2-14-2872/40 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 22.01.2014 esitasid IV (hageja I) ja AV (hageja II) hagi SD (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagejad palusid jätta Tallinnas XXXXX XXX-XX asuv korteriomand hagejate valdusesse ja omandisse selliselt, et korteriomandist 11/25 mõttelist osa jääb hagejate ühisomandisse ja 14/25 mõttelist osa jääb hageja I ainuomandisse ning hageja I maksab kostjale omandi kaotuse eest hüvitist (mis hagiavalduse kohaselt on 14 616 eurot). Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejatele ühisomanikena 11/25 mõttelist osa Tallinnas XXXXX XXX-XX asuvast korteriomandist. Hageja I koos oma kahe alaealise lapsega kasutab korteris väiksemat elutuba. 14/25 suurune mõtteline osa korteriomandist kuulub kostjale, kes kasutab korteris suuremat elutuba. Viimasel ajal on kaasomandisse kuuluva korteri kasutamine muutunud võimatuks, sest kostja ja hageja I vahelised suhted on pingelised. Kostja kuritarvitab alkoholi ja on korteris ebakaines olekus, mida näevad pealt hageja I alaealised lapsed. Hageja I on abi saamiseks pöördunud korduvalt politseisse. 2013.a alguses oli kostja nõus jätma hagejale I oma korteri mõttelise osa hüvituse vastu ja hageja I palgatud maakler otsis kostjale teise eluruumi. Hiljem mõtles kostja ümber ja keeldus kaasomandi lõpetamisest. Korteriomandi reaalosadeks jagamine ei ole mõistlik ega otstarbekas. Tegemist on kahetoalise korteriga, mille üldpinna suuruseks on 34,5 m2. Ebamõistlik on ka korteriomandi enampakkumisel müümine, kuna enampakkumise hind on alati turuhinnast madalam. Seega jääb ainsaks võimaluseks see, kui kohus annab vaidlusaluse korteriomandi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas (asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2). Hagejad leiavad, et korteriomand tuleb anda täies ulatuses nende omandisse ning mõista kostja kasuks välja tema osale vastav hüvitis. Kuna hageja I elab korteriomandis koos lastega (kes käivad koolis), siis tekitaks elukoha muutmine laste jaoks stressi ning on tõenäoline, et lastel tuleb vahetada kooli ja lapsed ei saaks käia harjumuspärastes huviringides. Samuti ei ole hagejal I võimalik võtta laenu teise eluaseme omandamiseks, kuna teise korteri omandamiseks on hagejal I vaja laenata märksa suurem summa, võrreldes kostjale hüvitamisele kuuluva kompensatsiooniga. Kostja poolt pakutud hüvitis vastab küll hagejate kaasomandi osa turuväärtusele, kuid selle hüvitise eest ei ole võimalik leida hageja I ja kahe alaealise lapse jaoks sobivat kahetoalist korteriomandit. Kostjale kuuluv kaasomandi mõtteline osa on hagejate omast suurem, mistõttu saab kostja suurema summa tema korteriomandi mõttelise osa eest. Samuti on kostjale vaja elukohta vaid ühe inimese jaoks. Seega on kostjal kergem leida endale sobiv eluase. 2013. aasta alguses, kui kostja oli nõus vaidlusalusele korteriomandile kaasomandi lõpetamisega, väitis ta, et tal on olemas vajalik summa endale teise eluaseme omandamiseks. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostjal on korteriga tugev emotsionaalne side, kuna elab selles alates aastast 1985. Kostjal puudub materiaalne võimalus hagejate kaasomandiosa välja osta. Hageja pakutav hüvitis ei vasta korteriomandi turuväärtusele, mis on City24.ee andmete kohaselt 1302, 86

