2-11-48196/100 - Pankrotiõigus - Muud hagimenetluse pankrotiasjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Apellatsiooniastme menetluskulud jätta Inkasso Center OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 09.10.2011 esitas Inkasso Center OÜ (hageja) Harju Maakohtule hagi Swedbank AS-i (kostja I) ja SOPE ja KVE TT OÜ (pankrotis, võlgnik) pankrotihaldur Toomas Saarma (kostja II) vastu nõude tunnustamiseks võlgniku pankrotimenetluses. Hageja palus tunnustada 23.02.2011 esitatud nõudest tulenevalt hageja nõue võlgniku vastu summas 2 355 144 eurot ja juhul kui kohus ei pea võimalikuks eeltoodud osas hagi rahuldada, palus hageja tunnustada 29.06.2011 esitatud nõudest tulenevalt hageja nõue võlgniku vastu summas 2 556 465, 94 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja võlgnik (Sperco Kinnisvara OÜ, hilisema ärinimega SOPE JA KVE TT OÜ) 30.07.2010 notariaalse Tartu mnt 48, 46 ja 44 kinnistu ja kinnistu mõtteliste osade võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Tulenevalt lepingu p-st 2.1 leppisid võlgnik ja hageja kokku, et kõik kolm kinnistut võõrandatakse tervikuna ning kui mis tahes kinnistu võõrandamist hagejale ei toimu, on hagejal õigus taganeda kogu lepingust. Lepingu p 4.2.3 kohaselt on hagejal õigus lepingust taganeda, kui lepingu eseme võõrandamist hagejale ei toimu. Lepingu p 4.4 kohaselt on võlgnik kohustatud ostja lepingust taganemisel tasuma leppetrahvi summas 40 000 000 (nelikümmend miljonit) krooni. Arvestades november-detsember 2010 kujunenud olukorda, oli hageja seisukohal, et lepingu eseme võõrandamist hagejale ei toimu, millest tulenevalt esitas 02.12.2010 võlgnikule teate lepingust taganemisest ja kavatsusest rakendada lepingust tulenevaid sanktsioone leppetrahvi osas. 15.12.2010 sõlmisid hageja ja võlgnik lepingu, mille p 1.2 järgi tunnistas võlgnik oma leppetrahvi tasumisest tulenevat kohustust summas 40 000 000 krooni. Tulenevalt samade poolte vahel 15.12.2010 sõlmitud nõuete loovutamise lepingutest teostasid pooled tasaarvelduse summas 3 150 000 krooni. Sama lepingu p 2.3 järgi tunnistas võlgnik oma kohustust hageja ees summas 36 850 000 krooni, millega on võlgnik taganemist ja leppetrahvi tasumise kohustust aksepteerinud.

11.02.2011 kuulutas Harju Maakohus välja võlgniku pankroti. 23.02.2011 esitas hageja võlgniku pankrotimenetluses nõude summas 2355144 eurot (I tl 12-13). 02.03.2011 toimunud võlausaldajate esimesel üldkoosolekul keeldus haldur hagejale koosolekul hääli andmast. Harju Maakohus jättis 02.03.2011 määrusega hagejale hääled määramata ning Tallinna Ringkonnakohus jättis 15.04.2011 määrusega Harju Maakohtu 02.03.2011 määruse muutmata ja määruse peale esitatud määruskaebuse rahuldamata. Olukorras, kus haldur asus seisukohale, et hagejapoolne taganemine ei olnud õiguspärane ja järelikult on leping kehtiv, esitas hageja 29.06.2011 pankrotimenetluses alternatiivse tingimusliku nõude summas 2 556 465,94 eurot (I tl 33). 08.09.2011 toimunud võlausaldajate nõuete kaitsmise koosolekul esitasid kostjad I ja II hageja kahele nõudele vastuväite kogu ulatuses. Hageja ei ole nimetatud vastuväidetega nõus. Hageja leidis et 30.07.2010 lepingust tulenevalt on tal võlgniku vastu kas leppetrahvi nõue või alternatiivne tingimuslik nõue pankrotiseaduse (PankrS) § 98 kohaselt. Samuti tugines hageja nõudes PankrS § 106 lg-tele 1 ja 4. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Kostja I leidis, et kuna hageja nõuded esitati nõuete kaitsmise koosolekul eraldi ja iseseisvatena, siis ei saa nõuete kaitsmise koosolekul vaidlustatud erinevaid nõudeid tunnustada ühe hagiavaldusega. Kostja I arvates saab hageja esitatud hagiavaldust kvalifitseerida üksnes esimese nõudeavalduse alusel esitatud nõude tunnustamise hagina. Kostja II oli seisukohal, et kuna hageja ei ole 29.06.2011 esitatud nõude tunnustamiseks hagiga kohtusse pöördunud, on ta hilisemalt esitatud nõuet varasemalt esitatud nõude alternatiivina määratlemisel rikkunud PankrS §-s 107 sätestatut, millest tulenevalt võib võlausaldaja taotleda nõude tunnustamist kohtus üksnes samal alusel ja mitte suuremas ulatuses kui nõude puhul, mille ta oli esitanud kaitsmiseks nõuete kaitsmise koosolekul. Kostja I leidis, et hageja poolt müügilepingust taganemine ei ole õiguspärane. Hageja ei ole taganemisavalduses nimetanud, millisel õiguslikul alusel hageja müügilepingust taganeb. Kostjate hinnangul ei esinenud ühtegi müügilepingu p-s 4.2 nimetatud tingimust hagejal lepingust taganemiseks. Kostja II oli samuti seisukohal, et hageja poolt müügilepingust taganemise eeldused ei ole täidetud, mistõttu ei ole müügilepingust taganemine kehtiv ning hagejal puudub alus leppetrahvi nõuda. Kostja II hinnangul ei ole täidetud ka VÕS §-s 116 nimetatud taganemise täiendavad eeldused, milleks on kohustuse sissenõutavus ning teise poole poolt kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmine. Poolte kokkuleppe kohaselt muutub võlgniku kohustus anda lepingu esemeks olevate kinnisasjade omand üle, sissenõutavaks 30.07.2020 (lepingu p. 3.1.). Samuti ei ole täidetud VÕS § 116 suhtes erinormiks oleva VÕS § 117 eeldused lepingust taganemiseks enne kohustuse sissenõutavaks muutumist, kuivõrd hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks lepingust taganemise kavatsusest enne taganemist võlgnikku teavitanud või et võlgnik oleks enne taganemist hagejale teatanud, et ta ei kavatse oma kohustust täita. Kostjad olid seisukohal, et hageja ja kostja vahel 15.12.2010 sõlmitud kokkulepe on oma olemuselt deklaratiivne võlatunnistus, mis ei loo iseseisvat õigussuhet. Kuna hageja ja võlgniku vahel sõlmitud müügilepingust ei teki hagejal võlgniku vastu leppetrahvinõuet, siis ei loo ka 15.12.2010 kokkulepe võlgnikule kohustust tasuda hagejale kõnealune leppetrahv. Samuti olid kostjad seisukohal, et müügilepingust taganemine ei saa toimuda kaudse tahteavaldusega (TsÜS § 68 lg 3). Tingimuslikule tahteavaldusele ei saa anda kujundusõiguse jõudu, kuna sellise õiguse kasutamine peab olema selge. Hageja teisest nõudeavaldusest ei selgu hageja selge tahe müügileping lõpetada, mööndakse vaid, et tulevikus võib tal tekkida alus müügilepingu lõpetamiseks ning seeläbi leppetrahvi nõudmiseks. Lisaks leidis kostja II, et kuna

