Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

ja 2 kasvuhoonet (paan 1A).

toimub eraldi kokkulepete alusel, mis peavad olema sõlmitud enne parenduste tegemise algust.

o ainukasutuses oleva ruumide, hooldust ja jooksvat remonti korraldab ruume kasutav kaasomanik ja see toimub kasutaja kulul, o ainukasutuses olevas hoones kasutatud vee, kanalisatsooni, elektri ja kütte eest tasub kumbki omanik vastava arvesti näitude järgi otse teenuse osutajale, o ainukasutuses oleva kinnistu osadele tehtavate parenduste kulud kannab vastava osa kasutaja ja parendamise tõttu kaasomanike omandisuhted ei muutu, kaasomanikul on igal ajal õigus parendused eraldada, kui see ei kahjusta kinnistu üldist säilimist või kui ta taastab sellele eelnenud olukorra, o kaasomanik ei tohi kasutada ainukasutusse jäävat osa selliselt, et see segaks teise kaasomanikul ülejäänud osade kasutamist, lisaks on kohustatud võimaldama teisel kaasomanikul liikuda ainukasutusse jäänud ruumides ja maal, kui see on vältimatult vajalik teise kaasomaniku osa majandamiseks, o olemasolev plaatidest jalgtee aiaväravast kuni majani jääb puudutatud isiku ainukasutusse ja avaldajal on õigus omal kulul välja ehitada paralleelne jalgtee tema ainukasutusse jäävale maale ning kummagi jalgtee hoolduse tagab see kaasomanik, kelle ainukasutusse jääval maal tee asub. Tee hooldamisel teisaldamist nõudvad jäägid (lumi, praht) tuleb teisaldada sama kaasomaniku ainukasutuses olevale maale, o kinnistu osade, mis on mõeldud kogu kinnistu teenindamiseks (vee ja elektrivõrk, elumaja katus, teised põhikonstruktsioonid jms) kasutamine ja korrashoid toimub kaasomanike kokkuleppel, o kaasomanikud tasuvad üldkasutatava vee ja kanalisatsiooni, prügiveo ja maja üldelektri ja kütte eest proportsionaalselt oma kaasomandi suurusest lähtuvalt, o maamaksu tasuvad kaasomanikud vastavalt neile kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele, o maja kui terviku ning ühiskasutuses olevate kinnistu osade parendamine (elumaja fassaadi, katuse remont, kommunikatsioonide kaasajastamine jms) kulude jagamine toimub eraldi kokkulepete alusel, mis peavad olema sõlmitud enne parenduste tegemise algust, o kaasomanikul on õigus teha ehitise säilitamiseks vajalikke toiminguid (avariiremont amortiseerunud kommunikatsioonide ja põhikonstruktsioonide asendamine jms) ka ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. Teine kaasomanik on kohustatud hüvitama tehtud kulud 50% ulatuses, o kaasomanikul ei ole õigust ühiskasutusse jäetud osa kasutada viisil, mis takistab teise kaasomaniku poolt tema osa või ühises asutamiseks jäetud osas kasutamist, o kaasomanikud vormistavad kasutuskorra kohta tehtud märke kinnistusraamatusse kolme nädala jooksul kasutuskorra jõustumise päevast arvates, märke vormistamisega setud kulud kannavad kaasomanikud võrdsetes osades, o kokkuleppe kehtib kaasomaniku poolt oma mõttelise osa võõrandamisel kolmandale isiku ka uue kaasomaniku suhtes, kui omanikud ei lepi kokku teisti. Lisaks palub avaldaja tuvastada L. B tahteavalduse andmise kohustuse olemasolu selleks, et kanda kohtu poolt määratav kasutuskord kohta märkena kinnistusraamatu registriossa nr XXX (20.12.2012, lk 128 avaldus). Puudutatud isiku arvamus Puudutatud isik ei vaielnud vastu sellele, et asja kasutuskord tuleks kindlaks määrata, kuid leidis, et kasutuskord tuleks määrata kindlaks teisiti. Kinnistu ja sellel paikneva elamu kasutamine on seni praktikas toimunud avaldaja ühepoolsete otsuste alusel ilma puudutud isiku nõusolekuta. Kuivõrd avaldaja puudutatud isikule peaukse võtit ei anna, on puudutatud isik olnud sunnitud kasutama oma ruumidesse pääsemiseks elamu hoovis paiknevat tagaust. Nimetatud olukord ei vasta tema kui kaasomaniku õigustatud huvile kinnistu kasutamisel ning on näiteks tulekahju korral ka eluohtlik (varuväljapääsu puudumise tõttu). 4 (12)

