X kaebus kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit väljastama dokumendid
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja X, esindaja vandeadvokaat Gert Kasekivi Vastustaja Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 16. detsembri 2024. a otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada X apellatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Halduskohtu 16. detsembri 2024. a otsus. Teha uus otsus ja rahuldada kaebus. Kohustada Tallinna linna väljastama Xle ehitisregistrisse kantud plaani (aadressil Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Kotka tn 2) ametlikult kinnitatud ärakiri, mille kinnitusmärge ei sisalda hinnangut selle kohta, kas ja kuidas on korteriomandite loomine lubatav.
2.Mõista Tallinna linnalt X kasuks välja menetluskulu 5943,89 eurot.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 30. oktoobril 2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
3-24-2150
1.Xle kuulub alates 5. jaanuarist 2021 kinnisasi Tallinnas Kotka tn 2, sihtotstarve ärimaa 100%. Kinnisasja omandamise hetkel asus seal 3-korruseline büroohoone.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 16. märtsil 2020 ehitusloa nr 2012271/06366, et X saaks büroohoone ümber ehitada majutusasutuseks (hosteliks). Ehitusloal oli kõrvaltingimus, mille kohaselt ei ole majutusüksuste jagamine korteriomanditeks lubatud.
3.X esitas 29. detsembril 2023 TLPA-le taotluse väljastada Kotka tn 2 hoone ehitisregistrisse kantud plaani kinnitatud ärakiri ilma märkuseta korteriomandite loomise kohta.
4.TLPA esitas Xle 8. jaanuaril 2024 Kotka tn 2 hoone ehitisregistrisse kantud plaani kinnitatud ärakirja. Digitaalselt kinnitatud plaanide digikonteinerisse lisas allkirjastaja järgmise märkuse: „Vastab ehitisregistri andmetele. TLPA kasutuslubade peaspetsialist. Tallinna Linnaplaneerimise Amet juhib tähelepanu, et majutusüksuste korteriomanditeks jagamine ei ole lubatud, vastav märkus on lisatud ehitusloale nr 2012271/06366. KrtS § 4 lgst 1 tulenevalt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Kotka tn 2 hoone on kasutusotstarbelt hostel (kood 12123). Hosteli majutusruum ei ole iseseisvalt hostelina ehk kasutusotstarbekohaselt kasutatav. Samuti ei ole abiruumidest ja koridoridest võimalik moodustada iseseisvat korteriomandit. Lisaks on hoone parkimiskohtade arv lahendatud vastavalt hosteli kasutusotstarbele, iseseisvate korteriomandite tarbeks parkimine puudub.“
5.Tartu Maakohtu kinnistusosakond tegi 17. jaanuaril 2024 kandemääruse nr 57702024, millega jättis kinnistamisavalduse jagada Kotka tn 2 kinnisasi ning luua korteriomandid rahuldamata.
6.X esitas halduskohtule kaebuse kohustada TLPA-d väljastama kaebajale Kotka tn 2 asuva hoone ehitisregistrisse kantud plaani kinnitatud ärakiri, mis ei sisalda hinnangut korteriomandite loomise kohta. Kaebaja esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) korteriomandite loomisel tuleb kinnistamisavaldusele lisada ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (s.o hoonejaotusplaan) (KrtS § 7 lg 1 p 1). Samuti tuleb lisada projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele (KrtS § 7 lg 1 p 2); 2) TLPA-l puudub pädevus hinnata korteriomandite moodustamise lubatavust. TLPA esitatud seisukoht on õigusvastane. Üheski õigusaktis ei ole sätestatud, et hosteli sihtotstarbega hoonet ei võiks jagada korteriomanditeks. Samuti ei sätesta ükski õigusakt, et kinnistu jagamine korteriomanditeks vajaks ehitus- või kasutusluba. Asjaõigusseaduse § 54 lg 1 kohaselt võib kinnisasju ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil. Alused korteriomandite moodustamiseks annavad KrtS §-d 2 ja 3 ning ettenähtud dokumentide loetelu on sätestatud KrtS §-s 7. KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt lisatakse kinnistamisavaldusele ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist. Nimetatud säte nõuab üksnes plaani ärakirja kinnitamist. Kinnistusraamatu kande tegemiseks puudutatud isikud on nimetatud kinnistusraamatuseaduse §-s 34 1, mille lg-s 1 on 2(9)
3-24-2150 eraldi sätestatud, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti; 3) kohalik omavalitsus ei ole isikuks, kes saaks või peaks andma hinnanguid selle kohta, kas ja kuidas kinnistu omanik saab kinnistu jagada. Juhul, kui hoone ruumid vastavad ehitisregistrisse kantud plaanil kajastatule, on TLPA pädevuses üksnes kinnitada seda asjaolu ning muid piiranguid TLPA selles osas esitada ei saa. TLPA ei saa anda hinnangut sellele, kas üldse ja millisel viisil on korteriomandite loomine lubatav.
