Asjaõigus › Omandiasjad

VÕS § 228 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asja kasutamise kolmandale isikule edasi anda üksnes üürileandja nõusolekul ning VÕS § 290 lg 1 võimaldab üürilepingust tulenevate õiguste üleandmist kolmandale isikule samuti üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul. Lähtudes eelnevast pidanuks AS-il Monolen olema riigivara omaniku nõusolek parkla kasutamise üleandmiseks kolmandale isikule, et OÜ-l Antoni ja Ilmari Maja saanuks tekkida ka riigivara kasutamisõigus. Riigivara omanik niisugust nõusolekut AS-ile Monolen andnud ei ole. Kasutuslepingu eesmärgiks (punktide 2 ja 3 kohaselt) oli anda parkla AS-ile Monolen üksnes ajutiseks ja tasu eest kasutamiseks. Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määrusega nr 405 vastu võetud "Riikliku ehitisregistri" asutamine ja pidamise põhimääruse § 24 kohaselt on registriandmetel informatiivne ja statistiline tähendus ning andmete registrisse kandmine ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ehitisregistri andmed ei anna AS-ile Aqua Marina ega AS-ile Olerex riigivara kasutamise õigust. Mis puutub Ehitisregistris vaidlusaluste ehitiste staatusesse „kasutusel“, siis kõnealused ehitised on registreeritud Harju Maavalitsuse Hooneregistritalituse poolt ning on 31.12.2003 andmesiirdega üle tulnud Ehitisregistrisse, mil kõik Hooneregistris registreeritud ehitised said automaatselt staatuse „kasutusel“. Tulenevalt eelnevast ei näita ka staatus „kasutusel“ riigivara omaniku nõusolekut riigivara kasutamiseks. Riigivara omanik ei ole aastakümnete vältel riigivara kasutamist AS-i Aqua Marina ega AS-i Olerex poolt tunnustanud. Enne ametliku maa vabastamise nõude esitamist AS-ile Olerex 17.11.11 on riigivara vabastamise teemal toimunud koosolekud ning peetud vastavasisulist kirjavahetust. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja peab nõuet alusetuks ning palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja võib hagiavalduses taotletud kinnistu valduse vabastamisest keelduda, kuivõrd kaudsel valdajal, kellelt kostja on saanud õiguse kinnistu valdamiseks, on õigus vallata hagejale kuuluvat kinnistut. AÕS § 83 lg 2 sätestab, et otsene valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui kaudsel valdajal, kellelt ta on saanud õiguse asja vallata, on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostjale on andnud õiguse hagiavalduses toodud kinnistu valdamiseks AS Aqua Marina, kellele kuuluvad kõnealusel kinnistul paiknevad ehitised. OÜ Antoni ja Ilmari Maja (kelle üldõigusjärglaseks on AS Aqua Marina) ja AS-i Monolen vahel sõlmiti 10.08.2005 ehitiste müügileping, mille esemeks olid: - teenindushoone, ehitusregistri koodiga XXXXXXXXX, ehitusaluse pinnaga 11 m2; - konteinertankla, ehitusregistri koodiga XXXXXXXXX, ehitusaluse pinnaga 12 m2; - konteinertankla, ehitusregistri koodiga XXXXXXXXX, ehitusaluse pinnaga 15 m2; - käimla, ehitusregistri koodiga XXXXXXXXX, ehitusaluse pinnaga 3 m2, suletud netopind 3,6 m2. Tulenevalt müügilepingu punktist 1.6.4. ja asjaolust, et ehitised on kantud riiklikkusse ehitisregistrisse koos märkusega „kasutuses“, on ehitised püstitatud õiguslikul alusel ning nende kasutamine on seaduslik. Antud olukorras on riikliku ehitisregistri andmetele ehitiste omandamisel tuginenud ka AS Aqua Marina. Seega on ilmne, et isegi kui kõnealuste ehitistega seonduvas dokumentatsioonis oleksid mõningad puudused (mida kostja ei tunnista), ei saaks kõnealuseid ehitisi kuidagi käsitleda õigusliku aluseta püstitatud ehitistena AÕSRS § 14 lg 1 mõttes (Riigikohtu lahend 3-3-1-43-04).

