Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Hageja nõue ja põhjendused M.J. ja E.Õ. sõlmisid 28.10.2010 notariaalse müügilepingu, mille kohaselt kostja müüs ja hageja ostis Tartus XXXX asuva korteriomandi, registriosa number XXXX. Lepingu kohaselt oli asja müügihind 1 090 000 krooni. Müügilepingu punktis 2.1.3. kinnitas kostja, et lepinguobjekt on kasutatav eluruumina ja on heas seisukorras. Korteriomandiga seotud tehnilist ja õiguslikku dokumentatsiooni müügilepingu sõlmimisel kostja poolt hagejale üle ei antud. 2010. a viimastel päevadel toimus korteri erinevates konstruktsioonides (eeskätt katusaken ja rõdu) vee läbijooks, mille tagajärjel said kahjustada korteri kõik aknaümbrused koos seinakattega, vahelaed ja osaliselt ülemise korruse põranda laminaatkate. Katusel ja rõdult jää- ja lume koristamise järel jätkus vee tilkumine vahe- ja välisseintes ning vee allavalgumine/jäätumine mööda ehitise välisseinu. Talve jooksul jääkihi moodustumine elamu katusele ja välisseintele ning vee valgumine välisseintesse kordus. Vaatamata tsentraalse küttesüsteemi reguleerimisele maksimaalvõimsusele oli -20-kraadise välistemperatuuri korral siseruumide temperatuur ilma lisakütmiseta vaid 12-14 kraadi. Hageja pöördus probleemide põhjuse väljaselgitamiseks XXXX elamut haldava Friis Kinnisvara OÜ ja ehitusasjatundjate poole, kelle hinnangul olid kõik eelnimetatud probleemid tingitud märkimisväärsetest varjatud ehitusvigadest nii ehitise sise- kui ka väliskonstruktsioonides. 23.01.2011 teavitas hageja kostjat müügiobjektil ilmnenud olulistest puudustest ning toimus korteri ülevaatus. 26.01.2011 esitas kostja hagejale kirjaliku vastuse, kus kinnitas korteri soojapidavuse probleemide esinemist ka varasemalt ning vajadust katuse lumetõrjetöödeks, Veelekkeid korteris ei olnud sel ajal, kui kostja ise korterit kasutas. Hageja tellis korteri termograafilise ülevaatuse OÜ-lt Termopilt. 11.03.2011 teostatud ekspertiis tuvastas, et korteri ventilatsioon ei taga sisekliimale esitavate nõuete täidetust ning kasutatud soojustusmaterjali ja ebaõigete ehitusvõtete tõttu on siseruumide temperatuuriindeks oluliselt väiksem turvalisest piirväärtusest. Nimetatud puudused põhjustavad ka tervisekahjuliku seenhallituse teket. Puuduste kõrvaldamise eelduslikuks maksumuseks hinnati ca 40 000 eurot. 19.04.2011 esitas hageja kostjale korduva teate müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele ning tegi ettepaneku sõlmida hiljemalt 01.06.2011 kokkulepe asja parandamiseks või ostuhinna alandamiseks ning kahju hüvitamiseks. 17.05.2011 ülevaatusel tõdesid pooled uuesti veekahjustuste ja ehituslike puuduste olemasolu, kuid vaidluse alla jäid veelekke tekkepõhjused ja kahjustuste ulatus. Kostja algatusel vaatas katuseakna üle VELUX AS spetsialist, kes tuvastas ehituslikud puudused nii katuseakna paigaldamisel kui ka aknaümbruse ehitusel. Hageja hakkas ette valmistama ehitustehnilist ekspertiisi, kui kostja lepinguline esindaja teatas, et kostja ei soovi osaleda ekspertiisi läbiviimises ja selle kulude katmises ning keeldub asja parandamisest, nõustudes kandma ainult sanitaarremondi kulusid. Ekspertiisi ettevalmistamise käigus ilmnes ehitise kasutusloa puudumine. Nendele asjaoludele tuginedes esitas hageja müügilepingust taganemise avalduse 06.06.2011, kirjeldades üksikasjalikult müügiesemel olevaid puudusi, lepingust taganemise põhjusi ja õiguslikku alust. Kostja senine lepinguline esindaja kinnitas 13.06.2011 taganemisteate kättesaamist, kuid teatas samas, et tema enam kostjat ei esinda. 27.06.2011 sai hageja teada, et kostjat esindab advokaadibüroo Kasak & Missik, kellele hageja edastas 28.06.2011 veel kord taganemisteate.

