Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 16.03.2011 esitas hagejale kohtule hagi, tuvastamaks kostja kohustus anda nõusolek eelmärke kustutamiseks kinnistusregistrist. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid OÜ Fabioona müüjana ja PSA Capital OÜ ostjana 18.07.2007 notar Evelyn Rootsi poolt tõestatud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks, mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatus registrinumbri 4477 all. Vastavalt lepingu punktile 1.1 oli müügiesemeks Pärnu maakonnas Audru vallas XX külas asuv „XX“ kinnistu (registriosa nr XX) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kinnistu müügihinnaks lepiti kokku 16 803 200 krooni, millest tasuti hagejale ettemaksuna 5 040 960 krooni. Vastavalt lepingule leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõigus-lepingu omandi üleandmiseks hagejalt kostjale kahe nädala jooksul arvates kohaliku omavalitsuse poolt detailplaneeringu kinnitamisest lepingu eseme suhtes, kuid mitte hiljem kui 30.06.2008 ning tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või hoiustatud asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontol või tagatud selle tasumine vastavalt lepingule. Lepingu punkti 3.3 kohaselt hageja lubas ja kostja avaldas soovi kanda registriossa nr 2936206 omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge kostja kasuks. Eelmärge kanti kinnistusraamatu vastava registriosa neljandasse jakku esimesele järjekohale 17.08.2007. 31.03.2008 sõlmisid pooled notar Evelyn Rootsi poolt tõestatud 18.07.2007 lepingu muutmise lepingu, mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatus registrinumbri 995 all. Lepingu punktis 2.2 muutsid pooled varasemat lepingut, leppides kokku asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks müüjalt ostjale sõlmimises hiljemalt 31.05.2008 ja tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või hoiustatud notarikontol või tagatud selle tasumine. Kostja saatis hagejale 30.11.2008 taganemisavalduse, milles teatas, et taganeb 18.07.2007 sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust ja 31.03.2008 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingust alates 01.12.2008, samuti asjaolust, et ei soovi sõlmida asjaõiguslepingut võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitud tingimustel. Taganemise põhjusena tõi kostja välja, et äripartnerid ei ole nõus finantseerima kinnistu ostu võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitud hinnaga seoses olulise hinnalangusega kinnisvaraturul. 08.12.2008 vastuses hageja ei tunnistanud lepingust taganemist ja andis kostjale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks, s.o kuni 08.01.2009. Kuna kostja ei olnud ka täiendava tähtaja möödudes kohustust täitnud, taganes hageja 16.01.2009 avaldusega lepingust, esitades ühtlasi ka leppetrahvidest tulenevad nõuded. 12.11.2009 esitas hageja kostjale ettepaneku kostja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks. Nimetatud dokument sisaldas ka tasaarvestusavaldust kahjunõude tasaarvestamiseks kostja poolt juba tasutud summadega. Hageja kahju seisnes selles, et hageja ei saanud kostja lepingurikkumise tõttu võõrandada kinnistut kokkulepitud hinnaga. Kinnistu turuväärtus oli lepingust taganemise

