Maarja Järvekaldi hagi Eva Õimi vastu müügilepingust taganemisest tulenevate kohustuste täitmiseks. Kolmandate isikute kaasamine.
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 21. augusti 2012 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eva Õimi määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (kostja): Eva Õim, esindaja vandeadvokaat Otto Preem Vastustaja (hageja): Maarja Järvekald, esindaja vandeadvokaadi abi Erik Lepikson
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu
21.augusti 2012 määrus muutmata.
Edasikaebamise kord
Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule.
ASJAOLUD
1.Tartu Maakohtu menetluses on Maarja Järvekaldi hagi Eva Õimi vastu müügilepingust taganemisest tulenevate kohustuste täitmiseks.
2.Kostja esitas maakohtule taotluse A.K. , A.P. ja AS Ober-Haus Kinnisvara kui iseseisva nõudeta kolmandate isikute kaasamiseks. Taotluse kohaselt kui XXX korteril tõepoolest esinesid puudused, mis olid tingitud 2005. aastal korteri restaureerimisel tehtud ehitusvigadest (millega kostja ei nõustu), siis oli ilmne, et need puudused esinesid juba ajal, mil kostja korteri omandas, s.o 19. juunil 2006. A.P. ja R.K. (endised omanikud) müüsid seega teadlikult kostjale korteri, mis oli väidetavalt ebakvaliteetne. Endised omanikud olid korterit renoveerinud ettevõtte OÜ Arlanda Kinnisvara juhatuse liikmed, mistõttu olid nad teadlikud, et korter ehitati ebakvaliteetselt ja vastuolus ehitusprojektiga. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-st 4 on nõuete aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Endised omanikud rikkusid oluliselt kostja ja endiste omanike vahel sõlmitud korteri müügilepingut, mistõttu on kostjal endiste omanike vastu nõue samadel alustel, mis hagejal kostja vastu. Kostja oli samuti seisukohal, et juhul, kui hagiavaldus käesolevas tsiviilasjas rahuldatakse, siis tekib kostjal nõue isiku vastu, kes kostjat müügilepingu sõlmimisel nõustasid. Nimelt sõlmis kostja AS-ga Ober-Haus Kinnisvara 02. septembril 2010 maaklerilepingu korteri müümiseks. Maaklerilepingu kohaselt kohustus maakler vahendama kostjale korteri ostu-müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga. Maaklerilepingu p 4.1.3 kohaselt kohustus maakler nõustama kostjat korteri müügiga seonduvates toimingutes ja juhtima kliendi tähelepanu müügilepingu tegemisel olulistele momentidele. Müügileping sõlmiti maakleri vahendusel. Hageja üheks lepingust taganemise aluseks oli korteri kasutusloa puudumine, mis kostja hinnangul oli müügilepingu sõlmimisel „oluline moment.“ Maakler rikkus seega maaklerilepingu p-st 4.1.3 tulenevat kohustust ning põhjustas oma tegevusega olukorra, kus kostja müüs hagejale kasutusloata korteri ning maakler sellele ostja tähelepanu ei juhtinud. Kui kohus rahuldab hagi, siis tekib kostjal maakleri vastu maaklerilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue.
