T. J. hagi K. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks, kasutuskorra kindlaksmääramiseks, hüvitise 9130 euro väljamõistmiseks ning kulutuste hüvitamiseks summas 456 eurot ja K. J. vastuhagi T. J. vastu kaasomandi endise olukorra taastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.10.2013 osaotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K. J. apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja T. J. (isikukood XXXXXX, elukoht XXXXXX), lepinguline esindaja Ingrid Proos Kostja K. J. (isikukood XXXXXX, elukoht XXXXXX), lepinguline esindaja Marko Woronowicz 06.02.2014
Kohtuistungi toimumise aeg
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 18.10.2013 osaotsus ja saata tsiviilasi maakohtule tagasi asja uueks lahendamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt maakohtu otsuse tühistamise taotluse osas. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada
teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.28.11.2011 esitas T. J. (hageja) Harju Maakohtule hagi K. J. (kostja) vastu, paludes lõpetada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXXXXX kantud asukohaga XXXXXX kaasomand selle reaalosadeks jagamise teel, mille kohaselt hageja omandis on korteriomand 3/6 mõttelist osa maatükist XXXXXX ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 1: 72,5 m2+33,7m2=106,2 m2, kostja omandis on korteriomand 2/6 mõttelist osa maatükist XXXXXX ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 2: 61,7 m2 ning kostja omandis on korteriomand 1/6 mõttelist osa maatükist XXXXXX ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 3: 43,5m2 + 17,6 m2 =61,1 m2. Kostja korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 2, kohta avatava registriosa neljandasse jakku palus hageja kanda üle Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXXXXX kostja kaasomandiosa koormav hüpoteek Swedbank AS kasuks summaga 38 346,98 eurot (600 000 krooni). Samuti palus hageja seada XXXXXX kinnistu jagamise teel tekkivate korteriomandite mõtteliste osade valdamise ja kasutamise kord selliselt, et hageja ainukasutusse ja valdusse jääb kinnistust osa, mis on asendiplaanil tähistatud numbriga 1 ja sellel maa-alal paiknevad kuur ja kergehitis, kostja ainukasutusse ja valdusse jääb kinnistust osa, mis on asendiplaanil tähistatud numbriga 2 ja sellel maa-alal paiknev kuur ning poolte ühiskasutusse jääb hoone sissepääs, trepikoda, koridor ja pööning. Hoone pööninguosa jagatakse ehitise teise korruse plaanil oleva mõttelise joonega, kuid kõigile omanikele on tagatud ligipääs katusele. Hageja palus XXXXXX mõtteliste osade valdamise ja kasutamise korra kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr 2902201 all kantud kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusel tekkivate korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse sisse kanda märkus kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kohta vastavalt kinnistu asendiplaanile ja käesolevas asjas tehtud jõustunud kohtuotsusele. Samuti palus hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis 9130 eurot rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks ja 456 eurot kulutuste hüvitamiseks.
2.Hagiavalduse ja selle täpsustuste (kd I, lk 2-7, 37-45, 55-62) kohaselt omandas hageja 23.05.1995 lepinguga 3/6 suuruse mõttelise osa ehitisest, mansardkorrusega ühekorruselisest kaheksa elutoaga elamust, mis paikneb 991 m2 suurusel maatükil. Hiljem ostis samasse elamusse 2/6 mõttelise osa kostja isa E. J. , kes aastal 2000 kirjutas enda osa abikaasa Ü. F. nimele ning kes selle omakorda hiljem kinkis kostjale (E. J. tütar esimesest abielust). Kuni 2008. aastani oli 1/6 mõttelise osa omanik Ü. K. . Kuni 2008.aastani kaasomanikud valdasid ja kasutasid kaasomandit probleemideta.
