Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
Tsiviilasi 2-13-24353
Määruse tegemise aeg ja koht
20.12.2013, Tallinn
Kohtukoosseis
Reet Allikvere, Ele Liiv, Imbi Sidok-Toomsalu
Kohtuasi
S S kaebus kohtutäitur Elin Vilippuse 02.05.2013 otsusele täiteasjas nr 022/2011/2394
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13.08.2013 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse S S määruskaebus liik Menetlusosalised ja nende Avaldaja: (võlgnik): S S (isikukood xxxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxx), avaldaja volitatud esindaja esindajad Deivi Vaht Puudutatud isik I: Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus Puudutatud isik II (sissenõudja): Swedbank AS (registrikood 10060701, asukoht Liivalaia 8, Tallinn), puudutatud isiku II volitatud esindaja Külli Reinfeld Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Asjaolud ja menetluse käik 20.05.2013 esitas S S Harju Maakohtule kaebuse Tallinna kohtutäitur Elin Vilippuse 02.05.2013 otsuse peale täiteasjas nr 022/2011/2394. Avalduse kohaselt algatati Swedbank AS-i taotluse alusel täiteasjas nr 022/2011/2394 täitemenetlus avaldaja suhtes hüpoteegiga tagatud nõude sissenõudmiseks. Avaldaja esitas kohtutäiturile kaebuse, milles vaidlustas kohtutäituri 01.04.2013 koostatud vara ümberhindamise akti, mille kohaselt kohtutäitur 1(5)
alandas kinnistu hinda 25 000 euro võrra. Võlgnik leidis, et vara hinda on liiga palju alandatud, mistõttu müüakse kinnistu alla turuhinna. Kohtutäitur jättis võlgniku kaebuse 02.05.2013 otsusega rahuldamata. Koos kohtutäituri 02.05.2013 otsusega edastati avaldajale 08.05.2013 kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise akt, milles kohtutäitur palus võlgnikul esitada arvamus uue enampakkumise hinna kohta kuni 15.05.2013. Kohtutäitur koostas juba 13.05.2013 uue vara ümberhindamise akti, mille kohaselt alandati kinnistu hinda 150 000 eurolt 139 000 eurole. Seega tekitas kohtutäitur olukorra, kus kaebuse esitamine vara ümberhindamisele muutus sisutuks ja võlgnikul oli võimatu esitada kaebusega sisulisi vastuväiteid kohtutäituri tegevusele. Kohtutäituri tegevus ei ole kooskõlas TMS § 100 lg-ga 5, mille kohaselt võib kohtutäitur asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25% eelmise enampakkumise hinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. TMS § 74 lg 5 kohaselt lähtub kohtutäitur asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Maa-ameti statistika kohaselt oli 2013. Haabersti linnaosas keskmine hoonestatud maa tehinguhind 220 836 eurot. Tekkinud olukorras võõrandab kohtutäitur võlgniku vara ebaproportsionaalselt madala hinnaga. Puudutatud isikute seisukohad Puudutatud isik I (kohtutäitur) vaidles kaebusele vastu. Avaldaja leidis, et kohtutäitur koostas vara ümberhindamise akti kaks päeva enne arvamuse kujundamiseks antud tähtpäeva. Kuivõrd kohtutäitur lahendas antud küsimuse 10.06.2013 otsusega ja vaidlustatud otsuses antud asjaolu ei käsitletud, tuleb kohtul nimetatud väide jätta läbi vaatamata, kuivõrd avaldaja ei esitanud seda kohustuslikus kohtueelses menetluses. Käesoleva kaebuse puhul ei ole vaidluse esemeks kinnisvara arestimise hind, mida reguleerib