Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Ülle Jänes ja Imbi Sidok-Toomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.09.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-12-30113
Tsiviilasi
IM pankrotihalduri Ly Müürsoo hagi Manhattan Club OÜ vastu tagasivõitmise korras tehingu kehtetuks tunnistamiseks ja tehingu alusel saadu tagastamiseks pankrotivarasse
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.12.2013 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
31 636 eurot 27 senti
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
IM (pankrotis) pankrotihalduri apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: IM pankrotihaldur Ly Müürsoo, lepinguline esindaja vandeadvokaat Kersti Kägi Kostja: Manhattan Club OÜ (registrikood 11117125), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aleksei Ratnikov Iseseisva nõudeta kolmas isik: VM (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Helen Tomberg
Kohtuistungi toimumise aeg
07.09.2015
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja Kersti Kägi ja kostja esindaja Aleksei Ratnikov
Ly
Müürsoo
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 19.12.2013 otsus tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue tunnistada IM’e ja Manhattan Club OÜ vahel 22.07.2009 sõlmitud korteriomandi müügileping tagasivõitmise korras kehtetuks ning jäeti kostjalt välja mõistmata 29 271,54 eurot, ning teha uus otsus, millega nimetatud nõuded selles osas rahuldada. Samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas.
2.Tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks IM (isikukood XXXXXXXXXX) ja kostja Manhattan Club OÜ vahel 22.07.2009 sõlmitud korteriomandi müügileping (Tallinna notari Sirje Rõõm notari ametitoimingute registri nr 1335), mille esemeks oli kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXXX kantud korteriomand, ning mõista kostjalt tagasivõidetud tehingu alusel saadu väärtuse hüvitamiseks välja 29 271,54 eurot (kakskümmend üheksa tuhat kakssada seitsekümmend üks eurot ja 54 senti). Väljamõistetud hüvitis tuleb tasuda IM pankrotivarasse. Muus osas jätta hagi rahuldamata.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Esimese astme kohtu menetluses ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud, sh iseseisva nõudeta kolmanda isiku VM menetluskulud, jätta täies ulatuses kostja kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.02.08.2012 esitas IM pankrotihaldur Ly Müürsoo (hageja) hagi Manhattan Club OÜ (kostja) vastu kinnistu mõttelise osa müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, müügist saadu tagasivõitmiseks ja IM pankrotivara hulka tagastamisele kohustamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt ostis IM (edaspidi ka pankrotivõlgnik) 25.02.2008 Harku alevikus, XXXXXXXXX XXX X-XX asuva 477/22227 mõttelise osa kinnistust hinnaga 987 500 krooni. 22.07.2009 müüs IM kinnistu osa edasi kostjale hinnaga 150 000 krooni. 04.03.2010 müüs kostja kinnistu osa hinnaga 645 000 krooni ja 1⁄2 panipaigast hinnaga 5 000 krooni VL-le. Seega võõrandas kostja kinnistu osa ca 7 kuud hiljem 495 000 krooni võrra kõrgema hinnaga, kui selle eest maksis. Hageja leidis, et kinnistu osa tegelik turuhind on 645 000 krooni.
3.22.09.2009 esitas IM Pärnu Maakohtule enda pankrotiavalduse. Ajutine haldur nimetati 25.09.2009 ja võlgniku pankrot kuulutati välja 27.10.2009. Kuivõrd kostja üüris pankrotivõlgnikult 18.05.2006 sõlmitud üürilepingu alusel Tallinnas, Suur-Karja 10 pubi- ja baariruume, on pankrotivõlgnikul ja kostjal ühine majanduslik huvi. Korteriomand on võõrandatud 2 kuud enne ajutise halduri nimetamist ning edasi võõrandatud 7 kuud peale soetamist 495 000 krooni (31 636,27 eurot) kõrgema hinnaga. Sellest tulenevalt saab eeldada, et pankrotivõlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve. Ei ole alust arvata, et pankrotivõlgnik ja kostja ei teadnud, et tehing tehakse alla tegeliku turuhinna.
