Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Reet Allikvere, Margo Klaar, Indrek Soots
Määruse tegemise aeg ja koht
07.11.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-5980
Tsiviilasi
Tallinna kohtutäitur Elin Vilippuse avaldus kinnisasja hindamiseks ekspertiisi määramiseks täiteasjas nr 022/2013/6218
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.10.2014 määrus menetluse lõpetamise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
King Kinnisvara OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus (büroo asukoht A. Lauteri 5, 10114), esindaja kohtutäituri abi Sergei Volf Puudutatud isik I (võlgnik): Osaühing King Kinnisvara (registrikood 10672798, asukoht A. Adamsoni 6-3. 10137 Tallinn), seaduslik esindaja juhatuse liige Martin Napa Puudutatud isik II (sissenõudja): AB Kreditex AS (endise ärinimega Credit Pro AS) (registrikood 12041659, asukoht Rävala 8C, 10143 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Oksana Sobko
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Asjaolud
05.02.2014 esitas Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus (avaldaja) Harju Maakohtule avalduse võlgnikule Osaühing King Kinnisvara (puudutatud isik I) kuuluva kinnisasja asukohaga XXXXX XX, Tallinn uue hindamise korraldamiseks ekspertiisi määramiseks täiteasjas nr 022/2013/6218. Avalduse kohaselt on puudutatud isik I kaebusega vaidlustanud täiteasjas nr 022/2013/6218 16.01.2014 koostatud kinnisasja arestimise aktis määratud kinnisasja hinna 75 000 eurot. Avalduses tugines avaldaja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg-tele 8 ja 9. 06.05.2014 määrusega rahuldas Harju Maakohus avaldaja avalduse ekspertiisi määramiseks puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja XXXXX XX, Tallinn väärtuse kindlaksmääramiseks ja määras ekspertiis teostajaks riiklikult tunnustatud eksperdi DT. 27.06.2014 esitas ekspert kohtule eksperthinnangu, mille kohaselt on puudutatud isikule I kuuluva kinnistu asukohaga XXXXX XX, Tallinn turuväärtus 27.06.2014 seisuga hinnanguliselt 230 000 eurot. Kohus edastas eksperthinnangu menetlusosalistele, paludes neil 5 päeva jooksul kohtule teatada, kas menetluse võib lõpetada. Puudutatud isik I esitas kohtule 01.08.2014 teate (tlk 64), et ei saa nõustuda eksperthinnanguga lihtsalt põhjusel, et kuidas on võimalik kinnisvarahindade üldise tõusu raames see, et hind on poole aastaga kukkunud 315 000 eurolt 230 000 eurole. Puudutatud isik I esitas enda poolt ERI Kinnisvaralt tellitud eksperthinnangu tõendamaks, et XXXXX XX, Tallinnas kinnisasja väärtus on 315 000 eurot. Kohus määras asjas kohtuistungi toimumise kuupäevaks 21.10.2014 kell 15:00. Kohus saatis puudutatud isiku I seaduslikule esindajale kutse istungile e-toimiku kaudu seadusliku esindaja poolt kohtule teatatud aadressile [email protected]. Puudutatud isiku I esindaja kohtuistungile ei ilmunud ning kohus leidis, et ekspert on puudutatud isiku I poolt eksperthinnangule esitatud vastuväidete osas võimalik ära kuulata. Esimese astme kohtu määrus 22.10.2014 määrusega lõpetas Harju Maakohus menetluse kohtutäituri avalduses ekspertiisi määramiseks puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja asukohaga XXXXX XX, Tallinn (registriosa nr XXXXX) turuväärtuse kindlaksmääramiseks. Kohus leidis, et menetlus asjas tuleb lõpetada kohtutäituri avalduse rahuldamise ja täitmise tõttu TsMS § 428 lg 2 alusel. Kohus märkis, et saatis puudutatud isiku I seaduslikule esindajale kutse istungile e-toimiku kaudu seadusliku esindaja poolt kohtule teatatud aadressile [email protected]. Puudutatud isiku I esindaja istungile ei ilmunud. Kohus leidis avaldaja ja puudutatud isiku II ning riiklikult tunnustatud eksperdi arvamust ära kuulates, et ekspert on võimalik ära kuulata puudutatud isiku I poolt eksperthinnangule esitatud vastuväidete osas, kuivõrd puudutatud isik I teatas kohtule kirjalikult põhjused, miks ta eksperthinnanguga ei nõustu ja esitas enda poolt ERI Kinnisvaralt tellitud eksperthinnangu, millega kohtu poolt määratud riiklikult tunnustatud ekspert on tutvunud. Riiklikult tunnustatud ekspert selgitas kohtuistungil, millest tulenevad kahe hinnangu erinevused kinnisasja