Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

ühisusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Selles osas, milles korteriomanike kaasomandi eseme kasutamine ei ole reguleeritud korteriomanike ühisusest tulenevate õigussuhetega, reguleerib pooltevahelisi õigussuhteid asjaõigusseadus (§ 71-79). Kaasomandi eseme kasutuskorra kindlaksmääramist asjaõigusseaduse alusel on korteriomanikul õigus nõuda siis, kui tegemist ei ole korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusega (RK nr 3-2-1-151-10). Tavakasutusest tuleneva küsimusega ei ole üldjuhul tegemist siis, kui kasutamise korra kindlaksmääramist soovitakse ühiskasutuses olevate ruumide või kaasomandi esemeks oleva maa kasutamise osas. Lepinguprojekti punktis 2.2 esitatud tingimused ei ole suunatud ühiskasutuses olevate ruumide või kaasomandi esemeks oleva maa kasutamise korra reguleerimisele. Lepinguprojekti punkti 2.3 ja 3 kokkulepped ei sisalda endas regulatsiooni kaasomandi kasutamise korra osas, st neist ei nähtu, kuidas toimub kaasomandis esemeks oleva maa või ühiskasutuses olevate ruumide kasutamine ja millised õigused ning kohustused on korteriomanikel konkreetsete kinnisasja osadega seonduvalt. Seetõttu leidis kohus, et need kokkulepped ei ole asjassepuutuvad. Puudutatud isik ei saa kasutuskorra kindlaksmääramisel tugineda sellele, et tegemist on korteriomanike ühisusest või kaasomandi eseme valitsemisest tuleneva asjaga. Korteriomanik saab TsMS § 613 lg 1 alusel esitada nõudeid, mis tulenevad KOS §-dest 10 ja 11. Kaasomandi eseme valitsemisega seonduvaks küsimuseks on aga KOS § 15 lg 5 tulenev korteriomaniku nõudeõigus. TsMS § 613 lg 1 alusel lahendab kohus tavakasutusega seonduvaid asju. Kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine puudutab korteriomandi tavakasutusega mitteseonduvaid asju, milleks saab avaldusi esitada TsMS § 613 lg 2 alusel. Kohus leidis, et kohus võib hagita menetluses ise tuvastada materiaalõiguse aluseks olevad asjaolud ja kohaldada õigust sõltumata sellest, milline on avaldaja või puudutatud isiku arvamus. Samas konkreetse asja liigi ja sellest tulenevad menetluse piirid (nt kasutamise korra määramine, korteriomanike ühisusest ja kaasomandi esemest tulenevate asjade lahendamine) tuleb kindlaks määrata menetlust algatanud avalduse põhjal. Kui avaldaja on soovinud kasutuskorra kindlaksmääramist, peab kohus määrama kindlaks asja kasutamise korra, mitte lahendama korteriomanike vahelisi nõudeid, mis tulenevad korteriomanike ühisusest. Eeltoodud põhjendustel jättis kohus lepinguprojekti punktides 2.2, 2.3 ja 3 sätestatud puudutatud isiku soovitud tingimused kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse võtmata. Puudutatud isik ei ole kaasomandi esemeks oleva maa kasutuskorra avalduses taotletud kindlaksmääramisele vastu vaielnud. Eeltoodust tulenevalt puudus pooltel vaidlus ainukasutusse määratavate maa-alade suuruse ja jaotuse üle. Kohus leidis, et kaasomaniku kohustused kasutada kaasomandit kõigi kaasomanike huvidele vastavalt ning mitte tekitada teisele kaasomanikule kahju, tulenevad asjaõigusseaduse § 72 lg-st 5. Seetõttu puudus vajadus kasutukorra kindlaksmääramiseks nimetatud küsimuses. Kohus leidis, et mõistlik on selline kasutukord, mille kohaselt täidaks kumbki korteriomanik oma ainukasutuses oleva maa-alaga seonduvad kohustused ise, sh kannaks vastutust ainukasutuses oleva maaga seoses. Sellist soovi avaldas ka puudutatud isik, kuigi oluliselt laiemas ulatuses. Kuivõrd korteriomanik kaotab võimaluse kasutada teise korteriomaniku ainukasutuses olevat maad, on põhjendatud ka see, et kasutusõigusest ilmajäänud korteriomanik ei kanna vastutust ega kulusid, mis on seotud tema kasutuses mitteoleva maaga. Kohus määrab kasutuskorra, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema ainukasutuses oleva maa ja selle oluliste osade

