Võlaõigus › Võõrandamislepingud

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

200 000 krooni asemel tasus hageja ainult 193 400 krooni. Kostja oli VÕS § 110 ja § 111 alusel õigustatud keelduma omapoolsete kohustuste täitmisest kuni hageja on tasunud lepingust tuleneva summa. Äramuutva tingimusega müügilepingu p 6.2 kohaselt pidi kostja E. K. viivitamatult informeerima, kui saabub äramuutev tingimus. Kostja pidi seitsme päeva jooksul tagastama E. K. tasutud ostuhinna ja viimane pidi sama tähtaja jooksul andma kostjale või hagejale üle korteriomandi. Hageja pole andnud kostjale võimalust võimalikku rikkumist heastada, mistõttu taganemisavaldus ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostjal leppetrahvi maksmise kohustust. Hageja rikkus lepingut, jättes tasumata ostuhinna, mistõttu kostjal on leppetrahvi nõudmise õigus. Kui kohus asub seisukohale, et leping on hageja poolt kehtivalt üles öeldud, palus kostja vähendada leppetrahvi 10 euroni põhjendustel, et hagejal ei ole leppetrahvi ulatuses kahju tekkinud ning leppetrahvi väljamõistmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole esitanud kostjale nõudeid lepingurikkumise osas. Samas on hageja ise rikkunud lepingust tulenevat tasu maksmise kohustust. Sellel alusel on kostja esitanud lepingust taganemise avalduse. Kostja pole lepingu alusel hagejalt saadud summasid saanud ise käsutada. Kostja märkis, et on esitanud 04.12.2009 hagejale esitatud avalduses tasaarvestusavalduse.