Puudutatud isikul on õigus igal ajal läbi elamu ainsa peaukse elamusse pääseda ja sealt väljuda peab olema mõlemal (1/2 mõttelises osas) kaasomanikul ning ka nende külalistele. Kinnistu maa-ala tuleb jaotada selliselt, et kummagi kaasomaniku ainukasutusse jääb 1282 m2 maatükk ning ühiskasutusse jääb elamu alune maa, maa-ala pääsemiseks elamu keldrisse ning maa-ala, mis on puudutatud isikule vajalik pääsemaks tema ainukasutuses maalt elamu peaukseni (kokku 146 m2). Puudutatud isik ei nõustunud sellega, et ta peab andma teisele poolele nõusoleku ainukasutuses olevate ruumide kolmandate isikute kasutusse andmiseks ilma vajaliku kooskõlastusega. Selline kokkulepe ei tulene AÕS § 74 sätestatust, mille kohaselt toimub kinnistu (osa) vastav koormamine reeglina teise kaasomaniku nõusolekul. Nii asuvad avaldaja veemõõtja kui ka elektri peakilp puudutatud isiku ainukasutusse jäävais ruumides/alal, mistõttu on puudutatud õigustatud huvi teada ja kooskõlastada isikuid, kes tema ruumides käivad. Lisaks paiknevad L. B ainukasutuses maa-alal ka elamusse sisenev elektrikaabel, drenaažitorustik ja -kaevud ning kanalisatsioonitorustik- ja kaevud, mistõttu ei saa eeldada, et L. B lubaks tundmatuid või ebasoovitavaid isikuid neid rajatisi valdama ning kasutama. Kuivõrd kaasomanikud tasuvad vee- ja kanalisatsiooniteenuse, prügiveo, elektrienergia ja kütte eest vastava teenuse osutajale eraldi (vastavalt arvestite näitudele), on asjakohatu avaldaja ettepanekus sisalduv tingimus tasumise kohta vastavalt mõtteliste osade suurusele. Puudutatud isik leidis, et kaasomandis oleva kinnistu ja sellel paikneva elamu ühis- ja ainukasutusse jäävate osade kasutus tuleks määrata järgmiselt (koos tema poolt esitatud plaanidega nr 1 – 3) järgnevalt: Puudutatud isiku ainukasutusse jäävad: o elamu esimesel korrusel asuvad ruumid, välja arvatud elamu peaukseni viiv esik ja esikust teisele korrusele viiv trepp. B ainukasutusse jäävad alad on plaanil nr 2 (elamu plaan) tähistatud sinise värviga; o plaanil nr 3 (keldri plaan) sinise värviga tähistatud ala; o plaanil nr 1 (kinnistu plaan) sinise värviga tähistatud ala ning sellel alal paiknevad konstruktsioonid ja ehitised, sh jalgvärav, majandushoone ja kaks kasvuhoonet. avaldaja ainukasutusse jäävad: o elamu teisel korrusel asuvad ruumid ja esikust teisele korrusele viiv trepp. K ainukasutusse jäävad alad on plaanil nr 2 (elamu plaan) tähistatud kollase värviga; o plaanil nr 3 (keldri plaan) kollase värviga tähistatud ala; o plaanil nr 1 (kinnistu plaan) kollase värviga tähistatud ala ning sellel alal paiknevad konstruktsioonid ja ehitised, sh kaks kasvuhoonet. kaasomanike ühiskasutusse jäävad: o Plaanil nr 2 (elamu plaan) roosa värviga tähistatud esik, millesse pääsemine toimub mõlema kaasomaniku poolt elamu peaukse kaudu, ja plaanil nr 1 (kinnistu plaan) roosa värviga tähistatud maa-ala, mis on vajalik pääsemiseks elamu keldrisse ja peaukseni. Muud tingimused: o Kaasomanikul on õigus piiranguteta kasutada tema ainukasutusse antud ruume, ehitisi ja maad. Kaasomaniku ainukasutuses olevate ruumide, ehitiste ja maa üürile või muul alusel kolmanda isiku valdusse ning kasutusse andmine, võib toimuda ainult teise 5 (12)