valdamise ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teistelt kaasomanikelt kantud kulude ja vastutuse hüvitamist. Kohus ei pidanud võimalikuks määrata kindlaks korda selles osas, kuidas toimub korteriomanike vahel avalik-õiguslike koormatiste kandmise kohustuse jaotamine ja kinnisasjaga seotud maksude tasumise kohustuse jaotamine, sest kõnealused kohustused puudutavad ka kaasomandis olevat ehitist ja selle alust maad, mille kasutamise korda kohus praeguses asjas ei reguleeri. Ainukasutuses olevast maast saadava vilja jaotamise korra kindlaksmääramine on vajalik selleks, et vältida poolte vaheliste õigussuhete ebaselgust. Kohus määras korra kindlaks selliselt, et korteriomanikul on ainuõigus viljale, mis tuleneb tema ainukasutuses olevast korteriomanike kaasomandi esemeks olevast maast. Puudutatud isik soovis, et korteriomanikud kohustuvad kooskõlastama nende ainukasutusse jääva kinnistu remondiplaanid ja ümberehitused ja saama enne remondi teostamist või ümberehituse tegemist selleks kirjalikus vormis nõusoleku. Kohus leidis, et sellise tingimuse eesmärgiks on ehitustööde tegemisel teise korteriomanikuga arvestamine, mis tuleneb AÕS § 72 lg-st 5. Lisaks sellele näeb ehitusseadus ette ehitusloa või ehitamiseks nõusoleku saamise taotlemisel kaasomandis oleva kinnisasja suhtes regulatsiooni, mille eesmärk on kaitsta kaasomanikke (EhS § 16 lg 11, 23 lg 11). Seetõttu ei pidanud kohus kõnealuses asjas kasutuskorda kindlaks määrama. Samuti soovis puudutatud isik, et kohus reguleeriks korda, kuidas on ühel korteriomanikul võimalik kasutada teise korteriomaniku ainukasutuses olevat maad. Ka selline kohustus tuleneb AÕS § 72 lg-st 5, mistõttu kohtupoolse regulatsiooni kehtestamine ei ole otstarbekas. Kohus leidis, et vaatamata kohtu diskretsiooniõigusele, ei ole kohtul mõistlik dubleerida seadusest tulenevat kaasomanikevaheliste õigussuhete regulatsiooni. Kohus ei saa kehtestada liiga üksikasjalikku regulatsiooni ilma, et ta riivaks sellega korteriomanike õigusi. Üldise regulatsiooni kehtestamine ei ole aga mõistlik, kuivõrd üldine regulatsioon tuleneb seadusest. Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel. Pooltel puudus vaidlus selle üle, et kasutuskorra kandmine kinnistusraamatusse on vajalik. Määruskaebus OÜ Lootsi Holding leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osaliselt ning uue määrusega tuleb määrata Lootsi t 11 asuvate korteriomandite kasutuskord vastavalt OÜ Lootsi Holding poolt 01.08.2011 AS-ile KTK OVERALL esitatud notariaallepingu projektis sätestatud tingimustele, asendades kohtumäärusega vastava AS-i KTK Overall tahteavalduse kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks ning nimetatud kaasomanike kokkuleppe kinnistamiseks (kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemiseks) vajaliku AS-i KTK Overall taheavalduse. Menetluskulud jätta avaldaja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 613 lõiget 2. Pooled ei ole kinnisasja kaasomanikud TsMS § 613 lg 2 mõttes, vaid korteriomanikud TsMS § 613 lg 1 p 1 mõttes, kes moodustavad kinnistul korteriomanike ühisuse ning vaidlus puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Seetõttu oleks kohus pidanud lahendama korteriomanike vaidluse KOS sätete alusel, mitte AÕS § 72 alusel. Riigikohus lahendis nr 3-2-1-149-10 leidis, et kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel on kohtul laialdane diskretsiooniõigus, mille alusel tehtud otsustus peab olema igakülgselt põhjendatud. Kaasomandisse kuuluva, kinnisasja oluliseks osaks oleva elamu kasutuskorra

