Asjaõigus › Omandiasjad

Lepingu tagasitäitmise regulatsiooni kohaselt on kostja kohustatud VÕS § 189 lg 1 alusel välja andma kasu. Kinnistute puhul saab kasutuseeliste arvestamisel lähtuda eeldatavast üürihinnast. Alates 1. septembrist 2014, mil kostja sai valduse, kuni 28. novembrini 2022 on kasutuseeliste summa 50 010 eurot, mis suureneb kuni valduse vabastamiseni. Hagejal tuleb kostjale maksta summa, mis on tasutud lepingust taganemiseni. Pärast lepingust taganemist tasutu ei ole seotud tagasitäitmisega.

MAAKOHTU LAHEND

Hagejal on õigus nõuda kostjalt eelmärke kustutamist, kui kostja õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist on lõppenud (AÕS § 63 lg 8). Kostja õigus on lõppenud, kui hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud. Hagejal oli õigus müügilepingust taganeda. Kostja pidi müügilepingu järgi seisuga 21. veebruar 2022 olema hagejale maksnud kokku 55 631 eurot (ostuhind 87 000 – ostuhinna jääk 31 369). Võlgnevus 8894 eurot ei ole kostja makstavast summast ebaoluline osa. Kostja ei saa seetõttu esitada vastuväidet VÕS § 116 lg 5 alusel. Kostja varasem maksetega viivitamine ei muuda lepingut. TsÜS § 2 lg 2 sätestab, et tava tekib käitumisviisi pikemaajalisest rakendamisest, kui käibes osalevad isikud peavad seda õiguslikult siduvaks. Kuna hageja taganes lepingust, on selge, et hageja ei pidanud maksetega viivitamist lepingut muutvaks tegevuseks. VÕS § 118 lg-t 1 ega 2 ei saa käesolevas asjas kohaldada. Kuna võlgnevus suurenes enne taganemise avaldust pidevalt, sai hageja võlgnevusele viidata. Võlgnevust tuleb lugeda jätkuvaks lepingu rikkumiseks. Hageja andis kostjale tasumiseks tähtaja 4. märts 2022 ning teatas taganemisest 11. märtsil 2022. Seega taganes hageja lepingust mõistliku aja jooksul. Kostja ei saa lepingu täitmisest keelduda ning kostjal ei saa tekkida soodustatud olukorda ainult seetõttu, et juhatus või osanik vahetus. Lepingute täitmine peab toimuma juriidilise isiku huvides ning võimalikke võlausaldajaid kahjustamata. Juriidilisele isikule ei saa ette heita, et õiguskaitsevahendite kohaldamine oleks kättemaks. Maakohus jättis kostja ja hageja juhatuse liikmete vaheliste suhetega seotud seisukohad ning vastuväited seetõttu kõrvale. Kuna kostja ei saa tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest enam hagejalt nõuda Lauliku 10 kinnistu omandiõiguse üleandmist, tuleb AÕS § 63 lg 8 alusel hageja nõue eelmärke kustutamiseks rahuldada ja kostja nõusolek KRS § 34 1 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega asendada. Kostjal ei ole VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes õigust keelduda eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest. Seega ei seo kohus eelmärke kustutamist müügilepingu alusel tasutud raha tagastamisega. Kuna hageja on müügilepingust taganenud, on lõppenud kostja müügilepingust tulenev õigus kinnistut vallata. Kostjal on kohustus anda kinnistu valdus üle hagejale. Hagejal on kohustus tagastada kostjale lepingu alusel saadud raha. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi VÕS § 94 lõikes 1 sätestatud suuruses alates iga lepingujärgse summa tasumisest kuni 5. maini 2022. Pärast seda tekib hagejal kohustus tasuda viivist. Hageja esitas kasutuseelise hüvitise suuruse tõendamiseks hindamisakti, mille on koostanud kutseregistrisse kantud hindajad. Kostja omapoolset tõendit üürihindade kohta ei esitanud. Kostjal tuli kinnistu valdus tagastada mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg valduse tagastamiseks oleks olnud aeg, kui kostja esitas nõude lepingu alusel saadud summa tagastamiseks, s.o 5. mai 2022. Alates valduse saamisest 1. septembril 2014 kuni 5. maini 2022 oli kostjal kohustus VÕS § 189 lg 2 p 1 alusel tasuda kasutuseelist (üüri) kokku summas 46 440 eurot. Kuna lepingu tagasitäitmisel oli kostja tasutud 55 732 euro 5 sendi tagastamise nõue suurem kui hageja 46 440 euro suurune kasutuseelise nõue, oli kostjal õigus VÕS § 111 alusel keelduda omapoolse kohustuse täitmisest, kuid see ei toonud kostjale kaasa õigust kasutada kinnistut tasuta. Poolte nõuded seisuga 5. mai 2022 tuleb tasaarvestada ning selle tagajärjel on hageja kohustatud kostjale tagastama 9292 eurot 5 senti. Arvestades, et hageja 9292 euro 5 sendi suurune võlgnevus kostjale on vähenenud alates 6. maist 2022