hinnas ja hinna määramises. Riiklikult tunnustatud eksperdi selgituse kohaselt hindas ERI Kinnisvara kinnisasja kasutades võrdlustehingutena kõige kõrgema hinnaga kinnisasju ja kinnisasju, kus on keskküte. Samal ajal XXXXX XX, Tallinnas kinnisasja näol on tegemist suure elektriküttega majaga. Riiklikult tunnustatud eksperdi poolt koostatud eksperthinnangu lk-l 15 kajastatud konkureerivates müügipakkumistes märgitud sama piirkonna uutest elamutest on müüdud vaid üks. Lisaks sellele hindas kohtu poolt määratud riiklikult tunnustatud ekspert kinnisasja 27.06.2014 seisuga, puudutatud isiku I poolt ERI Kinnisvaralt tellitud eksperthinnangu kohaselt on asja hinnatud 24.11.2013 seisuga. Kohtu hinnangul tuleb lugeda usaldusväärsemaks riiklikult tunnustatud eksperdi poolt antud hinnang
lähtudes ülalmärgitust ning asjaolust, et eksperdi määras kohus, samas kui ERI Kinnisvaralt tellis hinnangu puudutatud isik I ise, mis tähendab, et ekspertiisitulemus võib olla kallutatud. Hinnangust nähtub, et objekti ülevaatuse juures viibis omanik, st puudutatud isiku I esindaja ning tema esitas hinnangu tegijale ka algandmed (hinnangu lk 4). Puudutatud isiku I seaduslik esindaja viibis ka objekti ülevaatuse juures, kui asja ülevaatuse tegi kohtu poolt määratud ekspert (hinnangu lk 2). Kuivõrd TsMS § 477 lg-st 2 tuleneb, et hagita asja võib kohus läbi vaadata ja lahendada ilma kohtuistungit pidamata, leidis kohus, et käesolevas asjas võib puudutatud isiku I vastuväite, mille ta esitas eksperthinnangu kohta, alusel asja lahendada ilma, et puudutatud isik I oleks istungile ilmunud. Tema vastuväite alusel oli kohtul võimalik eksperdilt täiendavaid selgitusi saada. Kui asuda seisukohale, et kuna istung oli määratud, oleks tulnud see edasi lükata, kaasneksid puudutatud isikule I täiendavad menetluskulud. Kohus leidis, et ekspert peab kohtuistungile tulema tema poolt tehtud eksperthinnangut selgitama (TsMS § 303 lg 2) makstud ekspertiisitasu eest vaid ühel korral. Istungi edasilükkamine formaalsel põhjusel oleks tinginud puudutatud isikule I kulu täiendava ekspertiisitasu maksmise näol. Määruskaebus 23.10.2014 esitatud määruskaebuses palub puudutatud isik I määruskaebuse tagamist vaidlustatud määruse täitmise peatamisega ja koos sellega täiteasjas nr 022/2013/6218 täitemenetluse peatamist määruskaebuse lahendamiseni. Samuti palub puudutatud isik I tühistada Harju Maakohtu 22.10.2014 määruse ja saata asja uueks lahendamiseks tagasi maakohtule. Puudutatud isik I märgib, et ta ei ole kutset istungile kätte saanud ja seetõttu pole ka saanud saata kinnitust kutse kättesaamise kohta. Puudutatud isik I sai 22.10.2014 määruse koheselt kätte aadressil [email protected] ning tekib õigustatud küsimus, miks kohus väidetavat kutset saatis ainult aadressile [email protected], kuid määruse saatis juba ka [email protected] aadressile kui teadaolevale menetlusaadressile ning lisati ka kolmas kohtule teadaolev meiliaadress [email protected]. Kohtukutse kui protsessuaalselt üliolulise dokumendi oleks võinud ju kohus saata ka talle teadaolevatele teistele meilidele, seda enam, et ainult ühele meilile [email protected] saadetud informatsiooni peale ei saanud kohus kättesaamiskinnitust. Kohus on määruses jätnud märkimata, et kohtukutset pole kätte saadud ning kättesaamist pole kinnitatud. Puudutatud isik viitab TsMS § 306 lg-le 5, mille kohaselt kohus peab menetlusosalisele kätte toimetama hagiavalduse, kaebuse ja nende täiendused, kohtukutsed, samuti kohtuotsuse ja asjas menetlust lõpetava määruse ning seaduses nimetatud muud menetlusdokumendid. Puudutatud isik I leiab, et maakohus on avaldaja, puudutatud isiku II ning eksperdi arvamuse ärakuulamisel rikkunud TsMS §-i 7, mille alusel õigusemõistmisel tsiviilasjades on pooled ja muud isikud seaduse ja kohtu ees võrdsed. Ekspert väitis puudutatud isikule I kohapeal veerandtunnise visiidi ajal kinnistuga tutvudes, et saab lähtuda ainult kunagistest ehitusregistri andmetest. Kinnistul olev maja on algselt ehitatud enne Teist Maailmasõda ning ehitusregistri andmed ei kajasta hoone tegelikku turuväärtust, seega on nimetatud väide eksperdi poolt otsitud vabandus kinnistu turuväärtuse allaviimiseks. Eriti ilmekalt tõusetub see vastuolu esile seoses asjaoluga, et hindamisaktide erinevus on ca 30%, ehk 230 000 ja 315 000 eurot. Niivõrd erinev tulemus oleks pidanud andma võimaluse ka puudutatud isikule I esitada kohtuistungil kohtu nimetatud eksperdi poolt esitatud hinnangu vastuolud. Riiklikult tunnustatud ekspert selgitas kohtuistungil, millest tulenevad kahe hinnangu erinevused kinnisasja hinnas ja hinna määramises. Riiklikult tunnustatud eksperdi selgituse
