Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

Tsiviilasi nr: 2-14-21218 kinnistutelt Susi tee 2 (registriosa nr 12042002), Susi tee 3 (registriosa nr 12040602), Susi tee 4 (registriosa nr 12040302), Susi tee 6 (registriosa nr 12041302), Susi tee 8 (registriosa nr 12043002) ja Susi tee 10 (registriosa nr 12041202) tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle kinnistu Susi tee (registriosa nr 12042102). Avaldaja leidis, et iga valitseva kinnisasja omanik on kohustatud teeniva kinnisasja igakordsele omanikule maksma servituuditasu 18,32 eurot aastas. Avaldaja palus kohustada puudutatud isikut I andma tahteavaldus selleks, et kanda kinnistu Susi tee kolmandasse jakku teeservituut Susi tee 2, Susi tee 3, Susi tee 4, Susi tee 6, Susi tee 8 ja Susi tee 10 igakordse omaniku kasuks. Avaldajale kuuluvad Rae vallas Uuesalu külas kinnistud Susi tee 2 (registriosa nr 12042002), Susi tee 3 (registriosa nr 12040602), Susi tee 4 (registriosa nr 12040302), Susi tee 6 (registriosa nr 12041302), Susi tee 8 (registriosa nr 12043002) ja Susi tee 10 (registriosa nr 12041202) (edaspidi „avaldaja kinnistud”). Avaldaja kinnistud ei piirne avalikult kasutatava teega, mistõttu puudub neile otse juurdepääs avalikult teelt. Avaldaja kinnistutele on seni juurdepääs toimunud Uuesalu küla siseteelt (Susi tee, registriosa nr 12042102), mis saab alguse Põdra maanteelt. Põdra maantee on lähim avalikult kasutatav tee, mis asub avaldaja kinnistute läheduses. Avaldaja kinnistutele viiva Susi tee kinnistu kuulub puudutatud isikule I. Seega on küla sisetee eratee. Juurdepääs avaldaja kinnistutele on võimalik vaid Susi teelt. Kõnealust juurdepääsuteed kasutavad oma kinnistutele pääsemiseks ka teised kohalikud elanikud. Rae Vallavalitsuse 09.01.2007.a määrusega nr 4 määrati Rae vallas asuva Karukella kinnistu planeeringujärgse tee nimeks Susi tee ning vallavalitsuse sama kuupäeva korralduse nr 45 järgselt on Susi tee sihtotstarve transpordimaa. Avaldaja kinnistud ja puudutatud isiku I teekinnistu on tekkinud Susi kinnistu jagamisel vastavalt kehtestatud detailplaneeringule. Detailplaneeringu kohaselt tagatakse juurdepääs Susi kinnistule üle Susi tee kinnistu. Detailplaneeringuga moodustati puudutatud isiku I kinnistu eesmärgiga võimaldada planeeringuala kinnistutele juurdepääs avalikule teele. Avaldaja on puudutatud isikuga I kohtuväliselt suhelnud ja proovinud saavutada kokkulepet nii Susi tee kasutamise osas kui ka teekinnistu ostmise osas, aga kokkulepet ei saavutatud. Puudutatud isik I ostis Susi tee kinnistu 1000 euro eest pankrotivara enampakkumisel. Avaldaja pakkus puudutatud isikule Susi tee kinnistu müümise eest 10 000 eurot, millisel juhul oleks puudutatud isiku tehinguline kasu 10-kordne, kuid puudutatud isik I keeldus vastavast pakkumisest leides, et hind ei ole õiglane ja kohane. Samuti ei ole kokkulepet sõlmitud tee kasutamise mõistliku tasu osas. Detailplaneeringu kohaselt on Susi tee kavandatud 18 kinnistu teenindamiseks, st kokku 40 leibkonnale. Avaldaja andmete kohaselt on Susi tee laius 5 meetrit ja pikkus 0,5 km. Avaldaja palus kohtul mõista teehoolduskulud välja selliselt, et iga valitseva kinnisasja omanik on kohustatud teeniva kinnisasja igakordsele omanikule maksma 18,32 eurot aastas. Tasu tuleb maksta ühe kinnisasja kohta sõltumata omanike arvust, kinnisasja korteriomanditeks jagamise korral (paarismajade puhul) iga korteriomandi kohta. Tasu maksmise kohustus lõpeb selle aasta lõppemisega, millal kohalik omavalitsus alustab teeniva kinnisasja teehoiu teostamist või teehoiukulude hüvitamist selle omanikule. Kui kohalik omavalitsus asub teehoidu oma kulul korraldama või hüvitab puudutatud isikule I teehoiukulud, siis langevad puudutatud isikul I teehoiukulud ära või need hüvitab kohalik omavalitsus.

