Maarja Mürk (end X) hagi Eva Õim vastu müügilepingust taganemisest tulenevate kohustuste täitmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
69 663,70 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eva Õimu apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): Eva Õim (isikukood: XXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Robert Sarv Vastustaja (hageja): Maarja Mürk (end X) (isikukood: XXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aare Kaldma
RESOLUTSIOON
Jätta Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014. a otsus muutmata ja Eva Õimu apellatsioonkaebus rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Eva Õimu kanda.
2.Välja mõista Eva Õimult Eesti Vabariigi kasuks apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv 450 (nelisada viiskümmend) eurot 4 (nelja) võrdse osamaksena summas à 112,50 (ükssada kaksteist eurot ja viiskümmend eurosenti) eurot.
3.Esimene osamakse summas 112,50 eurot (ükssada kaksteist eurot ja viiskümmend senti) tuleb tasuda käesoleva otsuse jõustumisest 15 päeva jooksul. Ülejäänud kolm osamakset tuleb tasuda otsuse jõustumise kalendrikuule järgneva kolme kuu jooksul igakuuliselt summas 112,50 eurot (ükssada kaksteist eurot ja viiskümmend senti) iga kuu 20. kuupäevaks.
4.Riigilõivu osamaksed tuleb tasuda apellandile pärast käesoleva otsuse jõustumist eraldi edastatavas makseinfos toodud Rahandusministeeriumi pangakontole, märkides makseinfos näidatud viitenumbri.
5.Saata käesolev kohtuotsus riigilõivu väljamõistmist puudutavas osas teadmiseks Riigi Tugiteenuste Keskusele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Maarja Mürk (end X) esitas 17. jaanuaril 2012 Tartu Maakohtule hagi Eva Õimu vastu müügilepingust taganemisest tulenevate kohustuste täitmiseks. Hageja palus tuvastada
28.oktoobril 2010 hageja ja kostja vahel korteriomandi (XXXXXX) müügilepingust tuleneva kohustuse lõppemise lepingust taganemise tõttu ning välja mõista kostjalt hageja poolt tasutud ostuhind 69 633,70 eurot ja intress (03.10.2013 seisuga summas 1 956,20 eurot). Samuti palus hageja kohustada kostjat ostuhinna täies ulatuses tagastamisel andma nõusoleku kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. 06. oktoobri 2013 esitatud seisukohtades hageja loobus korteriomandi müügilepingust tuleneva kohustuse lõppemise tuvastamise nõudest ning nõudest kohustada kostja ostuhinna täielikul tagastamisel andma nõusolek kinnistusraamatus korteriomaniku omanikukande muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse omanikuna. Hagiavalduse kohaselt toimus 2010. a viimastel päevadel korteri erinevates konstruktsioonides (eeskätt katusaken ja rõdu) vee läbijooks, mille tagajärjel said kahjustada korteri kõik aknaümbrused koos seinakattega, vahelaed ja osaliselt ülemise korruse põranda laminaatkate. Katusel ja rõdult jää- ja lume koristamise järel jätkus vee tilkumine vahe- ja välisseintes ning vee allavalgumine/jäätumine mööda ehitise välisseinu. Talve jooksul jääkihi moodustumine elamu katusele ja välisseintele ning vee valgumine välisseintesse kordus. Vaatamata tsentraalse küttesüsteemi reguleerimisele maksimaalvõimsusele oli -20-kraadise välistemperatuuri korral siseruumide temperatuur ilma lisakütmiseta vaid 12-14 kraadi. 23.01.2011 teavitas hageja kostjat müügiobjektil ilmnenud olulistest puudustest ning toimus korteri ülevaatus. 26.01.2011 esitas kostja hagejale kirjaliku vastuse, kus kinnitas korteri soojapidavuse probleemide esinemist ka varasemalt ning vajadust katuse lumetõrjetöödeks, Veelekkeid korteris ei olnud sel ajal, kui kostja ise korterit kasutas.
Hageja tellis korteri termograafilise ülevaatuse OÜ-lt Termopilt. 11.03.2011 teostatud ekspertiis tuvastas, et korteri ventilatsioon ei taga sisekliimale esitavate nõuete täidetust ning kasutatud soojustusmaterjali ja ebaõigete ehitusvõtete tõttu on siseruumide temperatuuriindeks oluliselt väiksem turvalisest piirväärtusest. 19.04.2011 esitas hageja kostjale korduva teate müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele ning tegi ettepaneku sõlmida hiljemalt 01.06.2011 kokkulepe asja parandamiseks või ostuhinna alandamiseks ning kahju hüvitamiseks. 17.05.2011 ülevaatusel tõdesid pooled uuesti veekahjustuste ja ehituslike puuduste olemasolu, kuid vaidluse alla jäid veelekke tekkepõhjused ja kahjustuste ulatus. Hageja hakkas ette valmistama ehitustehnilist ekspertiisi, kui kostja lepinguline esindaja teatas, et kostja ei soovi osaleda ekspertiisi läbiviimises ja selle kulude katmises ning keeldub asja parandamisest, nõustudes kandma ainult sanitaarremondi kulusid. Ekspertiisi ettevalmistamise käigus ilmnes ehitise kasutusloa puudumine. Eeltoodud asjaoludele tuginedes esitas hageja müügilepingust taganemise avalduse 06.06.2011, kirjeldades üksikasjalikult müügiesemel olevaid puudusi, lepingust taganemise põhjusi ja õiguslikku alust. Kostja senine lepinguline esindaja kinnitas 13.06.2011 taganemisteate kättesaamist, kuid teatas samas, et tema enam kostjat ei esinda. 27.06.2011 sai hageja teada, et kostjat esindab advokaadibüroo Kasak & Missik, kellele hageja edastas 28.06.2011 veel kord taganemisteate. Kostja uus esindaja vandeadv Anto Kasak teatas 19.07.2011 vastuses, et kostja taganemisavaldust ei tunnista.