Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Kaija Piirmets
Määruse tegemise aeg ja koht 12.05.2026, Tallinn Kohtuasja number
2-24-892
Kohtuasi
E102 OÜ avaldus juurdepääsu määramiseks ning kinnistu reaalservituudiga koormamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07.03.2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
E102 OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja E102 OÜ (registrikood 16588219), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma Puudutatud isik I osaühing EKVES (registrikood 10344344), lepingulised esindajad vandeadvokaat Sandra Mikli ja advokaat Annika Kask Puudutatud isik II E104 OÜ (registrikood 14566969), seaduslik esindaja juhatuse liige KA Puudutatud isik III Neste Eesti Aktsiaselts (registrikood 10167511), seaduslik esindaja juhatuse liige ÜT Puudutatud isik IV Tallinna linn (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kaudu), lepingulised esindajad Karel Raudmann ja Eva Vanamb
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 07.03.2025 määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata.
3.Määruskaebuse menetlemise kulud jätta E102 OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
2-24-892 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
1.E102 OÜ (avaldaja) esitas 18.01.2024 Harju Maakohtule avalduse (täiendatud 10.04.2024, 19.08.2024, 01.12.2024 ja 14.02.2025), milles palus: -
-
-
-
kohustada osaühingut EKVES (puudutatud isik I) tähtajatult ja tasuta taluma registriossa nr 1021001 kantud Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Ehitajate tee 102 kinnisasja igakordse omaniku kasuks õigust ehitada, omada, kasutada, kasutusse anda, säilitada, rekonstrueerida, remontida, korras hoida, hooldada, asendada ja muul viisil ekspluateerida registriossa nr 21142701 kantud kinnistule ja registriossa nr 21149601 hoonestusõigusele aadressil Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Ehitajate tee 108a püsivalt veevarustus- ja kanalisatsioonitorustikku servituudialal vastavalt plaanile (10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5 – servituudiala tähistatud sinise viirutusega, piiranguala ID nr 363977 – lisa 6) kasutusõiguse alaga 169 m2 ning püsivalt rajatavaid sooja-torustikku servituudialal vastavalt plaanile (10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5; servituudiala tähistatud sinise viirutusega; piiranguala ID nr 363976 - lisa 7) kasutusõiguse alaga 169 m2; koormata registriossa nr 21142701 kantud kinnistu ja registriossa nr 21149601 kantud hoonestusõigus registriossa nr 1021001 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks isikliku kasutusõigusega vastavalt avalduse p-le 1.1; tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda nõusolek registriossa nr 21142701 kantud kinnistu ja registriossa nr 21149601 hoonestusõigus kolmandasse jakku kohtuotsuse alusel seatava isikliku kasutusõiguse seadmiseks ning asendada see tahteavaldus kohtulahendiga; kohustada puudutatud isikut I tagama registriossa nr 1021001 kantud kinnistu igakordsele omanikule (sh isikutele, kellel on selleks igakordse omaniku luba) tähtajatu tasuga 1303 eurot aastas (aastatasu makstakse valitseva kinnisasja omaniku poolt teeniva kinnisasja omanikule üks kord aastas iga aasta esimeseks juuliks) õigus igat liiki sõidukiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde-, ligi- ja läbipääsuks Meistri tänavalt üle registriossa nr 21142701 kantud kinnistu ja registriossa nr 21149601 hoonestusõiguse servituudiala vastavalt plaanile (10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5; servituudiala tähistatud sinise viirutusega; piiranguala ID nr 363562 – lisa 8) kasutusõiguse alaga 169 m2 ning juurdepääsutee ja sellega seotud rajatiste ehitamiseks, hooldamiseks ja remontimiseks; tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda nõusolek registriossa nr 21142701 kantud kinnistule ja registriossa nr 21149601 hoonestusõigusele kolmandasse jakku märkuse kandmiseks kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul nähtavakstegemiseks ning asendada see tahteavaldus kohtulahendiga; juurdepääsu osas alternatiivselt kohustada Neste Eesti Aktsiaseltsi (puudutatud isik III) tagama registriossa nr 1021001 kantud kinnistu igakordsele omanikule (sh isikutele, kellel on selleks igakordse omaniku luba) tähtajatu tasuga 838,30 eurot aastas (aastatasu 2
2-24-892 makstakse valitseva kinnisasja omaniku poolt teeniva kinnisasja omanikule üks kord aastas iga aasta esimeseks juuliks) õigus igat liiki sõidukiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde-, ligi- ja läbipääsuks Meistri tänavalt üle registriossa nr 164601 kantud kinnistule aadressil Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Kadake tee 60 servituudiala vastavalt 10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 1(b) (servituudiala tähistatud sinise viirutusega; piiranguala ID nr 363481 – lisa 9) kasutusõiguse alaga 98 m2 ning juurdepääsutee ja sellega seotud rajatiste ehitamiseks, hooldamiseks ja remontimiseks. Tuvastada puudutatud isiku III kohustus anda nõusolek registriossa nr 164601 kantud kinnistule kolmandasse jakku märkuse kandmiseks kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul nähtavakstegemiseks ning asendada see tahteavaldus kohtulahendiga; -
menetluskulud jätta puudutatud isiku I kanda.
