Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Piirmets ja Vallo Kariler
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.09.2026, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-19417
Kohtuasi
X hagi Y vastu kahjuhüvitise ja viivise saamiseks
Kaebus ja vaidlustatud kohtulahend
Y apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 27.03.2025 otsuse peale
Hind
1892 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Apellant (kostja) Y (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa Vastustaja (hageja) X (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Birje Kalmus
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 22.09.2026 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 27.03.2025 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud Y kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
2-21-19417 Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 12.12.2021 Harju Maakohtule Y (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja kahjuhüvitise 1751,60 eurot ja alates hagi esitamisest kuni kahjuhüvitise tasumiseni sellelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja F (müüja) 26.03.2021 Tallinnas Mehaanika tn 3 asuva kinnisasja mõttelise osa müügi- ja asjaõiguslepingu. Kuigi elamu kasutamise kohta ei olnud sõlmitud notariaalses vormis kasutuskorda, oli omanike vahel kujunenud välja kokkulepe, mille kohaselt oli müüja valduses elamus asuv korter nr 1 ja selle juurde kuuluv trepikojas asuv WC (veega tualett). WC oli lukus ja selle võti oli ainult korteri nr 1 elanikel. Hageja ei oleks ostnud korterit, kui seal ei oleks olnud normaalset WC-d. Kuigi korter vajas kapitaalremonti, oli see elamiskõlblik, sh kasutas müüja seda elamiseks. Hoolimata sellest, et 24.05.2021 tegi Sofi Kinnisvara OÜ seaduslik esindaja (kostja) notariaalselt tõestatud ostueesõiguse avalduse, jäi korteri otsene valdus kuni uue asjaõiguslepingu sõlmimiseni hagejale. Müüja ja Delta Property OÜ sõlmisid alles 28.09.2021 asjaõiguslepingu, mille järel tagastati hagejale tema tasutud ostuhind ning hageja andis valduse uuele omanikule üle. Seega oli hagejal õigus kasutada kaasomandi osa kuni 28.09.2021 ning see oli hageja seaduslikus valduses. Hageja avastas 08.06.2021, et tema korteri teenindamiseks mõeldud trepikojas asuva WC seinad olid maha lammutatud. Müügilepingu sõlmimise ajal olid WC seinad alles. Hageja sai teada, et lammutamise taga oli kostja. Hageja võttis kostjaga ühendust, kuid kostja ei tunnistanud poolte sõnumivahetuses, et ta on midagi valesti teinud. Arvestades seda, et kostja oli kinnisasja kaasomanikuna teinud ostueesõiguse avalduse, asus kostja ilmselt omanikuks saamise lootuses ennatlikult teostama lammutustöid. Müüja lapselaps kinnitas WC lammutamise järel, et kaasomanikel ei olnud WC lammutamise kohta mingeid kokkuleppeid ning WC oli hageja ainukasutuses. Kostja tahtliku õigusvastase teo tõttu ei saanud hageja ajavahemikul 08.06.2021–28.09.2021 korterit eesmärgipäraselt kasutada. Hageja kavatses majutada korteris oma töömeest, kuid ilma WC-ta ei olnud see võimalik. Seetõttu oli hageja sunnitud üürima Tallinnas korteri. Hageja üüris Wlt Pelgulinnas asuvas sarnases kahekorruselises Lenderi majas asuva korteri ja tasus selle eest suulise üürilepingu alusel kokku üüri 1200 eurot (23.06.2021 1050 eurot ja 05.10.2021 150 eurot). Hagejale tekkis kahju tasutud üüri näol. Kuivõrd uut üürikorterit oli vaja kohe, tuli teha valik olemasolevate korterite vahel ning hagejal ei olnud võimalik oodata soodsamate pakkumiste tekkimist. Hageja saatis 30.09.2021 lepingulise esindaja vahendusel kostjale nõudekirja, milles palus kahju hüvitada hiljemalt 10.10.2021. Kostja ei vastanud nõudekirjale ega tasunud nõutud summat.
