Pankrotiõigus › Muud hagimenetluse pankrotiasjad

Hageja nõue ja selle põhjendused Hageja palub: 1) tunnistada tagasivõitmise korras Pankrotiseaduse (PankrS) § 119 alusel kehtetuks XXX ja XXXOÜ vahel 22.07.2009 sõlmitud korteriomandi müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus (notari ametitoimingute registri nr XXX), milline on sisse kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistamisjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX all ja mis moodustab XXX mõttelist osa maatükist aadressiga XXX, katastritunnus XXX, reaalosa eluruum nr 33, üldpinnaga 47,70m2; 2) nõuda kostjalt välja ja kohustada teda tasuma FIE XXX (pankrotis) pankrotivara hulka XXX korteriomandi nr 33 võõrandamisest saadud hinnavahe 31 636,27 eurot. 25.02.2008 ostis FIE XXX (edaspidi pankrotivõlgnik) XXX asuva XXX mõttelise osa kinnistust hinnaga 987 500 krooni. 22.07.2009 müüs pankrotivõlgnik kinnistu osa edasi kostjale hinnaga 150 000 krooni. 04.03.2010 müüs kostja kinnistu osa hinnaga 645 000 krooni ja 1⁄2 panipaigast hinnaga 5 000 krooni Väino Laisaarele. Seega võõrandas kostja kinnistu osa ca 7 kuud hiljem 490 000 krooni võrra kõrgema hinnaga kui maksis pankrotivõlgnikule. Hageja leiab, et kinnistu osa tegelik turuhind on 645 000 krooni. 22.09.2009 esitas pankrotivõlgnik Pärnu Maakohtule võlgniku pankrotiavalduse. Ajutine haldur nimetati 25.09.2009 ja pankrot kuulutati välja 27.10.2009. Kuivõrd kostja üüris pankrotivõlgnikult 18.05.2006 sõlmitud üürilepingu alusel Tallinnas, Suur-Karja 10 pubi- ja baariruume, on pankrotivõlgniku ja kostja vahel ühine majanduslik huvi. Kuna korteriomand on võõrandatud 2 kuud enne ajutise halduri nimetamist ning edasi võõrandatud 7 kuud peale soetamist 495 000 krooni (31 636,27 eurot) kõrgema hinnaga, saab eeldada, et pankrotivõlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve. Ei ole alust arvata, et pankrotivõlgnik ja kostja ei teadnud, et tehing tehakse alla tegeliku turuhinna.

Kostja vastus Kostja vaidleb hagile vastu. Faktoloogiale kostja vastu ei vaidle, kuid leiab, et seadusandlus ei keela omandi võõrandamist 7 kuud pärast omandamist. Samuti ei olnud kostjal kohustust tasuda 490 000 krooni võrra kõrgemat hinda. Hageja ekspertarvamus ei ole ka objektiivne ega kajasta tegelikku olukorda kinnisvara turul. Ekspertarvamuses ei ole arvestatud ka kiirmüügi hinda. Paljasõnaline on ka väide, et esimese ja teise müügilepingu ajal oli korteriomandi seisukord täpselt sama. Juunis 2009 oli korteriomandi seisukord väga halb ning vajas remonti ca 350 000 krooni väärtuses. 22.07.2009 olid remonditööd lõpule viidud. Remonditöid teostas XXX hinnaga 275 000 krooni või võimalusega omandada 50% kostja osadest tasudes

täiendavalt 20 000 krooni XXX. Remonditööd olid tehtud kvaliteetselt. Tasumise viisiks valis XXX teisena märgitud võimaluse. Kostja osa müügileping sõlmiti 11.05.2010. Üürileping ei tõenda ühist majanduslikku huvi, vaid üürisuhet pankrotivõlgniku ja kostja vahel. Tõendamata on ühine majanduslik huvi ja selle olulisus. Tõendatud ei ole see, et pankrotistumise põhjuseks oli vaidlusalune tehing. Ei ole tõendatud, et kostja teadis tehingu sõlmimisel, et kahjustab võlausaldajate huve.