kaasomaniku eelneval kirjaliku nõusolekul, millel on märgitud vastava(te) kolmanda(te) isiku(te) nimi. Kasutusse andmisest saadav tulu jääb vastavale ainukasutajale. Teise kaasomaniku eelnev nõusolek on vajalik ka kinnistule uute ehitiste püstitamiseks. o Ainukasutuses olevate ruumide hooldust ja jooksvat remonti korraldab ruume kasutav kaasomanik ja see toimub ruume kasutava kaasomaniku kulul. o Kaasomanike ainukasutuses olevas hoone osas kasutatud vee, kanalisatsiooni, elektri ja kütte eest tasub kumbki kaasomanik arvestite näitude alusel otse teenuse osutajale. o Kaasomaniku ainukasutuses olevatele kinnistu osadele tehtavate parenduste kulud kannab kinnistu vastavat osa ainukasutav kaasomanik. Parendamise tõttu kaasomanike omandisuhted ei muutu. Kaasomanikul on õigus igal ajal parendused eraldada kui see ei kahjusta kinnistu üldist säilimist või kui ta taastab parendustele eelnenud olukorra. o Kaasomanik ei tohi kasutada ainukasutuses olevaid kinnistu osi selliselt, et see segaks teisel kaasomanikul kinnistu ülejäänud osade kasutamist. Kaasomanik peab võimaldama teisel kaasomanikul liikuda kaasomaniku ainukasutusse jäetud ruumides ja maal kui see on vältimatult vajalik teise kaasomaniku kinnistu osa kasutamiseks ja vastavast vajadusest on teist kaasomanikku mõistliku aja võrra ette teavitatud. o Kummagi kaasomaniku ainukasutusse jäävalt maa-alalt koristatavat prahti ja lund ei tohi kaasomanik paigutada teise kaasomaniku ainukasutuses olevale maa-alale. o Kinnistu osade, mis on vajalikud kogu kinnistu teenindamiseks (sealhulgas vee- ja elektrivõrk, kanalisatsioon, drenaaž, katus ning elamu teised põhikonstruktsioonid) kasutamine ja korras hoidmine toimub kaasomanike eelneva kokkuleppe alusel. o Elamu ja ühiskasutuses olevate kinnistu osade (sh elamu fassaad, katus ja eelpool nimetatud põhikonstruktsioonid) parendamine ja vastavate kulude jaotus toimub kaasomanike eraldi kokkuleppe alusel, mis peab olema sõlmitud enne parenduste algust. o Õnnetusjuhtumite ja avariide korral on kaasomanikul õigus teha elamu säilimiseks vajalikke töid ja toiminguid ka ilma teise kaasomaniku eelneva nõusolekuta, kui need tööd ja toimingud on vältimatult vajalikud kinnistu säilitamiseks ja edasiste kahjustuste leviku ärahoidmiseks. Teine kaasomanik on kohustatud hüvitama vältimatult vajalike tööde ja toimingute teostamisele tehtud dokumentaalselt tõendatud kulutused neid kulutusi kandnud kaasomanikule asjaõigusseaduses sätestatud ulatuses ja korras. o Kaasomanikud vormistavad kinnistu kasutuskorra kohta märke kinnistusraamatusse kolme nädala jooksul kasutuskorra jõustumise päevast arvates. Märke vormistamise kulud kannavad kaasomanikud võrdsetes osades. o Kasutuskorra kokkulepe kehtib kaasomaniku poolt oma mõttelise osa võõrandamisel kolmandale isikule ka uue kaasomaniku suhtes, kui kaasomanikud ei lepi kokku teisiti. Elamu tänavapoolset ehk nö peaust on avaldaja ja puudutatud isik ning nende kõik perekonnaliikmed elamusse sisenemiseks ja sellest väljumiseks eelnevalt kasutanud ca seitsekümmend aastat. Puudutatud isik ega tema perekonnaliikmed ei ole mitte kunagi teinud avaldajale ega tema perekonnaliikmetele takistusi elamu välisukse kasutamisel võrdväärselt puudutatud isikuga ega kavatse seda teha ka edaspidi. Puudutatud isiku eluruumidesse viiv koridoriuks paikneb vahetult (ca 90 cm) kaugusel kõnealusest elamu välisuksest. Puudutatud isik ja tema abikaasa on elatanud inimesed, kelle jalgsi liikumise võimekus vanuse lisandudes 6 (12)