Kostja seisukoht
4.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et seadus ei keela omandi võõrandamist 7 kuud pärast omandamist. Samuti ei olnud kostjal kohustust tasuda 490 000 krooni võrra kõrgemat hinda.
5.Hageja ekspertarvamus pole objektiivne ega kajasta tegelikku olukorda kinnisvaraturul. Paljasõnaline on väide, et esimese ja teise müügilepingu ajal oli korteriomandi seisukord täpselt sama. 2009. aasta juunis oli korteriomandi seisukord väga halb ning vajas remonti ca 350 000 krooni väärtuses. 22.07.2009 olid remonditööd lõpule viidud. Remonditöid teostas RZ hinnaga 275 000 krooni või võimalusega omandada 50% kostja osadest tasudes täiendavalt 20 000 krooni MS-le. Tasumise viisiks valis RZ teisena märgitud võimaluse. Kostja osa müügileping sõlmiti 11.05.2010.
6.Tõendamata on pankrotivõlgniku ja kostja ühine majanduslik huvi, selle olulisus ja see, et pankrotistumise põhjuseks oli vaidlusalune tehing. Pole tõendatud, et kostja teadis tehingu sõlmimisel, et ta kahjustab võlausaldajate huve. Maakohtu otsus
7.19.12.2013 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata, kostja menetluskulud hageja kanda ja kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
8.Maakohtu hinnangul leidis tõendust asjaolu, et korteri omandamisel pankrotivõlgniku poolt oli korter elamiskõlbmatus seisukorras ning RZ teostas korteris remonti. Vaatamata kostja hinnangule, et remondi maksumus võis olla 300 000-350 000 krooni, pidas kohus remondi maksumuseks 275 000 krooni, kuna nimetatud summa oli kokku lepitud kostja ja RZ vahel.
9.Maakohus pidas tõenäoliseks, et ajal, mil kostja korteriomandi omandas, võis selle turuhind olla 150 000 krooni. Kohus märkis, et pankrotivõlgniku sõnul omandas ta korteriomandi teenete eest, mida osutas ehitajale. Kohtu hinnangul pole asjas esitatud tõendeid, et pankrotivõlgnik maksis korteri eest raha. Kohus leidis, et pankrotivõlgniku poolt osutatud teenete väärtus vastab korteriomandi võõrandamise väärtusele. Kohtule esitatud 25.02.2008 lepingus märgitud hinda summas 987 500 krooni pidas kohus ebaõigeks, ega arvestanud sellega, kuna see ei haakunud ühegi teise asjas esitatud tõendiga, sh 04.03.2010 lepinguga, millega müüdi heas korras korteriomand hinnaga 645 000 krooni.
10.AS Pindi Kinnisvara ekspertarvamuse osas nõustus kohus kostja kriitikaga. Tõend ei arvestanud kohtu hinnangul korteriomandi seisukorda. Nimetatud tõendist nähtus, et arvamus oli antud lähtudes registriandmetest, korteriomandi ülevaatust polnud teostatud ning lähtuti eeldusest, et korteriomandi üldine seisukord pidi olema hea/väga hea. Nii aga maakohtu hinnangul polnud. Kohtu poolt määratud eksperdi arvamuses kasutatud meetodit pidas kohus ebatäpseks. Kohtu hinnangul ei too remondi väärtuse liitmine või lahutamine automaatselt kaasa korteriomandi turuväärtuse sama suure tõusu või languse. Samas pidas kohus sellist meetodit võimalikuks antud vaidluses kasutada, sest teisi võimalusi enam ei esinenud – tagantjärgi pole võimalik täpsemalt kindlaks teha korteri täpne olukord vaidlusaluse müügi hetkel. Kohus märkis, et eristada tuleb remontimata (aga elamiskõlbulikke) kortereid ja elamiskõlbmatuid (ehitusjärgus olevaid) kortereid. Viimaste väärtus on kohtu hinnangul väiksem.