€/m2. Hüvitis peaks olema suurem, kuna kinnisasja tegelik turuväärtus on praeguseks 39 000 eurot (OÜ 1Partner Kinnisvara Tallinn 04.04.2014 ekspertarvamus nr 0430/0414H, kutseline hindaja MV). Kostja arvates võiks olla alternatiivne viis kaasomandi lõpetamiseks selle enam-pakkumine ja saadu jagamine poolte vahel. Menetluse edasine käik 10.06.2014 esitasid hagejad hagiavalduse täienduse, mille palusid lõpetada pooltevahelise kaasomandi ning jätta korteriomand täies ulatuses hagejate valdusse ja omandisse selliselt, et 11/25 mõttelist osa korteriomandist jääb hagejate ühisomandisse ja 14/25 mõttelist osa korteriomandist jääb hageja I ainuomandisse ning hageja I maksab kostjale hüvitist korteriomandi 14/25 mõttelise osa turuväärtuses 19 600 eurot (p 1); hagejad palusid tasaarvestada korteriomandil kostja poolt tasumata jäänud haldus- ja kommunaalteenuste võlgnevus kostjale tasumisele kuuluvast hüvitusest ning seetõttu saab haldus- ja kommunaalteenuste võlgnevuse summa võrra kostja väiksema hüvituse (p 2); kohustada kostjat kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamisel üle andma tema valduses olnud korteriomandi osa hagejate valdusesse ja kasutusse (p 3). Samuti palusid hagejad kohtul KÜ-lt XXXXX XXX välja nõuda andmed kostja poolt tasumata jäänud arvetest ja võlgnevuse suurusest. Koos hagiavalduse täiendusega esitasid hagejad ka 05.06.2014 OÜ Kaanon Kinnisvara Teenused eskperthinnangu nr TLM 076/06/14 (kutseline hindaja HH), mille järgi on korteri-omandi turuväärtus 35 000 eurot. Kostja vaidles hagi muutmisele vastu. Antud juhul ei pidanud maakohus vajalikuks määrata ekpertiisi, küsimaks arvmust asjas tähtasate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude, s.o korteriomandi turuväärtuse selgitamiseks, mistõttu puudub vajadus hagejate esitatud uut hindamisakti toimikusse võtta. Mõlemad pooled on hinna kohta esitanud kohtule piisavalt tõendeid. 02.07.2014 määrusega ei lubanud maakohus hagi muutmist p-des 2 ja 3 toodud nõuetega, millega seoses jättis tähelepanuta hagejate taotluse dokumentaalsete tõendite väljanõudmiseks KÜ-lt XXXXX XXX. Maakohus võttis vastu hagejate esitatud eskperthinnangu nr TLM 076/06/14. Esimese astme kohtu lahend Harju Maakohtu 03.07.2014 otsusega hagi rahuldati ning lõpetati poolte kaasomand selliselt, et 11/25 mõttelist osa jäi hagejate ühisomandisse ning 14/25 mõttelist osa jäi hageja I ainuomandisse ning hageja I maksab kostjale hüvitist 19 600 eurot. Maakohus jättis korteriomandi hagejate valdusesse ja menetluskulud kostja kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 162 lg 1 ja 2). Otsuse põhjenduste kohaselt on hagejatel õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kostja ei ole väitnud, et AÕS § 76 lg 2 alusel oleks kaasomandi lõpetamise nõudeõigus välistatud või oleks määratud selleks tähtaeg, samuti ei nähtu sellist kokkulepet kinnistusraamatust. Kostja vastuväide, et kaasomandit ei saa lõpetada, kuna kostjal on korteriga emotsionaalne side, ei ole AÕS § 76 lg-st 2 tulenev kaasomandi lõpetamise nõude välistamise alus. Poolte keerulised suhted ei oma vaidluses samuti tähtsust ning kohus ei anna nendele väidetele ja sellekohastele tõenditele hinnangut. Eeltoodust tulenevalt on hagejatel õigus nõuda AÕS § 76 lg 1 alusel kaasomandi lõpetamist. Kuna hagejate nõue vastab AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisile, kuulub kaasomand lõpetamisele