2-13-8359/29 - Asjaõigus - Omandiasjad - Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja

lahend.ee

X, katastritunnusega XXXXXXXXXXXXXX, aadressiga XXXXXX X, Kuressaare linn, Saaremaa, II jakku kinnistu ühisomanikena kantud T J ja J J (Lisa 1). Kinnistu sihtotstarbeks on 100 % elamumaa ning selle suuruseks on 1138 m2. Tegemist on emalt pärandina saadud kinnisvaraga. T J elab Tas ning leiab, et tal puudub võimalus oma kaasomandi osa kasutamiseks. Kuivõrd kinnistul asub ühepereelamu ning tegemist on suhteliselt väikese kinnistuga, siis eeltoodust tulenevalt tegi hageja esindaja 07.08.2012 kostjale ettepanku kaasomandi lõpetamiseks ühel alljärgnevatest viisidest: kas siis temale kuuluva kinnistu osa võõrandamise teel teisele ühisomanikule või kinnistu ühine võõrandamine kolmandale isikule ning saadava summa jagamine võrdsetes osades (Lisa 2). Hageja esindaja juhtis ettepanekus kostja tähelepanu ka asjaolule, et ühisomandi (kaasomandi) lõpetamine kohtus oleks pooltele märgatavalt kulukam, kui selle lõpetamine poolte vahelise kokkuleppega. Esialgselt J J väitis, et soovib kinnistu endale saada, kuid ei ole nõus selle eest tasuma turuhinda, mistõttu keeldus asja lahendamisega kohtuväliselt, kuid seejärel leebus ning nõustus kinnistu võõrandamisega ja saadud summa jagamisega ühisomanike vahel. Seda tõendab J Ji poolt 28.08.2012 edastatud elektronkiri (Lisa 3). Kinnistu võõrandamisega nõustumise märgiks edastas J J omapoolse müügikuulutuse kinnisvara portaalides: www.saarlane.ee ja www.saartehaal.ee ning edastas kuulutuse ka ajalehele Soov (Lisa 4). Kinnistu hinnaks oli ühel juhul märgitud 57 000 eurot ning kahel teisel juhul 60 000 eurot. Kuna nimetatud kuulutusel ei olnud väidetavalt huvilisi, siis tegi T J ettepaneku sõlmida käsundusleping kinnistu müügiks Saaremaal tegutsevale kinnisvarabüroole Uus Maa. J J ei esitanud sellele vastuväiteid ning viibis juures, kui Uus Maa kinnisvarabüroo Kuressaare büroo juhataja Riho Mõisaäär käis kohapeal asja uurimas ning kellega sõlmiti leping kinnistu müügiks. Kinnistu müügikuulutus pandi üles Uus Maa Kinnisvarabüroo kodulehele ning ka www.City24.ee internetiportaali (Lisa 5). Kinnistu müügihinnaks määrati poolte omavahelisel kokkuleppel 58 000 eurot. Mõne aja möödudes selgus, et kinnistule on mitmeid huvilisi, kellest ühed said ka pangalt positiivse vastuse ning olid kohe valmis minema notarisse tehingut vormistama. Siis aga andis J J 06.12.2012 teada, et sõidab naisega kuuks ajaks Tansaaniasse reisile ega saa seetõttu tehingut vormistama tulla.