3.Hageja palus jätta kostja taotluse kolmandate isikute kaasamise kohta rahuldamata. Hageja oli seisukohal, et endiste omanike vastu esitatavate nõuete puhul puudub alus TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastase nõude aegumistähtaja kohaldamiseks. Nimetatud sätte sõnastuse ja õigusliku regulatsiooni eesmärgist tulenevalt on taoline aegumistähtaeg kohaldatav üksnes juhul, kui kohustatud lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult, s.o isik soovis õigusvastast tagajärge ja/või käitus tahtlikult heade kommete vastaselt. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS §146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Hageja hinnangul ei toonud kostja kolmandate isikute kaasamise taotlustes esile ühtegi asjaolu, mis võimaldaks eeldada kolmandate isikute soovi käituda lepingu täitmisel õigus- ja/või heade kommete vastaselt. Seega kuulub kostja ja kolmandate isikute vahelistes õigussuhetes kohaldamisele vastava kohustusliigi üldine aegumistähtaeg ning seetõttu on kostja võimalikud nõuded kolmandate isikute vastu aegunud. Hageja arvates oli äärmiselt küsitav kostja poolt AS Ober-Haus Kinnisvara vastu suunatava nõude perspektiivsus. Käsunduslepingul põhineva õigussuhte regulatsioon (VÕS § 619 jj) eeldab käsundi täitmist käsundiandja (kostja) juhiste alusel ning maaklerilepingu (VÕS § 658 jj) sisuks on maakleri poolt käsundiandja ja kolmanda isiku vahel sõlmitava tehingu vahendamine või kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele osutamine. Antud juhul võttis AS Ober-Haus Kinnisvara maaklerilepinguga kohustuse otsida XXX korterile ostja käsundiandja poolt määratud hinnaga. Selle toimingu raames teostatavad maakleri kohustused on loetletud lepingu p-s 4 ning need ei sisalda tingimust koguda/esitada korterit puudutavat dokumentatsiooni (sh kasutusluba). Otse vastupidi, lepingu p 4.1.5 viitab maakleri kohustusele korraldada müügilepingu sõlmimiseks vajalike dokumentide ja informatsiooni edastamine notaribüroole üksnes
käsundiandja soovil; sellekohase tahteavalduse olemasolu kostja ei tõendanud. AS Ober-Haus Kinnisvara ülesanded piirdusid maaklerilepingu täitmisel üksnes korteri müügi reklaamimisega. AS Ober-Haus Kinnisvara ei osalenud müügilepingu sõlmimise protsessis, vaid ostumüügilepingu sõlmis müüja nimel kostja poolt volitatud isik P.V. Müügilepingus antud kinnituste ja lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest vastutab ostja ees müüja, mitte müügitehingut vahendanud maakler. Kostja pole tegelikult suutnud määratleda konkreetset isikut, kelle menetlusse kaasamist ta soovib. Hageja hinnangul on kostja võimalikud nõuded erinevate kolmandate isikute vastu üksteist välistavad, kuivõrd kostja ei saa realiseerida oma nõudeõigust kõigi kolmandate isikute suhtes samaaegselt.
4.A.P. ja R.K. olid seisukohal, et nende kaasamine kolmanda isikuna ei olnud põhjendatud. Tulenevalt VÕS § 220 lg-st 1 oleks kostja pidanud korteriomandiga seotud puudustest nende ilmnemise korral endisi omanikke mõistliku aja jooksul teavitama ning sellisel juhul oleks kostjal tekkinud nõudeõigus. Kostja kasutas enda väidete kohaselt korteriomandit neli aastat alalise elamispinnana ja sel ajal hageja poolt kirjeldatud puudusi ei esinenud ning kostja endisi omanikke puudustest ei teavitanud. Lähtudes TsÜS § 146 lg-st 1 ja VÕS §-st 227 on kostja korteriomandi lepingutingimustele mittevastavusest tulenevad nõuded endiste omanike vastu aegunud. Korteri endiste omanike hinnangul tekkisid korteril puudused pärast korteriomandi üleminekut ja tegemist ei ole varjatud puudustega. Korteri restaureerimist ei teostanud OÜ Arland Kinnisvara. OÜ Arland Kinnisvara tellis töövõtulepingu alusel restaureerimistööd peatöövõtja litsentsiga ehitusettevõttelt. Endised omanikud kui tellijad andsid müügilepinguga kostjale kui uuele omanikule üle tellija töövõtust tulenevad nõuded. Puuduste ilmnemise korral oli kostjal nõudeõigus ehitusettevõtte vastu kahe aasta jooksul pärast restaureeritud korteri üleandmist. Hagi esitamise hetkeks oli ehitusgarantii lõppenud ja nõudeõigust sellel alusel tekkida ei saa.