1.1.Avalduse ja selle täienduste kohaselt on avaldaja Ehitajate tee 102, Tallinn (registriosa nr 1021001) kinnisasja (avaldaja kinnisasi või Ehitajate tee 102 kinnisasi) omanik. Avaldaja kinnisasi külgneb küll avalikult kasutatava Ehitajate teega, kuid avaldaja kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs. Avaldaja soovib algatada detailplaneeringut, mille alusel on plaaninud ehitada enda kinnisasjale algselt hosteli, kuid hilisema seisukoha kohaselt ärihoone. Uus detailplaneering on vajalik, et viia avaldaja kinnisasja juhtfunktsioon kooskõlla üldplaneeringuga (muuta kinnistu elamumaast ärimaaks). Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLA) esitas detailplaneeringu algatamisettepanekule lisatingimused, mille kohaselt tuleb avaldaja kinnisasjale juurdepääs rajada üksnes Meistri tänavalt ning Ehitajate teelt sissesõitu rajada ei saa. TLA on selgesõnaliselt välistanud Ehitajate tee juurdepääsuna kasutamise võimaluse ja ei ole nõus algatama detailplaneeringut ilma juurdepääsuta üle puudutatud isiku I kinnisasja.
1.2.Juurdepääsu rajamine üle puudutatud isiku I või puudutatud isiku III kinnisasja on maakorralduslikult võimalik. Juurdepääsu määramine üle puudutatud isiku I või puudutatud isiku III kinnisasja ei koorma neid liigselt.
1.3.Avaldaja kinnisasjal puuduvad elementaarsed tehnovõrkude ühendused. Rajatiste väljaehitamine on vajalik avaldaja kinnisasja kohaseks teenindamiseks ja tänapäevaseks kasutamiseks. Avaldaja vajab juurdepääsu ja tehnovõrkudega ühendamist nii oma olemasolevale elamule kui ka oma põhjendatud soovist viia kinnistu sihtotstarve üldplaneeringu juhtotstarbega kooskõlla. Soojatorustiku ja vee- ning kanalisatsioonitorustiku eest talumistasu ette nägemine ei ole õigustatud, kuna selle saab rajada ja opereerida vaid avalikes huvides kaugküttevõrgu- ja vee-ettevõtja ning torustik jääb juurdepääsuservituudi alla ega piira Ehitajate tee 108a kinnistu kasutust (juurdepääsuservituut jääb mh kehtiva detailplaneeringu kohaselt alasse, millele ulatub hoonestuskeeld). Kui kohus ei pea võimalikuks jätta talumistasu välja mõistmata, siis palub avaldaja jätta tehnovõrkudesse puutuv avaldus rahuldamata. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Avaldajal on juba juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas, mistõttu on avalduse rahuldamine välistatud. Ajaloolist ühendust üle Ehitajate tee 108a pole kunagi olnud. Kehtiv detailplaneering näeb lisaks ette juurdepääsu Meistri tänavale läbi Ehitajate tee 104 kinnistu 3
2-24-892 ning vajadusel on võimalik lahendus ka Kadaka tee 60 kinnistu kaudu. Puudutatud isiku I hinnangul on avaldaja eesmärk sisuliselt kehtiva detailplaneeringu muutmine äriarenduse tarbeks, mis ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 alusel teeservituudi seadmise alus. Kui avaldaja enda planeeringulahendus tooks kaasa olemasoleva juurdepääsu kadumise, välistab AÕS § 156 lg 3 juurdepääsunõude. Taotletud juurdepääs piirneks 108a ehitusõiguse alaga, vähendaks kinnistu ehitusvõimalusi ja väärtust ning ohustaks kogu kinnistut hõlmavat pikaajalist üürisuhet, põhjustades olulist majanduslikku kahju. Avaldaja soovid, mis on seotud algatamata ja kehtestamata planeeringuga, ei anna alust ega objektiivset võimalust hinnata käimasoleva kohtuasja raames taotletava juurdepääsu vajadust.