Tsiviilasi nr 2-11-11973 hetkeks langenud oluliselt, moodustades 12.11.2009 ettepaneku tegemise ajaks 2 000 000 krooni, s.o 127 823, 29 eurot. Samas kirjas sisalduva viite kohaselt on hageja arvestanud leppetrahvi 781 776 krooni. Kostja sellele ei vastanud. Kostja vastuväited hagile ning vastuhagi nõue ja põhjendus Kostja palus jätta hagi rahuldamata kuni kostja poolt vastuhagis esitatavate nõuete rahuldamiseni (kostja 27.04.2011 vastus tl 39-42, I köide). Kostja saatis hagejale 30.11.2008 taganemisavalduse, milles teatas, et taganeb 18.07.2007 sõlmitud müügilepingust alates 01.12.2008 - põhjuseks kinnisvara hinna oluline langus, mille tulemusel on muutunud lepinguliste kohustuste vahekord (VÕS § 97 lg 5). Hageja 12.11.2009 ettepaneku (kahju hüvitamiseks ja eelmärke kustutamiseks vajaliku nõusoleku andmiseks) kohaselt on kinnistu hind langenud 2 000 000 kroonile, mis omakorda kinnitab kostja seisukohti VÕS § 97 osas. Kostja aktsepteerib enda poolt saadetud taganemisavalduses perioodil 31.05.2008 kuni 01.12.2008 vastavalt lepingu punktile 3.5.2 kogunenud leppetrahvi summas 781 776 krooni ning taganemisraha 1 680 320 krooni hagejale jäämist, kuid soovib ülejäänud ettemaksu 2 578 864 krooni ehk 164 819, 44 euro tagastamist. 28.09.2011 esitas kostja vastuhagi, milles taotles ettemaksust 164 819, 44 euro tagastamist (lepingu punkti 4.3 ja VÕS § 189 lg 1 järgi). Lepingu punkt 4.3 sätestas, et juhul kui müüja lepingust taganeb lepingu punktis 4.1 nimetatud alustel, siis tasub ostja müüjale leppetrahvi 1 680 320 krooni ning müüjal on õigus ettemaksuna tasutud summa tasaarvestada leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama 7 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest (viivitamisel tasuma viivist 0,03% päevas). Lepingust nähtuvalt on pooled piiranud VÕS §135 lg 1 kohaldumist leppetrahvi maksmise näol ning sisuliselt on kostja poolt tasutud 1 680 320 krooni näol tegemist kokkulepitud taganemisrahaga (instrumendiga täitmise asendamiseks). Seetõttu ei nõustunud kostja hageja väitega, et tekitatud kahju suuruseks on 14 803 200 krooni. Kuna „XX“ kinnistu on hageja ainus vara, siis ei ole kostja, arvestades oma nõuet ja VÕS § 110 lg 1, teadlikult andnud omapoolset nõusolekut kinnistusraamatust omandiõiguse üleminekut tagava eelmärke kustutamiseks, kuna tõenäoliselt võõrandaks hageja kinnistu sellisel juhul koheselt ning kostjal ei oleks võimalik oma nõuet millegi arvelt realiseerida. Kuna kahjunõudele on võimalik esitada vastuväiteid, siis ei ole tasaarvestus kehtiv. Hageja seisukoht vastuhagi suhtes Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja poolt 30.11.2008 esitatud lepingust taganemise avaldusel puudub õiguslik alus. Kohtupraktika kohaselt saab lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka lugeda vaid selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov (VÕS § 97). Seega ei kuulu kõnealuste asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma. Kostja rikkus hageja suhtes oluliselt lepingust tulenevat kohustust. Eelnevaga põhjustati hagejale kahju, mille kohta esitas hageja kostjale 12.11.2009 tasaarvestuse avalduse. Hageja tasaarvestas lepingu rikkumisest tekkinud kahju kostja poolt müügilepingu täitmiseks tasutud summaga. Maakohtu otsus Pärnu Maakohus rahuldas nii hagi kui ka vastuhagi ning jättis menetluskulud poolte endi kanda. Vaidluse lahendamisel on kohus kohustatud VÕS § 189 lg 1 ja AÕS § 63 lg 8 kohaldamisel järgima Riigikohtu praktikat. Riigikohus on 20.06.2011 otsuses nr 3-2-1-57-11 märkinud