MAAKOHTU LAHEND
5.Tartu Maakohtu 21. augusti 2012 määrusega jäeti rahuldamata E. Õimi taotlus kaasata menetlusse kolmandate isikutena R.K., elukoht XXX; A.P., elukoht XXX ja AS Ober-Haus Kinnisvara, asukohaga XXX. Maakohus viitas, et TsMS § 216 lg 1 kohaselt pool, kes kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest vabanemise nõude või kellel on alust eeldada kolmanda isiku sellise nõude esitamist tema vastu, võib kuni lahendi jõustumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks. Maakohus oli seisukohal, et R.K. ja A.P. võõrandasid neile kuulunud korteriomandi kostjale
29.juunil 2006. Käesolevas tsiviilasjas hageja nõude rahuldamise korral saab kostja tagasi korteriomandi ja hageja saab tagasi korteriomandi ostmisel tasutud summa, millega taastatakse
28.oktoobril 2010 hageja ja kostja vahel müügilepingu sõlmimisele eelnenud õiguslik olukord. Käesolevas tsiviilasjas ei tuvastata vaidlusaluse korteri seisukorda 29. juuni 2006 seisuga, s.o ajal, mil kostja omandas korteri. Maakohtule esitati kostja taotlus ehitustehnilise ekspertiisi määramiseks, tuvastamaks vaidlusaluse korteri seisund 28. oktoobril 2010. Kostja kasutas enne seda päeva korterit enam kui neli aastat, esitamata müüjate vastu ühtegi etteheidet renoveerimistööde kvaliteedi osas. Maaklerilepingu (tl 143–144) p 1.4 kohaselt oli kostja seisukohal, et korteriomandi võõrandamise ajal 2010. aastal oli korteriomandi seisund väga hea. Maakohus oli seisukohal, et
käesolevas kohtuasjas tuvastatavad asjaolud ei ole seotud kostja võimaliku nõudega (kas siis lepingu rikkumisest või kahju hüvitamisest tuleneva) endiste omanike vastu, mistõttu endiste omanike kaasamine käesoleva tsiviilasja menetlemisesse oli põhjendamatu. Maakohus oli seisukohal, et kostja taotlus AS Ober-Haus Kinnisvara kaasamiseks kolmanda isikuna tuleb samuti jätta rahuldamata. Kostja põhjendas kolmanda isiku kaasamise vajalikkust võimalusega nõuda viimaselt kahjuhüvitist seoses ehitise kasutusloa puudumisega. Kostja ei põhjendanud, kuidas ehitise kasutusloa olemasolu või selle puudumine oli seotud maakleri tegevusega. Ehitise kasutusloa olemasolu eest vastutab ehitise omanik. Tulenevalt ehitusseaduse § 32 lg-s 2 sätestatust peab ehitise kasutamiseks olema kasutusluba, välja arvatud riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise, riigikaitselise ehitise ja elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks. Maakohtule esitatud maaklerilepingust ei nähtunud maakleri kohustust selgitada kostjale seadust. Dokumentide esitamine notarile oli maakleri kohustuseks alles müüja, s.o kostja, poolt vastava soovi avaldamise korral tulenevalt maaklerilepingu p-s 4.1.5 kokkulepitust.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
6.E. Õim esitas Tartu Maakohtu 21. augusti 2012 määruse peale määruskaebuse, milles taotleb selle tühistamist täies ulatuses ja uue määruse tegemist, millega kaasatakse kostja poolel menetlusse iseseisva nõudeta kolmandate isikutena R.K. , A.P. ja AS Ober-Haus Kinnisvara. Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) ei ole kostja nõue endiste omanike vastu aegunud, kuivõrd nõude aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisest. Kuivõrd väidetavad puudused ilmnesid 30. detsembril 2010 (tegemist oli varjatud puudustega), siis muutus kostja nõue endiste omanike vastu sissenõutavaks alles 30. detsembril 2010 (puudustest teadasaamisel). Kuivõrd endised omanikud olid rekonstrueerimistöid teostanud ettevõtte OÜ Arland Kinnisvara juhatuse liikmed, siis kohaldub nende suhtes ÄS §-st 187 tulenev juhatuse liikme