Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
MTÜ Maleklubi Olympic hagi Loksa linna üürilepingu täitmiseks ja kahjuhüvitise saamiseks
vastu
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilasjas nr 2-08-22988
otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
MTÜ Maleklubi Olympic kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
2776 eurot 74 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja MTÜ Maleklubi Olympic (registrikood 80070925), esindaja vandeadvokaat Vladimir Sadekov
26.veebruari
2013. a
Kostja Loksa linn, esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister Asja läbivaatamise kuupäev
4. november 2013. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. veebruari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-22988 ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada MTÜ Maleklubi Olympic kassatsioonkaebuselt 13. mail 2013 tasutud kautsjon 100 (ükssada) eurot V. B arvelduskontole nr xxxxxxxxxxxxx.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.MTÜ Maleklubi Olympic (hageja) esitas 9. juunil 2008 Harju Maakohtule hagi Loksa linna (kostja) vastu poolte vahel sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu (leping) täitmiseks ja kahjuhüvitise saamiseks. Hageja palus kohustada kostjat talle üle andma lepingu p-s 7.1 nimetatud kaks Loksa linnas Tallinna tn asuvad 47 ruumi (ruumid) ja välja mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitise 36 537 krooni 60 senti (2335 eurot 18 senti).
3-2-1-128-13 Hageja esitas maakohtule 14. juunil 2011 haginõude suurendamise ja hagi täiendamise avalduse, paludes kohustada kostjat kolme päeva jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist andma hagejale üle ruumid ning juhul, kui kostja ei täida kohustust, määrata kohtuotsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine ruumidest koos talle kuuluva varaga. Lisaks palus hageja välja mõista kostjalt lepingu rikkumisega tallel teise ajutise ruumi üürimisega tekitatud kahju eest hüvitis 2776 eurot 74 senti. Hageja väitel on poolte vahel sõlmitud lepingu kohaselt kostja on kohustatud andma hagejale üle kasutamiseks kaks ruumi ja hageja kohustus maksma kostjale renti üks kroon kuus. Leping oli sõlmitud 6. juunil 2002 tähtajaga kuni 15. mai 2003. Pärast seda kuupäeva muutus leping tähtajatuks. Hageja kasutas ruume vastavalt lepingule kuni 10. juunini 2005, mil kostja rikkus oma lepingulisi kohustusi, vahetas ruumide lukud. Kostja ei ole lepingut üles öelnud. Seoses kostja õigusvastase tegevusega oli hageja sunnitud sõlmima üürilepingu ajutise ruumi kasutamiseks, kus üür on palju suurem, kui oli kostjaga sõlmitud lepingus. Ajutise üürilepingu järgi on üür 3321 krooni 60 senti kuus (212 eurot 29 senti).
2.Kostja vaidles hagile vastu. Ta väitis, et teatas 25. septembri 2003. a kirjaga hagejale lepingu lõpetamisest alates 27. oktoobrist 2003. Hageja ei vabastanud ruume, kuid saatis 17. oktoobril 2003 kostjale kirja, milles küsis, milliseid ruume pakub kostja hagejale asemele ning millised on kostja pakutavate ruumide üüritingimused. 21. oktoobri 2003. a kirjas palus Loksa linnapea hagejal pöörduda Loksa Linnavalitsuse linnamajanduse osakonda, kes tutvustaks hagejale kõiki olemasolevaid võimalusi ja renditingimusi. Seejärel pöördus hageja 30. oktoobri 2003 kirjaga Loksa Linnavalitsuse linnamajanduse osakonna poole. Ta sai 31. oktoobril 2003 vastuse Loksa Päevakeskuse juhatajalt, milles sisaldus ettepanek asuda läbirääkimistesse teiste ruumide kasutuse osas samas hoones. Vastuseks hageja pöördumisele teatas kostja 18. veebruari 2004. a kirjaga, et leping on lõppenud alates 27. oktoobrist 2003 ning palus hagejal anda üle ruumide võtmed. Seega tuleb leping lugeda lõppenuks alates sellest kuupäevast. Kostja kirjas sisaldus teistkordne ettepanek üürilepingu sõlmimiseks teiste ruumide kohta. Hageja ei reageerinud kostja kirjale ega sõlminud uut üürilepingut. Ta jätkas ruumide kasutamist. Seejärel ladustas kostja ruumides asunud hageja asjad sama hoone teise ruumi ning koostas 10. juunil 2005 vastava akti. Ta informeeris sellest hagejat
