja menetluskulud
27.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 3 alusel tuleb OÜ Silverwire apellatsioonkaebus rahuldada ning Tallinna Halduskohtu 15.01.2025 otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab OÜ Silverwire kaebuse ja tühistab Rae Vallavalitsuse 13.02.2024 korralduse nr 266.
28.OÜ Silverwire tasus kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse esitamisel riigilõivu 40 eurot ning kandis esimese astme kohtu menetluses esindajakulu 1903 eurot (sh käibemaks, vastab advokaadi 9,75 töötunnile). Apellatsioonkaebuse esitamisel tasus OÜ Silverwire riigilõivu 20 eurot ning on kandnud ringkonnakohtu menetluses esindajakulu 2402,40 eurot (sh käibemaks, vastab advokaadi 12,25 töötunnile). Kokku 4365,40 euro suuruste menetluskulude kandmine seoses praeguse haldusasja menetlemisega esimese ja teise astme kohtus on HKMS § 109 lg-te 1 ja 11 nõuete kohaselt tõendatud. Kuna ringkonnakohtu otsuse tagajärjel on kaebus tervikuna rahuldatud, peab menetluskulud HKMS § 108 lg 1 järgi kandma vastustaja. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kohtupraktikas on leitud, et põhjendatud menetluskulud kõrgemas kohtuastmes ei saa üldjuhul olla suuremad kui madalama astme kohtus (nt Riigikohtu 20.11.2024 otsus nr 3-21-2607, p 31; 28.09.2023 otsus nr 3-21-979, p 52; 20.01.2021 otsus nr 3-19-569, p 26.3; 17.11.2017 otsus nr 3-15-2058, p 19.2). Ringkonnakohtu hinnangul on apellatsiooniastme mõnevõrra (ca 26% võrra) suuremad esindajakulud selgitatavad asjaoluga, et mõlemad pooled on apellatsioonimenetluses esitanud 11(12)
3-24-802 mitmeid uusi tõendeid. Kuivõrd esindajakulud on ka vaidluse iseloomu ja tähendust arvestades mõistliku suurusega, ei ole alust väljamõistetavat summat vähendada. Kuna Silverwire OÜ ei ole käibemaksukohustuslane, siis tuleb menetluskulud mõista välja koos käibemaksuga (nt Riigikohtu 13.05.2026 otsus nr 3-21-2602, p 26).
29.Kuna kaebus rahuldatakse ja vastustaja ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, siis jäävad Rae valla võimalikud menetluskulud esimese ja teise astme kohtus HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
30.Kuna otsus ei sisalda juurdepääsupiiranguga teavet ega ühegi isiku eraelulisi või muid tundlikke andmeid, siis tuleb otsus pärast selle jõustumist HKMS § 175 lg 1 alusel arvutivõrgus avaldada tervikuna. (allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.