Tsiviilasi nr 2-11-11973 nimetatud sätete kohaldamise kohta, et eelmärge on nõude täitmist aktsessoorselt tagav tagatisõigus, mis lõpeb koos tagatava nõudega (eelmärget ei saa lugeda müügilepingu järgi üleantuks, mille kostja peaks hagejale VÕS § 189 lg 1 alusel tagastama). Kuna eelmärge tagas müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, on lepingust taganemisega lõppenud ka eelmärge. Seega ei saa seda tagastada, s.h hageja nimele kanda. Seda kinnitab erisättena ka AÕS § 63 lg 8, mis annab nõudeõiguse lõppenud nõude tagamiseks seatud eelmärke kustutamiseks. Lähtudes kohtupraktikast, mille kohaldamine on esimese astme kohtule tulenevalt seadusest kohustuslik, kuulub hagi rahuldamisele. Vaidlus puudub, et eelmärge kinnistusraamatusse tehti omandi üleandmise nõude tagamiseks. Mõlemad pooled on esitanud lepingust taganemise avalduse, seega ei saa omandi üleandmist lepingu järgi toimuda, sest poolte tahte kohaselt on leping lõppenud. Kohtupraktikast tuleneb otseselt, et seda ei saa üle kanda teiste nõuete tagamiseks. Seega on kostja vastuväited väärad ega anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Vastuhagis esitatud nõue on seaduslik, põhistatud, põhjendatud ja tõendatud ning kuulub täielikult rahuldamisele. Hageja ei vaidle vastu, et on saanud ettemaksu, kuid arvab, et on saadu tasaarveldanud talle tekitatud kahjuga. Kohus nõustus kostja arvamusega VÕS § 197 lg 1 ja § 200 lg 1 p 2 kohaldamise osas. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Antud juhul ei olnud kostjal tulenevalt lepingu lõppemisest kohustusi hageja ees ja hagejal ei olnud õigust enam nõuda kohustuse täitmist kostja poolt. Tulenevalt VÕS § 200 lg 1 p-st 2 ei saa tasaarvestada nõuet, millele tulenevalt seadusest ei saa pöörata sissenõuet. Ettemaks on poole sihtotstarbeline tahteavaldus, seejuures pool aktsepteerib lepingujärgset leppetrahvi. Sissenõuet ettemaksule ei saa pöörata. Poolte vahelisest lepingust ei tulene, et ettemaks oleks ettenähtud võimalike kahjude hüvitamiseks. OÜ Fabioona apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada Pärnu Maakohtu otsus vastuhagi rahuldamise osas ja teha asjas uus otsus, millega jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 200 lg 1 p 2, mis sätestab, et tasaarvestada ei saa teise poole nõuet, millele seadusest tulenevalt ei saa pöörata sissenõuet. Kohus on ekslikult jõudnud seisukohale, et kostja poolt lepingu täitmiseks tasutud summad on ettemaks ning hagejal puudub õiguslik alus nimetatud summadele sissenõude pööramiseks. Seoses müügilepinguga PSA Capital OÜ tasus OÜ-le Fabioona 5 040 960 krooni (1/3 hinnast). Tegemist ei olnud ettemaksuga, vaid müügilepingu täitmiseks tasutud summaga. Juhul kui ka oleks tegemist ettemaksuga, ei tulene seadusest, et ettemaksu tagastamise nõudele ei saa sissenõuet pöörata. Kohus ei ole seejuures viidanud ühelegi õigusnormile. Täitemenetluse seadustiku § 112 sätestab nõuded, millele ei saa sissenõuet pöörata. Lepingu täitmiseks tasutud summa ei kuulu selliste summade hulka. Maakohtu otsuses puudub igasugune põhjendus või õigusnorm, mille alusel on kohus jõudnud seisukohale, et kostja poolt võlaõiguslepingu täitmiseks tasutud summadele ei saa sissenõuet pöörata. Tuginedes ekslikult VÕS § 200 lg 1 p-le 2 on maakohus jätnud hindamata hageja vastuväite, et kostja nõue on hagejapoolse kahju hüvitamise nõudega tasaarvestatud (VÕS § 197). Kohus ei põhjendanud, miks ja kuidas ta sellisele seisukohale jõudis. Kohtuotsuse põhjendamata jätmisega on maakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi, mis hageja hinnangul tõi kaasa ebaõige kohtulahendi. Lisaks jääb hagejale arusaamatuks, millisel määral ja kuidas puutub asjasse kohtu konstateering, et hagejal ei olnud enam õigust nõuda kohustuse täitmist kostja poolt.