üha väheneb. Seetõttu on lubamatu avaldaja nõudmine, et nimetatud isikud peaksid jääma kasutama ainult nö. köögiust. Köögiuks paikneb maja teises tiivas ja avaneb tagahoovi, mitte tänava poole. Seetõttu peaksid puudutatud isik ja tema abikaasa köögiukse kaudu elamusse sisenemiseks ja sellest väljumiseks tegema "pika ringi", mis oluliselt suurendab jalavaeva ega ole millegagi põhjendatav olukorras, kus elamu peaukse kaudu oleks liikumine hõlpsam. Puudutatud isiku abikaasa on kogu elu töötanud diplomaatilises teenistuses, sh pikka aega diplomaadina eri välisriikides. Harvad pole juhused, kus puudutatud isiku külalisteks on mh Eestis resideerivad diplomaatilise korpuse liikmed. Võimatus lubada neil kasutada tänavale lähimat elamu paraadust ja vajadus suunata külalised maja tagahoovis paikneva köögiukseni, mööda WC-kollektoritest ja keldri uksest, on kohatu, tekitades piinlikkust puudutatud isiku perele kui ka arusaamatust nende välis- ja sisemaistes külalistes. Kohtu põhjendused AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 5 annab kaasomanikule õiguse nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. AÕS § 72 lg 5 annab kaasomanikele õiguse nõuda kohtult kaasomandis oleva asja kasutuskorra reguleerimist, kui kasutuskorras ei ole saavutatud kokkulepet või võetud vastu enamuse otsust AÕS § 72 lg 1 järgi (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-118-98, 3-2-1-121-05). Riigikohus on oma otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08 p-s 13 selgitanud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12105, p 42, 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Ka võib kohus kaasomandi kasutuskorra määrata selliselt, et kasutuskorraga reguleeritakse vaid osa kaasomandist. Kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet kinnisasja (sh sellel asuvate hoonete jms) kasutamiseks kuni käesoleva määruse avaldamise ajani ja seega tuleb AÕS § 72 lg 5 ning TsMS § 475 lg 1 p 13 ja 613 lg 1 lg 2 järgi määrata kindlaks kinnisasja XXX 13, Tallinn asuva kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, kasutuskord. Kinnisturaamatu andmeist (lk 6) nähtuvalt on avaldaja M. K ja puudutatud isik L. B XXX , Tallinn asuva kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, kumbki 1⁄2 suuruse mõttelise osa kaasomanikud. Hades Geodeesia plaanist (lk 7) nähtuvalt on kinnisasja kogu pindala 2710m2 ja sellel asub kahekorruseline elamu (lk 8). Mainitud kinnisasjal asub ka puukuur, kasvuhooned, majandushoone, mis oli näha ka vaatlusel (lk 84-117, protokoll koos fotodega). o Elamu kasutamine Kohtu arvates on asja kasutamise korra määramisel oluline eelkõige asja kasutamise mõistlikkus ja otstarbekus AÕS § 72 lg 5 järgi. Kaasomanikul peab olema juurdepääs tema ainukasusse jäävale osale.

Puudutud isik soovib nn peaust kasutada seetõttu, et tema abikaasat kui endist diplomaatilise korpuse esindajat ja ka avaldajat külastavad tihti endised diplomaatilise korpuse esindajad, mistõttu sellest uksest külaliste sisselaskmine on tema arvates mõistlik, samuti leidis puudutatud isik, et peaukse kaudu ruumidesse pääsemiseks ei pea tegema tema ega abikaasa nö pikemat käiku (ringi). 7 (12)