hageja ei ole kinnistute valdust võlgnikule tagastanud, on hageja ka oma käitumisega selgelt väljendanud, et müügileping poolte vahel kehtib. Kostja I hinnangul on võlgniku ja hageja vahel 30.07.2010 sõlmitud müügileping ilmselgelt näilik ja seetõttu tühine ning hageja poolt esitatud leppetrahvi nõue on kõiki asjaolusid arvestades ebamõistlikult suur. Müügilepingu sõlmimisega soovisid võlgnik ja hageja kolmandatele isikutele jätta muljet müügilepingu olemasolust eesmärgiga luua müügilepingust taganemise kaudu kunstlikult võlgniku vastu 40 000 000 krooni suurune leppetrahvi nõue. Kui võlgnikul ja hagejal oleks müügilepingut sõlmides olnud ka tegelikult tahe kinnistuid võõrandada, oleks müügilepingu järgsete põhikohustuste täitmine toimunud koheselt või mõistliku aja jooksul pärast müügilepingu sõlmimist. Samuti ei nõudnud võlgnik hagejalt intressi müügilepingu sõlmimise ja ostuhinna tasumise kohustuse sissenõutavaks muutumise vahele jääva ajavahemiku eest, mis viitab sellele, et võlgnikul ja hagejal puudus juba müügilepingut sõlmides tahe müügilepingust tulenevaid põhikohustusi täita. Müügilepingu näilikkusele viitab ka see, et vaatamata sellele, et hagejal puudus igasugune alus müügilepingust taganemiseks, oli võlgnik juba 11 päeva pärast taganemisavalduse saamist valmis vastuväiteid esitamata tunnistama hageja poolt esitatud 40 000 000 krooni suurust leppetrahvi nõuet. Juhul, kui kohus asub siiski seisukohale, et müügileping on kehtiv, palus kostja I kohtul hageja leppetrahvinõuet VÕS § 162 alusel vähendada. Kostja II vastuhagi Vastavalt 17.07.2012 esitatud vastuhagile ja 02.04.2013 esitatud vastuhagi täpsustusele palus kostja II rahuldada hagi ja tunnistada kehtetuks võlgniku ja hageja vahel 30.07.2010 sõlmitud kinnistu ja kinnistu mõtteliste osade võlaõiguslik müügileping (notari ametitoimingute raamatu registri number 1854) ja kohustada hagejat tagastama võlgniku pankrotivarasse 30.07.2010 sõlmitud kinnistu ja kinnistu mõtteliste osade võlaõigusliku müügilepingu alusel saadud Harjumaal Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Tartu mnt 48 asuv kinnistu registriosa numbriga 407501, 392/624 suurune mõtteline osa Harjumaal Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Tartu mnt 46 asuvast kinnistust registriosa numbriga 2349501 ning 725/1241 suurune mõtteline osa Harjumaal Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Tartu mnt 44 asuvast kinnistust registriosa numbriga 283201 koos viljade ja muu kasuga. Samuti palus kostja II tuvastada hageja kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 407501 kolmandasse jakku hageja kasuks seatud eelmärke, Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 2349501 kolmandasse jakku võlgniku kaasomandiosale hageja kasuks seatud eelmärke ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 283201 kolmandasse jakku võlgniku kaasomandiosale hageja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks ning asendada hageja nõusolek eelmärgete kustutamiseks kohtulahendiga. Menetluskulud palus kostja II jätta hageja kanda. Vastuhagi kohaselt on müügileping tagasivõidetav, kuna võlgnik oli müügilepingu sõlmimise

Kostja II hinnangul on täidetud PankrS § 109 lg-s 1 sätestatud müügilepingu kehtetuks tunnistamise eeldused (tehingu tegemise aeg ja võlausaldajate huvide kahjustamine). Ebamõistlikuks tuleb pidada leppetrahvi summas 40 000 000 krooni kokkulepet. Eeldusel, et hageja nõuet tunnustatakse, vähendab sellise nõude olemasolu oluliselt teiste võlausaldajate võimalusi oma nõudeid võlgniku pankrotivara arvel rahuldada. Kostja II leidis, et müügileping tuleb kehtetuks tunnistada PankrS § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel või alternatiivselt § 110 lg 1 p 2 alusel. Kuna müügileping sõlmiti 30.07.2010 ja võlgniku ajutine haldur nimetati 20.01.2011, siis sõlmiti müügileping vähem kui üks aasta enne ajutise halduri nimetamist. Müügilepingu puhul on täidetud ka PankrS § 111 lg-s 3 sätestatud kriteerium müügilepingute tagasivõitmiseks. Müügilepingul on võlgniku ja hageja kohustuste ebavõrdsusest tulenevalt ilmselgelt kinke iseloom. Poolte positsioonide ebavõrdsus väljendub ka müügilepingust tulenevate õiguste erinevas tagatuses. Kui hageja müügilepingus tulenev õigus nõuda kinnistute omandi üleandmist on tagatud eelmärkega, siis võlgniku õigus nõuda ostuhinna tasumist ei ole kuidagi tagatud. Alternatiivselt PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel müügilepingu tagasivõitmise osas märkis kostja II, et kuivõrd müügileping sõlmiti kuue kuu jooksul enne võlgniku ajutise halduri nimetamist, kohaldub PankrS § 110 lg 2, mille kohaselt sellisel juhul eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. Seega, kui üldjuhul peab hageja tõendama, et tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve, siis käesoleval juhul eeldatakse hageja teadmist ning müügilepingu kehtetuks tunnistamise vältimiseks peab hageja tõendama, et ta võlgniku võlausaldajate huvide kahjustamisest ei teadnud. Hageja vastus vastuhagile Hageja vaidles kostja II vastuhagile vastu ning leidis, et hageja ja võlgniku vahel 30.07.2010 sõlmitud müügileping ei ole kinke iseloomuga, mistõttu puudub alus selle tagasivõitmiseks PankrS § 111 lg 1 p 1 ja § 111 lg 3 alusel. Hageja ei nõustunud, et müügilepingust tulenevad poolte kohustused on ebavõrdsed ja märkis, et ainuüksi kohustuse täitmise aeg või tingimused ei muuda kohustusi ebavõrdseteks. Liiati ei ole kümne aasta pikkune tähtaeg 30.07.2010 müügilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks ülemäära ebamõistlik, arvestades kohustuse suurust. Hageja arvates on müügilepingust tulenevad kohustused tasakaalus. Ostuhind 45 000 000 krooni ei ole kinnistute turuhinnast väiksem ning sellele ei ole vastuhageja ka tuginenud. Ka vastuhagis on nenditud, et ebamõistlikud on ostuhinna tasumise tingimused, mitte ostuhind. Vaatamata sellele, et müüja ei saanud kohe rahalisi vahendeid, omandas müüja ostuhinna tasumise nõude väärtuses 2 876 024,18 eurot (45 000 000 krooni). Kuna tegemist ei ole suurusjärgu võrra erineva väärtusega soorituse ja vastusooritusega, ei ole tehingul kinke iseloomu. Samuti leidis hageja, et tegemist ei ole ka PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel tagasivõidetava tehinguga, kuna ei ole tõendatud, et tehinguga oleks kahjustatud võlausaldajate huve. Maakohtu otsus 08.11.2013 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi ning tunnistas kehtetuks võlgniku ja hageja vahel 30.07.2010 sõlmitud kinnistu ja kinnistu mõtteliste osade võlaõigusliku müügilepingu (notari ametitoimingute raamatu registri number 1854). Samuti kohustas maakohus hagejat andma võlgnikule üle Harjumaal Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Tartu mnt 48 asuv kinnistu registriosa numbriga 407501, Harjumaal Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Tartu mnt 46 asuv kinnistu registriosa numbriga 2349501 ning Harjumaal Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Tartu mnt 44 asuv kinnistu registriosa numbriga 283201 valdus koos viljade ja muu kasuga. Kohus tuvastas hageja kohustuse anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 407501 kolmandasse jakku hageja kasuks seatud eelmärke, Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistus-registrisse registriosa number 2349501 kolmandasse jakku hageja kasuks seatud eelmärke ja Harju Maakohtu

kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 283201 kolmandasse jakku hageja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks ning määras asendada hageja nõusoleku eelmärgete kustutamiseks kohtulahendiga. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Kohus ei nõustunud kostjate vastuväitega, et kuna hageja poolt võlgniku pankrotimenetluses esitatud nõuded on esitatud kahe iseseisva nõudeavaldusena, siis ei saa neid kui nõuete kaitsmise koosolekul vaidlustatud nõudeid tunnustada ühe hagiavaldusega, vaid iga mittetunnustatud nõude tunnustamiseks kohtu poolt oleks tulnud esitada eraldi hagi (PankrS § 106 lg 1). Kohus nõustus hageja väitega, et johtuvalt TsMS § 370 lg-st 2 võib hageja formuleerida oma nõuded selliselt, et palub rahuldada kahest nõudest teise nõude üksnes sel juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Käesoleval juhul on hageja palunud lahendada teise nõudeavalduse tunnustamine ainult juhul kui esimest nõudeavaldust ei rahuldata. Kohus ei näinud vastuolu PankrS §-ga 107 ja vaatas hageja nõuded läbi mõlema nõudeavalduse osas. Hageja esimese nõudeavalduse osas summas 2 355 144 eurot nõustus kohus kostjate vastuväidetega, et kuivõrd hageja taganemisavalduses ei ole nimetatud, millisel õiguslikul alusel hageja on müügilepingust taganenud, samuti ei ole hageja põhjendanud ega tõendanud, milliseid VÕS § 116 lg 2 mõttes müügilepingu olulisi tingimusi on müüja rikkunud, ei saa müügilepingust taganemist lugeda õiguslikult kehtivaks, millest tulenevalt puudus võlgnikul ka alus 15.12.2010 lepingu näol hagejale deklaratiivse võlatunnistuse andmiseks 40 000 000 krooni võlgnevuse kohta. Vastavalt pooltevahelise müügilepingu p-le 4.4. tekib müüjal ostjale leppetrahvi maksmise kohustus ainult juhul, kui taganemine on toimunud lepingu p-s 4.2. nimetatud alustel. Taganemisavalduses konkreetset viidet lepingu p-le 4.2. nimetatud ei ole. Taganemisavalduse sõnastuse kohaselt heidetakse müüjale ette, justkui viimane ei ole mingil põhjusel võimeline täitma oma kohustusi lepingu eseme omandi üleandmise osas. Samas vastavalt müügilepingu p-le 3.1. tekib müüjal omandi üleandmise kohustus alles 30.07.2020, so 10 aasta pärast, kusjuures tingimusel, et ostja poolt on selleks ajaks ostuhind 2876024,18 eurot (45 000 000 krooni) täielikult tasutud (müügilepingu p. 2.2). Kohtu hinnangul olukorras, kus hageja kui ostja ei olnud müüjale veel ostuhinda tasunud (kuigi ostjal on selleks aega kuni 30.07.2020), puudus ostjal igasugune alus nõuda müüjalt omandi üleandmist või järeldada, et müüja poolt lepingu eseme omandi üleandmist hagejale ei toimu. Hageja ei ole tõendanud ka mitte ühtegi muud võlgniku poolset müügilepingu rikkumist, mistõttu hageja poolt müügilepingust taganemist ei saa lugeda VÕS § 116 lg 2 tulenevalt õiguspäraseks ja kehtivaks. Samuti ei leidnud kohus, et hagejal oleks olnud õigus lepingust taganeda VÕS § 117 alusel, mis näeb ette taganemise enne kohustuse sissenõutavaks muutumist. Nimetatud paragrahvis sätestatu kohaselt tuleb taganeda kavatseval poolel teatada teisele poolele oma taganemise kavatsusest. Antud juhul ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks sellisest kavatsusest enne taganemist võlgnikku teavitanud. VÕS § 117 lg 3 kohaselt ei pea lepingust taganemise kavatsusest teatama, kui teine lepingupool on teatanud, et ta oma kohustust ei täida. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et võlgnik oleks enne taganemist hagejale teatanud, et ta ei kavatse oma kohustust täita. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et hageja on taganenud mitte lepingust, vaid seadusest tuleneval alusel, puudub tal õigus võlgnikult nõuda leppetrahvi tasumist, sest leppetrahvi nõudeõigus oleks hagejal tekkinud vaid taganemisel lepingu p-s 4.2. kokkulepitud alustel. Müügilepingu p-s 4.2. väljatoodud aluste esinemist aga hageja tõendanud ei ole. Hageja väidet, et müügilepingu sõlmimise ajaks olevat olnud selge, et kinnistute võõrandamist hagejale tulevikus toimuma ei saa, luges kohus paljasõnaliseks. Mingeid sellekohaseid põhjendusi hageja taganemisavalduses ei leidu. Kohus nõustus samuti kostjate seisukohaga, et võlgniku ja hageja vahel 15.12.2010 sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt võlgnik tunnistas hageja ees kohustust 40 000 000 krooni ja

