2-12-41254/54 - Täitmine - Kaebused kohtutäituri otsuste peale - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

2.12.10.2012 esitas avaldaja Pärnu Maakohtule kaebuse kohtutäituri otsuse tühistamiseks ja 07.09.2012 kaebuse uuesti läbivaatamiseks. Avaldaja oli seisukohal, et TMS § 37 lg 1 esimesest lausest ning selle kohaldamise osas antud Riigikohtu seisukohast asjas nr 3-2-1-176-11 tulenevalt oleks kohtutäitur saanud arvata nn maaklerteenuse tasu täitekulude hulka üksnes juhul, kui kohtutäitur oleks ära põhjendanud maaklerteenuse kasutamise vajalikkuse ehk miks oli lisaks kinnisasja kohtutäituri poolt müügiks pakkumisele vajalik müüa kinnisasja kinnisvarabüroo kaudu. Käesoleval juhul kohtutäitur seda teinud ei ole. Eelduslikult peaks kohtutäitur isiklikult või oma abiliste (büroo töötajate) kaudu tagama ametitoimingute täies mahus täitmise (sh vara enampakkumisel müügi koos enampakkumise ettevalmistamisega – asja müügiks pakkumine, huvilistele info jagamine, asjaga tutvumise võimaldamine jms). Kohtutäitur tegi kolmandatele isikutele kättesaadavaks nii info kinnisasja müügipakkumise kohta kui ka võimaldas kõigil huvilistel kinnisasjaga selle asukohas tutvumise. 25.09.2012 müügitegevuse aruande kohaselt kattuvad maakleri väidetavad tegevused kohtutäituri tegevustega enampakkumise korraldamisel (ettevalmistamisel). Katta võimalikud täiendavad kulud muu hulgas seoses enampakkumise ettevalmistamisega (sh kinnisasja huvilistele tutvustamise, kinnisasja kohta lisainfo andmise jms) on enampakkumise lisatasu eesmärgiks. Kohtutäitur vaidles kaebusele vastu. Kohtutäitur oli seisukohal, et maaklerteenuse võiks antud juhul liigitada ka TMS § 37 lg 1 p 7 alla kui enampakkumise korraldamise kulu. Antud juhul on kohtutäitur kasutanud kinnisvarabüroo teenust kinnistule enampakkumisteks huviliste leidmisel, mille tulemusena tõusis ka kinnistu müügihind enampakkumisel ligikaudu 14% võrra, võrreldes alghinnaga. Kohtutäitur ega tema büroo töötajad ei ole ega peagi olema maakleriga võrreldavaid kinnisvaraalaseid eriteadmisi valdavad ega konkreetset liiki kinnisvara ostust huvitatud isikute andmebaasi omavad isikud, mistõttu on põhjendatud vastava teenuse kasutamine ja kulu kandmine täitemenetluses vajaliku kulutusena, kuna kõigi täitemenetluse osaliste eesmärgiks on saavutada enampakkumisel müüdava kinnisasja võimalikult kõrge müügihind. Täitekulu ja kohtutäituri lisatasu väljamõistmise alused on olemuslikult erinevad. Kohtutäitur mõistis võlgnikult lisatasu välja vaid 1% ulatuses vara müügihinnast jaotuskava koostamise, enampakkumise läbiviimise ja kahe enampakkumise korraldamise eest. Kinnisvarabüroo ei ole kohtutäituri büroo tegevust dubleerinud – enampakkumise kuulutas välja ja viis läbi kohtutäitur, samas kui kinnisvarabüroo leidis kinnisasja omandamisest huvitatud isikud.

