Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom (eesistuja), Mare Merimaa ja Malle Seppik 08.11.2013 Tallinnas 2-11-39159 M L hagi U K a vastu 5989, 76 euro väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 24.04.2013 otsus
Kaebuse esitaja, liik ja hind
M L apellatsioonkaebus, 2397, 60 eurot U K a apellatsioonkaebus, 2299 eurot Hageja M L (IK XXXXXX), lepinguline esindaja adv. Vahur Krinal Kostja U K (IK XXXXXXX), lepinguline esindaja adv. Kaire Aus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistung
29.10.2013
Jätta Pärnu Maakohtu 24.04.2013 otsus tsiviilasjas nr. 2-11-39159 muutmata, poolte apellatsioonkaebused rahuldamata ja apellantide apellatsiooniastmega seotud menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetluslikke taotlusi ja vastust kassatsioonkaebusele võib menetlusosaline esitada Riigikohtule vandeadvokaadi vahenduseta. Asjaolud M L esitas 22.08.2011 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse U K a vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kuivõrd U K esitas makseettepanekule vastuväite, andis Pärnu Maakohus maksekäsuosakond asja üle Pärnu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluse korras.
M L esitas 30.12.2011 Pärnu Maakohtule hagiavalduse U K a vastu võla väljamõistmiseks. M L ostis koos abikaasa K L ga kostjalt U K alt 06.09.2010 notariaalse lepinguga kinnistu aadressil Haraka 46 Pärnus hinnaga 1 040 000 krooni (66 468, 12 eurot). Antud summa on kostjale täielikult tasutud. Kinnistu anti hagejale üle 25.10.2010. Elanud mõnda aega uues kodus, avastas hageja kinnistul olevates ehitistes järgmised varjatud puudused. Elumaja katus on katki ja laseb vett läbi, kuigi müügikuulutuses märgiti positiivse asjaoluna, et maja katus on värskelt remonditud. Selle puuduse likvideerimine maksab 2397, 60 eurot OÜ Maleko koostatud hinnapakkumise kohaselt. Hageja on esitanud fotod nii katuse kui selle alla väidetavalt läbijooksu varjamiseks ehitatud vahelae/trepihalli lae kohta. Katuse olukorra on 31.03.2011 fikseerinud OÜ Arcus Projekt oma ülevaatuse aktis, akti maksumuseks oli 240 eurot. Saunamaja (kõrvalhoone) puitkonstruktsioonid on tugevasti kahjustatud seenkahjustuse tõttu, mille kohta on SA Eesti Mükoloogia Uuringutekeskus koostatud 01.04.2011 eksperthinnangu nr. 1821/0411. Hinnang maksis hagejale 115 eurot. Hinnangus on tuvastatud, et sauna puitseintel on nähtavad seenkahjustused, pesuruumi katuslae puitsarikad on seenkahjustuse tõttu kaotanud oma ehitusliku tugevuse, puitseinte alumine vöö on tugevasti kahjustunud. Vastavalt OÜ Puleium poolt toodud õiendile maksab saunahoone seenkahjustuse tõrje 2184 eurot. Elumaja keldrisse voolab ebamõistlikult palju vett. Vaatamata kostja kinnitusele, et sügiseti ja kevadeti tuleb keldrisse mõne ämbri jagu vett, selgus, et sissevoolava vee kogus ööpäevas ulatub sadadesse liitritesse. Antud vea likvideerimine maksaks OÜ Velika hinnangul 1053, 16 eurot. Hageja teavitas kostjat ilmnenud puudustest telefoni teel ning enne kohtusse pöördumist peeti ka kirjavahetust, kuid pooli rahuldava lahenduseni ei jõutud. Kostja, kes kasutas elamut ja kõrvalhoonet üle 30 aasta, teadis või pidi teadma, millises seisukorras maja ja kõrvalhoone on ning kostja oleks pidanud hagejat ostu-müügitehingule eelnevalt teavitama elamu ja sauna tegelikust olukorrast. Lähtudes eeltoodust palus hageja kostjalt välja mõista 5989, 76 eurot nii kahjuna kui selle kindlakstegemiseks tehtud kulutustena. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei olnud teadlik, et maja katus on peale Exelion OÜ poolt 2008. a. teostatud remonti hakanud uuesti läbi laskma ning et katuse kandev konstruktsioon on kaotanud vajaliku kandevõime. Kostja informeeris remonttöödest kinnistu uusi omanikke, kuigi müügikuulutuses seda erinevalt hageja väidetust märgitud ei ole. Kostja ei ole kuidagi varjanud, et müügilepingu objektiks olev kinnistu on ~34 aastat vana ja sellel esinevad nii mõnedki vead. Ühtlasi pole kostja mitte kuidagi piiranud M ja K L l kinnistuga vabalt tutvuda ning asjassepuutuvaid dokumente saada. Ostjad tutvusid enne müügilepingu sõlmimist kinnistuga kahel korral (maakler kolmel korral). Elumaja katuse ja katusealuse korduval ülevaatusel oleks pidanud nad eksisteerivaid puudusi nägema. Peale korduvaid ülevaatusi kirjutasid kinnistu mõlemad uued omanikud kinnistu müügilepingule alla, kinnitades nii lepingu punktis 2.2. märgitut, mille kohaselt on ostjad muuhulgas üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised, seega ka elumaja katuse ja katusealuse. Seega on ostjad ostnud endale täpselt sellise kinnistu, mida nad korduvalt üle vaatasid. Kostja on enam kui 80-aastane ja ei ole elumaja katusel ja katusealuses olukorda kontrollimas käinud peale eespool märgitud katuse remonti, mistõttu ei saanud ta olla läbijooksust teadlik. Kuulu järgi käis hageja 2010/2011 talvel suure lumerohkuse tõttu tihti katusel, nii võib mõnigi katusevigastuse põhjus peituda hoopis hageja suurekasvulisuses ja pidevas vana maja katusel käimises. Kui katuse läbijooksu tekitanud vigastused tekkisid pärast müügilepingu
sõlmimist, ei saa selles osas rääkida varjatud puudusest. Müügilepingu p. 2.1 kohaselt kinnitas kostja, et kinnistul asuvad ehitised vajavad remonti. Nähtuvalt hageja esitatud eksperthinnangust on visuaalselt tavaülevaatuse käigus võimalik näha sauna katmata riietusruumi ja pesuruumi vahelisel seinal ning riietusruumi WC-poolsel seinal seeneniidistikku. Asjaolu, kas isik, omamata mingisuguseidki eriteadmisi, oskab või peaks oskama näha märgitud kahjustusi ning nende võimalikust olemasolust tingitud lagunemisohtu, on omaette küsimus. Siiski, fakt, et suurem osa kahjustusi oli võimalik visuaalsel ülevaatusel tuvastada, välistab saunamajas eksisteeriva seenkahjustuse kujutamise endast kui varjatud puuduse. Kostja, omamata mingisuguseidki eriteadmisi mükoloogia vallas, ei teadnud ega pidanudki teadma saunamaja seenkahjustusest, seda enam, et olles ~80-aastane, polnud tal põhjust, jõudu ega ressursse hakata ühtäkki oma kinnistu osale ekspertiisi tellima. Hageja esitatud eksperthinnanguga kostja ei nõustu, ta soovinuks sellel osaleda. Kostja ei ole varjanud vee tungimist keldrisse. Kostja lasi 2010 kevadel keldris parandustöid teostada ning näitas veel niiskeid kolme kohta keldri põrandal ka uutele omanikele. Ühtlasi informeeris kostja M ja K L t, et keldrisse võib veel vett tulla ja et jätab remonttöödest üle jäänud pool kotti segu selle tarvis keldrisse – hagejal puudusid sel hetkel situatsiooni suhtes pretensioonid. Et nii M ja K L mõlemad teadsid vee tungimisest keldrisse, selle parandamisest, niisketest laikudest keldripõrandal ja võimalikust uuest vee sissetungimisest keldrisse, ei saa rääkida varjatud