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles hagile vastu. Hageja ei ole teinud müügilepingust taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai lepingurikkumisest teada või pidi teada saama (30.12.2010) ning ei andnud kostjale VÕS § 114 kohaselt sätestatud täiendavat tähtaega väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Samuti ei ole hageja enne taganemisavalduse esitamist kirjeldanud, milles seisneb täpselt puuduste olemus ja maht. Hageja esitas lepingust taganemise teate 28.06.2011, so ligi kuus kuud pärast väidetavate puuduste ilmnemist. Selline viivitus on ilmselgelt ebamõistlikult pikk. Kostja on seisukohal, et hagejal puudus ka sisuliselt alus lepingust taganeda. Hageja väitel esinevad korteril ehitusvead. Hagejale oli müügilepingu sõlmimise ajal teada, et tegemist on ligi 100 aastat tagasi ehitatud majaga, mistõttu selle soojapidavus ei saa olla võrreldav uusehitisega. Isegi juhul, kui peamiselt akende juures esinevad temperatuuri kõikumised lugeda puudusteks, ei ole tegemist oluliste puudustega, mis annaks aluse lepingust taganeda. Hageja kirjeldatud puudused on tingitud korteri ebapiisavast hooldusest (nt puudulik lumekoristus), mistõttu kostja selle puuduse eest ei vastuta. Kasutusloa puudumine ei ole käsitletav olulise lepingurikkumisena, kasutusloa puudumise korral lepingust taganemine ei ole käsitletav mõistliku ja proportsionaalse õiguskaitsevahendina. Lisaks tuleb lepingust taganemisel arvestada kasutuseelisega. Kui kohus hagi siiski rahuldab, taotleb kostja kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist selliselt, et kostjalt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri samaaegne tagastamine kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale. Hageja ei ole kunagi pakkunud kostjale korteriomandi tagastamist seisus, mis see oli hagejale üleandmise hetkel. Seega ei saa kostja olla viivituses lepingu tagasitäitmisega ehk ostusumma tagastamisega. Hageja nõuet intressi väljamõistmiseks saab rahuldada üksnes alates raha üleandmisest kuni lepingust taganemise avalduse esitamiseni.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsusega rahuldati hagi täies ulatuses. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 28.10.2010 müügilepingu alusel üle antud 69 663,70 eurot ja kohustati nimetatud summa tasuma samaaegselt korteriomandi üleandmisega hagejalt kostjale ning
kinnistusraamatus kinnisasja omaniku kohta tehtava kande muutmisega hageja nimelt kostja nimele. Maakohus asus oma otsuses järgmistele põhiseisukohtadele.
3.1.Maakohus leidis, et kuigi vandeadvokaat M. Saareväli teatas, et tema enam E. Õimu ei esinda, tuleb M. Mürgi taganemisteade lugeda esitatuks 06.06.2011, olenemata selle jõudmisest E. Õimu järgmise esindajani alles 28.06.2011. Ajavahemikus 07.06.2011 kuni 28.06.2011 liikus hageja taganemisteade kostja esindajate vahetumise tõttu (mille õigeaegsest teatamisest hagejale ei ole esitatud ühtegi tõendit) ühelt võimalikult saajalt teisele, kuid seda aega ei saa lugeda taganemisavalduse esitamise aja hulka selles mõttes, nagu kostja esindaja on sellele viidanud.
3.2.Kinnisasja müügilepingust taganemine ei saa olla hetkeajendist tulenev avaldus, vaid selle tegemine peab olema kaalutletud ja põhjendatud. Puuduse ilmnemine kinnisasjal ei ole iseenesest aluseks lepingust taganemiseks, tegemist peab olema olulise lepingurikkumisega. Maakohtu hinnangul on hageja enne tahteavalduse tegemist tegelenud põhjalikult küsimusega, millised on eluruumil esinevad puudused ja millest need on põhjustatud, samuti on hageja informeerinud kostjat korduvalt ja piisavalt täpselt asjaoludest, mida hageja puudusteks peab ning on andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks 2011 sügiseks tingimusel, et 01.06.2011 sõlmitakse kokkulepe selle kohta, kuidas ja millal kostja puudusi kõrvaldama hakkab. Vahetult pärast selle tähtaja möödumist, s.o 06.06.2011, on hageja teinud avalduse lepingust taganemise kohta. Hageja ei ole põhjendamatult viivitanud taganemisavalduse esitamisega. Viie kuu pikkune tähtaeg ehitise puuduste kindlakstegemiseks ja tähtaja andmiseks puuduste kõrvaldamise kokkuleppe sõlmimiseks on maakohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud.
3.3.Maakohtu hinnangul on hageja tõendanud, et käesoleval juhul on tegemist nii kõrvaldatavate puudustega kui ka ehitise selliste oluliste puudustega, mille tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, ja mis olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Hoone terve katuse ja fassaadi remont on võimalikud, kuid ajamahukad ja kulukad ning hoone remontimise puhul peab arvestama kõikide teiste kaasomanikega. Ka kasutusloa hankimine ei ole mittekõrvaldatav puudus, kuid on samuti kulukas ja ajamahukas ning problemaatiline hoone osa puhul.
3.4.Korteriomandi müügilepingus ei ole märgitud, et müüdav korter asub pooleliolevas elamus. Tartu LV Arhitektuuri ja ehituse osakond on vastuses M. Mürgi avaldusele (II kd tl 86) teatanud, et kasutusloa puudumise tõttu on XXXXX XX elamu käesoleva ajani pooleliolev ehitis. Arvestades puuduoleva dokumentatsiooni mahtu ja AS Arco Vara hindaja U. Kaasiku hinnangut, et dokumentide saamiseks on vaja teha kulutusi 3 000-5 000 euro ulatuses, on kasutusloa puudumine lisaks õiguslikule küljele ka korteriomandi omandanud isiku jaoks ebamõistlikult koormav kulutus nii ajaliselt kui ka rahaliselt. Kuigi kasutusloa puudumine ei takista otseselt müüdud asja kasutamist, on see sisult oluline, sest ehitustööd ja tehnosüsteemid ei ole kontrollitud pädevate isikute poolt vastavalt Ehitusseaduses sätestatule.
3.5.Hageja esitatud e-kirjavahetusega on tõendatud kostjale tähtaja andmine ehituslike puuduste kõrvaldamiseks vähemalt 2011. a sügiseks tingimusel, et 1. juuniks 2011 lepitakse kokku puuduste kõrvaldamises. Kostja ei ole esitanud ühtegi avaldust ega tõendanud ühtegi toimingut, millest nähtuks tema tahe kõrvaldada müüdud esemel olevad puudused või vähemalt leppida kokku puuduste kõrvaldamises hageja antud tähajaks.