lk 3 Reisilt tagasi saabudes andis J J maaklerile teada, et ei soovi kinnistut enam võõrandada (Lisa 6). Sama vastuse edastas J Ji esindaja Liivi Tuus ka T Ji esindajale (Lisa 7). Kirjast selgus, et J J soovib kinnistu kaasomandi lõpetamist kinnistu jagamise teel kaheks iseseisvaks kinnistuks, millest üks saaks kuuluma Tle ja teine temale. Kinnistu jagamise soov kaheks iseseisvaks kinnistuks tulenevat asjaolust, et J J soovivat nimetatud kinnistule omale elamu ehitada. J Ji esindaja väitis oma vastuses, et rääkis kinnistu võimalikust jagamisest kaheks iseseisvaks kinnistuks Kuressaare linna peaarhitektiga, kes leidis, et tehniliselt on see võimalik. Sellest tulenevalt taotles J J kinnistu jagamist kaheks iseseisvaks kinnistuks või kasutuskorra määramist. Eeltoodust tulenevalt pöördus T Ji esindaja linna arhitekti poole palvega selgitada kinnistu jagamise võimalikke versioone. Arhitekti väite kohaselt olevat ta J Ji esindajale teada andnud, et kinnistu jagamine on ebamõistlik ning võib takerduda seadusest tulenevate piirangute taha, mida ei ole võimalik vältida. Seega leidis arhitekt, et selline jagamine on praktiliselt võimatu. Seda enam, et kinnistul asub ühepere elamu, mida ei ole võimalik jagada ning kinnistu suuruseks on 1138 m2, mis teeks uute, moodustavate kinnistute suuruseks ligikaudu 569 m2. Kinnistute jagamisel ühel või teisel juhul tooks see kaasa piirangud teisele, T Jile jäävale kinnistule, millega T J ei saa nõustuda. Samuti pöördusime maakleri poole palvega hinnata kinnistute turuväärtust juhul, kui see oleks jagatud kaheks iseseisvaks kinnistuks. Maakleri hinnangul langeks uute, moodustuvate kinnistute turuväärtus kokku märgatavalt alla tänast turuhinda, sest sellistele kinnistutele, mille suuruseks on ligikaudu 569 m2, puudub Kuresaare linnas ostja. Seda enam, et ühte kinnistut jääksid koormama servituudid või siis ehitustöödega seonduvad talumise kohustused teise kinnistu kasuks. Teisel kinnistul puuduks aga vesi, kanalisatsioon ning elekter. Tänane kinnistu turuhind tulenebki ainuüksi asjaolust, et tegemist on mõistlikus suuruses kinnistuga, mis piirneb metsaga. Tuginedes eeltoodule oleme seisukohal, et kinnistut ei ole võimalik jagada kostja poolt pakutud viisil. Sellest lähtuvalt andis T Ji J Jile teada, et ta ei ole huvitatud kinnistu jagamisest kaheks iseseisvaks kinnistuks ning juhul, kui J J keeldub siiski T Ji osa omandamisest või kinnistu võõrandamisest, siis on ta sunnitud pöörduma kohtu poole kaasomandi lõpetamise nõudega. Samuti andis J J teada, et ei soovi kasutuskorra seadmist vaid on kindlal seisukohal, et soovib kaasomandi lõpetamist. J J jättis nimetatud teatele vastamata.