vastutus; 2) tugineb hageja väide peamiselt asjaolule, et korteril esinevad ehitustehnilised puudujäägid, mis tekkisid restaureerimistööde käigus. Käesoleva kohtuasja peamiseks tõendamisesemeks ning hagi võimaliku rahuldamise eelduseks on asjaolu, kas korteri renoveerimisel tehti ehitusvigu või mitte. Kui renoveerimisel tehti vigu, siis said need tekkida ainult 2005. aastal toimunud renoveerimistööde käigus ja väidetavad puudused esinesid korteril juba korteri omandamisel kostja poolt. Kuivõrd sellisel juhul võõrandasid endised omanikud kostjale oluliste ehitusvigadega korteri, siis tekib kostjal nõue endiste omanike vastu; 3) kolmandate isikute kaasamata jätmisel tekib olukord, kus kostja peab hagi rahuldamisel pöörduma uuesti kohtusse, et tuvastataks, kas korteril esinevad renoveerimistööde tagajärjel tekkinud ehitustehnilised puudused või mitte. Kostja peaks seega hakkama tõendama täpselt sama asjaolu, mida käesolevas menetluses juba tõendada püütakse. Käesolev kohtuotsus ja selles toodud asjaolud oleksid TsMS § 457 lg-st 1 tulenevalt menetlusosalistele siduvad ja kostja poolt algatava menetluse käigus ei oleks vajalik taas kord tõendada samasid asjaolusid; 4) oleks maakler oma eriteadmistest tulenevalt pidanud ostja tähelepanu juhtima kasutusloa puudumisele ja kasutusloa olemasolu ise kontrollima. Maaklerilepingust tulenevalt pidi maakler juhtima tähelepanu „olulistele momentidele müügitehingu tegemisel“. Kasutusloa olemasolu on käsitletav olulise momendina, kuivõrd selle puudumisel ei tohiks korter olla kasutuskõlblik. Hagi rahuldamise korral kostjale tekkiv kahju on vähemalt osaliselt tingitud maakleri tegevusetusest kliendi nõustamisel;
5) kõik kolmandad isikud tuleks menetlusse kaasata kostja poolel, kuivõrd ainult kostjale positiivse lahenduse korral on kolmandatel isikutel võimalik vältida kahju hüvitamise nõuet.
VASTUSTAJATE VASTUVÄITED
7.Hageja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on välistatud kostja taotluse rahuldamine kõigi kolmandate isikute suhtes, kuivõrd kostja nõuded nende vastu on teineteist välistavad. Kohus peab lisaks kolmanda isiku kaasamise taotluse vorminõuetele arvestama ka menetlusökonoomia (nõuete seotus) ja kolmanda isiku vastu suunatava nõude perspektiivsuse printsiipi ning kolmanda isiku õiguste ja huvide kaitse tagatust. Kolmanda isiku kaasamine on õigustatud, kui esineb tõenäoline võimalus, et kohtuotsus võib kolmandale isikule kaasa tuua TsMS § 216 lg-s 1 nimetatud tagajärgi. Käesoleva kaasamistaotluse puhul pole täidetud ükski ülalnimetatud eeldustest; 2) on endiste omanike ning kostja vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingul põhinev kohustus lõppenud kohase täitmisega, mistõttu ei saa kostja nimetatud isikute vastu esitada lepingu täitmisnõuet, vaid kostja saab nõuda üksnes kahju hüvitamist (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-165-09, p 10). Seega on käesolevas kohtuasjas hageja poolt esitatud nõue ning kostja poolt endiste omanike vastu eelduslikult suunatav nõue ning ka nendes õigusvaidlustes tõendamisesemeks olevad asjaolud täiesti erinevad. Kohtulahendiga tuvastatavad asjaolud ega kohtu resolutsioonotsustused ei saa mitte mingilgi määral mõjutada nende kolmandate isikute õigusi, kohustusi või huve. Kuna kostjal puudus töövõtulepingul põhinev õigussuhe OÜ-ga Arland Kinnisvara, ei saa kostja esitada äriühingu (käesolevaks ajaks äriühing registrist kustutatud) ega tema juhatuse liikmete vastu nõudeid lepingulisest suhtest tulenevalt, sest taoline nõudeõigus oleks eelduslikult endistel omanikel kui töövõtulepingu