Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavaks- 24. aprill 2013 Pärnu Maakohtu Rüütli tänava kohtumaja kantselei kaudu tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-11-39159
Tsiviilasi
M.L. hagi U.K.a vastu 5989.76 euro nõudes
Tsiviilasja hind
5989.76 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja M.L., isikukood x, elukoht x, lepinguline esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal esindajad Kostja U.K., isikukood x, elukoht x, lepinguline esindaja vandeadvokaat Rünno Roosmaa Kohtuistungi toimumise aeg
05.04.2013
Rahuldada M.L. hagi U.K.a vastu osaliselt. Välja mõista U.K.alt (K., isikukood x) kahjuhüvitis summas 2299 (kaks tuhat kakssada üheksakümmend üheksa) eurot M.L. (isikukood x) kasuks.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud 61.62% ulatuses hageja M.L. kanda ning 38.38% ulatuses kostja U.K.a kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta istungil lahendamist.
Hageja nõuded, väited ja tõendid Hageja M.L. esitatud maksekäsu kiirmenetluse avalduse (tl 5-6, edaspidi viited I köitele, kui ei ole selgitatud teisiti), hagiavalduse (tl 29-31), teiste menetlusdokumentide (tl 132-134 ja 191192) ja kohtuistungeil selgitatud kohaselt ostis ta koos abikaasa K. L.ga kostjalt U.K.alt (K.) xx xx xxxx notariaalse lepinguga (tl 7-19) kinnistu aadressil Xxxxxx xx, xxxxx linnas hinnaga 1 040 000 krooni (66 468.12 eurot). Antud summa on kostjale täielikult ka tasutud. Kinnistu anti hagejale üle 25.10.2010.
Tsiviilasi nr 2-11-39159 Elanud mõnda aega uues kodus, avastas hageja kinnistul olevates ehitistes järgmised varjatud puudused: 1) elumaja katus on katki ja laseb vett läbi, kuigi müügikuulutuses märgiti positiivse asjaoluna, et maja katus on värskelt remonditud. Selle puuduse likvideerimine maksaks 2397.60 eurot OÜ Maleko koostatud hinnapakkumise kohaselt (tl 34). Hageja on esitanud fotod nii katuse kui selle alla väidetavalt läbijooksu varjamiseks ehitatud vahelae/trepihalli lae kohta (tl 136-139; värvifotod tl 201-202). Katuse olukorra on 31.03.2011 fikseerinud OÜ Arcus Projekt oma ülevaatuse aktis (tl 166), akti maksumuseks oli 240 EUR (tl 193); 2) saunamaja (kõrvalhoone) puitkonstruktsioonid on tugevasti kahjustatud seenkahjustuse tõttu, mille kohta on SA Eesti Mükoloogia Uuringutekeskus koostatud 01.04.2011 eksperthinnangu nr 1821/0411 (esimesed kolm lk tl 174-176, fotod värvilisena tl 196-198). Hinnang maksis hagejale 115 EUR (tl 180). Hinnangus on tuvastatud, et sauna puitseintel on nähtavad seenkahjustused, pesuruumi katuslae puitsarikad on seenkahjustuse tõttu kaotanud oma ehitusliku tugevuse, puitseinte alumine vöö on tugevasti kahjustunud. Vastavalt OÜ Puleium poolt toodud õiendile maksab saunahoone seenkahjustuse tõrje 2184 eurot (tl 33); 3) elumaja keldrisse voolab ebamõistlikult palju vett. Vaatamata kostja kinnitusele, et sügiseti ja kevadeti tuleb keldrisse mõne ämbri jagu vett, selgus, et sissevoolava vee kogus ööpäevas ulatub sadadesse liitritesse. Antud vea likvideerimine maksaks OÜ Velika hinnangul 1053.16 eurot (tl 32). Hageja teavitas kostjat ilmnenud puudustest telefoni teel ning enne kohtusse pöördumist peeti ka kirjavahetust (tl 162-165, 24-25), kuid pooli rahuldava lahenduseni ei jõutud. Hageja on veendunud, et ülalmärgitud puudused on käsitletavad varjatud puudustena müügilepingu esemel. Kostja, kes kasutas elamut ja kõrvalhoonet üle 30 aasta, teadis või pidi teadma, millises seisukorras maja ja kõrvalhoone on ning kostja