Kostja uus esindaja vandeadv Anto Kasak teatas 19.07.2011 vastuses hageja taganemisavaldusele, et kostja seda ei tunnista. Lepingust taganemine on nii formaalselt kui ka sisuliselt õigusvastane põhjusel, et hageja ei ole ülesütlemisel järginud mõistliku tähtaja põhimõtet ja pole tõendanud puuduste olemasolu lepingu sõlmimise hetkel. Kui korteril ka mõned kahjustused esinesid, siis olid need tingitud hageja enda hooletusest omanikuna (lumekoristustööde tegemata jätmine). Hageja kostja seisukohaga ei nõustunud ning tellis ehitusinsener R.K. ekspertiisi. 24.11.2011 valminud akti kohaselt eksperdi hinnangul ei ole vaidlusalune eluruum ei tehnilise ega õigusliku seisundi poolest kasutatav eluruumina: veelekete ning katusele ja välisseintele jää moodustumise otseseks põhjuseks on projektist kõrvalekaldumine ehitamisel ning mitmed ebaõiged ehitusvõtted ja –materjalid. Selliseid puudusi polnud ehitusalaseid eriteadmisi mitteomaval isikul võimalik ei tavapärasel ega ka põhjalikul ülevaatusel tuvastada. Eksperdi hinnangul on puuduste kõrvaldamise kogumaksumuseks 86 356 – 96 719 eurot. Hoone tehnilise dokumentatsiooni puudumise tõttu ei ole võimalik saada hoonele kasutusluba. Kasutusloa saamiseks vajaliku dokumentatsiooni vormistamiseks kulub 3 000 - 5 000 eurot. AS Arco Vara poolt 06.01.2012 koostatud hindamisakti kohaselt on korteriomandi turuväärtus ca 67 000 eurot, kuid ekspertiisiga tuvastatud varjatud puudusi arvestades – 37 000 eurot. Hageja palub tuvastada 28.10.2010 sõlmitud müügilepingust tuleneva kohustuse lõppemise lepingust taganemise tõttu ning välja mõista kostjalt hageja polt tasutud ostuhind 69 633.70 eurot (1 090 000 krooni). Kostja kohustub ostuhinna täies ulatuses tagastamisel andma nõusoleku kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Tagastamata ostuhinnalt palub hageja välja mõista intressi alates 28.10.2010 seaduses sätestatud määras kuni raha maksmise kohustuse täitmiseni ja mis hagi kohtusse esitamise ajaks oli 820.70 eurot. 06.10.2013 esitatud seisukohtades täpsustas hageja esindaja nõuet. Tulenevalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendis nr 3-2-1-157-12 antud juhistest ei ole hagejal tuvastushuvi lepingust taganemise õiguspärasuse tuvastamiseks. Seega hageja loobub korteriomandi müügilepingust tuleneva kohustuse lõppemise tuvastamise nõudest ning nõudest kohustada kostja ostuhinna täielikul tagastamisel andma nõusolek kinnistusraamatus korteriomaniku omanikukande muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse omanikuna. Lisaks täpsustas hageja oma nõuet, leides, et Eesti krooni ümberarvutamisel eurodeks on tehtud arvutusviga ja hageja õige nõue on 69 663.70 eurot, millelt arvutatud sissenõutavaks muutunud intress 03.10.2013 seisuga on summas 1 956.20 eurot. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Hageja ei ole teinud müügilepingust taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai lepingurikkumisest teada või pidi teada saama ning ei andnud kostjale VÕS § 114 kohaselt sätestatud täiendavat tähtaega väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Samuti ei ole hageja enne taganemisavalduse esitamist kirjeldanud, milles seisneb täpselt puuduste olemus ja maht. Seega on oluline kindlaks määrata, millal hageja sai või pidi teada saama lepingurikkumisest. Hageja 23.01.2011 teate kohaselt ilmnesid vee läbijooks ja puudused küttesüsteemis 30.12.2010, millisest kuupäevast hakkas kulgema mõistlik tähtaeg lepingust taganemiseks. Hageja esitas lepingust taganemise teate 28.06.2011, so ligi kuus kuud pärast väidetavate