TMS § 74 lg 5, vaid kordusenampakkumise korraldamine ja sellega kaasnenud hinna alandamine. TMS § 100 lg 5 kohaselt on kohtutäituril õigus kordusenampakkumisel vara kuni 25% võrra alla hinnata. Kohtutäitur peab diskretsiooni teostamisel arvestama sundtäitmise eesmärki, milleks on sissenõudja nõude rahuldamine võimalikult kiiresti, arvestades sealjuures võlgniku seaduses sätestatud õigustega. Seadusega ei ole tagatud võlgnikule õigust saada kordusenampakkumise läbiviimise korral õiglase hüvitisena asja turuhind ja kohtutäituril on õigus kordusenampakkumise läbiviimisel vara alghind alla hinnata. Kui enampakkumine nurjus liiga kõrge hinna tõttu, võib pidada põhjendatuks sissenõudja huvide kaitset ja asi alla hinnata, et suurendada kordusenampakkumise õnnestumise võimalust. Kohtutäitur korraldas kolm enampakkumist hinnaga 200 000 eurot, 190 000 eurot ja 175 000 eurot ning tegi kõik endast oleneva, et tagada müüdavale varale reklaam ja äratada potentsiaalsetes ostjates huvi, kuid see ei toonud loodetud tulemust. Turuväärtusele viitamine pole täitemenetluses alati kohane, kuna täitemenetluses on müük reeglina seotud sunniga ja sellega kaasneb risk. Kuna asja allahindamata jätmine toob suure tõenäosusega kaasa kordusenampakkumise nurjumise, kaalub sissenõudja huvi nõude rahuldamise vastu ja sundtäitmise eesmärk üles võlgniku huvi saada võõrandatava asja eest õiglane hüvitis. Puudutatud isik II (sissenõudja) nõustus kohtutäituri 02.05.2013 otsuse põhjendustega ja leidis, et avalduses toodud väited ei anna alust avalduse rahuldamiseks. Enampakkumised nurjusid, järelikult ei vastanud enampakkumise hinnad vaidlusaluse vara tegelikule turuväärtusele. Kohtutäitur püüdis müüa vara sama hinnaga, mis oli avaldaja väidetel 2013. keskmine hoonestatud maa tehinguhind Haabersti linnaosas. Kuna varale sellise hinnaga
2(5)
huvilist ei leidunud, tuli hinda alandada. Sama hinnaga kordusenampakkumise läbiviimine ei ole otstarbekas, venitades täitemenetlust ja kahjustades sissenõudja huve. Maakohtu määrus ja selle põhjendused Maakohus jättis kaebuse rahuldamata ja menetluskulud võlgniku kanda. TMS § 218 lg 1 teise lause kohaselt kohtutäituri otsuse või tegevuse peale ilma eelnevalt kohtutäiturile kaebust esitamata kohtule kaevata ei saa. Kohtutäiturile 01.04.2013 esitatud kaebuses ega kohtutäituri 02.05.2013 otsuses ei käsitletud kohtule esitatud kaebuses etteheidetut, mille kohaselt alandas kohtutäitur 13.05.2013 uuesti vara hinda, ilma võlgnikku eelnevalt ära kuulamata. Vastavaid väiteid käsitles kohtutäitur 10.06.2013 otsuses, mis ei ole käesoleva kaebuse esemeks ja seetõttu ei saa võlgniku vastavaid väiteid käesoleva kaebuse lahendamisel arvestada. Puudub vaidlus, et 01.04.2013 vara ümberhindamise aktiga alandati võlgnikule kuuluva kinnistu alghinda 175 000 eurolt 150 000 eurole. Kaebuses tugines avaldaja sellele, et vara allahindamise tulemusena kaugenes alghind liigselt Maa-ameti määratud keskmisest hoonestatud maa turuhinnast Haabersti linnaosas. Vara hinna alandamist täitemenetluses reguleerib TMS § 100 lg 5, mille kohaselt võib kohtutäitur kordusenampakkumisel asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25% eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. Asju