Vaatluse käigus selgus, et avaldaja kasutab elamu II korruse ruume, millesse saamiseks kasutab ta elamu tänavapoolset ust (edaspidi peauks), seal asuvat tuulekoda ja sealt II korrusele minevat treppi. Puudutatud isik kasutab elamu I korrusel asuvaid ruume ning tal on võimalik pääseda ruumidesse nii elamu tänavapoolsest nn peauksest kui maja tagumisest uksest läbi vastava tuulekoja, mis asub vahetult nn I korruse köögi taga. Vaatluse käigus selgus ka, et I korruselt II-le korrusele viiva trepi ees pole ust ning seda ei ole ka trepi lõppedes II korrusel. Seega on nii võõrastel isikutel kui ka puudutatud isikul nn peauksest sisenedes I korruse ruumidesse (kus elab puudutatud isik ja tema abikaasa) võimalik pääseda segamatult ka II korruse ruumidesse. Selline võimalus ei taga II korrusel elavate isiku(te) (avaldaja ja tema abikaasa) privaatsust ning seal asuvate nende isiklike asjade puutumatust. Nii osaliste poolt esitatud plaanide kui vaatlusega on leidnud seega tõendamist, et puudutatud isikul on põhimõtteliselt (sõltumata sellest, et avaldaja ei luba tal nn peaust kasutada) faktiliselt 2 juurdepääsu tema kasutuses olevatele ruumidele I korrusel, so läbi nn peaukse ning elamu teisel pool asuva välisukse ja läbi seal asuva tuulekoja, köögiukse, köögi (vt plaan lk 68, tuulekoda, esik, köök ja paanil nimetamata ruum /tuulekoda/, trepp). Samal ajal on avaldajal tema kasutuses olevatele ruumidele vaid faktiliselt 1 juurdepääs läbi nn peaukse. Kui rääkida sellest, et tal on ka II võimalus ruumidesse pääsemiseks, siis peaks ta sisenema maja teisel küljel asuvast uksest, minema läbi I korruse köögiuksest, läbi puudutatud isiku kasutuses oleva köögi ja esiku ja sellele järgnevast esikuuksest, et pääseda trepi juurde, mis viib II korrusele (vt foto, lk 86, 88, plaan lk 68 I korrus). Kohus kuulas ära tuletõrje asjatundjad - tunnistajad T. R ja P. M (protokoll 13.05.2013), kes on andnud ka kirjalikud arvamused (lk 132-133, 154-158). Nende arvamused on erinevad tuleohutuse seisukohalt, st kas võiks ja saaks ehitada II korruse ruumide eraldamiseks II korrusele täiendavat ust. Nende arvamustest ja ka P. M ütlustest nähtuvalt, ei ole võimalik rajada trepi ette I korrusel täiendavat ust, kuna see takistaks I teiste uste avanemist. Eeltoodud vaatlusel tuvastatut, elamu plaane ja tunnistajate ütlusi ja asjatundja arvamusi arvestades, on kohtu arvates mõistlik, et kummalegi kaasomanikule jääb tema kasutusse jäävatesse elamu eluruumisse sissepääsuks vaid 1 väline sissepääs /ukse kaudu/. Selliselt jääb avaldaja ainukasutusse elamu tänavapoolne tuulekoda, esik, mis viib II-le korrusele viiva trepini koos elamu nn peauksega ning puudutatud isikule jääb tema ainukasutusse I korruse ruumidesse sissepääs elamu teisest uksest koos vastava tuulekojaga, millest uks viib I korruse kööki. Nii on mõlemal kaasomanikul üks nn sissepääs tema kasutusse jäävatesse ruumides ja sellega on tagatud mõlema kaasomaniku privaatsus, eraldatus teisest kaasomanikust ning kohtu arvates ka võrdsus elamu välistuste kasutamisel. Vaatluse käigus selgus, et tee elamu tagumise ukseni ei ole ebamõistlikult pikk, mis annaks põhjuse tagada puudutatud isikule elamusse 2 sissepääsu (sh peaukse kaudu). On mõistetav puudutatud isiku soov tuua külalisi oma koju läbi nn peaukse, küll aga ei ole pelgalt sellel põhjusel puudutatud isikule täiendava ukse, so peaukse kasutada andmine kooskõlas teise kaasomaniku asja võrdse kasutamisega, privaatsuse tagamisega. Nimel ei ole mõistlik AÕS § 72 lg 5 järgi, et avaldaja peaks privaatsuse tagamiseks ning avaldajale kahe sissepääsu kasutamise võimaldamiseks rajama II korrusele täiendava ukse. Tähelepanuta ei saa jätta ka seda, et avaldaja abikaasa vajab tervislikust olukorrast kõrgendatud tähelepanu ja tema liikumine on raskendatud, mistõttu on vaja kasutada ka aeg-ajalt ratastooli ning mille kohta on esitatud ka vastav tõend (lk 135, lk 175). Seega oleks II korrusele täiendava ukse rajamine eraldatuse eesmärgil ja selleks, et puudutatud isikule tagada lisaks elamu tagumisele sissepääsule ka peauksest sissepääs, avaldajale asja kasutamise seisukohalt ja abikaasa erivajadusi arvestades, ebamõistlik. Eeltoodu alusel leiab kohus, et avaldaja avaldus on põhjendatud selliselt, et tema ainukasutusse jääb elamu I korrusel asuv tänavapoolne tuulekoda, teisele korrusele viiv trepp, kõik teise korruse ruumid, koos nn peaukse ainukasutusega. Nii jääb puudutatud isiku ainukasutusse 8 (12)

