Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom, Ulvi Loonurm ja Ele Liiv
Määruse tegemise aeg ja koht
23.05.2013 Tallinnas
Tsiviilasja number
2-12-41234
Tsiviilasi
AS East-West Consulting hagi OÜ Connexion, AS Hert-Transport ja U P vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks või tehingu osalise tühisuse tuvastamiseks ja eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.10.2012 määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS East-West Consulting määruskaebus
Menetlusosaline ja tema esindaja
Hageja AS East-West Consulting (registrikood 10493819), esindaja Viktor K
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Jätta Harju Maakohtu 23.10.2012 määrus tsiviilasjas nr. 2-12-41234 muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Määrusele võib vandeadvokaadi vahendusel esitada määruskaebuse otse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Asjaolud AS East-West Consulting esitas 12.10.2012 Harju Maakohtule hagiavalduse OÜ Connexion, AS Hert-Transport ja U P vastu. Hageja palus tuvastada tema omandiõigus Tallinnas, Maarjaheina 10 asuva kinnistu osale, mis märgiti Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2012 korralduse nr 915-k lisaks oleval põhijoonisel alana 1B suurusega 394 m2. Samuti nõudis hageja eelmärke tegemist kinnistusraamatusse, mis tagaks kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmise. Alternatiivselt soovis hageja, et kohus tuvastaks 30.05.2012
kostjate vahel sõlmitud lepingu osalise tühisuse osas, mis puudutab Maarjaheina 10 kinnistut. Ka sel juhul nõudis hageja eelmärke tegemist Hagiavalduse põhjenduste kohaselt omandas Viktor K 04.06.1998 Tallinnas asuva kinnistu, mille nüüdseks aadressiks on xxxxxxxxxxx. V. K kinkis kinnistu 17.01.2003 S K, kes võõrandas selle 17.04.2008 maksude optimeerimiseks hagejale. Aastatel 1999-2001 ehitati kinnistule elamu koos kõrvalhoonega. Naaberkinnistu aadressiga Maarjaheina 10 kuulus sel ajal Eesti Näituste AS-le. 2000.a kevadel leppisid U P ja Eesti Näituste AS kokku, et U. P korraldab ja hiljem omandab Maarjaheina 10 asuva kinnistu. Eesti Näituste AS aktsepteeris ka U. P ja V. Ku (Maarjamäe 16 tookordne omanik) kokkulepet, et V. K korrastab umbes 400m2 suuruse maatüki Maarjaheina 10 kinnistust. Kuna naaberkinnistute vahel on kõrguste vahe, sisaldas kokkulepe, et V. K võib ehitada trepi ning selle juurde teed, haljastuse ja valgustuse. Samaaegselt rajati maasisene kelder, mille sissepääsud asuvad Maarjaheina 10 kinnistul. Ka trepp asub mõlema kinnistu maal. Naaberkinnistute omanikud esitasid 26.04.2006 Maa-ameti Tallinna Katastribüroole ja Tallinna Linnakohtu Kinnistusametile avalduse naaberkinnistute omavahelise piiri muutmiseks. Avalduse eesmärgiks oli muuta kinnistute piire selliselt, et Maarjaheina 10 kinnistu pindala väheneb ligikaudu 400m2 võrra. Tegemist oli võlaõigusliku kokkuleppega. AS Eesti Näitused võõrandas 30.05.2006 Maarjaheina 10 kinnistu OÜ-le PP Int Grupp. Sõlmitud lepingus kinnitas ostja, et on teadlik maakorralduslikest toimingutest, mis võivad kaasa tuua kinnistute piiride muutumise. Pooled leppisid kokku, et kui maakatastris registreeritakse piiride muudatused, kohustub ostja sõlmima Maarjamäe 16 kinnistu omanikuga vajalikud võlaõiguslikud ja asjaõiguslikud kokkulepped selleks, et umbes 400m2 maa