3.Kaasomandi ühist osa, keldriruume ja krunti kasutasid kaasomanikud vastavalt pikaajaliselt väljakujunenud kasutuskorrale, kuigi selleks notariaalseid kokkuleppeid ei sõlmitud. Elamus mõttelise osa omandamisel soovis hageja kasutada enda
eluruumide alla jäävaid keldriruume (jagada keldriruumid ristlõikes), kuid perekond K. ei soovinud oma küttepuid kaugemasse ruumi ümber paigutada, mistõttu kasutasid edasi hageja eluruumide all olevaid keldriruume. Vastavalt kaasomanikevahelisele lihtkirjalikule kokkuleppele 25.12.2004 ehitas hageja enda kasutusse jäänud keldriruumid ümber sauna ja puhkeruumideks ning vahetas küttesüsteemi. Kostja müüris kaks enda eluruumide alla jäävat keldriruumi kinni ning rajas neisse sissepääsu läbi oma esimese korruse eluruumide. 2008. aasta suvel võõrandas Ü. K. enda XXXXXX kaasomandiosa ning selle ostueesõigust kasutas kostja, mille tulemusena sellest ajast hageja ja kostja kaasomandi mõttelised osad on võrdsed, mõlemale kuulub kinnisasjas 3/6 mõttelist osa kaasomandist. Sellest ajast algasid arusaamatused. Kostja soovis keldrikorrust jagada ristlõikes, mis tähendas hageja poolt osa tema poolt väljaehitatud saunakompleksi kostja kasutusse andmist saades vastutasuks teiste kaasomanike kasutuses olnud täielikult amortiseerunud ruumid. Kuna hageja polnud nõus tasuta keldrikorruse kasutuskorda muutma, asusid kostja ja tema isa E. J. hagejat kõikvõimalikul viisil ähvardama ja šantažeerima, kasutades selleks hagejat häirivaid ja traumeerivaid vahendeid. 2010. aasta kevadel otsustas hageja majast lahkuda ning pani sama aasta lõpus enda majaosa müüki, kuid kostja on siiani ära hirmutanud kõik potentsiaalsed ostuhuvilised. Kaasomandit lõpetamata ei ole hagejal võimalik enda vara õiglase hinnaga müüa. Probleemid kaasomanikuga mõjutavad oluliselt kinnisasja väärtust. 2011. aasta kevadel saavutasid pooled kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks korteriomanditeks jagamise teel. Kuivõrd elamu on korduvalt ümber ehitatud, siis oli vaja elamule tellida uus ehitusprojekt ja topogeodeetiline alusplaan. Projekt telliti arhitektuuribüroolt NAFTA OÜ. Ehkki kostja on projekteerijale allkirjastanud korterelamu mõõdistuse situatsiooniskeemi ja keldrikorruse põhiplaani ja lasi notariaalse lepingu projekti korrigeerida oma advokaadil, ei ole ta nõus hagejale teadmata põhjustel allkirjastama lõplikku ehitusprojekti ega sõlmima notariaalset kinnistamisavaldust kinnistu korteriomanditeks jagamiseks. Kuna hageja on endale soetanud uue kodu ja leidnud ostja vaidlusaluse kinnistu mõttelisele osale lootes müügist saadavast rahast tasuda uue elamu ostmisel, siis oli ta nõus loobuma kõikidest rahalistest nõuetest kostja vastu juhul, kui kinnistu korteriomanditeks jagatakse. Kostja ei ole aga nõus allkirjastama ehitusprojekti ja sõlmima notariaalset kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingut ja tegema kinnistamisavaldust, mille tõttu endiselt kaasomandi lõpetamine poolte vahel ei ole võimalik. Korteriomandite moodustamiseks vajaliku ehitusprojekti tellimisel tasus kostja poole riigilõivust, kuid keeldus tasumast pooles ulatuses projekti koostanud arhitektuuribüroole NAFTA OÜ 300 eurot ja pooles ulatuses OÜ-le Aakermaa XXXXXX maa-ala mõõdistamise eest 156 eurot. Kuivõrd need kulutused on tehtud kaasomanike huvides kaasomandi lõpetamiseks, siis ei pea neid kandma ainult hageja. Hageja palub kostjalt nende kulutuste hüvitamiseks välja mõista 456 eurot. XXXXXX kinnistul asuv elamu on võimalik reaalosadeks jagada kolme iseseisva korteriomandi moodustamise teel. Selliselt on igale korteriomanikule tagatud omaette ja teistest sõltumatu elukorraldus. 2010. aasta kevadel lasti geodeetidel märkida krundi piirid ja tõmmata krundi keskele mõtteline joon kasutuskorra seadmiseks. Notariaalset kasutuskorda aga ei ole siiani sõlmitud – kokkuleppe kohaselt pidi seda tehtama koos kaasomandi lõpetamise ja korteriomandite moodustamisega. Kaasomandit korteriomanditeks jagamata ja kinnistu mõtteliste osade kasutuskorda kindlaksmääramata on hagejal raskendatud kaasomaniku pahatahtliku käitumise tõttu selle kasutamine ja käsutamine.