poolel (tellijal). Samuti ei ole antud õigussuhtes kohaldatav kostja poolt viidatud ÄS § 187, sest nimetatud regulatsioon eeldab kostjal osaühingu vastu nõude olemasolu ning nõude rahuldamise tulemiks on kahju hüvitamine osaühingule. Seega taotleb kostja sisuliselt OÜ Arland Kinnisvara osanike/juhatuse liikmete kaasamist teise kolmanda isiku (A.P. ja R.K. ) poolel, milline olukord ei ole aga menetluslikult lubatav (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-29-06 p 30); 3) on ebatõenäoline AS Ober-Haus Kinnisvara vastu suunatud nõude rahuldamine. Kostja ja AS Ober-Haus Kinnisvara vahel sõlmitud käsunduslepingu tingimuste (p 4) ja VÕS-i sellekohase regulatsiooni (VÕS § 619, § 658 jj) kohaselt oli AS Ober-Haus Kinnisvara lepingujärgseks kohustuseks otsida XXX korterile ostja kostja poolt määratud hinnaga, mitte koguda/esitada korterit puudutavat dokumentatsiooni (sh kasutusluba). Kuna AS Ober-Haus Kinnisvara täitis käsunduslepingu järgsed kohustused kostja ees nõuetekohaselt, siis puudub kostjal alus maakleri suhtes õiguskaitsevahendi rakendamiseks; 4) on kolmandate isikute vastu suunatud nõuded perspektiivitud aegumise tõttu. Kostja märkis määruskaebuses õigesti, et nõude aegumistähtaeg hakkab kulgema nõude sissenõutavaks muutumisest, kuid määratles ekslikult selle daatumina korteriomandil puuduste ilmnemise aja – 30. detsember 2010. Nõude sissenõutavaks muutumine on objektiivne kriteerium ning see ei sõltu nõude esitamiseks õigustatud isiku teadmisest. Ekslik on kostja seisukoht selles, et tema nõue kolmandate isikute vastu muutub sissenõutavaks puuduste ilmnemise ja/või käesolevas kohtumenetluses asjaolude (puuduste tekkeaeg ja põhjustaja) tuvastamise ajast alates, sest aegumise kohaldamisel on määravaks kohustuse liik ja selle raames rakendatavad aegumistähtajad. Kostja tugines kolmandate isikute vastu suunatavate nõuete tekkealusena lepingulisele (müügileping, töövõtuleping, maaklerileping) kohustusele. TsÜS § 146 lg 1 sätestab tehingust tuleneva nõude aegumistähtajana 3 aastat ning TsÜS § 147 kohaselt algab
aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 227 kohaselt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale ning VÕS § 220 lg-s 3 sätestatust tulenevalt kaotab ostja puudustest mitteõigeaegse teatamise korral võimaluse eseme puudustele tugineda ja sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid kasutada. Kostja ning endiste omanike vahel sõlmiti müügileping 29. juunil 2006. Lepingust tulenevate nõuete aegumistähtaeg hakkas kulgema hiljemalt asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise päeval ning kostja sellekohane nõue aegus 29. juunil 2009. Juba 15. veebruaril 2006 olid samad lepingupooled sõlminud sama eseme suhtes korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ning kinnistusraamatusse kanti eelmärge omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks kostja kasuks, mis võimaldab eeldada korteriomandi oluliselt varasemat üleandmist kostjale ja seeläbi nõude aegumistähtaja varasemat kulgemahakkamist; 5) puudub alus kostja poolt viidatud kolmandate isikute vastu esitatava nõude puhul TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastase nõude aegumistähtaja kohaldamiseks, sest ainuüksi kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-15-09, nr 3-2-1-79-09). Kuigi hageja hinnangul ei olnud määruskaebuse esitaja ja OÜ Arland Kinnisavara vahel töövõtulepingut, siis oleks tulenevalt TsÜS § 146 lg-st 2, VÕS § 651 lg-st 1 ja VÕS § 644 lg-st 3 ka need nõuded aegunud. Aegunud oleks ka ÄS § 187 alusel esitatav nõue.