7.Tallinna linn taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) kaebajale kuuluvale kinnistule väljastati ehitusluba hosteli ehitamiseks tingimusega, mille kohaselt ei ole Kotka tn 2 majutusüksuste jagamine korteriomanditeks lubatud (vt ehitusloa lk 9); 2) turismiseaduse § 18 lg 5 kohaselt on hostel majutusteenuse kasutaja ainu- või ühiskasutuses olevaid majutusruume pakkuv majutusettevõte. Ettevõtlusja infotehnoloogiaministri 21. aprilli 2021. a määruse nr 17 „Majutusteenuse osutamise nõuded“ § 13 kohaselt peab hosteli majutusruumides või -hoones olema toidu valmistamise võimalus ning puhkamiseks ja einetamiseks mõeldud ala. Hosteli majutusruumis tuleb tagada voodipesu ja rätikute olemasolu või nende laenutamise võimalus. Hostelis peab olema vähemalt üks pesemisruum kümne voodikoha kohta ja kaks tualettruumi kümne voodikoha kohta. Hosteli kohta käivatest normidest nähtuvalt ei ole hostel korteriomanditeks jagatav; 3) kaebajale selgitati, et ehitusluba ei võimalda hoonet korteriomanditeks jagada. E-kirja manuses on kaebaja joonised selle kohta, kuidas kaebaja soovib Kotka tn 2 hoonet korteriomanditeks jagada. Joonistelt on näha, et korteriomanditeks soovitakse jagada ka majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015. a määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57) § 27 mõistes üldkasutatavaid ruume; 4) mis puudutab digitaalselt kinnitatud plaanide digikonteinerisse lisatud vastustaja märkust, siis lasub haldusorganil selgitamiskohustus. TLPA selgitav märkus on õigustatud ja õiguspärane.
8.Tallinna Halduskohus jättis 16. detsembri 2024. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) TLPA on pädev hindama ruumijaotuse plaani; 2) TLPA selgitus, et abiruumidest ja koridoridest pole võimalik moodustada iseseisvat korteriomandit, lähtub määruse nr 57 §-st 27. Viimati viidatud normi kohaselt ei ole abiruumid ja koridorid mitteeluruumid, vaid üldkasutatav pind. Seetõttu ei saa neid ruume hoone ruumijaotuse plaanil kajastada mitteeluruumidena, millest saaks moodustada korteriomandi; 3) ruumijaotuse plaanil ei saa mitteeluruumina näidata sellist ruumi, mis ei vasta mitteeluruumi mõistele ja on käsitatav ruumide kasutajate ühiseks kasutamiseks vajaliku ehk üldkasutatava pinnana. TLPA pädevuses on kontrollida ehitusprojektis ettenähtud ruumijaotust. Selliselt ei tegele TLPA korteriomandite loomise lubatavuse küsimusega, vaid kontrollib ruumijaotuse vastavust avalik-õiguslikele normidele (TlnRngKo 3-20-2112, p-d 24–26).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 3(9)
3-24-2150 1) halduskohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et vastustajal oli pädevus anda ehitisregistrisse kantud plaani kinnitatud ärakirja väljastamisel hinnang korteriomandite moodustamise lubatavuse kohta. KrtS-i alusel tuleb eristada hoonejaotusplaani ning selle aluseks olevat ehitisregistrisse kantud hoone plaani. Vastustaja pädevus piirdub üksnes ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja ametliku kinnitamisega. Küsimuse, kas kavandatav korteriomandite moodustamine vastab KrtS § 4 nõuetele, lahendab seaduse järgi projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädev isik ning lõpliku kontrolli teostab kinnistusosakond; 2) kaebaja taotles üksnes ehitisregistrisse kantud plaani kinnitatud ärakirja väljastamist. Sellel plaanil ei olnud tähistatud eriomandi esemeks olevaid ruume ega korteriomandite piire. Seetõttu ei olnud vastustajal võimalik hinnata kavandatavate korteriomandite vastavust avalik-õiguslikele nõuetele ega teha järeldusi selle kohta, kas korteriomandite moodustamine on lubatav. Vastustaja käsitles ennetavalt korteriomandite loomise lubatavust küsimuses, mille lahendamiseks tal puudub seadusest tulenev pädevus; 3) plaani kinnitusmärkesse lisatud selgitused ja seisukohad majutusüksuste korteriomanditeks jagamise lubamatuse kohta on õigusvastased. Ärakirja ametlikku kinnitamist reguleerivad haldusmenetluse seaduse (HMS) §-d 22 ja 24, mille kohaselt on ametliku kinnitamise eesmärk üksnes kinnitada ärakirja vastavust originaalile. Seadus ei näe ette võimalust lisada kinnitusmärkesse sisulisi hinnanguid või piiranguid. Seetõttu puudus vastustajal õiguslik alus vaidlusaluste märkuste lisamiseks; 4) ükski õigusakt ei keela hosteli kasutusotstarbega hoone jagamist korteriomanditeks ega nõua korteriomandite moodustamiseks ehitus- või kasutusloa olemasolu. Samuti ei ole kohaliku omavalitsuse ülesanne otsustada, kas ja millisel viisil võib kinnisasja omanik oma kinnisasja korteriomanditeks jagada; 5) halduskohus rikkus menetlusnorme. Kohtuotsus pole piisavalt põhjendatud, kohus ei ole sisuliselt analüüsinud kaebaja väiteid ega selgitanud, milliste õigusnormide alusel ta järeldusteni jõudis. Praegune vaidlus pole võrreldav haldusasjaga nr 3-20-2112, sest selles asjas käsitleti ehitusteatise menetluses ehitusprojekti hindamist. Praeguses vaidluses sooviti üksnes ehitisregistrisse kantud plaani kinnitatud ärakirja väljastamist.
10.Tallinna linn taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja kinnitamisel ei välista õigus haldusorgani õigust anda avalik-õiguslikke selgitusi, kui on näha, et ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja valmistutakse kasutama ehitusloa ja avalik-õiguslike normide vastaselt. Kaebaja projekteerija
30.mail 2023 ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja saamiseks esitatud taotlusele olid lisatud erinevate korruste korteriomanditeks jagamise plaanid. Ehitusluba anti hosteli ehitamiseks ning selle kohaselt ei ole Kotka tn 2 majutusüksuste jagamine korteriomanditeks lubatud. TLPA pädeva asutusena teostab riiklikku ehitusjärelevalvet (EhS § 130 lg 2); 2) määruse nr 57 § 27 kohaselt ei ole abiruumidest ja koridoridest võimalik moodustada iseseisvat korteriomandit. Need on üldkasutatav pind, mitte aga mitteeluruumid. Kui haldusorgan märkab taotluses ilmseid vastuolusid avalik-õiguslike normidega, on ta kohustatud sellele tähelepanu juhtima; 3) hosteli kohta käivatest normidest nähtuvalt ei ole hostel kui majutusüksus oma tüübilt korteriomanditeks jagatav.
4(9)
3-24-2150
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Korteriomandite loomine toimub KrtS § 2 järgi kaasomanike eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega ning kinnistusraamatusse kandmisega (KrtS § 3 lg 2).