3.6.Hageja on kehtivalt kinnistu müügilepingust taganenud, millega lepingu täitmise võlasuhe on VÕS § 189 lg 1 alusel muutunud lepingu tagasitäitmise võlasuhteks (RKTKo 3-2-1-57-11 p 31, 3-2-1-104-11 p 25). Kostja viited korteriomandi väärtuse vähenemisele ei ole asjakohased. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et vaidlusaluse korteriomandi väärtus vähenes hageja tegevuse/tegevusetuse tulemusena. Pärast korteriomandi võõrandamist tekkinud läbijooks korterisse ja välis- ning vaheseintesse on hoone ehituskvaliteedist põhjustatud asjaolu, mis oli
olemas müügilepingu sõlmimise ajal ja millest tuleneva kahju eest vastutab korteriomandi võõrandaja, mitte omandaja. Korteri turuväärtuse võimalik vähenemine ei ole samuti kuidagi seotud asja korrapärase kasutamisega.
3.7.Kostja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks selliselt, et kostjalt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri samaaegne tagastamine kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale, on osaliselt põhjendatud. VÕS § 110 lg 5 järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes (RKTKo 3-2-1-57-11 p 38). Riigikohus on ka varem leidnud, et kostja põhjendatud kohustuse täitmisest keeldumise korral saab rahuldada hagi vastunõude täitmise tingimusega (RKTKo 3-2-1-136-05 p 33, 3-2-1-96-10 p 14). Kohus mõistab kostjalt välja 69 663,70 eurot, mis kuulub kostja poolt tasumisele samaaegselt vaidlusaluse korteriomandi valduse üleandmisega ja omaniku kohta muudatuse kande tegemisega kinnistusraamatus. Samas ei ole hagejal objektiivselt võimalik tagastada korteriomandit kostjale selles seisukorras, milles hageja selle sai, ja seda hagejast mitteolenevatel põhjustel toimunud läbijooksude jm asja puuduste tõttu, mistõttu kostja vastav nõue tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 189 lg 4 kohaselt ei tule tagastatava asja omanikul hüvitada asja väärtuse vähenemist, kui see on tekkinud nö erakorraliselt, mitte asja korrapärase kasutamise tulemusena.
3.8.Maakohus on seisukohal, et hageja intressinõue summas 1 956,20 eurot alates ostuhinna tasumisest kuni 3. oktoobrini 2013 on seaduslik, sest põhineb VÕS § 189 1 lõike 3. lauses sätestatul. Kostjal tuleb samal alusel maksta hagejale intressi alates 4. oktoobrist 2013 VÕS §-s 94 sätestatud määras kuni ostuhinna täieliku tasumiseni. Kostja vastuväide, et hageja nõuet intressi väljamõistmiseks saab rahuldada üksnes alates raha üleandmisest kuni lepingust taganemise avalduse esitamiseni, kuivõrd hageja ei ole pärast taganemist täitnud eeldusi tagasitäitmiseks, ei põhine seadusel. Kostja peab tema kasutuses olevalt, kuid hagejale tagastamisele kuuluvalt rahalt maksma intressi igal juhul, see on nö kasutusintress. Tegemist ei ole viivisega (viivitusintressiga) VÕS § 113 lg 1 tähenduses, mis kohaldub siis, kui raha maksmise kohustus on muutunud sissenõutavaks, kuid ei ole täidetud.
3.9.Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hagist loobumisele M. Mürgi nõuetes tuvastada müügilepingust tulenevate kohustuste lõppemine ja kohustada kostjat andma nõusolek kinnisturaamatu omanikukande muutmiseks, asendades kohtuotsuse sellekohase kohustusega. Nendes nõuetes on põhjendatud loobumine vastu võtta ja lõpetada menetluse TsMS § 429 lg 1 alusel.
3.10.Hageja nõude arvutuslik täpsustus ei ole hagi muutmine, vaid vea parandamine. Intressi jätkuv arvutamine ei ole samuti hagi muutmine (TsMS § 376 lg 4 p 2).
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Eva Õim esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) ei ole M. Mürk andnud apellandile täiendavat tähtaega. Apellant ei ole 19. aprilli 2011 korduvat teadet kätte saanud. Ühestki apellandi esitatud vastuskirjast vastustaja kohtueelselt saadetud kirjadele ei nähtu, et apellant oleks 19. aprilli 2011 e-kirja kätte saanud. Apellant on esitanud vastuväite 19. aprilli 2011 kirja apellandile kättetoimetamise kohta 19. märtsi 2012 vastuses hagiavaldusele p-des 15-16. Maakohus ei ole antud väidet aktsepteerinud ega põhjendanud antud väitega mittenõustumist või tuvastanud vastustaja poolt antud negatiivse asjaolu ümberlükkamist;