Tsiviilasi nr 2-11-11973 Maakohus on rikkunud menetlusõiguse normi (TsMS § 436 lg 1), jättes põhjendamata, miks ta leidis, et lepingu täitmiseks tasutud summale ei saa sissenõuet pöörata. Hageja on menetluse käigus põhjendanud kostjapoolset lepingu rikkumist ja sellele järgnenud lepingust taganemist ning selle tõttu tekkinud kahjuga seonduvat. Pooltevahelise müügilepingu kohaselt oli asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistu ostuhinna tasumise tähtajaks 31.05.2008. 01.12.2008 sai hageja kostjalt lepingust taganemise avalduse. Kostjal puudus seaduslik alus lepingust taganemiseks, kuna ei esinenud ühtki VÕS § 116 lg-s 2 sätestatud olulist lepingurikkumist ega lepingus sätestatud tingimust. Lepingust taganemise alusena nimetas kostja asjaolu, et tema äripartnerid ei ole enam nõus finantseerima kinnistu ostu, ning leidis, et käesoleval juhul kohaldub VÕS § 97 lg 5. Lepingu sõlmimise ajal ei olnud hageja teadlik kostja ostu finantseerimise asjaoludest. Lepingu sõlmimise asjaolude hulka ei kuulu üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma. Ka Riigikohus on avaldanud sama seisukohta ning märkinud, et lepingus sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda vaid selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Kostja poolt esiletoodud tehingu finantseerimise allika küsimus ei olnud lepingu aluseks olevaks asjaoluks, mistõttu ei saanud sellele tuginedes lepingust kehtivalt ka taganeda. 08.12.2008 esitas hageja kostja taganemisavaldusele vastuväited ning andis samas dokumendis kostjale täiendava tähtaja lepingu täitmiseks. Kostja kohustusi tähtajaks ei täitnud. 16.01.2009 esitas hageja omakorda lepingust taganemise avalduse, tuginedes VÕS § 116 lg-le 1 ja lg 2 p-le 5. Ühtlasi tugines hageja lepingust taganemisel ka müügilepingu punktile 4.1.2. Hageja on jätkuvalt veendumusel, et kehtiv on tema taganemisavaldus. Ka on kostja oma 09.03.2012 seisukohas tunnistanud, et arvestades kohtupraktikat VÕS § 97 tõlgendamisel võib kehtiv olla just hageja 16.01.2009 taganemise avaldus. Koos lepingust taganemisega hageja teatas, et kasutab kostja suhtes müügilepingu punktis 4.3 sätestatud õigust nõuda leppetrahvi summas 1 680 320 krooni. Müügilepingu muutmise lepingu punktis 3.5.2 sätestati, et kui asjaõiguslepingut ostja süül ei sõlmita hiljemalt kokkulepitud tähtajaks, kohustub ostja müüja nõudmisel tasuma müüjale leppetrahvi 0,03% lepingu eseme ostuhinnast iga asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitatud päeva eest. Lepingust taganemisel teatas hageja, et kasutab viidatud õigust nõuda leppetrahvi summas 1 159 420, 80 krooni (230 päeva eest). Nende nõuetega on kostja sisuliselt ka nõustunud. Hageja poolt lepingust taganemise ajaks oli kostja müügilepingu alusel tasunud 5 040 960 krooni. Kuna kostjapoolse lepingurikkumise tõttu tekkis hagejale kahju, siis esitas viimane 12.11.2009 kostjale ettepaneku kahju hüvitamiseks. Nimetatud dokument sisaldas tasaarvestusavaldust. Hageja kahju seisnes selles, et ta ei saanud kostjapoolse lepingurikkumise tõttu võõrandada kinnistut kokkulepitud hinnaga. Kinnistu turuväärtus oli lepingust taganemise ajaks oluliselt langenud. Turuhinna väljaselgitamiseks tellis hageja atesteeritud kinnisvara hindajatelt kaks arvamust. Kinnistu turuväärtus moodustas 12.11.2009 ettepaneku tegemise ajaks ligikaudu 2 000 000 krooni, s.o 127 823, 29 eurot. Muutunud olukorras sõlmis hageja kolmandate isikutega kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt on ostuhinnaks 2 000 000 krooni. Hageja kahjunõue tugineb VÕS § 135 lg-le 1, mis sätestab, et kui kahjustatud lepingupool tegi pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega ta saavutas sama eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib kahjustatud lepingupool kohustust rikkunud lepingupoolelt kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist. Sellest tulenevalt on hagejale tekkinud kahju suuruseks 14 803 200 krooni (16 803 200 - 2 000 000). Apellant ei ole jätkuvalt nõus kostja seisukohaga, et tulenevalt lepingu punkti 4.3 sõnastusest ning summa suurusest on pooled lepingus piiranud VÕS § 135 lg 1