selliselt, et hagejate ühisomandisse jääb 11/25 mõttelist osa kaasomandist ja ülejäänud 14/25 mõttelist osa kaasomandist jääb hagejale I. Omandi kaotuse puhul on omandist ilmajääval omanikul õigus saada hüvitist kaotatud omandi eest väärtuses, mis vastab kaotuse aja turuväärtusele (AÕS § 77 lg 2). Kostja poolt tellitud ja hageja poolt kohtule esitatud OÜ 1Partner Kinnisvara Tallinn arvamuse kohaselt oli XXXXX XX XXXXX asuva korteriomandi turuväärtus 15.05.2013 seisuga 26 100 eurot. Samas on kostja poolt

esitatud kinnisvaraportaalis City 24.ee avaldatud andmete kohaselt vaidlusaluse asjaga sarnase korteri-omandi keskmine müügihind ehk turuväärtus 11.03.2014 seisuga 45 600 eurot. Seega on sarnaste asjade keskmine müügihind ehk turuväärtus umbes aastaga suurenenud. Kostja poolt menetluse käigus esitatud OÜ 1Partner Kinnisvara Tallinn arvamuse kohaselt on sama kinnisasja turuväärtus 04.04.2014 seisuga 39 000 eurot. See on võrreldes portaalis 11.03.2014 avaldatuga, väiksem ehk tendents näitab teatud langust. Hageja poolt 10.06.2014 esitatud OÜ Kaanon Kinnisvara Teenused eksperthinnangu nr TLM 076/06/14 järgi on asja turuväärtus 35 000 eurot ehk turuväärtus on vähenenud võrreldes kostja poolt esitatud 04.04.2014 ekspertarvamuses nr 0430/0414H tooduga ehk tendents näitab langust. Seega on hageja tõendanud, et kaasomandi lõpetamise aja seisule kõige lähemale ajale vastav vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus on 35 000 eurot, millest lähtuvalt tuleb arvestada ka kostjale makstava hüvitise väärtus AÕS § 77 lg 2 järgi. Kuna kaasomandi lõpetamisel hagis toodud kujul jääb hageja I ainuomandisse 14/25 suurune mõtteline osa korteriomandist ja 11/25 suurune mõtteline osa jääb hagejate ühisomandisse, siis ei muutu hageja II omandi osa suurus ning vaid hagejal I on kohustus maksta kostjale hüvitist, mis vastab kaotatud osa suurusele ehk 14/25 mõttelise osa suurusele. Hagejal I tuleb hüvitada kostjale 19 600 eurot (35 000 x 14/25). Hagejad on esitanud nõude ka korteriomandi nende valdusesse jätmiseks. Kuna hagejad osa ühisomanikud, siis on neil AÕS § 68 lg 1 järgi täielik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata. Seega tuleb rahuldada hagejate nõue asja nende valdussesse jätmiseks. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid. Kohus ei ole piisavalt kõiki asjaolusid kaalunud, kohtuotsus on jäänud olulises osas põhjendamata. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 376 lg-t 1. Kostja ei ole andnud oma nõusolekut täiendavas hagiavalduses esitatud nõuetele. 17.06.2014 teatas kostja kohtule, et ta ei ole nõus hagi muutmisega. Järelikult ei oleks kohus tohtinud täiendavat hagiavaldust menetlusse võtta. Maakohus on rikkunud TsMS § 435 ja § 438. Mõlemad pooled esitasid kohtule hindamisakti. Kuna poolte tõendid olid konkureerivad ja samasuguse kaaluga, oleks kohus pidanud tuvastama asjas tähtsust omavad faktilised asjaolud ning ei oleks seetõttu tohtinud kohtulikku uurimist lõpetada. Kohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti. Kohus ei ole andnud hinnangut kostja poolt esitatud tõenditele, vaid on otsuse tegemisel lähtunud ainult hagejate esitatud tõenditest. Kostja on esitanud OÜ 1Partner Kinnisvara Tallinn eksperthinnangu, mille järgi oli seisuga 04.04.2014 korteriomandi hinnaks 39 000 eurot. Peale selle on kostja esitanud kuulutuse