elamu I korruse ruumid koos elamu teisel poolel asuva uksega, välja arvatud kõik need ruumid ja peauks, mis jäävad avaldaja ainukasutusse. o Ainukasutusse jääva asja koormamine, ehitiste rajamine, kulude hüvitamine asja säilitamiseks Menetlusosalised vaidlesid ka selle üle, kas ainukasutusse jäetud asja üürile/rendile andmine peaks toimuma teise poole kirjalikul nõusolekul. AÕS § 74 kohaselt toimub kinnistu (osa) vastav koormamine teise kaasomaniku nõusolekul. AÕS § 74 kohaldamise seisukohalt on oluline, kas kaasomanikud on kokku leppinud asja koormamise võimaluses, mida nad võivad teha kasutuskorra kokkuleppes (Riigikohtu lahend 3-1-2-90-03). Käesoleval juhul on osalised nõus sellega, et neil oleks ainukasutuses oleva kaasoamandi osa, ruumide rendile/üürile andmise õigus (koormamise võimalus), kuid puudutatud isik tahab seda nii, et igakordsel juhul lepitakse kokku see, kas kaasomanik võin nö konkreetsele isikule asja kasutusse anda, soovides selleks eelnevalt teada ka isikute nimesid. Kuna kaasomandi koormamine saab toimuda AÕS § 74 mõtte kohaselt ainult kaasomandi kokkuleppe alusel, ei ole kuidagi seadusega vastuolus puudutatud isiku soov, et oleks teada, kellele kaasomandi osa üüritakse/renditakse. Oluline on kohtu arvates asjaolu, et omanikud, sh kaasomanikud vastutavad omandist lähtuva ohtu tõttu kolmandate isikute ees, mida kaasomanike omavahelise sisesuhe (asja omavaheline kasutuskord) ei välista. Seetõttu on omanikul, antud juhul kaasomanikul õigus teada, milliseid riske ta ka kannab, kui kaasomandit kasutavad rendi/üürilepingu alusel muud isikud. Seega leiab kohus, et avaldaja õigusi ei piira ebamõistlikult kitsendus, mille kohaselt on mõlemal kaasomanikul kohustus teise poolega eelneval kokkuleppel anda nende ainukasutuses olevat asja kolmandatele isikutele vastavate isikute nimede teatamisega. Selle üle osalised ei vaielnud, et ainukasutuses oleva asja üürimisest/rendist saav tulu jääb vastavale kaasomanikule. Seega tuleb määrata ainukasutuses oleva asja/osa/ ruumide koormamine nii, et maa, ruumide jm ainukasutuses oleva osa üürile/rendile andmine on lubatud ainult teise kaasomaniku eelneval kirjaliku nõusolekul, millel on märgitud vastava(te) kolmanda(te) isiku(te) nimi. Kasutusse andmisest saadav tulu jääb vastavale ainukasutajale. Puudutatud isiku ettepaneku kohaselt tuleks ainukasutuses oleval kaasomandil tehtavateks ehitiste püstitamiseks olema ka vastava nõusolek, mida kohus peab samuti mõistlikuks, sest põhimõtteliselt on selliste ehitiste rajamine siiski ka kinnisasja ilme, tema olustiku ja ka tema ka võimalikku turuväärtust mõjutav tegevus, mis eeldab siiski teise kaasomaniku nõusolekut. Vaid ainuomandi puhul ei tõusetu küsimist sellisest piirangust ning seega kaasomandi puhul peab sellise piiranguga AÕS § 72 lg 1 mõtte kohaselt arvestama. Seega tuleb täpsustada kokkulepet selliselt nagu pakkus välja puudutatud isik, et teise kaasomaniku nõusolek on vajalik kinnistule uute ehitiste püstitamiseks. Kohus nõustub puudutatud isiku täpsustusega, et juhul, kui kaasomanik on teinud ehitiste säilitamiseks vajalike toiminguid (avariiremont, amortiseerunud kommunikatsioonide, põhikonstruktsioonide asendamise jms) AÕS § 72 lg 4 mõtte kohaselt, siis on tal õigus nõuda 50% ulatuses teiselt omanikult kulude hüvitamist ja teine pool on kohustatud need kulud hüvitama neid kulusid tõendavate dokumentaalsete tõendite alusel. TsMS § 238 lg 2 võimaldab isikutel määrata kindlaks tõendite vormis ja liigis kokkuleppega, kuidas vajalikke asjaolusid tõendada. Kohtu arvates lihtsustab tõendite liigi ja vormi kokkulepe kulude arvetust, nende tõendamist ja selgust ning väldib ka vaidlusi. Seega tuleb määrata, et kaasomanikul on õigus teha ehitise säilitamiseks ja edasiste kahjustuse vältimiseks vajalikke toiminguid (avariiremont amortiseerunud kommunikatsioonide ja põhikonstruktsioonide asendamine, õnnetusjuhtumite avariide korral jms) ilma teise kaasomaniku nõusolekuta ning teine kaasomanik on kohustatud hüvitama dokumentaalsed tõendatud kulud 50% ulatuses. o Maatüki kasutamine 9 (12)