11.Maakohus märkis, et kuigi ekspert sai heas korras oleva korteri väärtuseks 608 000 krooni, hindasid pooled sellise korteri turuväärtuseks 495 000 krooni. Kohus lähtus poolte seisukohast ning lahutas nimetatud summast remondihinna (275 000 krooni), saades remontimata korteriomandi hinnaks 220 000 krooni. Maakohtu hinnangul tuli seejuures arvestada, et tegemist oli ehitusjärgus oleva elamiskõlbmatu korteriga, mis vähendas korteriomandi väärtust. Kohus leidis, et kui arvestada lisaks kiirmüügi hinda, võib jõuda vaidlusaluse tehinguga võrreldava hinnani. Seega järeldas maakohus, et võlausaldajate huve pole tehinguga kahjustatud. Apellatsioonkaebus
12.15.01.2014 esitas hageja maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Hageja hinnangul pole maakohus õigesti kohaldanud pankrotiseaduse (PankrS) § 109 ja § 110 lg-t 1 ja lg-t 2. Samuti pole maakohus õigesti hinnanud asjas kogutud tõendeid, on jätnud hageja seisukohad tähelepanuta ning rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-st 8 tulenevaid reegleid.
13.Hageja ei nõustu kohtuotsuse põhjendustega korterile turuhinna määramise küsimuses ega ka sellega, et korteri võõrandamisel kostjale ei kahjustanud võlgnik võlausaldajate huve. Hageja pole nõustunud, et korteri turuväärtus oli müügi hetkel 495 000 krooni. See on hageja valduses olevate tõendite alusel summaks, mille ulatuses on kahjustatud võlgniku võlausaldajate huve. Maakohus on seega apellandi nõude ebaõigesti määranud.
14.Hageja ei nõustu kohtu põhjendusega ka korteriomandi väärtuse suurendamisest RZi poolt korteris teostatud remontööde maksumuse võrra. Tõenditeks, millele maakohus oma järeldustes korteriomandi turuväärtuse suurendamisel tugines, olid võlgniku vande all antud seletus ning tunnistajana üle kuulatud MS ütlus. MS oli kostja osanik tagasivõidetava tehingu ajal. Hageja hinnangul pole kumbki tõend usaldusväärne, sest võlgnikul ja kostjal on sarnane äritegevus ning nad omavad pikemaajalisi ärisuhteid. See on asjaoluks, mis PankrS § 117 lg 1 mõttes on täiendavaks tehingu tagasivõitmise aluseks. Võlgniku ja kostja ühist majanduslikku huvi tõendab see, et Tallinnas SuurKarja 10 hoones asuvad baari- ja pubiruumid on antud kostjale 50 aastaks üürile ülisoodsatel tingimustel. Üürihinda on ka korduvalt vähendatud. Asjaolu, et isikud on majanduslike huvide kaudu lähikondsed, omab käesoleva vaidluse puhul olulist kaalu, sest tunnistajana ülekuulatud MS-il ja võlgnikul on ilmselgelt vajalik tõendada vastastikku kasulikke asjaolusid. Kohus jättis aga hageja vastavasisulised väited täielikult tähelepanuta ning pole lähikondsuse küsimust analüüsinud ega põhjendanud, miks ta hageja väidetega ei arvesta. Seega pole kohtu järeldus, et korteriomand oli müügi hetkel elamiskõlbmatu, rajatud objektiivsetele tõenditele ning otsuse järeldused on seetõttu väärad.
15.Hageja hinnangul on kohus määranud korteri turuhinna valesti. Kohtuotsuses pole objektiivselt tuvastatud korteriomandi turuhinda kostjale müügi ajal. Samuti ei nähtu kohtuotsusest põhjendusi, millest tulenevalt pidas kohus põhjendatuks korteri müüki vastustajale 150 000 krooni eest. Hageja hinnangul polnud tehingu hind võlgniku ja kostja vahel õige. Arvestada tuleb, et vaid üks kuu hiljem esitas võlgnik pankrotiavalduse Pärnu Maakohtule. Seega on ilmne, et nn kiirmüügihinna tingis vajadus leida kiiresti võimalus pankrotivara vähendamiseks.