koopia, mille järgi on kinnisvaraportaalis City 24.ee avaldatud andmete kohaselt vaidlusaluse asjaga sarnase korteriomandi keskmine müügihind 11.03.2014 seisuga 45 600 eurot. Kostja hinnangul ei vasta menetluskulude jaotus rahuldatud nõuete suurusele. Hagejate esialgne nõue oli lõpetada kaasomand ja tasuda kostjale hüvitis summas 14 616 eurot. Kohus suurendas kostjale makstava hüvitise suurust 19 600 euroni. Selline summa ühtib praktiliselt summaga (21 840 eurot), millega kostja oli nõus kompromissi sõlmima. Lähtudes ülaltoodust ning juhindudes TsMS § 162 lg-st 4 ja § 163 lg-st 1 ei oleks maakohus tohtinud jätta hagejate menetluskulusid kostja kanda. Kohus kaldus kõrvale mõistlikkuse ja seaduslikkuse põhimõtetest. Kuna kohus rahuldas esialgse hagi osaliselt, siis ei oleks kohus tohtinud jätta menetluskulusid täies ulatuses kostja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada ning omandi kaotuse eest kostja kasuks väljamõistetava hüvitise suurust muuta ja jaotada ümber menetluskulud. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teeb ringkonnakohus tühistatud osas uue otsuse, millega suurendab hagejalt I väljamõistetavat hüvitist. Kuigi kostja on apellatsioonkaebuses märkinud, et vaidlustab Harju Maakohtu otsuse tervikuna, ei ole ta nimetanud ühtegi põhjendust, millest võiks järeldada, et ta ei ole nõus kohtu poolt määratud kaasomandi lõpetamise viisiga. Apellant on kaebuses küll märkinud, et peab hageja poolt 10.06.2014 esitatud menetlusdokumendis hüvitise suuruse muutmist kaasomandi lõpetamise viisi muutmiseks, kuid sellega ringkonnakohus ei nõustu. Kaasomandi lõpetamise viisiks jäi jätkuvalt hagiavalduses nimetatud viis: anda asi üle hagejatele, pannes neile kohustuse maksta kostjale kui kaasomanikule välja tema osa rahas (AÕS § 77 lg 2). See, et hagejad muutsid summat, mida nad soovivad maksta kostjale tema osa eest, ei ole käsitletav kostja väidetud viisil. Seega on praeguseks vaidluse all siiski vaid kostjale makstava hüvitise suurus. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus on eksinud menetlusõiguse normide vastu, kui lähtus vaidlusaluse kinnisvara turuväärtuse osas hagejate poolt 10.06.2014 esitatud eksperthinnangust. Maakohtu hinnang tõenditele ei vasta TsMS § 232 lg-test 1 ja 2 tulenevatele nõuetele. Toimiku materjalist nähtuvalt on nii hageja kui kostja esitanud kohtule tõendi kinnisasja väärtuse kohta: hagejad esitasid kohtule OÜ 1Partner Kinnisvara Tallinn arvamuse, mille kohaselt on Tallinnas XXXXX XXX-XX asuva korteriomandi turuväärtuseks 15.05.2013 seisuga 26 100 eurot. Kostja poolt esitatud sama hindaja hilisema arvamuse kohaselt on sama kinnisasja turuväärtuseks 04.04.2014 seisuga 39 000 eurot. Lisaks esitas kostja kinnisvaraportaalis City 24.ee avaldatud korteriomandi müügikuulutuse, mille kohaselt on samaväärse asja müügihinnaks 11.03.2014 seisuga 45 600 eurot. 