3.Maakohus rahuldas kaebuse, tühistas kohtutäituri otsuse, kohustas kohtutäiturit 07.09.2012 kaebuse uuesti läbi vaatama ja jättis menetluskulud kohtutäituri kanda. Maakleriteenuse kulu eest ei ole TMS § 37 lg 1 p 7 tähenduses enampakkumise korraldamise eest vajalikuks täitekulutuseks. Vastavalt seadusele tuli kuulutus avaldada enampakkumise kohas levivas ajalehes ning interneti kuulutuses fotod kinnisasjast. Kohtutäitur avaldas kuulutused väljaandes Ametlikud Teadaanded, varad.ee, Kuldne Börs, City 24, kv.ee. Kinnisvarabüroo on avaldanud kuulutused City 24, Kv.ee koos fotodega ja ajalehes Pärnu Postimees. Kohtutäituri poolt on see tehtud ja selleks kohtutäituri poolt kantud kulutused võlgnikult kohtutäituri kasuks välja mõistetud, mistõttu täitemenetluseks sellekohase maakleriteenuse kasutamiseks vajadus puudus. Kohtutäitur ei ole esile toonud, miks ei olnud temal endal võimalik, juhul kui ta pidas vajalikuks täitemenetlusega seotud dokumentide saamist ja päringute tegemist, dokumente saada ja päringuid teha, mille kulud (tasu) saanuks täitekulude hulka arvata TMS § 37 lg 1 p 1 alusel. Nimetatud tegevuseks maakleriteenuse kasutamist ei saa pidada vajalikuks. Kohtutäitur on enampakkumise teadetes määranud kinnistuga tutvumiseks aja ja korra, enampakkumise läbiviimise koha (kohtutäituri büroo), samuti teinud viite infole avaldatud kuulutuste asukohale. Seega kohtutäitur on teinud toimingud kinnisasja müügi esitluseks ning kohtu arvates kohtutäituri poolt müüdava asja tutvustamist ja müüdava asja kohta tehtud avaldustega ning asja puudutavate tõenditega, muu hulgas hindamisaktidega, tutvustamist ei takista kinnisvaraalaste eriteadmiste ja ostuhuvi omavate isikute andmebaasi puudumine, mistõttu täitemenetluseks sellekohase maakleriteenuse kasutamiseks vajadus puudus. Erilisi asjaolusid esile ei ole toodud. 22.08.2012 enampakkumisel osalesid OÜ Odeelia ja Sven Martoja. Tõnisson Invest OÜ esindaja ei oska selgitada, mismoodi nimetatud isikud nendeni jõudsid. Sven Martoja 03.10.2013 e-kirjas Risto Liitmaale annab teada, et ta leidis müügikuulutuse internetist koos maakleri kontaktidega, kellelt saanud vajaliku informatsiooni ostuotsuse tegemiseks. Kohus on seisukohal, et puuduvad objektiivsed andmed selle kohta, et enampakkumisel oleksid osalenud kinnisvarabüroo poolt leitud isikud. Oletada, et kuivõrd kinnisvarabüroo kuulutusi oli väidetavalt rohkem avaldatud, siis seetõttu saadi teave sealt, ei ole asjakohane. Seega ainuüksi kinnisvarabüroo paljasõnaline kinnitus, et enampakkumisel osaleb tema poolt leitud klient, ei saa olla aluseks tunnistada maakleriteenus täitemenetluseks vajalikuks kuluks. Seadusest tulenevalt kohtutäitur peab täitekulude kandmisel arvestama võimaliku väiksema kuluga, mida saab teha, et säästa võlgnikku liigselt koormavatest kohustustest. Kohtutäitur on jätnud eeltoodu tähelepanuta, kui 01.10.2012 otsuse tegemisel lähtus 25.09.2012 üldsõnalisest aruandest. Aruande alusel ei ole võimalik tuvastada konkreetselt maakleritöös tehtut ega anda sellele hinnagut. Kohtutäituri poolt 17.04.2013 esitatud aruanne ei kõrvalda samuti antud puudust. Kohtutäituri 29.08.2012 lisatasu väljamõistmise otsuse järgi on võlgnikult välja mõistetud lisatasu 730 eurot, mille alusena on märgitud kahel korral kinnisasja sundenampakkumise korraldamine ning 22.08.2012 oksjoni läbiviimine ja jaotuskava koostamine (1% müügihinnast). Kohtutäitur on lisatasu välja mõistnud enda poolt kinnisasja sundenampakkumise korraldamise eest. Sellele lisanduvalt täiendavalt kulutuse tegemine maakleriteenusele koormaks võlgnikku liigselt.