2.2.Avaldaja kinnistu on ühendatud tehnovõrkude ja -rajatistega, mis võimaldavad kinnistut eesmärgipäraselt kasutada. Seega ei ole eeldused talumiskohustuse kehtestamiseks täidetud. Tehnovõrkude ja -rajatiste võimaliku asukoha määramine on detailplaneeringu ülesanne. Sarnaselt juurdepääsu asukohaga sõltuvad tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad planeeringu lahendusest, st ehitusõigusest.
3.E104 OÜ (puudutatud isik II) avaldusele ei vastanud.
4.Puudutatud isik III ei nõustu juurdepääsu määramisega üle tema kinnisasja. Kadaka tee 60 asuva Neste tankla poolt ei saa juurdepääsu E102 kinnistule kavandada, sest juurdepääs jääks nii tankla kui ka kinnistut rentivate ettevõtete Jazz Pesutänava ja R-Kioski kaupluse (juurde-) ja väljapääsude ette. Lisaks valmis juulis 2023 tanklal elektriautode laadimisjaam, mis omakorda lisas Kadaka tee 60 kinnistule koormust ning mille tõttu tuleb muuta ka tankla ala parkimise lahendust. Lisaks ei piirduks Kadaka tee 60 kitsendus avaldaja viidatud 98 ruutmeetriga, vaid loob võimaluse kasutada kinnistut läbisõiduks mitte ainult tiheda liiklusega Ehitajate teele, vaid ka Kadaka teele ja selle kaudu Tammsaare liiklussõlme. Samuti on Nestel põhjust eeldada, et elamust suurema ehitise rajamisel hakatakse Kadaka tee 60 kinnistut kasutama omavolilise parklana. Kohtumenetluses on avaldaja kirjeldanud erinevalt Ehitajate tee 102 kinnistu funktsiooni (kord elamu, kord 8-korruseline hostel), mis omakorda eksitab kohut ja puudutatud isikuid.
5.Puudutatud isik IV esitas seisukoha, mille järgi avaldusest nähtuvalt on avaldaja eesmärk koostada Ehitajate tee 102 kinnisasjal uus detailplaneering, et muuta kinnistu senine elamumaa funktsioon ärimaaks. Puudutatud isik IV jääb juba haldusmenetluses väljendatud seisukohale, et juurdepääs Ehitajate tee 102 kinnistule tuleb kavandada Meistri tänavalt ning Ehitajate tee poolt juurdepääsu mitte ette näha, sh mitte läbi tankla. Ehitajate tee 102 kinnistu juurdepääsu ei saa kavandada Ehitajate teelt, kuna kinnistuga piirneval Ehitajate tee lõigul asub bussipeatus „Autobussikoondis“, kus peatub 11 linnaliini. Tallinna Transpordiameti tingimuste kohaselt peab bussipeatuse peatuse osa olema minimaalselt 41 m (peatuse tasku korral lisanduvad kaldosad või asukohast liiklusruumis tulenev muu ruum). Ehitajate tee 102 kinnistu Ehitajate tee poolne piir on tänavamaa äralõike kohas u 35 m, mis on lühem kui bussipeatuse peatuse osa ja kinnistule läbisõitu/juurdepääsu ei saa kavandada peatusest läbi. Juurepääsu määramine puudutatud isiku III kinnisasjalt tekitaks liiklusohtlikud olukorrad. Puudutatud isikul IV ei ole vastuväiteid avalduses esitatud tehnovõrkude- ja rajatiste asukoha osas. Maakohtu määrus ja põhjendused
6.Harju Maakohus jättis 07.03.2025 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
4
2-24-892
6.1.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuvastas kohus, et avaldaja on Ehitajate tee 102 kinnisasja omanik. Menetlusosalised ei vaidle, et praegu ei ole avaldaja kasuks AÕS § 156 alusel määratud juurdepääsuteed ja seda kinnistusraamatusse kantud. Nähtuvalt Maa-ameti kaardiserverist külgneb avaldaja kinnistu Ehitajate tee T10 kinnistuga (registriosa nr 27220601), millel asub avalikult kasutatav Ehitajate tee. Seega on avaldaja kinnistul olemas juurdepääs avalikult kasutatavale teele.