AÕS § 80 ei võimalda esitada tsiviilkohtusse nõuet õiguslikul alusel püstitatud ehitise „kõrvaldamiseks“ ehk sisuliselt lammutamiseks. Lisaks sellele tuleks hageja nõue jätta rahuldamata, kuna AÕSRS § 15 lg 1 sätestab, et ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa kandmisest kinnistusraamatusse. Kui ehitise omanik ei nõua nimetatud tähtaja jooksul hoonestusõiguse seadmist, muutub ehitis maatüki oluliseks osaks, välja arvatud riigimaal asuv ehitis. Seega on ehitisregistrisse kantud ning õiguslikul alusel püstitatud ehitiste omanikul õigus nõuda riigimaale hoonestusõiguse seadmist ehitiste alusele ja ehitiste teenindamiseks vajalikule maale. Isegi, kui ehitiste omanik vastavat nõuet ei esitaks, kuulub hoonestusõigus riigimaale seaduse kohaselt automaatselt seadmisele Vabariigi Valitsuse poolt määratud riigiasutuse otsuse alusel. Samuti on ilmne, et AÕSRS § 15 toodud 1 aastase perioodi vältel on ehitiste omanikul samuti õigus nende valdamiseks. On ilmne, et õigus ehitisi vallata ning kinnistul omada, peab ehitiste omanikul eksisteerima ka enne, kui kõnealune üheaastane periood kulgema hakkab. Vaidlusalune hagiavalduses toodud kinnistu ei ole tänase päevani kantud kinnistusraamatusse. Kõnealusele maale tuleb hagejal igal juhul seada hoonestusõigus AS Aqua Marina kasuks. AÕSRS § 15 regulatsiooni mõtte kohaselt on hoonestusõiguseks õigustatud isikul õigus kinnistut vallata ka perioodil, mil hoonestusõiguse seadmise protseduur ei ole veel alanud ja/või on käimas. AÕSRS § 15 ei ole võimalik tõlgendada viisil, et olukorras, kus isikul on küll seaduse kohaselt õigus hoonestusõigusele, kuid riigimaa on kinnistamata, oleks riigil õigus nõuda seaduslike ehitiste lammutamist ja/või kõrvaldamist. Kuivõrd AS-il Aqua Marina on vaidlusaluste ehitiste omanikuna õigus hagiavalduses toodud kinnistu valdamiseks, oli ehitiste omanikul õigus ka viidatud ehitiste kostja valdusesse andmiseks. Isegi kui asuda seisukohale, et vaidlusaluste ehitiste näol võis olla tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitistega AÕSRS § 15 lg 1 mõttes, on viidatud ehitised vaieldamatult seadustatud neile väljastatud kasutusloaga (Riigikohtu lahend 3-3-1-43-07). Tõele ei vasta hageja väide, nagu ei oleks riigivara omanik kostja tegevust pika perioodi vältel aktsepteerinud. Majandus- ja Kommunikatsiooniministri 23.04.2009 käskkirja nr 119 punktiga 1.29 anti AS-le Olerex nõusolek vaidlusalusele kinnistule katastritunnusega XXXXXXXXXXXX tankla hinnaposti paigaldamiseks. Jääb arusaamatuks, miks pidanuks minister lubama paigaldada hinnaposti tanklale, mille „tegevust ei aktsepteerita.“ Maanteeamet väljastas 26.03.2009 kinnituse, millega anti nõusolek liiklusvälise teabevahendi (tankla reklaampost) paigaldamiseks. Seega on vaidlusalust tanklat selgesõnu aktsepteerinud ka Maanteeamet. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja valduses olevad ehitised paiknevad riigimaal. Poolte vahel puudub ka vaidlus selles, et nimetatud ehitised on kolmanda isiku AS Aqua Marina omandis. Vaidlust ei ole selles, et ehitiste alune maa pole kantud kinnistusraamatusse. Asja materjalidest nähtuvalt on Eesti Vabariigi ja AS Monolen vahel sõlmitud leping lõppenud 31.12.2002. Kasutusluba on AS Monolen väljastatud 17.11.1997. Seega oli ehitise püstitamise ajal olemas maakasutusõigus (1994 sõlmitud leping) kui ka kasutusluba. Kasutusluba on väljastatud tähtajatult. Seega on ehitis rajatud õiguslikul alusel.