12.Hoone peab võimaldama eriomandite moodustamist. Selle raames hinnatakse, kas kavandatavad eriomandid vastavad KrtS § 4 lg-tes 1 ja 3 sätestatud nõuetele. Eriomandi esemeks saab olla ruumiliselt piiritletud elu- või mitteeluruum, mida on võimalik eraldi kasutada ja millele on tagatud eraldi juurdepääs (KrtS § 4 lg 1). Hoone osad ja seadmed, mis on vajalikud hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks, ei saa olla eriomandi esemeks ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires (KrtS § 4 lg 3).
13.Korteriomandite kinnistamise avaldusele lisatakse ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist (KrtS § 7 lg 1 p 1). Eriomandi esemeks olevate ruumide piiritlemine ja tähistamine toimub sellel plaanil või projekti alusel koostataval hoonejaotusplaanil. Ehitisregistrisse kantud plaani ametlikult kinnitatud ärakiri ei tähenda iseenesest, et kohalik omavalitsus oleks kavandatud eriomandite jaotuse sisuliselt heaks kiitnud. Hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile esitatavad nõuded on sätestatud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 16. jaanuari 2018. a määruse nr 3 „Nõuded hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile ja selle ehitisregistrisse kandmise kord“ (määrus nr 3) §-s 1. Plaani kannab ehitisregistrisse kohaliku omavalitsuse üksus andmete esitamise teatise alusel (määruse nr 3 § 2). Projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädev isik kinnitab eraldi, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele (KrtS § 7 lg 1 p 2).
14.Kui kinnisasi kuulub ühele omanikule, luuakse korteriomandid kinnisasja omaniku jagamisavaldusega (KrtS § 2). Kui kinnisasi on kaasomandis, luuakse eriomandid kaasomanike kokkuleppega (KrtS § 2 ja § 3 lg 1). Eriomandi loomiseks on nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse (KrtS § 3 lg 2). Korteriomandite kinnistamise avaldusele lisatakse muu hulgas KrtS § 7 lg 1 p-des 1 ja 2 nimetatud dokumendid: ametlikult kinnitatud ärakiri ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja tähistatud eriomandi esemeks olevad ruumid, ning pädeva isiku kinnitus eriomandite vastavuse kohta KrtS §-le 4.
15.Dokumendid esitatakse kinnistusraamatu pidajale, kes kontrollib, kas kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus (kinnistusraamatuseadus (KRS) § 46 lg 3). Korteriomandite kinnistamisel avatakse igale korteriomandile kinnistusregistri iseseisev osa ja samal ajal suletakse kinnisasja senine registriosa asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras (KrtS § 6 lg 2). Korteriomandid ja korteriühistu tekivad seega kinnistusraamatu kande tegemisega (KrtS § 3 lg 2).
16.Siinses asjas pole vaidluse ese see, kas Kotka tn 2 hoonet saab kaebaja kavandatud viisil korteriomanditeks jagada. Samuti ei tule praeguses asjas otsustada, kas kavandatavad eriomandi esemed vastavad KrtS § 4 nõuetele, kas hosteli majutusruum võib olla eriomandi esemeks või kas kavandatav jaotus on kooskõlas ehitusloa nr 2012271/06366 kõrvaltingimusega, sh seda, kas ehitusloaga saab viimati nimetatud tingimust seada.
5(9)
3-24-2150
17.Vaidlus puudutab seda, kas TLPA võis ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja ametlikul kinnitamisel siduda kinnitusmärkega hinnangu, mille järgi: 1) majutusüksuste korteriomanditeks jagamine ei ole lubatud; 2) hosteli majutusruum ei ole iseseisvalt kasutatav; 3) abiruumidest ja koridoridest ei saa moodustada iseseisvaid korteriomandeid ning 4) iseseisvate korteriomandite tarbeks puuduvad parkimiskohad.
18.Kaebaja taotleb sellise ehitisregistrisse kantud plaani kinnitatud ärakirja väljastamist, mis ei sisaldaks vastustaja hinnangut sellele, kas ja millisel viisil on korteriomandite loomine lubatav. Seega ei ole tegemist nõudega kohustada vastustajat heaks kiitma apellandi koostatud hoonejaotusplaani või kinnitama kavandatavate eriomandite vastavust seadusele.