lk 6 jagamine kehtestatud üldplaneeringu põhilahendust muutev ning detailplaneeringu koostamisel tuleb lähtuda planeerimisseaduses sätestatud punktidest. 1.2.Kostja leiab, et eeltoodud dokumendid ei anna alust kohtul kaasomandi jagamiseks kostja poolt toodud viisidel. Seda eelkõige asjaolul, et need ei tõenda, et hoone reaalne jagamine korteriomanditeks oleks hoonet ümberehitamata või siis üldse võimalik ega ka seda, et teise alternatiivvariandi puhul üldplaneeringu muutmine üldse teostatav oleks. 1.3.Hageja toob siinkohal välja Riigikohtu 29.05.2012 lahendi nr 3-2-1-61-12, kus kolleegium leiab, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kolleegium on varasemas praktikas leidnud ka seda, et kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu 15. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kolleegium lisas, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Kolleegium on leidnud, et kaasomandi lõpetamise nõude reaalosadeks jagamisel tuleks ka kindlaks teha, kas pärast kinnisasja reaalosadeks jagamist saavad ehitise osad eksisteerida ilma kummagi poole osata. Kolleegium on lisanud, et kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. 1.4.Eeltoodud lahendile tuginedes on hageja seisukohal, et kostja poolt väljapakutud jagamise viisid ja nende võimalikkus ei ole kostja poolt tõendatud. Eelkõige ei ole kostja esitanud ühtegi projektdokumentatsiooni, mis moel ta sooviks ehitist reaalosaks (kinnistu jagamine korteriomanditeks) jagada või siis kinnistut kaheks reaalosaks jagada. Teiseks ei tõenda vastuhagile lisatud tõendid asjaolu, et kinnistut või siis kinnistul asuvat ehitist oleks üldse võimalik jagada (puuduvad nii projektdokumentatsioon, kui ka ekspertarvamus ja vajalikud nõusolekud). Tuginedes eeltoodule jääb arusaamatuks, mis moel kostja seda jagamist üldse soovib ning kuidas peaks see välja nägema, mistõttu puudub kohtul ka võimalus kinnistu jagamiseks kostja poolt väljapakutud viisil. 1.5.Lisaks on kostja poolt väljapakutud jagamise viisid hagejat üleliia koormavad. Hageja selgitab, et esimesel juhul peaks hoone täielikult ümber ehitatama, sest hoonel puuduvad eraldi sissekäigud ning teisel korrusel puudub omaette tualettruum / pesemisvõimalus ning köök jne. Teise puhul peaks muutma üldplaneeringut, mis sõltub naaberkinnistute nõusolekust ning mõlemat kinnistut jääks koormama kas siis teise kinnistu talumiskohustus või servituut. Sellele lisanduksid veel ka vee- ja kanalisatsiooni väljaehitused ning muud liitumised. Seda tõendab käesolevale vastusele lisatud kinnistu asendiplaan koos elamu plaaniga, millest nähtuvalt on elamu või kinnistu jagamine reaalosadeks praktiliselt võimatu (lisa 1). 1.6.Kuna hagiavalduse kohtusse esitamise seisuga oli kinnistul olemas ostja, kellel oli olemas ka positiivne laenutaotluse vastus olemas, siis on teada kinnistu tänane reaalne turuhind, mis pooleks jagatuna vastab mõlema kaasomandi osa suurusele. Maakleri seisukohalt vähendaks aga selline kinnistu jagamine reaalosadeks mõlema osa

lk 9 Hageja on jätkuvalt seisukohal, et kostja enda poolt nn kritseldatud plaan ei anna alust ega võimalust hagi rahuldamiseks kostja poolt toodud viisil. Hageja viitab veelkordselt Riigikohtu 29.05.2012 lahendile nr 3-2-1-61-12, mille kohaselt kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas lahendis on leitud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestama mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Hageja leiab jätkuvalt, et kui poolte läbisaamine on enam kui ebanormaalne, siis puudub võimalus kinnistu jagamiseks korteriomanditeks, sest sellisel juhul tuleks neil ikkagi kasutada osa kinnistust ühiselt ning see on nende läbisaamist arvestades võimatu. Seega oleks kinnistu jagamine kostja poolt toodud viisil teise kaasomaniku huvide vastane. Lisaks puuduvad selleks vajalikud projektid ning reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab üldjuhul eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust, mida käesoleval hetkel kohtule esitatud ei ole. Hageja on seisukohal, et kostja poolt omatehtud kritseldused ei anna alust vastuhagi rahuldamiseks. Lisaks jääb hageja enda juurde ning leiab, et kinnistu jagamine korteriomanditeks vähendaks tema osa väärtust tänast kinnistu turuhinda arvestades (hageja poolt varemesitatud maakleri seisukoht), tekitades seeläbi hagejale otseselt kahju. Sellisel juhul peaks kostja lisaks maja ümberehitamise kulude hüvitamisele hüvitama ka hagejale tema osa turuväärtuse vähenemise. Kostja on oma vastuses leidnud, et kinnistu võõrandamine kolmandale isikule on temale liigselt koormav, kuna tema on oma vanemate kodus aidanud teha remonditöid jm vajalikku ning kuna kostja elab nimetatud elamus, siis on selle võõrandamine talle emotsionaalselt liiga raske. Hageja ei saa nõustuda kostja väitega, et kostja on ainuisikuliselt oma vanemaid aidanud. Vastupidi, hageja on olnud see, kes on pidevalt Tast Kuressaarde käinud oma vanemaid aitamas ning teinud suurema osa maja juures tehtud töödest. Kostjal ei ole selleks kunagi aega ega tahtmist olnud, sest tema oli seotud oma muude projektidega, mistõttu oli vendade ema väga õnnetu. Seega ei vasta eeltoodud kostja väide tõele. Lisaks on kostja teadlikult käesoleva menetluse käigus XXXXXX X elamusse sisse kolinud või vähemalt püüab jätta mulje sissekolimisest, et tõendada endal moraalset suuremat õigust olevat või siis vältimaks maja müügil tulumaksu tasumise kohustust. Samal ajal on kostja siiani jätnud sõlmimata lepingud AS-ga Kuressaare Veevärk (lisa 4) ning OÜ-ga Prügiveod (Lisa 5). Vee kasutamine 2 m3 on kõigi eelduste kohaselt näilik, fiktiivselt tõendamaks majas elamist, kuid samal ajal on kõik majanaabrid hagejale kinnitanud, et kostja ei ela nimetatud hoones. Teda olevat küll aeg-ajalt seal ringi liikumas nähtud, kuid kõik on üheselt kinnitanud, et majas ei ela peale ema surma kedagi. Hageja juhib kohtu ja kostja tähelepanu veelkordselt asjaolule, et hageja ei olegi nõudnud kinnistut endale ega soovinud seeläbi kostjat kinnistust ilma jätta, mistõttu on ainetu tõendada käesolevas menetluses asjaolu, kas kostja elab majas või mitte. Vastupidi, hageja on esimese alternatiivse jagamise viisina välja pakkunud kinnistu jätmise kostjale (koos hüvitamise kohustusega hagejale). Alles teine alternatiivne variant oli hoone võõrandamine kolmandale isikule ja seda juhul, kui kostja ei nõustu kinnistut hagejalt välja ostma. Kostja koduks olemine omaks tähtsust üksnes sellisel juhul, kui kostjal puuduks muu elukoht ning kui hageja nõuaks seda endale või nõuaks üksnes selle võõrandamist