2(8)

Tsiviilasi nr: 2-14-21218 ega nõudnud tee kasutamise eest tasu. Susi tee ei ole veoautoga liiklemiseks kasutatav. Veoautode liikluseks sobiv tee tuleb Susi tee kinnistule alles rajada. Kohtul ei ole õigust lubada avaldajal kasutada Susi teed selliselt, et sellele teele sõitnud veoautojuhte tuleb toimepandud väärtegude eest igakordselt karistada. Puudutatud isik I on paigaldanud Susi teele keelumärke nr 313a „veoauto sõidu keeld” ning lisatahvlid „eratee” ja „õueala”. Puudutatud isiku I andmetel teenindab Susi tee 18 krunti ja tee laius on 4,5 meetrit.

3(8)

Tsiviilasi nr: 2-14-21218 12041302 (Susi tee 6), nr 12043002 (Susi tee 8) ja nr 12041202 (Susi tee 10) kantud kinnistute igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt Harju Maakohtu 29. augusti 2014. aasta määruse resolutsiooni punktile 2.“ Kohus jättis maakohtu 16.06.2014.a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu kehtima kuni käesoleva määruse jõustumiseni. Menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda. Kohus viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-le 1. AÕS § 156 lg-t 3 tuleb kohaldada eelkõige juhul, kui kinnisasja omanik on ennast faktilise tahtliku teoga ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud, nt senise tee üles kündnud, sellele midagi ehitanud vms ja taotleb nüüd juurdepääsu mujalt üle naaberkinnisasja (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-42-10, p 29 esimene lõik). Menetlusosalised ei ole toonud esile ja kohus ei ole ka tuvastanud asjaolusid, mis annaksid alust täiendavalt kohaldada AÕS § 156 lg-d 2 või 3, seega tuleb avaldus lahendada sama paragrahvi esimeses lõikes viidatud normide põhjal. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20). Puudutatud isik I leidis, et menetlus tuleb lõpetada, kuna Susi teed kasutatakse avalikult kasutatava teena. Samas tõi puudutatud isik I esile, et teeseaduse (TeeS) § 4 lg-s 3 nimetatud lepingut ei ole ta sõlminud (t lk 56). Samuti ei ole Rae Vallavalitsuse 09.01.2007.a määrusega nr 4 muudetud Susi teed avalikult kasutatavaks teeks (t lk 15–17). Seetõttu puudub alus menetluse lõpetamiseks. Detailplaneeringuga on Susi tee kavandatud juurdepääsuks 18-le elamumaa sihtotstarbega krundile, millest kuuele taotleb avaldaja juurdepääsu määramist käesolevas asjas (t lk 38, 78– 88, 112–113 ja 118). Kohaliku omavalitsuse esitatud situatsiooniskeemi kohaselt ei ole avaldajal võimalik puudutatud isiku I teed kasutamata oma kinnistutele pääseda (t lk 37). Puudutatud isik I märkis, et ei ole avaldajal keelanud Susi tee kasutamist (t lk 56). Puudutatud isiku I sisuline vastuväide tee kasutamise vastu seisneb selles, et teed ei ole välja ehitatud nõuetekohaselt (t lk 99–109) ja paigaldatud liiklusmärgid keelavad liiklemist Susi teel veoautodega (t lk 50 ja 98). Vaidlusaluses asjas ei otsusta kohus selle üle, millised on avalikud liiklust reguleerivad nõuded vaidlusalusel tänaval ja millistest reeglitest peavad liiklusvahendite juhid kinni pidama. Kohus lahendab selles asjas küsimuse vaid sellest, kas ja kui, siis millistel tingimustel peab puudutatud isik I taluma talle kuuluva tee kasutamist juurdepääsuks avaldaja kinnistutele. Puudutatud isikule I kuuluval kinnistul asuv Susi tee on 100% transpordimaa (t lk 12–13). Kohtu hinnangul on mõistlik avaldaja soov kasutada nimetatud teed juurdepääsuks oma kinnistuteni. Vabariigi Valituse 23.10.2008.a määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” § 6 p 5 kohaselt on transpordimaa liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga. Asja materjalidest selgub, et puudutatud isiku I kinnisasja omandamise hetkel paiknes juurdepääsutee sellel kinnistul. Seega on puudutatud isikule I kuuluv kinnistu ettenähtud ja vajalik liiklemiseks avalikult kasutatavale teele avaldaja kinnistutelt. Kohtu hinnangul peab antud juhul juurdepääsuõigus hõlmama endas ka võimalust kinnistu(te)l elamu(te) ehitamiseks. Detailplaneeringu kohaselt on avaldajale kuuluvate kinnistute maa ettenähtud väike-elamute rajamiseks (t lk 118). Põhiseaduse § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kohus leidis, et avaldaja õigus