8.21.11.2012 esitas hageja (kd II, lk 141-144) alternatiivsed nõuded juhuks kui kaasomandit ei ole võimalik lõpetada selle reaalosadeks jagamisel korteriomanditeks, siis palus hageja jätta kogu kinnisasi hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale tema osa rahas või jätta kogu kinnisasi kostjale, pannes talle kohustuse maksta hagejale tema osa rahas. Hageja oli nõus ükskõik kumma kostjale sobivama alternatiivse nõudega. Hageja ja kostja kaasomandiosa rahalise suuruse kindlaksmääramiseks palus hageja kohtul määrata ekspertiis. 10.06.2013 loobus hageja alternatiivsetest nõuetest.
9.18.09.2013 kohtuistungil taotles hageja osaotsuse tegemist kaasomandi lõpetamise ja kasutuskorra kindlaksmääramise nõuete osas. Kostja vastuväited
10.Kostja palus jätta rahuldamata hageja nõue hüvituse 9130 euro saamiseks ja kulutuste 456 eurot hüvitamiseks ning rahuldada hagi kaasomandi lõpetamise osas ja kasutuskorra kindlaksmääramise osas arvestades kostja taotlust ja ettepanekut. Menetluskulud palus kostja jätta poolte endi kanda.
11.Kostja märkis, et 1967. aastal koostatud XXXXXX majavalduse plaani kohaselt majas ongi ainult kuus korterit, millest korterid 1, 2 ja 5 kuuluvad hagejale ja korterida 3, 4 ja 6 kostjale, kusjuures kostjale ongi kuulunud alates ostmisest 8 m2 rohkem elamispinda. Hageja ja kostja valduses olevate korterite kasutamise osas ei ole kunagi vaidlust olnud. Vaidlus on olnud üldkasutatavate ruumide (kelder, trepikojad, pööning, ligipääs katusele). Alusetu ja ebaõiglane on hageja nõue rahalise hüvituse saamiseks. Kostja leiab, et NAFTA OÜ koostatud ruumide paigutus ja sellel olevad ruutmeetrid ei vasta tegelikkusele ja 1967.a. majavalduse plaanile ja ei ole nõus selle eest tasuma. Kostja on nõus hageja ettepanekuga jagada kinnisomand reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel nii nagu seda pakkus oma hagis hageja, mis vastab ka tegelikule kaasomandis oleva elamu kasutamisele, välja arvatud kostja poolt hagejale hüvitise maksmine. Samuti peab jaotama kaheks võrdseks reaalosaks keldriruumid nii, et hageja ainuomandisse jääb hageja korterite all paiknev keldriosa ja kostja ainuomandisse kostja korterite all paiknev keldriosa. Kostja ei pretendeeri keldri suuremale osale vaid soovib et kelder jaotatakse võrdseteks reaalosadeks. Keldriruumide mainitud viisil reaalosadeks jagamine on raskendatud, sest hageja kasutab oma heitvee ärajuhtimiseks kostja keldri poole peal olevat kanalisatsiooni, kuigi hageja keldri poole peal on samuti olemas kanalisatsioon. Samuti on hageja paigaldanud kostja keldri poole peale küttesüsteemi torud, mida kostja võib paigaldada enda keldri ruumidesse. Kostja taotleb, et hageja kohustuks mainitud takistused kõrvaldama. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega ja korteriomandite ning keldri reaalosadeks jagamisega kindlaks määrama kaasomandisse jäävate kinnistu mõtteliste osade kasutamise ja valdamise korra sarnaselt hagejaga alljärgnevalt (kd I, lk 112): hageja ainukasutusse ja valdusesse jääb kinnistust osa, mis on hageja poolt esitatud asendiplaanil tähistatud numbriga 1 ja sellel maa-alal paiknevad kergehitised; kostja ainukasutusse ja valdusesse jääb kinnistust osa, mis on hageja poolt esitatud asendiplaanil tähistatud numbriga 2 ja sellel maa-alal paiknevad kergehitised; poolte ühiskasutusse jääb hoone sissepääs, trepikoda, koridor ja pööning, kuid kõigile omanikele on tagatud ligipääs katusele.
Vastuhagi
12.08.11.2012 esitas kostja vastuhagi kaasomandi endise olukorra taastamise nõudes. Hageja loetles hageja rikkumised XXXXXX kaasomandil ja palus tuginedes AÕS §
72 lg-tele 1 ja 5, et hageja taastaks XXXXXX oleval kaasomandil endise olukorra, mis vastab 1967. aasta majavalduse plaanile selles osas, mida hageja on muutnud omavoliliselt ilma kaasomanike nõusolekuta ja ehituslubadeta sellel ajal kui ta juba ise omanik oli (kd II, lk 125-127, lk 187-189). Kostja taotles kaasata menetlusse vastuhagis iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja isa E. J. (kd II, lk 127). Kostja jäi selle taotluse juurde ka 18.09.2013 toimunud kohtuistungil. Vastuväited vastuhagile
13.Hageja palus jätta vastuhagi läbi vaatamata ja menetluskulud kostja kanda.
14.Hageja ei mõistnud kostja palvet elamus tehtud ümberehitustööde likvideerimise ning maja seisundi tagasiviimiseks vastavusse 1967. aasta plaanidega, kuna hageja hinnangul ei oma plaanid hageja ja kostja kui kaasomanike jaoks mingit tähendust. Kumbki pooltest ei ole kaasomanik olnud alates 1967. aastast, veelgi enam, kostja ei olnud sel ajal veel sündinudki. Samuti ei nõua maja kooskõlla viimist 45 aasta taguste plaanidega ükski vastavat pädevust omav ametkond. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on poolte ühiselt tellitud arhitektibüroo Nafta koostatud ning mõlema poole poolt allkirjastatud maja uue ehitusprojekti menetlusse võtnud ega ole nõudnud ühegi hoone osa lammutamist ega eelneva seisukorra taastamist.