tasaarvelduse tagajärjel võlgnevust 36 850 000 krooni, ning mis on õiguslikuks aluseks hageja esimesele nõudevaldusele, ei loonud deklaratiivse võlatunnistusena võlgniku ja hageja iseseisvat õigussuhet. Deklaratiivse võlatunnistuse sisuks on mingi olemasoleva nõude tunnustamine, seega on see sõltuvuses võlatunnistuse aluseks olevast põhikohustusest ning kehtib ainult koos põhikohustusega. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kuivõrd hageja taganemisavaldus lepingu p 4.2. tunnustel ei kehti, ei kehti ka võlgniku poolt võla tunnistamine leppetrahvi näol summas 40 miljonit krooni ja vastav tasaarveldus 36 850 000 krooni (2 355 144 eurot). Kokkuvõttes leidis kohus, et hageja nõue summas 2 355 144 eurot PankrS § 106 alusel tunnustamisele ei kuulu. Hageja teist nõudeavaldust, 29.06.2011 esitatud nõude tunnustamiseks summas 2 556 465,94 eurot, pidas kohus samuti põhjendamatuks. Nõudeavalduses on seostatud hagejal nõude tekkimist võlgniku vastu sellega, et kuivõrd võlgniku suhtes on välja kuulutatud pankrot, siis on tõenäoline, et kinnistute võõrandamist hagejale ei toimu, mistõttu hageja leiab, et tal tekib lepingu p 4.4. alusel automaatselt nõue võlgniku vastu summas 2 556 465,94 eurot. Kohus sellega ei nõustunud. Tulenevalt lepingu p-st 4.4. on leppetrahvi tasumise kohustuse aluseks siiski mitte pelgalt p 4.2.3 tingimuse esinemine, vaid ostja poolt sellel alusel lepingust taganemine. Hageja teises nõudeavalduses lepingust taganemisele kui nõude õiguslikule alusele seevastu üldse tuginetud ei ole, mistõttu puudub ka alus järeldada, et ostjal võib tekkida müüja vastu nõue summas 2 556 465,94 eurot. Samuti jagas kohus kostjate arvamust, et lepingust taganemine ei saa toimuda kaudse tahteavaldusega (TsÜS § 68 lg 3), kuna ebaselgele või tingimuslikule tahteavaldusele ei saa anda kujundusõiguse jõudu. Õige on ka kostja II osundus, et kuna hageja ei ole peale müügilepingust taganemist kinnistute valdust võlgnikule tagastanud, on ta oma käitumisega selgelt väljendanud, et müügileping poolte vahel kehtib ning seega puudub hagejal igasugune alus võlgnikult leppetrahvi nõudmiseks. Kohtu hinnangul on arvessevõetav ka kostja I seisukoht, et müügilepingul on näilik iseloom (TsÜS § 89) ja selle tegelikuks eesmärgiks oli luua müügilepingust taganemise kaudu kunstlikult võlgniku vastu 40 miljoni krooni suurune nõue, kuna mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt on raske mõista, miks pidi võlgnik nõustuma kinnistute müügi puhul 10-aastase ostuhinna tasumise tähtajaga olukorras, kus ta loovutas müügieseme valduse koheselt ostjale ega nõudnud viimaselt ostuhinna tasumisega viivitamise eest mingit intressi ega tagatisi, samal ajal aga nõustudes ülisuure leppetrahvi tasumisega juhul kui ostja peaks lepingust taganema. Eeltoodust lähtudes võib müügilepingu lugeda TSÜS § 89 lg 1 lg 2 alusel tühiseks, mistõttu oleks kehtetu ka leppetrahvikokkulepe. Kostja II vastuhagi osas asus kohus seisukohale, et hageja ja võlgniku vaheline müügileping kuulub PankrS § 109 lg 1 tulenevalt tagasivõitmisele, kuna tehing on tehtud 1 aasta jooksul enne pankroti väljakuulutamist, sellega kahjustatakse võlausaldajate huve ning esineb PankrS § 110-114 sätestatud alus tehingu kehtetuks tunnistamiseks ning müügileping on kinke iseloomuga tehing PankrS § 111 lg 3 tähenduses. Kohus jagas kostjate arvamust, et olukorras, kus võlgnik ei esitanud kõigest 4 kuud pärast müügilepingu sõlmimist mingeid vastuväiteid tema suhtes esitatud pankrotiavaldusele, st tunnistas oma maksejõuetust, olid kinnistute müügilepingus kokkulepitud ostuhinna tasumise tingimused, mille kohaselt ostja võis tasuda müüjale kui võlgnikule ostuhinna alles 10 aastat pärast müügilepingu sõlmimist ja kinnistute valduse saamist, ebamõistlikud (VÕS § 7). Seega on hagejal võimalik kinnistuid 10 aasta jooksul ilma tasuta vallata ja kasutada. Kuna müügilepingu sõlmimise järgselt on võlgniku üürnikud (OÜ Europark Estonia, Üüriseiklus OÜ, OÜ Ehitame Maja) lõpetanud üüri maksmise võlgnikule (I kd tl 229-241, II tl 160-178), on alust arvata, et selle üüritulu, mille kinnistute kasutamisest sai võlgnik, pidi edaspidi saama hageja. Kohus nõustus kostjate arvamusega, et kui lähtuda OÜ Europark Estonia ja Üüriseiklus OÜ poolt võlgnikule tehtud üürimaksete

hinnangulisest suurusest, oleks hageja teeninud 10 aasta jooksul ühtegi kulutust tegemata kinnistute kasutada andmisest tulu ca 616 815,84 eurot ning 30.07.2020 oleks hagejal võimalik ca 21% notariaalakti punktis 2.2. sätestatud kinnistute ostuhinnast tasuda kinnistute kasutada andmisest saadud tulu arvel. Kohus on sarnaselt kostjatega arvamusel, et selline müügilepingus sätestatud ostuhinna tasumise tingimus kahjustab võlgniku võlausaldajate huve, kuna sellise kokkuleppe tulemusena on kinnistute üüritulu viidud võlgniku võlausaldajate haardest välja. Samuti on põhjendatud vastuhagis osundatu, et müügilepingus kokku lepitud ostuhinna tasumise kohustus on vaatamata ebatavaliselt pikale 10-aastasele maksetähtajale täielikult tagamata. Müügilepingus ei ole sätestatud ka ostja kohustust tasuda intressi ajavahemiku eest müügilepingu sõlmimisest kuni ostuhinna tasumiseni, mis viitab sellele, et võlgnik ja hageja tegutsesid müügilepingut sõlmides kooskõlastatult eesmärgiga vähendada võlgniku võlausaldajate võimalusi rahuldada oma nõudeid kinnistute müügist või kasutada andmisest saadavate rahaliste vahendite arvel. Võlausaldajate huvide kahjustamisele viitab ka müügilepingus sisalduv ebamõistlik leppetrahvi kokkulepe, mille kohaselt on ostjal müügilepingust taganemise korral õigus nõuda müüjalt leppetrahvi summas 40 000 000 krooni, mis moodustab ligi 90% müüja müügilepingust tulenevate kohustuste mahust. Eelnevast tulenevalt võib nõustuda vastuhagejaga, et PankrS § 109 lg-s 1 sätestatud müügilepingu kehtetuks tunnistamise eeldused on täidetud. Kohus jagas samuti vastuhageja seisukohta, et müügileping tuleb PankrS § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel kehtetuks tunnistada. Kuna müügileping sõlmiti 30.07.2010 ja võlgniku ajutine haldur nimetati 20.01.2011, siis sõlmiti müügileping vähem kui üks aasta enne ajutise halduri nimetamist ja PankrS § 111 lg 1 p-st 1 tulenev ajaline kriteerium müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks on täidetud. Müügilepingu puhul on täidetud ka PankrS § 111 lg-s 3 sätestatud kriteerium müügilepingute tagasivõitmiseks. Müügilepingul on müüja ja ostja kohustuste ebavõrdsusest tulenevalt ilmselgelt kinke iseloom. Müüja pidi olulises osas lepingu täitma lepingu sõlmimise päeval (valduse üleandmine), ostja pidi tasuma alles 10 aasta pärast, kuid ei pidanud tasuma intressi tasumiskohustuse edasilükkamise eest, mis võimaldas ostjal müüja arvel teenida üüri näol märkimisväärset tulu ja tasuda oluline osa müügihinnast selle tulu arvel. Müüja ja ostja positsioonide ebavõrdsus müüja kahjuks väljendub ka poolte müügilepingust tulenevate õiguste erinevas tagatuses. Kui hageja kui ostja müügilepingust tulenev õigus