13.juunil 2005 kirjaga, märkides seal, et asjade kättesaamiseks tuleb hagejal pöörduda Loksa Linnavalitsuse linnamajanduse osakonna poole. Kostja teatas 25. septembri 2003. a kirjaga hagejale lepingu lõpetamisest alates 27. oktoobrist 2003. Hageja edaspidine ruumide kasutamine oli pahauskne, kuna kostja pöördus 2004. aasta jooksul korduvalt tema poole ruumide vabastamise nõuete ja asendusruumide pakkumisega. Kostja ei tunnistanud ka kahjuhüvitisnõuet. Ta leidis, et hageja on esitanud kohtule puuduliku informatsiooni enda tegevuse kohta ning on proovinud viia kohut eksiteele kostja käitumisele hinnangu andmisel. Hageja on varjanud asja lahendamise jaoks olulisi andmeid, sh esitanud eksliku väite selle kohta, et leping ei ole üles öeldud. Hageja esitatud tõendid asendusüürisuhtest OÜ-ga Seburo Grupp on ebausaldusväärsed. Hageja sõlmis üürilepingu OÜ-ga Seburo Grupp, mille kohaselt oli üür kostjaga sõlmitud üürilepingus kokkulepitud üürist 3321 korda suurem. Hageja ei võtnud enam kui kahe aasta jooksul ette mitte mingisuguseid samme, et ise oma asju kostjalt kätte saada.
3.Harju Maakohus rahuldas 26. märtsi 2012. a otsusega hagi osaliselt ning kohustas kostjat kolme päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest andma hagejale üle kasutamiseks kaks lepingu p-s 7.1 2(7)
3-2-1-128-13 nimetatud ruumi. Maakohus otsustas veel, et kui kostja ei täida eelnimetatud kohustust, siis tuleb kohtuotsuse täitmise viisiks määrata kostja väljatõstmine ruumidest koos talle kuuluva varaga. Menetluskuludest jättis maakohus 68% kostja ja 32% hageja kanda. Maakohus leidis, et asjas esitatud tõenditega on tõendatud Loksa Linnavalitsuse otsustus jätkata hagejaga lepingut. Kostja on esitanud 25. septembril 2003 vormistatud Loksa linnapea teatise lepingu lõpetamisest alates 27. oktoobrist 2003. Kuna Harju Maakonna Loksa Linnavalitsuse otsustega on vaidlusalune üürileping muutunud tähtajatuks, siis 25. septembril 2003 vormistatud Loksa linnapea teatisega rendilepingu lõpetamisest alates 27. oktoobrist 2003 on linnapea ületanud oma pädevuse piire ning eiranud Loksa Linnavalitsuse tegelikku tahet, mis nähtub selgelt
23.detsembril 2004 ja 7. veebruaril 2005 toimunud Harju Maakonna Loksa Linnavalitsuse istungite protokollidest. Tõendamist ei leidnud, et uus linnapea oleks lepingu üles öelnud. Lähtudes võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg-st 1 ja § 127 lg-test 1 ja 3, ei esine maakohtu hinnangul kahju hüvitamise koosseisu eeldusi. Üksnes hageja esitatud arved ei tõenda kahju tekkimist. Hageja ei ole esitanud muid asjakohaseid tõendeid oma väidete tõendamiseks. Hageja esindaja on
14.juunil 2011 toimunud kohtuistungil isiklikult kinnitanud, et hageja ei ole väidetava kahju aluseks olevat üüri maksnud. Kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõue jääb rahuldamata, siis ei ole otstarbekas ega vajalik käsitleda kostja aegumise vastuväidet, kuna see vastuväide ei oma asja lahendamisel seoses kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmisega enam tähtsust. Samas tuleb jätta tähelepanuta kostja väide, et osaühingu Seburo Grupp poolt 2007. a esitatud arvetes kajastatud nõuded on aegunud. Seda põhjusel, et esmakordselt on kostja esitanud aegumise vastuväite 22. veebruaril 2012 toimunud kohtuistungil ning ta on põhjendanud oma seisukohta alles oma kohtukõne teesides.