puuduste ilmnemist. Selline viivitus on ilmselgelt ebamõistlikult pikk. Asjaolu, et hageja tuletas kostjale korduvalt meelde, milliseid õiguskaitsevahendeid on hagejal võimalik rakendada, ei peata ega pikenda mõistliku tähtaja kulgemist. Hageja oli korteri ostnud vaid 2 kuud enne väidetavate puuduste ilmnemist. Seega kulus hagejal kaks kuud pärast korterisse kolimist väidetavalt ilmnenud puudustest teavitamiseks aega 6 kuud. Kui pidada õigeks hageja väiteid korteri siseõhu madala temperatuuri kohta, siis tundub ebamõistlik, et hageja elas 12-kraadilise toatemperatuuriga 6 kuud, enne kui lepingust taganes. Kostja tugineb analoogia korras VÕS § 220 lg 1 2. lausele,

mille kohaselt peab tarbijale müügi puhul tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale 2 kuu jooksul arvates puudusest teadasaamisest. Arvestades tarbijale üldiselt seadusega antud olulist kaitset võib järeldada, et kahekuuline periood mittevastavusest teatamiseks on ülim ajaline piir, mida seadusandja on ette näinud mõistliku tähtajana. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08 märkinud, et mõistlikku tähtaega võib seostada aegumistähtajaga selliselt, et 3-aastase aegumistähtajaga nõude puhul on mõistlikuks ajaks 3 kuud, kuid see võib teatud juhtudel olla siiski ebamõistlikult pikk tähtaeg. Hageja esitatud taganemisavaldus on formaalselt õigusvastane. Kostja on seisukohal, et hagejal puudus ka sisuliselt alus lepingust taganeda. Hageja väitel esinevad korteril ehitusvead. Hagejale oli müügilepingu sõlmimise ajal teada, et tegemist on ligi 100 aastat tagasi ehitatud majaga, mistõttu selle soojapidavus ei saa olla võrreldav uusehitisega. Isegi juhul, kui peamiselt akende juures esinevad temperatuuri kõikumised lugeda puudusteks, ei ole tegemist oluliste puudustega, mis annaks aluse lepingust taganeda. Arvestada tuleb ka seda, et hageja käis enne lepingu sõlmimist korteriga tutvumas. Hageja väited 12-kraadise toatemperatuuri kohta ei ole ühegi tõendiga tõendatud. Lume ja jää eemaldamine katuselt nii katusekonstruktsioonide säilimise kui sulavee sissevoolamise takistamise seisukohalt on elementaarne ning sellega peab arvestama iga kinnisasja omanik. Kostja elas vaidlusaluses korteris 4 aastat ning selliseid probleeme ei esinenud. Hageja ei ole tõendanud väidetavate puuduste olemasolu korteri üleandmise hetkel. Hageja kirjeldatud puudused on tingitud korteri ebapiisavast hooldusest (nt puudulik lumekoristus), mistõttu kostja selle puuduse eest ei vastuta. OÜ Welterman ekspertiisiakt on vastuoluline ning ei tõenda puuduste esinemist lepingueseme üleandmise hetkel. Kasutusloa puudumine ei ole käsitletav olulise lepingurikkumisena, kasutusloa puudumise korral lepingust taganemine ei ole käsitletav mõistliku ja proportsionaalse õiguskaitsevahendina. Lisaks tuleb lepingust taganemisel arvestada kasutuseelisega. Kinnisasja kasutuseelise arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Kui kohus hagi siiski rahuldab, taotleb kostja kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist selliselt, et kostjalt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri samaaegne tagastamine kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale. Hageja ei ole kunagi pakkunud kostjale korteriomandi tagastamist seisus, mis see oli hagejale üleandmise hetkel. Seega ei saa kostja olla viivituses lepingu tagasitäitmisega ehk ostusumma tagastamisega. Hageja nõuet intressi väljamõistmiseks saab rahuldada üksnes alates raha üleandmisest kuni lepingust taganemise avalduse esitamiseni, kuivõrd hageja ei ole pärast taganemist täitnud eeldusi tagasitäitmiseks. Kostja ei nõustu hageja esindaja poolt 6.10.2013 esitatud hagi muutmisega, täpsustamata, mida kostja muutmiseks peab, kas loobumist tuvastusnõuetest või nõude suuruse täpsustamist või uut intressiarvutust. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele hageja esindaja poolt 06.10.2013 avaldatud ulatuses. Hageja nõuab müügilepingu alusel kostjale tasutud summa tagastamist ning sellelt arvutatud intressi. Hageja esindaja poolt avaldatud ulatuses nõuetest loobumise võtab kohus vastu ja lõpetab nende osas menetluse. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 28.10.2010 müügilepingu Tartus XXXX asuva eluruumi ostuks (müügileping I kd tl 13-15). 29.10.2010 kanti hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (väljatrükk I kd tl 17-18). 23.01.2011 saatis hageja kostjale e-kirja (I kd tl 19), milles teatas 30.12.2010 avastatud ülemise korruse katuseakna juures lae niiskumise, mis mõne aja möödudes muutus tilkumiseks. Katuseakent ei õnnestunud selle jäätumise tõttu avada. Kogu katus oli kaetud 20-30 cm paksuse

jääkihiga, mis oli paksem just katuseakna ümbruses. Pärast jääkihi kõrvaldamist vee tilkumine lõppes, kuid siis algas tilkumine vahelaest ja I korruse aknapõskede juurest, samuti oli kuulda tilkumist vahe- ja välisseintes. Hoone räästakastide uurimisel selgus, et vesi ja jää oli tunginud katuse ja aurutõkkematerjali vahele ning valgus mööda majaseina alla, tekitades külmudes kuni 15 cm paksuse jääkihi. M.J. avaldas kirjas veendumust, et korterit ei ole sellel esinevate oluliste puuduste tõttu võimalik kasutada eluruumina ning tegi kostjale ettepaneku ilmuda isiklikult või esindaja vahendusel tutvuma olukorraga, et seda lahendama asuda. 26.01.2011 vastas E.Õ. saadud e-kirjale (I kd tl 20), et sel ajal, kui tema korteris elas, probleeme ei olnud. 19.04.2011 saatis hageja kostjale korduva teate (I kd tl 22) seoses lepinguesemel avastatud puudustega ning lisas OÜ Termopilt teostatud ülevaatusakti. Korduva teate kohaselt on ehitusspetsialist hinnanud läbijooksust tuleneva sanitaarremondi maksumuseks 4 900 eurot, kuid on samas andnud arvamuse, et remonti ei ole mõtet teha enne lekkepõhjuste kõrvaldamist. Eelnevalt tuleb avada kahjustatud seinaosad ja need ning katus remontida. Korter oli talvel külm ilma täiendava kütmiseta. OÜ Termopilt tuvastas puuduliku soojustuse hageja poolt omandatud korterile vastavas hooneosas, kuid terve katus on puudulikult soojustatud, sest katusele tekkis 40 cm paksune jääkiht. Hageja hinnangul kulub puuduste kõrvaldamiseks ligikaudu pool korteriomandi ostuhinnast. Hageja teeb ettepaneku kostjale kõrvaldada puudused vähemalt sügiseks, sõlmides sellekohase kokkuleppe hiljemalt 1. juuniks 2011. Kui selleks tähtajaks ei ole saavutatud kokkulepet asja parandamiseks, hinna alandamiseks või kahju hüvitamiseks, kavatseb hageja esitada müügilepingust taganemise avalduse või pöörduda kohtusse kahju hüvitamise nõudega. 11.05.2011 teatas kostja lepinguline esindaja vandeadv Maano Saareväli e-kirjaga (I kd tl 23), et võetakse võrdlevad hinnapakkumised ja tehakse hoone ülevaatus ajavahemikus 17. kuni 19. mai. Hageja saatis kostja esindajale vandeadv M. Saarevälile 06.06.2011 e-kirjaga avalduse müügilepingust taganemiseks (I kd tl 24 pöördel-25). Taganemisavalduses kirjeldab hageja veel kord 2010 detsembri lõpus-2011 jaanuaris toimunut; märgib, et ehitusspetsialistide poolt on tuvastatud ulatuslikud puudused ehitisel ning kirjeldab neid; viitab asjaolule, et puuduste kõrvaldamise maksumus on ca 40 000 eurot, mis moodustab enam kui poole korteri müügihinnast; ühiselt kokkulepitud ekspertiisi läbiviimiseks vajalike lähteandmete kogumisel selgus, et ehitisel asukohaga XXXX puudub kasutusluba. Eeltoodu alusel leiab M.J., et müügiobjektil on ilmnenud nii ehitustehnilised kui ka õiguslikud puudused, mille tõttu on tegemist olulise lepingurikkumisega. Hageja tegi kostjale ettepaneku leppida kokku kinnistusraamatus kande muutmises ja ostuhinna tagastamises. Kuigi vandeadv M. Saareväli teatas, et tema enam E.