kindlaksmääramisel ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel hagis või vastuväidetes taotletud kasutusviisidega (RK 3-2-1-121-05). Puudutatud isik ei nõustu maakohtu seisukohaga, et TsMS § 447 lg 5 ei võimaldanud kohtul lahendada puudutatud isiku taotlusi. Asjaolu, et tsiviilasi algatati avaldaja avalduse alusel, ei välista ega piira mistahes moel kohtu kohustust lähtuda avaldaja avalduse lahendamisel kõigi kaasomanike huvidest ning määrata kasutuskord, arvestades ka puudutatud isiku poolt hagita asjas esitatud taotlusi. Kohus rikkus ka TsMS § 463 lg 2 ja § 442 lg 8 tulenevat kohtulahendi põhjendamise kohustust. Pelgalt paljasõnaline konstateering lepinguprojekti 2.1.5. asjasse puutumatuse kohta ei ole piisav kohtu põhjendamiskohustuse täitmiseks. Puudutatud isiku hinnangul on punktis 2.1.5. poolte poolt antav kinnitus oluline ning seotud korteriomandite kasutuskorraga, kuivõrd pooled kinnitavad, et neil on eraldiseisev juurdepääs enda ainukasutuses olevale kinnistu osale ehk teisisõnu puudub neil mistahes põhjendus teise korteriomaniku ainukasutuses oleva osa kasutamiseks, pääsemaks kinnistult avalikult kasutatavale teele. Kinnitus on vajalik kõigi korteriomanike huvides ning kannab kinnistu kasutuskorra reguleerimise eesmärki, kuivõrd lahendab ära juurdepääsuga seonduva küsimuse. Kohus ei võtnud arvesse puudutatud isiku poolt esitatud põhjendusi lepingu punktis 2.2 toodud tingimuste olulisuse kohta ning asunud paljasõnalisele seisukohale, et tegemist ei ole asjakohaste tingimustega. Kaebaja leiab, et kuna TsÜS § 138 lg 2 kohaselt on keelatud tsiviiliõiguste, sh omandiõiguse, teostamine selliselt, et see tekitab kahju teisele poolele, on keelatud ka teise poole poolt elektrienergia kasutamise takistamine (näiteks juhul, kui elektrienergia varustamine toimub läbi teise korteriomaniku kasutusse määratud kinnistu osa), ning selline kokkulepe on vajalik ja põhjendatud. Ka on põhjendatud, et kumbki korteriomanik sõlmib ise lepingu elektrienergia müüjaga ning tasub sellega seonduvad kulud. Juhul kui punktis 2.2.1. toodud kokkulepet kasutuskorra kokkuleppesse ei lisata, jääb alles võimalus, et korteriomanikud võivad hakata takistama mistahes põhjustel teise korteriomaniku poolt kasutatava elektrienergia kasutamist. Korteriomanike kasutuskorra kokkuleppesse on vajalik lisada ka punktis 2.2.2. toodud kokkulepe, kuivõrd see reguleerib korteriomanike vahelisi suhteid seos kinnistu kasutamisega ning paneb üheselt mõlemale poolele kohustuse, mille täitmine mõlema poole poolt tagab vee- ja kanalisatsiooniteenuse probleemideta kasutamise korteriomanike poolt. Kokkuleppe p 2.2.3. kinnitaks avaldaja õigust kasutada Elioni valguskaablit, mis on avalduse kohaselt paigaldatud üksnes avaldaja ja tema kontserni vajadusi silmas pidades, eriti silmas pidades andmete kaitstuse ja andmete kiire edastamise vajadust. Puudutatud isik ei taotle ning tal puudub huvi nimetatud andmesidekaabli kasutamiseks. P 2.2.4. on vajalik suhetes kolmandate isikutega, et vältida võimalike vaidlusi, kui teenus soodustab ekslikult näiteks teist korteriomanikku või arve teenuse eest seoses töödega kinnistul esitatakse ekslikult teisele korteriomanikule. Punkti 2.2.5. puhul jättis kohus tähelepanuta, et nimetatud punkt on täpsem kui seadusest tulenev kohustus, kohustades korteriomaniku muuhulgas kooskõlastama teise korteriomanikuga eelnevalt remondiplaanid. Kuna ehitis on korteriomandi osana kaasomandis, on ilmne, et tehnovõrkude või rajatiste ehitamine võib mõjutada teise poole huvisid, mistõttu vajalik on sätestada piirid, millal on võimalik tehnovõrke või rajatisi ehitada. Samuti on oluline, et korteriomanik või tema õigusjärglane ei või põhjendamatult keelduda teisele korteriomanikule vajaliku tehnovõrgu

või –rajatise ehitamiseks nõusoleku andmisest. Kohus ei ole põhjendanud, miks kokkuleppe p