puudustest ega ka kostja poolsest millegi varjamisest ja/või valetamisest, seda enam, et 2010/2011 talve ebatavalist lumerohkust ja sellest kevadise lumesulamise koguse prognoositavatesse piiridesse mittejäämist ei saanud keegi ette näha, ka mitte kostja. Kinnistu müügi esialgseks hinnaks oli 1 700 000 krooni ning siis, kui hinnaks kujunes 1 300 000 krooni, alustas K. Lelle tingimisega. Kostja tegi lisahinnaalandust ~300 000 krooni – nii jäi lõplikuks müügihinnaks 1 040 000 krooni, millest 40 000 krooni kujutas endast maakleri vahendustasu. Kinnistu müük oli selgelt alla omahinna ning vastutulek hageja noorele perele. Maakohtu otsuse põhjendused Kohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis välja kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitise 2299 eurot. Menetluskulud jäid 61, 62% ulatuses hageja kanda ning 38, 38% ulatuses kostja kanda. Hageja on esitanud kohtule 13.04.2011 pretensiooni, milles ta on informeerinud kostjat ilmnenud puudustest ja pakkunud võimalust nende parandamiseks või vastavalt hinnapakkumistele osalist kulude hüvitamist kahe nädala jooksul. Kostja on keeldunud puuduste kõrvaldamisest ja kulude hüvitamises osalemisest, mis nähtub tema esindaja 13.05.2011 saadetud vastusest pretensioonile. Nähtuvalt nimetatud dokumentaalsetest tõenditest on hageja käitunud võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg. 1 ja § 222 lg. 1 mõttes õigesti, teavitanud kostjat ilmnenud puudustest (nii katuse kui sauna puudused ilmnesid talve lõpul-kevadel) mõistliku aja jooksul nende ilmnemisest, pakkudes võimalust kostjal endal puudused kõrvaldada ehk vastavad ehitiste osad parandada. Kostja ei ole eitanud, et keldrisse tungivast veest informeeris hageja teda juba enne kirjaliku pretensiooni esitamist. Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-131-05 märkinud põhimõtte (toetades samas asjas varasemalt tehtud linnakohtu lahendit), et varjatud puuduseks tuleb pidada tavapärase
ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust. Samuti on pooltevahelise kinnistu müügilepingu p. 3.1.4 kohaselt müüja ja ostja välistanud müüja vastutuse võimalike kinnistu puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on ostjaid eelnevalt teavitatud. Müügilepingu kohaselt on hageja selgelt väljendanud oma soovi omandada kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Hageja on ise kohtuistungil selgitanud, et sooviski perega osta vanade ehitistega, kuid elamiskõlblikku kinnistut, millesse saaks sisse kolida ja siis teha enda käe järgi remonti. Ka müügilepingu punktis 2.1. on selgesõnaliselt märgitud, et kinnistul asuvad ehitised vajavad remonti. Kohus peab lahendama aga küsimuse, kas ja millised puudused tuleb antud juhul lugeda varjatud puudusteks, mille eest kostja müüjana vastutab ja mis ei ole hõlmatud ehitiste remondivajadusega. Saun ei vasta lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Kuna tegemist on saunaga, siis müüja pidi eeldama ja teadma, milleks hageja sauna kasutab/vajab. Ostes kinnistu koosseisus eraldi ehitisena sauna, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et seda peab olema võimalik ka saunana kasutada. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. Antud juhul on aga SA Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse eksperthinnanguga tuvastatud, et sauna puitseintel olid nähtavad seenkahjustused, pesuruumi katuslae puitsarikad on seenkahjustuse tõttu kaotanud oma ehitusliku tugevuse, puitseinte alumine vöö tugevasti kahjustunud, mis tähendab, et saun on kasutuskõlbmatu, lausa eluohtlik (ekspert soovitab lage toestada, mida hageja on ka teinud). Selles, et puitsarikad ja seinalauad olid kahjustatud sarnaselt eksperthinnangu fotodele 3 ja 5, veendus kohus ise ka 21.01.2013 toimunud vaatlusel. Oluline on märkida, et tegemist oli varjatud puudusega selles mõttes, et sellised kahjustused tulid ilmsiks alles seinalaudise ja katuslae osalisel avamisel, kostja väide kahjustuste silmaga nähtavuse osas (visuaalsel vaatlusel tuvastatav) ei ole leidnud asjas tõendamist. Vaatlusel selgitas kostja, et sauna leili- ja pesuruum oli sarnase laudise all nagu eesruum, mis nähtub vaatluse fotolt nr 7. Võrreldes nimetatud laudist eksperthinnangu fotodega, on ilmne, et puidu kahjustused jäid laudise alla ning neid ei olnud võimalik märgata. Hageja ei kasutanud saunamaja talvel (lasi vee välja) ja avastas seenkahjustuse alles laudise mahavõtmisel kevadel 2011, mil ta soovis ka saunas remonti tegema hakata. Sellele väitele ei ole kostja vastu vaielnud, ta on ka ise kinnitanud, et talveperioodil ta sauna ei kasutanud. Remontivajava ehitise alla ei saa pooltevahelise lepingu p. 2.1 mõistes kuuluda olukord, kus sauna kasutamine või kasutuselevõtmine pärast talveperioodi võib olla tervisele ohtlik – sauna kandekonstruktsioonid sarikate näol on sedavõrd kahjustatud, et vajavad sisuliselt kapitaalset remonti. Seega tuleb puudustega saun lugeda lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg. 2 p. 1 tähenduses. Kui sauna korrasolek jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg. 2 p. 2, kuna müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest. Hageja on kohtule esitanud OÜ Puleium õiendi, mille kohaselt maksab saunahoonele seenkahjustuse tõrje (sh katuse toestamine, uued sarikad, keemiline töötlus) 2184 eurot. Samuti on hageja saunamaja seisukorra hindamiseks tasunud Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse SA-le ekspertiisitasu 115 eurot, kokku 2299 eurot. Sellises suuruses kahju tuleb kostjalt välja mõista VÕS § 128 lg. 3 alusel kui mõistlikud kulud sauna leili- ja pesuruumi viimiseks kasutuskõlblikkuse seisundisse ja selle selgitamiseks tehtud vajalikud kulutused ekspertiisi näol. Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja ning tema abikaasa on käinud korduvalt ostetava kinnistuga tutvumas, kuid puudusi katuse osas nad ei täheldanud. Hageja väide, et katusel ei käidud seepärast, et müügikuulutuse kohaselt oli katus remonditud, ei ole leidnud asjas
tõendamist. Kostja on esitanud müügikuulutuse väljavõtte, milles ei ole märgitud sõnagi katuse kohta. Vastupidiseid tõendeid hageja kohtule esitanud ei ole. Katust lasi kostja küll remontida, kuid vaid kohast, kust see vett läbi lasi. Kostja on kinnitanud, et kaks aastat enne müügitehingut toimunud remonttöödest on ta hagejat informeerinud enne müügi toimumist, vastupidist ei ole hageja ka väitnud. Seega oli hagejale teada, et katuse vettpidavusega/läbijooksuga on olnud probleeme, kuid vaatamata sellele ta visuaalselt katust üle ei vaadanud. Sellega andis kostja hagejale müügilepingu ettevalmistamise käigus sellist teavet, mille alusel pidi hagejaga sarnane mõistlik isik järeldama, et maja katus ja selle