1.XXXXXXXX2. XXXXXXXX3.XXXXXXXXXXXX Nendest M külas asuvatel kinnistutel peab kostja mitut puhkemaja „J Puhkemajad“, mis on suurema osa ajast pidevalt väljaüüritud. Puhkemajade ja nende hindade kohta leiab informatsiooni alljärgnevalt leheküljelt: http://www.J.ee/. Hageja juhib kohtu tähelepanu veel ka asjaolule, et kostja andmed (e-mail ja telefoni number) on ka nimetatud puhkemajade juures antud kontaktandmeteks. Seega ei saa kostja väita, et tegemist ei ole tema poolt pakutava majutustegevusega. Lisaks päris kostja vanemate surma järgselt hagejaga kokkuleppel (kostja lubas hagejale tema osa tasuda XXXXXX X kinnistu võõrandamisel, kuid vastav kokkulepe ununes kohe pärast pärimistunnistuse kättesaamist - sellest ka vendade vahelised tülid) mitmeid hektareid maatulundusmaad, sh ka metsa, mida saaks võõrandada. Ühele eeltoodud maadest on kostja ehitanud endale kahekordse elamu, milles elada. Seega on kostjal lisaks vaidlusalusele elamule veel kolm hoonet (elamut), milles ta võik vabalt sees elada, kuid nüüd on asunud fiktiivselt elama XXXXXX X elamusse, et jätta muljet tema koduks olevast elamust. Seega ei vasta ka tõele väide, et tegemist on nn vaese pensionäriga, kes peab toime tulema üksnes riigi poolt makstava pensioniga, mistõttu puuduvad tal vahendid ja võimalused kinnistu väljaostuks teiselt ühisomanikult. Pigem on tegemist teise kaasomaniku kiusamise ning asja võimaliku venitamisega. Viimasele viitavad ka pikad läbirääkimised ning vahepealsed nõustumised kinnistu müügi osas ja selle järgselt jälle keeldumised. Juhul, kui kostja siiski leiab, et tal puudub võimalus kinnistu väljaostuks hagejalt, siis palub hageja tema poolt esitatud hagiavalduse rahuldamist teisel alternatiivsel viisil ehk siis kinnistu võõrandamist kolmandatele isikutele ja saadud summa jagamist vastavalt osa suurustele. Viimane oleks kõige lihtsam ja kiirem viis asja lahendamiseks. Seda enam, et kinnistule oli mitmeid huvilisi ning ka reaalseid ostjaid. Eeltoodust tulenevalt jääb hageja enda eeltoodud seisukohtade juurde ning taotleb kaasomandi lõpetamist ühel hagis toodud kujul ja vastuhagi rahuldamata jätmist selles toodud jagamise viiside osas.