1.2.Hagejal on VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel õigus nõuda kostjalt õigusvastaselt tekitatud otsese kahju hüvitamist. WC-d lammutades rikkus kostja hageja valdust. Kostja teo
2-21-19417 tõttu ei olnud hagejal võimalik enam teostada tegelikku võimu tema valduses olnud WC üle, mis omakorda välistas ka ülejäänud kaasomandi osa eesmärgipärase kasutamise. Kui kostja ei oleks WC-d lammutanud, oleks hageja saanud kasutada tema valduses olnud korterit. Kostja peab hüvitama hagejale uue korteri üürimise kulud (1200 eurot).
1.3.Hagejal on VÕS § 115 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt ka õigusabikulude hüvitamist. Kuna kostja ei olnud valmis leidma lahendust, tuli hagejal kasutada oma õiguste maksmapanekuks õigusabi ja kanda kulusid. Lepinguline esindaja osutas hagejale õigusteenust 551,6 euro eest.
1.4.Hageja nõuab kostjalt VÕS § 113 lg 1 alusel kahjuhüvitise maksmisega viivitamise eest alates hagiavalduse esitamisest kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi läbi vaatamata, kuna hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit kahju tekkimise kohta, või rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt ei kuulunud hageja korteri juurde WC-d. Kaasomanike vahel ei olnud sõlmitud kasutuskorda. Samuti ei olnud ehitisregistri andmetel 26.03.2021 seisuga hoones WC-d. WC oli ehitatud omavoliliselt. Hageja võis ise ebaseadusliku WC lammutada, et esitada kostja vastu pahatahtlikult nõudeid. Hagi on pahatahtlik. Hageja oli ostueesõiguse teostamise tõttu sunnitud loobuma ostetud korterist ning fabritseeris pahatahtlikult 23.06.2021 ja 05.10.2021 maksekorraldused ning saatis alusetult kostjale 30.09.2021 nõudekirja. Kuna korter vajas kapitaalremonti, ei oleks hagejal olnud võimalik seda eesmärgipäraselt kasutada ka WC olemasolul. Hageja sai kasutada koridoris asuvat kahte kuivkäimlat. Hageja ei ole tõendanud kostja tegevust. Väidetavad kostja sõnumid, millele hageja viitab, on saadetud kellegi teise telefoninumbrilt. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 27.03.2025 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 1751,6 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 607,73 eurot ning alates 28.03.2025 kuni kahjuhüvitise tasumiseni sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, kuid ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud: -
-
hageja ja müüja sõlmisid 26.03.2021 Tallinnas Mehaanika 3 asuva kinnisasja mõttelise osa müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli korter nr 1; hagejale oli teada, et korter vajab kapitaalremonti ja selle juurde kuulub trepikojas asuv WC; lepingu p 2.1.6 järgi oli kaasomanike väljakujunenud kokkuleppe kohaselt müüja ainuvalduses korter nr 1, see oli ühendatud ja liitunud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrassidega, WC trepikojas; ehitisregistri andmetel oli korteri nr 1 tualettruumi liigiks „vesiklosett, olemas“; 24.05.2021 tõestas notar Sofi Kinnisvara OÜ, mille juhatuse liikmeks oli kostja, ostueesõiguse teostamise avalduse, millega tehti hagejale ettepanek anda kaasomandi osa otsene valdus asjaõiguslepingu sõlmimise päeval ostjale üle;
2-21-19417 -
-
hageja avastas 08.06.2021, et tema valduses oleva mõttelise osa teenindamiseks mõeldud koridoris asuv WC on maha lammutatud; tunnistaja W ütluste kohaselt oskab ta vene keelt ning hageja palvel helistas ta kostjale, et küsida lõhutud WC kohta; kostja tunnistas talle, et ta kasutas ostueesõigust ja hakkas kohe tegutsema (tegeles lõhkumisega), väites, et ta teeb, mida tahab; ta sai telefoninumbri hagejalt; hageja selgituste kohaselt sai hageja telefoninumbri notari käest; tunnistaja Q ütluste kohaselt käis hageja mitu korda tema juures seoses WC lõhkumisega ning ta kuulis, kui kostja ütles, et kõik tuleb ära koristada; hageja tasus ajavahemikul 08.06.2021–28.09.2021 üüri 1200 eurot; müüja ja Delta Property OÜ sõlmisid 28.09.2021 uue asjaõiguslepingu ning hagejaga lepingu lõpetamise kokkuleppe, mille p 2.1.2 teise lause kohaselt on koridoris asuva WC seinad lammutatud kolmanda isiku poolt; hagejal tekkisid vaidluse kohtuvälise lahendamise raames õigusabikulud 551,6 eurot.