6.2.Täiendava juurdepääsu määramine avaldaja kinnisasjale ei ole põhjendatud. Maakohtu hinnangul tuleb lähtuda olemasolevast faktilisest seisukorrast ning seda seonduvalt kinnistu otstarbe, koosseisu, hoonestuse, seisukorraga jms. Maakohus veendus vaatlusel, et avaldaja kinnistule on juurdepääs Ehitajate teelt olemas ning seda on võimalik kasutada. Juurdepääsu maakorraldusliku võimalikkuse eelduseks ei ole otseselt ühegi haldusaktiga määratud tingimused, st juurdepääsu õiguse teostamise eelduseks ei ole (detail)planeeringu kehtestamine (vt AÕS I kommenteeritud väljaanne, AÕS § 156 komm, p 3.1.4). Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus (vt RKTKo 3-2-1-5-06, p 22). Seega ei õigusta avalduse rahuldamist mingi juurdepääsuvariandi osas ka võimalike detailplaneeringute olemasolu, mis hõlmaksid avaldaja kinnistut. Arvestades kinnistu praegust otstarvet ning selle eelduslikku kasutusintensiivsust (mis maakohtu hinnangul on madal), ei ole alust arvata, et kinnistult Ehitajate teele pääsemine oleks avaldaja või kolmandate isikute õigusi kuidagi kahjustav. Avalduse rahuldamiseks ei anna alust ka kohaliku omavalitsuse soov, et olemasolevat juurdepääsu ei kasutataks. Kui kaalukausil on ühelt poolt avaldaja huvi kasutada väljakujunenud ning pikema aja jooksul kasutuses olnud juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ning teiselt poolt kohaliku omavalitsuse huvi võib-olla kauges tulevikus bussipeatust laiendada, tuues sellega kaasa vajaduse koormata avaldaja kasuks kolmandate isikute omandis olevaid kinnistuid vastava asjaõigusega, prevaleerib ülekaalukalt esimene variant – st jätkub senine kasutus ning kolmandate isikute omandiõigust ei kitsendata. Juurdepääsu määramist ei põhjenda ka kohaliku omavalitsuse seisukoht mitte algatada avaldaja soovitud planeeringumenetlust ettekäändel, et avaldaja kinnistu kasuks ei ole määratud kohaliku omavalitsuse soovitud juurdepääsuõigust. Täiendava juurdepääsu määramise vajadust ei õigusta ka avaldaja väidetav soov viia kinnistu kasutus kooskõlla üldplaneeringuga.
6.3.Lisaks soovib avaldaja reaalservituuti veevarustus- ja kanalisatsioonitorustiku ning soojatorustiku rajamiseks ja käitamiseks. Puudub vaidlus, et avaldaja kinnistul hetkel viidatud tehnovõrgud puuduvad. Ei saa olla ka mõistlikku vaidlust, et avaldaja kinnistu otstarbeliseks kasutamiseks võib viidatud tehnosüsteeme vaja olla. Samas palus avaldaja kohtul talumiskohustuse kasuks otsustamise korral mitte talumistasu Ehitajate tee 108a kinnistu kasuks välja mõista, vastupidisel juhul jätta tehnovõrkudesse puutuv avaldus rahuldamata. Maakohus leidis, et avaldaja taotlus talumistasu välja mõistmata jätmiseks on alusetu, ei põhine seadusel ega kohtupraktikal. Tehnorajatise talumise kohustuse eest on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada perioodilist hüvitist omandiõiguse kitsenduse tõttu, mis tähendab, et omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest. Seega on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tehnorajatise eest talumistasu, mis lisaks koormatud kinnisasja omaniku kulude (maamaks ja hooldamise kulud) hüvitamisele sisaldab hüvitist ka omandiõiguse riive eest (vt RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011, p 14). Riigikohus on juurdepääsutee asjades asunud korduvalt seisukohale, et koormatud kinnisasja omanikule makstav tasu peab lisaks tee hooldamise kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (vt nt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 33). Sarnane omandiõiguse riive kaasneb ka servituudi seadmisega. Omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all ja seepärast tähendab iga sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet. Seega ei ole 5
2-24-892 avaldajal võimalik saavutada olukorda, kus tehnovõrgu- või rajatise talumiskohustust sätestatakse tasuta. Avaldaja on palunud sellises olukorras jätta avaldus nimetatud osas rahuldamata, mida maakohus ka tegi.