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus hagi rahuldas. Ta palus ringkonnakohtul teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja leidis, et ta on lepingu üles öelnud, mistõttu ei saa hageja nõuda lepingu täitmist. Ülesütlemisavaldusest tuleneb üheselt, et leping hagejaga lõpetatakse põhjusel, et kostja otsuse kohaselt alustatakse Loksa linna Muusikakooli ümberehitusi. See asjaolu näitab selgelt, et linnapea tegutses üürilepingu lõpetamisel otseselt kostja vastuvõetud haldusaktide täitmise raames. Lepingu alusel oli hageja saanud ruumid kasutusse sisuliselt tasuta (üks kroon kuus). Hageja nõue ja maakohtu otsus on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6). Hagi eesmärk on kahju tekitamine kostjale, sest see ei arvesta eluliste asjaoludega, muu hulgas sellega, et tegelikkuses ei ole üüripind säilinud üürilepingus sätestatud kujul, sest selles on tehtud kapitaalremont ning kapitaalremonditud pinda ei saa anda tasuta (üks krooni kuus) üürile. Lepingu täitmine oleks kostjale majanduslikult äärmiselt kahjulik. Ruume kasutab Loksa Muusikakool ning kui maakohtu otsus jõustuks, oleks see äärmiselt kahjulik paljudele Loksa Muusikakooli õpilastele, õpetajatele ning kostjale. Hageja kasutas teisi ruume ja seega tal faktiliselt puudus vajadus vaidlusaluste ruumide järele. Hageja nõuded on aegunud.
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohtu jättis otsuse resolutsioonis lahendamata hageja kahju hüvitamise nõue ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt välja kahjuhüvitis 2776 eurot 74 senti või saata selles osas asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
6.Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. 3(7)
3-2-1-128-13 Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 26. veebruari 2013. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt ning tegi uue otsuse, millega jättis rahuldamata kõik haginõuded. Ringkonnakohus rahuldas kostja apellatsioonkaebuse ja jättis hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis kõik menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus leidis, et lepingut ei ole kehtivalt üles öeldud. Tõendit, millest ilmneks, et kostja on pärast 7. veebruari 2005 (mil toimus Loksa Linnavalitsuse istung, kus kinnitati, et hagejaga sõlmitud üürileping on muutunud tähtajatuks ja kehtivaks), esitanud hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, mis vastaks VÕS §-des 312 ja 325 nimetatud nõuetele, kohtutoimikus ei ole. Hagejal ei võimaldatud ruume kasutada alates 10. juunist 2005. Oma õiguste kaitseks esitas hageja hagi kohtusse 9. juunil 2008. Seega ei ole hagi aegunud. Maakohus ei selgitanud välja, kas ruumid on endisel kujul olemas ning kas on võimalik kohtuotsust täita. Kostja apellatsioonkaebuse väidete järgi ei ole kohtuotsust võimalik täita, kuivõrd hageja ruume ei ole endisel kujul kapitaalremondi tõttu olemas. Ruume kasutab Loksa Muusikakool. Hageja oli teadlik hoones planeeritud ümberehitusest. Kostja esitas ringkonnakohtule dokumentaalse tõendi, millest ilmneb, et 4. veebruaril 2013 pakkus kostja hagejale kompromissina asenduspinda aadressil Loksa, Posti 27 suurusega 36 m2 samadel tingimustel, millega hageja oli kasutanud ruume kõnealuse lepingu alusel. Lisaks oli kostja nõus maksma hagejale kompensatsiooni 1000 eurot. Hageja ei nõustunud kostja ettepanekuga. Ringkonnakohus viitas VÕS §-le 101, § 108 lg-le 2, mille kohaselt ei või kohustuse täitmist nõuda, kui sama paragrahvi teise lõike esimese punkti kohaselt on kohustuse täitmine võimatu. Selle asjaolu on kostja esile toonud. Hageja ei ole kostja väiteid usaldusväärselt ümber lükanud. VÕS § 108 lg 2 p 2 kohaselt ei saa võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav ja kulukas. Ka selle asjaolu on kostja esile toonud, väites, et hageja kasutuses olnud ruumid on ümber ehitatud ning et neid ruume kasutab Loksa Muusikakool. Loksa Muusikakooli väljatõstmine ruumidest oleks kostjat ebamõistlikult koormav. Hageja nõuet anda talle vastu kaks ruumi, ei ole võimalik rahuldada, kuivõrd sellist nõuet ei ole võimalik täita asjaolude muutumise tõttu. Hageja tegutses alates 2007. a Loksal Posti tn 19 asuval üüripinnal, kus üür oli oluliselt suurem kostjaga kokkulepitud üürist. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kahju suurus on tõendamata. Üürivõla olemasolu, mida hageja loeb kahjuks, on tõendatud. Hageja on saanud üüriarved. Ta ei ole neid küll tasunud ja võimeline neid tasuma, kuid on palunud uue üürileandja pankrotihalduril võla maksmise tähtaega pikendada. Asjaolu, et hageja ruumidest väljatõstmine oli õigusvastane, leidis samuti tuvastamist. Kostja väitel tuleks hagi jätta rahuldamata ka sel põhjusel, et hageja nõue on vastuolus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus viitas VÕS § 139 lg-tele 1 ja 2 ning leidis, et kahju vältimise ja vähendamise kohustus on VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtte väljendus. Lepingu p 2.8 kohaselt oli igakuise üüri suuruseks üks kroon kuus. Alates 10. juunist 2005 ei kasutanud hageja ruume. Hageja sõlmis üürilepingu OÜ-ga Seburo Grupp alles 28. juunil 2007, seejuures üüripind on 51,9 m2, mis on oluliselt suurem kostjaga sõlmitud lepingu järgsest üüripinnast 34,75 m2. Hageja ei teavitanud kostjat uue üürilepingu sõlmimisest ega uue üüri 4(7)
3-2-1-128-13 suurusest, mis ületab kostjale tasutud üüri ühes kuus üle 3000 korra. Kostja on hagejale pakkunud asenduspinda. Ta on seda korduvalt teinud ka kohtumenetluse keskel. Hageja, asudes kasutama uut üüripinda, ei ole algusest peale uue kohas üüri maksnud. Ta ei ole eelnevalt kostjat informeerinud võimalikust kahju tekkimisest. Seega ei ole hageja käitunud heas usus ning ei ole võtnud tarvitusele meetmeid tekkinud üürivõla ärahoidmiseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb kahju hüvitamise nõue jätta täies ulatuses rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus tühistada ning teha uus otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole hageja nõus ringkonnakohtu seisukohaga, et kostjal ei ole võimalik lepingut täita. Kohtutoimikus ei ole tõendit, millest ilmneks, et ruumid on ümber ehitatud ja et neid ei ole olemas endisel kujul, et neid kasutab Loksa Muusikakool. Samuti ei ole tõendeid selle kohta, et kui maakohtu otsus jõustuks, siis oleks see äärmiselt kahjulik paljudele Loksa Muusikakooli õpilastele, õpetajatele ning kostjale. Ringkonnakohus tegi oma otsuse kostja paljasõnaliste seletuste alusel. Ringkonnakohus pole pooltega arutanud VÕS § 101 ja § 108 kohaldamist ega andnud pooltele võimalust oma seisukohti ning vajadusel ka tõendeid esitada ning esitada väiteid ja vastuväiteid õigussuhte võimaliku õigusliku kvalifikatsiooni kohta. Ringkonnakohtu poolt VÕS § 101 ja § 108 kohaldamine on hagejale üllatuslik. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult uurimata olulised asjaolud ega võtnud seisukohta hageja seletuste ja vastuväidete kohta. Kostja ei ole esitanud tõendeid kostjale asendusruumide pakkumise kohta. Ringkonnakohtu seisukoht, et hageja keeldus kostja e-kirjas pakutud asendusruumidest, on üllatuslik. Kui kostja isegi esitas sellise ettepaneku, oleks see pahatahtlik tegevus, kuna kostja pani
15.veebruaril 2013 hoone, kus ruumid asuvad, müüki. Ringkonnakohtu istungi protokollis ei ole märgitud, et ringkonnakohus võttis kostjalt dokumentaalse tõendina vastu e-kirja ning seda e-kirja pole ka kohtutoimikus. Samuti oli hagejale üllatuslik ringkonnakohtu otsuse põhjendus, mille kohaselt kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata VÕS §-le 6 tuginedes.