Õ. ei esinda, loeb kohus taganemisteate esitatuks 06.06.2011, olenemata selle jõudmisest E.Õ. järgmise esindajani alles 28.06.2011. Ajavahemikus 07.06.2011 kuni 28.06.2011 liikus hageja taganemisteade kostja esindajate vahetumise tõttu (mille õigeaegsest teatamisest hagejale ei ole esitatud ühtegi tõendit) ühelt võimalikult saajalt teisele, kuid seda aega ei saa lugeda taganemisavalduse esitamise aja hulka selles mõttes, nagu kostja esindaja on sellele viidanud: hageja on esitanud avalduse põhjendamatult hilja, so ligi 6 kuu möödumisel, arvestades taganemisavalduse jõudmist kostja uue esindajani. VÕS § 220 lg 1 kohaselt Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 223 lg 1 kohaselt Müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist.

Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige peab olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus, kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus. Kohus on seisukohal, et kinnisasja müügilepingust taganemine ei saa olla hetkeajendist tulenev avaldus, vaid selle tegemine peab olema kaalutletud ja põhjendatud. Puuduse ilmnemine kinnisasjal ei ole iseenesest aluseks lepingust taganemiseks, tegemist peab olema olulise lepingurikkumisega. Lepingupool võib VÕS § 116 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist mh järgmistel juhtudel: kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, v.a juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud (p 1); kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3); teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida (p 5). VÕS § 114 lg 4 kohaselt Kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles. Kohtu hinnangul on hageja enne tahteavalduse tegemist tegelenud põhjalikult küsimusega, millised on eluruumil esinevad puudused ja millest need on põhjustatud, samuti on hageja informeerinud kostjat korduvalt ja piisavalt täpselt asjaoludest, mida hageja puudusteks peab ning on andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks 2011 sügiseks tingimusel, et 01.06.2011 sõlmitakse kokkulepe selle kohta, kuidas ja millal kostja puudusi kõrvaldama hakkab. Vahetult pärast tähtaja möödumist, so 06.06.2011 on hageja teinud avalduse lepingust taganemise kohta. Hageja ei ole põhjendamatult viivitanud taganemisavalduse esitamisega. Viie kuu pikkune tähtaeg ehitise puuduste kindlakstegemiseks ja tähtaja andmiseks puuduste kõrvaldamise kokkuleppe sõlmimiseks on kohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud. VÕS § 218 lg 1 1. lause kohaselt Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et kuivõrd tegemist on 100 aastat vana elamuga, siis kõik soojustusealased puudused ei ole etteheidetavad. I kd tl 32 oleva Tartu LV poolt väljastatud ehitusloa kohaselt on antud 16.08.2004 luba XXXX Tartus renoveerimiseks. 16.02.2005 on loa valdaja teatanud ehitamise alustamisest. Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu esinduse kutseline hindaja U.K. on andud arvamuse vaidlusaluse korteriomandi turuväärtuse kohta (I kd tl 35-50). Arvamuse p 2.3. Hoone lühikirjeldus kohaselt on hinnatava objektiga korterelamu kantud riiklikku ehitisregistrisse, samuti on registrisse kantud ehitusluba. Andmed kasutusloa kohta registris puuduvad. Visuaalse vaatluse põhjal on ehitis heas/väga heas seisukorras. Hindaja ei teostanud hoonele ehitustehnilist ekspertiisi. Seega vähem kui 10 aastat tagasi renoveeritud ja väljanägemiselt heas seisukorras elamu soojustus peaks vastama kaasaegsetele nõuetele. OÜ Termopilt akti kohaselt (I kd tl 52-62) on hoone välisseinte soojustus paigaldatud ebaühtlaselt ja seinte soojapidavus on ebaühtlane; konstruktsioonide liited on puudulikult tihendatud ja külm õhk pääseb konstruktsioonidesse sisse; aknad on paigaldatud ebasobivat materjali kasutades, mistõttu aknaümbrus muutub ajapikku ebatihedaks; põrandaseina liited on puudulikult isoleeritud ja sealtkaudu tungib külm õhk põranda alla ja seinte sisse, halvendades maja soojapidavust. Korteri välispiirete konstruktsioonide sõlmedes esineb alasid, kus temperatuuriindeksi väärtus on madal ja seal on oht niiskuskahjustuse ja hallituse tekkimiseks. Korteris ei ole tuvastatud madalast temperatuurist põhjustatud niiskuskahjustust ja hallitust. Kui tegemist oleks renoveerimata elamuga/korteriga, siis sellised puudused ei oleks kohtu hinnangul sedavõrd olulised, et annaksid alust müügilepingust taganemiseks, vaid võiks

kohtu hinnangul olla aluseks nt müügihinna alandamisele. Vastasel korral esitaks iga ostja, kes avastab, et ostetud korter on tema arvates külm, lepingust taganemise avalduse, kui müüja ostja antud tähtaja jooksul korterit ei soojusta. Lisaks korteri sisetemperatuuri probleemile talvisel ajal lisandus vee läbijooks korterisse ning jääkihi tekkimine elamu katusele ja välisseinale. I kd tl 31 oleva e-kirja kohaselt on VELUX AS töötaja käinud 19.05.2011 XXXX objektil ning on tuvastanud XXXX korteri katuseakna ümbruse vale soojustamise, soojustusel aurutõkke puudumise ning vajaduse paigaldada uued katteplekid, paigalduskrae ja drenaažrenn. Ehitusinsener R.K. poolt 24.11.2011 koostatud ekspertiisiakt E-1102 kohaselt (I kd tl 74) oli korteri niiskuskahjustuse ulatust nähes selge, et XXXX hoone kõige nõrgemaks kohaks on katus. Katusekattematerjal on vale. Katuse aluskatte vale paigutamine on põhjustanud kondendsniiskuse, sadevee ja lume imbumise katusekonstruktsioonidesse ja fassaadi. Seinasoojustusmaterjal on märgunud, tuuletõkkeplaadid on omavahel valesti ühendatud. Olukorda on võimalik parandada ainult soojustuse uuesti paigaldamisega. Velux katuseaken on paigaldatud täiesti asjatundmatult. Kohtu määratud ekspert K.S. on oma arvamuses (II kd tl 39-82) asunud seisukohale, et XXXX korteriomandis toimunud veeleke, korteriomandi kohal asuva ja osaliselt selle välispiiret moodustavale konstruktsioonile, vintskapi külgseintele ja välisseintele tekkinud ja tekkida võiva jääkihi esinemine ei ole põhjustatud korteriomandi väärast ekspluateerimisest ja/või piisava hoolsuskohustuse puudumisest. Põhjuseks on Tartu LV poolt väljastatud projekteerimistingimuste ning originaarse ehitusprojekti nõuete mittetäitmine, katusekatte mittevastavus eelnimetatud tingimustele ning katusekonstruktsiooni rajamine heale ehitustavale mittevastavalt. Selle tulemusena moodustub vintskapiga kõrvuti asuva kahekordse hoone vahele katusekonstruktsioonide ühetasandiline lõikejoon, mis toob enesega kaasa ebasobiva lumekoormuse, lumekottide ja jääkihi tekke katusepleki peale. K.S. jõuab oma arvamuses sisuliselt samadele järeldustele, mis on esitatud ehitusinsener R.K. poolt koostatud aktis. Eksperdi