6.4.Käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda, sest menetlus on toimunud avaldaja huvides ning avaldaja avaldus jäi rahuldamata. Määruskaebus
7.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada, alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule. Menetluskulud palub avaldaja jätta kõigis kohtuastmetes puudutatud isiku I kanda.
7.1.Määruskaebuse kohaselt on maakohus kohaldanud ebaõigesti AÕS § 156 lg-t 1. Kinnisasja külgnemine avalikult kasutatava teega ei välista iseenesest võimalust esitada nõue juurdepääsu saamiseks üle naaberkinnisasja. Nimetatud säte eeldab, et avaldaja kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs ning käesoleval juhul on see eeldus täidetud. Avaldaja vajab Ehitajate tee 102 kinnistu kasutamiseks vajalikku, st sobivat ja ohutut, juurdepääsu, mis ei asuks bussipeatuses, ja mis annaks võimaluse alustada planeerimismenetlusega, et viia kinnistu sihtotstarve (elamumaa) Mustamäe üldplaneeringuga ette nähtud juhtotstarbega (ärimaa) kooskõlla ja ühendada see moodsate tehnovõrkudega ning linna poolt ainukesena aktsepteeritud liiklusskeemiga. Kohus ei ole AÕS § 156 lg 1 kohaldamiseks nõutava huvide kaalumise raames piiratud vaid olemasoleva olukorra ja kinnistu sihtotstarbega, kusjuures keelatud ei ole ka arvesse võtta poolte muid huvisid ning kehtivat detailplaneeringut.
7.2.Maakohus jättis arvestamata, et Tallinna linn ei näe ühtegi muud võimalust avalikule teele juurdepääsuks kui üle Ehitajate tee 108a kinnistu. Muud lahendused on linna hinnangul oluliselt vastuolus avalike huvidega (sh bussipeatuse olemasolust ja liiklusohutusest tingituna) ning seni välja kujunenud planeerimispraktikaga antud piirkonnas (kõrval asuvate ärihoonete liiklus on suunatud Meistri tänavale ja Kadaka tee 60 kinnistu ehk tankla kinnistule justkui ei saavat suure liikluskoormuse tõttu samuti uut juurdepääsu ette näha). Pealegi kavatseb Tallinna linn bussipeatust laiendada üle E102 kinnistu senise juurdepääsutee. Uue juurdepääsutee määramise mõju E108a kinnistule ja puudutatud isikule I oleks seejuures väga väike.
7.3.Maakohus on jätnud vaidlustatud määruse olulises ulatuses põhjendamata. Maakohus asus lihtsalt seisukohale, et määruskaebuse esitajal on vajalik juurdepääs olemas ning on jätnud kõik muud kohtuasjas esitatud väited ja tõendid käsitlemata. Maakohus oleks pidanud käsitlema ja arvesse võtma Mustamäe kehtivat üldplaneeringut, mis näeb E102 kinnistu juhtotstarbena ärimaad, samuti E102 ja E108a ning Kadaka tee 60 kinnistu kohta kehtivat detailplaneeringut, milles on sõidukitega sissesõit ette nähtud täpselt samast kohast, kus juurdepääsu taotleb avaldaja. Vaidlust ei ole selles, et kohalik omavalitsus ei ole nõus algatama detailplaneeringut E102 kinnistu sihtotstarbe (elamumaa) Mustamäe üldplaneeringuga määratud juhtotstarbega (ärimaa) kooskõlla viimiseks, kui E102 kinnistult pole võimalik pääseda autoga Meistri tänavale.