ei või alla hinnata rohkem kui 70% esimese enampakkumise alghinnast. Käesoleval juhul langetas kohtutäitur hinna 175 000 eurolt 150 000 eurole, s.o 14,3%, mis jääb seadusega lubatud piiri sisse. Kohtutäitur selgitas 02.05.2013 otsuses, et tegi kõik endast oleneva, et tagada müüdavale varale võimalikult suur ostuhuvi ja avaldaja ei esitanud selles osas vastuväiteid. Seadus ei sea vara allahindamise eelduseks muid täiendavaid tingimusi kui kordusenampakkumise korraldamise fakti, mis tähendab, et eelmine enampakkumine nurjus eelduslikult liiga kõrge alghinna tõttu. Asjakohased ei ole võlgniku väited, et allahindamise tulemusena määratud hind jääb alla turuhinna. Võlgnik oleks saanud need vastuväited esitada esmakordsel vara hinna määramisel vara arestimisel. Seadus võimaldab pärast ebaõnnestunud enampakkumist vara alla hinnata ja sel juhul võibki alghind jääda alla algse eeldatava turuhinna. Vara hindamise aktis märgitud hind on üksnes alghind. Kui alghind on võrreldes tegeliku turuhinnaga määratud liiga madal, tõuseb asja tegelik müügihind enampakkumise käigus. Enampakkumise korraldamine kaitseb võlgniku huve, sest seal kujuneb hind pakkumuste tulemusena eelduslikult vastavalt turuhinnale. Seoses avalduse rahuldamata jätmisega ning tuginedes TsMS § 477 lg-le 2 ja § 386 lgle 4, tühistas kohus 18.06.2013 määrusega rakendatud esialgse õiguskaitse, millega peatati täiteasjas nr 022/2011/2394 avaldajale kuuluva kinnistu enampakkumine kuni käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumiseni. Määruskaebus Võlgnik palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega rahuldada kaebus ja tühistada kohtutäitur Elin Vilippuse 02.05.2013 otsus täiteasjas nr 022/2011/2394. Maakohtu käsitlus ei ole õige. TMS § 74 lg 5 kohaselt lähtub kohtutäitur asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Antud seadusesättega on pandud kohtutäiturile kohustus hinnata müüdavat asja igakordselt võimalikult lähedale turuväärtusele, et tagada võlgniku õiguste kaitse proportsionaalsus täitemenetluses prevaleerivate sissenõudja õiguste ülekaaluka huviga. TMS § 100 lg 5 sätestab kohtutäituri kohustuse enne allahindamise teostamist küsida võlgniku ja sissenõudja seisukohta. Käesoleval juhul kohtutäitur 01.04.2013 vara ümberhindamise aktiga alandas kinnistu hinda 175 000 eurolt 150 000 eurole, rikkudes TSMS
3(5)
§ 100 lg-s 5 sätestatut ja jättis 02.05.2013 otsusega võlgniku kaebuse vara allahindamise vastuväite osas rahuldamata, kuid võlgnik ei võtnud seda kohtutäituri rikkumist oma esitatud kaebuse aluseks, vaid vaidlustas vara allahindamise. Seadusel ei põhine kohtu seisukoht, justkui ilma esialgset vara hindamist vaidlustamata ei saakski võlgnik järgnevaid vara allahindamisi vaidlustada. Võlgnik ei nõustu kohtu seisukohaga, et seadus ei sea vara allahindamise eelduseks muid täiendavaid tingimusi kui kordusenampakkumise korraldamise fakti. Asja hindamist täitemenetluses käsitlevad TMS § 74 ja § 144. Eelviidatud normidest ei tulene, et võlgnik ei võiks vaidlustada kohtutäituri hinna alandamist. Seadusest tulenevalt peab kohtutäitur vara allahindamist ka põhjendama. Kohtutäitur ei