Edasine menetluse käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. 21.11.2012 määrusega muutis Tallinna Ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendusi, määruse resolutsiooni jättis kohus muutmata. 08.05.2013 määrusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu määruse osas, millega ringkonnakohus jättis jõusse maakohtu määruse puudutatud isiku taotluse rahuldamata jätmises kaasomandi kasutuskorda lepingukavandi punktide 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2 lisamiseks. Selles osas saatis Riigikohus tsiviilasja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 8.05.13.määrusega tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13 jäeti muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2012 määrus osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu määruse OÜ Lootsi Holding projekti, kaasomanike kokkulepe korteriomandite mõtteliste osade valdamise ja kasutamise kohta (edaspidi lepingukavand), punktide 2.1.5, 2.3.1 ja 2.3.3 kasutuskorda lisamata jätmises. Juhindudes TsMS § 651 lg-st 1, kolleegium kontrollib maakohtu otsust puudutatud isiku taotluses lisada kaasomandi kasutuskorda lepingukavandi punktid 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2. Avaldaja ja puudutatud isik sõlmisid kompromissilepingu, mille kohaselt lõpetasid kaasomandi kinnisasjale ja moodustasid kaks korteriomandit. Riigikohtu lahendi nr 3.2.1.77-11 kohaselt asendus kinnisasja senine AÕS-st tulenev õiguslik režiim tervikuna KOS-st tuleneva õigusliku režiimiga ja AÕS rakendub vaid küsimustes, mis on KOS-s reguleerimata. Korteriomandi reaalosa kasutamist reguleerib KOS § 10 lg 1 ja § 11 lg 1 p 1. Apellatsioonikohtu istungil anti menetlusosalistele võimalus põhjendada oma väiteid ja vastuväited vaidlusaluste lepingukavandi punktide 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2 osas. Alljärgnevalt kolleegium võtab seisukoha eelnimetatud taotluse osas. Lepingukavandi (I kd lk.38) p 2.2.1. käsitleb elektrienergia kasutamise mittetakistamist, tarbitud elektrienergia eest tasumist elektrienergia müüjale vastavalt tarbitud elektrienergia kogusele, p 2.2.2 vee- ja kanalisatsiooniteenuse kasutamist ja tasumist. Puudutatud isik on pidanud vajalikuks nimetatud punktide lisamist kinnistu kasutuskorda põhjusel, et poolte varasemad suhted on kaasomandi jagamisel ning kasutamisel olnud problemaatilised. AS KTK OVERALL esindaja selgitas, et elektrienergia, vee ja kanalisatsiooni osas puutuvad puutepunktid ja mõlemal poolel on võimalus oma näite näha ning mõõdiku järgi tasuda. Seejuures kanalisatsiooni kaev asub puudutatud isiku territooriumil ja suundub Tallinna Sadama territooriumile. Kohe pärast peanäitu on jagajad ning tarbitud vee eest maksmine toimub omanike poolt iseseisvalt näitude järgi. Kolleegium ei tuvastanud vajadust kinnistu kasutuskorda eelnimetatud punktide kandmist. Eelnimetatud lepingukavandi p 2.2.3 käsitleb andmesidekaablite kasutamise mittetakistamist ja selle kasutamise eest tasumist. OÜ Lootsi Holding põhjendas tingimuse märkimist edaspidiste probleemide vältimise eesmärgiga. AS KTK OVERALL väidetel kinnistul on kaks eraldi andmeside võrku. Puudutatud isik kasutab Elioni kaablit ja avaldaja valguskaablit. Kolleegium ei tuvastanud vajadust eelnimetatud punkti kandmiseks kinnistu kasutuskorda. Lepingukavandi p 2.2.4 kohaselt pidid pooled ise tellima teenust seoses tema ja tema õigusjärglase poolt kasutatava korteriomandiga ja selle eest tasuma. Avaldaja ei näinud