7.4.Maakohus on tehnovõrkude ja -rajatiste talumise nõude osas jätnud arvestamata, et nimetatud võrguettevõtjad ei ole nõus tasulisi talumiskohustusi üle võtma. Kuna määruskaebuse esitaja näol ei ole tegemist võrguettevõtjaga, siis puudub tal võimalus ise võrguettevõtjana tegutseda. Antud juhul on võimalik AÕS § 158 ja § 158 1 tõlgendada selliselt, et juurdepääsuservituudi ja juurdepääsuservituudi määramise korral loetaks 6
2-24-892 juurdepääsuservituudi tasuga avalikes huvides rajatava ja opereeritava tehnovõrgu talumiskohustuse tasu kaetuks.
7.5.Maakohus on jätnud kohaldamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 138 tuleneva hea usu põhimõtte. Puudutatud isik I on enda õigusi kuritarvitanud, kuna ei ole asunud realiseerima kehtivat detailplaneeringut ning teeb kõik endast oleneva, et avaldajal ei oleks võimalik oma kinnistut vastavalt Mustamäe üldplaneeringus ettenähtud otstarbel kasutusele võtta. Menetlusosaliste seisukohad
8.Puudutatud isik I palub jätta määruskaebuse menetlusse võtmata, alternatiivselt rahuldamata. Menetluskulud palub puudutatud isik I jätta avaldaja kanda.
9.Puudutatud isik II seisukohta ei esitanud.
10.Puudutatud isik III palub jätta määruskaebuse menetlusse võtmata, alternatiivselt rahuldamata.
11.Puudutatud isik IV jääb enda 19.03.2024 ning 04.06.2024 esitatud seisukohtade juurde. Menetluse edasine käik
12.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
14.Kolleegium leiab, et maakohus on põhjendatult jätnud avalduse rahuldamata ja ei ole seejuures rikkunud materiaal- või menetlusõiguse norme ega hinnatud selgelt ebaõigesti tõendeid. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
15.Vaidlustatud määrusega jättis maakohus rahuldamata avaldaja avalduse tema kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks.
15.1.AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857, p 15). Vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve ning autoga juurdepääsu võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs avalikult teelt on kinnisasjale juba olemas (vt RKTKm 12.05.2021, 2-19-15916 p 13 ja selles viidatud lahendid). 7
2-24-892
15.2.Maakohus tuvastas, et avaldaja kinnisasi külgneb avalikult kasutatava teega (määruse p 71 neljas lõik), juurdepääs avaldaja kinnisasjale on Ehitajate teelt olemas ja seda on võimalik kasutada (määruse p 71 kaheksas lõik). Nimetatud asjaolusid ei ole määruskaebuses vaidlustatud. Täiendava juurdepääsu määramist ei pidanud maakohus põhjendatuks.
15.3.Kolleegium märgib, et analüüsides toimiku materjale, on ilmne, et avaldaja tegelik eesmärk on uue detailplaneeringu algatamine ja kehtestamine. Kui vaadelda olemasolevat olukorda, kus avaldaja kinnisasjal asub elamu ja kui avaldaja ei sooviks kinnisasja sihtotstarvet ega detailplaneeringut muuta, ei oleks avaldajal vajadust puudutatud isiku I kinnisasjale juurdepääsu määramiseks, kuna tal on kasutatav juurdepääs avalikule teele olemas. Avaldaja tahab aga saada uue detailplaneeringu, mille viimase versiooni kohaselt oleks avaldajal võimalik enda kinnisasjale ehitada multifunktsionaalne ärihoone. Avaldaja esitatud asjaolude kohaselt ei ole puudutatud isik IV nõus detailplaneeringut algatama, kui ei ole lahendatud avaldaja kinnisasja juurdepääsu küsimus, mis puudutatud isiku IV hinnangul peab olema ainult üle puudutatud isiku I kinnisasja, muid lahendusi puudutatud isik IV ei aktsepteeri (vt ka puudutatud isiku IV seisukohad dtl 63, 264, 708). Kui puudutatud isik IV ei oleks seadnud detailplaneeringu algatamise tingimuseks juurdepääsu või servituudi olemasolu puudutatud isiku I kinnisasjale, ei oleks avaldajal olnud vaja käesoleva avaldusega kohtusse pöörduda. Seega ei taotle avaldaja uut juurdepääsu mitte selleks, et pääseda enda kinnisasjale, vaid selleks, et oleks võimalik algatada detailplaneering.