2) ei ole M. Mürk toimetanud taganemisavaldust apellandile kätte 06. juunil 2011. Ekslik on vastustaja ja maakohtu seisukoht, et kui vastustaja toimetas taganemisavalduse kätte isikule, kes esindas teatud hetkel apellanti, siis tuleb lugeda taganemisavaldus igal juhul ka apellandile kättetoimetatuks. Antud seisukoht ei põhine ühelgi kehtival õigusnormil. Nimelt võib TsÜS § 126 lg 1 kohaselt esindatav igal ajal esinduseks antud volituse tagasi võtta. Samuti ei saa asuda seisukohale, et TsÜS § 127 lg 1 piiraks apellandi õigust võtta sisesuhtes enda varasema esindajaga tagasi volitust, kuivõrd antud juhul ei esine ühtegi eelviidatud õigusnormi kohaldamise eeldust. Oluline on vaid see, et vandeadvokaat M. Saarevälil puudus õigus apellandi nimel tahteavaldusi vastu võtta. Antud õiguse puudumisest teavitas vandeadvokaat M. Saareväli koheselt ka vastustajat. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1 loetakse kindlale isikule suunatud tahteavaldus tehtuks selle kättesaamisega tahteavalduse saaja poolt. 06. juuni 2011 taganemisavalduse kehtima hakkamiseks pidi vastustaja avalduse kätte toimetama apellandile. Apellant on tõendanud taganemisavalduse kättesaamist 28. juuni 2011 ning vastupidist ei ole vastustaja tõendanud; 3) ei ole M. Mürk taganenud lepingust mõistliku aja jooksul pärast olulisest lepingurikkumisest teadasaamisest või pärast VÕS § 114 kohaselt määratud täiendava täitmise tähtaja andmist. Poolte vahel ei saa olla vaidlust selles, et vastustaja sai vaidlusalustest puudustest teada hiljemalt
30.detsembril 2010. Apellant sai kätte vastustaja taganemisavalduse alles 28. juunil 2011. Taganemisavaldust ei saa lugeda esitatuks mõistliku aja jooksul, mida on möönnud ka vastustaja ise. Poolte vahel ei esinenud vaidlust ka osas, mis puudutas VÕS § 118 lg 1 p 1 nõuete mittetäitmist, sest vastustaja ise sidus müügilepingust taganemise formaalsete nõuete täitmise seosesse VÕS § 118 lg 1 p-st 2 (täiendava tähtaja möödumisest); 4) ei olnud kasutusloa puudumine varjatud puudus, mida vastustaja ei oleks saanud müügilepingu sõlmimisel või sellele eelnevalt mõistlikult kontrollida. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et avalikult ja tasuta ehitusregistrist on võimalik antud andmeid kontrollida. Kuna vastustaja loobus müügilepingu tõestamise käigus notari poolt täiendavate dokumentide muretsemisest või tehinguga seotud asjaolude kontrollimisest, siis pidi olema vastustaja selgelt kursis avalikult kättesaadavate andmetega. Vastustaja pidi teadma kasutusloa puudumisest, seega ei saa ta sellele kui väidetavale müügilepingu objekti puudusele pärast müügilepingu sõlmimist ja korteri ülevaatamist tugineda (VÕS § 218 lg 4); 5) on maakohus määranud ebaõigesti menetluskulude jaotuse. Isegi vastustaja hagi rahuldamise korral tuleb jätta menetluskulud osaliselt vastustaja kanda. Kui ringkonnakohus nõustub sisuliselt vaidlustatud otsusega, ei tühista vaidlustatud otsust ega jäta vastustaja hagi rahuldamata, palub apellant alternatiivselt tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas ning teha uus otsus, millega jätta vastustaja poolt nõuetest osalise loobumise tõttu tekkinud menetluskulud vastustaja kanda (TsMS § 168 lg 2).
5.M. Mürk vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja otsus muutmata. Samuti palub vastustaja jätta menetluskulud täies ulatuses apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on termin „mõistlik tähtaeg“ määratlemata õigusmõiste ja selle sisustamine on kohtu diskretsiooniotsustus konkreetses kaasuses. M. Mürk on pärast veelekke toimumist teinud märkimisväärseid pingutusi välja selgitamaks kahjustuste tekkepõhjus ja -ulatus, kaasates sellesse protsessi nii vastustaja kui ka erinevaid erialaspetsialistid. Vastustaja on järjepidevalt informeerinud apellanti sündmuste arengust ning apellant on algselt avaldanud valmisolekut kahju tekkepõhjuste ja mahu väljaselgitamisel osalemiseks ja õigusvaidluse kohtuväliseks lahendamiseks, kuid vahetult enne vastustaja poolt puuduste kõrvaldamiseks määratud ja lepingust taganemise hoiatuse tärmini saabumist (01.06.2011) siiski keeldunud asja parandamast ning müügiobjekti puudusi hüvitamast;
2) on maakohus põhjendatult leidnud, et vastustaja on lepingust taganemise teavitamistoimingutes järginud nii hea usu kui ka mõistliku aja põhimõtet, ning maakohtu järeldusotsustuse õigsust ei väära apellandi tõstatatud väide 19. aprilli 2011 teavituskirja apellandile mittekättetoimetamise kohta. Apellant ei ole varasemalt vaidlustanud 19. aprilli 2011 korduvteate kättesaamist ning on sellekohase väite esitanud uue asjaoluna alles apellatsioonkaebuses. Seega on eksitav apellandi viide korduvteate kättetoimetatuse osas esineva pooltevahelise vaidluse osas.