mõistlikku põhjust nimetatud punkti kandmiseks kinnistu kasutuskorda. Kolleegium nõustub avaldajaga. Lepingukavandi p 2.2.5 kohaselt tuli poolte korteriomandi reaalosa või ehitise mõttelise osa remondiplaanid ja ümberehitused teineteisega kooskõlastada või saama selleks enne remondi teostamist kirjalikus vormis nõusoleku. Avaldaja ei näe mõistlikku põhjust nimetatud punkti kasutuskorda lisamiseks, sest mõttelise osas muudatuste tegemiseks on seadusest tulenevalt vajalik omanike nõusolek. Kolleegium nõustub avaldajaga. Lepingukavandi p 2.2.6 kohaselt pool, kes soovib kasutada teise poole või tema õigusjärglase korteriomandi reaalosa või mõttelist osa, kohustub selleks saama eelnevalt teise poole või tema õigusjärglase kirjaliku nõusoleku, millest ei saa põhjendamatult keelduda. Avaldaja nõus ei ole. OÜ Lootsi Holding ei suutnud kolleegiumi hinnangul põhjendada eelnimetatud märke vajalikkust ja mõistlikkust. Lepingukavandi p 2.2.7 puudutab reaalosasid ühendavas seinas uste kasutamist tulekahju korral vastavalt tuletõrje eeskirjadele. Kohtuistungil ei osanud puudutatud isiku esindaja öelda, kus uksed paiknevad Avaldaja väidetel on olemas plaan, milles on märgitud tuletükke tsoonide asukohad, vana raudust ei saa avada. Kolleegium on seisukohal, et puudutatud isik ei osanud selgitada, millest tuleneb taotletu vajalikkus, seega ei saa taotlust rahuldada.. Lepingukavandi p 2.3.2. kohaselt mistahes otsuste vastuvõtmiseks, mis soovitakse vastu võtta korteriomandiseaduses või asjaõigusseaduses kaasomandit puudutavate sätete alusel, on vajalik mõlema korteriomaniku kirjalik nõusolek. Avaldaja ei ole nõus ning kolleegium ei tuvastanud ka mõistliku põhjust eelnimetatud tingimuse kinnistuskorda lisamiseks. Riigikohus on käesolevas tsiviilasjas tehtud määruse punktis 16 asunud seisukohale, et AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega tuli puudutatud isikul põhjendada, milles seisneb tema õigustatud huvi taotletavate lepingukavandi sätete kasutuskorda lisamise vastu Seejuures on Riigikohus pidanud vajalikuks märkida, et õigustatud huvi peab olema konkreetne, viitamisest kõikvõimalike vaidluste ärahoidmise vajadusele ei piisa. Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja uurinud toimikus olevaid tõendeid, ei tuvastanud seaduslikku alust maakohtu otsuse tühistamiseks ka vaidlusaluste lepingukavandi punktide 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2 kinnistu kasutuskorda lisamata jätmises. OÜ Lootsi Holding ei suutnud põhjendada lepingukavandi puntide 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2 lisamise vajalikkust ja mõistlikkust ning et tema poolt taotletud punktide kinnistu kasutuskorda lisamata jätmisega oleks rikutud tema kui korteriomandi omaniku õigusi. Seega kolleegium ei tuvastanud alust maakohtu määruse tühistamiseks ka vaidlustatud osas. KOS § 10 lg 1 kohaselt korteriomandi reaalosa võib korteriomanik kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Puudutatud isik on esitatud taotlust põhjendanud asjaoluga, et lepingukavandi punktide lisamine kinnistu kasutuskorda hoiaks ära tulevikus võimaliku vaidluse tekkimise. Kolleegium leiab, et eelnimetatud põhjendus on liialt abstraktne ning iseenesest ka taotluse rahuldamise korral ei oleks välistatud võimalikud vaidlused. Korteriomaniku õiguste rikkumise korral teise korteriomaniku poolt saab kasutada selleks seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid.

Arvestades eeltoodut, tuleb maakohtu määrus jätta tervikuna muutmata. Kuivõrd määruskaebus jääb rahuldamata, tuleb selle menetluse kulud tuleb jätta selle esitaja kanda TsMS § 171 lg 1 alusel.

Mare Merimaa

Ulvi Loonurm

Reet Allikvere

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.