Kohtu seisukoht Puudub vaidlus järgmistes faktilistes asjaoludes. 25.02.2008 ostis pankrotivõlgnik XXX asuva XXX mõttelise osa kinnistust hinnaga 987 500 krooni (I kd, t lk 15-25). 22.07.2009 müüs pankrotivõlgnik kinnistu osa edasi kostjale hinnaga 150 000 krooni (I kd, t lk 26-31, 47-49). 04.03.2010 müüs kostja kinnistu osa hinnaga 645 000 krooni ja 1⁄2 panipaigast hinnaga 5 000 krooni Väino Laisaarele (I kd, t lk 32-46, 108-120). 22.09.2009 esitas pankrotivõlgnik Pärnu Maakohtule võlgniku pankrotiavalduse. Ajutine haldur nimetati 25.09.2009 ja pankrot kuulutati välja 27.10.2009 (I kd, t lk 54-62). Kohus loeb need faktilised asjaolud tuvastatuks. PankrS § 109 lg 1 järgi (pankroti väljakuulutamise ajal kehtinud redaktsioonis) tagasivõitmisel tunnistab kohus pankrotiseaduse §-des 110–114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. Vastavalt PankrS § 110 lg 1 p 2 kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mis oli tehtud ühe aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve. Sama paragrahvi 2. lõike järgi kui tehing, mille kehtetuks tunnistamist nõutakse, on tehtud kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, siis eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. Seega on antud hagi rahuldamise eelduseks võlausaldajate huvide kahjustamine. Poolte vahel on vaidlus, kas võlausaldajate huve on kahjustatud või mitte. Hageja leiab, et võlausaldajate huvide kahjustamine seisneb korteriomandi turuhinnast oluliselt madalama hinnaga võõrandamises, millega pankrotivõlgnik on loobunud enda varast summas 31 316,70 eurot. Kostja võlausaldajate huvide kahjustamist eitab, kuna korteri väärtus oli erinevatel ajahetkedel erinev – kostja poolt korteriomandi omandamisel vajas see remonti, kostja võõrandas edasi juba remonditud korteri. Kohtul tuleb eeltoodust tuvastada, kas pankrotivõlgnik müüs korteri kostjale turuhinnaga või mitte. Turuhinna määramise võtmeküsimuseks on esitatud asjaolude pinnalt korteri seisukord. Instituudi tee 3-33 asuva korteri väärtuse kohta on esitatud järgmised tõendid: 25.02.2008 lepingu järgi, millega pankrotivõlgnik vara omandas, oli müügihinnaks 987 500 krooni, 22.07.2009 lepingu järgi, millega pankrotivõlgnik vara müüs, oli müügihinnaks 150 000 krooni; 04.03.2010 lepingu järgi, millega kostja vara müüs, oli müügihinnaks 645 000 krooni. Hageja esitatud AS XXX ekspertarvamuse nr XXX järgi oli vara väärtuseks aprillis-juulis 2009.a 715 500 krooni (I kd, t lk 50-53). Kohtu poolt määratud ekspertiisi järgi oli korteriomandi turuväärtus hea seisukorra korral ca 608 000 krooni ja remonti vajavas

seisukorras ca 333 000 krooni lähtudes sellest, et taastusremondi maksumus oli 275 000 krooni (II kd, t lk 92-112). Korteriomandi remondi kohta on esitatud OÜ XXX hinnapakkumine remonditööde teostamiseks summas 334 223,20 krooni (I kd, t lk 105), OÜ XXX hinnapakkumine remonditööde teostamiseks summas 345 386 krooni (I kd, t lk 106). Tunnistjana üle kuulatud XXX andis ütlusi, mille kohaselt ostis ta kostja esindajana vaidlusaluse korteriomandi, et pärast remonti saaks korteri müügist tulu teenida. Ostmisel ei olnud korter elamiskõlblik. Korteris