MAAKOHTU LAHEND

langes ära. Kostja 01.10.2009 ettepanek 17.11.2008 lepingu täitmiseks ei oma õiguslikku tähendust, sest lepingu p 3.3 kohaselt oli hagejal aega lepingust tuleneva kohustuse täitmiseks kuni 17.11.2009. Kostja ei täitnud seadusest ja lepingust tulenevat kohustust lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul ning hageja nõue kostjalt 193 400 krooni, s.o 12 360,51 euro väljamõistmiseks tuleb VÕS § 108 lg 1 alusel rahuldada. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostja poolt 04.12.2009 esitatud taganemisavaldus, sest müügilepingust oli selleks ajaks 13.11.2009 avaldusega kehtivalt taganetud, st leping oli lõppenud. Hageja esindaja teatas 15.10.2009 vastuses kostja 01.10.2009 kirjale, et hageja kavatseb müügilepingu rikkumise tõttu esitada lepingust taganemise avalduse ning nõuda tasutud raha ja leppetrahvi maksmist ühe kuu jooksul taganemisavalduse kättesaamisest. Hageja väitel sai ta äramuutva tingimusega müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest teada 2009 augusti lõpus. Taganemisavaldus koos leppetrahvi nõudega toimetati kostjale kätte 14.11.2009, s.o vähem kui kolme kuu jooksul arvates müügilepingu olulisest rikkumisest teadasaamisest. Kohus oli seisukohal, et hageja teatas kostjale leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul. Tulenevalt VÕS § 161 lg-st 1 ei ole kahjustatud lepingupoolel kahju tekkimine leppetrahvi ulatuses obligatoorne. Leppetrahv tagab kohustuse täitmist ja selle rakendamisel on ka lepingut rikkunud poole karistamise eesmärk. Leppetrahvi vähendamise aluseks ei saa olla asjaolu, kuidas lepingut rikkunud pool kasutas üle antud raha. Kohus arvestas leppetrahvi suuruse kindlaksmääramisel vastavalt VÕS § 162 lg-le 1 kohustuse täitmise ulatust mõlema lepingupoole osas. Eelnevalt on kohus põhjendanud lepingust tuleneva kohustuse olulist rikkumist kostja poolt, kuid ka hageja ei täitnud lepingut vastavalt selles kokkulepitule. 17.11.2009 müügilepingu p 3.2 järgi pidi hageja tasuma 200 000 krooni kostja pangakontole kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimise päevast. Hageja maksis kostjale ainult 193 400 krooni alles 28.11.2008. Samas kolis hageja vastavalt tunnistaja M. L. ütlustele korterisse juba 22.11.2008. Arvestades hageja poolt lepinguliste kohustuste täitmisega viivitamise ja puuduliku täitmisega, ei saa tal olla õigustatud huvi kokkulepitud ulatuses (65 000 krooni, s.o 4154,26 eurot) leppetrahvi saamiseks. Hageja taganes müügilepingust 13.11.2009 taganemisavaldusega. Lepingu p 3.3 kohaselt pidi hageja maksma kostjale hiljemalt 17.11.2009. a 456 600 krooni. Hageja esitas hagi kostja vastu kohtusse kolm kuud hiljem, s.o 18.02.2010, ning taotles menetlusabi riigilõivu tasumiseks 27 500 krooni ulatuses põhjendusega, et ta on töövõimetuspensionär, kelle sissetulek on 3050 krooni kuus, tal puuduvad muud sissetulekud, säästud ja vara, mille võõrandamisest oleks võimalik vajaminev summa tasuda. Puudub mõistlik põhjus arvata, et hageja oli huvitatud müügilepingu täitmisest, sest tema poolt avaldatust nähtub, et tal ei olnud raha korteriomandi eest tasumiseks, nagu on väitnud ka kostja. Hageja poolt tehingu täitmise vastu huvi kaotamine on tõendatud ka asjaoluga, et tema väitel kaotas ta juurdepääsu korterile märtsis 2009, kuid kirjaliku teate selle kohta esitas kostjale alles 15.10.2009 ja ei teinud vahepeal mitte midagi, et saada juurdepääs korterile. Kogu takistus seisnes välisukse võtme saamata jäämises, mis oli kõrvaldatav kas sel teel, et hageja korteriühistu juhatuse liikmena oleks ise korraldanud võtmekoopiate valmistamise või oleks mõistliku aja jooksul pöördunud kostja poole vastava nõudega. Korteri valdus anti hageja poolt E. K. üle alles 12.05.2010. Kohus leidis, et arvestades leppetrahvi nõudva poole õigustatud huvi, on mõistlik leppetrahv 200 eurot.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1) leidis kohus ebaõigesti, et hageja 13.11.2009 taganemisavalduse teine põhjendus on esitatud õiguslikul alusel ja seetõttu on taganemisavaldus kehtiv. 12.08.2009 sõlmitud äramuutva tingimusega müügilepingu p 6.1 kohaselt leppisid kostja ja E. K. kokku, et kõik antud lepingust tulenevad poolte õigused ja kohustused lõpevad hetkel, mil p-s 2.2.1 nimetatud lepingu ostja täidab nimetatud lepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse. Äramuutva tingimusega müügilepingu p-s 2.2.1 oli kehtestatud, et kostja ja hageja vahel kehtib 17.11.2008 sõlmitud müügileping, millega kostja müüs kinnistu hagejale. Äramuutva tingimusega müügilepingu p 6.2 kehtestas, et kostja on kohustatud eelnimetatud tingimuse saabumisest E. K. viivitamata teatama. Tingimuse saabumisel: (6.2.1) kohustub kostja hiljemalt seitsme päeva jooksul arvates tingimuse saabumise päevast tagastama E. K. viimase poolt käesoleva lepingu alusel tasutud müügihinna; (6.2.2) kohustub E. K. hiljemalt seitsme päeva jooksul arvates tingimuse saabumise päevast andma kostjale või p-s 2.2.1 nimetatud lepingu ostjale (hagejale) üle lepinguobjekti omandi. Seega on ebaõige kohtu seisukoht, et äramuutva tingimusega müügileping takistas hagejal soovitud õiguste realiseerimist ning kostja rikkus teadlikult ja tahtlikult müügilepingu p-i 6.1.2. Juhul kui hageja oleks müügilepingu p-dest 3.2 ja 3.3 tulenevad kohustused täitnud, oleks kinnistu omand hagejale üle läinud. Kohus pole äramuutva tingimusega müügilepingut hinnanud, kuigi kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Samuti on kohtuotsus motiveerimata osas, kus kohus leidis, et kostja on teadlikult ja tahtlikult rikkunud müügilepingu p-i 6.1.2. Kohus ei hinnanud ka seda, mis põhjendustel äramuutva tingimusega müügileping sõlmiti ega selle lepingu sõlmimise eesmärki. Kostja väitis, et hageja oli talle väljendanud, et ei kavatse müügilepingut täita, ning kuna hageja polnud kostjale müügilepingu p-s 3.2 kokkulepitud 200 000 kroonist osa maksnud, siis oli kostjal alust seda ka eeldada. Kuna hageja oli kaotanud tehingu täitmise vastu huvi ning kostja sõlmis enda õiguste kaitseks äramuutva tingimusega müügilepingu, tagades hagejale lepingu p 2.2.1 alusel õiguse omandi üleminekule, ei ole seda alust käsitleda kostja teadliku ja tahtliku müügilepingu p 6.1.2 rikkumisena; 2) ei tasunud hageja kostjale müügilepingu p-st 3.2 tulenevat 200 000 krooni, vaid tasus 193 400 krooni, seega oli kostja ka VÕS § 110 ja § 111 alusel õigustatud keelduma omapoolsete kohustuste täitmisest kuni hageja on tasunud müügilepingust tuleneva summa. Kohus jättis kostja nimetatud väite tähelepanuta, rikkudes TsMS § 442 lg-t 8; 3) leidis kohus ebaõigesti, et 12.08.2009 äramuutva tingimusega müügilepingu sõlmimisel on tegemist niivõrd olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg p 2 tähenduses, et hagejal ei olnud kohustust anda kostjale täiendavat tähtaega enne lepingust taganemise avalduse esitamist. Apellant viitab Riigikohtu seisukohale tsiviilasjas nr 3-2-1-11-10 (p 11) ja leiab, et kui lepingupool taganeb VÕS § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele poolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (VÕS § 114). Kuna hageja ei andnud kostjale võimalust VÕS § 107 kohaselt võimalikku rikkumist heastada, siis hageja taganemisavaldus ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi, kuna lepingust taganemise õiguslikud eeldused ei olnud täidetud. Samuti on motiveerimata kohtu seisukoht, et kostja pidi hageja taganemisavaldust kohtus vaidlustama; 4) kuna hageja ülesütlemisavaldus ei toonud kostjale kaasa õiguslikke tagajärgi, pidanuks kohus võtma seisukoha ka kostja ülesütlemisavalduse ja tasaarvestuse avalduse suhtes; 5) ei ole kohtuotsuse tühistamisel võimalik teha uut otsust, sest tõendite hindamisel ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust.