19.Halduskohus piirdus sisuliselt tõdemusega, et TLPA-l on pädevus anda hinnang ruumijaotuse plaani kohta. Ta viitas määruse nr 57 §-le 27 ja ringkonnakohtu lahendile asjas nr 3-20-2112, kuid ei käsitlenud vaidluse keskset küsimust. Halduskohus ei analüüsinud järgmisi küsimusi: millise toimingu tegemist kaebaja TLPA-lt taotles; kas kinnitatav dokument oli ehitisregistrisse kantud plaan või kaebaja kavandatud ruumijaotust sisaldav hoonejaotusplaan; milline on HMS §-de 22 ja 24 järgi ärakirja ametliku kinnitamise sisu; kas märkuses esitatud hinnangute lisamiseks kinnitusmärkesse oli õiguslik alus; kuidas jaguneb KrtS § 7 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel pädevus kohaliku omavalitsuse, pädeva projekteerija ja kinnistusraamatu pidaja vahel; kas selgitamiskohustus võimaldas esitada siduva või dokumendi kasutamist takistava hinnangu; kas asjas nr 3-20-2112 käsitletud ehitusteatise menetlus oli praeguse menetlusega võrreldav. Kaebaja väitis, et neid nõudeid ei saanud hinnata vaidlusaluse toimingu käigus ega kanda hinnanguna ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja kinnitusmärkesse.
20.KrtS § 7 lg 1 p 1 järgi lisatakse korteriomandite kinnistamise avaldusele ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid. KrtS § 7 lg 1 p 2 näeb eraldi dokumendina ette projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisiks pädeva isiku kinnituse selle kohta, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. KrtS § 4 lg 1 kohaselt peab eriomandi ese olema ruumiliselt piiritletud elu- või mitteeluruum, mida on võimalik eraldi kasutada, ja sellele peab olema eraldi juurdepääs.
21.KrtS § 7 lg 3 alusel antud määruse nr 3 § 1 sätestab nõuded hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile. Määruse § 2 järgi kannab kohaliku omavalitsuse üksus plaani ehitisregistrisse andmete esitamise teatise alusel. Määrusest nähtub seega, et ehitisregistrisse kantud plaan moodustab hoonejaotusplaani dokumentaalse aluse, kuid see ei tähenda, et kohaliku omavalitsuse väljastatav kinnitatud ärakiri ise sisaldaks tingimata omaniku lõplikku eriomandite jaotust või et kohalik omavalitsus annaks ärakirja kinnitamisega kavandatud jaotusele heakskiidu.
22.KrtS § 7 lg 1 p-de 1 ja 2 koostoimest tuleneb pädevuste eristamine. Kohalik omavalitsus kinnitab ehitisregistrisse kantud plaani päritolu ja vastavust registris olevale dokumendile. Projekteerimiseks või ekspertiisiks pädev isik kinnitab kavandatud eriomandite vastavust KrtS §-le 4. Kinnistusraamatu pidaja kontrollib kinnistamisavalduse ja selle lisade alusel, kas korteriomandite kinnistamise õiguslikud eeldused on täidetud. Sellest ei järeldu, et kohaliku omavalitsuse üksusel puuduks pädevus kontrollida ehitise ja ruumijaotuse vastavust ehitusõiguslikele nõuetele. Kontroll peab aga toimuma selleks seaduses ette nähtud menetluses ja pädevuse piires. Ehitusjärelevalvepädevus ei muuda iga kohaliku omavalitsuse toimingut riikliku järelevalve menetluseks ega anna iseenesest alust lisada dokumendi ärakirja 6(9)
3-24-2150 kinnitusmärkesse õiguslikke piiranguid. Hoonejaotusplaani aluseks oleva plaani alusel ehitise andmete ehitisregistrisse kandmine seondub üksnes KrtS-i eesmärkidega, mitte EhS-i eesmärkidega, ning korteriomandite moodustamine ja ehitusjärelevalve toimuvad üksteisest sõltumatult (TlnRngK 22. veebruari 2022. a otsus asjas nr 3-20-1706, p 22).