oleks pidanud hagejat ostumüügitehingule eelnevalt teavitama elamu ja sauna tegelikust olukorrast. Lähtudes eeltoodust palub hageja kostjalt välja mõista 5989.76 eurot nii kahjuna kui selle kindlakstegemiseks tehtud kulutustena. Kostja vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja vastuväidete osas Kostja vaidleb oma maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväites (tl 22-23) ning muudes menetlusdokumentides (tl 123-125, 140-142 ja II kd tl 18) ja kohtuistungeil hagile vastu. Ta kinnitab, et ta ei olnud teadlik, et maja katus on peale Exelion OÜ poolt 2008.a teostatud remonti hakanud uuesti läbi laskma ning et katuse kandev konstruktsioon on kaotanud vajaliku kandevõime. Remonttöödest on U. K. informeerinud kinnistu uusi omanikke, kuigi müügikuulutuses seda erinevalt hageja väidetust märgitud ei ole (tl 168). Kostja ei ole kuidagi varjanud, et müügilepingu objektiks olev kinnistu on ~34 aastat vana ja sellel esinevad nii mõnedki vead. Ühtlasi pole kostja mitte kuidagi piiranud M. ja K. L.l kinnistuga vabalt tutvuda ning asjassepuutuvaid dokumente saada. Ostjad tutvusid enne müügilepingu sõlmimist kinnistuga kahel korral (maakler kolmel korral). Elumaja katuse ja katusealuse korduval ülevaatusel oleks pidanud nad eksisteerivaid puudusi nägema. Peale korduvaid ülevaatusi kirjutasid kinnistu mõlemad uued omanikud kinnistu müügilepingule alla, kinnitades nii lepingu punktis 2.2. märgitut, mille kohaselt on ostjad muuhulgas üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised, seega ka elumaja katuse ja katusealuse. Seega on ostjad ostnud endale täpselt sellise kinnistu, mida nad korduvalt üle vaatasid. U. K. märgib, et olles enam kui 80-aastane, ei ole ta elumaja katusel ja katusealuses olukorda kontrollimas käinud peale eespool märgitud katuse remonti, mistõttu ei saanud ta olla läbijooksust teadlik. Samuti on kostjal aga kahtlus, et kuna, kuulu järgi, käis M. L. 2010/2011
2 (7)
Tsiviilasi nr 2-11-39159 talvel suure lumerohkuse tõttu tihti katusel, võib nii mõnigi katusevigastuse põhjus peituda hoopis M.L. suurekasvulisuses ja pidevas vana maja katusel käimises. Kui katuse läbijooksu tekitanud vigastused tekkisid pärast müügilepingu sõlmimist, ei saa selles osas suhtes rääkida varjatud puudusest. Kostja ei nõustu hageja väitega vahelae ehitamise põhjuste kohta ning on selles osas esitanud tunnistaja J.N. ütlused. Hageja kinnitab, et ei käinud enne maja ostu katusel, tuginedes müügikuulutuses avaldatud infole. Sinna saamiseks tulnuks eraldi redel paigutada. Kostja märgib, et nähtuvalt hageja esitatud eksperthinnangust on visuaalselt tavaülevaatuse käigus võimalik näha sauna katmata riietusruumi ja pesuruumi vahelisel seinal ning riietusruumi WC-poolsel seinal seeneniidistikku. Asjaolu, kas isik, omamata mingisuguseidki eriteadmisi, oskab või peaks oskama näha märgitud kahjustusi ning nende võimalikust olemasolust tingitud lagunemisohtu, on omaette küsimus. Siiski, fakt, et suurem osa kahjustusi oli võimalik visuaalsel ülevaatusel tuvastada, välistab saunamajas eksisteeriva seenkahjustuse kujutamise endast kui varjatud puuduse. Kostja kinnitab, et tema, omamata mingisuguseidki eriteadmisi mükoloogia vallas, ei teadnud ega pidanudki teadma saunamaja seenkahjustusest, seda enam, et olles ~80-aastane, polnud tal põhjust, jõudu ega ressursse hakata ühtäkki oma kinnistu osale ekspertiisi tellima. Hageja esitatud eksperthinnanguga aga U. K. ei nõustu kas või selgi põhjusel, et ta soovinuks