põhjendanud vara allahindamist 01.04.2013 vara ümberhindamisaktis. Alles 02.05.2013 otsuses põhjendas kohtutäitur hinna alandamist sellega, et enampakkumine nurjus arvatavasti liiga kõrge hinna pärast. Kohtutäitur jättis tähelepanuta, et kinnisvara müük ei saa toimuda nii kiiresti. Tavaliselt on kohtutäituri poolt Ametlikes Teadaannetes väljakuulutatud müügiperioodiks 30 päeva kuni enampakkumiseni. See müügiperiood on kinnistu müümiseks liiga lühike. Käesolevas asjas on alates esimesest enampakkumise korraldamisest 03.01.2013 kuni 01.04.2013 kohtutäitur vara hinda alandanud 200 000 eurolt 150 000 euroni, leides võlgniku kaebuse lahendamisel põhjuseks huviliste puudumise. Nagu võlgnik märkis, ei saagi sellise hinnataseme juures kinnistu müük toimuda paari kuuga. Asja kiire müük alla turuhinna ei ole omaette eesmärk. Käesolevas asjas on põhiküsimus, kas kohtutäitur võib hinda alandada sedavõrd, et hinna alandamise tulemusena tekib võlgnikule kahju ja kas selline võlgniku huvide kahjustamine on proportsionaalne sundtäitmise eesmärgiga - võimalikult kiire võlausaldaja nõude rahuldamine, sealhulgas ülemääraselt võlgnikku koormamata. Kohus leidis, et kohtutäituri hinna alandamine 150 000 eurole on vaid alghind ja kui asja turuhind on alghinnast kõrgem, tõuseb hind enampakkumise käigus. Kohus ei põhjendanud oma järeldust. Tegemist on oletusega, mitte asjas kogutud tõendite põhjal tehtud järeldusega. Avaldaja arvates võib lugeda üldteada asjaoluks, et enampakkumistel müüakse kinnisvara tunduvalt alla turuhinna. Kohtutäitur leidis 02.05.2013 otsuses, et täitemenetluses lasub kohtutäituril kohustus tegutseda müümaks vara võimalikult kõrge hinnaga, arvestades menetlusosaliste õigusi. Seejuures peavad võlgniku ja sissenõudja huvid proportsionaalsuse põhimõtte kohaselt menetluse käigus olema tasakaalus, läbiviidavad menetlustoimingud ei tohi kumbagi poolt ebamõistlikult kahjustada. Võlgnik leidis, et vaatamata kohtutäituri õigele seisukohale kahjustab võlgniku huve alla turuhinnaga müük. Diskretsiooniotsus, mida kohtutäitur teeb hinna alandamisel, peab olema põhjendatud ja võimalikult vähe võlgnikku koormav. Kuna kohtutäitur jättis võlgniku kaebuse rahuldamata, saabki kohus otsust tehes kaaluda sissenõudja huvide ja võlgniku kaitse meetmete proportsionaalsust. Kui pank andis kinnisvara tagatisel hüpoteeklaenu, nõustus ta nii kinnisvara tagatise väärtusega kui soovis saada laenuintresside näol kasumit. Olukorras, kus majanduslanguse tagajärjel osutus laenu tagastamine raskendatuks, kinnisvara hinnad langesid ja müügiperiood pikenes, leidis kohtutäitur, et sissenõudja huvid prevaleeruvad võlgniku huvide ees ning kohtutäituril tuleb lähtuda vaid võimalikult kiirest sissenõudja nõude rahuldamisest, jättes võlgniku õigustatud ootuse, mitte tekitada kiire, alla turuhinnaga müügiga võlgnikule kahju. Kohus saab otsust tehes kaaluda mõlema poole õigustatud huve ja otsustada, kas müük alla turuhinda on õigustatud eelnimetatud põhjustel või ületab see sissenõudja huve. Kui täitemenetluse seadustik annab kohtutäiturile võimaluse kordusenampakkumise korral vara alla hinnata kuni 70% esialgsest müügihinnast, peavad sellega kaasnema ka võlgniku piisavad õiguskaitsevahendid. Käesolevas asjas jättis kohtutäitur võlgniku kaebuse