8.R.K. vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei teostanud OÜ Arland Kinnisvara ega endised omanikud XXX renoveerimistöid. OÜ Arland Kinnisvara oli volitatud esindama R.K. i ja A.P. t lepingu sõlmimisel peaehitustöövõtjaga. Peaehitustöövõtja omakorda kasutas XXX rekonstrueerimistöödel alltöövõtjaid. Rekonstrueerimistöödel kasutati seaduses ettenähtud erapooletut ehitusjärelvalvet, kes XXX tollaseid omanikke puudustest ei teavitanud. Hageja 24. novembril 2011 tellitud ehitustehniline ekspertiis möönab, et ehitustehnilisi puudusi, mis korteril esinevad, pole ehitusteadmisi mitteomaval isikul võimalik tavapärasel või ka põhjalikul vaatlusel tuvastada. 26. augusti 2004 ehitamise alustamise teatisest nr 3878 nähtub samuti, et rekonstrueerimistööde teostajad ja järelvalveteostajad ei olnud endised omanikud ega OÜ Arland Kinnisvara. Seega ei saanud ega pidanudki endised omanikud teada saama XXX rekonstrueerimistöödel väidetavalt esinenud ehitustehnilistest puudustest, kuna nemad ise rekonstrueerimistööde teostajad ega ametliku järelvalve läbiviijad ei olnud ning ehitusjärelvalve teostaja neid ühestki puudusest ei teavitanud; 2) oleks kostja tulenevalt VÕS § 220 lg-st 1 pidanud korteriomandiga seotud puudustest nende ilmnemise korral endisi omanikke mõistliku aja jooksul teavitama ning sellisel juhul oleks kostjal tekkinud vastav nõudeõigus. Õigeaegselt mittevastavusest teatamata jätmise puhul VÕS § 220 lg 3 järgi kostja mittevastavusele enam tugineda ei saa; 3) ei esine käesoleval juhul VÕS § 221 lg-s 1 toodud erisusi, mille alusel kostja saaks korteriomandi lepingutingimustele mittevastavusele tugineda teatamistähtaega järgimata, sest kostja ei ole toonud ühtegi asjaolu, mis võimaldaks arvata, et endised müüjad soovisid käituda lepingu täitmisel õigus- ja/või heade kommete vastaselt. Endised omanikud ei olnud ega saanudki olla teadlikud rekonstrueerimistöödel ehitustöövõtja poolt tehtud vigadest, kuna neid ei teavitatud ehitusjärelvalve ega rekonstrueerimistööde läbiviijate poolt puudustest. Seetõttu ei saanud nende käitumises müügilepingu sõlmimisel kostjaga olla tahtlust või rasket hooletust varjata asja lepingutingimustele mittevastavust. Seega on TsÜS § 146 lg-st 1 ja VÕS §-st 227 tuleneva tähtaja järgi kostja nõuded korteriomandi lepingutingimustele mittevastavusest tulenevalt aegunud.