17.märtsil 2013. a kohtule esitatud vastuhagiavalduses esitas kostja J J hageja T Ji vastu nõude lõpetada hageja ja kostja ühisomand Kuressaares XXXXXX X asuvale kinnistule, jagades XXXXXX X asuva kinnisasja ja sellel asuva elamu kaheks korteriomandiks, millest üks asub elamu esimesel korrusel ja teine elamu teisel korrusel ja millest üks jääb J Ji ja teine T Ji omandisse. Kaasomandis oleva kinnisasja võib AÕS § 77 lg 2 kohaselt jagada reaalosadeks. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-143-04 lahendis asunud seisukohale, et kuigi korteriomandi puhul säilib korteriomanikel ka kaasomand, on kinnisasja ja sellel asuva elamu jagamine korteriomanditeks üks asja reaalosadeks jagamise viise. Seega saab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel lõpetada kaasomandi asjale, jagades selle korteriomanditeks. Korteriomandiseadus (KOS) võimaldab moodustada hoonestatud või hoonestatava kinnisasja puhul ka korteriomandid. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 esimese lause järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kostja jääb tema poolt vastuhagiavalduses esitatud nõude juurde. Oma seisukohta põhjendab kostja järgmiselt. Kostja J. Ji perekond soovib säilitada hageja ja kostja vanematele kuulunud kinnistu ja sellel asuva elamu osa perekonnale. Kostja oli ja on seisukohal, et pooltele on kõige vähem koormav ühisomandi jagamine reaalosadeks korteriomanditeks jagamise teel. Kostja on seisukohal, et kinnistu jagamise viis, mille korral pannakse talle kohustus hüvitada hageja omandiosa kaotus, on talle kui pensionärile liigselt koormav. Kostja on kogu oma elu elanud Kuressaares. Ta aitas oma isal XXXXXX X asuvat elamut ehitada. Vanemate eluajal aitas ta Kuressaares elava pojana teha elamus vajalikke remonditöid. Seetõttu on kostjal emotsionaalne side tema vanematele kuulunud elamuga. Kostja soovib vanaduspäevad veeta XXXXXX X elamus asuvas korteris ja tegeleda aiatöödega. Seetõttu on talle liigselt koormav ühisomandi lõpetamine kinnistu kolmandatele isikutele müümise teel. Kostja on seisukohal, et kuna hageja eesmärk on talle kuuluv omandi osa müüa, mitte seda kasutama hakata, ei ole poolte suhted takistuseks kinnisasja ühisomandi lõpetamisel korteriomanditeks jagamise teel. Vastupidiselt hageja poolt väljendatule on kostja seisukohal, et elamus on korteriomandite reaalosade teineteisest eraldamiseks vaja teha ehitustöid väga väikeses mahus. Vajalike ehitustööde tegemise ja ehitustöödega seonduvad kulud on kostja J. J nõus võtma enda kanda. I korrusele jäävas korteris on olemas köök, WC ja pesuruum. Seetõttu on kostja nõus jätma esimese korruse korteri hageja T. Jile. II korrusele jäävas korteris tuleb eelmärgitud ruumid ehitada ja seetõttu, et teist ühisomanikku T. Jit mitte liigselt koormata, eelistab kostja II korruse korteri jätmist tema omandisse. Saare Maavalitsuse nõuniku poolt 2. mail 2013. a väljaantud elukohatõendi nr 122013/353 kohaselt on J. Ji elukohaks on alates 8. oktoobrist 2012. a Kuressaare