4(8)

Tsiviilasi nr: 2-14-21218 kasutada oma kinnisomandit (sh ehitada sinna elamu) kaalub üles puudutatud isiku I õiguse oma kinnisasja teistel isikutel kasutamise keelamise suhtes. Ei saa pidada mõistlikuks sellist olukorda, kui kinnistuga, mille sihtotstarve on 100% transpordimaa ning mis on ettenähtud liiklemiseks ja teiste kinnistute teenindamiseks, piiratakse teiste isiku õigusi oma omandit vabalt kasutada. Kõnealuse piirangu eesmärk ei ole kooskõlas kinnistu sihtotstarbega. Veoautode liikumise piirang võib olla põhjendatud sellistele sõidukitele, mis ei teeninda nimetatud piirkonnas kinnistuid või ei vasta elamumaa kasutusotstarbele. Puudutatud isiku I esitatud asjatundja arvamuses (t lk 99) on märgitud, et Susi teed kasutatakse sama piirakonna elamute teenindamiseks. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et avaldaja taotletav juurdepääs üle puudutatud isiku I kinnistu peab olema tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab avaldaja kinnisasjade kasutamisele elamumaana. Lõpuks analüüsis kohus juurdepääsu eest makstava tasu suurust. AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu kasutamise tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-85-05, p 24). Puudutatud isik I ei ole vaatamata kohtu nõudmisele avaldanud, kui suurt tasu ta soovib saada. Olukorras, kus teeniva kinnisasja omanik, vaatamata kohtu ettepanekule, ei avalda, kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu määramise eest saada, peab kohus ise koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsu tasu (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-170-12, p 11 viies lõik esimene lause). Riigikohtu senise praktika järgi on eratee omanikul õigus nõuda teed juurdepääsuna kasutavalt isikult tasu AÕS § 156 lg 1 järgi. Teeomanikul on sellisel juhul õigus nõuda tasuna vähemalt TeeS § 37 lg 3 järgses ulatuses tee kasutamisega seotud kulutusi (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-44-11, p 28, ja lahend nr 3-2-1-111-11, p 14 teine lõik). Juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 järgi tuleb arvestada eelkõige TeeS-s sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. Näiteks peab teel olema TeeS § 10 lg 1 järgi võimalik ohutult liigelda ja tee peab vastama tee seisundi nõuetele. Eratee omanik korraldab TeeS § 25 lg 4 järgi tema omandis oleval teel teehoidu ja on kohustatud looma tingimused ohutuks liiklemiseks tema teel. Teetööde tehnoloogia ja kvaliteet peavad TeeS § 30 lg 1 järgi vastama liiklusohutus- ja keskkonnakaitse- ning tee seisundi kohta esitatavatele nõuetele. TeeS-st ei tulene, et teeomanik vabaneb nendest kohustustest, kui tal on kohustus taluda kõrvalkinnistu omaniku juurdepääsuõigust ja õigus nõuda selle eest tasu AÕS § 156 lg 1 alusel. Eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu tee kasutamise eest ei välista asjaolu, et tema ja/või mõni muu isik kasutab sama teed. Sellisel juhul tuleb tee kasutamise tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osasid tuleb eelduslikult pidada võrdseteks. Riigikohus on märkinud, et eratee omanik, kes peab AÕS § 156 lg 1 järgi lubama teed kasutada teisel isikul, võib nõuda hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest vaid ulatuses, milles see on suurem TeeS § 37 lg 3 järgi arvestatavast hüvitisest (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-90-11, p 12). Kohus, tutvunud menetlusosaliste seisukohtadega ja esitatud tõenditega, tuvastas, et käesoleval juhul ei ole täheldada kinnisasja väärtuse vähenemist selliselt, mis tingiks selle eest eraldi tasu maksmist. Juurdepääsu tasu on ennekõike vajalik selleks, et hüvitada kinnisasja omaniku omandiõiguse riive ja katta TeeS § 37 lg-s 1 toodud kohustuste täitmiseks tehtavad mõistlikud kulud (vt Tallinna Ringkonnakohtu 02.02.2014.a määrust tsiviilasjas 2-12-16850). Seega peab kohus lähtuma kulude väljamõistmisel mõistlikkuse põhimõttest. Kohus ei arvestanud juurdepääsu tasu määramisel maamaksu summaga. Maamaksuseaduse § 3 kohaselt maksab maamaksu üldjuhul maa omanik. Seega on tegemist omandi maksustamisega. Juurdepääsu seadmisel ei muutu koormatava kinnistu omandisuhe. Kohus ei