Kohus nõustus kostjaga, et AÕSRS § 15 regulatsiooni mõtte kohaselt on hoonestusõiguseks õigustatud isikul õigus kinnistut vallata ka perioodil, mil hoonestusõiguse seadmise protseduur ei ole veel alanud ja/või on käimas. AÕSRS § 15 ei ole võimalik tõlgendada viisil, et olukorras, kus isikul on küll seaduse kohaselt õigus hoonestusõigusele, kuid riigimaa on kinnistamata, oleks riigil õigus nõuda seaduslike ehitiste lammutamist ja/või kõrvaldamist. Kuivõrd AS-il Aqua Marina on vaidlusaluste ehitiste omanikuna õigus hagiavalduses toodud katastriüksuse XXXXXXXXXXXX valdamiseks, oli ehitiste omanikul õigus ka viidatud ehitiste kostja valdusesse andmiseks. Eesti Vabariik on aktsepteerinud tankla tegutsemist, lubades paigaldada kostjal hinnaposti. Asjaolu, et 17.06.1994 Eesti Vabariigi ja AS Monolen sõlmitud lepingus on kokku lepitud, et hoonete ja rajatiste võõrandamine on lubatud ainult rendileandja nõusolekul, ei oma käesoleval juhul tähtsust, kuivõrd see asjaolu omaks tähtsust Eesti Vabariigi ja AS Monolen vahelistes suhetes. Kostja pole eelnimetatud lepingu pooleks. Kuivõrd hagi jäi rahuldamata, jättis kohus menetluskulud TsMS § 162 alusel Eesti Vabariigi kanda. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja rahuldada Eesti Vabariigi (Maanteeameti kaudu) hagiavaldus AS-i Olerex vastu. Alternatiivselt palub hageja tühistada otsuse ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus on valesti kohaldanud AÕSRS § 15 lg 1, kui leidis, et täidetud on vastava normi kohaldamise eeldus „ehitis on püstitatud õiguslikul alusel“. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-st 1 tulenevat kohtuotsuse põhjendamiskohustust, kuna on jätnud täielikult arvestamata Maanteeameti vastuväited selle kohta, et AS-ile Aqua Marina kuuluvad ja AS-i Olerex poolt kasutatavad vaidlusalused ehitised ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitised AÕSRS § 15 lg 1 mõttes. Maanteeamet on viidanud, et Mõigu parkla territooriumile andis Maanteeameti õiguseellane Harju Teedevalitsus 17.06.1994 sõlmitud lepinguga õiguse rajada üksnes ajutisi ehitisi. Maanteeamet on viidanud lepingu punktidele, mille kohaselt keelas leping anda parklat kasutamiseks kolmandatele isikutele ja Harju Teedevalitsuse eelneva nõusolekuta parklale rajatud hooneid võõrandada. Maakohus on põhjendavas osas Maanteeametiga nõustunud, et leping lõppes 31.12.2002. Maakohus on aga jätnud käsitlemata, millist tähendust eeltoodud asjaolud (tegemist oli üksnes ajutise lepinguga ja seega ajutiselt antud maakasutusõigusega) AÕSRS § 15 lg 1 kohaldamisel omasid. AÕSRS § 15 lg 1 ei ole kohaldatav ajutiste ehitiste omaniku suhtes, mistõttu puudub ka AS-il Olerex õigus riigimaad vallata ja Maanteeametil on seega õigus AÕS § 80 lg 1 alusel nõuda riigimaa vabastamist seal asuvatest ehitistest. Maakohus on rikkunud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevat nõuet hinnata kõiki tõendeid igakülgselt ja täielikult, kuivõrd otsuse tegemisel on jäetud arvestamata Maanteeameti esitatud ja 05.04.12 toimunud istungil asja materjalide juurde võetud hooneregistri vallasasja omanike teatis. Otsuse põhjendustes on väidetud, et kasutusluba on väljastatud tähtajatult, kuigi hooneregistri vallasasja omanike teatise kohaselt on 17.11.1997 kasutusluba nr 49 antud 5 aastaks. See on ka igati loogiline, kuivõrd ehitusseaduse § 151 kohaselt on ajutine ehitis piiratud ajavahemikuks, kuid mitte kauemaks kui viieks aastaks ehitatud ehitis. Maakohus on rikkunud ka TsMS § 436 lg-st 1 tulenevat kohtuotsuse põhjendamiskohustust jättes selgitamata, millist tähtsust kasutusloa väljastamise aeg antud kohtuasja lahendamisel

omab, kuivõrd kasutusluba ei anna maakasutusõigust. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 58 lg 1 kohaselt näitab kasutusluba ehitise vastamist ehitusprojektile ning kehtiva ehitusseaduse § 32 lg 1 kohaselt valminud ehitise vastamist ehitisele ettenähtud nõuetele. Otsuse põhjendustes on kohus leidnud: „Ka on Eesti Vabariik aktsepteerinud tankla tegutsemist, lubades paigaldada kostjal hinnaposti“, kuid ei ole TsMS § 436 lg-st 1 tulenevat põhjendamiskohustust rikkudes selgitanud, millist tähtsust nimetatud asjaolu kohtuasja lahendamisel omab. TsMS § 155 lg 2 kohaselt omandiõigusest tulenev väljaandmisnõue omavolilise valdaja vastu ei aegu. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata, kohtuotsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja uurinud toimikus olevaid tõendeid, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele menetlusõiguse normide rikkumise tõttu järgmistel põhjendustel. Maakohus tuvastas alljärgnevad olulised faktilised asjaolud: ● Vaidlusalused ehitised, s.o teenindushoone, kaks konteinertanklat, käimla, mille asukoht on Harju maakonnas Rae vallas Peetri külas, paiknevad riigimaal. Ehitiste alune maa ei ole kantud kinnistusraamatusse. ● Eesti Vabariigi ja AS Monolen vahel lõppes leping maakasutuse osas 31.12.2002. ● Ehitiste omanikuks on AS Aqua Marina ning ehitised on kantud ehitisregistrisse. ● Ehitised on AS Olerex valduses, kes kasutab ehitisi oma äritegevuseks, s.o tanklana. Seega riigimaa otseseks valdajaks on AS Olerex. Maakohus, jättes hagi rahuldamata, asus seisukohale, et AÕSRS § 15 lg 1 kohaselt isikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamisele vajalikule maale ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa kandmisest kinnistusraamatusse. AS Aqua Marina on õiguslikul alusel püstitatud ehitiste omanik ning tal oli õigus ehitised kostja valdusesse anda. Antud asjaolu osas seisukoha võtmiseks tuli hinnata kõiki esitatud tõendeid, sealhulgas ka 17.06.1994 lepingus olevaid kokkuleppeid. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus on jätnud hageja väited ja tõendid hindamata, millega on rikutud TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8 nõuet. Toimikus olevast Harju Maavalitsuse ISO Hooneregistritalituse teatisest vallasasja omaniku kohta ilmneb, et AS-le Monolen anti kasutusluba nr 49 17.11.1997 ja seda 5 aastaks (t.lk.79). Seega kasutusluba oli tähtajaline ning maakohus tuvastas ise, et 17.06.1994 leping maakasutuse osas lõppes 31.12.2002. Maakohus on jätnud eelnimetatud tõendid sisuliselt tähelepanuta. Eelistungi protokollist 05.04.2012 ilmneb, et hageja taotles kohtu abi dokumentide väljanõudmiseks Lääne-Virumaa arhiivist ehitiste kasutusloa asjaolude väljaselgitamiseks ning taotles AS Monolen omandi alusdokumentide, mis esitati hooneregistrile, väljanõudmist. Maakohus jättis taotluse rahuldamata, asudes seisukohale, et kasutusloalt nähtub selle tähtaeg ja taotlus pole piisavalt konkretiseeritud. Õige on, et hagejal tulnuks põhjendada, miks on

temalt poolt taotletud tõendid asjakohased. Kui maakohtule jäi aga hageja esitatud taotlus ebaselgeks, siis tulnuks välja selgitada, mida soovib hageja taotletud tõenditega tõendada. Toimiku materjalidest ei nähtu, et kohus oleks seda teinud. Samas toimiku materjalidest ilmneb, et poolte vahel tekkis nimelt vaidlus selle üle, kas ehitised on õiguslikul alusel püstitatud või mitte. See asjaolu jäigi lõpuni välja selgitamata. Kolleegium leiab, et maakohus on jätnud täitmata eelmenetluse ülesanded. TsMS § 392 sätestab eelmenetluse ülesanded, mille kohaselt muuhulgas tuleb eelmenetluses välja selgitada hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes. Hageja esitas nõude, milles palus kohustada AS-i Olerex vabastama riigimaa Harju maakonnas Rae vallas Peetri külas asuvatest ehitistest. Toimiku materjalidest ei ilmne, millisel õiguslikul alusel kasutab kostja oma äritegevuses vaidlusaluseid ehitisi. 05.04.2012 eelistungi protokollist ei ilmne, et maakohus oleks täitnud selgitamiskohustust ning oleks välja selgitanud, kuidas on võimalik kohtuotsust täita, kui ehitised kuuluvad hoopis AS-le Aqua Marina. Kui hageja ei soovinud kaasata menetlusse AS-i Aqua Marina, nagu ilmneb eelistungi protokollist, siis tulnuks kohtul juhtida hageja tähelepanu, et kostjat ei saa kohustada vabastama riigimaa ehitistest, mis talle ei kuulu. Seega vajas täpsustamist nii hageja nõue kui ka vaidlusaluse õigussuhte osaliste ring. TsMS § 208 lg 1 järgi on hagejal õigus kuni kohtuliku arutamise lõppemiseni esimese astme kohtus asendada senine kostja teise kostjaga ning TsMS § 208 lg 2 kohaselt ka kaasata kostjana isikud, kes on vaidlusaluse õigussuhte osalised. Kolleegium leiab, et eelnimetatule tuli kohtul juhtida hageja tähelepanu eelmenetluses. Toimiku materjalidest ei ilmne, et kohus oleks seda teinud. Kolleegium leiab, et maakohus on jätnud selgitamiskohustuse täitmata ja asjas olulised asjaolud eelmenetluses välja selgitamata, mis on viinud ebaõige kohtulahendi tegemiseni. Tegemist on olulise menetlusõigusnormi rikkumisega, mida ei ole võimalik kõrvaldada eelmenetluses, millest tulenevalt tuleb tsiviilasi saata tagasi nõuetekohase eelmenetluse läbiviimiseks. Menetluskulude jaotus tuleb maakohtu otsustada uuel tsiviilasja läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Margo Klaar

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.