19.aprilli 2011 korduvteate apellandile kättetoimetamine on tõendatud. Teade edastati E. Õimu e-posti aadressile XXXXXXXXXX , millisele meiliaadressile oli apellandile edastatud ka esmane teade ning sellelt meiliaadressilt oli E.Õim saatnud vastustajale vastuse ja teostanud järgnenud pöördumised. Kuna E.Õim viibis välismaal (XXXXX), oli meilivahetus ainsaks võimalikuks pooltevaheliseks teabevahetuskanaliks. Kuna vastustaja oli korduvteate edastanud apellandi enda poolt avaldatud meiliaadressile ning adressaat oli varasemalt aktsepteerinud sellekohast teabevahetust, saab lugeda taolisel viisil edastatud tahteavalduse apellandile kättetoimetatuks (TsÜS § 69 lg 3). Samuti on kostja vahetult pärast korduvteate väljastamist sõlminud esinduslepingu advokaadibürooga Sirk ja Saareväli ning advokaat Maano Saareväli on apellandi esindajana oma 28. aprilli 2011 e-kirjas vastustajale (kd I tl 116) viidanud korduvteates kirjeldatud faktilistele asjaoludele ja nõudele ning teinud ettepaneku olukorrale kohtuvälise lahenduse leidmiseks. Samuti on esindaja kinnitanud telefonivestluses ja korteriomandi ülevaatusel korduvteate apellandi vahendusel temale edastamist. Ka 19. märtsi 2012 vastuses hagile on apellant märkinud mittevaidlustatud faktilise asjaoluna (punkt 3) hageja poolt 19.04.2011.a. korduvteate esitatusse. Hageja on lisaks täiendava tähtaja andmisele tuginenud taganemise põhistamiseks ka lepingu olulisele rikkumisele, mille olemasolu on maakohus oma otsuses ka tuvastanud. Seega ei mõjuta täiendava tähtaja (väidetav) mitteandmine iseenesest lepingust taganemise õigust andvate muude aluste esinemist ning seeläbi ka maakohtu lõppjärelduste õiguspärasust. 3) ei ole põhjendatud apellandi väide taganemisavalduse kättesaamisest alles 28. juunil 2011. Vastustaja on edastanud taganemisavalduse 06. juunil 2011 nii E.Õimule kui ka tema esindajale advokaat M.Saarevälile, kes on ka kinnitanud taganemisavalduse kättesaamist (kd I tl 24, 120), mistõttu saab lugeda taganemisavalduse apellandile kättetoimetatuks TsÜS §69 lg 3 alusel. Taganemisteade on toimetatud kätte nii apellandile isiklikult kui ka teate esitamisel vastustajale teadaolevale apellandi advokaadist esindajale. Esindaja vahetumisest vastustajale mitteteatamise tõttu ei saa taganemisteate liikumisaega ühelt võimalikult saajalt teisele arvestada mõistliku tähtaja järgimise hindamisel; 4) ei nõustu vastustaja apellandi väitega, et maakohus on ebaõigesti käsitlenud kasutusloa puudumist varjatud puudusena ning et vastustaja pidi olema teadlik ehitise kasutusloa puudumisest. Maakohus ei ole kasutusloa puudumist käsitlenud varjatud puudusena, vaid põhjendanud taganemise õiguspärasust asja mittevastavusega lepingutingimustele (korteriomandi müügilepingus ei ole märgitud, et müüdav korter asub pooleliolevas elamus; ehitustööd ja tehnosüsteemid ei ole kontrollitud pädevate isikute poolt vastavalt EhS sätestatule). Vastustaja ei pidanud olema teadlik kasutusloa puudumisest. Müügilepingu p 2.1.3 sätestab müüja kinnituse, et lepinguobjekt on kasutatav eluruumina. Seega võis ja pidi vastustaja eeldama nii eluruumile esitatavate ehitustehniliste nõuete täidetust kui ka korteriomandi eluruumina kasutamist võimaldava õigusliku dokumentatsiooni olemasolu. Vastustaja lisab, et müügiobjekti teadaolevatest õiguslikest puudustest (sh dokumentatsioon) teavitamise kohustus lasub VÕS §-s 211, § 217 lg 2 p-s 3 ja §-s 221 sätestatust tulenevalt müüjal ning vastutusest vabanemiseks pidanuks müüja sellekohased teavitused olema fikseeritud müügilepingus. Korteriomandiga seotud dokumentatsiooni (sh kasutusluba) puudumine on vaid üheks oluliseks müüjapoolseks lepingurikkumiseks müügilepingust taganemise materiaalõigusliku alusena. Kuna maakohus on oma otsusega tuvastanud ka müügilepingu olulise rikkumise korteriomandil
esinevate ehitustehniliste puuduste tõttu, ei väära ehitise õiguspärast kasutamist võimaldava dokumentatsiooni küsimus iseenesest lepingust taganemise õiguspärasust. Apellant maakohtu järeldusotsustusi ehitustehnilisi puudusi fikseerivate tõendite hindamise osas vaidlustanud ei ole; 5) ei nõustu vastustaja menetluskulude jätmisega osaliselt vastustaja kanda. Hagi esemeks on VÕS § 189 sätestatust tulenev lepingu tagasitäitmise nõue, s.o ostuhinna tagastamise ja intressi nõue, millistest nõuetest vastustaja loobunud ei ole. Hagiavalduses esitatud müügilepingust taganemise kehtivuse tuvastamise ning kinnistusraamatus omanikukande muutmise (taastamisega) seotud nõuete näol on tegemist põhinõudega kaasnevate nõuetega, milliste eesmärgiks on tagada kohtulahendi resolutsiooni selgus/täidetavus, mitte aga fikseerida nõuet iseseisva hagiesemena. Vastustaja loobus nendest nõuetest seetõttu, et hagi esitamisjärgselt muutis Riigikohus (RKTKo nr 3-2-1-157-12) oma varasemat praktikat samalaadsetes õigusvaidlustes, mistõttu taoliste nõuete kohtulik realiseerimine muutus perspektiivituks. Seega on vastustaja seisukohal, et käesoleval juhul ei ole tegemist hagist loobumisega TsMS § 429 tähenduses, mis annaksid õiguse menetluskulude jaotuseks TsMS §168 järgi. Loobutud nõuded ei ole ka riigilõivustatavad ning apellant ei ole menetluses avaldanud mingeidki omapoolseid seisukohti/põhjendusi loobutud nõuete osas. Seega ei ole nõuetest loobumine toonud kummalegi menetluspoolele kaasa reaalseid ja hüvitatavaid menetluskulusid, mistõttu loobumine ei mõjuta ka jaotatavate menetluskulude rahalist suurust.