Vastuväidete kohaselt: 1) asus kohus õigesti seisukohale, et hageja 13.11.2009 taganemisavalduse teine põhjendus on esitatud õiguslikul alusel ja taganemisavaldus on kehtiv. Müügilepingu p 6.1.2 eesmärgiks oli ostjale müügihinna tasumiseks antud tähtaja jooksul välistada müüja poolt ostja nõusolekuta korteriomandi väärtuse vähendamine selle koormamise teel ning korteriomandi kolmandatele isikutele võõrandamine. Nimetatud punkt pidi kaitsma ostja õigusi müügihinna tasumiseks antud tähtaja jooksul ja selle täpne järgmine oli hagejal lepingu täitmise vastu huvi püsimise eelduseks. Lepingu p-s 6.1.2 ei lepitud kokku erandeid, millistel juhtudel on kostjal õigus müügilepingu eset ilma hageja nõusolekuta koormata või võõrandada. Seetõttu ei pidanud kohus hindama kostja ja E. K. vahel 12.08.2009 sõlmitud äramuutva tingimusega müügilepingu sisu ning eesmärki. 12.08.2009 äramuutva tingimusega müügilepingu on notar koostanud ja tõestanud vastavalt kostja tahtele. Eeltoodust tulenevalt rikkus kostja äramuutva tingimusega müügilepingu sõlmimisega teadlikult ja tahtlikult hagejaga sõlmitud müügilepingu p-i 6.1.2. Kostja väiteid, mille järgi hageja oli talle väljendanud, et ei kavatse müügilepingut täita, ja kostja sõlmis äramuutva tingimusega müügilepingu enda õiguste kaitseks, ei kinnita ükski tõend. Kuna 17.11.2008 müügilepingu täitmise tähtaeg ei olnud saabunud, jääb mõistetamatuks, milliseid enda õigusi kostja, eirates varasemaid, hagejaga sõlmitud kokkuleppeid, äramuutva tingimusega müügilepingu sõlmimisega kaitsta kavatses; 2) kostja väide, et kuna hageja ei tasunud kostjale lepingu p-st 3.2 tulenevat 200 000 krooni, vaid tasus 193 400 krooni, siis oli kostja VÕS § 110 ja § 111 alusel õigustatud keelduma omapoolsete kohustuste täitmisest kuni hageja on tasunud lepingust tuleneva summa, ei õigusta kostja poolt lepingu p 6.1.2 rikkumist. Kuivõrd hageja tasus müügilepingu sõlmimisel suurema osa lepingus kokkulepitud summast, ei võinud kostja VÕS § 111 lg-st 3 tulenevalt kohustuse täitmisest keelduda, kuna keeldumine ei olnud mõistlik ja olnuks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja enne äramuutva tingimusega müügilepingu sõlmimist puuduoleva summa tasumist ei nõudnud ega teatanud hagejale, et kavatseb keelduda müügilepingus kokkulepitud kohustuste täitmisest. Väidetavast õigusest omapoolsete kohustuste täitmisest keelduda hakkas kostja rääkima kohtuvaidluse käigus, püüdes õigustada lepingurikkumist; 3) asus kohus põhjendatult seisukohale, et kostja rikkus teadlikult ja tahtlikult müügilepingu p-i 6.1.2, mis sõnaselgelt keelas tehingu tegemise lepingu objektiga ning kinnistusraamatu kande muutmise, ja et tegemist oli lepingutingimuse olulise rikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi. Samuti asus kohus põhjendatult seisukohale, et hagejal ei olnud tulenevalt VÕS § 116 lg-st 4 kohustust anda kostjale täiendavat tähtaega enne lepingust taganemise avalduse esitamist. Kostja viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-11-10 ei ole asjakohane, kuna kostjal ei olnud pärast äramuutva tingimusega müügilepingu sõlmimist ja E. K. kandmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna enam hagejale müüdavat asja. Hageja poolt täiendava tähtaja andmine ei oleks kõrvaldanud kostja poolt müügilepingu p 6.1.2 rikkumist; 4) kuivõrd kohus tuvastas, et hageja lepingust taganemine on kehtiv, puudus kohtul vajadus võtta motiveeritud seisukoht kostja ülesütlemisavalduse ja tasaarvestuse avalduse suhtes.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Nimetatud osas ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ei kontrolli.