9.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
11.Hageja tugineb kassatsioonkaebuses põhjendatult sellele, et üllatuslik on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja nõuet lepingu täitmiseks (kostja kohustamine anda hagejale üle ruumid) pole võimalik rahuldada, kuna sellist nõuet ei ole asjaolude muutumise tõttu võimalik täita.
5(7)
3-2-1-128-13 Kostja ei ole maakohtu menetluse ajal esitanud hagile vastuväidet, et tal ei ole võimalik lepingut täita. Alles ringkonnakohtule esitatud vastuses hageja apellatsioonkaebusele on kostja tuginenud sellele, et maakohtu otsuse täitmine ei ole ka faktiliselt võimalik ehk et kostja ei saa ruume hagejale üle anda, sest neid ei eksisteeri ning kostjat ei saa ka ruumidest välja tõsta, sest ruumid ei ole kostja valduses, vaid neid kasutavad ühiselt Loksa Muusikakool ning Sihtasutus Loksa Kultuurikeskus. Ringkonnakohus oleks pidanud sellises olukorras TsMS §-de 329 ja 330 järgi hindama, kas kostja uus vastuväide on esitatud õigeaegselt ning juhul, kui see esitati hilinenult, kas siis see vastuväide tuleks erandkorras vastu võtta TsMS § 331 lg 1 järgi. Kostja uue vastuväite vastuvõtmise kohta oleks ringkonnakohus pidanud tegema TsMS § 463 lg-st 1 tulenevalt määruse. Kuna ringkonnakohus võttis, vaatamata määruse tegematajätmisele, kostja uue vastuväite siiski kaalumisele, siis oleks ta pidanud andma hagejale võimaluse esitada selle vastuväite kohta oma väited, asjaolud ja tõendid (vt sellega seoses Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-166-12, p 15). Sellise tegevusega on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 436 lg-s 3 sätestatut, mille kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Samuti on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 436 lg 4 esimeses lauses sätestatut, mille kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Need rikkumised kujutavad endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte rikkumist, mis on TsMS § 669 lg 1 p 1 järgi menetlusõiguse normi oluline rikkumine. TsMS § 692 lg 4 esimene lause sätestab, et kui ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 669 lg-s 1 nimetatud menetlusõiguse normi, ei ole Riigikohus seotud kaebuse piiridega ning tühistab ringkonnakohtu otsuse kaebusest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks ringkonnakohtule.
