Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

hagi tagamise määrus tsiviilasjas nr 2-26-2083 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale täitmiseks. Avaldaja palub määruskaebuse rahuldamisel tagastada määruskaebuselt tasutud riigilõiv. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt puudus kinnistusosakonnal alus kande tegemisest keelduda. Märge hagi tagamise kohta kantakse kinnistusraamatusse kinnistamisavalduse ja kohtumääruse alusel (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg 4). Hagi tagamise kohtumääruse esitamisel ühes kinnistamisavaldusega saab kinnistusosakond kande tegemisest seega keelduda üksnes siis, kui kohtumäärusest tuleneva hagi tagamise märke kinnistamine on seadusest tulenevalt välistatud (KRS § 46 lg 1 p 2). Avaldaja on seisukohal, et eelmärke kinnistamine antud juhul välistatud ei olnud, kuna ennetava tagasivõitmise raames esitatav nõue kinnisomandi üleandmiseks on eelmärkega tagatav ning muud (formaalsed) kande tegemise eeldused olid täidetud. Kande tegemisest keeldudes on kinnistusosakond kohaldanud vääralt KRS § 46 lg 1 p-i 2 ning AÕS § 63 lg 1 p 1, mistõttu kuulub vaidlustatud määrus tühistamisele (TsMS § 659, § 631 lg 1, § 667 lg 2). Avaldaja leiab, et kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue on eelmärkega tagatav. Eelmärkega tagatava nõude võlausaldaja ei pea olema tulevase õiguse omajaga identne. AÕS § 63 lg 1 p 1 ei piira eelmärkega tagatavate nõuete ringi nõude pooltega ega välista eelmärkega tagada nõuet, kus eelmärke seadmist nõudev isik ning eelmärke aluseks oleva nõude rahuldamise korral kinnisasjaõiguse omajaks saav isik kokku ei lange. Nii on ka õiguskirjanduses korduvalt rõhutatud, et eelmärkega õigustatud isikuks olev võlausaldaja ei pea tulevase õiguse omajaga kokku langema, kuigi see praktikas sageli nii on. Samale seisukohale on jõutud ka AÕS § 63 lg 1 p 1 eeskujunormi (BGB § 883) tõlgendamisel. Nii on õiguskirjanduses tunnustatud võimalust tagada eelmärkega nõuet kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks kolmandale isikule, kelle kasuks leping VÕS § 80 lg 1 mõttes on sõlmitud – sarnaselt tekib ka praegu kostjal II kohustus kostja I ees kinnisomandi tagastamiseks, mille maksma panemist saab hageja kostja I kaudu nõuda. Avaldaja hagiavalduses esitatud nõude esemeks on omandiõigusega seotud kande tegemine kinnistusraamatusse. Riigikohus on selgitanud, et eelmärkega tagatav nõue peab olema suunatud asjaõiguse omandamisele, kustutamisele, õiguse sisu või järjekoha muutmisele. Selle eelduse täitmise hindamisel on määravaks kriteeriumiks see, kas nõue on sisuliselt esitatud kinnistusraamatu kande tegemiseks või muutmiseks. Hagiavalduses esitatud nõue on selgelt suunatud õigusmuudatuse (kande) tegemisele kinnistusraamatus, taotledes kohtult ühes kostjate vahelise tehingu kehtetuks tunnistamisega ka kostja I kinnistusraamatusse omanikuna kandmist ning selleks nõutavate kostjate tahteavalduste kohtuotsusega asendamist. Avaldaja esitatud nõude rahuldamise korral oleks hagejal vahetult kohtuotsuse alusel võimalik saavutada õiguslik muudatus ehk kande tegemine kinnistusraamatus (KRS § 35 lg 1 p 3, § 341 lg 8). Nii jääb arusaamatuks kinnistusosakonna väide, nagu puuduks avaldajal „võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada“. Eelmärkega on tagatav ka kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue. Avaldaja hinnangul võimaldab eeltoodu järeldada, et eelmärkega on AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi võimalik tagada ka nõuet, mille esemeks on kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmisest tulenev kinnisomandi tagastamine võlgnikule, kes ei ole nõude esitajaks. Sellisel juhul on eelmärkega õigustatud võlausaldajaks hageja kui tulevane sissenõudja ning tulevaseks õiguse omajaks kostja I kui võlgnik, kes tagasivõidetava tehingu alusel on kinnisasja edasi võõrandanud. Hagejal kui tulevasel täitemenetluse sissenõudjal on õigustatud huvi selle vastu, et kinnistu omanikukanne muudetaks kostja I (täitemenetluse võlgniku) kasuks, kuna ainult sellisel juhul on võimalik kostjale I (täitemenetluse võlgnikule) kuuluva kinnistu müük täitemenetluses ja müügist saadud raha arvel hageja ehk sissenõudja nõude rahuldamine. Seda kinnitab ka 3

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 195 lg 1, mille järgi peab tagasivõidetud tehingu teine pool andma sissenõudja (s.o hageja) kasuks täitemenetlust läbiviiva kohtutäituri käsutusse tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. Kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõude tagamist eelmärkega on korduvalt tunnustatud ka kohtupraktikas. Eelmärke mittetunnustamine õõnestab kinnisasja tagasivõitmise kui õiguskaitsevahendi efektiivsust. Juhul, kui eelmärget sobiva hagi tagamise vahendina mitte tunnustada, on tagasivõitmise hagi tagamine praktiliselt oluliselt raskendatud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

asjaõiguse omandamise, muutmise või kustutamise kohta kande tegemist tagatakse. Ringkonnakohus selgitab, et kui seada sellises olukorras eelmärge näiteks Andres Urbi kasuks, siis eelmärke järgi õigustatud isik võib sättejärgsest kaitsest ühepoolse avaldusega ka loobuda, st eelmärke lõpetada. Seega eelmärke kandmine ka Andres Urbi kasuks ei tagaks avaldaja õigusi. Eelnevast tulenevalt ei ole avaldaja esitatud omandi üleandmisele suunatud nõue eelmärkega tagatav. Avaldajal puudub võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada. Asjakohane hagi tagamise abinõu on keelumärge. Täiendavalt selgitab ringkonnakohus, et kui kohus teeb hagi tagamise määruse, siis selle sissekandmise lubatavuse üle otsustab kinnistamismenetluses kohtunikuabi. Ka see, et kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõude tagamist eelmärkega on kohtupraktikas korduvalt tunnustatud, ei anna ringkonnakohtu eelnevaid põhjendusi arvestades alust määruskaebust rahuldada. Eeltoodust tulenevalt jättis registripidaja kandeavalduse õigesti rahuldamata.

5

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.