sellest seitsme päeva jooksul tasub müüja ostjale müügihinna ning ostja kohustub andma tagasi lepinguobjekti omandi), on ekslik apellandi väide, et äramuutev tingimus tagab hageja õiguste realiseerimise. Arvestades äramuutva tingimusega müügilepingu p-des 2.5.2 ja 2.6.2 märgitut ning seda, et kostja andis nimetatud lepingu järgsele ostjale üle lepinguobjekti omandi, ei ole välistatud, et äramuutva tingimusega müügilepingu pooled ei täida lepingu p-des 6.2.1 ja 6.2.2 märgitud kohustusi ning tekivad vaidlused nimetatud punktides kokkulepitud kohustuste täitmise suhtes. Müügilepingu p-s 6.1.2 kokkulepitud tingimused sätestasid hageja jaoks huvi püsimise eeldused lepingu täitmise vastu ning õige on maakohtu seisukoht, et kostja poolt müügilepingu p 6.1.2 tingimuste rikkumisega kaotas hageja huvi lepingu täitmise vastu ning tal oli õigus lepingust taganeda. Tegemist on olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 2 ja 3 tähenduses. Ringkonnakohus peab siinjuures vajalikuks rõhutada veel seda, et kostja ei ole vaidlustanud maakohtu otsusega temalt leppetrahvi 200 euro väljamõistmist seoses hageja poolt müügilepingust taganemisega olulise lepingurikkumise tõttu (müügilepingu p 7.1).

/allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.