nõuda kinnistute omandi üleandmist on tagatud eelmärkega, siis võlgniku kui müüja õigus nõuda ostuhinna tasumist ei ole kuidagi tagatud. Kohus ei nõustunud hageja vastuväidetega, et kuivõrd kinnistute hind 45 miljonit krooni ei ole turuhinnast madalam, et müüja pidi omandi üle andma hiljemalt 30.07.2020, s.o samaaegselt hageja poolt ostuhinna tasumisega, välistab see tehingu kinkelepingulise iseloomu. Õige on vastuhageja seisukoht, et lepingupoolte kohustuste ebavõrdsusega on tegemist ka juhul, kui müüja ja ostja kohustuste täitmine on kokkulepitud viisil, mis võimaldab ostjal müügihinda ja muid tasusid maksmata lepingu eset pikema aja jooksul kasutada ja sellest tulu saada (müüja on kinkinud ostjale müügieseme tasuta kasutamise ja valdamise 10 aastaks). Kuna müügileping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, siis tuleb PankrS § 111 lg 2 kohaselt eeldada, et müügileping kahjustab võlgniku võlausaldajate huve ning hagejal lasub kohustus tõendada vastupidist, mida hageja aga pole teinud. PankrS § 109 lg 1 ja PankrS § 111 lg 1 p-s 1 ja lg-s 3 sätestatud eeldused müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks on seega kohtu hinnangul täidetud. Kohtu hinnangul on asjakohased ka vastuhageja põhjendused selle kohta, et müügileping oleks alternatiivselt tagasivõidetav ka PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel. Kuivõrd müügileping on kohtu hinnangul kehtetu, peab hageja kinnistud PankrS § 119 lg 1 alusel võlgniku pankrotivarasse tagastama koos viljade ja muu kasuga. Viidates asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg-le 8, märkis kohus, et müügilepingu kehtetuks tunnistamisel

on hageja kohustatud andma nõusoleku hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärgete kustutamiseks. Müügilepingu kehtetuks tunnistamise korral kohustub hageja tegema tahteavalduse kinnistusraamatusse kantud eelmärgete kustutamiseks. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusoleku asendada kohtulahendiga. Apellatsioonkaebus 09.12.2013 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 08.11.2013 otsuse ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks või juhul, kui ringkonnakohus saab asja ise lahendada, siis tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning tunnustada hageja nõuet võlgniku pankrotimenetluses summas 2 355 144 eurot või alternatiivselt summas 2 556 465,94 eurot. Juhul, kui ringkonnakohus asub seisukohale, et saab maakohtupoolsed menetlusõiguslikud rikkumised ise kõrvaldada ning teha asjas uue otsuse asja maakohtule uueks arutamiseks saatmata, palub hageja kuulata tunnistajana üle AS ja vande all hageja seaduslik esindaja Margo Mürk. Vastuhagi palub hageja jätta rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Kaebuse kohaselt on asja sisuline arutamine 08.10.2013 kohtuistungil ilma hageja osavõtuta oluliselt rikkunud hageja kui menetlusosalise õigusi. Nii ei olnud hagejal võimalust anda kohtule seletusi või esitada põhjendusi asja arutamisel tõusetunud küsimuste kohta (TsMS § 199 lg 1 p 4), võtta osa tõendite vaatlusest ja uurimisest (TsMS § 199 lg 1 p 5) ega vaielda vastu teiste menetlusosaliste taotlustele ja põhjendustele (TsMS § 199 lg 1 p 6). Hagejale ei tagatud Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-s 24 sätestatud õigust olla oma kohtuasja arutamise juures. Viidates TsMS § 422 lg-tele 1 ja 2 märgib hageja, et puudus istungilt mõjuval põhjusel, tervisliku seisundi ootamatu ja järsu halvenemise tõttu ning on esitanud maakohtule kooskõlas TsMS §-ga 345 tõendid oma haiguse põhistamiseks. Hageja seaduslikul esindajal diagnoositi 2011. aastal XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX ning 21.09.2012 tuvastati hageja seaduslikul esindajal töövõime kaotus 80% ulatuses. Haiguse diagnoosimisele järgnenud ravi on olnud agressiivne ning sagedaste ja prognoosimatute tüsistuste ja kõrvalnähtudega. Hageja seaduslik esindaja teatas niigi halva tervise ootamatust halvenemisest Harju Maakohtule 07.10.2013 ning leppis esimesel võimalusel kokku arstikonsultatsiooni. Psühhiaater IR on 08.10.2013 väljastanud õiendi, kinnitades, et hageja seaduslik esindaja ei ole tervise tõttu võimeline osa võtma kohtuistungist ning õiend on kohtule viivitamatult maakohtule edastatud (08.10.2013 kell 10:50). Eelnevale vaatamata otsustas maakohus asja arutada 08.10.2013 kohtuistungil ilma hageja osavõtuta ning keeldus asja arutamise uuendamisest. Tsiviilasja sisuline arutamine 08.10.2013 kohtuistungil oli TsMS § 414 lg 2 p-st 2 tulenevalt lubamatu. Samuti oli asja arutamine lubamatu TsMS § 414 lg 2 p 1 kohaselt, kuna hagejat ei kutsutud istungile õigel ajal. Käesoleval juhul saatis Harju Maakohus hagejale kohtukutse elektronposti teel ning hageja sai kutse kätte alles vahetult enne kohtuistungit, 04.10.2013. Seejuures jõudis koos kohtukutsega hagejani ka kohtu 01.10.2013 teade istungiaja tühistamise kohta. Maakohus määras 02.10.2013 kirjaga uuesti istungiajaks 08.10.2013. Seega jäi kohtuistungi määramise ja istungi toimumise vahele üksnes viis päeva, millest kaks olid puhkepäevad. Seega ei saanud kuidagi olla täidetud TsMS § 343 lg-s 2 ettenähtud tähtaeg. TsMS § 352 lg 1 annab kohtule õiguse istungiaja tühistada või seda muuta, samuti istungi edasi lükata. Maakohtu poolt 02.10.2013 elektronkirjas viidatud „kohtuistungi aja taastamise” instituuti tsiviilkohtumenetluse seadustik ei tunne. Istungiaja tühistamise teadet ei ole menetlusõiguslikult võimalik jätta tähelepanuta, nagu maakohus on 02.10.2013 elektronkirjas palunud. Tegemist oli uue istungiaja määramisega kohtu poolt. Hageja sai kohtukutse kätte alles 04.10.2013 ning mis tahes alust lugeda kohtukutse varasemalt kättesaaduks ei esine. Maakohus rikkus asja hageja kohalviibimiseta sisuliselt arutades TsMS § 656 lg 1 p 1 ja 2,