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt peab kostja VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel hüvitama hagejale tekkinud kahju 1200 eurot. Kuni uue asjaõiguslepingu sõlmimiseni jäi kaasomandi osa otsene valdus asjaõigusseaduse (AÕS) § 34 lg 1 tähenduses hagejale. Vaidlusalune WC kuulus väljakujunenud tava kohaselt hageja eluruumi juurde ja oli eluruumi osa. Tähtsust ei ole kostja väidetel selle kohta, et WC ei olnud seadustatud. Hagejal oli alus eeldada, et keegi ei kavatse WC kasutamise tava hakata muutma ja ta saab kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni käia vaidlusaluses WC-s. Asjas esitatud tõendid (tunnistajate ütlused) kinnitavad, et kostja lammutas WC seinad. Arvestades seda, et hageja sai telefoninumbri notari käest ning telefonikõnele vastanud isik oli kursis WC seinte lõhkumisega, ei ole alust kahelda, et tunnistaja W rääkis kostjaga. Tunnistaja Q ütlused kinnitavad koosmõjus hageja selgitustega samuti seda, et kostja lõhkus WC seinad. Hageja esitatud sõnumivestlusest ei ole siiski võimalik järeldada, et hageja kirjutas kostjaga, kuna kostja ei valda eesti keelt. WC seinte eemaldamine rikub hageja valdust, kuna WC-d ei ole võimalik kasutada eesmärgipäraselt ilma seinteta (see ei taga ruumi privaatsust). Lammutades hageja valduses oleva WC, rikkus kostja hageja valdust, kuna kostja teo tõttu ei olnud hagejal võimalik enam teostada tegelikku võimu tema valduses oleva WC suhtes, mis omakorda välistas ka ülejäänud kaasomandi osa eesmärgipärase kasutamise. Seega on kostja tegu VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi õigusvastane. VÕS § 1050 lg 1 järgi eeldatakse kahju tekitaja süüd. Kostja ei ole tõendanud asjaolusid, mis vabastaksid ta VÕS § 1050 lg 1 järgi vastutusest. Hagejale tekkis asenduspinna üürimise tõttu kahju. Selleks, et hageja oleks VÕS § 127 lg 1 tähenduses võimalikult lähedal olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tuleb hagejale hüvitada samaväärse asja kasutamise kulud ajavahemikul, mil hageja ei saanud kasutada enda valduses olevat asja. Kahju 1200 eurot vastab kaasomandi osaga samaväärse asja kasutamise kuludele (nelja kuu üürile), ei ole ülemäärane ning tuleb hagejale hüvitada. Kostja ei lükanud üüri suurust ümber ega tõendanud, et tekkinud olukorras saanuks teist korterit üürida odavamalt. Hageja maksekorralduste selgitused „Öle üür“ ja „korteri yyr 23-28/9-21“ viitavad üheselt üüri tasumisele.
2-21-19417 Tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja teoga. Kui kostja ei oleks hävitanud osa hageja seaduslikus valduses olevast kaasomandi osast, siis hageja ei oleks pidanud teist korterit üürima ja oleks saanud kasutada oma valduses olevat kaasomandi osa. Tähtsust ei ole sellel, kes korteris elas. Hageja selgituste kohaselt võttis ta Rootsist kaasa töömehe, keda oli vaja majutada, kuid WC seinte lammutamise tõttu ei olnud see võimalik.
3.3.Kostja peab hüvitama hagejale VÕS § 115 lg 1 alusel ka vaidluse kohtuvälise lahendamise raames tekkinud õigusabikulud 551,6 eurot.
3.4.Kuna kostja ei ole hagejale kahju hüvitanud, peab kostja maksma VÕS § 113 lg 1 alusel hagejale ka VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist kuni kahjuhüvitise maksmiseni. Kohtuotsuse tegemise aja seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 1751,6 eurot.