hinnangul on tekkinud kahjustuste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus kokku 81 488.93 eurot, jagatuna vaidlusaluse korteriomandi ruutmeetrite arvule on arvestuslik remondikulu 17 701.02 eurot. Eksperdi tuvastatud puudused eksisteerivad hoonel kui tervikul ja pärinevad selle renoveerimise ajast. Seega olid puudused olemas müügilepingu sõlmimise ajal 28.10.2010. Eksperdiarvamuses on arvutuslik viga ehitustööde maksumuse osas 28.10.2010 seisuga, mis peaks olema (17701.02xkoef 0,89) 15 753.91 eurot, mitte arvamuses märgitud 1 574 eurot. Ekspertiisiaktis (II kd tl 66) on ekspert konstateerinud, et Eesti Vabariigi standardid EVS 8112002 Hoone projekt ja EVS 811-2006 Hoone ehitusprojekt sätestasid projekteerija kohustuse koostada tema poolt projekteeritud ehitisse installeeritava tehnika ja seadmete ning selle ehitise püstitamiseks kasutatud materjalide, toodete, konstruktsioonide ja tarvikute kasutamise ja hooldamise juhised kui osa ehitusprojektist. Ekspert ei ole tuvastanud ühegi kasutamis- ja hooldusjuhise olemasolu. Korteriomandi müügilepingus ei ole märgitud, et müüdav korter asub pooleliolevas elamus. Tartu LV Arhitektuuri ja ehituse osakond on vastuses M.J. avaldusele (II kd tl 86) teatanud, et kasutusloa puudumise tõttu on XXXX elamu käesoleva ajani pooleliolev ehitis. Kasutusloa saamiseks tuleb esitada loetletud dokumendid: kasutusloa taotlus, ehitamise tehniliste dokumentide originaalid või kinnitatud koopiad, dokumendid, mis tõendavad ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamist (nt elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus jne). Kui ehitustööde tegemise käigus ei ole säilinud ehitamise tehnilisi dokumente, siis tuleb tehtud ehitustöödele tellida ekspertiis. Arvestades puuduoleva dokumentatsiooni mahtu ja AS Arco Vara hindaja U.K. hinnangut, et dokumentide saamiseks on vaja teha kulutusi 3000 – 5000 euro ulatuses, on kasutusloa puudumine lisaks õiguslikule küljele ka korteriomandi omandanud isiku

jaoks ebamõistlikult koormav kulutus nii ajaliselt kui ka rahaliselt. Kuigi kasutusloa puudumine ei takista otseselt müüdud asja kasutamist, on see sisult oluline, sest ehitustööd ja tehnosüsteemid ei ole kontrollitud pädevate isikute poolt, vastavalt Ehitusseaduses sätestatule. Probleemiks on ka see, et Ehitusseaduse § 33 lg 5 kohaselt Kasutusluba väljastatakse valminud ehitisele kui tervikule. Kasutusloa võib ehitise püstitamisel väljastada ka ehitise osale, kui seda on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada. Kui lepingupool taganeb VÕS § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (VÕS § 114). Ilma kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et käesoleval juhul on tegemist nii kõrvaldatavate puudustega kui ka ehitise selliste oluliste puudustega, mille tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, ja mis olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Hoone terve katuse ja fassaadi remont on võimalikud, kuid ajamahukad ja kulukad ning hoone remontimise puhul peab arvestama kõikide teiste kaasomanikega. Ka kasutusloa hankimine ei ole mittekõrvaldatav puudus, kuid on samuti kulukas ja ajamahukas ning problemaatiline hoone osa puhul. Samas on hageja andnud kostjale tähtaja ilmnenud ehituslike puuduste kõrvaldamiseks või vähemalt mingi kokkuleppe sõlmimiseks, kuidas see toimuma hakkab. Kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida, on tegemist lepingu olulise rikkumisega, mis annab aluse õigustatud poolele lepingust taganemise avalduse esitamiseks. Hageja esitatud e-kirjavahetusega