riivates isiku õigusliku ärakuulamise põhimõtet ning tehes otsuse isiku suhtes, keda ei kutsutud kohtusse seaduse kohaselt. TsMS § 307 lg 3 tõttu tuleb lugeda dokument menetlusosalisele kätte toimetatuks alates dokumendi tegelikust saajani jõudmisest, s.o alates 04.10.2013. Samuti on maakohus hageja hinnangul põhjendamatult jätnud rahuldamata hageja 02.04.2013 esitatud ja 12.04.2013 täpsustatud taotlused hageja juhatuse liikme vande all ülekuulamiseks ja AS tunnistajana ülekuulamiseks. Arvestades, et vaidluse all oli 30.07.2010 müügilepingus sisalduvate kokkulepete saavutamine, olid taotlused põhjendatud. Hageja esitas menetluses vastuväite, et kokkulepe kinnisasjade ostuhinnas ja selle tasumise tingimustes saavutati kõiki asjaolusid, sealhulgas kohustuste täitmise aega ja intressikokkuleppe puudumist, arvesse võttes. Nimetatud asjaolusid ei olnud hagejal võimalik tõendada teisiti kui lepingueelsetel läbirääkimistel osalenud ning lepingu allkirjastanud isikute ütlustega. Seejuures on maakohus tuvastanud võlgniku võlausaldajate õiguste rikkumise eelkõige just ostuhinna tasumise kokkuleppe tõttu, andmata hagejale võimalust tõendada kokkuleppe saavutamise tagamaid. Kuivõrd hageja esitas 24.04.2013 kooskõlas TsMS § 333 lg-ga 2 vastuväite kohtu tegevusele menetluse juhtimisel, on hagejal õigus tugineda viidatud rikkumisele käesolevas kaebuses. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt puudus taganemisavalduses taganemise õiguslik alus või esinesid muud formaalsed puudused, mis välistavad taganemisavalduse kehtivuse. VÕS § 188 lg 1 ei näe ette taganemisavalduse vorminõuet, millest järeldub, et taganemisavaldus võib olla tehtud mis tahes vormis. Samuti ei ole seaduses ette nähtud lepingust taganemise avaldusele konkreetseid sisulisi nõudeid. Oluline on, et taganemisavaldusest nähtuks poole tahe leping lõpetada. Hageja poolt esitatud taganemisavaldusest nähtub poole selge tahe leping lõpetada. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 188 lg-t 1, asudes seisukohale, et taganemisavaldus, milles puudub viide taganemise õiguslikule alusele, on tagajärjetu. Maakohtu etteheide, et taganemisavalduses ei ole konkreetset viidet pooltevahelise müügilepingu p-le 4.2, on äärmiselt ja põhjendamatult formalistlik. Hageja on seisukohal, et taganemise materiaalsed ja formaalsed eeldused saavad olla täidetud sõltumata sellest, kas taganemisavalduses sisaldub viide lepingu punktile, mida on oluliselt rikutud. Samuti on hagejale üllatav maakohtu etteheide, et hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, milliseid olulisi tingimusi on müüja rikkunud. Hageja on menetluses läbivalt olnud seisukohal, et müügilepingu oluline rikkumine seisnes selles, et müüja poolt oma kohustuse täitmine osutus müüja majanduslikust olukorrast ja eeldatavast maksejõuetusest tulenevalt võimatuks. Seejuures võttis müüja 15.12.2010 allkirjastatud lepingu p-s 1.1 omaks, et ta ei suuda tagada lepingu täitmist. Tegemist on võlatunnistusega, milles sisalduva tahteavalduse on maakohus põhjendamatult jätnud arvesse võtmata. Lepingust taganemise sisuline alus tulenes müügilepingu p-st 4.2.3 ning seega on täidetud ka taganemise materiaalsed eeldused ning taganemine on kehtiv. Hageja ei nõustu kostjate ega maakohtu käsitlusega, justkui tuleneks antud punktist võimalus lepingust taganeda alles pärast 30.07.2020. Kui enne nimetatud tähtaega selgub, et kinnistu võõrandamist ostjale ei toimu, ei ole mingit mõistlikku põhjust oodata lepingust taganemiseks 2020. aastani. Selliselt mõistsid seda ka lepingupooled ning seda kinnitab ka 15.12.2010 leping. Maakohus on vaidlustatud otsuse tegemisel eelneva täielikult tähelepanuta ja analüüsimata jätnud. Hageja hinnangul on tegemist kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõude rikkumisega (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8). Võlgniku esindaja, allkirjastades 15.12.2010 lepingu, on kinnitanud taganemist, selle õiguspärasust ning leppetrahvi tasumise kohustuse tekkimist. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, mille kohaselt olukorras, kus hageja kui ostja ei olnud müüjale veel ostuhinda tasunud (kuigi ostjal on selleks aega kuni 30.07.2020), puudus ostjal

igasugune alus nõuda müüjalt omandi üleandmist või järeldada, et müüja poolt lepingu eseme üleandmist hagejale ei toimu. Hageja leiab, et isegi olukorras, kus ostjal puudub veel õigus nõuda müüjalt omandi üleandmist, võib olla selge, et lepingu eseme omandi üleandmist ka tulevikus toimuma ei saa. Kui objektiivne vaatleja on kindlal veendumusel, et lepingus sätestatud kohustuse rikkumine leiab tulevikus paratamatult aset, on lepingust taganemine võimalik ja lubatav. Pooled ei sõlminud 30.07.2010 müügilepingus lepingust enne kohustuse sissenõutavaks muutumist taganemise võimaluse välistamise kokkulepet ning lepingu p-s 4.2.3 määratletud taganemist õigustav lepingurikkumine ei ole mis tahes viisil seotud ühegi tähtajaga. Hageja on seisukohal, et kinnistute võõrandamise mittetoimumine on selge müüja majanduslikust olukorrast tingituna ning tänane tegelikkus (kinnistute omandi üleandmist pole toimunud) üksnes kinnitab eelnevat. Kokkuvõtlikult on hageja seisukohal, et on 02.12.2010 avaldusega kehtivalt taganenud hageja ja võlgniku vahelisest müügilepingust. Kohustuse olemasolu ja lepingust taganemise õiguspärasust, samuti asjaolu, et pankrotivõlgnik ei ole võimeline 30.07.2010 müügilepinguga võetud kohustusi täitma, kinnitab ka 15.12.2010 leping ning selles sisalduvad võlgniku tahteavaldused. Maakohus on vastupidisele järeldusele jõudes hinnanud ebaõigesti asjas esitatud tõendeid, kohaldanud ebaõigesti võlaõigusseaduses sisalduvaid ja taganemist reguleerivaid sätteid (eelkõige VÕS § 188 lõiget 1) ning rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8). Ühtlasi ei nõustu hageja maakohtu hinnanguga 15.12.2010 lepingule, mille kohaselt on tegemist deklaratiivse võlatunnistusega, mille kehtivus sõltub põhikohustusest. Hageja hinnangul on maakohtu sellekohane argumentatsioon ebaõige ning vastuoluline. Puudub vaidlus, et 15.12.2010 lepingus sisaldus võlatunnistus, millega tunnistati kohustuse olemasolu. Hageja on seisukohal, et 15.12.2010 leping on käsitletav võlatunnistusena VÕS § 30 lg 1 teise alternatiivi kohaselt. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-23-11 (p 13) märkinud, et VÕS §-s 30 reguleeritakse üksnes konstitutiivset võlatunnistust ning selles ei sisaldu deklaratiivset võlatunnistust. Hageja leiab, et kuivõrd tegemist on lepinguga, millega tunnistatakse kohustuse olemasolu, on tegemist konstitutiivse võlatunnistusega, mis lõi ka iseseisva ja alternatiivse nõudealuse hagejale. Võlatunnistuses sisaldub kohustuste tasaarveldamine ning uue kohustuse suuruse määratlemine, samuti on pooled leppinud kokku kohtualluvuses. Maakohus on materiaal- ja menetlusõiguse normide rikkumise ning tõendite ebaõige hindamise tulemusena teinud ebaõige järelduse, et hageja nõue summas 2 355 144 eurot PankrS § 106 alusel võlgniku pankrotimenetluses tunnustamisele ei kuulu. Samuti on kohus teinud ebaõige järelduse 29.06.2011 nõudeavalduses sisalduva nõude osas. Maakohus sidus alusetult hageja tingimusliku nõude lepingust kehtivalt taganemisega. Tegemist oli nõudega, mis ei olnud võlgniku pankroti väljakuulutamise hetkeks veel muutunud sissenõutavaks. Lähtudes eeldusest, et 30.07.2010 lepingust taganemine ei olnud kehtiv, oli hagejal õigus esitada pankrotivõlgniku vastu leppetrahvinõue kui tingimuslikust tehingust tulenev nõue. Leppetrahvinõude sissenõutavus sõltub 30.07.2010 müügilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Analoogselt toimitakse praktikas käendaja pankroti korral, kui põhivõlgnik ei ole enne käendaja pankroti väljakuulutamist või pankrotimenetluses nõuetest teatamise tähtaja möödumist oma kohustust rikkunud. Sellisel juhul käsitletakse võlausaldaja nõuet edasilükkava tingimusega tehtud tehingust tuleneva nõudena. Nõude, mis ei ole veel muutunud sissenõutavaks, võib pankrotimenetluses esitada tingimusliku nõudena (PankrS § 98). Hageja leiab, et arvestades võlgniku võlausaldajate üldkoosoleku 02.03.2011 otsust ettevõtte tegevuse ja juriidilisest isikust võlgniku lõpetamise kohta, ei ole müüjal võimalik täita 30.07.2010 lepingu p-st 3.1 tulenevat kohustust ning anda kinnistute omand hagejale 30.07.2020 üle. Seetõttu on tõenäoline, et hagejal tekib lepingust taganemise õigus p 4.4 alusel ning leppetrahvinõue muutub sissenõutavaks. Lisaks kinnitas pankrotihaldur 11.08.2011, et ta ei täida lepingust tulenevaid kohustusi. Samuti tuleb arvestada, et tegemist on pankrotivaraga,

mis on koormatud hüpoteegiga. Kuidas eelnevast saab järeldada, et tõenäoliselt antakse 30.07.2020 hagejale kinnistute omand üle, jääb ebaselgeks. Lisaks märgib hageja, et käesoleva kaebuse esitamise hetkel ei ole enam alles 30.07.2010 müügilepingu eset, kuivõrd maakohus on tuginevalt 02.04.2013 vastuhagi eseme täpsustusele tuvastanud, et lepingu esemeks olnud Tartu mnt 44 ja 46 asunud kinnisasjade kaasomanikud on sõlminud kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistute pindalade muutmiseks. Seega on 30.07.2010 lepingu täitmine osutunud müüja poolt võimatuks. Isegi kui pidada hageja poolt lepingust taganemist tagajärjetuks, oli hagejal nõudeavalduse esitamise ja nõuete kaitsmise koosoleku toimumise ajahetkel pankrotivõlgniku vastu tingimuslik nõue. Seetõttu on maakohus alusetult keeldunud hagejale võlausaldaja positsiooni omistamisest võlgniku pankrotimenetluses. Maakohtu otsuses (p-s 17) väljendatust, mille kohaselt võib müügilepingu lugeda TsÜS § 89 lg-te 1 ja 2 alusel tühiseks, mistõttu oleks kehtetu ka leppetrahvikokkulepe, ei ole hageja hinnangul võimalik aru saada, kas maakohus on tuvastanud 30.07.2010 müügilepingu tühisuse või mitte. Juhul, kui maakohus on tuvastanud müügilepingu tühisuse, on vaidlustatud otsus vastuoluline, kuivõrd tagasivõitmise korras saab kehtetuks tunnistada üksnes kehtivaid tehinguid. Kui maakohus ei tuvastanud müügilepingu tühisust, jääb kohtu mõttekäigu eesmärk ja vajalikkus arusaamatuks. Vastuolulise ja ebaselge argumentatsiooni esitamisega on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8) ning välistatud ei ole, et see tõi kaasa ebaõige kohtulahendi. Vastuhagi lahendamisel on maakohus teinud ebaõige järelduse, et 30.07.2010 müügileping on kinke iseloomuga tehing PankrS § 111 lg 3 tähenduses, mis kuulub tagasivõitmisele. Müügileping ei ole kinke iseloomuga, kuivõrd poolte vastastikused kohustused ei olnud ebamõistlikult tasakaalust väljas. Ostuhind (45 000 000 krooni) ei ole kinnistute turuhinnast väiksem ning sellele ei ole kostja II ega maakohus ka tuginenud. Ka vastuhagis nentis kostja II, et ebamõistlikud on ostuhinna tasumise tingimused, mitte ostuhind. Vaatamata sellele, et müüja ei saanud kohe rahalisi vahendeid, omandas müüja ostuhinna tasumise nõude väärtuses 2 876 024,18 eurot (45 000 000 krooni). Kuna tegemist ei ole suurusjärgu võrra erineva väärtusega soorituse ja vastusooritusega, ei ole tehingul kinke iseloomu. Samuti on kohtupraktikas leidnud kinnitust põhimõte, et võlausaldaja huve ei saa kahjustada see, kui kinnisasi müüakse turuhinnaga (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-120-10 ja 3-2-1-113-09). Ka müüja ei pidanud endapoolset põhikohustust täitma enne 10 aasta möödumist. Hageja ei nõustu maakohtuga selles, et müüja täitis lepingu olulises osas 30.07.2010, kuid ostja pidi täitma alles 30.07.2020. Müügileping on suunatud omandi üleandmisele ning valduse üleandmine ei ole omandi üleandmise puhul (eriti kinnisasjade osas) määrav. Viidates AÕS §le 641 leiab hageja, et seega ei seisne müügilepingust tulenevate kohustuste olulises osas täitmine valduse üleandmises. Omandi üleandmine ostjale pidi lepingu kohaselt toimuma asjaõigusliku müügilepingu sõlmimisel 30.07.2020. Arvesse tuleb võtta, et 30.07.2010 müügileping oli võlaõiguslik kohustustehing, mille järgi oli võlgniku põhikohustuseks asja omandi üleandmine tulevikus. Seega pidid nii müüja kui ka ostja täitma oma põhikohustused alles 30.07.2020. Samuti ei nõustu hageja maakohtu seisukohaga, mille kohaselt viitab intressi tasumise kohustuse puudumine sellele, et võlgnik ja hageja tegutsesid müügilepingut sõlmides kooskõlastatult ja eesmärgiga kahjustada võlgniku võlausaldajate huve. Müügilepingus ei peagi olema ning tavaliselt ka ei ole mis tahes kasutustasu kokkulepet. Müügilepingust tulenevalt on poolte põhikohustuseks ühelt poolt asja üleandmine ja omandi ülemineku võimalikuks tegemine ning teiselt poolt ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine. Intressi tasumises kokkuleppimine on poolte õigus, mitte kohustus. Müüja andis üle ostjale kinnistute valduse, mis tähendas, et rentnikega seotud riisiko ning vastavad kohustused läksid samuti ostjale üle. Kõike eelnevat arvesse võttes saavutatigi kokkulepe ostuhinnas ligikaudu 2,88 miljonit eurot.