4(5)
rahuldamata, tuginedes vaid sissenõudja õigustele, olles vastuolus KTS § 2 lg-ga 3, mis sätestab, et kohtutäitur peab ametitoimingut tehes olema erapooletu ja äratama usaldust kõigis isikutes, kelle kasuks või kelle suhtes ta toiminguid teeb. Sissenõudja huvides liiga madala hinna määramine näitab kohtutäituri erapoolikust ja kaevatavas määruses ei kõrvaldanud kohtus sellist ebaõiglust võlgniku suhtes. Kuigi kohus ei saa käesolevas asjas teostada kaalutlusõigust kohtutäituri eest kuipalju võiks kohtutäitur hinda alandada, on kohtul võimalik tühistada kohtutäituri otsus ja kohustada kohtutäiturit uuesti võlgniku kaebus läbi vaatama. Vastus määruskaebusele Puudutatud isik II (sissenõudja) ja puudutatud isik I (kohtutäitur) palusid jätta määruskaebuse rahuldamata. Menetluse edasine käik Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 13.08.2013 määrus on seaduslik ja põhjendatud määruses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. Määruskaebuses kordab võlgnik juba varem maakohtule esitatud seisukohti. Neile kõigile on maakohus hinnangu andnud. Maakohus leidis põhjendatult, et asju ei või alla hinnata rohkem kui 70% esimese enampakkumise alghinnast. Käesoleval juhul langetas kohtutäitur hinna 175 000 eurolt 150 000 eurole, s.o 14,3%, mis jääb seadusega lubatud piiri sisse. Kohtutäitur selgitas 02.05.2013 otsuses, et tegi kõik endast oleneva, et tagada müüdavale varale võimalikult suur ostuhuvi ja avaldaja ei esitanud selles osas vastuväiteid. Seadus ei sea vara allahindamise eelduseks muid täiendavaid tingimusi kui kordusenampakkumise korraldamise fakti, mis tähendab, et eelmine enampakkumine nurjus eelduslikult liiga kõrge alghinna tõttu. Asjakohased ei ole võlgniku väited, et allahindamise tulemusena määratud hind jääb alla turuhinna. Võlgnik oleks saanud need vastuväited esitada esmakordsel vara hinna määramisel vara arestimisel. Seadus võimaldab pärast ebaõnnestunud enampakkumist vara alla hinnata ja sel juhul võibki alghind jääda alla algse eeldatava turuhinna. Määruskaebuses leiab võlgnik, et kui täitemenetluse seadustik annab kohtutäiturile võimaluse kordusenampakkumise korral vara alla hinnata kuni 70% esialgsest müügihinnast, peavad sellega kaasnema ka võlgniku piisavad õiguskaitsevahendid. Nimetatud väide võib olla küll põhjendatud, kuid antud juhul ei ole see asjakohane, kuna kohtutäitur alandas hinda vaid 14,3% võrra. Maakohus leidis põhjendatult, et vara hindamise aktis märgitud hind on üksnes alghind. Kui alghind on võrreldes tegeliku turuhinnaga määratud liiga madal, tõuseb asja tegelik müügihind enampakkumise käigus. Enampakkumise korraldamine kaitseb võlgniku huve, sest seal kujuneb hind pakkumuste tulemusena eelduslikult vastavalt turuhinnale. Kolleegium leiab, et võlgnik ei ole põhjendanud, milles seisneb kohtutäituri nn erapoolikus. Kohtutäitur on viinud kordusenampakkumisi läbi kooskõlas täitemenetluse seadustikus sätestatuga. Kohtutäituri tegevuses ei nähtu asjaolusid, mis võiksid viidata tema erapooletusele.
Reet Allikvere
Ele Liiv
Imbi
Sidok-Toomsalu
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.