sellel osaleda. Tuvastamaks tavaülevaatuse käigus saunamajas olnud võimalikke kahjustusi, korraldas kohus saunamajas vaatluse – protokoll II kd tl 1-8. U. K. kinnitab, et ta ei ole varjanud vee tungimist keldrisse. Seda enam, et U. K. lasi 2010.a kevadel keldris parandustöid teostada ning näitas veel niiskeid kolme kohta keldri põrandal ka uutele omanikele. Ühtlasi informeeris kostja M. ja K. L.t, et keldrisse võib veel vett tulla ja et jätab remonttöödest üle jäänud pool kotti segu selle tarvis keldrisse – M. L.l puudusid sel hetkel situatsiooni suhtes pretensioonid. Et nii M. ja K. L. mõlemad teadsid vee tungimisest keldrisse, selle parandamisest, niisketest laikudest keldripõrandal ja võimalikust uuest vee sissetungimisest keldrisse, ei saa rääkida varjatud puudustest ega ka Ü. K.a poolsest millegi varjamisest ja/või valetamisest, seda enam, et 2010/2011 talve ebatavalist lumerohkust ja sellest kevadise lumesulamise koguse prognoositavatesse piiridesse mittejäämist ei saanud keegi ette näha, ka mitte U. K.. Kostja märgib, et kinnistu müügi esialgseks hinnaks oli 1 700 000 EEK ning siis, kui hinnaks kujunes 1 300 000 EEK, alustas K. L. tingimisega. U. K. tegi lisahinnaalandust ~300 000 EEK – nii jäi lõplikuks müügihinnaks 1 040 000 EEK, milles 40 000 EEK kujutas endast maakleri vahendustasu. Kinnistu müük oli kostja hinnangul selgelt alla omahinna ning vastutulek hageja noorele perele. Hageja eitab, et tema abikaasa oleks palunud kostjal hinda langetada ning leiab, et lõplik müügihind selgus maakleritöö tulemusena ning see oli ka kinnistu turuhind. Oluliseks peab kostja ka asjaolu, et müügilepingu p 2.1. kohaselt kinnitas kostja, et kinnistul asuvad ehitised vajavad remonti. Hageja leiab, et lepingus märgitud remondivajadus puudutas majasisest remonti, mitte aga kapitaalset ehitustegevust, mis kostja käitumise tõttu tuli ette võtta.
3 (7)
Tsiviilasi nr 2-11-39159 Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24), mistõttu ei oma asjas õiguslikku tähendust kostja väited, et tema ei olnud teadlik kinnistul olevate ehitiste hagis esiletoodud puudustest (v.a keldri osas). Vastavalt VÕS § 220 lõikele 1 peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, on ostjal õigus nõuda müüjalt asja parandamist (VÕS § 222 lg 1). Kui ostja seda õigustatult nõuab ja müüja asja mõistliku aja jooksul ei paranda, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Ka VÕS üldsätted kohustuse rikkumise puhuks (VÕS § 114) näevad ette, et sellises olukorras tuleks eelkõige anda võimalus võlgnikule täita kohustus (anda üle puudusteta asi ehk see parandada) mõistliku aja jooksul. Hageja on esitanud kohtule 13.04.2011 pretensiooni (tl 162), milles ta on informeerinud kostjat ilmnenud puudustest ja pakkunud võimalust nende parandamiseks või vastavalt hinnapakkumistele osalist kulude hüvitamist kahe nädala jooksul. Kostja on keeldunud puuduste kõrvaldamisest ja kulude hüvitamises osalemisest, mis nähtub tema esindaja poolt 13.05.2011 saadetud vastusest pretensioonile (tl 163-165). Kohus leiab, et lähtuvalt nimetatud dokumentaalsetest tõenditest on hageja käitunud VÕS § 220 lg 1 ja § 222 lg 1 mõttes õigesti, teavitanud kostjat ilmnenud puudustest (nii katuse kui sauna puudused ilmnesid talve lõpul-kevadel) mõistliku aja jooksul nende ilmnemisest, pakkudes võimalust kostjal endal puudused kõrvaldada ehk vastavad ehitiste osad parandada. Kostja ei ole eitanud, et keldrisse tungivast veest informeeris hageja teda juba enne kirjaliku pretensiooni esitamist. VÕS 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes
4 (7)
Tsiviilasi nr 2-11-39159 kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi lepingu sõlmimise ajal ette nägema. VÕS § 128 lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Seega on hageja nõuetel õiguslik alus olemas. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 märkinud põhimõtte (toetades samas asjas varasemalt tehtud linnakohtu lahendit), et varjatud puuduseks tuleb pidada tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust. Samuti on pooltevahelise kinnistu müügilepingu punkti 3.1.4 kohaselt müüja ja ostja välistanud müüja vastutuse võimalike kinnistu puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on ostjaid eelnevalt teavitatud. Müügilepingu kohaselt on hageja selgelt väljendanud oma soovi omandada kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Hageja on ise kohtuistungil selgitanud, et sooviski perega osta vanade ehitistega, kuid elamiskõlblikku kinnistut, millesse saaks sisse kolida ja siis teha enda käe järgi remonti. Ka müügilepingu punktis 2.1. on selgesõnaliselt märgitud, et kinnistul asuvad ehitised vajavad remonti. Kohus peab lahendama aga küsimuse, kas ja millised puudused tuleb antud juhul lugeda varjatud puudusteks, mille eest kostja müüjana vastutab ja mis ei ole hõlmatud ehitiste remondivajadusega. Selleks tuleb vaadelda hageja esitatud kolme erinevat puudust käsitlevat nõuet eraldi: 1) Saunamaja seenkahjustus. Kohus on seisukohal, et kõnealune saun ei vasta lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Kuna tegemist on saunaga, siis müüja pidi eeldama ja teadma, milleks hageja sauna kasutab/vajab. Ostes kinnistu koosseisus eraldi ehitisena sauna, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et seda peab olema võimalik ka saunana kasutada. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. Antud juhul on aga SA Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse eksperthinnanguga tuvastatud, et sauna puitseintel olid nähtavad seenkahjustused, pesuruumi katuslae puitsarikad on seenkahjustuse tõttu kaotanud oma ehitusliku tugevuse, puitseinte alumine vöö tugevasti kahjustunud, mis tähendab, et saun on kasutuskõlbmatu, lausa eluohtlik (ekspert soovitab lage toestada, mida hageja on ka teinud). Selles, et puitsarikad ja seinalauad olid kahjustatud sarnaselt eksperthinnangu fotodele 3 ja 5, veendus kohus ise ka 21.01.2013 toimunud vaatlusel (II kd tl 1-8, fotod nr 4-6). Oluline on märkida, et tegemist oli varjatud puudusega selles mõttes, et sellised kahjustused tulid ilmsiks alles seinalaudise ja katuslae osalisel avamisel, kostja väide kahjustuste silmaga nähtavuse osas (visuaalsel vaatlusel tuvastatav) ei ole leidnud asjas tõendamist. Vaatlusel selgitas kostja, et sauna leili- ja pesuruum oli sarnase laudise alla nagu eesruum, mis nähtub vaatluse fotolt nr 7. Võrreldes nimetatud laudist eksperthinnangu fotodega, on ilmne, et puidu kahjustused jäid laudise alla ning neid ei olnud võimalik märgata. Hageja ei kasutanud saunamaja talvel (lasi vee välja) ja avastas seenkahjustuse alles laudise mahavõtmisel kevadel 2011, mil ta soovis ka saunas remonti tegema hakata. Sellele väitele ei ole kostja vastu vaielnud, ta on ka ise kinnitanud, et talveperioodil ta sauna ei kasutanud. Kohus leiab, et remontivajava ehitise alla ei saa pooltevahelise lepingu p 2.1. mõistes kuuluda olukord, kus sauna kasutamine või kasutuselevõtmine pärast talveperioodi võib olla tervisele ohtlik – sauna kandekonstruktsioonid sarikate näol on sedavõrd kahjustatud, et vajavad sisuliselt kapitaalset remonti. Seega leiab kohus, et puudustega saun tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Kui sauna korrasolek jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada
5 (7)
Tsiviilasi nr 2-11-39159 VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest. Hageja on kohtule esitanud OÜ Puleium poolt välja antud õiendi, mille kohaselt maksab saunahoonele seenkahjustuse tõrje (sh katuse toestamine, uued sarikad, keemiline töötlus) 2184 eurot (I kd tl 33). Samuti on hageja saunamaja seisukorra hindamiseks tasunud Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse SA-le ekspertiisitasu 115 eurot (I kd tl 180), kokku 2299 eurot. Kohus leiab, et sellises suuruses kahju tuleb kostjalt välja mõista VÕS § 128 lg 3 alusel kui mõistlikud kulud sauna leili- ja pesuruumi viimiseks kasutuskõlblikkuse seisundisse ja selle selgitamiseks tehtud vajalikud kulutused ekspertiisi näol. 2) Elamu katus. Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja ning tema abikaasa on käinud korduvalt ostetava kinnistuga tutvumas, kuid puudusi katuse osas nad ei täheldanud. Hageja väide, et katusel ei käidud seepärast, et müügikuulutuse kohaselt oli katus remonditud, ei ole leidnud asjas tõendamist. Kostja poolt on esitatud müügikuulutuse väljavõte, milles ei ole märgitud sõnagi katuse kohta (I kd tl 168). Vastupidiseid tõendeid hageja kohtule esitanud ei ole. Katust lasi kostja küll remontida, kuid vaid kohast, kust see vett läbi lasi. Kostja on kinnitanud, et kaks aastat enne müügitehingut toimunud remonttöödest on ta hagejat informeerinud enne müügi toimumist, vastupidist ei ole hageja ka väitnud. Seega oli hagejale teada, et katuse vettpidavusega/läbijooksuga on olnud probleeme, kuid vaatamata sellele ta visuaalselt katust üle ei vaadanud. Kohtu hinnangul andis kostja sellega hagejale müügilepingu ettevalmistamise käigus sellist teavet, mille alusel pidi hagejaga sarnane mõistlik isik järeldama, et maja katus ja selle kandekonstruktsioonid võivad vajada väljavahetamist või remonti. Välistuse sellise võimaliku varjatud puuduse eest kahju hüvitamise nõudmiseks on pooled kokku leppinud lepingu punktis 3.1.4. Kohus märgib lisaks, et katusele oli võimalik minna redeli abiga (hageja käis pärast ostmist seal talvel lund lükkamas), kuid hageja seda võimalust ostuprotsessi käigus ei kasutanud. Vaadates hageja esitatud fotosid (I kd tl 199), mis on tehtud 2011.aastal, on ilmne, et sellised kahjustused ei oleks saanud visuaalsel vaatlusel ka aasta varem märkamata jääda. Asjaolu, et sellised kahjustused olid katusel olemas juba müügitehingu ajal, leiavad kinnitust hageja esitatud katuse ülevaatuse aktist (I kd tl 166), millest lähtuvalt on katuse läbivajumine laekonstruktsiooni viga – varasemast läbijooksust tingituna on sarikas ja tema toetus saanud kahjustada kandevõimet kahjustavalt ning see ei saa olla tingitud inimese kaalust katusel (nt hageja poolt lume lükkamisest). Tegemist ei ole seega varjatud puudusega, mida ei saanuks enne müügitehingut avastada. Samuti ei ole tegemist puudusega, mis oleks hagejale või tema perele selliselt ohtlik, et maja kasutamine elamuna ei oleks võimalik. Enam kui 30-aastase maja puhul ning kokkulepitud remondivajadust arvestades ei saa kohtu arvates kostjale katusel ilmnenud puuduste osas nõudeid esitada. Liiatigi ei leidnud kinnitust hageja väide, et trepihalli ripplagi