Maatüki kasutuskorra üle vaidlus puudus, välja arvatus vaid osas, mis puudutas nö peaukseni ja keldrini viivat teed, küll aga ei vaielnud avaldaja vastu, et keldrini viiv tee jääks ühiskastusse ja sisuliselt ka elamualune maatükk ühiskasutusse. Viimane on ka õiguslikus mõttes põhjendatud. Seega tuleb maatüki kasutuskord määrata järgmiselt: Avaldaja ainukasutusse jääb kinnisasja maatükist põhja-ida- lõunapoole osa, alates XXX tänava poolt jalgväravast kuni plaanil tähistatud punktini 2, sealt edasi mööda krundi piiri plaanil punktini 3 ja sealt edasi mööda krundi piiri 23,1 meetrit, sealt tagasi elamus suunas 23,5 m ja sealt edasi plaanilt vaadatuna vasakule 2,8 m ning sealt edasi plaanilt vaadatuna elamuni 8,5m ja sealt mööda elamu piiri kuni jalgteeni ja sealt mööda jalgteed kuni jalgväravani kokku 1282m2 koos vastaval maaalal asuva 2 kasvuhoonega (paan 1A on kokkuleppe lisa), Puudutud isiku ainukasutusse jääb kinnisasja maatükist põhja-lääne-lõunapoole osa, alates XXX tänava poolt jalgväravast kuni plaanil tähistatud punktini 1 (põhja suunas), sealt edasi mööda krundi piiri plaanil punktini 6 ja sealt edasi mööda krundi piiri punktini 4 ja sealt edasi mööda krundi piiri 25,7m (22,9m+2,8m) meetrit, sealt edasi elamu suunas 23,5 m ja edasi plaanilt vaadatuna vasakule 2,8m ja sealt edasi kuni elamuni 8,5 m ja sealt mööda elamu piiri kuni jalgteeni, va arvatud tee osa kuni keldrini (plaan 3), ja sealt edasi plaanilt vaadatuma mööda jalgteed kuni jalgväravani kokku 1282 m2. Puudutatud isiku ainukastusse jäävad märgitud maatükil asuvad kuur ja majapidamishoone ja 2 kasvuhoonet (paan 1A ja 3 on kokkuleppe lisa). Osaliste ühiskasutusse jääb maaosa, mis viib jalgteest keldrini ning ka elamualune maa. o Keldri kastutamine Elamu keldrisse viiv trepp jääb kaasomanike ühiskasutusse ning keldrisse sisenedes pool keldri parempoolsest osast jääb puudutatud isiku ainukasusse ja pool ehk vasakpoolne osa jääb avaldaja ainukasutusse (plaan 3). o Üldkulud Puudutud isik leidis, et kuivõrd kaasomanikud tasuvad teenuste eest vastavalt mõõdikutele ja vastavalt teenuse osutajale, ei ole vaja määratleda nn üldvee, elektrikulu ees tasumist. Kohus leiab, et vaidluste vältimiseks tulevikus on mõistlik reguleerida kasutuskorda juhuks, kui mingil põhjusel peaksid tekkima sellised vee, elektri, kütte, kanalisatsiooni, prügiveo kulud mis ei ole seotud konkreetse omaniku poolse isikliku tarbimisega. Seega on mõistlik avaldaja seisukoht, et kulude eest tasuvad kaasomanikud vastavalt nendele kuuluva osa suurusest lähtuvalt. Eeltoodu alusel tuleb määrata, et kaasomanikud tasuvad üldkasutatava vee ja kanalisatsiooni, prügiveo ja maja üldelektri ja kütte eest proportsionaalselt oma kaasomandi suurusest lähtuvalt. o Muud tingimused Muude tingimuste üle pooled, mis nad esitasid, ei vaielnud. Arvestades eespool kohtu poolt tuvastatud asjaolusid, aga seda, mille üle ei vaieldud, tuleb määrata muus osas kinnisasja kasutuskorra tingimused kindlaks järgmiselt: -

Ainukasutuses olevate ruumide hooldust ja jooksvat remonti korraldab ruume kasutav kaasomanik ja kannab sellega seotud kulud. 10 (12)

-

-

-

-

-

-

Ainukasutuses olevas hoones kasutatud vee, kanalisatsooni, elektri ja kütte eest tasub kumbki omanik vastava arvesti näitude järgi otse teenuse osutajale. Ainukasutuses oleva kinnistu osadele tehtavate parenduste kulud kannab vastava osa kasutaja ja parendamise tõttu kaasomanike omandisuhted ei muutu, kaasomanikul on igal ajal õigus parendused eraldada, kui see ei kahjusta kinnistu üldist säilimist või kui ta taastab sellele eelnenud olukorra, Kaasomanik ei tohi kasutada ainukasutusse jäävat osa selliselt, et see segaks teise kaasomanikul ülejäänud osade kasutamist, lisaks on ta kohustatud võimaldama teisel kaasomanikul liikuda ainukasutusse jäänud ruumides ja maal, kui see on vältimatult vajalik teise kaasomaniku osa majandamiseks. Olemasolev plaatidest jalgtee aiaväravast kuni maja ja jääb puudutatud isiku ainukasutusse ja avaldajal on õigus omal kulul välja ehitada paralleelne jalgtee tema ainukasutusse jäävale maale ning kummagi jalgtee hoolduse tagab see kaasomanik, kelle ainukasutusse jääval maal tee asub. Tee hooldamisel teisaldamist nõudvad jäägid (lumi, praht) tuleb teisaldada sama kaasomaniku ainukasutuses olevale maale. Kinnistu osade, mis on mõeldud kogu kinnistu teenindamiseks (vee ja elektrivõrk, elumaja katus, teised põhikonstruktsioonid jms) kasutamine ja korrashoid toimub kaasomanike kokkuleppel. Maamaksu tasuvad kaasomanikud võrdselt vastavalt neile kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Maja kui terviku ning ühiskasutuses olevate kinnistu osade parendamine (elumaja fassaadi, katuse remont, kommunikatsioonide kaasajastamine jms) kulude jagamine toimub eraldi kokkulepete alusel, mis peavad olema sõlmitud enne parenduste tegemise algust. Kaasomanikul ei ole õigust ühiskasutusse jäetud osa kasutada viisil, mis takistab teise kaasomaniku poolt tema osa või ühises asutamiseks jäetud osas kasutamist. kaasomanikud vormistavad kasutuskorra kohta tehtud märke kinnistusraamatusse kolme nädala jooksul kasutuskorra jõustumise päevast arvates, märke vormistamisega setud kulud kannavad kaasomanikud võrdsetes osades.