üürimaksete võrra 620 eurot kuus ning on suurenenud igal kuul viivise võrra, on otsuse kuulutamise aja seisuga hageja kohustatud kostjale tagastama 1802 eurot 65 senti. Kuivõrd hagejal tuleb kostjale hüvitada võlgnevus 1802 eurot 65 senti, on kostjal õigus keelduda VÕS § 111 alusel kinnistu valduse üleandmisest. Kohus arvestas kostja vastuväidet otsuse täitmise korra kindlaks määramisel TsMS § 445 alusel. Kuna pooltel on võimalik kostja üürikohustus tasaarvestada hageja poolt tasutavate summadega, ei pidanud kohus võimalikuks etteulatuva viivise väljamõistmist tulevikus tekkivalt üürikohustuselt. Kostjal ei ole õigust nõuda pärast lepingu lõpetamist tehtud maksete tagastamist VÕS § 189 alusel, kuna maksed ei ole tehtud enam lepingu täitmiseks. Kostjal on õigus nõuda nende summade tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. Alates 11. märtsist 2022 on kostja hagejale tasunud kokku 3250 eurot. Kuna kostja ei esitanud selles osas vastuhagi, ei mõistnud kohus kostja kasuks nimetatud summat välja.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

maksab võlgnevuse lõplikul maksetähtajal 2024. aastal. Seega anti kostjale võimalus võlgnevus tasuda ja vältida nõnda lepingust taganemist, kuid kostja ei soovinud seda õigust kasutada. Hageja ei nõustu, et 8894 eurot ja viivised on ebaoluline osa lepingust arvestades juba tasutud summat. 8894 eurot vastab 1-aastasele lepingus kokkulepitud osamaksete summale, moodustab 16% kokku maksmisele kuuluvast summast ja on sellisena märkimisväärne võlgnevus. Kostja ei saa esitada vastuväidet VÕS § 116 lg 5 alusel. Hageja lepingust taganemata jätmine juba esimeste võlgnevuste ilmnedes ei tekita praktikat, mille kohaselt ei saagi hageja enam lepingust taganeda. Hageja ei ole aktsepteerinud lepingu rikkumist ja on võlgnevust korduvalt kostjale meelde tuletanud. Hageja esitas maakohtu menetluses tõendina Grete Laanmetsa ja Joonas Rootsu koostatud hindamisakti Lauliku 10 võimalike üürihindade kohta perioodil 2014 - 2022. Mõlemad hindajad on kantud kutseregistrisse, lisaks on Grete Laanmets kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja. Seega on tegemist asjatundjatega ning kohus saab nende nimetatud üürihindadest lähtuda. Kostja esitas asjatundja Riho Lubi arvamuse, mille kohaselt hageja esitatud hindamisaruanne ei vasta Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardite kohaselt eksperthinnangu vormis koostatavale hindamisaruandele esitatud nõuetele. Kohus selgitas kostjale, et käsitleb hageja esitatud dokumentaalset tõendit asjatundjate arvamusena ning see ei pea vastama eksperthinnangule esitatavatele nõuetele. Kui kostja soovib tõendada, et hageja esitatud asjatundjate arvamuses nimetatud hinnad on teistsugused, tuleb tal esitada sellekohane tõend.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

lõpptähtajaks kogu summa tasumine, mitte aga lepingujärgselt igakuiste maksete tasumine. Hageja vaidles kostja seisukohtadele vastu, lisaks tõendas hageja varasemaid pretensioone 2020. aastal kostjale edastatud võlateatistega. Kostja väited selles, et hageja kahjustas lepingust taganemisega teadlikult kostjat, mh tekitas hageja, ja lepingu sõlmimise ajal samaaegselt ka kostja, juhatuse liige A. Roos teadlikult piisava võlgnevuse, et sobival hetkel oleks võimalik lepingust taganeda, ei ole aluseks maakohtu otsuse muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna käesoleva vaidluse osalised on juriidilised isikud, siis puudub kostja eeltoodud väidetega arvestamiseks alus. Millised olid erinevate juriidiliste isikute osanike ja/või juhatuse liikmete vahelised isiklikud suhted, võib tähtsust omada, kui vaidluse all oleks küsimus, kas juhatuse liige on juriidilisele isikule kahju tekitanud. Ringkonnakohus möönab, et hageja tegevus oli kummastav, eriti arvestades, et tegemist on hoiu-laenu ühistuga, kellelt võiks eeldada usaldatavust ja oma finantstoimingutes laitmatust. Hageja (tulundusühistu) andis oma juhatuse liikmega seotud isikule sisuliselt tasuta, st intressita laenu, sõlmis võlaõigusliku kinnisasja müügilepingu alla turuhinna ja võimaldas pikka järelmaksu perioodi. Eeltoodu aga ei välista hageja taganemisõigust.

(allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.