23.HMS §-de 22 ja 24 mõttes on ärakirja ametlik kinnitamine tõendava eesmärgiga toiming. Selle põhisisu on kinnitada, et ärakiri vastab originaalile või haldusorgani valduses olevale dokumendile. Ametliku kinnitamise tõendusjõud piirdub kinnitusmärkes nimetatud asjaoludega. Praegusel juhul ei piirdunud vastustaja kinnitusega, et väljastatud plaan vastab ehitisregistri andmetele. Sellele lisati mitu sisulist õiguslikku ja faktilist hinnangut, mis käsitlesid kavandatud korteriomandite loomise lubatavust. Sellised hinnangud ei kirjelda kinnitatava ärakirja samasust ehitisregistris oleva plaaniga. Samuti ei ole need andmed vaidlusaluse plaani originaalsisu osa. Kohtumaterjalidest nähtub, et märkus lisati plaani digitaalse kinnitamise konteinerisse TLPA enda algatusel. Vastustaja ei ole osutanud normile, mille järgi tuleks või võiks ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja ametliku kinnitamise käigus lisada kinnitusmärkesse hinnangu hoone korteriomanditeks jagamise lubatavuse kohta. KrtS § 7 lg 1 p 1 sellist pädevust ei anna. Samuti ei tulene see määrusest nr 3. Vastustaja viidatud selgitamiskohustus ei loo aga puuduvat materiaalset pädevust ehk volitusnormi. Selgitamiskohustus võimaldab ja teatud juhtudel kohustab haldusorganit teavitama menetlusosalist asjakohastest menetluslikest ja õiguslikest asjaoludest. See ei anna aga alust muuta ärakirja kinnitusmärget teise õigusliku küsimuse lahendamise vahendiks, eriti kui sellele märkusele omistatakse teise menetluse läbiviimist takistav toime. Viidatud märge tõi kaasa selle, et Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis kaebaja taotletud kande tegemata (dtl 69–71). Välistada ei saa siiski võimalust, et vastustaja selgitab eraldi kirjas, kas kavandatav jaotus võib tema hinnangul olla vastuolus kehtivate ehitusõiguslike nõuete või KrtS §-ga 4. Sellise teabe andmine eraldi dokumendis ei moonutaks ametlikult kinnitatud ärakirja funktsiooni ega tekitaks ebaselgust selles, kas märkus on originaaldokumendi osa, kinnitusmärke osa või eraldi õiguslik hinnang.
24.16. märtsi 2020. a ehitusluba nr 2012271/06366 sisaldab märkust, mille kohaselt ei ole majutusüksuste jagamine korteriomanditeks lubatud. Ehitusluba on kehtiv. Kehtiva ehitusloa olemasolu ei anna siiski vastustajale õigust keelduda ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja väljastamisest sellisel kujul, mis piirdub dokumendi samasuse kinnitamisega. Vastustaja viide EhS § 130 lg-st 2 tulenevale järelevalvepädevusele ei muuda eeltoodud järeldust. Üldine riikliku järelevalve pädevus ei ole õiguslik alus lahendada korteriomandite moodustamise lubatavust ärakirja ametliku kinnitamise menetluses. Korteriomandite moodustamine on eraõiguslik omandi käsutamine, mille lubatavust kontrollitakse KrtS-s, asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras ning see ei ole avalik-õigusliku ehitusalase riikliku järelevalve objekt.
25.Vastustaja märkus läheb seega kaugemale hoiatusest kehtiva ehitusloa olemasolu kohta. Selles on esitatud lõplikuna mõjuvad järeldused selliste küsimuste kohta, mille lahendamine eeldaks konkreetse hoonejaotusplaani ja selle aluseks olevate asjaolude sisulist hindamist. 7(9)
3-24-2150
26.Halduskohus ei saanud oma järeldust piisavalt põhjendada üksnes viitega ringkonnakohtu 20. mai 2022. a otsusele asjas nr 3-20-2112. Nimetatud asjas käsitleti TLPA pädevust kontrollida ehitusteatise menetluses ehitusprojekti osaks oleva ruumijaotuse vastavust avalikõiguslikele nõuetele. Praeguses asjas ei ole vaidluse esemeks ehitusteatise ega ehitusloa menetlus, vaid juba ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja kinnitamine. Ehitusteatise või ehitusloa menetluses on kohalikul omavalitsusel õigus ja kohustus kontrollida ehitusprojekti ning kavandatava ehitamise vastavust ehitusõiguslikele nõuetele. Sellest ei tulene automaatselt samasugust sisulise kontrolli pädevust ametliku ärakirja kinnitamisel. Halduskohus jättis selle erinevuse arvestamata.