(vt lisa 1). 2012. aasta oktoobris alustas kostja ettevalmistusi märgitud elamus elama asumiseks. Kostja elab püsivalt Kuressaares XXXXXX X asuvas elamus alates veebruarist 2013. a. Hageja 1. aprilli 2013. a seisukohas esitatud oletusliku väite ümberlükkamiseks esitab kostja kohtule Kuressaare Veevärk AS-i 16. aprilli 2013. a kinnituskirja vee tarbimise kohta Kuressaares XXXXXX X asuvas elamus (vt lisa 2). Kostja on seisukohal, et käesolev kohtuasi on otstarbekas lahendada kompromissiga ja teeb hagejale ettepaneku jagada nende ühisomandis olev kinnisasi korteriomanditeks jagamise teel. Kostja esitab kohtule XXXXXX X asuva elamu I ja II korruse plaanid, millele on märgitud korteri nr 1 (I korruse korter) ja korteri nr 2 (II korruse korter) piirid ja koosseis (vt lisad 3/1; 3/2; 3/3 ja 3/4). Märgitud plaanid esitas kostja ka linnavalitsusele. Kuressaare Linnavalitsuse ehitusspetsialist käis XXXXXX X asuva elamu ruumilahendusega tutvumas ja leidis, et korteriomandite moodustamine on kostja poolt plaanile märgitud reaalosadena võimalik. Kaasomandisse jääb kostja poolt tehtud ettepaneku kohaselt elamus olevatest ruumidest pööning. J. J on nõus ka sellega, kui hageja soovib, et kaasomandisse jääb ruum nr 1, sel juhul on korterisse nr 1 kaks sissepääsu. Ka on J. J nõus kõrvalhoones asuvate ruumide nr 15-26 jaotamisega korteriomandite vahel hageja soovil teisiti kui on kostja esialgne ettepanek. Kostja esitab kohtule Kavatsuste kirjelduse, mille p-s 3 on ta märkinud ehitustööd, mille tegemise ta näeb kahe korteriomandi reaalosade eraldamiseks ette (vt kisa 4). TsÜS § 68 lg 5 kohaselt asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse. Korteriomandiseaduse (KOS) § 4 lg 2 kohaselt võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Juhuks, kui pooled ei saavuta kompromissi ja kohus otsustab lõpetada poolte ühisomandi kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel, täiendab kostja oma vastuhaginõuet järgmise nõudega: Hagi rahuldamise korral kostja poolt taotletud viisil, so ühisvaraks oleva kinnisasja, asukohaga Kuressaares XXXXXX X, jagamisel reaalosadeks, korteriomanditeks jagamise teel, tuvastada, et märgitud kohtuotsuse tegemisega pannakse hageja T Jile tahteavalduse andmise kohustus Kuressaares XXXXXX X asuva kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks.