omand temale üle anda. 30.03.2010 võõrandas pankrotihaldur Maarjaheina 10 kinnistu AS-le Hert-Transport. Enampakkumise aktis oli selgitus maakorralduslike toimingute toimumise kohta. AS HertTransport kooskõlastas 18.06.2010 detailplaneeringu, mille kehtestamist taotles hageja, sest kehtinud seaduse alusel ei olnud võimalik kinnistute piire detailplaneeringuta muuta. OÜ Connexion, AS Hert-Transport ja U. P sõlmisid 30.05.2012 asjaõiguslepingu, millega OÜ Connexion omandas mh Maarjaheina 10 kinnistu. OÜ Connexion ei kooskõlastanud detailplaneeringut ja teatas, et ei nõustu Maarjaheina 10 kinnistu jagamisega hageja kasuks. Maakohtu määrus Maakohus jättis hagiavalduse TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata. Hageja nõudis, et kohus tuvastaks tema omandiõiguse vaidlusalusele osale Maarjaheina 10 kinnistust, kuid hagiavalduses ei esitatud asjaolusid, mille alusel võinuks hagejal omand tekkida. Kohus juhtis hageja tähelepanu sellele 16.10.2012 määruses, kuid hageja ei põhjendanud täiendavalt enda väidetava omandiõiguse tekkimise alust, vaid piirdus viidetega hagis esitatule. Hagiavalduse kohaselt tekkis omandiõigus asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg 1 alusel. AÕS § 148 lg-d 1 ja 2 puudutavad heauskselt püstitatud ehitist ega näe ette omandiõiguse omandamist maatükile. Seega ei saanud hageja omandiõigust vaidlusalusele maatükile AÕS § 148 lg 1 alusel omandada ja hagiavalduses esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et ta oleks seda teinud ka mõnel muul õiguslikul alusel. Kuivõrd hageja ei esitanud asjaolusid, mille põhjal võinuks tal omandiõigus vaidlusalusele maatükile tekkida, ei ole
võimalik hageja omandiõigust sellele tuvastada ehk hageja ei saa hagiga oma eesmärki saavutada ja tuvastusnõude menetlusse võtmisest tuleb keelduda TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel. Kui omandiõigust ei ole võimalik tuvastada, ei ole võimalik ka õigusliku olukorra muutmist nähtavaks tegeva eelmärke kandmine kinnistusraamatusse ja ka selle nõude menetlusse võtmisest tuleb samal alusel keelduda. Alternatiivselt taotles hageja kostjate vahel sõlmitud lepingu osalise tühisuse tuvastamist. Hageja ise ei ole lepingupooleks. Kohus palus hagejal 16.10.2012 määruses selgitada, milline on tema õiguslik huvi lepingu osalise tühisuse tuvastamiseks (TsMS § 368 lg 1), võttes arvesse, et kui Maarjaheina 10 kinnistu omand tõepoolest ei läinud üle OÜ-le Connexion, on selle omanikuks endiselt AS Hert-Transport, mitte hageja. Vastusena selgitas hageja, et kui omanikuks saaks AS Hert-Transport, saaks ta temalt nõuda eelmärke kandmist kinnistusraamatusse, mis tagaks hageja õiguste kaitse seoses maatükiga. AS Hert-Transport oleks sellega nõus ja AS Hert-Transport kooskõlastas vastava detailplaneeringu eskiisi. Kohtule jäi arusaamatuks, millisel alusel saaks hageja nõuda AS-lt Hert-Transport eelmärke kandmist kinnistusraamatusse, mille sisuks peaks olema omandiõiguse omandamise nõude tagamine. Hagejal puudub õigus nõuda AS-lt Hert-Transport vaidlusaluse maatüki omandi üleandmist. Maarjamäe 16 kinnistu omanikul oli õigus nõuda vajalike võlaõiguslike ja asjaõiguslike kokkulepete sõlmimist maatüki omandi üleandmiseks 30.05.2006 sõlmitud lepingu alusel, kuid selle poolteks olid AS Eesti Näitused ja OÜ PP Int