27.Kuigi vastustaja valitud lähenemine võib olla haldusõiguslikult tõhus ja eesmärgipärane, ei võimalda kehtiv õigus ringkonnakohtu hinnangul vastustajal vaidlusaluses menetluses kasutada ehitisregistrisse kantud plaani ärakirja kinnitusmärget vahendina, millega antakse õiguslik hinnang korteriomandite moodustamise lubatavusele. Eelnev ei välista aga seda, et TLPA võib juhtida eraldi selgituses tähelepanu kehtivale ehitusloale ja võimalikele vastuoludele.
28.Kohustamisnõude rahuldamise eeldused on täidetud (vt riigivastutuse seaduse § 6 lg 1 ja lg 5). Vastustaja valdab ehitisregistrisse kantud plaani ja on juba kinnitanud, et väljastatud dokument vastab ehitisregistri andmetele. Vaidlus ei puuduta seega plaani olemasolu ega ärakirja samasust registris oleva dokumendiga. Vastustajal puudub õigus otsustada, kas lisada ärakirja kinnitusmärkesse korteriomandite loomise lubatavust käsitlev hinnang. Kuna sellise hinnangu lisamiseks puudub õiguslik alus, tuleb vastustajat kohustada väljastama apellandile ehitisregistrisse kantud plaani ametlikult kinnitatud ärakiri, mille kinnitusmärge ei sisalda hinnangut selle kohta, kas ja kuidas on korteriomandite loomine lubatav. Kohustamine ei takista vastustajal lisada kinnitusmärkesse HMS § 24 järgi nõutavaid andmeid. Samuti ei takista see vastustajal edastada kaebajale eraldi dokumendina teavet kehtiva ehitusloa kõrvaltingimuse, ehitusõiguslike nõuete ega võimalike järelevalvemeetmete kohta.
29.Eeltoodust tulenevalt tuleb rahuldada apellatsioonkaebus, tühistada halduskohtu otsus ning rahuldada kaebus.
30.Kaebaja kandis halduskohtu menetluskulu 3322,11 eurot, millest 20 eurot oli riigilõiv. Kaebaja kandis apellatsiooniastmes menetluskulu 2621,78 eurot, millest 20 eurot oli riigilõiv. Seega on kaebaja kokku kandnud menetluskulu 5943,89 eurot (sisaldab käibemaksu). Kaebaja kinnitab, et ta pole käibemaksukohustuslane ja ta ei saa käibemaksu tagasi. Menetluskulud on hüvitanud Maalink OÜ, mille kohta on esitatud vastav kokkulepe (dtl 163). Viidatud kokkuleppe kohaselt peab kaebaja Maalink OÜ-le hüvitama menetluskulud ühe aasta jooksul asjas tehtava lahendi jõustumisest arvates. HKMS § 109 lg 5 sätestab, et menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need muu isik. Teise isiku kantud kulud saab menetlusosalisele välja mõista, kui menetlusosalisel on kohustus need kulud kandnud isikule hüvitada (vt nt RKHKo, 3-23-125, p 24; 3-23-885, p 111; 3-20-2247, p 27; 3-20-1310, p 37.1; 3-3-1-35-13, p 30). Eespool viidatud kokkulepe 8(9)
3-24-2150 vastab kohtupraktikas välja kujundatud seisukohtadele ning puudub alus jätta menetluskulud kaebaja kanda üksnes põhjusel, et need tasus kaebaja eest teine isik. Ringkonnakohus peab kantud menetluskulu asja mahtu ja keerukust arvestades põhjendatuks ja vajalikuks ning mõistab need vastustajalt kaebaja kasuks välja (HKMS § 108 lg 1 ning § 109 lg 1 ja lg 6).
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.