3.5.Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg-te 1 ja 2 alusel kostja kanda. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus TsMS § 174 lg 4 ning § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes hageja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt tuvastas maakohus asjas esitatud tõendite alusel vääralt, et vaidlusalune WC oli hageja valduses olnud eluruumi osa. Hagejaga sõlmitud müügilepingu p-s 2.1.6 oli märgitud: „WC trepikojas“. Elamu esimese korruse trepikojas asus kolm tualetti: projekti järgi asus seal kaks kuivkäimlat ning lisaks omavoliliselt ehitatud WC. WC tähendab mitte-inglisekeelsetes maades käimlat, mitte vesiklosetti. Ehitisregistri väljavõte pärineb hilisemast ajast (oktoober 2021). 28.09.2021 lepingusse märgitu ei saa tõendada, et korteri juurde kuulus vaidlusalune WC, selles on üksnes fikseeritud WC seinte lõhkumine. Kuna vaidlusalune WC ei kuulunud hageja valduses oleva korteri juurde, ei saanud selle seinte lõhkumine rikkuda hageja valdust.
4.2.Maakohus eksis tõendeid hinnates ja tuvastas vääralt, et kostja lõhkus WC seinad. Maakohus rikkus selle asjaolu tuvastamisel poolte võrdsuse põhimõtet, eelistades hageja tõendeid kostja tõenditele. Maakohus jättis tähelepanuta tunnistaja Q ütlused: „Tol päeval ma töötasin ja ei tea, kes selle ära lõhkus. /.../ Me ei ole Nga väitnud, et nägime, et kostja lammutas selle. Ilmselt oli tõlge vale. /.../ Ma ei tea, kes selle lõhkus“ ning tunnistaja D ütlused, et tema teada ei ole kostja midagi lõhkunud, nii on kostja talle öelnud ja tunnistaja ei ole näinud, et kostja lõhkus. Maakohus lähtus üksnes hageja tunnistaja W ütlustest, kes oli huvitatud isik, ning jättis põhjendamatult rahuldamata kostja vande all ülekuulamise taotluse. Kostja palub kuulata end vande all üle, et tõendada, kas ta on WC seinu lõhkunud või andnud selleks korraldusi.
4.3.Maakohus leidis vääralt, et hagejale tekkis kahju. Olukorras, kus hagejale oli teada, et kaasomanik kasutab ostueesõigust, ei olnud mõistlik majutada korterisse kedagi neljaks kuuks. Lisaks ei ole hageja taastanud WC-d ega kandnud seoses sellega kulutusi, mistõttu ei ole talle kahju tekkinud VÕS § 132 tähenduses ning ta ei saa nõuda ka saamata jäänud kasutuseelise
2-21-19417 hüvitamist. Maakohus jättis vääralt VÕS § 132 lg-d 3 ja 4 kohaldamata. Hageja saaks nõuda kahju hüvitamist ainult siis, kui asenduspinna üürimine oli vajalik talle endale, mitte tema töömehele.
4.4.Hagi tuleb jätta läbi vaatamata, sest hagi on esitatud vale kostja vastu. Hagi tulnuks esitada kaasomanike (OÜ SOFI-SERVICE või Sofi Kinnisvara OÜ) vastu, mitte nende juhatuse liikme (kostja) vastu. Menetluse edasine käik
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 04.06.2025 määrusega apellatsioonkaebuse menetlusökonoomia kaalutlustel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 21 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 menetlusse võtmata.
6.Kostja esitas 18.06.2025 Riigikohtule määruskaebuse, milles palus ringkonnakohtu määruse tühistada ja saata asja ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.
7.Riigikohus tühistas 14.01.2026 määrusega ringkonnakohtu määruse ja saatis asja ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise uueks otsustamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt jättis ringkonnakohus tähelepanuta, et maakohus tuvastas ebapiisavalt põhjusliku seose kostja õigusvastase teo ja hagejale tekkinud kahju vahel. Maakohus küll tuvastas, et elamu esimese korruse koridoris oli lisaks WC-le kaks kuivkäimlat, kuid ei pööranud sellele tähelepanu põhjusliku seose kindlakstegemisel. Kui leida, et kuivkäimlate olemasolu tagas hagejale jätkuva võimaluse kasutada korterit, ei saa hagejale asenduskorteri üüri näol tekkinud kahju olla WC seinte lammutamisega põhjuslikus seoses. Hageja pidanuks esile tooma ja tõendama, et tal ei olnud kuivkäimlate kasutamine mingil põhjusel võimalik või mõistlikult vastuvõetav. Maakohus ei ole selliseid asjaolusid tuvastanud.