Tsiviilasi nr 2-11-11973 kohaldumist leppetrahviga. Sisuliselt on kostja poolt tasutud 1 680 320 krooni näol tegemist poolte vahel kokkulepitud taganemisrahaga ning instrumendiga täitmise asendamiseks. Lepingust punktist 4.3 ei tulene, et hageja oleks loobunud leppetrahvi kokkuleppega võimalike kahjunõuete esitamisest. VÕS § 161 lg 2 sätestab, et kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt tekkinud kahju hüvitamist ulatuses, mis ületas leppetrahvidega kaetud summa. Kuna kostja tekitas lepingurikkumisega hagejale kahju, siis esitas viimane kostjale nõude kahju hüvitamiseks. Kostja ei ole eitanud kahju tekkimist, selle suurust ega enda osalust selle tekkimisel. Ühtlasi tugines kostja ka VÕS § 140 lg-le 1 (kahjuhüvitise vähendamise võimalusele), kuid ei ole tõendanud nimetatud sätte kohaldamise aluseid. Nimetatud sätte kohaldamiseks tulnuks kostjal tõendada, miks oleks kahju hüvitamine täismääras äärmiselt ebaõiglane või millisel põhjusel oleks kahju hüvitamine vastuvõetamatu. Kostja pidi ette nägema, et kui ta lepingujärgset ostuhinda ei tasu, siis tekib sellest hagejale kahju. VÕS § 197 lg 1 kohaselt oli hagejal õigus kostja nõue oma nõudega tasaarvestada. 12.11.2009 tasaarvestas hageja leppetrahvi ja seda ületava kahju hüvitamise nõude kostja poolt müügilepingu täitmiseks tasutud summaga. Tasaarvestuse tulemusena lõppes kostja nõue hageja vastu müügilepingu täitmiseks tasutud summa tagastamiseks. Käesoleval juhul ei kohaldu VÕS § 200 lg 1 p 2, mis välistaks hageja õiguse oma nõue kostja nõudega tasaarvestada. Kostja väide tasaarvestuse kehtetuse kohta ei ole õige. Neid vastuväiteid, mis välistaksid nõude maksmapaneku (nõue ei kehti või on lõppenud), ei ole kostja esitanud. Järelikult oli tasaarvestus lubatud ja kostja nõue hageja vastu on tasaarvestusega lõppenud. PSA Capital OÜ apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada Pärnu Maakohtu otsus osas, millega rahuldati hagi kostja vastu kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks ning teha uus otsus, millega lugeda kostja keeldumine eelmärke kustutamisest tulenevalt VÕS § 110 lg-st 1 ja §-st 111 õiguspäraseks. VÕS § 188 lg 2 kohaselt vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, kuid taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Kostja tunnistab, et hageja poolt 16.01.2009 esitatud lepingust taganemise avaldus on kehtiv. VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi võib kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist, kuna taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Selliselt tagatakse, et pool, kellelt taganemise tõttu lepingu alusel üleantu tagastamist nõutakse, ei satuks saadu väljaandmisega ebasoodsasse olukorda seeläbi, et tema enda vastunõude täitmine ei oleks tagatud. Eelmärge on lepingu alusel omandatud asjaõigus, mis koormab lepingu esemeks olnud asja ja tuleb VÕS § 189 lg 1 järgi tagastada. Hageja on menetluse kestel olnud läbivalt seisukohal, et kostja poolt tasutud summad tagastamisele ei kuulu ning tuleb arvestada väidetavate kahjude hüvitamiseks. Kuna „XX“ kinnistu on hageja ainus vara, siis ei ole kostja teadlikult andnud nõusolekut omandiõiguse üleminekut tagava eelmärke kustutamiseks. Pärnu Maakohtu otsusest ei selgu, kas kohus on