kohaselt hindas ERI Kinnisvara kinnisasja kasutades võrdlustehingutena kõige kõrgema hinnaga kinnisasju ja kinnisasju, kus on keskküte. Samal ajal XXXXX XX, Tallinnas kinnisasja näol on tegemist suure elektriküttega majaga. Tegemist on eksperdi poolse vastuolulise väitega, sest kohapeal andis puudutatud isik I täpse ülevaate 2013 sügisel toimunud hoone kapitaalremondist kogusummas ca 50 000 eurot, millega soojustati maja 200mm soojustusmati ja uue krohviga ning uue kivikatusega. Elektrikütte kulud on seoses sellega langenud vähemalt kaks korda ning eksperdi väide elektrikütte kulukuse kohta on paljasõnaline, sest oluline pole maja soojuspidavuse puhul mitte kütte liik, vaid fakt, palju maja kütet peab. Keskküttega maja võib olla hoopis kulukam, kui sel puudub kaasaegne soojapidavus. Samuti ignoreeris riiklikult tunnustatud ekspert kinnistu 15-minutilise visiidi ajal puudutatud isiku I argumente, et majas on pööning täielikult välja ehitatud, samuti täiskelder ja garaaž. Riiklikult tunnustatud ekspert sõnas, et neid pindu ta ei saa mingil põhjusel arvestada, aga need pinnad moodustavad 1/3 maja pinnast. Puudutatud isikule I jäi pigem mulje, et riiklikult tunnustatud ekspert tuli veerandtunnisele kinnistu visiidile juba eelnevalt kallutatuna. Need on argumendid, mida puudutatud isik I soovis eksperdile kohtuistungil esitada, kuid praegusel juhul ei saanud puudutatud isik I oma protsessuaalseid õigusi üldse kasutada. Kohus on valesti kohaldanud õiglase kohtumõistmise põhimõtet, hoides väidetavalt kokku puudutatud isiku I mõnesaja eurost kulutust seoses eksperdi teistkordse kohtusse ilmumisega, kuid seevastu aktsepteerides kinnisvarahinna langetamist 85 000 euro võrra (315 000 eurolt 230 000 eurole) puudutatud isiku I kahjuks ning andmata puudutatud isikule I võimalust oma õiguste kaitseks. Puudutatud isik I on valmis kandma kõik kohtukulud, mis on seotud sellega, et kinnistule määrataks õiglane hind. Samuti leiab puudutatud isik I, et kohus on inkrimineerinud ERI Kinnisvarale seadusevastase hinnangu andmise, väites, et see on kallutatud. Kohtu poolt riiklikult tunnustatud eksperdi kui eelistatud eristaatuse esiletoomine on põhjendamata, sest absoluutselt kõik kinnisvarahindajad lähtuvad riiklikest Eesti varahindamise standarditest, mille väljaandmist koordineerib Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium. Standardimist korraldab Eesti Standardikeskus. Seejuures esitab puudutatud isik I riiklikud Eesti varahindamise standardid. Puudutatud isik I märgib, et kinnistule andis 315 000 euro suuruse turuväärtusega hindamisakti ERI Kinnisvara kutseline hindaja KR, kes on jätkuvalt Eesti Vabariigi kutseliste hindajate nimekirjas kehtiva kutsetunnistusega ning kohtul puudub alus süüdistada kutselist hindajat kallutatuses. Kohus põhistas menetluse lõpetamist TsMS § 428 lg 2 alusel, kuid selgusetuks jääb, millised on need muud seaduses sätestatud alused. Kohus on valesti kohaldanud TsMS § 477 lg-t 2, kuna hagita asja võib kohus läbi vaadata ja lahendada ilma kohtuistungit pidamata, kuid antud juhul kohus ei vaadanud asja läbi kohtuistungit pidamata, vaid määras kohtuistungi. Sisuliselt lahendas kohus asja tagaseljamäärusega, jättes juhindumata TsMS § 477 lg-st 3. Seoses asjaoluga, et kohtutäitur soovib koheselt täitemenetlust jätkata kinnistu enampakkumise väljakuulutamisega määrusega fikseeritud hinnaga, siis kahjustaks see tagasipöördumatult võimalust leida menetluses kinnistule õiglane hind. TsMS § 665 lg 2 alusel palub puudutatud isik I peatada kaebusega vaidlustatud määruse täitmine. Vastus määruskaebusele Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Puudutatud isik II palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.