15.Hageja leiab, et vastuhagiga taotletud eesmärki, hageja kohustamist elamu viimiseks vastavusse 1967. aasta plaanidega, ei ole võimalik saavutada ja sellise nõudega vastuhagi ei ole esitatud kostja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks ning tuleks jätta TsMS § 423 lg 2 p-i 2 alusel läbi vaatamata. Maakohtu otsus
16.18.10.2013 osaotsusega võttis Harju Maakohus vastu hageja loobumise 21.11.2012 esitatud kaasomandi lõpetamise alternatiivsetest nõuetest ja lõpetas nende nõuete osas menetluse ning rahuldas hagi kaasomandi lõpetamise ja kasutuskorra kindlaksmääramise nõudes. Kohus lõpetas Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXXXXX kantud asukohaga XXXXXX kaasomand selle reaalosadeks jagamise teel, mille kohaselt hageja omandis on korteriomand 3/6 mõttelist osa maatükist XXXXXX linnas ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ja reaalosana korter nr 1, suurusega 106,2 m2, kostja omandis on korteriomand 2/6 mõttelist osa maatükist XXXXXX Tallinna linnas ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 2, suurusega 61,7 m2 ning kostja omandis on korteriomand 1/6 mõttelist osa maatükist XXXXXX linnas ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 3, suurusega 61,1 m2. Kohus seadis XXXXXX Tallinna linnas kinnistu jagamise teel tekkivate korteriomandite mõtteliste osade valdamise ja kasutamise korra selliselt, et hageja ainukasutusse ja valdusse jääb kinnistust osa, mis on kohtuotsusele lisatud asendiplaanil (märkimistööde akt) tähistatud numbriga 1 ja sellel maa-alal paiknevad kuur ja kergehitis ning kostja ainukasutusse ja valdusesse jääb kinnistust osa, mis on kohtuotsusele lisatud asendiplaanil (märkimistööde akt) tähistatud numbriga 2 ja sellel maa-alal paiknev kuur ning poolte ühiskasutusse jääb hoone sissepääs, trepikoda, koridor ja pööning. Hoone pööninguosa jagatakse ehitise teise korruse plaanil oleva mõttelise joonega, kuid kõigile omanikele on tagatud ligipääs katusele. Samuti määras kohus XXXXXX mõtteliste osade valdamise ja kasutamise korra kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusel tekkivate korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse
sisse kanda märkus kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kohta vastavalt kinnistu asendiplaanile (märkimistööde akt), mis on käesoleva kohtuotsuse lahutamatu lisa ja käesolevas asjas tehtud jõustunud kohtuotsusele. Menetluskulude jaotuse osas märkis kohus, et jaotuse määras kohus kindlaks lõppotsuses.
17.Kohus tuvastas, et poolte kaasomandis on kinnistu asukohaga XXXXXX (registriosa nr XXXXXX). Hagejale kuulub 3/6 kaasomandist ning kostjale 3/6 kaasomandist. Samuti tuvastas kohus, et kostja omandas 16.12.2008 1/6 suuruse mõttelise osa ja 25.02.1005 2/6 suuruse mõttelise osa XXXXXX asuvast kinnistust (kd I, lk 113-130).
18.Tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-le 1 märkis kohus, et nimetatud sätte mõtte kohaselt ei ole kaasomandi lõpetamise nõude esitamiseks vajalik põhjuse tõendamine/põhistamine, välja arvatud, kui kaasomanikud on kokkuleppel kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistanud (sama sätte lg 2). Antud asjas selline kokkulepe puudub. Samuti tugines kohus AÕS § 77 lg-tele 1 ja 2 ning leidis, et seega on hageja nõude eeldusteks vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Kostja ei nõustunud sõlmima kinnistu korteriomanditeks jagamise ja kaasomandi lõpetamise lepingut (notariaalse lepingu projekt kd I, lk 17-25, 66-74). Seega on ka teine nõude eeldus, poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes, täidetud.