8.Tallinna Ringkonnakohus võttis 30.01.2026 määrusega apellatsioonkaebuse menetlusse ja palus 13.02.2026 hagejal apellatsioonkaebuse vastuses mh selgitada kostja käitumise ja hagejale tekkinud kahju vahelist põhjuslikku seost. Vastus apellatsioonkaebusele
9.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud koos viivise tasumise kohustusega kostja kanda. Kostja käitumise ja hagejal tekkinud kahju vahelise põhjusliku seose kohta selgitas hageja järgmist. 1) Majas oli kujunenud välja kasutuskord, mille kohaselt kuulus hageja ostetud kaasomandi osa juurde veega WC, mitte kuivkäimlad. Kuivkäimlad olid teiste kaasomanike kasutuses. Ei olnud mõeldav ega mõistlikult vastuvõetav, et hageja kasutab omal algatusel teiste korterite juurde kuuluvat kuivkäimlat. Kuivkäimlate kasutamiseks oleks hageja pidanud saavutama kuivkäimlaid kasutavate naabritega kokkuleppe (mh kuivkäimla koristamise, korrashoiu ja tühjendamise kohta). 2) Kuivkäimlad olid ebahügieenilised (puudus elementaarne käte pesemise võimalus, levis hais jms) ja ei olnud selge, kas need olid töökorras. Veega WC kasutamise võimalus on tänapäevane elementaarne elutingimus ning ilma selleta ei vasta eluruum elementaarsetele elutingimustele ega ole elamiskõlblik. 3) Hageja oli töömehele lubanud elementaarseid elutingimusi ning hageja ega töömees ei oleks
2-21-19417 olnud nõus majutuma eluruumis, kus puudub veega WC. 4) Kuivkäimlad asusid koridori teises otsas, mistõttu oli mugav ja kiire ligipääs keeruline. Apellandi täiendav seisukoht
10.Kostja väitel ei ole hageja jätkuvalt tõendanud põhjusliku seose olemasolu. 1) Tunnistajate ütlused, kostja esitatud fotod ja ehitusregistri andmed kinnitavad, et elamu esimesel korrusel asuvad projektikohased kuivkäimlad olid esimese korruse elanike ühiskasutuses ning elamus ei olnud kokku lepitud kasutuskorda. Elamusse ehitatud veega WC-d olid omavoliliselt tehtud. Kuivkäimlad ei olnud lukustatud. 2) Kuivkäimlad olid töökorras ja kasutuses. 3) Arvestades seda, et elamu oli üldiselt väga halvas seisukorras, mis oli hagejale müügilepingut sõlmides teada, ning korteri suhtes teostati ostueesõigust, oli lühiajalist (kuni kuus kuud) võimalik kasutada projektikohaseid kuivkäimlaid.
11.Tallinna Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja lepinguline esindaja, et jääb apellatsioonimenetluses üksnes vastuväidete juurde, et kostja ei pannud toime talle etteheidetud tegu (ei lõhkunud WC seinu) ning teo ja hagejale tekkinud kahju vahel puudub põhjuslik seos.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
13.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud (vt ülal p 3.1), kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.
14.Ringkonnakohtu hinnangul asus maakohus õigesti seisukohale, et kostja rikkus hageja valdust AÕS § 40 lg 3 tähenduses ning peab rikkumisega põhjustatud kahju hagejale hüvitama. Vastuseks kostja neile apellatsioonkaebuse väidetele, millest kostja pärast Riigikohtu menetlust ei loobunud, märgib ringkonnakohus lühidalt järgmist.
14.1.Maakohus ei eksinud tõendite kogumise ja hindamise reeglite vastu, kui tuvastas, et kostja lammutas hageja ainuvalduses olnud WC seinad, st pani toime õigusvastase teo.