26.05.2014 määrusega jättis maakohus rahuldamata hagejate taotluse ekspertiisi määramiseks, sest leidis, et kuna mõlemad pooled on esitanud kinnisvara turuväärtuse kohta ekspertarvamused, ei ole ekspertiisi läbiviimine (s.o veel ühe arvamuse saamine) vajalik. Vaatamata sellele võttis maakohus vastu hagejate esitatud hindamisakti, millele tuginevalt tegi ka otsuse, rikkudes sellega muu hulgas ka TsMS § 436 lg-t 3. Nimetatud sätte kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Võtnud 02.07.2014 määrusega vastu hagejate esitatud eksperthinnangu, tegi maakohus selle alusel 03.07.2014 otsuse. Maakohus, võrrelnud kinnisvaraportaalis avaldatud 11.03.2014 müügikuulutust 04.04.2014 ekspertarvamusega (milles vara väärtuseks vastavalt 45 600 eurot ja 39 000 eurot), leidis, et hinnatendents näitab teatud langust. Tuginedes hagejate 10.06.2014 esitatud täiendavale tõendile kinnisvara turuväärtusest seisuga 05.06.2014, leidis kohus, et sama tendents (hindade langemine) jätkub, seega on hagejad tõendanud, et asja turuväärtuseks on 35 000 eurot. Sellise käsitlusega ringkonnakohus ei nõustu. Hagejate taotlusele ekspertiisi määramiseks vaidles kostja vastu, kuid leidis, et juhul, kui kohus peaks taotluse rahuldamata, tuleks määrata ekspert kohtu äranägemisel. Kui kohus jättis selle taotluse rahuldamata, sest ei pidanud vajalikuks kinnisvara väärtuse kohta täiendavate tõendite kogumist, ei olnud kohtul alust võtta toimiku materjali juurde hagejate poolt 10.06.2014 esitatud uut hindamisakti (koostatud sama isiku osalusel, kelle eksperdiks määramist hagejad eelnevalt taotlesid ja millele vaidles kostja vastu). Ka sisuliselt ei nõustu ringkonnakohus OÜ Kaanon Kinnisvara Teenused eksperthinnangule nr TLM 076/06/14 tugineva maakohtu järeldusega, et kinnisvara hinnalanguse tendentsi arvestades tuleb hüvitise suuruse määramisel lähtuda 05.06.2014

arvamusest. Ühestki kohtu käsutuses olnud tõendist ei ole võimalik tuletada kinnisvara hindade üldist langust (tendentsi) märtsist juunini 2014, veelgi enam, tegemist ei ole ka üldteada asjaoluga. Maakohtul ei olnud alust võrrelda internetiportaalis avaldatud müügikuulutuses märgitud samaväärse korteriomandi (müüja soovitud) hinda OÜ 1Partner Kinnisvara Tallinn arvamuses sisalduva hinnaga (vara ligikaudse turuväärtusega) ega seetõttu teha ka järeldust hinnalanguse kohta. Sisulist hinnalangust ei võimalda tuletada ka 04.04.2014 ja 05.06.2014 seisuga väljatoodud väärtuste võrdlus, mida kohus on ekslikult neist andmetest järeldanud. Kinnisvara turuväärtusele antud hinnangute puhul on tegemist teatud meetodil põhineva teoreetilist laadi järeldusega, mis ka arvamustest endist nähtuvalt on ligikaudne. Nii on ka maakohtu viidatud OÜ Kaanon Kinnisvara Teenused arvamuses märgitud, et hinnatava objekti turuväärtuseks on ~ 35 000 eurot ning lisatud, et hindamistulemuse täpsusklass on +/– 10% (eksperthinnangu lk 11-12, tl 197-198, I köide). Seetõttu ei olnud kohtul alust ka järeldada, et kaasomandi lõpetamise ajale kõige lähemal ajal oli vaidlusaluse korteriomandi turuväärtuseks 35 000 eurot. Kohtule esitatud tõendite põhjal ei olnud sellist järeldust võimalik teha. Võrreldud arvamustes märgitud väärtused jäävad vea piiridesse. Pealegi on 05.06.2014 arvamuse esitanud hagejad, kes peavad kostjale kaasomandi osa maksumuse hüvitama ning kes on seetõttu huvitatud madalamast väärtusest (selleks ajaks puudus poolte vahel sisuline vaidlus vajaduse üle kaasomand lõpetada). Eeltoodud põhjendustel ning seetõttu, et maakohus jättis hagejate taotluse ekspertiisi määramiseks rahuldamata, lähtub ringkonnakohus kostjale makstava hüvitise arvestamisel 04.04.2014 hindamisdokumendis märgitud vara väärtusest, s.o 39 000 eurost. Seega on kostjale väljamakstav summa AÕS § 77 lg 2 järgi 21 840 eurot (XXXXX XXX-XX asuva korteriomandi 14/25 mõttelise osa eest).