analüüsinud konkreetset kaasust, kui viitas Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-57-11. Maakohus ei sidunud kõnealust viidet konkreetses vaidluses tuvastatud asjaolude ja esitatud tõenditega. Nimetatud otsuses on toodud arvamus, mille kohaselt võib eelkõige müügilepingu järgi tasutud ettemaksu tagastamise nõude ja müügilepingu täitmiseks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku saamise nõude vahel olla piisav seos VÕS § 110 lg 1 teise lause mõttes. Sellele nõudele tuginedes tuleb kostja kohustuse täitmisest keeldumise õiguse

Tsiviilasi nr 2-11-11973 tunnustamiseks VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgi tuvastada ka ettemaksu tagastamise nõude sissenõutavus ja see, et nõue ei ole piisavalt tagatud. Kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 110 lg 1 alusel keeldub, teeb kohus VÕS § 110 lg 5 järgi otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Ka Riigikohus on märkinud, et täitmisest keeldumise õiguse maksmapanekuks ei ole vaja esitada vastuhagi, vaid sellele saab tugineda ka VÕS § 110 või 111 alusel. Vastuväitena nõude esitamisel täitmisest keeldumise alusena saab kohus teha VÕS § 110 lg 5 järgi otsuse, mille järgi rahuldab hagi raha maksmise vastu. VÕS § 110 lg 5 järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes. Erinevates lahendites on Riigikohus jõudnud seisukohale, et kohustuse täitmisest keeldumise põhjendatuse korral saab rahuldada hagi vastunõude täitmise tingimusega. Selleks tuleb hinnata, kas kostja vastunõuded vastavad VÕS § 110 lg 1 nõuetele - on piisavalt seotud hageja nõudega, on sissenõutavad ja kas need ei ole piisavalt tagatud (Riigikohtu 20.12.2005 otsus nr 3-2-1-136-05). Kui see on nii, saab kohus asja lahendada VÕS § 110 lg-le 5 tuginedes. Vastustused kaebustele Nii hageja ja kui kostja paluvad oma vastustes jätta vastaspoole apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebuse esitaja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Pärnu Maakohtu otsus tuleb vastuhagi käsitlevas osas tühistada ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teha tühistatud osas uus otsus ja jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Ühtlasi tuleb ümber jaotada ka menetluskulud. Praeguseks ei vaidle pooled enam selle üle, et kostjal ei olnud seadusest tulenevat alust lepingust taganemiseks ning et hagejapoolne lepingust taganemine 16.01.2009 avaldusega on kehtiv. VÕS § 188 lg 2 kohaselt vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, kusjuures taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Seega ei saa olla sisulist vaidlust selle üle, et hageja nõue lepingu tagamiseks kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks on põhjendatud. Ka AÕS § 63 lg 8 järgi on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kuna pooltevaheline võlaõiguslik leping on lõppenud, puudub kostjal eelmärkega tagatav nõue hageja vastu. Kuigi maakohus märkis siinkohal õigesti, et omandiõiguse üleminekut tagava eelmärke puhul ei ole tegemist lepingu alusel üleantuga, mistõttu ei saa selle puhul ka rääkida lepingu alusel üleantu tagastamisest, tuleb siiski kaaluda, kas sellise nõude korral on võimalik seostada kohtuotsuse täitmist vastaspoole nõude täitmisega (TsMS § 445 lg 1). Sisuliselt ei olegi kostja hageja nõudele vastu vaielnud, vaid väitnud, et enne tema nõude täitmist ei tohiks eelmärget kustutada, sest vastasel juhul võiks tema nõude rahuldamine sattuda ohtu (sest hagejal puudub muu vara, mille arvelt saaks kostja nõuet rahuldada). Kuid enne, kui hinnata kostja viidatud seisukoha põhjendatust, tuleb selgitada, kas kostjal on hageja vastu üldse nõuet, mille täitmist saaks hageja nõude täitmisega siduda.