14.1.1.Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus jättis 04.10.2024 määrusega (dtl 254) põhjendatult rahuldamata kostja 20.09.2024 taotluse (dtl 244) enda vande all ülekuulamiseks. Maakohus leidis õigesti, et TsMS §-de 268 ja 2681 järgi ei olnud selleks alust, sest hageja ei andnud kostja vande all ülekuulamiseks nõusolekut ning kohtu algatusel ei olnud kostja ära kuulamine põhjendatud, sest menetluses oli üle kuulatud mitu tunnistajat ja oli esitatud mitmeid tõendeid, mille põhjal oli kohtul võimalik oma seisukoht kujundada. Riigikohtu järjepideva praktika kohaselt on kohtu algatusel poole vande all ülekuulamine kohtu õigus, mida pool ei saa nõuda kohtult ja millesse kõrgema astme kohus ei saa üldjuhul sekkuda (RKTKo 17.06.2021, 2-16-17491, p 15.7; RKTKo 06.12.2017, 2-15-3430, p 19;01.06.2016, 3-2-1-37-16, p 12). Kuna maakohus ei eksinud menetlusõiguse normide vastu, jättis ka ringkonnakohus kostja vastava taotluse 08.09.2026 määrusega rahuldamata.
2-21-19417
14.1.2.Maakohus tuvastas tunnistajate ütlusi koosmõjus hinnates põhjendatult, et kostja lammutas hageja valduses olnud WC seinad. Kohus peab TsMS § 232 lg 1 järgi hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustama oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Seejuures ei või kohtu järeldused minna vastuollu üldise elukogemusega (RKTKo 11.11.2020, 2-15-9117/160, p 16) ning hinnangut tuleb otsuses jälgitavalt selgitada (RKTKo 23.12.2014, 3-2-1-136-14, p 13). Siinsel juhul on maakohus arusaadavalt põhjendanud, miks ta loeb tunnistaja W ja tunnistaja Q antud ütlustega tõendatuks, et kostja lõhkus WC seinad. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et Q ütlused (dtl 187, alates ajamärk 00:45:24) ja D ütlused (dtl 189, alates ajamärk 01:14:56) ei kummuta W ütlusi (dtl 188, alates ajamärk 01:02:28), mille kohaselt tunnistas kostja talle, et ta teostas korterile ostueesõigust ja asus kohe tegutsema ning tegeles lõhkumisega. Kuigi Q ütluste kohaselt ei ole ta varem väitnud, et ta nägi, et kostja lammutas WC seinad, ning ta oli sel päeval tööl ja ei tea, kes WC seinad lammutas, kinnitas Q, et ta kuulis, kui kostja ütles, et kõik tuleb ära koristada. Seega kinnitavad Q ütlused kostja soovi koridori rajatud WC-d eemaldada ning toetavad W ütlusi selle kohta, et kostja tunnistas, et ta eemaldas WC seinad. Seda järeldust ei kummuta D ütlused. D tunnistas, et tema ei ole näinud, et kostja lammutas seinad, ning tema teada ei ole kostja midagi lõhkunud, nii on kostja talle öelnud. Seega saab D ütlustest järeldada, et tal on seinte lammutamise kohta üksnes teave, mida kostja on talle pärast seinte lammutamist edastanud. See haakub küll kostja väitega, et kostja ei lammutanud WC seinu, kuid ei kummuta tunnistaja W ja Q ütlusi.
14.1.3.Olukorda, kus hageja esitas kohtule hagi aluseks olevaid asjaolusid kinnitavad tõendid ja kohus tuvastas nende tõendite alusel vaidlusaluse asjaolu, ei saa pidada poolte ebavõrdseks kohtlemiseks. TsMS § 5 lg 2 järgi on pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda, seejuures määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Siinsel juhul ei kinnita toimikumaterjalid, et kostjal ei olnud võimalik esitada kohtule tõendeid hageja väidete kummutamiseks.
14.2.Ringkonnakohtu hinnangul on kostjale etteheidetud teo (WC seinte lammutamine) ja hagejale tekkinud kahju (asenduseluruumi üürikulu) vahel põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses.