5(8)

Tsiviilasi nr: 2-14-21218 tuvastanud, et koormatava kinnistu väärtus oleks vähenenud. Samuti ei tuvastanud kohus, et koormatava kinnistu omanikul oleks käesoleva kohtuasja asjaoludel nende maa kasutamise võimalused kohtu määratava juurdepääsu tõttu senisest sedavõrd erinevad, mis annaks alust kaaluda maamaksu kohustusega arvestamist juurdepääsu eest määratava tasu arvutamisel. Kohalik omavalitus on teatanud, et tema teehoolduskulud on 0,03 eurot/m2 kuus (t lk 119). Avaldaja tegi päringu vallale (t lk 21), selgitamaks välja, palju kulub valla territooriumil teede korrashoiukuludeks aastaringselt. Avaldaja esitas arvutuskäigu teehoolduskulude suuruse osas, mille kohaselt Susi tee üheaastased teehoolduskulud on 696 eurot (t lk 3). Avaldaja on tasu arvestamisel lähtunud teekasutajate arvust 38 (696/38 = 18,30 eurot). Samas on avaldaja menetluse käigus täpsustanud (t lk 74) teekasutajate arvu (40 leibkonda), kuid tasu arvutamisel lähtunud vanadest andmetest. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ja seega lähtus kohus tasu arvutamisel täpsustatud andmetest, st tee kasutajate arv on 40. Puudutatud isikud ei ole avaldaja arvutuskäigule vastuväiteid esitanud. Kohus mõistis puudutatud isikule I tasu vastavalt avaldaja seisukohtadele kuue kinnistu kohta (Susi tee 2, 3, 4, 6, 8 ja 10) kokku 104,40 eurot aastas (696 eurot / 40 × 6) st iga kinnistu omaniku kanda jääb 17,40 eurot. Kohtu hinnangul on selline tasumäär mõistlik. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette, sest sel viisil saab koormatava kinnistu omanik seda mõistlikult kasutada teehoiukulude katmiseks. Juurdepääsu tasu maksmise kohustus on avaldajal alates kohtumääruse jõustumisest. Kohus määras avaldajale tähtaja 15 päeva alates kohtumääruse jõustumisest esimese makse sooritamiseks. Juurdepääsutee pikkuse arvestamisel (500 meetrit) lähtus kohus avaldaja esitatud andmetest, millele teised menetlusosalised ei ole vastu vaielnud, ja laiuse puhul (4,6 meetrit, t lk 115-117) kohaliku omavalituse esitatud andmetest. Avaldaja ei ole kohaliku omavalituse esitatud andmetele vastu vaielnud (t lk 74). Kuivõrd tee laiuse kindlakstegemisel lähtus kohus kohaliku omavalitsuse esitatud andmetest ja selle tulemusel märgitav tee laius on väiksem avaldusega taotletust, siis kuulus avaldus rahuldamisele osaliselt. Avaldaja taotles juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse kande tegemist. Juurdepääsuõigust reguleeriv AÕS § 156 paikneb seaduse kolmanda peatüki („Kinnisomand”) kolmandas jaos pealkirjaga „Kinnisomandi kitsendused”. Kohus viitas AÕS § 53 lg-le 1, §-le 62, § 141 lg-tele 1 ja 3 kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 15 lg 1 p-le 1. Juurdepääsuõiguse siduvaks muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab toimuda AÕS § 63 lg 1 p 4, § 631 lg 7 ja § 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. Käesoleval juhul kahjustab juurdepääsu kohta koormatava kinnistu registriossa tehtav kanne Susi tee kinnistu omaniku õigusi. KRS § 341 lg-te 1 ja 8 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 põhjal tuvastas kohus puudutatud isiku I kohustuse anda nõusolek kohtu määratud juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Puudutatud isik I ei ole ka esitanud vastuväited kinnistusraamatusse kande tegemise kohta.