olid vaid paljad seinad ning poolakad, kes pidid seal remonti tegema lahkusid koos ukse ja sanitaartehnikaga. Remondi tegi XXX (endine perekonnanimi XXX; II kd, t lk 26), kelle pakkumine oli teistest pakkujatest odavam. Kohtule on esitatud ka kostja ja XXX vaheline töövõtuleping, mille esemeks oli Instituudi tee 3-33 asuvas korteriomandis taastamisremondi teostamine tööde nimekirja järgi hinnaga 275 000 krooni maksmisega rahas või kostja osades (II kd, t lk 12-15). 11.05.2010 kostja osa müügilepingu järgi omandas XXXkostja osad (I kd, t lk 121-125; II kd, t lk 17-20, 24-25). Remondi kohta on esitatud ka tööde üleandmise-vastuvõtmise akt (II kd, t lk 16). Vande all üle kuulatud pankrotivõlgnik andis ütlusi, mille kohaselt omandas ta korteriomandi teenete eest, mida ta osutas ehitajale. Korteri eest ta raha ei maksnud. Korteris olid remonditööd tegemata ja korter ei olnud elamiskõlblik. Remonti tegi XXX, remonditööde maksumus oli 300 000 – 350 000 krooni. Eeltoodud tõendite pinnalt asub kohus seisukohale, et tõendamist on leidnud see, et korteri omandamisel pankrotivõlgniku poolt oli korter elamiskõlbmatus seisukorras ning XXX teostas korteris remonti. Vaatamata kostja hinnangule, et remondi maksumus võis olla 300 000 – 350 000 krooni, peab kohus remondi maksumuseks 275 000 krooni, kuna see on kokku lepitud kostja ja XXX vahel. Seega on kostja suutnud tõendada, et korter oli temale võõrandamise ajal elamiskõlbmatu ja remonti vajav. Seda väidet ümberlükkavaid tõendeid ei ole. Hinnates korteriomandi turuväärtust, asub kohus seisukohale, et võlausaldajate huve kahjustatud ei ole. Kohus peab nimelt tõenäoliseks, et kostja poolt korteriomandi omandamise hetkel võis selle turuhind olla 150 000 krooni. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt. Pankrotivõlgniku väitel omandas ta korteriomandi teenete eest, mida ta osutas ehitajale: pankrotivõlgnik leidis ehituseks sobiva maa ja korraldas projekteerimist. Asjas ei ole esitatud tõendeid, et pankrotivõlgnik maksis korteri omandamisel raha. Kohus leiab elulise usutavuse pinnalt, et pankrotivõlgniku poolt nende teenete väärtus vastab korteriomandi võõrandamise väärtusele. 25.02.2008 lepingus märgitud hind 987 500 krooni on ilmselgelt ebaõige, kuna see ei haaku ühegi teise tõendiga – sh 04.03.2010 lepinguga, millega müüdi heas korras korteriomand hinnaga 645 000 krooni. Seetõttu ei arvesta kohus korteriomandi turuväärtuse hindamisel 25.02.2008 lepingus märgitud hinnaga. 04.03.2010 lepingus märgitud hinna kui korteri turuhinna osas iseenesest pooltel vaidlus puudub ja kohus võtab selle remonditud korteriomandi turuhinnana arvesse. Samas tuleb arvestada, et vaidlusaluse tehingu ajal oli korter elamiskõlbmatu ning seetõttu ei saa seda arvestada 22.07.2009 seisuga korteri turuväärtusena. Hageja esitatud AS XXX ekspertarvamuse osas (mida kohus käsitleb kui dokumentaalset tõendit) nõustub kohus kostja kriitikaga antud tõendile, mille järgi ei arvesta see tõend korteriomandi seisukorda. Nimetatud tõendist nähtub, et arvamus on antud lähtudes registriandmetest, korteriomandi ülevaatust ei ole teostatud ning lähtutakse eeldusest, et korteriomandi üldine seisukord pidi olema hea/väga hea. Nii aga tegelikult ei olnud. Kohtu poolt määratud eksperdi arvamusele (millele kohus omistab võrdse kaalu teiste tõenditega) annab kohus järgmise hinnangu. Esiteks, ekspert on saanud remontimata korteriomandi turuväärtuse selliselt, et lahutanud korteriomandi väärtusest enne taastusremonti (608 000