lk 17 Mõlemad pooled on väitnud, et neil puuduvad rahalised vahendid, millest maksta teisele poolele hüvitis omandiosa kaotuse eest. Ka ei ole põhihagis hageja nõus sellega, et võtab kogu kaasomandi üle ja hüvitab teisele poolele tema osa. Vastuhagis hageja kogu kaasomandi ülevõtmisega nõus ei olnud põhjusel, et tal puuduvad rahalised vahendid teise poole kaasomandi osa eest maksmiseks. Kaasomandi lõpetamine, jättes kaasomandi ühele kaasomanikule, on lubatud üksnes siis, kui teine kaasomanik on sellega nõus või kui kaasomandit ei ole võimalik jagada. Sellest tulenevalt on kohus asunud seiskohale, et kaasomandit ei ole võimalik lõpetada eeltoodud viisil, e. siis et kinnistu jäetakse ühe omaniku ainuomandisse, kellele pannakse kohustus maksta teise poole osa välja rahas (p.-s III pakutud variantidest 1 ja 4) V Teise võimaliku variandina on vastuhagis hageja pakkunud, et kinnistu jagatakse korteriomanditeks, korter üks esimesel korrusel ja korter kaks teisel korrusel. Hoone juures on vaja selleks teha ümberehitusi, mille vastuhagis hageja on nõus tegema enda kulul. Tema arvates peaks korter üks jääma põhihagis hagejale, korter kaks teisel korrusel aga talle endale. Põhihagis hageja sellega ei nõustunud, kuna ei soovi oma osa reaalosana endale jätta. Ka on ta veendunud, et teise korruse korteriomandi moodustamiseks vajalikud ehitustööd hoone esimesel korrusel kujunevad tema jaoks liigselt koormavaks (vajalik elektri, vee ja kanalistaiooni liitumine ja väljaehitamine teise korteri jaoks), ka võib vastuhagis hageja edaspidi asuda töödega viivitama, et mitte lõpule viia kaasomandi reaalset lõpetamist korteriomandite kasutusse võtmise ja registrisse kandmisega. Hageja ei ole nõus investeerima ühisesse asja. Pooled on esitanud kohtule fotod vaidlusalusest hoonest /t.l. 12, 13/ ja esialge projekti /t.l.47-49/ millest on näha, et tegemist on ühepere elamuga, mis ilmselgelt vajab renoveerimist. Pesemisvõimalus, WC ja köök on olemas vaid esimesel korrusel. On olemas esialgne eskiis võimalikuks ümberehituseks seoses korteriomandite moodustamisega /t.l. 67/. Ja elamu rekonstrueerimise eelprojekt /t.l. 120-126/, millest selgub, et kavandatavad korteriomandeid ei ole võimalik planeerida võrdsetes osades. Eelprojekti kohaselt tuleb elamus teha ümberehitusi ja mõlemale korterile eraldi välja ehitada veesüsteem ja kanalisatsioon. Ilmselt tuleb lahendada ka eraldi elektrivarustus teisele korterile. Põhihagis hageja on seisukohal, et kostja poolt pakutud viis elamu jagamiseks korteriomanditeks on tema huve kahjustav ja ebaproportsionaalne. Vahe kahe korteriomandi pinna vahel on 33,8 m2 .Sellega väheneb hageja kaasomandi osa suurus. Lisaks on kostja soovinud jätta enda omandisse garaaži, sahvri ja sauna, jättes hageja omandisse kuurid, millele on ligipääs teiselt poolt maja ja üksnes jalgsi minnes. See tähendab, et kui hageja peaks seal hoidma küttepuid, peaks ta need käsitsi kuuri vedama. Hageja hinnangul ei ole eskiisprojektis õigesti kajastatud hoone netopind, mis esialgse projekti järgi on 160 m2 , uue eskiisprojekti järgi 253,8 m2, kusjuures hoonet ümber ehitatud ei ole. Riigikohus oma otsuses 3-2-1-61-12 asus seisukohale, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhul. Ehitise jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud ekspertarvamust.

lk 18 Antud juhul pooled sellist arvamust tellinud ei ole ja ei soovi sellele ka investeerida. Kohus võtab siinjuures arvesse, et ehitist saab jagada reaalosadeks vaid siis, kui reaalosad saab eraldada nii, et need säilitaksid oma kasutusotstarbe ka siis kui üks osa häviks. See tähendab, et ehitisest saab osa eraldada vaid erandjuhul. Antud juhul on juba eelprojektist näha, et osade eraldamiseks on vaja teha ümberehitusi, mille maht ei ole selge. TsMS § 230 lg. 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Tõendamiskoormust ei ole ümber jagatud ja kohus on pooltele seda ka selgitanud. Kostja ei ole tõendanud, et kaasomandi lõpetamine selle korteriomanditeks jagamise teel oleks tehniliselt võimalik ja seda selliselt, et kaasomanike osad jaguneksid võrdselt ja see ei kujuneks vastaspoolele ülemäära koormavaks- ümberehitusega kaasneb hageja jaoks kohustus taluda ümberehitutöid temale jääval osal ühisomandist, mille kastus ei ole teada. Arvestades poolte keerulisi suhteid ei pea kohus võimalikuks jagada elamut korteriomanditeks kuna sel juhul on pooled ka edaspidi korteriomandi kaasomandi eseme kaasomanikud, mille majandamisega nad peavad koos hakkama saama (krundi korrashoid, hoone oluliste konstruktsioonide remont nt. katus, mis hageja sõnul vajab suuremat remonti), samuti vajadus kokku leppida kasutuskord, mis kindlasti viib poolte vaheliste erimeelsusteni. Hageja ühe võimaliku korteriomanikuna ei ole nõus investeerima hoonesse ega kinnisasja korrastamisega tegelema. Nagu on selgunud asja arutamise käigus, ei ela kumbki pooltest vaidlusaluses elamus. Kuigi vastuhagi hageja on püüdnud kohut veenda, et elab vaidlusaluses hoones, ei ole see, arvestades esitatud tõendeid, usutav. Nagu selgub AS Kuressaare Veevärk kirjast /t.l. 62/ tarbiti XXXXXX X ajavahemikus 01. veebruar kuni 31. Märts vett 2 m3 . 09. 05. 2013 ei olnud J. J lepingut AS-ga Kuressaare Veevärk allkirjastanud. Ka toimus viimane prügivedu kinnistult 1. 08. 2011. Tegemist ei ole poolte koduga selle klassikalises tähenduses, sest hooned ehitati ajal kui pärijad olid juba täiskasvanud ja kodust lahkunud. Hageja ei ole huvitatud reealosa omanikuks saamisest ja kohus ei saa selleks teda kohustada. Olukorras kus pooled ei ole saavutanud mingeidki kokkuleppeid kaasomandi kasutamise korras või selle lõpetamise viisis on asja reaalosadeks jagamine ilmselgelt ebamõistlik ja kaasomanike huvidele mittevastav Seega ei ole omandi jagamine reaalosadeks poolte huvides. IV Hageja on kaasomandi lõpetamise viisina taotlenud selle müüki kolmandatele isikutele ja saadud raha jagamist ühisomanike vahel võrdsetes osades. Kaasomanikud müügis kokkuleppele ei jõudnud, vaatamata sellele, et mõlemad selleks mingil hetkel ka valmis olid. Nimelt oli kostja nõus kinnistu müügiga vaid tingimusel, et omandab kinnistu müügist saadud rahast vähemalt 50 000 eurot, mis võimaldaks tal muretseda endale teise eluruumi. Kuna ostja leiti ainult 75 000 kroonise hinnapakkumisega, siis ei suudetud sõlmida ka kokkulepet.