on tõendatud kostjale tähtaja andmine ehituslike puuduste kõrvaldamiseks vähemalt 2011. a sügiseks tingimusel, et 1. juuniks 2011 lepitakse kokku puuduste kõrvaldamises. Kostja ei ole esitanud ühtegi avaldust ega tõendanud ühtegi toimingut, millest nähtuks tema tahe kõrvaldada müüdud esemel olevad puudused või vähemalt leppida kokku puuduste kõrvaldamises hageja antud tähajaks. Kohus on seisukohal, et hageja on kehtivalt kinnistu müügilepingust taganenud. Lepingust taganemisega muutub lepingu täitmise võlasuhe VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks: Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. (vt ka nt Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-157-11, p 31, 8. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-11, p 25). VÕS § 189 lg 4 kohaselt, kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja väärtuse vähenemine. Kostja viited korteriomandi väärtuse vähenemisele ei ole asjakohased. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et vaidlusaluse korteriomandi väärtus vähenes hageja tegevuse/tegevusetuse tulemusena. Pärast korteriomandi võõrandamist tekkinud läbijooks korterisse ja välis- ning vaheseintesse on hoone ehituskvaliteedist põhjustatud asjaolu, mis oli olemas müügilepingu sõlmimise ajal ja millest tuleneva kahju eest vastutab korteriomandi võõrandaja, mitte omandaja. Korteri turuväärtuse võimalik vähenemine ei ole samuti kuidagi seotud asja korrapärase kasutamisega. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi 3-2-1-57-11 p 38 kohaselt: „Võlaõigusseaduse § 110 lg 5 järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes. Riigikohus on ka varem leidnud, et kostja põhjendatud kohustuse täitmisest keeldumise korral saab rahuldada hagi vastunõude täitmise tingimusega

(vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 33; 2. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-10, p 14).“ Eeltoodust tulenevalt on kostja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks selliselt, et kostjalt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri samaaegne tagastamine kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale, osaliselt põhjendatud. Kohus mõistab kostjalt välja 69 663.70 eurot, mis kuulub kostja poolt tasumisele samaaegselt vaidlusaluse korteriomandi valduse üleandmisega ja omaniku kohta muudatuse kande tegemisega kinnistusraamatus. Samas ei ole hagejal objektiivselt võimalik tagastada korteriomandit kostjale selles seisukorras, milles hageja selle sai, ja seda hagejast mitteolenevatel põhjustel toimunud läbijooksude jm asja puuduste tõttu, mistõttu kostja vastav nõue tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 189 lg 4 kohaselt ei tule tagastatava asja omanikul hüvitada asja väärtuse vähenemist, kui see on tekkinud nö erakorraliselt, mitte asja korrapärase kasutamise tulemusena. VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Sama lõike kolmanda lause järgi tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Eeltoodust tulenevalt peab kostja tagastama hageja makstud ostuhinna koos sellelt arvestatud intressiga VÕS §-s 94 sätestatud määras. Hageja on arvestanud intressi tasutud summalt alates 28.10.2010 kuni 03.10.2013 ning nõuab intressi kuni ostuhinna täieliku tasumiseni. Kohus on seisukohal, et hageja intressinõue summas 1956.20 eurot alates ostuhinna tasumisest kuni 3. oktoobrini 2013 on seaduslik, sest põhineb VÕS § 189 1 lõike 3. lauses sätestatul. Kostjal tuleb samal alusel maksta hagejale intressi alates

jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.