16.Maakohus pole otsuses analüüsinud hageja seisukohta, et tehing vastustajaga, millega võlgnik loobus suures ulatuses enda varast, tehti vähem kui 6 kuud enne võlgniku suhtes pankrotimenetluse alustamist. See asjaolu iseenesest on üheks tagasivõitmise materiaalseks eelduseks PankrS § 110 lg 2 järgi.
17.Kuivõrd kohus pole analüüsinud poolte ühist majanduslikku huvi, mis on ilmselt tinginud tehingute tegemise apellandile kahjuliku hinnaga, millega omakorda on kahjustatud apellandi võlausaldajate huve, leiab apellant, et kohus ei ole otsuses õigesti kohaldanud ka PankrS § 110 lg 3 ja § 109 lg 1 sätteid. Ringkonnakohtu seisukoht
18.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel hagi rahuldamata jätmise osas osaliselt tühistada. Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada. Uue otsusega tunnistab kohus IM ja kostja vahel 22.07.2009 sõlmitud korteriomandi müügilepingu tagasivõitmise korras kehtetuks ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 29 271,54 eurot, kohustades kostjat tasuma nimetatud summa IM pankrotiavarasse. Muuta tuleb ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
19.Hageja on palunud tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks IM ja kostja vahel 22.07.2009 sõlmitud korteriomandi, mis asub Harku vallas Harku alevikus aadressil XXXXXXXXX XXX X-XX, müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse ning nõuda kostjalt välja ja kohustada teda tasuma IM pankrotivara hulka korteriomandi võõrandamisest saadud hinnavahe 31 636,27 eurot.
20.Hageja on tuginenud PankrS § 110 lg 1 p-des 2 ja 4 sätestatud tehingu tagasivõitmise alustele. 19.05.2014 toimunud ringkonnakohtu istungil hageja esindaja poolt avaldatu järgi soovib hageja tehingute kehtetuks tunnistamist primaarselt PankrS § 110 lg 1 p-s 2 sätestatud alusel (III kd, tl 2). Lähtudes hageja esitatud väidetest faktiliste asjaolude kohta (ning eeldades nende õigsust), võiks vaidlusalune müügileping olla tagasivõidetav mitmetel PankrS §-des 110 ja 111 sätestatud alustel. Eelmärgitust lähtuvalt kontrollib kohus siiski esmalt PankrS § 110 lg 1 p 2 kohaste tagasivõitmise eelduste esinemist.
21.Vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud PankrS § 110 lg 1 p 2 redaktsiooni järgi võis kohus kehtetuks tunnistada tehingu, mis oli tehtud ühe aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve. PankrS § 110 lg-st 2 tulenes, et kui tehing, mille kehtetuks tunnistamist nõutakse, on tehtud kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, siis eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. Lisaks tuleb arvestada PankrS § 109 lg-s 1 sätestatuga, mille järgi saab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistada üksnes eeldusel, et sellega on kahjustatud võlausaldajate huve.
22.Eelmärgitut arvestades oli vajalik nõude rahuldamise eeldusena kindlaks teha, kas müügileping, mille kehtetuks tunnistamist nõutakse, on 1) sõlmitud kuue kuu jooksul enne IM pankrotimenetluse algatamist, 2) kas selle lepinguga kahjustati võlausaldajate huve ning 3) kas kostja teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve.