14.2.1.Isik peab VÕS § 127 lg 4 järgi kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Põhjusliku seose kindlakstegemisel uuritakse objektiivset faktilist olukorda ning juhindutakse conditio sine qua non põhimõttest: ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta ei oleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud, ning kasutatakse elimineerimise meetodit – kostja väidetav tegu jäetakse mõtteliselt kõrvale ja uuritakse, kas kahjulik tagajärg oleks ilma selleta saabunud. VÕS § 127 lg 4 ei näe ette kahjuhüvitise ulatuse piiramist adekvaatse põhjuse teooria abil (vt VÕS I komm (2016), § 127, p 4.10; RKTKo 10.04.2024, 2-21-4251/36, p 13.2). Siinsel juhul tähendab eelnev seda, et kui kostja ei oleks hageja valduses olnud WC seinu lammutanud (hageja valdust rikkunud), oleks hageja valduses olnud WC-ga korter ning
2-21-19417 hageja oleks saanud selles majutada töömeest ning ei oleks tekkinud asenduskorteri üürimise vajadust ja kulu. Asjaolust, et esimese korruse koridoris paiknes kaks kuivkäimlat, ei saa elimineerimismeetodit rakendades järeldada seda, et WC seinte lammutamise ja hagejal kahju tekkimise vahel puudus põhjuslik seos.
14.2.2.Samuti ei olnud ringkonnakohtu hinnangul siinse vaidluse asjaolusid arvestades kuivkäimlate kasutamine mõistlikult vastuvõetav. 26.03.2021 müügi- ja asjaõiguslepingu p-s 2.1.6 kinnitas müüja hagejale, et kinnisasja (kaas)omanike väljakujunenud kokkuleppe kohaselt oli müüja ainuvalduses elamiskõlbulik kapitaalremonti vajav korter nr 1 ja WC trepikojas. Seda, et lepingu p-s 2.1.6 märgitud „WC trepikojas“ tähendas, et müüja valduses oli koridori ehitatud WC, mitte koridori otsas asuvad kuivkäimlad, kinnitab mh müüja lapselapse selgitus (dtl 73), mille kohaselt oli müüja ja naabri ehitatud WC müügilepingu sõlmimise ajal müüja ainuvalduses. Hageja väitel sai ta müügilepingu sõlmimise järel mh koridori ehitatud WC võtme. Seega ostis hageja kinnisasja kaasomandi mõttelise osa teadmisega, et ta saab enda ainuvaldusesse ja -kasutusse korteri nr 1 koos koridori ehitatud WC-ga. Foto (dtl 21) kinnitab, et lammutatud seintega WC-s oli vee- ja kanalisatsiooniga ühendatud puhas vesiklosett. Ringkonnakohus loeb üldtuntuks asjaolu, et puhas vesiklosett ei haise. Pooled ei vaidle selle üle, et lisaks WC-le asus esimese korruse koridori lõpus kaks kuivkäimlat. Kuivkäimlate kohta esitatud fotod (dtl 143–148) kinnitavad, et vähemalt parempoolne kuivkäimla oli ilmselt kasutuses. Parempoolses käimlas oli niiskete salvrättide pakk, pabereid kuhjaga täis prügikorv, suitsukonisid täis tuhatoos ja tulemasin. Parempoolse kuivkäimla seinad ja istumistasapind olid kaetud värvitud plaatidega, istumistasapinna plaadid ja tasapinnale asetatud prill-laud olid kaetud värviga, mis koorus lahti ja ei jätnud sanitaarset muljet. Vasakpoolses kuivkäimlas oli maas tühi paberirull ja lahtine liist. Fotodelt nähtub, et vasakpoolse kuivkäimla seintele paigaldatud tapeet oli ülaservadest lahti ja rullus seinast alla. Ringkonnakohus loeb üldtuntuks asjaolu, et kuivkäimlas esineb ebameeldiv hais. Olukorras, kus hageja sai müügilepingu alusel enda valdusesse privaatse puhta WC-ga korteri, ei olnud ühiskasutuses olevate räämas ja ebameeldiva haisuga kuivkäimlate kasutamine ringkonnakohtu hinnangul mõistlikult vastuvõetav. Kuigi elamu üldine seisund oli kostja väitel kehv ning korter nr 1 vajas kapitaalremonti, ei vasta ülal kirjeldatud seisundis kuivkäimlad renoveerimata eluruumi keskmisele mõistlikule kvaliteedile. Sellel, et korter jäi ostueesõiguse teostamise tõttu hageja valdusesse üksnes lühikeseks ajaks (ligi kuueks kuuks), ei ole tähtsust.
15.Ülaltoodut arvestades jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid täiendab osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
16.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
17.Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest (RKTKo 20.04.2016, 3-2-1-142-15, p 21–23).
2-21-19417 Menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lg 1 järgi vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.