Tsiviilasi nr 2-11-11973 Toimiku materjalist nähtuvalt on pooltevaheline lepinguline suhe lõppenud kostjapoolsest rikkumisest tulenevalt: kostjal puudusid müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumiseks, seega ka asjaõiguslepingu sõlmimiseks, rahalised vahendid. Müügilepingus ettenähtud tähtajaks seetõttu asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Hageja, saades kostjalt lepingust taganemise avalduse, esitas omapoolse vastuse, milles nõudis lepingu täitmist (tl 74-75, I köide). Kuna kohustuse täitmiseks antud täiendavaks tähtajaks kostja kohustust ei täitnud, taganes hageja lepingust. Kokkulepitud müügihinnast 16 803 200 kroonist oli hagejale tasutud kokku 5 040 960 krooni (322 176, 06 eurot). Hageja saatis kostjale 12.11.2009 ettepaneku kahju hüvitamiseks, väites, et kinnisvara hinnamuutuse tõttu tekitati talle lepingurikkumisega kahju, mille suuruseks hindas hageja 14 803 200 krooni ja mida ta soovis kostja rahalise nõudega tasaarvestada. Kostja aktsepteeris vastuhagis (tl 82-90, I köide) müügilepingu muutmise lepingu punkti 3.5.2 alusel kogunenud leppetrahvi 781 776 krooni ja müügilepingu punkti 4.3 järgse leppetrahvi 1 680 320 krooni hagejale jäämist, kuid ülejäänud summat soovis saada hagejalt tagasi. Seega palus kostja mõista hagejalt välja 2 578 864 krooni (5 040 960 - 781 776 - 1 680 320), s.o 164 819, 44 eurot. Hageja seevastu leidis, et talle on tekitatud oluliselt suuremat kahju sellest, mille hüvitamisega kostja nõustus. Hageja soovis müügilepingu alusel tasutud summa tasaarvestada talle tekitatud kahjuga, mille kohta esitas kostjale 12.11.2009 avalduse (tl 26-27, I köide). Kostja vaidles tasaarvestusele vastu. Kostja, tuginedes VÕS § 127 lg-le 3, leidis, et ta ei saanud ette näha ülemaailmset finants- ja majanduskriisi, mis tegi võimatuks kinnistu ostu finantseerimise. Müügilepingu sõlmimisel 18.07.2007 ei osanud kostja näha ette, et sügisel 2009 on kinnistu hind langenud 2 000 000 kroonile, seega ei saanud ta arvestada, et lepingu võimalikul rikkumisel on viidatud tagajärjed. Kostja hinnangul tuleneb lepingu punktist 4.3, et pooled on lepingus piiranud VÕS § 135 lg 1 kohaldumist leppetrahvi maksmisega, mistõttu kostja poolt tasutud 1 680 320 krooni näol on tegemist poolte vahel kokkulepitud taganemisrahaga instrumendiga täitmise asendamiseks. Samuti tugines kostja VÕS § 140 lg-le 1, mille kohaselt võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu: kostja poolt aktsepteeritud leppetrahvide summa ületab oluliselt kinnistu praegust väidetavat väärtust, mis kõiki asjaolusid arvestades peaks olema õiglane hüvitis. Eeltoodud asjaolusid maakohus ei kaalunud, vaid leidis, et müügilepingu järgi tasutud ostuhind ei ole see, millega võiks hageja oma nõuet tasaarvestada. Kohtu viide VÕS § 200 lg 1 p-le 2 ei ole asjakohane. Samuti on maakohus ebaõigesti leidnud, et tulenevalt lepingu lõppemisest ei olnud kostjal kohustusi