ehitati sinna eesmärgiga varjata, et antud kohast on katus läbi lasknud. Tunnistaja J.N. on 5.04.2013 toimunud kohtuistungil avaldanud, et tema ehitas kõnealuse lae juba 1990ndate alguses ja eesmärgiga, et soe õhk saaks ka ülemisele korrusele minna. Eelneva põhjal ei pea kohus põhjendatuks hageja nõudeid katuse remondiks tehtud väidetavate kulutuste osas. 3)Vesi keldris. Kostja on selgitanud nii kohtuistungitel kui ka kirjalikult, et ta ei ole varjanud vee tungimist keldrisse. U. K. lasi 2010.a kevadel keldris parandustöid teostada ning näitas niiskeid keldri põrandal ka uutele omanikele, jättes neile paranduseks ka tsemendikoti. Seda on tunnitanud ka hageja 24.08.2012 toimunud kohtueelistungil. Ühtlasi informeeris kostja hagejat, et keldrisse võib veel vett tulla. Seega järeldab kohus, et hageja teadis vee tungimisest keldrisse, selle parandamise vajadusest, niisketest laikudest keldripõrandal ja võimalikust uuest vee sissetungimisest ning seega ei saa rääkida varjatud puudustest. Hageja rõhutab, et juttu oli mõnest pangest, aga mitte sadadest liitritest ööpäevas. Kohus märgib, et vee sissetungimise fakt
6 (7)
Tsiviilasi nr 2-11-39159 on iseenesest märk sellest, et keldris on vajalik teha parendusi, pealegi arvestades asjaolu, et hageja kinnitusel asub keldris maja küttekatel, kuhu igal juhul on vaja ligi pääseda (seega pidi keldri seisundisse suhtuma erilise tähelepanuga). Hageja pidi arvestama keldri remonttöödega ja need tuleb arvata lepingujärgse ehitiste remondivajaduse sisse. Kohus nõustub ka kostja väitega, et 2010/2011 talve ebatavalist lumerohkust ja sellest kevadise lumesulamise koguse prognoositavatesse piiridesse mittejäämist (mis on kohtu hinnangul üldteada asjaolu) ei saanud keegi ette näha ning ilmselt oli see ka üks oluline põhjus vee suurema sissetungimisele keldrisse. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue ka keldri parandustöödega seonduvalt. Mis puutub kostja väidetesse kinnistu müügihinna osas, siis ei ole kohtule esitatud veenvaid tõendeid selle kohta, kas kinnistu müüdi alla omahinna, tingiti selle hinda hageja abikaasa poolt vms. Kõik sellekohased väited on jäänud paljasõnaliseks ning seega tuleb eeldada, et pooled sõlmisid müügitehingu hinnaga, mis vastas kinnistu väärtusele tema seisundis ja remondivajadusega. See aga ei muuda kohtu ülalesitatud järeldusi. Tulenevalt eelpooltoodust tuleb hagi rahuldada osaliselt ja mõista kostjalt välja kahjuhüvitis summas 2299 eurot hageja kasuks. Muus osas tuleb jätta esitatud hagi rahuldamata. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna antud juhul on tegemist tavatarbija jaoks suurte summadega, peab kohus õiglaseks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, mis on täpseim viis kulude jagamiseks. Kuna kohus on hagi rahuldanud hagi 38.38% ulatuses (2299 : (5989.76 : 100)), siis tuleb selles proportsioonis jaotada ka menetluskulud, s.t 61.62 % ulatuses jäävad need hageja kanda ning 38.38% ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Pärast kohtulahendi jõustumist mõistab kohus TsMS § 179 lg 1 ja § 190 lg 3 ja 4 alusel ülalmärgitud proportsioonis pooltelt riigituludesse välja ka tasumata riigilõivu, sest hageja on saanud riigilõivu tasumisel käesolevas asjas 24.01.2012 määrusega menetlusabi (hageja on tasunud kokku 249.04 eurot, tasutav riigillõiv hagilt oli aga 639.11 eurot).
/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Talviste Kohtunik
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.