19.Kuivõrd AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, siis AÕS § 77 lg 1 alusel tuleb kaasomand lõpetada. Kohus saab otsustada kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel, kusjuures kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
20.Ehitustehnilise ekspertiisi raames esitati ekspertiisile vastamiseks küsimused: kas Arhitektuuribüroo NAFTA OÜ 13.09.2011 elamu laiendamise ja rekonstrueerimise ehitusprojekti, töö nr TJ011, mõõteplaanid vastavad XXXXXX tegelikele suurustele ja kas esineb takistusi Oksa tn 3 Tallinn keldriruumide võrdseks reaalosadeks jagamiseks. Ekspert jõudis arvamusele, et Arhitektuuribüroo NAFTA OÜ töö nr TJ0111 on koostatud vajaliku täpsusega, märgitud tööga koostatud hoone korruste mõõteplaanid vastavad (ekspertiisi poolt läbi viidud ülemõõdistuste tulemustega võrreldes) elamu tegelikule suurusele. Ekspertiisi arvestuste põhjal on kavandatavate korterite näitajad praeguses ehitusjärgus (osa töid lõpetamata): kokku kaasomanikul reaalkasutuses üldpinda m2 - korter 1- 105,1 m2, korter 2 – 60,7 m2, korter 3 – 61,1 m2, kokku korterid nr 2 ja nr 3 -121,8 m2. Hageja ja kostja varaliste osakute 1⁄2 ja 1⁄2 juures tuleks kostjal vähendada korteri nr 3 toa pos 3/5 pinda 7,8 m2 võrra – või tasuda rahaline kompensatsioon. Samuti on ekspert arvamusel, et keldri jagamine on võimalik.
21.Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja ja kostja kaasomand kuulub lõpetamisele hageja taotletud viisil. Kõik korteriomandiseaduse (KOS) §-s 3 sätestatud kinnisasja korteriomanditeks jagamise eeldused on täidetud. Kohtul ei ole õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hageja on seda taotlenud. Kostja ei ole esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil. Kostja on e-kirjas (kd V, lk 13) leidnud, et ainus võimalus on vaidlus lõpetada avaliku enampakkumise väljakuulutamisega. Kuna kostja ei ole vastuhagi esitanud, siis muul viisil esitatud taotlusest AÕS § 77 lg 2 järgi kaasomandi lõpetamise viisi valimiseks kohtule ei piisa. Vastasel juhul väljuks kohus hagi piiridest ja rikuks TsMS § 229 lg-t 1.
22.Samuti märkis kohus, et kostja ei ole XXXXXX mõtteliste osade kasutuskorra kindlaksmääramise osas vastuväiteid esitanud ja seega tuleb seada hageja taotletud XXXXXX mõtteliste osade valdamise ja kasutamise kord.
23.Kohus märkis, et ei hinda osaotsuses tõendeid, mis tõendavad hüvitise nõuet ja vastuhagi. Kohus ei võtnud seisukohta ka AT Kinnisvarabüroo OÜ ekspertiisiakti nr
895213 (kd IV, lk 163-207) osas, kuna hageja loobus kaasomandi lõpetamise alternatiivsetest nõuetest Apellatsioonkaebus
24.20.11.2013 esitatud apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja maakohtu otsuse resolutsiooni punkte 2-5, millega hagi rahuldati, palub tühistada vaidlustatud osas maakohtu otsuse täielikult ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada apellatsioonkaebus, milles kostja taotleb enne kaasomandi reaalosadeks jagamist kõrvaldada kostja keldri poole pealt hageja poolt seatud kitsendused ehk ebaseaduslikud ümberehitustööd. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
25.Tuginedes TsMS § 652 lg 3 p-le 1 leiab kostja, et kohus jättis asjas tähtsust omavad tõendid põhjendamatult tähelepanuta, mille tulemusel on kohus teinud otsuse, mis põhineb valedel järeldustel. Kostja hinnangul on kohus otsuse jõudnud õigele järeldusele, et vastavalt AÕS § 77 lg 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel asja jagamise kaasomanike vahel reaalosades, kuid samas peab kohus seejuures arvestama mõlema kaasomaniku huve, et reaalosadeks jagamine oleks mõistlik ega oleks ühele pooltest liialt koormav ja kitsendusi tekitav.