23.Kolleegium lisab, et PankrS § 110 lg 1 p-s 2 sätestatud alusel saab nõuda üksnes müügilepingu kui kohustustehingu kehtetuks tunnistamist, asjaõiguslepingu ega kinnistamisavalduse kehtetuks tunnistamiseks norm alust ei anna. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg 4 järgi ei sõltu käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Asjaõiguslepingu (ja kinnistamisavalduse) kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist lähtudes hinnata lahutatuna selle aluseks olevast kohustustehingust. Käsutusena on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta reeglina õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu olla võlausaldajate huvisid kahjustav (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26).
24.Maakohus on õigesti tuvastanud, et puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate faktiliste asjaolude üle: 25.02.2008 ostis pankrotivõlgnik Harku alevikus aadressil XXXXXXXXX XXX X-XX asuva korteriomandi hinnaga 987 500 krooni; 22.07.2009 müüs pankrotivõlgnik korteriomandi edasi kostjale hinnaga 150 000 krooni; 04.03.2010 müüs kostja korteriomandi hinnaga 645 000 krooni ja 1⁄2 panipaigast hinnaga 5000 krooni VL-le; 22.09.2009 on esitanud pankrotivõlgnik Pärnu Maakohtule võlgniku pankrotiavalduse; ajutine haldur nimetati 25.09.2009 ja võlgniku pankrot kuulutati välja 27.10.2009.
25.Samuti on maakohus esitatud ja kogutud tõendite põhjal järeldanud, et korteriomandi omandamisel pankrotivõlgniku poolt oli korter elamiskõlbmatus seisukorras ning RZ (endise perekonnanimega L) teostas korteris remonti ning remondi maksumuseks oli 275 000 krooni. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus sellisele seisukohale jõudmisel menetlusnorme rikkunud.
26.Ülalmärgitud osas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
27.Maakohtu poolt tuvastatud asjaolude põhjal võib järeldada, et 22.07.2009 sõlmitud müügileping on sõlmitud kuue kuu jooksul enne IM pankrotimenetluse algatamist.
28.Edasi tuleb kontrollida seda, kas müügilepinguga kahjustati võlausaldajate huve. Riigikohus on leidnud, et üldjuhul võib igasugune võlgniku vara vähendamine kahjustada tema võlausaldajaid ja olla seega tõendiks tehingu kahjulikust tagajärjest võlausaldajate huvidele (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-12, p 10). Võlausaldajate huvide kahjustamine on toimunud ka siis, kui kahjustatud on kas või ühe võlausaldaja huvid (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-08, p 11). Samuti on Riigikohus leidnud, et konkreetsete võlausaldajate olemasolu tehingu tegemise ajal ei olegi alati tähtis (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-08, p 12).
29.Hinnates korteriomandi turuväärtust, on maakohus leidnud, et võlausaldajate huve kahjustatud ei ole. Maakohus on seejuures lähtunud eeldusest, et korteriomandi turuväärtuseks (kui korter on heas seisukorras) oleks 495 000 krooni. Kui kasutada nimetatud turuväärtust (495 000 krooni) ja eksperdi välja pakutud (küll kohtu
hinnangul mõneti ebatäpset) meetodit remondihinna (275 000 krooni) lahutamisel, oleks remontimata korteriomandi hind maakohtu käsitluse järgi 220 000 krooni. Kui võtta aluseks kiirmüügi hind, võib maakohtu järelduste kohaselt jõuda vaidlusaluse tehinguga võrreldava hinnani.
30.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu puuduks pooltel vaidlus selles, et heas seisukorras oleva korteriomandi turuväärtus 2009.a juulis olnuks 495 000 krooni. Ilmselgelt on pooltel selle üle vaidlus. Hagiavalduses esitatud väidete kohaselt on pankrotivõlgnik müünud korteriomandi turuhinnast oluliselt, 31 316 euro võrra madalama hinnaga. Sisuliselt peab hageja turuhinna ja müügihinna vaheks ligikaudu 495 000 krooni (31 636,27 eurot). Samuti ei ole kolleegiumi hinnangul põhjendatud võtta asja hariliku väärtuse (TsÜS § 65) leidmisel aluseks selle võimalikke kiirmüügihindasid. Liiatigi ei ole kostja esitanud menetluses veenvaid põhjendusi kiirmüügi vajaduse kohta 2009.a juulis. Need minetused asjaolude tuvastamisel on toonud kaasa ka osaliselt ebaõige lahendi.