Menetluse edasine käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 22.10.2014 määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus vaidlustatud maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 8 kohaselt võlgniku või sissenõudja poolt arestimisaktis märgitud hinna vaidlustamisel taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Seaduse mõtte kohaselt toimub kohtutäituri vastava avalduse menetlemine hagita menetluses, millele kohalduvad hagimenetluse sätted, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi (TsMS § 477 lg 1). Seega kohalduvad kohtutäituri avalduse alusel eksperdi määramiseks algatatud menetluses ka eksperdiarvamust kui tõendit tsiviilkohtumenetluses reguleerivad TsMS §-d 293-305, sealhulgas §-d 303 ja 304 eksperdi küsitlemise kohta. Maakohus, menetledes kohtutäituri avaldust, peab tagama mitte ainult eksperdi määramise ja ekspertiisi tulemuste saamise, vaid ka ekspertiisiga seonduvate võimalike küsimuste, vastuväidete ja taotluste lahendamise, et oleks tagatud ekspertiisi tsiviilkohtumenetluse seadustikule vastav läbiviimine ning sellega kõigi puudutatud isikute õigustatud huvide järgimine. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väidetega, mille kohaselt on maakohus valesti kohaldanud TsMS § 477 lg-t 2 ega ole andnud puudutatud isikule I võimalust oma õiguste kaitseks. Vastuseks puudutatud isiku I vastavatele väidetele märgib kolleegium esmalt, et seadusest ei tulene kohtule kohustust TMS § 74 lg 8 kohase hindamise läbiviimiseks eksperdi määramise ega ekspertiisiga seonduvate küsimuste lahendamiseks kohtuistungil. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus TsMS § 477 lg-le 2 tuginedes põhjendatult järeldanud, et käesolevas asjas võib puudutatud isiku I poolt eksperthinnangu kohta esitatud vastuväite alusel asja lahendada ilma, et puudutatud isik I oleks istungile ilmunud. Maakohus on kohtu määratud eksperdi poolt koostatud eksperthinnangu menetlusosalistele edastamisega ja menetluse lõpetamise osas poolte seisukohtade küsimisega taganud pooltele võimaluse esitada enne asja lahendamist oma seisukohad, vastuväited ja tõendid, millist võimalust puudutatud isik I ka kasutas. Olukorras, kus puudutatud isik I ei kinnitanud tema registrijärgsele elektronposti aadressile [email protected] saadetud kohtukutse kättesaamist ega ilmunud kohtuistungile, ei olnuks ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud asja lahendamise edasilükkamine uue istungiaja määramisega. Seejuures väärib märkimist ka asjaolu, et puudutatud isiku I seadusliku esindaja enda poolt kohtule teatatud e-posti aadress [email protected] on ühtlasi samaks aadressiks, milliselt puudutatud isik I saatis kohtule oma 01.08.2014 vastuväited eksperthinnangule. Nimetatu annab alust järeldada, et puudutatud isik I ei ole käesoleval juhul oma menetlusõigusi kasutanud heauskselt. Sellises olukorras ei vastaks maakohtu poolt määratud kohtuistungi aja edasilükkamine ka sissenõudja huvile oma nõude võimalikult kiireks rahuldamiseks. Erinevalt määruskaebuses väidetust ei leia ringkonnakohus, et kinnistu enampakkumise väljakuulutamine määrusega fikseeritud hinnaga kahjustaks tagasipöördumatult võimalust leida menetluses kinnistule õiglane hind. Siinkohal peab kolleegium vajalikuks rõhutada vastuses määruskaebusele kohtutäituri märgitut, mille kohaselt moodustub vara hindamise tulemusena vaid enampakkumise alghind. Kui alghind on võrreldes tegeliku turuhinnaga
määratud liiga madal, tõuseb asja tegelik müügihind enampakkumise käigus. Enampakkumise korraldamine kaitseb puudutatud isiku I kui võlgniku huve, sest seal kujuneb hind pakkumuste tulemusena eelduslikult vastavalt turuhinnale. Eeltoodud põhjendustel tuleb vaidlustatud maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.