26.Kostja rõhutab, et ta ei ole olnud vastu kaasomandi lõpetamisele reaalosadeks jagamise teel, kuid ta on korduvalt juhtinud kohtu tähelepanu asjaoludele, mida peab lahendama enne reaalosadeks jagamist. Nimelt kaasomandi reaalosadeks jagamine ei ole võimalik ainult keldriruumides. Muude ruumide reaalosadeks jagamisel ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Probleem seisneb selles, et hageja kasutab oma heitvee ärajuhtimiseks kostja keldri poole peal olevat kanalisatsiooni, kuigi hageja keldri poole peal on samuti olemas kanalisatsioon. Samuti on hageja paigaldanud kostja keldri poole peale drenaažitoru, trapi ja põrandaküttesüsteemi torud, mida kostja võib paigaldada enda keldri ruumidesse. Kostja on esitanud kohtule ka taotluse, et hageja kohustuks mainitud takistused kõrvaldama, sest kostja ei pea taluma oma keldri poole peal taolisi kitsendusi. Antud taotluse esitamist tõendab kostja poolt kohtule 03.02.2012 esitatud vastus (kd I, lk 110-112). Kohus on mainitud kostja taotlused põhjendamatult jätnud tähelepanuta ning teinud otsuse, mille tagajärjel kostja peab oma reaalosal taluma hageja poolt seatud ebamõistlikke kitsendusi. Ka 08.11.2012 esitatud vastuhagis on kostja palunud, et et hageja taastaks keldris XXXXXX oleval kaasomandil endise olukorra, mis vastab 1967.aasta majavalduse plaanile ainult selles osas, mida hageja on muutnud omavoliliselt ilma kaasomanike nõusolekuta ja ehituslubadeta sellel ajal kui kostja juba ise omanik oli (kd II, lk 125-127, lk 187-189). 27.02.2013 on kostja esitanud ka tõendid selle kohta, et hageja on teinud keldris ebaseaduslikke ümberehitustöid. Kohus on kostja esitatud nõuded ja tõendid jätnud põhjendamatult tähelepanuta. Vastus apellatsioonkaebusele
27.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
Ringkonnakohtu seisukoht
28.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu osaotsus tuleb materiaalõiguse eksliku kohaldamise ja menetlusnormide rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada. Maakohus on eksinud kaasomandi jagamisel tekkivate omandiosade suuruste kindlaksmääramisel. Samuti ei nõustu kolleegium maakohtu
lähenemisega, mille kohaselt on kohus lahendanud kaasomandi jagamise ja kasutuskorra küsimused lahus vaidluse tervikust. Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja tsiviilasi saata maakohtule uueks lahendamiseks.
29.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et neile kuulub kaasomandina võrdsetes mõttelistes osades XXXXXX asuv kinnistu. Erimeelsust ei ole ka selles, et poolte vahel puudub kokkulepe, mis välistaks kaasomandi jagamise, samuti ei ole vaidlust selles, et pooled ei ole jõudnud üksmeelele, millistel tingimustel kaasomand lõpetada tuleks.
30.Kaasomandi lõpetamise nõude õiguslikuks aluseks on AÕS § 76 lg 1, mis võimaldab kaasomanikul igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Asja jagamise viisis kokkuleppe puudumise korral otsustab selle AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel kohus. Tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Nagu eespool märgitud, ei ole pooltel vaidlust selle üle, et sellise kokkuleppega pooled seotud ei ole, samuti ei ole kohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Eeltoodust tulenevalt on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
31.Vaatamata kaasomandi jagamise materiaalõiguslike eelduste täidetusele, ei saa kõnealusel juhul kaasomandit siiski jagada selliselt, nagu maakohus seda on teinud. Maakohus on kohtuotsuse resolutsiooni kohaselt jaganud kaasomandi võrdselt pooleks, jättes kummalegi poolele 3/6 kaasomandist, kuid reaalosana kummagi poole omandisse jääva korteriomandi suurused ruutmeetritelt võrdsed ei ole. Nii on jäänud hagejale korteriomand, mille suurus on 106 m2 ning kostjale jäävate korteriomandite reaalosa suuruseks on kokku 122,8 m2. Kolleegiumi arvates ei ole selline kaasomandi jagamine lubatav. Korteriomandite moodustamisel tuleb KOS § 3 mõtte järgi esmalt lähtuda kummalegi poolele jäävast korteriomandi reaalosa suurusest ning jagada sellele vastavalt ka reaalosa hulka mittekuuluv mõtteline osa kaasomandist. Kaasomanikule, kelle omandiosa kaasomandi sel viisil jagamisel väheneb, tuleb tagada õiglane hüvitis. AÕS § 77 lg-st 2 ja 3 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks võimalikult täpselt määrama omandi väärtuse omandi kaotamise aja seisuga ning kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest (vt nt RKTK 17.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10205, p 16 ja 27.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 p 13).