Grupp, mitte AS Hert-Transport. Asjaolu, et AS Hert-Transport kooskõlastas detailplaneeringu, ei anna hagejale õigust nõuda omandiõiguse üleandmist. Kui tehingu tühisuse tuvastamist nõuab isik, kes ei ole selle tehingu pool, on tema õiguslikuks huviks kõigi isikute suhtes absoluutset kehtivust omavad õigused. Kuivõrd tehingu osalise tühisuse tuvastamise korral ei saaks hageja vaidlusaluse kinnistu omanikuks ega oleks tal ka õigust nõuda omandi üleandmist AS-lt Hert-Transport, puudub hagejal õiguslik huvi kostjate vahel sõlmitud lepingu osalise tühisuse tuvastamiseks. Alternatiivse nõude menetlusse võtmisest keeldus kohus TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, sest hagi ei esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. Kuivõrd kohus ei võtnud lepingu osalise tühisuse tuvastamise nõuet menetlusse, tuleb keelduda ka eelmärke seadmisest omandiõiguse omandamise nõude tagamiseks, sest OÜ Connexion suhtes ei ole hagejal omandiõiguse üleandmise nõuet ja hagiga ei oleks võimalik selle eesmärki saavutada. Kuivõrd kohus ei võtnud hagi menetlusse, ei lahendanud kohus ka hagi tagamise avaldust. Määruskaebus Hageja palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega võtta hagiavalduse menetlusse. Hagi eseme tuvastamisel tuleb lähtuda mitte ainult hageja taotluse täpsest sõnastusest, vaid hageja taotluse eesmärgist ja soovitavatest tagajärgedest kostja suhtes. Nõude puudumine hagiavalduses ei ole avalduse menetlusse võtmisest keeldumise aluseks ja hageja nõuded saab kohus TsMS § 392 lg 1 kohaselt välja selgitada eelmenetluses ning see puudus on kõrvaldatav ka pärast hagiavalduse menetlusse võtmist. Hageja esmase nõude eesmärgiks on kaitsta oma omandit, milleks on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri AÕS § 148 lg 1 mõttes. Tegemist on funktsionaalselt koostoimiva ühtse rajatisega ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse
(TsÜS) § 54 lg 1 mõttes on tegemisi hagejale kuuluva kinnisasja olulise osaga. Maatükil puudub iseseisev väärtus, kuid selle omandamiseks ja rajatise ehitamiseks kulutati vähemalt 100 000 eurot. OÜ Connexion peab ekslikult nimetatud maatükki ja sellel asuvat rajatist endale kuuluvaks. Kui kohus oleks selgituskohustuse täitmisel esitanud oma tõlgenduse seonduvalt AÕS §-ga 148 enne kaevatava määruse tegemist, oleks hagejal olnud võimalus muuta selles osas hagi eset ja esitada nõue, mis oleks tuvastanud vaidlusaluse ehitise kuuluvuse hagejale. OÜ-l Connexion ei ole õigust nõuda hagejalt vaidlusaluse maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. TsMS § 371 lg 2 p 2 eesmärk on välistada selliste hagide menetlemine, millel ei oleks sisulist tulemit. Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole anda kohtu otsustada, milline viis võiks hageja jaoks olla lõpptulemuse saavutamiseks kõige otstarbekam. Hageja eesmärgiks on tema omandi kaitse ja kui kohus tuvastab, et vastav rajatis kuulub hagejale, on hagi eesmärk saavutatud. Hagejal on küll võimalus esitada täpselt samadel asjaoludel uus hagi, kuid menetlusökonoomiat arvestades ei ole see mõistlik. Hagi alternatiivse nõude eesmärgiks oli juhul, kui hageja esmane nõue jääb rahuldamata, tuvastada lepingu osaline tühisus. Kohus leidis ekslikult, ei hagejal puudub selles osas õiguslik huvi, kuna hagejal puudub AS