6.E. Õim esitas kirjalikus menetluses täiendavad vastuväited M. Mürgi seisukohtadele. Muus osas jäi E. Õim apellatsioonkaebuses esitatud väidete juurde. Täiendavate vastuväidete kohaselt: 1) kohaldub „korduvteate“ kättetoimetamisele TsÜS § 69 lg 2 ja mitte TsÜS § 69 lg 3. Kindlasti ei ole e-posti aadress käsitletav tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohana. E-kirja kättetoimetamist ei saa tõendada e-kirja endaga (RKTKo 3-2-1-123-07 p 14). Kostja ei ole kordagi kinnitanud „korduvteate“ kättesaamist. Tarbija osas ei saa eeldada, et ta kontrollib e-posti vähemalt kord päevas (RKTKo 3-2-1-123-07 p 12). Tsiviilasjas nr 2-1239592 leidis ringkonnakohus 23. jaanuari 2014.a otsuse p-s 11, et TsÜS § 69 lg-st 2 ja TsMS § 230 lg-st 1 tulenevalt on hageja tahteavalduse kehtivuse eelduseks selle kättesaamine kostja poolt ning seda asjaolu peab tõendama hageja. Hageja oletused, et 19. aprilli 2011.a „korduvteate“ kättesaamist kinnitaks justkui poolte järgnev kirjavahetus, on paljasõnalised. Ühestki kostja (või tema esindaja) saadetud e-kirjast ei nähtu, et kostja oleks „korduvteate“ kätte saanud. Viimast kinnitab ilmekalt kostja esindaja M. Saarevälja 28. aprilli 2011 e-kiri (I kd tl 116), milles viidatakse selgelt vaid 23. jaanuari 2011 teatele. Kostja ega tema esindaja ei olnud 28. aprilli 2011 „korduvteatest“ teadlikud. Korduvteate kättetoimetamise tõendatus omab asja sisulisel lahendamisel olulist kaalu. Kui „korduvteadet“ ei toimetatud 19. aprillil 2011 kätte, ei peatunud taganemiseks mõistliku aja kulgemine 19. aprillist kuni 01. juunini 2011 ehk hageja ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul ning ei andnud hageja kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Kui „korduvteadet“ kätte ei toimetatud, ei saa hageja ka tugineda VÕS § 116 lg 2 p-le 5 lepingust taganemisel. Väär on hageja väide, et kostja ei vaidlustanud varasemalt „korduvteate“ kättesaamist. Nimelt on kostja vastuses hagile vaidlustanud nii taganemise formaalsete kui ka materiaalsete eelduste eksisteerimise. Samuti ei kinnita ükski tõend seda, et kostja sõlmis lepingu M. Saareväljaga vahetult pärast korduvteate väljastamist. Hageja väide väidetava M. Saarevälja ja hageja isa vahelise telefonivestluse ja selle sisu kohta tuleb jätta tähelepanuta. On paljasõnaline hageja väide, et kostja keeldus vahetult enne vastustaja poolt puuduste kõrvaldamiseks määratud ja lepingust taganemise hoiatuse tärmini saabumist (01.06.2011) asja parandamisest. Kui kostja ei saanudki
„korduvteadet“ kätte, ei saanud ta ka millestki keelduda. Hageja eelnimetatud väited tuleb TsMS § 652 lg 4 alusel jätta arvestamata; 2) ei saa lugeda mõistlikuks võlausaldaja ootamist lepingust taganemisega. Hageja ei edastanud kostjale täiendava tähtaja andmise avaldust ega taganemise avaldust. Juba 23. jaanuaril 2011 suutis hageja kõiki hiljem taganemise aluseks olnud puuduseid piisava täpsusega kirjeldada. Hageja kaotas õiguse tugineda muudele alustele VÕS § 118 lg 1 p 1 piirangu tõttu. Seega on ainetu hageja vastuse seisukoht, et lepingust taganemise alusteks olid lisaks VÕS § 116 lg 2 ple 5 ka muud VÕS § 116 lg-s 2 sätestatud alused. Isegi, kui need alused eksisteerisid, kaotas hageja neile tuginemise õiguse hiljemalt 19. aprillil 2011; 3) kui hageja oleks soovinud tugineda muudele VÕS § 116 lg-s 2 sätestatud alustele ning sisustanud neid aluseid lepingust taganemise eeldustena, poleks täiendava tähtaja andmine olnud
19.aprilli 2011 „korduvteates“ üleüldse vajalik. Kui puudused oleksid olnud hageja arvates niivõrd olulised, et hageja oleks saanud ka neile tuginedes kohe lepingust taganeda, siis puudus täiendava tähtaja andmisel mõte ja vajadus. Järelikult ei olnud taganemine ka materiaalselt ilma täiendavat tähtaega andmata seaduslik ja põhjendatud; 4) ei saa taganemisavalduse edastamist M. Saareväljale lugeda avalduse kättesaamiseks kostja poolt. Samuti ei saa lugeda taganemisavalduse edastamise viibimise ajavahemikku 13. juunist kuni 28. juunini 2011 kostja riisiko hulka kuuluvaks, sest tahteavalduse edastamise viisi valib alati tahteavalduse edastaja. Esiteks ei ole tõendatud, et M. Saareväljal oli kostja volitus võtta kostja nimel vastu kolmandate isikute (sh hageja) tahteavaldusi. Teiseks olid M. Saarevälja volitused kostja esindajana juba 06. juuniks 2011 lõppenud ning hageja sai sellest teada taganemisavalduse edastamise käigus. Hageja sai 13. juunil 2011 teada, et tema taganemisavaldus ei jõudnud kostjani. Järelikult pidi hageja mõistma, et kostja ei ole taganemisavaldust kätte saanud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohtu arvates on maakohus hinnanud õigesti ja põhjendatult kõiki asjas esitatud tõendeid, samuti andnud hinnangu poolte väidetele ja menetluses esiletoodud asjaoludele. Maakohus ei ole rikkunud menetlusnormi ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigusnorme. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
8.VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda juhul, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Olulise lepingurikkumisena on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis (VÕS § 116 lg 2 p 1). Maakohus on õigesti põhjendanud, et lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii taganemise formaalsed eeldused (s.o avalduse esitamine õigel ajal) kui ka materiaalsed eeldused (s.o avalduse esitamiseks õigust andva põhjuse olemasolu). Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas M. Mürk on kehtivalt taganenud 28. oktoobril 2010 sõlmitud müügilepingust, sh kas taganemine on toimunud mõistliku aja jooksul ja kas hageja andis kostjale täiendava tähtaja korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas elamu kasutusloa puudumine on käsitatav korteriomandi puudusena. Lisaks vaidlevad pooled menetluskulude jaotuse üle tulenevalt hageja poolt hagist osalisest loobumisest.
9.Hageja on müügilepingust taganemist sisustanud nii VÕS § 116 lg 2 p-dega 1-3 (kd I tl 25, tl 7), s.o müügilepingu olulise rikkumisega, kui ka VÕS § 116 lg 2 p-ga 5, s.o kohustuse täitmata jätmisega täiendava tähtaja jooksul. Apellatsioonkaebuses ei ole apellant vaidlustanud müügilepingu olulise rikkumise esinemist, mis seondub korteriomandi ehituslike puudustega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu antud
hinnanguga kostjapoolsele lepingurikkumisele, sh selle olulisusele. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled mh selle üle, kas hageja andis kostjale täiendava tähtaja korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks, st kas kostja on saanud kätte 19. aprilli 2011 teate.