32.Ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu eksimust kõrvaldada, kuna maakohtu menetluses ei ole saavutatud seni selgust selles, milline on täpselt kummalegi poolele jäävate korteriomandite reaalosade suurus. Maakohtu resolutsioonis toodud reaalosade suurused kattuvad arhitektuuribüroo NAFTA OÜ projektiga, mille järgi on hagejale jääva reaalosa suuruseks 106 m2 ning kostjale jäävate reaalosade suuruseks kokku 122,8 m2. Samas on kohus otsuses tõendina käsitlenud ka ehitustehnilise ekspertiisi akti, mille järgi on hagejale jääva reaalosa suuruseks hoopis 105,1 m2 ja kostjale jäävate reaalosade suuruseks kokku 121,8 m2. Kumb tõenditest tegelikule olukorrale vastab, ei ole maakohus tuvastanud ega selgitanud, miks tuleb kaasomandi jagamisel lähtuda arhitektuuribüroo joonistelt nähtuvatest reaalosade suurustest. Ühese seisukoha puudumisel kummagi poole omandisse jääva reaalosa suuruse osas ei ole kolleegiumi hinnangul kaasomandi jagamise osas seisukoha võtmine võimalik, kuna reaalosade tegeliku suuruse järgi tuleb jagada ka kinnistu mõttelised osad. TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks küll ette kindlaksmääratud jõudu,
kuid olukorras, kus kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemused ja poole esitatud tõendid ei kattu, peab kohus otsust langetades ühte tõendit teisest kaalukamaks lugedes seda TsMS § 442 lg 8 kohaselt põhjendama. Kolleegium juhib maakohtu tähelepanu sellele, et kohtumenetluses läbi viidud ekspertiisi tulemusi ei saa kergekäeliselt kõrvale jätta, kuna kohtuliku ekspertiisi läbiviinud ekspert on pälvinud riikliku tunnustuse, on pooltest sõltumatu ning seotud teadvalt vale arvamuse andmise eest ettenähtud sanktsioonidega (TsMS § 303 lg 5).
33.Kolleegium ei nõustu maakohtu käsitlusega ka selles, et käesolevas tsiviilasjas on TsMS § 450 lg 1 järgi otstarbekas teha osaotsus kaasomandi jagamise ja kasutuskorra määramise küsimuses, jättes samaaegselt lahendamata muud poolte vahel kaasomandi jagamise pinnalt tõusetunud erimeelsused. Kolleegiumi arvates ei ole põhjendatud osaotsuse tegemine kaasomandi jagamise ja kasutuskorra määramise küsimuses olukorras, kus vastuseta jääb küsimus, milline peaks olema hagejale omandiosa kaotuse eest makstava hüvitise suurus ning kuidas lahendada vastuhagi ehk vaidlus kostja omandisse jäävat reaalosa läbivate hagejale tarvilike torustike edasise paiknemise üle. Ringkonnakohtu arvates väärivad nimetatud küsimused TsMS §-s 2 sätestatud menetlusökonoomika eesmärki silmas pidades kompleksset lahendust.
34.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.