Hert-Transport suhtes vastav nõudeõigus. Hagejal on alus arvata, et AS Hert-Transport on vastava eelmärke tegemisega nõus. See ei ole aga olemasolevas õiguslikus situatsioonis mõeldav, küll aga tehingu osalise tühisuse tunnustamise korral. Kohus leidis ekslikult, et hagejal puudub AS Hert-Transport suhtes vastav nõudeõigus. OÜ Connexion oli Maarjaheina 10 kinnistu omandamisel teadlik maakorralduslikest toimingutest, mis võivad kaasa tuua ostetud kinnistu pindala vähenemise kuni 400 m2 võrra. See oli ostu-müügi tingimus. Kui AS Hert-Transport käituks vastavalt heale usule ja kasutaks oma tsiviilõigusi heauskselt, oleks ta kohustatud eelmärkega nõustuma. OÜ Connexion esindajale selgitati lepingu sõlmimise eelselt, et Maarjaheina 10 kinnistu koosseisu kuuluv, kuid sellest füüsiliselt eraldatud 394 m2 suurune maatükk ei kuulu lepingu eseme hulka ja vastavalt algatatud planeeringumenetlusele kuulub see liitmisele Maarjamäe 16 kinnistuga. Seetõttu leidis kohus ekslikult, et hagejal puudub õiguslik huvi ja et hagi ei esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. Kui kohus nõustub, et leping on tühine, on hagejal võimalik tagada oma õiguste kaitse vastava eelmärke tegemisega AS HertTransport poolt. Selles väljendub hageja õiguslik huvi kaitsta oma omandit. Maakohus lahendas ekslikult nimetatud küsimused hagiavalduse menetlusse (mitte)võtmise staadiumis. Hageja lisas määruskaebusele AS Hert-Transport kinnituse, et AS Hert-Transport on eelmärke tegemisega nõus olukorras, kus taastub tema omandiõigus Maarjaheina 10 kinnistule. Edasine menetluse käik Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et määruskaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja TsMS §-de 654 lg. 6 ning 659 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. TsMS § 372 lg. 2 sätete eesmärk on hoida kokku menetlusosaliste kulutusi ja kohtute ressurssi hagiavalduse menetlemisest keeldumisega, kui hageja õiguste rikkumine ei ole hagi
alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik või kui esitatud hagiga ei ole hagiga taotletud eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 372 lg. 2 sätete kohaldamist ei välista hagiavalduse kinnitused, et sõltuvalt kostjate vastustestest võib ta kaaluda haginõude muutmist. Hageja nõueteks oli omandiõiguse tunnistamine OÜ-le CONNEXION aadressil Tallinn, Maarjaheina 10 kuuluvast kinnistust 394 ruutmeetri suurusele maatükile ja alternatiivselt kostjate vahel 30.05.2012 sõlmitud müügilepingu tühisuse tuvastamine märgitud kinnistut puudutavas osas. TsÜS § 50 lg. 1 kohaselt on kinnisasi maapinna piiritletud osa. Kinnisasi tekib kinnistusraamatusse kandmisega, samuti omand kinnisasjale. Kuna osa kinnistu maatükist ei saa olla teise isiku omandis, siis ei ole ka võimalik rahuldada hageja nõuet tunnustada tema omandiks vaidlusaluse naaberkinnistu 394 ruutmeetri suurune maatükk. Kinnisasja müügileping tekitab õigussuhted vaid lepingu pooltele ja selle võimalikud ja väidatavad puudused ei loo kolmandatele isikutele õigusi ega kohustusi, ega anna ka kolmandatele isikutele õigust lepingut vaidlustada. Seega jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata ja määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda.
Tiit Kollom
Ulvi Loonurm
Ele Liiv
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.