o Kokkuleppe kehtivusest uute omanike suhtes, märkus kinnistusraamatus Mis puudutab osaliste seisukohta, et kaasomandi kasutamise kokkuleppe on kehtiv ka uue kaasomaniku suhtes, kui kaasomanikud ei lepi kokku teisti, siis kohus sellise kokkuleppe käsitlusega ei nõustu. Selline kokkulepe ei ole kooskõlas AÕS § 79 lg 2, mis sätestab, et kinnisasja kasutuskorra kokkulepe on kehtiv kaasomanike õigusjärglase suhtes (selleks on ka uus omanik kui singulaarne õigusjärglane) vaid siis, kui see on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Seega ei saa eeldada uuelt kaasomanikult, et praeguste omanike vaheline kasutuskorra kokkuleppe kehtiks igal juhul uue kaasaomaniku suhtes. Selline kokkulepe saaks kehtida ilma kinnistusraamatus oleva märketa vaid siis, kui uus kaasomanik on sellist tahteavaldust avaldanud, kuid sellise tahteavalduse olemasolu ei saa eeldada ega nõuda ilma, et see kokkuleppe ei kajastuks kinnistusraamatus märkusena. Kokkuleppesse saab vaid märkida, et käesolev asja osalised esitavad kokkuleppe kinnitava kohtumääruse kinnistusosakonnale vastava märke sissekandmiseks teatud tähtaja jooksul. Kuna osalised on soovinud, et kasutuskord oleks kehtiv ka uuele võimalikule kaasomanikule, siis on tuleb vastav märge kanda kinnistusraamatusse. Avaldaja palus tuvastada puudutatud isiku vastava tahteavalduse andmise olemasolu. AÕS § 63 lg 7 alusel kantaks kanne märkusena kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. AÕS § 79 lg 2 alusel on kokkuleppe kehtiv õigusjärglase suhtes siis, kui see on katnud kinnistusraamatusse märkusena. Seega kuulub avaldaja taotlus vastava märkuse sissekandmiseks ja koos sellega puudutatud isiku kohustamiseks vastava tahteavalduse andmiseks rahuldamisele. 11 (12)

Eeltoodu alusel leiab kohus, et kooskõlas KRS § 34.1 lg 1, lg 2 p 5, AÕS § 63 lg 7, TsÜS § 68 lg 5 tuleb tuvastada LB kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa XXX märkuse kandmiseks kohtumääruse alusel kinnisasja kasutuskorra nähtavakstegemiseks igakordse kinnisasja omaniku kasuks. Asjas tehtud jõustunud kohtumäärus asendab LB eelmärgitud kande tegemiseks vajalikku tahteavaldust. Kinnistusraamatusse märke kandmise kulud kannavad osalised võrdselt. Määruse lahutamatuks osaks on plaan 1A ja 3. Seega kuulus avaldus osalisele rahuldamisele. Menetluskulud, asja hind TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et TsMS § 172 lg 1 järgi tuleb käesolevas asja menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda, sest tsiviilasja lahend on tehtud mõlema osalise huvides. Seadusest tulenevalt selgitab kohus üldreeglit, sõltumata kulude jaotusest, et TsMS § 174 lg 1 järgi on õigus esitada menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avaldust maakohtule 30 päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest. Tsiviilasja hind Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1, § 123 (avaldus esitamise aeg ) ja analoogiliselt §-ga 132 lg 1, mille kohaselt on käesoleva hagita asja hind 1595 eurot (mittevaraline).

/digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik

12 (12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.