4.Kohtutäitur palub määruskaebuses maakohtu määrus tühistada ja teha uus määrus, millega jätta avaldaja kaebus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maaklerteenuse kasutamine oli antud juhul põhjendatud ja vajalik. Kinnistu müüdi teisel enampakkumisel ning jäid ära kõik edasised enampakkumiste korraldamise kulud. Enne täitemenetluse algatamist oli sissenõudjal avaldajale antud võimalus poole aasta jooksul ilma täitemenetlust algatamata leida kinnistule Kuninga 16 ostja ja täitemenetlus algatati alles 01.06.2012. Avaldajale oli antud võimalus täitekulusid vältida. Tõnisson Invest OÜ 25.09.2012 müügitegevuse aruande kohaselt tegeles Tõnisson Kinnisvarabüroo Pärnus Kuninga 16 asuva hoonestatud kinnistu müügiesitluse ning ostja leidmisega ja selle eesmärgi täitmiseks viis läbi alljärgnevaid tegevusi: kinnistuga tutvumine ja ehitise ülevaatamine, objekti esitlusfotode tegemine, järelpäringute tegemine ja informatsiooni hankimine objekti kohta ehitusregistrist, kinnistusregistrist, Maa-ametist, Eesti Energiast, Pärnu Veest ja Pärnu LV Planeerimisosakonnast, vajalike dokumentide tellimine (nt plaanid), objekti pakkumise koostamine reklaamide tegemiseks, objekti reklaami sisestamine Tõnissoni kodulehele, objekti sisestamine erinevatesse kinnisvaraportaalidesse internetis, reklaami kavandi koostamine Pärnu Börsile ja reklaami tellimine, mitmetele erinevate klientide päringutele vastamine ja info väljastamine (nt aktiivne suhtlemine telefoni ja interneti teel), huvilistega kohtumine ja objekti tutvustamine, enampakkumise tingimuste tutvustamine huvilistele. Tänu Tõnisson Kinnisvara poolt välja selgitatud ning huvilistele jagatud informatsioonile ja kõiki vajadusi rahuldavale objekti esitlemisele ning müügitööle otsustas kaks huvilist võtta osa enampakkumisest. Kinnisvara müügiprotsess hõlmab endas paljusid asjaolusid, milleks kohtutäituril erialased teadmised puuduvad. Kohtutäituri tasu on TMS § 37 lg 1 kohaselt osa täitekuludest. TMS § 37 lg-s 1 antud loetelu ei ole ammendav. Näiteks TMS § 28 lg 2 kohaselt kohtutäitur võib võlgniku nõusolekuta tema valduses olevatesse ruumidesse siseneda või tema valduses oleval maatükil viibida ja need läbi otsida üksnes kohtu määruse alusel. Ruumidesse sisenemise üheks eelduseks on luku eemaldamine ning uuega asendamine. Lukksepateenuse kasutamise tasu on vajalik. Tulenevalt TMS §-st 8 on kohtutäitur kohustatud viivitamata tarvitusele võtma kõik seadusega lubatud abinõud täitedokumendi täitmiseks. Antud normi sisu eesmärk on ka kahtlemata täitemenetluses realiseeritava vara viivitamatu ning efektiivne müük võimalikult parima hinnaga. Kinnisvara müük täitemenetluses on kahtlemata kiirem ja võimalikult parima tulemiga tagatud, kui sellega tegeleb oma ala ekspert, käesoleval juhul oli selleks kinnisvarabüroo. TMS § 56 lg-st 3 lähtuvalt on oluline müüa võlgnikule kuuluv vara võimalikult kiiresti, et ei tekiks põhjendamatult võlgnikule täiendavaid kõrvalkulusid (intress, viivis, leppetrahv jne), mis võib alusetult võlgnikule kahju tekitada, eelkõige kohtutäituri tegevusetuse tõttu. Sundenampakkumisel osales kolm isikut, millest kaks olid kinnisvarabüroo kliendid. Kui kohtutäituri poolt ei oleks toimunud kinnisvarabüroo kaasamist, oleks parimal juhul eeldatavasti kinnistu müüdud sundenampakkumisel alghinnaga, s.o 64 000 eurot, kuna osalejaid oleks olnud ainult üks. Tänu kinnisvarabüroo klientidele toimus oksjonil aktiivne pakkumine kuni müügihinnani 73 000 eurot. Sven Martoja 03.10.2013 e-kirjaga on tõendatud, et isik oli Tõnisson Kinnisvara klient. Jääb arusaamatuks, miks maakohus selles kahtles.