31.Kolleegiumi hinnangul ei nähtu ka tõenditest, et korteriomandi harilik väärtus 2009.a juulis olnuks 495 000 krooni. Kirjaliku ekspertarvamuse kohaselt oli korteriomandi väärtus väga hea seisukorra puhul ligikaudu 608 000 krooni (II kd, tl 92-111). Ka hagile lisatud AS Pindi Kinnisvara arvamuse kohaselt oli korteriomandite turuväärtuseks ajavahemikus aprill-juuli 2009.a hinnanguliselt 715 000 krooni (I kd, tl 50-53). Nendest tõendites kajastatud väärtust kinnitab kaudselt asjaolu, et kostja müüs korteriomandi 04.03.2010 hinnaga 645 000 krooni. RZ poolt korteris tehtud remonttööd olid tõenditest nähtuvalt lõpetatud 14.07.2009 (II kd, tl 16), seega enne korteriomandi müümist kostjale. Asja materjalide hulgas oleva töövõtulepingu ja selle lisast nähtuvate remontööde iseloomu (mh seinte ja lagede värvimine, tualetti ja vannituppa uute plaatide paigaldamine, uute siseuste paigaldamine jne) ja maksumust arvestades (II kd, tl 12-15; 16), oli korter 2009.a juulis eeldatavalt heas või väga heas seisukorras.
32.Osundatud dokumentaalsetest tõenditest remondi teostamise kohta nähtuvat kinnitavad osaliselt IM poolt maakohtu 26.11.2013 istungil vande all antud seletus ning tunnistajana MS ütlused (II kd, tl 168 ja 169). IMe kinnitusel ei olnud remont vaidlusaluse müügilepingu sõlmimise ajaks küll lõppenud ning MS ütluste kohaselt lõppes remont juulis 2009. Remonttööde lõpetamise hetk on kolleegiumi hinnangul siiski objektiivsemalt tuvastatav ülalviidatud dokumentaalsete tõendite põhjal, eelkõige 14.07.2009 allkirjastatud tööde üleandmise vastuvõtmise akti alusel. IM ja MS ei pruukinud rohkem kui neli aastat pärast remontööde teostamist kõnealuseid sündmusi enam kuupäevalise täpsusega mäletada.
33.Eeltoodu põhjal võib järeldada, et pankrotivõlgniku poolt kostjale müüdud korteriomandi harilik väärtus 2009.a juulis oli vähemalt 608 000 krooni. Pankrotivõlgnik on müünud korteri kostjale 458 000 krooni võrra odavamalt, 150 000 krooni eest. Kolleegiumi hinnangul on võlgnik sellega oma vara oluliselt vähendanud, loobudes märkimisväärsest osast oma varast kordades väiksema vastusoorituse eest. Taolise müügiga on võlgnik praegusel juhul kahjustanud oma potentsiaalseid võlausaldajaid. Vastupidist ei ole kostja menetluses tõendanud. Juba kaks kuud pärast müügitehingu toimumist on võlgnik esitanud kohtule pankrotiavalduse. Kostja ei ole esile toonud, et võlgnik oli vaidlusaluse müügilepingu sõlmimise alal maksejõuline ega muutunud selle tehingu (ja varast loobumise) tõttu maksejõuetuks.
34.Kuivõrd vaidlusalune müügileping on sõlmitud kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, tuleb PankrS § 110 lg 2 järgi eeldada, et kostja teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. Kostja ei ole menetluses tõendanud, et ta ei teadnud võlausaldajate huvide kahjustamisest.
35.Ülalmärgitust järelduvalt esinevad PankrS § 110 lg 1 p 2 (eelpool viidatud redaktsiooni) järgsed tehingu kehtetuks tunnistamise õiguslikud alused ning 22.07.2009 sõlmitud korteriomandi müügileping tuleb tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistada. PankrS § 119 lg-st 1 tuleneb, et kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud tagastama pankrotivarasse tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. See tähendab, et üldjuhul tuleb tagasivõidetud tehingu järgi üleantud vara tagastada. Riigikohus on leidnud, et tehingu tagasivõitmisest tekib poolte vahel alusetust rikastumisest tulenev võlasuhe, millele kohalduvad pankrotimenetluse tõttu esmajoones pankrotiseaduse erisätted (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-13, p 54; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11309, p 10; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 45). Käesolevas asjas tekiks kostjal primaarselt võlaõiguslik kohustus omand alusetu rikastumise sätete alusel tagasi kanda. Sellise kohustuse täitmine ei ole praegusel juhul aga enam õiguslikult võimalik, sest kostja on korteriomandi 04.03.2010 võõrandanud. PankrS § 119 lg-st 3 tuleneb, et tagasivõidetud tehingu alusel saadu väljaandmise võimatuse korral, peab tehingu teine pool hüvitama saadu väärtuse või selle vähenemise, kui ta teadis või pidi teadma tagasivõitmise aluseks olevatest asjaoludest.
36.Ülalviidatud PankrS § 110 lg-st 2 lähtuvalt tuleb praegusel juhul eeldada, et kostja teadis või pidi teadma tagasivõitmise aluseks olevatest asjaoludest, täpsemalt võlausaldajate huvide kahjustamisest. Seda eeldust ei ole kostja menetluse käigus ümber lükanud. Seega tuleks kostjal hüvitada saadu väärtus 608 000 krooni. Hageja on nõuete esitamisel arvestanud hüvitamisele kuuluvast väärtusest maha kostja poolt korteriomandi ostmisel tasutud 150 000 krooni ning kohus on sellega TsMS § 5 lg 1 järgi asja lahendamisel seotud. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele hüvitis summas 458 000 krooni, s.o 29 271,54 eurot.
37.Kolleegium märgib, et kohtu ette toodud asjaoludest lähtuvalt võib kostjal olla vastunõue ka korteriomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks, mh võlaõigusseaduse §-s 1042 sätestatud alustel. Käesolevas asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on RZ korterit remontinud võlgniku teadmisel ja nõusolekul (II kd, tl 15). Remont on tõenditest järelduvalt tehtud kostja kulul. PankrS § 119 lg-tes 4 ja 5 eristatakse teise poole vastunõude maksmapanekut sõltuvalt sellest, kas teine pool teadis või pidi tehingu tegemisel teadma, et tehinguga kahjustatakse teiste võlausaldajate huve, ning sõltuvalt sellest, kas tegemist on üleantu tagastamise või selle väärtuse hüvitamisega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 46). Küsimus, kas kostja nõue kulutuste hüvitamiseks rahuldatakse PankrS § 119 lg 4 või 5 alusel, kuulub lahendamisele selle nõude esitamisel.
38.Kokkuvõttes rahuldab ringkonnakohus hagi osaliselt. Kohus tunnistab PankrS § 109 lg 1 ja § 110 lg 1 p 2 alusel (nende koosmõjus) tagasivõitmise korras kehtetuks pankrotivõlgniku ja kostja vahel 22.07.2009 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ning mõistab kostjalt PankrS § 119 lg-te 1 ja 3 alusel tagasivõidetud tehingu alusel saadu väärtuse hüvitamiseks välja 29 271,54 eurot. Väljamõistetud hüvitis tuleb tasuda pankrotivarasse.
39.Vastuseks apellatsioonkaebuse eelpool käsitlemata väidetele märgib kolleegium järgmist.