krooni) remondi maksumuse (275 000 krooni). Selle meetodi kasutamist peab kohus võimalikuks, kuid mitte täpseks. Täpseks ei pea kohus seda meetodit seetõttu, et kohtu hinnangul ei too remondi väärtuse liitmine või lahutamine automaatselt kaasa korteriomandi turuväärtuse sama suure tõusu või languse. Samas peab kohus antud meetodit võimalikuks antud vaidluses kasutada, sest teisi võimalusi enam ei esine – tagantjärgi ei ole võimalik täpsemalt kindlaks teha korteri täpne olukord vaidlusaluse müügi hetkel. Teiseks, tuleb eristada remontimata (aga elamiskõlbulikke) kortereid ja elamiskõlbmatuid (ehitusjärgus olevaid) kortereid. Viimaste väärtus on kahtlemata väiksem. Kohus on aga tuvastanud, et tegemist oli antud juhul elamiskõlbmatu korteri müügiga. Seda aspekti eksperdiarvamusest ei nähtu. Kolmandaks, heas korras oleva korteri väärtuseks sai ekspert 608 000 krooni, samas kui pooled hindavad sellise korteri turuväärtuseks (kui korter on heas seisukorras) 495 000 krooni, millise hinnaga kostja korteri edasi võõrandas. Selles osas pooled ei vaidle ning kohus ei saa heas seisukorras oleva korteri väärtuseks pidada suuremat väärtust kui pooled, sh hageja, seda peavad. Kui nüüd kasutada antud turuväärtust (495 000 krooni) ja eksperdi välja pakutud (küll kohtu hinnangul mõneti ebatäpset) meetodit remondihinna (275 000 krooni) lahutamisel, saaks remontimata korteriomandi hinnaks 220 000 krooni. Täiendavalt tuleks arvestada, et tegemist on ehitusjärgus oleva elamiskõlbmatu korteriga, mis vähendaks korteriomandi väärtust. Kostja on viidanud sellele, et arvestada tuleks ka kiirmüügi hindadega. Kiirmüügi hind on teatavasti väiksem kui tavamüügi hind ning iseenesest on kiirmüük üks tavapärase majandustegevuse tahke, mis ei ole automaatselt etteheidetav (kui võlausaldajate huvide kahjustamine). Kui arvestada lisaks kiirmüügi hinda võib jõuda vaidlusaluse tehinguga võrreldava hinnani. Kahtlemata on need arvutused ligilähedased, sest tagantjärgi ei ole võimalik korteri konkreetsest seisundist lähtuvat hinda kindlaks määrata. Kohus leiab aga, et hinnangulise turuväärtuse ja tehinguväärtuse marginaal on mõistlik ja lubatav ning seetõttu leiab, et võlausaldajate huvide kahjustamisega tegu ei ole. Kuivõrd võlausaldajate huve vaidlusaluse tehinguga kahjustatud ei ole, tehing on kehtiv ja kostjalt ei ole põhjust hageja kasuks midagi välja mõista. Kohus jätab hagi rahuldamata. Eeltoodud järelduse tõttu ei ole vaja anda hinnangut kostja teadmisele võlausaldajate huvide kahjustamisest ning sellega seotud tõendid jätab kohus tähelepanuta (I kd, t lk 63-77, 159196). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel jäävad kostja menetluskulud hageja kanda. TsMS § 167 lg 2 järgi jäävad kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.