9.1.Ringkonnakohtu arvates on asjakohane vastustaja seisukoht, et müügilepingust taganemise kehtivuse hindamisel on oluline 19. aprilli 2011 korduva teate kättetoimetamine, millega M. Mürk andis E. Õimule tähtaja korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks hiljemalt 01. juuniks 2011. VÕS § 116 lg 2 sätestab mitteammendava loetelu asjaoludest, milliste esinemisel loetakse rikkumist oluliseks. Nimetatud üldiseid aluseid täiendab müügilepingu korral VÕS § 223 lg 1, mis loetleb alternatiivselt alused, millal loetakse müüja lepingut oluliselt rikkunuks. Müügilepingu puhul loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks VÕS § 223 lg 1 kohaselt muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole E. Õim õigustamatult keeldunud korteriomandi puuduste kõrvaldamisest. Kostja reageeris hageja pöördumistele ning osales oma esindaja vahendusel korteri seisundi väljaselgitamises ning läbirääkimistel. Ei esine ka muid aluseid, mis võimaldaksid taganeda müügilepingust ilma täiendavat tähtaega andmata (VÕS § 223 lg 3). Järelikult, ehkki apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud korteriomandil oluliste puuduste esinemist, oli müügilepingust taganemiseks vajalik täiendava tähtaja andmine (VÕS § 116 lg 4).
9.2.Ringkonnakohus ei nõustu vastustaja seisukohaga, et apellant ei ole varasemalt vaidlustanud
19.aprilli 2011 teate kättesaamist. Juba vastuses hagile on kostja esitanud väite, et hageja ei ole andnud kostjale täiendavat tähtaega korteriomandi väidetavate puuduste kõrvaldamiseks (kd I tl 84-85). Vastuväite kummutamiseks pidi hageja tõendama 19. aprilli 2011 teate kättetoimetamist kostjale. Järelikult on kostja vastuväitega on hõlmatud ka väide, et 19. aprilli 2011 teade ei jõudnud kostjani.
9.3.Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga, et 19. aprilli 2011 teate saab lugeda E. Õimule kätte toimetatuks. Iseenesest on õige apellandi seisukoht, et 19. aprilli 2011 kätte toimetatuks lugemisel ei saa kohaldada TsÜS § 69 lg 3. Nimetatud sättes käsitletakse lepinguga seotud tahteavaldusi, kuid silmas peetakse neid lepinguid, mis on seotud tahteavalduse saaja majandus- või kutsetegevusega. Antud juhul ei ole vaidlust selle üle, et E. Õim on sõlminud müügilepingu füüsilise isikuna ega ole seejuures tegutsenud majandus- ja kutsetegevuses. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et
19.aprilli 2011 teate kätte toimetamist tuleb hinnata vastavalt TsÜS § 69 lg-le 2. Samuti on iseenesest õige ka apellandi viide kohtupraktikale, mille kohaselt ei saa e-kirja kättetoimetamist tõendada e-kirja endaga (RKTKo 3-2-1-123-07 p 14). Riigikohus on väljendanud seisukohta, et e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (RKTKo 3-2-1123-07 p 12). Ringkonnakohtu hinnangul puudub antud juhul alus kahelda selles, et 19. aprilli 2011 teade jõudis E. Õimuni ja tal oli võimalus sellega tutvuda. Arvestades poolte varasemat suhtlemist e-kirjade teel ja E. Õimu poolt sama e-posti aadressi kasutamist, puudus hagejal alus kahelda selles, et E. Õim saab e-kirja teel kätte ka 19. aprilli 2011 teate. Seetõttu puudus M. Mürgil vajadus valida tahteavalduse esitamiseks mõni kindlam viis (nt avalduse saatmine tähitud kirjaga). Arvestades E. Õimu viibimist välismaal, oli suhtlemine e-kirjade teel mõistlik ning kolleegiumi arvates ei saanud hagejalt eeldada, et ta valinuks kostjaga suhtlemiseks mõne muu viisi. M. Mürk on saatnud e-kirja E. Õimu aadressile XXXXXXX ka 23. jaanuaril 2011 (kd I tl 19) ja samalt aadressilt on E. Õim 26. jaanuaril 2011 M. Mürgile vastanud (kd I tl 20). Samale aadressile on saadetud ka 19. aprilli 2011 teade (kd I tl 21). Lisaks on E. Õimu esindaja saatnud 11. mail 2011 M. Mürgile e-kirja (kd II tl 23), millest nähtuvalt on pooled jätkanud läbirääkimiste pidamist korteriomandi puuduste kindlakstegemiseks ja kõrvaldamiseks.
9.4.Ringkonnakohus märgib, et puudub vaidlus selle üle, et hageja esitas kostjale korteriomandi suhtes pretensiooni juba 23. jaanuaril 2011 (kd I tl 19). 26. jaanuaril 2011 on E. Õim möönnud vähemalt osaliselt puuduste olemasolu (probleemid küttega, kd I tl 20). Kuni müügilepingust taganemiseni juunis 2011 pidasid pooled läbirääkimisi korteriomandi puuduste väljaselgitamiseks ja otsisid võimalusi nende kõrvaldamiseks. Näiteks on 11. mai 2011 e-kirjas on E. Õimu esindaja väljendanud E. Õimu soovi võtta võrdleva hinnapakkumise ja hoone ülevaatuse. Seega on E. Õim vähemalt osaliselt möönnud puuduste olemasolu. Ringkonnakohus on seisukohal, et isegi juhul, kui E. Õim ei saanud kätte 19. aprilli 2011 teadet täiendava tähtaja andmise kohta (mida ringkonnakohus ei pea põhistatuks), tuleks käesoleval juhul siiski lugeda, et hageja andis kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Tuleb rõhutada, et müügileping sõlmiti füüsiliste isikute vahel. Poolte kirjavahetusest on selgesti järeldatav soov leida lahendus korteriomandil esinevatele puuduste avastamiseks ja kõrvaldamiseks, pooled suhtlesid omavahel ja otsisid tekkinud olukorrale lahendust. Samuti selgitas hageja jooksvalt asjatundjate abiga välja korteriomandi puudused ja nende põhjused, teavitades tulemustest ka kostjat. Sellises olukorras ei tulnud hagejalt eeldada, et ta oleks andnud kostjale koheselt kindla kuupäevaga määratletud täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Toimunud läbirääkimiste ja infovahetuse tulemusena oli müüjale (kostjale) piisava selgusega teada, et ostja (hageja) soovib tema osalemist puuduste kõrvaldamisel. Eeltoodust tulenevalt saab ringkonnakohtu hinnangul lugeda, et hageja andis kostjale täiendava tähtaja korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks (VÕS § 114). Seega olid täidetud eeldused müügilepingust taganemiseks (VÕS § 116 lg 4).