6(8)

Tsiviilasi nr: 2-14-21218 nr 313a „veoauto sõidu keeld“ ja lisatahvlid „eratee“ ja „õueala“. Ekspertiisiga on tõendatud, et Susi tee kinnistu koosseisus olev tee ei ole veoautode liikluseks kasutatav, seega on puudutatud isik I paigaldanud põhjendatult ja seaduslikult vastava keelumärgi. Veoautode liikluseks sobiv tee tuleb Susi kinnistule alles rajada. Puudutatud isik I palub kohtul määrata avaldaja kulul ekspertiisi, et kindlaks teha Susi tee kinnistut läbiva tee ehitusperioodi ajaks veoautodele läbitavaks muutmise ja sellele järgneva endise olukorra taastamise maksumus. Kohus ei saa lubada avaldajal kasutada Susi tee kinnistut läbivat teed selliselt, et sellele teele sõitnud veoautojuhte tuleb toimepandud väärtegude eest igakordselt karistada. Liiklusmärki saab vaidlustada üksnes haldusmenetluse raames, mistõttu ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse liikluskorraldusvahendite kasutamise üle otsustamine. Avaldaja huvi juurdepääsu suhtes ei saa olla ülekaalukas, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega, sest oma huvi realiseerimisel paneb avaldaja ja tema korraldusel tegutsevad sõidukijuhid iga kord liiklusmärgi nr 313a nõudeid rikkudes toime väärteo. Seadusrikkumine ei saa põhimõtteliselt olla huvina ülekaalukas seaduskuulekuse suhtes. Seega tuleb Susi tee kinnistule rajada avaldaja kulul tee liiklemiseks C-kategooria sõiduki, traktori ja liikurmasinaga.

7(8)

Tsiviilasi nr: 2-14-21218 kategooria sõidukite kasutust, ei annaks see alust jätta juurdepääsu nõuet rahuldamata (ka mitte veoautode osas). Kohus võib AÕS § 156 alusel määrata juurdepääsu ka sinna, kus üleüldse teed ei ole, kuhu tuleb alles tee rajada ning kuhu tee rajamiseks tuleb näiteks puid langetada. Selliseid juurdepääse on kohtupraktikas määratud mitmeid. Juurdepääsu määramise vaidluse raames ei saa kohus panna avaldajale muid kohustusi kui raha maksmise kohustuse. Juurdepääsu avalduse rahuldamisel saab kohus anda avaldajale õigusi aga mitte panna kohustusi (välja arvatud juurdepääsu tasu maksmise kohustus). Nii ei saa kohus panna avaldajale ka uue tee rajamise kohustust. Maakohus leidis õigesti, et põhjendatud on see, et avaldaja saaks oma kinnisasjadele juurde pääseda ka veoautodega. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja kinnisasjadele veoautodega juudepääsemine on põhjendatud ja vajalik ning see peab toimuma põhimõtteliselt sealt, kust maakohus selle määras. Juhul, kui oma kinnisasjadele juurdepääsemiseks tuleb avaldajal teha mingeid täiendavaid (ehitustehnilisi toiminguid), tuleb need toimingud teha avaldajal. Käesolevast kohtumäärusest tuleneb pelgalt see, et puudutatud isik I ei saa tee kasutamiseks õigustatud isikutel tee kasutamist keelata ega neid isikuid tee kasutamisel takistada.

Reet Allikvere /allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Jänes /allkirjastatud digitaalselt/

Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/

Määrus parandatud 30.01.2015 määrusega

Resolutsioon: Parandada tsiviilasjas nr 2-14-21218 19.11.2014.a Tallinna Ringkonnakohtu poolt tehtud määruse sissejuhatavas osas ja resolutsiooni esimeses punktis märgitud Harju Maakohtu määruse kuupäev ja lugeda „29.09.2014.a“ asemel õigeks „29.08.2014.a“.

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.