Ostuhind sisaldas kõiki tehinguga kaasnevaid riske müüja jaoks. Tegemist oli kinnistute turuhinnast kõrgema hinnaga, mida muuhulgas kinnitab asjaolu, et kostja II on vastuhagi hinnaks nimetanud üksnes 0,98 miljonit eurot ning maakohus on sellega nõustunud. Samuti on ainetu maakohtu otsuses (p-s 20) sisalduv viide suurtele leppetrahvikokkulepetele. Hagejale jääb arusaamatuks, kuidas saab olukorras, kus kohus on tuvastanud hagejal mõlemas nõudeavalduses märgitud nõude puudumise, leida, et tehing kahjustas võlausaldajate huve sedavõrd oluliselt, et tehing tuleks tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistada. Hageja ei ole nõus ka seisukohaga, et poolte nõuded olid ebavõrdselt tagatud. Ostja nõue omandi üleandmiseks oli tagatud eelmärke ning leppetrahviga. Samamoodi olid müüja õigused kaitstud lepingu p-st 4.3 tuleneva leppetrahvi nõudmise õigusega. Samas punktis on sätestatud müüja õigus tasaarvestada ostja poolt tehtud ettemaksed oma leppetrahvinõudega. Täiendavalt olid müüja õigused kaitstud sellega, et lepingust taganemise korral jääb talle vaidlusaluste kinnistute omandiõigus. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 08.11.2013 otsus on vastuhagi osas seaduslik ja põhjendatud. Kuna kolleegium nõustub täielikult nimetatud põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. Põhihagi osas jättis maakohus lõppjäreldustes põhjendatult hagi rahuldamata. Muuta tuleb osaliselt motiive. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Apellatsioonkaebuses hageja kordab hagiavalduses ja asja arutamisel esitatud seisukohti ja kõigile neile on maakohus hinnangu andnud. Maakohus ei ole asja arutamisel ega otsuse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme, nagu märgitakse apellatsioonkaebuses. Kolleegium leiab, et maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme sellega, et arutas asja 08.10.2013 ilma hageja esindaja osavõtuta. Hageja esindaja ei täpsustanud 07.10.2013 teates kohtule, milles seisneb tema tervise halvenemine, mis takistab osa võtta kohtuistungist (t.l.186, III kd). Samuti ei nähtu põhjust dr IR poolt 08.10.2013 väljastatud õiendist, kust nähtub, et Margo Mürk on ambulatoorsel ravil juba alates 29.09.2012 (t.l 189, III kd). Vaidlus puudub selles, et Margo Mürk on peale nimetatud kuupäeva kohtumenetluses osalenud – on esitanud erinevaid seisukohti ja osalenud kohtuistungitel 13.03.2012 (t.l.255, II kd) ja 25.04.2013 (t.l.49, III kd). 08.10.2013 õiendist ei nähtu, miks hageja seaduslik esindaja Margo Mürk ei saa just 08.10.2013 toimunud kohtuistungist osa võtta. Tähelepanuta ei saa jätta, et 10.04.2013 toimunud eelistungil lükati asja arutamine edasi hageja taotluste alusel. Kuna asjas on toimunud mitu istungit ja üks neist lükatud edasi hageja taotlusel, siis maakohus oli õigustatud asja arutama 08.10.2013 TsMS § 414 lg 3 alusel ilma hageja osavõtuta. Hagejal on olnud võimalus korduvalt oma seisukohti avaldada nii eelistungitel kui ka menetlusdokumentides. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, kuidas asjaolu, et asja arutati 08.10.2013 kohtuistungil ilma hagejata, rikkus tema õigusi. Kaebusest ei nähtu, millised tõendid või seisukohad jäid seetõttu esitamata ja kuidas need võinuks kaasa tuua teistsuguse otsuse tegemise. Apellatsioonkaebuses palus hageja asja arutamist kohtuistungil, kuid 24.03.2014 toimunud ringkonnakohtu istungile hageja ei ilmunud ja saatis vaid teate, milles

palus arutada ilma tema osavõtuta. Seega hageja ise loobus võimalusest esitada oma seisukohad veel kord ka suuliselt ringkonnakohtu istungil. Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et apellatsioonkaebuses nimetatud menetlusõiguse normide rikkumine maakohtu poolt tuvastamist ei leidnud. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuses esitatud seisukohaga, et maakohtu otsuse p-st 17, mille kohaselt võib müügilepingu lugeda TsÜS § 89 lg-te 1 ja 2 alusel tühiseks ja mistõttu oleks kehtetu ka leppetrahvikokkulepe, ei ole võimalik aru saada, kas maakohus on tuvastanud 30.07.2010 müügilepingu tühisuse või mitte. Tuleb nõustuda sellega, et juhul, kui maakohus on tuvastanud müügilepingu tühisuse, puudub alus selle tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks. Kehtetuks tunnistada saab üksnes kehtivaid tehinguid. Kolleegium leiab, et vaidlusaluse lepingu näol ei ole tegemist näilise tehinguga. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult tahavad teha ja lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Vaidlus puudub selles, et 30.07.2010 sõlmitud lepingu p 2.7 kohaselt anti lepingu eseme otsene valdus müüja poolt ostjale (hagejale) üle lepingu sõlmimise päeval. Hagejale läksid üle üürilepingud jms. Nimetatud osas põhjenduste muutmine ei anna alust resolutsiooni muutmiseks. Kolleegium leiab, et maakohus rahuldas põhjendatult vastuhagi ning seetõttu neid motiive ei korda. Apellatsioonkaebuses ei ole apellant küll nõustunud maakohtu järeldustega, kuid on korranud vaid maakohtus esitatud seisukohti. Neile kõigile on maakohus põhjaliku hinnangu andnud. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.