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus jättis olukorras, kus ta tuvastas, et kostja ei ole lepingut üles öelnud, jätnud põhjendamatult rahuldamata kostja kahjuhüvitisnõude, tuginedes VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttele. VÕS § 6 lg 2 alusel ei saa jätta kohaldamata kahju hüvitamist ettenägevaid sätteid, sest kahju hüvitamise puhul saab kohus teha igal juhul põhjendatud ja õiglase lahendi, vähendades hageja pahauskse käitumise korral nõutavat kahjuhüvitist varalise kahju eest VÕS § 139 või VÕS § 140 alusel. Praeguses asjas võiksid kostja esitatud vastuväited, mis puudutavad liiga kalli asendustehingu sõlmimist, nende tõendatuse korral anda ilmselt alust VÕS § 135 lg 1 alusel väljamõistetavat kahjuhüvitist eelnimetatud sätete alusel vähendada, kuid mitte jätta hüvitis üldse välja mõistmata.
13.Eeltoodust tulenevalt peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel kõigepealt otsustama, kas kostja on esitanud uusi vastuväiteid ning juhul, kui on, siis kas need vastuväited tuleb vastu võtta. Juhul kui kostja on esitanud uusi vastuväiteid ja ringkonnakohus võtab need vastu, siis peab ta andma pooltele võimaluse oma väiteid ja vastuväiteid tõendada.
14.Kolleegium peab vajalikuks märkida, et ringkonnakohtus kostja esiletoodud asjaolud ei ole piisavad selleks, et vabastada kostja kohustuse täitmisest VÕS § 108 lg 2 p 2 järgi. Selle sätte alusel võiks kostja vabastada kohustuse täitmisest nt juhul, kui ümberehituse tõttu oleks ruumide kasutamine hageja jaoks takistatud ning ruumide endise olukorra taastamine oleks kostja jaoks ebamõistlikult kulukas. Kostja peaks tõendama oma väidet, et hagejale üüritud ruume kasutab kehtiva üürilepingu alusel Loksa Muusikakool. Kuid see asjaolu võiks vabastada kostja kohustuse täitmisest VÕS § 108 lg 2 p 2 alusel vaid juhul, kui kostja tõendaks ka seda, et tal ei ole võimalik ruume vabastada või et ruumide vabastamine oleks tema jaoks ebamõistlikult kulukas. Kolleegium selgitab, et VÕS § 108 lg-s 2 nimetatud asjaolude tõttu kohustuse täitmisest vabanemine ei vabasta võlgnikku kohustuse rikkumisest tulenevast kahju hüvitamise kohustusest juhul, kui 6(7)
3-2-1-128-13 kohustuse rikkumine on mittevabandatav VÕS § 103 järgi. Lepingu täitmise kulukuse hindamisel VÕS § 108 lg 2 p 2 järgi tuleb muu hulgas arvestada kahjuhüvitise suurust, mida võlgnik peaks kohustuse jätkuva rikkumise tõttu võlausaldajale maksma. VÕS § 108 lg 2 p 2 on kohaldatav võlgniku kasuks eeldatavasti siis, kui lepingu täitmise kulu oleks oluliselt suurem võlausaldajale makstavast kahjuhüvitisest. Kahju hüvitamine võib olla välistatud ka juhul, kui lepingu jätkuv rikkumine ei ole küll vabandatav VÕS § 103 järgi, kuid võlgnik on pakkunud võlausaldajale VÕS § 107 järgi mõistlikku heastamist asendustehingu näol ning võlausaldaja on selle põhjendamatult tagasi lükanud. Sellisel juhul on kahju edasine tekkimine võlausaldaja enda tahte kohane ning võlgniku poolne lepingurikkumine ei ole enam kahju põhjuseks. Kolleegium juhib tähelepanu, et asjaolu, et nimetatud ruumides tegutseb Loksa Muusikakool ja ruumidest väljatõstmine oleks kahjulik kooli õpilastele ja õpetajatele, võib anda aluse kohaldada VÕS § 108 lg 2 p 4, mille kohaselt ei või kohustuse täitmist nõuda, kui võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil. Et vältida kahjulikku tagajärge muusikakooli õpilastele, võib olla mõistlik anda hagejale üle muud ruumid, mis vastavad maleklubi tegutsemise vajadustele.
15.Menetluskulude jaotus määratakse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest.
16.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonikautsjon tagastada.
Ants Kull
Villu Kõve
Tambet Tampuu
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.