kandekonstruktsioonid võivad vajada väljavahetamist või remonti. Välistuse sellise võimaliku varjatud puuduse eest kahju hüvitamise nõudmiseks on pooled kokku leppinud lepingu punktis 3.1.4. Katusele oli võimalik minna redeli abiga (hageja käis pärast ostmist seal talvel lund lükkamas), kuid hageja seda võimalust ostuprotsessi käigus ei kasutanud. Vaadates hageja esitatud fotosid, mis on tehtud 2011, on ilmne, et sellised kahjustused ei oleks saanud visuaalsel vaatlusel ka aasta varem märkamata jääda. Asjaolu, et sellised kahjustused olid katusel olemas juba müügitehingu ajal, leiavad kinnitust hageja esitatud katuse ülevaatuse aktist, millest lähtuvalt on katuse läbivajumine laekonstruktsiooni viga – varasemast läbijooksust tingituna on sarikas ja tema toetus saanud kahjustada kandevõimet kahjustavalt ning see ei saa olla tingitud inimese kaalust katusel (nt hageja poolt lume lükkamisest). Tegemist ei ole seega varjatud puudusega, mida ei saanuks enne müügitehingut avastada. Samuti ei ole tegemist puudusega, mis oleks hagejale või tema perele selliselt ohtlik, et maja kasutamine elamuna ei oleks võimalik. Enam kui 30-aastase maja puhul ning kokkulepitud remondivajadust arvestades ei saa kostjale katusel ilmnenud puuduste osas nõudeid esitada. Liiatigi ei leidnud kinnitust hageja väide, et trepihalli ripplagi ehitati sinna eesmärgiga varjata, et antud kohast on katus läbi lasknud. Tunnistaja J N on 05.04.2013 toimunud kohtuistungil avaldanud, et tema ehitas kõnealuse lae juba 1990-ndate alguses ja eesmärgiga, et soe õhk saaks ka ülemisele korrusele minna. Eelneva põhjal ei ole põhjendatud hageja nõuded katuse remondiks tehtud väidetavate kulutuste osas. Kostja on selgitanud nii kohtuistungitel kui ka kirjalikult, et ta ei ole varjanud vee tungimist keldrisse. Kostja lasi 2010 kevadel keldris parandustöid teostada ning näitas niiskeid laike keldri põrandal ka uutele omanikele, jättes neile paranduseks ka tsemendikoti. Seda on tunnistanud ka hageja 24.08.2012 toimunud kohtueelistungil. Ühtlasi informeeris kostja hagejat, et keldrisse võib veel vett tulla. Seega hageja teadis vee tungimisest keldrisse, selle parandamise vajadusest, niisketest laikudest keldripõrandal ja võimalikust uuest vee sissetungimisest ning ei saa rääkida varjatud puudustest. Vee sissetungimise fakt on iseenesest märk sellest, et keldris on vajalik teha parendusi, pealegi arvestades asjaolu, et hageja kinnitusel asub keldris maja küttekatel, kuhu igal juhul on vaja ligi pääseda (seega pidi keldri seisundisse suhtuma erilise tähelepanuga). Hageja pidi arvestama keldri remonttöödega ja need tuleb arvata lepingujärgse ehitiste remondivajaduse sisse. 2010/2011 talve ebatavalist lumerohkust ja sellest kevadise lumesulamise koguse prognoositavatesse piiridesse mittejäämist (mis on kohtu hinnangul üldteada asjaolu) ei saanud keegi ette näha ning ilmselt oli see ka üks oluline põhjus vee suuremale sissetungimisele keldrisse. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue keldri parandustöödega seonduvalt. Kohtule ei ole esitatud veenvaid tõendeid selle kohta, kas kinnistu müüdi alla omahinna, tingiti selle hinda hageja abikaasa poolt vms. Kõik sellekohased väited on jäänud paljasõnalisteks ning seega tuleb eeldada, et pooled sõlmisid müügitehingu hinnaga, mis vastas kinnistu väärtusele tema seisundis ja remondivajadusega.