10.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas müügilepingust taganemine on toimunud mõistliku aja jooksul. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Arvestades poolte läbirääkimisi ja M. Mürgi pingutusi (sh korteriomandi ülevaatamise korraldamine ja ekspertiiside teostamine) korteriomandi puuduste väljaselgitamiseks, on M. Mürk taganenud 28. oktoobril 2010 sõlmitud müügilepingust mõistliku aja jooksul.
10.1.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et M. Mürgi taganemisteade tuleb lugeda tema poolt esitatuks 06. juunil 2011, olenemata selle jõudmisest E. Õimu järgmise esindajani alles
28.juunil 2011.a (kd I tl 26). Ehkki M. Saareväli teatas 13. juunil 2011 tema esindusõiguse lõppemisest, ei saanud M. Mürk olla sellest teadlik 06. juuni 2011 taganemisavaldust esindajale saates. Kuna 13. juuni 2011 e-kirjas teatas esindaja ka taganemisavalduse edastamisest E. Õimule, puudus M. Mürgil alus kahelda, et taganemisavaldus on jõudnud E. Õimuni. TsÜS § 127 lg 1 kohaselt kui volitus on antud tahteavaldusega kolmandale isikule või avalikkusele või kui esindatav on volituse andmisest kolmandale isikule või avalikkusele teada andnud, loetakse volitus kolmanda isiku või avalikkuse suhtes kehtivaks, kuni volitust ei ole samal viisil tagasi võetud või selle lõppemisest teatatud. Hageja ei kanna riski, et kostja ei saa tema esindajale saadetud tahteavaldust kätte põhjusel, et esindusõigus on lõppenud, kui kostja ei ole teavitanud hagejat esindusõiguse lõppemisest. Isegi kui apellant sai taganemisavalduse kätte 28. juunil 2011, ei anna tekkiv mõnenädalane ajaline erinevus ringkonnakohtu arvates alust asuda seisukohale, et müüja on avaldanud oma tahet müügilepingust taganemiseks pärast mõistliku aja möödumist.
10.2.Puudustega asja saamisel peab ostja kõigepealt müüjat puudustest teavitama (VÕS § 220 lg 1). Lepingutingimustele mittevastavusest teavitamisest hakkab kulgema VÕS § 223 lg-s 1 mainitud mõistlik aeg, mille jooksul on müüjal võimalus oma kohustuse rikkumine heastada (VÕS § 107). Hageja teatas juba 23. jaanuaril 2010 E. Õimule korteriomandi puudustest (kd I tl 20). Seega oli E. Õimul võimalus M. Mürgi teatele reageerida ja korteriomandi puudused heastada. Vastavalt 19. aprilli 2011 teatele andis M. Mürk E. Õimule täiendava tähtaja puuduste likvideerimiseks hiljemalt sügiseks 2011. Kui pärast 01. juuni 2011 möödumist (s.o 19. aprilli
2011 teates määratud tähtaega poolte vahel õigusselguse saavutamiseks) sai selgeks, et E. Õim ei asu korteriomandi puuduseid kõrvaldama, puudus M. Mürgil ka vajadus lepingust taganemiseks oodata 19. aprilli 2011 teates antud tähtaja (s.o 2011.a sügise) saabumist.
11.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi poolt kasutusloa puudumisele antud tähendusele korteriomandi puuduste kontekstis. Ringkonnakohus möönab, et vastustaja oleks saanud kasutusloa olemasolu müügilepingu sõlmimisel kontrollida, kuid on samas seisukohal, et see ei mõjuta hageja õigust taganeda müügilepingust. Samuti ei ole elamu kasutusloa puudumine ringkonnakohtu hinnangul iseseisvaks aluseks müügilepingust taganemiseks, kui elamul ei esine muid puudusi. Antud juhul ei olegi elamu kasutusloa puudumine olnud määrav korteriomandi puuduste olulisuse hindamisel otsustavaks asjaoluks, vaid maakohus on käsitlenud seda ühena puudustest. Ka Riigikohtu praktikas on leitud, et elamu kasutusloa olemasolu ei oma tähendust korteriomandi puuduste kindlakstegemisel (RKTKo 3-2-1-129-12 p 24). Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga, et elamul kasutusloa puudumine ei mõjuta müügilepingust taganemise õigust.
12.Põhjendamatu on apellandi seisukoht, et osalise nõuetest loobumise tõttu pidanuks maakohus jätma menetluskulud osaliselt hageja kanda. Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga. Kuna nõuded, millest hageja loobus (s.o nõue tuvastada korteriomandi müügilepingust tuleneva kohustuse lõppemine ja nõue kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteriomandi omanikukande muutmiseks), ei ole mõjutanud tsiviilasja hinda (nendelt ei tulnud tasuda riigilõivu), apellant ei ole nendele nõuetele vastu vaielnud ja nende nõuete esitamisega ei ole pooltele kaasnenud menetluskulusid, ei mõjuta nendest nõuetest loobumine menetluskulude jaotust (TsMS § 168 lg 4).
13.Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus E. Õimu apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsuse muutmata. Hagi rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud E. Õimu kanda.
14.Tartu Ringkonnakohtu 25. märtsi 2014 määrusega on E. Õimule antud menetlusabi ning ta on vabastatud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumisest 450 euro ulatuses ning talle määrati kohustus tasuda riigilõiv 500 eurot 125 euro suuruste osamaksetena. E. Õim on tasunud riigilõivu 500 eurot 125 euro suuruste osamaksetena (kd III tl 29, 49, 51, 56). TsMS § 190 lg 2 kohaselt kannab menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. Ringkonnakohus leiab, et hagi rahuldamise tõttu tuleb E. Õimult välja mõista riigilõiv, mille tasumisest ta vabastati apellatsioonkaebuse esitamisel. Riigilõiv 500 eurot välja mõista E. Õimult riigi tuludesse. Arvestades E. Õimu majanduslikku seisundit, mida ringkonnakohus kontrollis menetlusabi andmise otsustamisel, peab ringkonnakohus võimalikuks kohustada apellanti tasuma riigilõivu osamaksete kaupa, s.o nelja võrdse osamaksena summas à 112,50 eurot.
Üllar Roostoja /allkirjastatud digitaalselt/
Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.