15.4.Praegusel juhul ei puudu avaldajal juurdepääs avalikult kasutatavale teele, vaid vastupidiselt on juurdepääs täna faktiliselt kasutatav. Vastavalt eelnevalt märgitule on avaldaja kohtusse pöördumise põhjustanud sisuliselt see, et puudutatud isik IV on seadnud detailplaneeringu algatamise tingimuseks, et juurdepääs avaldaja kinnisasjale tuleb lahendada üle puudutatud isiku I kinnisasja. Kusjuures praegu, tava alusel väljakujunenud avaldaja vabalt kasutatavat juurdepääsu otse avalikult kasutatavale teele ei pea puudutatud isik IV uues detailplaneeringus vastuvõetavaks juurdepääsuks avaldaja kinnisasjale. Kolleegium märgib, et puudutatud isiku IV seisukoht ja esitatud tingimused ei võta ei õiguslikult ega faktiliselt avaldajalt ära praegust toimivat juurdepääsu enda kinnisasjale. Puudutatud isiku IV detailplaneeringu algatamisest keeldumise korral on võimalik vastav otsustus vaidlustada haldusmenetluse seaduses ja halduskohtmenetluse seaduses sätestatud tingimustel. Hetkel on puudutatud isiku IV arvamusel siiski samasugune kaal nagu teistel menetlusse kaasatud isikutel. Alles seejärel, kui on ammendunud avaldaja võimalused detailplaneeringu algatamisest või mõnest järgnevast etapist keeldumist vaidlustada, oleks kohtul AÕS § 156 lg 1 alusel esitatava avalduse alusel võimalik kaaluda, kas avaldaja huvi saada detailplaneering (mille eelduseks on puudutatud isiku IV soovitud juurdepääsu olemasolu), kaalub üles avaldaja naaberkinnisasjade omanike huvid. Praeguses olukorras, kus avaldaja saab enda kinnisasjale vabalt ligi ning puudutatud isiku IV seatud tingimuste või detailplaneeringu algatamisest keeldumise õiguspärasus on kontrollimata, ei kaalu avaldaja huvi täiendava juurdepääsu vastu üles puudutatud isikute huve. Puudutatud isiku IV tegevusele ei saa aga ringkonnakohus käesolevalt hinnangut anda, kuivõrd nimetatu väljub tsiviilasjas kohtu pädevusest.
15.5.Ringkonnakohus mõistab avaldaja soovi järgida puudutatud isiku IV sätestatud tingimusi ja muuta planeerimismenetlust lihtsamaks, kuid samas ei saa nendel argumentidel piirata puudutatud isiku I, II või III omandiõigust, kui avaldajal on toimiv juurdepääs olemas. Kuivõrd planeering võidakse jätta kehtestamata ka muudel põhjustel kui avaldaja olemasoleva juurdepääsu sobimatus, siis oleks juurdepääsu määramine üle kõrvalkinnisasja olukorras, kus avaldaja alles soovib detailplaneeringu algatamist, et sinna ehitada ärihoone, praegusel juhul ka ennatlik. 8
2-24-892
15.6.Samuti ei saa kohus piirata kolmandate isikute õigusi seetõttu, et kunagi tulevikus võib puudutatud isik IV soovida bussipeatust laiendada ja seeläbi võtta ära avaldajalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isik I on toonud menetluses esile mitmeid näiteid, kus puudutatud isiku IV viidatud bussipeatuse peatuse osa minimaalse 41 m nõuet ei ole Tallinnas järgitud (dtl 557). Seda, kas ja millal päriselt bussipeatuse laiendamise võimalus ja plaan tekib, ei ole menetluses esile toodud, mistõttu ei annaks taoline tulevikuperspektiiv alust avalduse rahuldamiseks.