9.AS Ober-Haus Kinnisvara vaidles määruskaebusele vastu ja taotles selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) nõustub AS Ober-Haus Kinnisvara Tartu Maakohtuga, et kasutusloa olemasolu eest vastutab ehitise omanik, st määruskaebuse esitaja. Maaklerilepingust ei tulenenud AS Ober-Haus Kinnisvara kohustust teatada korteri toonasele omanikule tema enda korteriga seotud asjaolusid, millistest asjaoludest pidi määruskaebuse esitaja kui korteri omanik niikuinii teadlik olema. AS-il Ober-Haus Kinnisvara puudus mõistlik põhjus täiendavalt üle kontrollida korteri õiguslikku seisundit puudutavaid asjaolusid. Määruskaebuse esitaja ei teatanud AS-ile OberHaus Kinnisvara, et korter, mille müügi vahendamist ta soovib, ei ole olnud kasutusel ja AS-il Ober-Haus Kinnisvara puudus põhjus kahelda, et korterit on kasutatud õiguspäraselt. Samuti puudus AS-il Ober-Haus Kinnisvara mõistlik põhjus kahelda, et määruskaebuse esitaja kui korteri kauaaegne omanik ei ole temale kuuluva korteri õigusliku seisundiga kursis ning vajab selles osas täiendavat nõustamist; 2) lähtus AS Ober-Haus Kinnisvara korteri seisundi (sh õigusliku seisundi) osas määruskaebuse esitaja poolt korteri osas avaldatust. Maaklerilepingu p 1.1 viimases lauses on märgitud, et asja (korteri) ostu-müügilepingu sõlmimise vahendamisel lähtub maakler maaklerilepingus märgitud asja seisundist. Määruskaebuse esitaja pole maaklerile kasutusloa olemasolu või puudumise osas informatsiooni andnud. Samuti ei ole määruskaebuse esitaja AS-ile Ober-Haus Kinnisvara teatanud, et kasutusloa olemasolu või puudumine peaks olema asjaolu, mida AS Ober-Haus Kinnisvara peaks maaklerilepingu täitmisel, st müügilepingu vahendamisel või sellele osundamisel, arvestama. Maaklerilepingust ei tulene ka AS Ober-Haus Kinnisvara kohustust vaidlusaluse korteri kohta informatsiooni või dokumentatsiooni koguda; 3) ei ole määruskaebuse esitaja AS-ile Ober-Haus Kinnisvara esitanud maaklerilepingu p 4.1.5 kohast taotlust notaribüroole teatada korteri kasutusloaga seotud asjaolusid. Korteri ostumüügileping ning asjaõigusleping sõlmiti notari vahendusel, kes koostas vastava lepinguprojekti. AS-il Ober-Haus Kinnisvara puudus seega kohustus notarile kasutusloaga seotud informatsiooni edastada; 4) puudub AS-ile Ober-Haus Kinnisvara teadaolevalt kogu XXX ehitisel kasutusluba. XXX ülejäänud korteriomanikud ning määruskaebuse esitaja (kes oli kuni 28. oktoobrini 2010 XXX omanik) olid kaasomanikud. Ehitusseaduse § 33 lg 8 kohaselt väljastatakse ehitise kasutusluba ehitise kohta. Kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Kuivõrd kogu ehitisel kasutusluba puudus, tulnuks seda taotleda korteriomanikul korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Seega rikkusid XXX korteriomanikud ehitusseaduse nõudeid. Vastustust XXX kaasomanike tegemata jätmiste osas ei saa kanda üle AS-ile Ober-Haus Kinnisvara; 5) ei selgu määruskaebusest, millisel alusel tekib määruskaebuse esitaja nõue AS-i Ober-Haus Kinnisvara vastu. VÕS § 669 lg 1 kohaselt ei vastuta maakler tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. AS Ober-Haus Kinnisvara täitis määruskaebuse esitaja ees kõik oma maaklerilepingust tulenevad kohustused kohaselt ning määruskaebuse esitajal puudub mistahes nõue AS Ober-Haus Kinnisvara vastu. AS Ober-Haus Kinnisvara ei osalenud hageja ja määruskaebuse esitaja vahel lepingu sõlmimisel.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
21.augusti 2012 määrus muutmata. Maakohus on õigesti jätnud kolmandad isikud menetlusse kaasamata ning ükski määruskaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud määruse tühistamise aluseks.
11.Käesoleval juhul on kostja taotlenud XXX endiste omanike R.K. i ja A.P. ning AS Ober-Haus Kinnisvara kolmandate isikutena menetlusse kaasamist. Iseseisva nõudeta kolmas isik võib TsMS § 213 lg 1 järgi hagimenetlusse astuda hageja või kostja poolel (TsMS § 215) ning teda võib menetlusse ka hageja või kostja poolel kaasata (TsMS § 216). TsMS § 216 lg 1 sätestab, et pool, kes kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest vabastamise nõude, võib kuni lahendi jõustumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks. Kohus kaasab kolmanda isiku TsMS § 216 lg 4 esimese lause järgi määrusega, kui avaldus vastab seaduses sätestatud nõuetele ja pool põhistab kolmanda isiku kaasamise vajadust.