40.Hageja hinnangul on maakohus jätnud põhjendamatult tähelepanuta, et pankrotivõlgnik ja kostja on seotud ühise majandusliku huvi kaudu ning on seega lähikondsed PankrS § 117 lg 1 mõttes. Ühist majanduslikku huvi tõendab hageja arvates eelkõige üürileping, mille esemeks on Tallinnas Suur-Karja 10 hoones asuvad baari- ja pubiruumid. Maakohus on jõudnud järeldusele, et vaidlusaluse korteriomandi müügilepinguga ei kahjustatud võlausaldajate huve, mis on PankrS § 109 lg-st 1 lähtuvalt tagasivõitmise hagi rahuldamise esmaseks eelduseks. Seetõttu puudus maakohtul ka kolleegiumi hinnangul otsene vajadus analüüsida küsimust, kas kostjat võib pidada võlgniku lähikondseks mõnel PankrS §-s 117 sätestatud alusel. Tagasivõitmisel PankrS § 110 lg 1 p-st 2 tuleneval alusel ei oma tehingu teise poole lähikondsus õiguslikku tähtsust. Seetõttu ei pea ka kolleegium vajalikuks käsitleda hageja väiteid kostja lähikondsusest ega analüüsi hageja poolt võlgniku ja kostja ühise majandusliku huvi kohta esitatud tõendeid. Kolleegium ei nõustu hageja käsitlusega, nagu tuleneksid PankrS §-st 117 (täiendavad) tagasivõitmise alused. Tehingu või muu toimingu tagasivõitmise alused on ammendavalt sätestatud PankrS §-des 110-114. Sellist järeldust toetab mh PankrS § 109 lg-s 1 sisalduv viide.
41.Hageja on pidanud pankrotivõlgniku poolt käesolevas menetluses vande all antud seletust ning tunnistajana MS ütlusi ebausaldusväärseteks tõenditeks. Kolleegiumi hinnangul ei ole tegemist tõenditega, mis tuleks jätta TsMS § 238 lg 5 teise lause alusel täielikult arvestamata kui ilmselt ebausaldusväärsed. Muu hulgas kattub seletuste ja ütluste sisu osaliselt kostja poolt esitatud dokumentaalsetest tõenditest nähtuvaga. Küll tuleb võlgniku seletuse ning tunnistajana MS ütluste tõendina hindamisel arvestada nende isikute seotust kostjaga ning võimalikku huvi asja lahendamise suhtes kostja kasuks. Menetluskulude jaotus
42.Kolleegium peab põhjendatuks jätta menetluskulud asjas TsMS § 163 lg 2 alusel täies ulatuses kostja kanda. Osundatud normist tuleneb, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Ringkonnakohus on 19.05.2014 istungil teinud ettepaneku kompromissi sõlmimiseks summas 11 695,83 eurot, mille kostja maksaks pankrotivarasse (III kd, tl 3).
43.Hageja on kohtu pakutud kompromissiga nõustunud ning kompromisslepingu omalt poolt ka allkirjastanud (III kd, tl 63-65). Seejuures on hageja nõustunud kostja poolt soovitud tingimusega, et ülalnimetatud summa tasutakse osamaksetena kuue kuu jooksul. 07.09.2015 istungil on hageja esindaja kinnitanud jätkuvat valmisolekut kompromissi sõlmimiseks nendel tingimustel (III kd, tl 114pöördel). Kostja on nõustunud kompromissi küll arutama, kuid kompromissi sõlmimisest kokkuvõttes keeldunud. Kuivõrd hagi rahuldatakse otsusega isegi oluliselt suuremas (mitte sarnases) ulatuses kui on kompromissina pakutu osas nõustunud hageja, jätab kolleegium nii maa- kui ringkonnakohtu menetluses kantud kulud TsMS § 163 lg 2 alusel täies ulatuses kostja kanda. Hageja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kaasatatud VM menetluskulud kuuluvad vastavalt TsMS § 167 lg-le 1 samuti hüvitamisele kostja poolt.
44.Menetluskulude rahalise suuruse määrab käesolevas asjas kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.