15.7.Avaldaja hinnangul on maakohus jätnud põhjendamatult hindamata Mustamäe üldplaneeringu ja avaldaja ning puudutatud isiku I kinnisasjade suhtes kehtiva detailplaneeringu. Kolleegium märgib, et maakohus põhjendas enda määruses, et täiendava juurdepääsu määramise vajadust ei õigusta ka avaldaja väidetav soov viia kinnistu kasutus kooskõlla üldplaneeringuga. Kuivõrd üldplaneering on detailplaneeringu koostamise alus, omab nimetatud üldplaneering tähtsust planeerimismenetluses. Ringkonnakohus ei saa tsiviilasjas anda hinnangut sellele, kas haldusorgan on keeldunud või keeldub õiguspäraselt või õigusvastaselt detailplaneeringu algatamisest, mis oleks avaldaja arvates kooskõlas üldplaneeringuga. Ehitajate tee 102 ja 108a ning Kadaka tee 60 kinnisasjade kohta kehtiva detailplaneeringu osas märgib ringkonnakohus, et esile ei ole toodud ning detailplaneeringult ka ei nähtu, et sellel oleks märgitud avaldaja kinnisasjale juurdepääs üle Ehitajate tee 108a kinnisasja (dtl 20). Avaldaja esitatud väljavõttel on vaid märgitud sissesõit puudutatud isiku I kinnisasjale (dtl 341). Kuna avaldajal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas, ei anna nimetatud detailplaneering õigust avaldajale nõuda juurdepääsu samast kohast, kust on ette nähtud sõidukite sissepääs tema naaberkinnisasjale. Lisaks puudub vaidlus, et kehtivas detailplaneeringus näidatud sissepääsu puudutatud isiku I kinnisasjale ei ole valmis ehitatud.
15.8.Maakohus ei pidanud kaaluma erinevaid juurdepääsu määramise alternatiive, kuivõrd juurdepääsu määramine ei olnud AÕS § 156 lg 1 eelduste osas täidetud. Maakohus ei pidanud põhjendatuks täiendava juurdepääsu määramist, arvestades seejuures avaldaja selgituste ja põhjendustega uue juurdepääsu saamise kohta.
16.Maakohus jättis rahuldamata ka avaldaja tehnorajatise talumise nõude. Selles osas märgib ringkonnakohus, et avaldaja on palunud puudutatud isiku I kinnisasi koormata tasuta ning avaldaja hinnangul saab lugeda tehnovõrkude talumiskohustuse kaetuks juurdepääsuservituudi tasuga. Kuivõrd avaldaja juurdepääsu määramise nõue ei kuulu rahuldamisele, ei oleks praegu ka teoreetiliselt võimalik avaldaja avaldust tehnovõrkude ja rajatiste nõuete osas rahuldada, sest kuna juurdepääs ja selle eest tasu jäi määramata, ei saa talumiskohustuse tasu olla hõlmatud juurdepääsutasuga (vt tasu osas ka AÕS § 158 lg 3; RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011, p 14; RKTKo 25.05.2016, 3-2-1-29-16, p 19). Tasulist reaalservituuti ega isiklikku kasutusõigust aga avaldaja ei soovi (dtl 633).
17.Vastupidiselt määruskaebuses väidetule ei anna ringkonnakohtu hinnangul avaldaja esile toodud asjaolud alust väita, et puudutatud isik I oleks käitunud vastuolus hea usu põhimõttega. Nii juurdepääsu kui ka tehnorajatiste talumiskohustuse määramisega kaasneb koormatava kinnisasja omaniku õiguste riive. Puudutatud isiku I vastu vaidlemine nii käesolevale avaldusele kui ka avaldaja detailplaneeringu algatamise taotlusele on puudutatud isiku I õigus.
9
2-24-892 Menetluskulude jaotus ja edasikaebamise kord
18.Avaldaja vaidlustas maakohtu määruse ka menetluskulude jaotuse osas. Kuna vaidlustatud määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Avaldaja ei ole määruskaebuses esitanud väiteid, et maakohus oleks menetluskulud jaotanud valesti hoolimata sellest, et lahend tehti avaldaja kahjuks (TsMS § 172 lg 1 teine lause).
19.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
20.Maakohus menetluskulude suurust kindlaks ei määranud. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2 määrab seega menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtumääruse jõustumist.
21.TsMS § 6186 lg 2 ja TsMS § 696 lg 3 võimaldavad esitada määruskaebuse käesoleva määruse peale. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.