hageja ees, mistõttu ei olnud hagejal enam õigust nõuda kohustuse täitmist. Pealegi ei ole kohus põhjendanud, miks ta välistas võimaluse hageja nõuet kostja nõudega tasaarvestada. Lepingust sellist piirangut ei tulene. Kolleegium ei nõustu maakohtu poolt vastuhagile antud hinnanguga ning on seisukohal, et vastuhagi tuleb hagejapoolse tasaarvestuse tõttu jätta rahuldamata. Ringkonnakohus ei nõustu kostja käsitlusega pooltevahelisest kokkuleppest VÕS § 135 lg-s 1 sätestatu kohaldamise piiramiseks. Müügilepingu punktis 4.3 sisalduv kokkulepe ei välista kahju hüvitamist, kui lepingu rikkumise tõttu on lepingupoolele kahju tekkinud. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. 18.07.2007 müügilepingus leppisid pooled kokku kinnistu ostuhinnas, mida ka 31.03.2008 sõlmitud müügilepingu muutmise lepingus ei muudetud. Kuigi kostja ei saanud lepingu sõlmimisel ette näha, kui suureks võib lepingu rikkumisel vastaspoole kahju kujuneda, ei võimalda see siiski teha järeldust, et hageja tekkinud kahju eest kostja ei vastuta. Seega, kui kostja ei täitnud tähtajaks, s.o 31.05.2008 oma lepingulist kohustust ostuhinna tasumiseks ja asjaõigus8

Tsiviilasi nr 2-11-11973 lepingu sõlmimiseks, võis ta eeldada, et sellest võib hagejale kahju tekkida. Kui kahjustatud lepingupool tegi pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega ta saavutas sama eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib kahjustatud lepingupool kohustust rikkunud lepingupoolelt kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist (VÕS § 135 lg 1). Hageja on esitanud kohtule tõendina eksperthinnangu vaidlusaluse kinnisvara turuväärtuse kohta 27.02.2009 (tl 154-165, I köide) ning võlaõigusliku müügilepingu, mis on sõlmitud 28.09.2009 (tl 166-177, I köide). Neist tõenditest nähtuvalt on vaidlusaluse kinnistu väärtus võrreldes suvega 2007 kordades langenud. Praegusel juhul on hageja esitanud avalduse talle tekitatud kahju tasaarvestamiseks müügihinna tasutud osaga (kostja poolt hagetavas ulatuses). VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kuna hageja on hinnanud kahju suuruseks 14 803 200 krooni, millest 2 462 096 krooni hüvitamist on kostja aktsepteerinud ning mille üle pooled ei vaidle, siis ülejäänud summa osas ei ole kolleegiumi hinnangul takistust arvestada see tasa hageja nõudega. Seetõttu ei ole kohtu arvates ka põhjust kahjuhüvitist VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada, nagu soovis kostja. Pealegi ei ole kostja toonud esile neid sisulisi asjaolusid, mis seda võimaldaksid.

Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, jätab kostja kaebuse rahuldamata ning tühistab osaliselt esimese astme kohtu otsuse, mille tulemusel jääb vastuhagi rahuldamata, siis tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jäävad menetluskulud tervikuna kostja kanda.

Ü. Jänes

M. Merimaa

I. Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.