M L apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osaliselt ning teha uus otsus ning mõista
täiendavalt kostjalt välja hageja kasuks hüvitis katuse osas 2397, 60 eurot. Maakohtu järeldus, et hagejale pidi teada olema, et katuse vettpidavuse/läbijooksuga oli probleeme enne tehingu sõlmimist, on meelevaldne ega järeldu kogutud tõenditest. Vaidlust pole selles, et 2 aastat enne tehingut teostati katuse remont, millest mõlemad pooled olid teadlikud. Seetõttu puudus hagejal vajadus käia katusel visuaalselt veendumas, et katus on lapitud. Tegemist oli varjatud puudusega selles mõttes, et võimalik läbijooks (mille tõttu katuse remont ette võeti) suleti hädapäraselt, et võimaldada elamut hoida müügikõlbulikuna. Katuse ülevaatamise akti ja lisatud fotodega on tõendatud, et katuse olukord oli konstruktsiooniliselt ohtlik. Visuaalsel vaatlusel poleks olnud võimalik tuvastada katusekonstruktsioonide sellist amortiseerumist ning tegemist on varjatud puudusega VÕS § 217 mõttes. Erinevalt kohtu tõlgendusest ei pidanuks hageja järeldama, et maja katus ja selle kandekonstruktsioonid võivad vajada väljavahetamist või remonti. Seetõttu ei kohaldu lepingu p. 3.1.4, sest maja katus on olulisem osa hoonest ning selle kahjustus antud ulatuses tuleks lugeda oluliseks puuduseks. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. U K a apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega temalt mõisteti välja kahjuhüvitis 2299 eurot hageja kasuks ja jäeti menetluskulud 38, 38% ulatuses tema kanda ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Väär on maakohtu seisukoht, mille kohaselt saunamaja ei vasta lepingutingimustele põhjusel, et see ei sobi otstarbeks, milleks hageja seda vajab ja mida kostja müügilepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 128 lõiget 3. Asjas kogutud tõenditest (notariaalakt, müügikuulutus ja kinnisvaramaakler Ott Kose kirjalik seletus) nähtuvalt müüs kostja kinnisasja 42 183, 31 eurot (660 000 krooni) odavamalt eelkõige põhjusel, et kinnistul asuvad hooned olid vanad ning neis võis esineda remondivajadust, millest kostja ei olnud teadlik. Kohus jättis eelnimetatud tõendid analüüsimata ja asus põhjendamatult seisukohale, et puuduvad veenvad tõendid kinnistu müügihinna (mh alla omahinna müümise) sisuliste asjaolude kohta. Kohus asus seisukohale, et kostja teadis (eelduslikult) saunamaja seenkahjustusest, samas ei ole kohus põhistanud oma seisukohta ega viidanud tõenditele, millistele tuginedes saab tõsikindlalt eelnimetatud seisukohale asuda. Kohtu esitatud seisukoht tugineb üksnes võlaõigusseaduses esitatud sätetele ega evi endas käsitletud sätete seotust tõenditega. Kohus asus ekslikult seisukohale, et saunamaja ei vasta lepingutingimustele põhjusel, et see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu tingimuste sõlmimise ajal
teadis või pidi teadma. Kohtu seisukoht ei ole õige – saun vastas lepingutingimustele ning ostjad olid korduvalt kinnistul asuvad hooned (sh sauna) üle vaadanud ning kinnitasid notariaalakti punktis 2.2, et on teadlikud ehitiste seisukorrast. Saun oli kasutatav selleks ettenähtud otstarbel ning hageja hilisem kahjustuse leid saunamajast ei takistanud hoone kasutamist saunana. Kahjustus leiti 7 kuud peale kinnistu müüki ning ekspertiisiaktis märgitud kahjustused võisid tekkida 2010/2011 sügisel/talvel seetõttu, et hageja ei kasutanud ruume, mistõttu liigniiskus võimaldas seenkahjustusele arenguks soodsa pinnase. Kostja ei teadnud ega saanudki teada seenkahjustuse olemasolust, kuivõrd kahjustus saunamajas ei olnud kinnistu müügile eelnevalt ega ka müügi ajal nähtav, kuigi kostja kasutas ehitist eesmärgipäraselt. Seevastu oli hagejal võimalus korduvate ülevaatuste ajal avada ka saunaruumi seinad selleks, et võimalikke puudusi tuvastada. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Notariaalaktist nähtuvalt oli vaidlusaluse saunamaja (saun-kuur) esmase kasutuselevõtu ajaks 1980 ja elamu kasutusele võtu ajaks 1976, seega ei saa mõistlikult eeldada, et nimetatud ehitised on veatud ega vaja remonti või muid töid, mida esmapilgul ei ole võimalik avastada. Asjaolu, et hageja ei leidnud saunamaja kahjustust hoolimata korduvatest ülevaatamistest, kinnitab, et ka kostja ei saanud seda näha ning teada, et tema müüdaval esemel on selline puudus. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oleks teadnud kahjustuse olemasolust. Kostja teadmise tõendatust ja teadmist kinnitavaid asjaolusid ei ole kohus käsitlenud ega põhistanud, millele tuginedes ta asus seisukohale, et kostja kahjustusest teadis või pidi sellest teadma. Kostja teadis ja teavitas hagejat sellest, et kinnistul asuvad hooned on vanad ning eeldas, et nad vajavad remonti. Nimetatust lähtuvalt müüs kostja ka kinnistu turuväärtusest madalama hinnaga ning avaldas hoonete vanuse ja enda eelduse remondi suhtes ka müügilepingus eesmärgiga anda ostjatele võimalikult tõest informatsiooni, arvestades müüja enda teadmisi. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus märgib, et maakohtu otsust ei ole vaidlustatud keldri puudustega seotud kahjuhüvitusnõude 1053,16 euro rahuldamata jätmise osas. Vastavalt TsMS §-le 651 lg. 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Tegemist oli vanema elamuga. Kinnistu müügilepingu punktis 3.1.4 leppisid lepingupooled kokku, et nad välistavad müüja vastutuse võimalike kinnistu puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende puuduste eest, millest on ostjaid eelnevalt teavitatud. Maakohus tuvastas, et elamu katuse võimalikust puuduest oli müüja ostjaid teavitanud, samuti seda, et tegemist ei olnud varjatud puudusega, mida ei ole oleks olnud võimalik tavapärase ülevaatuse korral avastada, kuid ostjad ei kasutanud võimalust veenduda katuse seisukorras.
Maakohus on tõendeid ja asjaolusid hinnates järginud TsMS § 442 lg. 8 sätteid. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, mistõttu ei pea vajalikuks neid korrata, ning leiab, et apellatsioonkaebuses toodud teistsugune hinnang tuvastatud asjaoludele ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ka kostja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Maakohus tuvastas, et kinnistul asuval saunal (mis oli uuem hoone kui elamu) olid ulatuslikud seenkahjustused (puitkonstruktsioonide kahjustused), mille tõttu sauna ei ole võimalik kasutada enne seenkahjustuste ja kahjustatud konstruktsioonide likvideerimist/asendamist. Tegemist oli varjatud puudusega, kuna kahjustus oli kaetud laudisega ega olnud välisel vaatlusel avastatav. Kohus on õigesti järeldanud, et saun ei vastanud lepingutingimustele. Kuna puudustega asja üleandmine on VÕS § 217 lg. 1 ja lg. 2 p. 2 tulenevalt müügilepingu rikkumine, siis on maakohus õigesti ja kooskõlas VÕS §-dega 115 lg. 1 ja 128 lg. 3 rahuldanud hagi ulatuslikust seenkahjustusest nakatatud konstruktsioonide asendamise ja kahjustuse kindlakstegemise kulutuste hüvitamiseks. Müüja vastutus on objektiive ega ole sõltuvuses sellest, kas müüja ise kahjustuse olemasolust teadis või mitte. Mis puutub apellandi viitesse, mille kohaselt seenkahjustused võisid tekkida pärast kinnistu üleandmist ostjatele, siis sellele räägib vastu Eesti Mükoloogiakeskuse Uuringutekeskuse SA 2011 märtsi ekspertiishinnang, mille kohaselt proovidest leitud seene levikukiirus on võrdlemisi aeglane, ning asjaolu, et ostjad sauna pärast kinnistu ostmist kuni seenkahjustuse avastamiseni ei kasutanud. Kuna mõlemad apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, jäävad poolt apellatsiooniastmega seotud menetluskulud poolte endi kanda.
Tiit Kollom
Mare Merimaa
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.