12.Ringkonnakohus leiab, et antud juhul ei ole põhistatud korteriomandi endiste omanike R.K. ja A.P. menetlusse kaasamine kolmandate isikutena. Käesoleva hagi esemeks on hageja ja kostja vahel 28. oktoobril 2010 sõlmitud müügilepingust tulenevad nõuded. Menetluses on tuvastamisele kuuluvaks asjaoluks see, kas korteriomandil esinesid 28. oktoobril 2010 (müügilepingu sõlmimisel) puudused, mis annaksid aluse hagejal lepingust taganeda. Kuivõrd käesoleva menetluses ei kuulu tuvastamisele asjaoluna korteri seisukord aastal 2006, mil endised omanikud võõrandasid korteri kostjale, siis on ekslik kostja seisukoht, et kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib ta esitada kolmandate isikute R.K. ja A.P. vastu lepingu rikkumisest tuleneva nõude. Kostja nõue, mis tuleneb tema ning R.K. ja A.P. vahel 2006 sõlmitud müügilepingu rikkumisest ei olene käesolevas asjas hagi alusena tuvastatavatest asjaoludest. Käesolevas menetluses kostja kahjuks tehtud kohtulahend ei anna talle automaatselt õigust korteri endiste omanike vastu nõude esitamiseks.
13.Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-122-11 (p 13) selgitanud, et kolmanda isiku enda poolel menetlusse kaasamisega saavutab pool eelkõige seda, et kohtuotsus on TsMS § 214 lg-tes 3 ja 4 sätestatud ulatuses siduv ka tema ja kolmanda isiku vahelises suhtes, st eelkõige regressnõude esitamisel ei saa kolmas isik algatada sisuliselt uuesti juba kord lahendatud vaidlust. Korteri endiste omanike vastu suunatud nõude puhul ei ole tegemist regressnõudega, mis õigustaks korteri endiste omanike kaasamist. Samuti juhul, kui kostja esitab korteriomandi endiste omanike vastu nõude tulenevalt nendevahelise müügilepingu rikkumisest, siis see, et käesolevas asjas tehtava otsuse resolutsioon ja tuvastatud asjaolud oleksid siduvad, ei lihtsustaks kuidagi kostja ja korteriomanike endiste omanike vahelise vaidluse lahendamist. Määruskaebuse esitaja viide ÄS §-le 187 seoses korteri endiste omanike vastutusega on asjakohatu, kuivõrd nimetatud sätte kohaldamise eelduseks on kostja nõue OÜ Arland Kinnisvara vastu. Kui kostja on seisukohal, et tal on nõue OÜ Arland Kinnisvara vastu, siis oleks tulnud taotleda nimetatud osaühingu menetlusse kaasamist.
14.Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei ole põhistatud ka AS-i Ober-Haus Kinnisvara menetlusse kaasamine. Isegi kui asjas tehtav kohtulahend oleks TsMS § 214 lg-tes 3 ja 4 sätestatud ulatuses siduv kostja ja AS-i Ober-Haus Kinnisvara vahelises suhtes, ei lihtsustaks see kuidagi kostja ja AS-i Ober-Haus Kinnisvara vahelise vaidluse lahendamist juhul, kui kostja esitaks kohtule maaklerilepingust tulenevalt nõude AS-i Ober-Haus Kinnisvara vastu.
Kostja poolel menetlusse kaasatud või sinna astunud iseseisva nõudeta kolmas isik peaks eelduslikult toetama kostja positsiooni menetluses, st esitama argumente kostja toetuseks, olles huvitatud, et see pool menetluse võidaks. Antud juhul oleksid kõik isikud, kelle kaasamist menetlusse kostja taotleb, erapooletud, ja neil puudub huvi selle suhtes, et kostja võidaks.
15.Tulenevalt TsMS § 216 lg-st 6 on käesolev määrus lõplik ega kuulu edasikaebamisele.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.