lk 19 Pooled ei ole kokku leppinud kaasomandis oleva asja müügis. Hageja soovis kaasomandi müüki kolmandatele isikutele ilma enampakkumist korraldamata ja saadud raha jagamist poolte vahel vastavalt nende osadele kaasomandis. Seega peab kohus otsustama millisel viisil kaasomand müüakse. AÕS § 77 lg. 2 kohaselt saab selleks olla müük avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Antud juhul määrab kohus selleks viisiks asja müügi enampakkumisel ja saadud raha jagamise kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. See tähendab, et käesolev otsus on täitedokumendiks, ning asi müüakse täituri poolt täitemenetluses. Riigikohus oma 29. 05. 2012.a. lahendis 3-2-1-61-12 leidis, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohtu hinnangul on kaasomandi lõpetamine eeltoodud viisil, s.o müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, õiglane. Kohus on arvestanud asjaoluga, et kostja enda väitel ei ole tal raha, ning seetõttu ei ole võimalik jätta kinnisasja kostja ainuomandisse ja panna talle kohustust maksta hagejale välja tema osa rahas. Hageja ei ole nõus kaasomandi jagamisega reaalosadeks ja selle kaasomandi lõpetamise viisi valimiseks ei ole kohtul ka piisavald andmeid selle kohta, kas elamut oleks võimalik jagada võrdsete osadena ja kas nende osade kasutusotstarbe säilitamine on kostja poolt pakutud viisil ka tegelikult tehniliselt võimalik ja kogu ümberehitus ei kujune põhihagis hagejale liigselt koormavaks.. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg. 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud, mis hüvitataks tunnistajale, kaasa arvatud hüvitis saamata jäänud töötasu või muu püsiva sissetuleku eest, hüvitatakse poolele samadel alustel ja samas ulatuses, nagu hüvitatakse tunnistajakulud (lg. 2). Lõike 4 kohaselt võib kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et hageja kulude väljamõistmine kostjalt oleks tema suhtes ebaõiglane ja ebamõistlik ning jätab menetluskulud poolte endi kanda. Kohtunik: Külli Mõlder

Asjaõigus › Omandiasjad

Lahendi andmed

Lahendi tekst

KOHTUOTSUS

XXXXXX X.

Sarnased lahendid

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

XXXXXX

KOSTJA VASTUVÄITED, VASTUHAGI

XXXXXX

XXXXXX X

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS