Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere ja Kaupo Paal 21.12.2012 Tallinnas 2-11-5579 V. R. hagi A. M. vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kaasomandi alalhoidmisega seotud kulutuste hüvitamiseks Harju Maakohtu 06.03.2012 otsus V. R. apellatsioonkaebus 04.09.2012, avalik kohtuistung 1918,15 eurot Hageja V. R. (i.k. XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Anatoli Orlovski Kostja A. M. (i.k. XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja adv. Igor Sumarok Avalik kohtuistung 27.11.2012
Tühistada Harju Maakohtu 06.03.2012 otsus tsiviilasjas nr. 2-11-5579 kaasomandi lõpetamise ja hüvitise väljamõistmise ning kohtukulude jaotuse osas ja saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumist. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Asjaolud Hageja ja kostja võtsid ühiselt 29.09.2004 AS-st Ühispank sihtotstarbelist laenu eluaseme X, X X. XXX-XXX asuva korteri ostmiseks 558 000 krooni tagastamistähtajaga 15.10.2034. Hageja ja kostja kanti 25.10.2004 kinnistamisavalduse alusel X, X X. XXX-XXX korteriomandi kaasomanikena kinnistusraamatusse. Hageja esitas Harju Maakohtule 10.02.2011 hagiavalduse A. M. vastu, milles palus lõpetada poolte kaasomand korteriomandile aadressil X XXX-XXX, X järgneval viisil: hageja saab korteriomandi ainuomanikuks ja tasub kostjale rahalise hüvitise 3955 eurot, millise kostja
tasus laenulepingu täitmisena. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista hageja kasuks kaasomandi alalhoidmise kulud ajavahemikul 01.01.2008 kuni 01.01.2011 vastavalt kostjale kuuluvale osale (1/2) summast, so 1783 eurot. Hagi põhjendustel elasid pooled koos alates 2002. aastast ja neil sündisid kooselust on ühised lapsed. Augustikuust 2005 kostja lahkus nende ühisest elukohast ja sellest ajast elab mujal. Alates 2008. aastast lõpetas kostja laenu tagastamise kohustuse täitmise. Pank pakkus 2008. aasta novembris hagejale võimalust vormistada laenuleping ümber tema nimele, eesmärgiga saada korteriomandi ainuomanikuks. Kostja oli nõus, kuid määratud ajaks panka ei ilmunud. Kostja ei ela antud korteris peaaegu 6 aastat. Selle aja jooksul tegi hageja korteris korduvalt remonti. Korteriomand on koormatud hüpoteegiga 725 400 krooni ulatuses. Kokku maksis kostja laenulepingu täitmiseks 3955 eurot. Laenulepingu järgi kuulub kuni 15.04.2034 tasumisele 31 897,14 eurot. Hagiavalduse esitamise seisuga oli korteriomandi turuhind 38 363,17 eurot. Alates 15.01.2008 kuni 15.01.2011 maksis hageja laenulepingu täitmiseks 5849,50 eurot (põhiosa + intressid). Alates 2005. aastast kandis hageja kõik kaasomandi korrashoidmisega seotud kulud ehk hooldus- ja halduskulud, Ergo kindlustuse ning remondikulud. Vastavalt kostjale kuuluva osa suurusele (1/2) olid kostja kulud ajavahemikul 01.01.2008 kuni 01.01.2011 asja alalhoidmiseks koos koormatisega 1783 eurot. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Ta ei nõus kaasomandi lõpetamisega ja korteri jätmisega hageja ainuomandisse, leides, et korter peaks jääma nende omastele, hageja aga soovib korterit ära müüa. Oma nõuet korteri alalhoidmisega seotud kulutuste hüvitamiseks ei ole hageja tõendanud. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt, lõpetas poolte kaasomandi korterile asukohaga X X XXXXXX, X (registriosa nr XXXXXX), jättis korteriomandi hageja ainuomandisse, mõistis hagejalt kostja kasuks välja hüvitise omandi kaotamise eest 19 181,58 eurot ja ajavahemikul 01.01.2008 kuni 01.01.2011 korteriomandi alalhoidmisega seotud koormatised ja kulutused 1783 eurot. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Puudub vaidlus, et käesoleval ajal on poolte kaasomandis korteriomand asukohaga X X XXXXXX, X. Mõlemale poolele kuulub nimetatud korteriomandist 1⁄2 mõttelist osa. Pooled ei vaidle, et 29.09.2004 allkirjastasid pooled laenusaajatena AS-ga Eesti Ühispank (praeguse nimega AS SEB Pank) laenulepingu nr L 040011204, mille kohaselt AS SEB Pank andis pooltele laenu 558 000 krooni korteriomandi ostmiseks. AÕS § 76 lg 1 mõtte kohaselt ei ole kaasomandi lõpetamise nõude esitamiseks vajalik põhjuse tõendamine/põhistamine, välja arvatud, kui kaasomanikud on kokkuleppel kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistanud (sama sätte lg 2). Antud asjas selline kokkulepe puudub. Siinkohal on oluline ka AÕS § 77 lg-tes 1 ja 2 sätestatu. Käesoleval juhul ei saavutanud pooled kaasomandi jagamise viisi suhtes kokkulepet. AÕS §-st 77 tuleneb, et nõude kaasomandi lõpetamiseks saab esitada kohtumenetluse üksnes hagis või vastuhagis. Kuivõrd AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, siis AÕS § 77 lg 1 alusel tuleb kaasomand lõpetada. Hageja palus kaasomand
lõpetada selliselt, et korteriomandi ainuomand jääb hagejale ja hageja maksab välja kostjale hüvitise omandi kaotuse eest. Kostja vaidlus hageja nõudele vastu ja leidis, et kaasomand võiks jätkuda, kuid ei esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil. Eeltoodust tulenevalt kuulub poolte kaasomand korterile lõpetamisele selliselt, et korteri ainuomand jääb hagejale. Kuivõrd kostja ei elanud nimetatud korteris juba hageja väidete kohaselt 6 aastat, ei kandnud viimaste aastate jooksul kaasomandi alalhoidmisega seotud kulutusi ega tasunud ka AS-le SEB Pank korteri omandamiseks võetud laenu tagasimakseid, siis puudub kostjal korteri vastu huvi ja pole alust jätta korterit jätkuvalt poolte kaasomandisse. Kuna kaasomandi lõpetamine kohtu valitud viisil riivab intensiivselt Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 ja PS § 32 lg-le 1 määrata omandi kaotanud kaasomanikule kohene ja õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. Kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Hageja hindas korteriomandi väärtuseks 38 363,17 eurot. Kostja väitis, et ta ei tea, kui suur korteriomandi väärtus on, kuid hageja poolt väidetud summast see väiksem ei tohiks olla. Kuivõrd kostja ei esitanud korteriomandi väärtuse kohta oma seisukohta, siis võttis kostja omaks hageja väite, et korteriomandi väärtus on 38 363,17 eurot ning hagejal puudus vajadus nimetatud väidet tõendada. Sellest tulenevalt on korteriomandi väärtus 38 363,17 eurot, millest kostjale kuuluva 1⁄2 mõttelise osa väärtus on 19 1818,58 eurot. Hagiavalduse kohaselt võtsid pooled korteriomandi ostmiseks kaaslaenusaajatena laenu 558 000 krooni. Hageja väidetel maksis kostja laenulepingu täitmiseks 3955 eurot ja ajavahemikus 15.01.2008 kuni 15.01.2011 maksis hageja AS-le SEB Pank laenulepingu täitmiseks 5849,5 eurot (põhiosa + intressid). Hageja leidis, et temal tuleb korteriomandi ainuomanikuks saamisel tasuda kostjale rahaline hüvitis 3955 eurot, s.o. summa, millise kostja tasus laenulepingu täitmiseks. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga hageja poolt kostjale tasutava hüvitise summa suuruse osas, kuna hageja poolt kostjale korteriomandi kaasomandi lõpetamisel hüvitise suuruse määramisel ei oma tähtsust hageja ja kostja ning AS SEB Pank vaheline laenusuhe. Laenulepingu p 3.2.1. kohaselt kohustuvad laenusaajad täitma solidaarselt kõik lepingust tulenevad laenusaaja kohustused. Käesoleval juhult vastutavad pooled AS SEB Pank ees solidaarselt kaaslaenusaajatena ja juhul kui üks kaaslaenusaaja ei täida oma kohustus laenuandja ees, siis on AS-l SEB Pank õigus kohustuse täitmist nõuda teiselt kaaslaenusaajalt (VÕS § 65 lg 1). Käesoleval juhul vastutavad hageja ja kostja omavahelistes suhtes AS-ga SEB Pank sõlmitud laenulepingust tulenevate kohustuste eest võrdsetes osades (VÕS § 69 lg 1). Seega juhul, kui hageja täitis AS-ga SEB Pank sõlmitud laenulepingu järgsed kohustused suuremas ulatuses kui seda tegi kostja, siis on hagejal õigus VÕS § 89 lg 1 alusel esitada kostja vastu rahaline nõue. Käesoleval juhul hageja kostja vastu laenulepingu täitmisest tulenevat rahalist nõuet ei esitanud ega palunud hageja poolt väidetavalt suuremas ulatuses tasutud laenumakseid tasaarvestada hageja poolt kostjale korteriomandi kaasomandi lõpetamisel tasutava hüvitisega. Poolte kaasomandi lõpetamine ei tähenda, et kostja vabaneks AS SEB Pank ees laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja väited hageja ja kostja poolt AS-ga SEB Pank sõlmitud laenulepingu alusel tehtud tagasimaksed hageja poolt kostjale tasumisele kuuluva hüvitise summa
kindlaksmääramisel tähelepanuta, samuti hageja poolt esitatud tõendid laenulepingu sõlmimise ja laenumaksete tasumise kohta, kuivõrd need ei tõenda asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Seega tuleb hagejal tasuda kostjale korteriomandi 1⁄2 mõttelise osa omandi kaotuse eest summas hüvitis 19 1818, 58 eurot. Kuivõrd kostja ei esitanud korteriomandiga seotud koormatiste ja kulutuste hüvitamise nõudes hageja poolt esitatud arvestusele ja tõenditele vastuväiteid, siis luges kohus TsMS § 231 lg 4 alusel hageja poolt korteriomandi alahoidmisega seotud koormatiste ja kulutuste arvestuse kostja poolt omaksvõetuks. Seoses sellega, et kostja on korteriomandi kaasomanik ja temale kuulub nimetatud korteriomandist 1⁄2 mõttelist osa, siis tuleb kostjal AÕS § 75 alusel kanda 1⁄2 kaasomandiga seotud maksetest ja koormatisest. Eeltoodust tuleneval mõistis kohus kostjalt välja hageja kasuks ajavahemikul 01.01.2008 kuni 01.01.2011 korteri alalhoidmisega seotud koormatised ja kulud summas 1783 eurot. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Juhul kui hagi ei saa hageja pakutud viisil rahuldada, saata asi uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Maakohus määras kostjale ekslikult ebaõiglaselt suure rahalise hüvitise. Kohus leidis ekslikult, et hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga riivatakse kostja omandi puutumatuse põhimõtet. Kostja ei ela korteris 2008. aasta jaanuarist alates ega täida ja ei kavatsegi hakata täitma rahalisi kohustusi, mis tulenevad laenulepingust nr L040011204. Kostja andis oma käitumisega mõista, et korteriomand teda ei huvita ja tal on ükskõik, millised tagajärjed võivad laenulepingujärgse kohustuse mittetäitmisega kaasneda. Kostja ei soovinud oma kaasomandi osa edasi kasutada. Kostja loobus vabatahtlikult oma kaasomandist ja pani sellega hageja raskese majanduslikku olukorda, kuna hageja peab üksinda kasvatama ning ülal pidama kahte ühist last ja täitma laenulepingust tulenevaid rahalisi kohustusi. Seega on hageja pakutud rahaline hüvitis antud olukorras õiglane ja põhjendatud. Kostja ei põhjendanud, miks ta ei nõustu kaasomandi lõpetamisega. Kostja maksis laenulepingu täitmiseks 3955 eurot ja antud summa kuulub kostjale tagastamisele. Kohus jättis tähelepanuta, et kaasomand on hüpoteegiga koormatud ja antud asjaolu tuleb rahalise hüvitise määramisel arvestada. Laenulepingu järgi kuulub kuni 15.04.2034 tasumisele 31 897,14 eurot. Korteriomandi turuhind hagi esitamisel oli 38 363,17 eurot. Seega mõisteti hagejalt ekslikult välja 1/2 turuhinnast, mida ei ole veel korteriomandi omandamise eest kantud. Vastused apellatsioonkaebusele Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja määrata korteriomandi väärtuse kindlaksmääramiseks ekspertiis. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus märgib, et kuigi apellatsioonkaebuses palutakse maakohtu otsus tervikuna tühistada, ei vaidlusta apellant maakohtu poolt korteriomandi koormatiste ja kulutuste hüvitamiseks kostjalt hageja kasuks 1783 euro väljamõistmist, s.o. selles osas hagi rahuldamist. Seda ei ole vaidlustanud ka kostja apellatsioonkaebuse esitamisega. Seega on
selles osas maakohtu otsus (resolutsiooni p. 4) TsMS § 456 lg. 4 teise lause kohaselt jõustunud. Ringkonnakohus on kostjale omandi kaotamise eest õiglase hüvitise määramisel õigesti leidnud, et õiglane hüvitis on võrdne kaasomandis oleva korteriomandi väärtuse suhtega kaasomanikele kuuluva mõttelise osa suurusesse, s.o. antud juhul poolega korteriomandi turuväärtusest. Samas on maakohus tuvastamata jätnud korteriomandi väärtuse (võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga) ja lähtunud korteriomandi väärtuse hindamisel ebaõigesti hageja poolt hagiavalduses märgitud hinnangust, milline, vastavalt hageja selgitustele, tuleneb hinnast, mis maksti korteriomandi müüjale, s.o. müügihinnast. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et hageja poolt nimetatud korteriomandi väärtus 600 000 kr. on kostja poolt õigeks võetud. Maakohtus on kostja väitnud, et ta teab, et hageja tahab korterit maha müüa, „siis see korter maksab enam kui 600 000 kr.“ (toimiku lk. 86). Kostja on samas osundanud, et ei ole „ametlikku hinnangut korteri hinna osas“. Ka vastuses apellatsioonkaebusele leiab kostja, et „tänapäeval“ korteriomandi maksumus ei vasta apellandi poolt avaldatule. Hageja on väitnud, et korteri turuväärtus on alates selle soetamisest langenud ning et see maksab 27 000-30 000 eurot (toimiku lk. 86). Nimetatust ei saa kuidagi järeldada, et kostja on nõustunud korteriomandi väärtuse hinnanguga 600 000 kr. Hageja poolt hagiavalduses välja pakutud korteriomandi väärtus ei arvesta seda, et korteriomand on koormatud poolte mõttelistele osadele seatud 725 400 kroonise ühishüpoteegiga AS SEB Pank kasuks. Seega korteriomandi soetamismaksumus ei väljenda antud juhul eelduslikult korteriomandi turuväärtust. Maakohus on jätnud nimetatutud asjaoludele poolte tähelepanu pööramata ega selgitanud pooltele, et neil on korteriomandi tegeliku väärtuse kindlakstegemiseks õigus esitada selle kohta (kinnisvarabüroo) eksperthinnang või taotleda sellekohase ekspertiisi määramist kohtu poolt. Hageja on taotlenud kostjale omandi kaotamise eest määratavast hüvitisest maha arvata korteriomandi soetamiseks mõlema poole poolt ühiselt võetud laenukohustus. Sisuliselt taotles hageja sellega poolte vahel ka nende ühise korteriomandi soetamiseks võetud võlakohustuse jagamist. Maakohus on jätnud hageja need väited tähelepanuta, selgitamata, et kaaslaenajate vahel võlakohustuse omavaheline jagamine on võimalik, kuid sellisel juhul peab jagamise taotleja esitama sellekohase nõude. Jättes laenumaksete tegemise kohustuse ühe poole kanda, ei mõjuta see kummagi solidaarkohustust panga ees, kuid omavahelistes suhetes kohustub see pool tasuma laenumaksed ka teise poole eest ning teine solidaarvõlgnik vabaneb rahalisest kohustusest hüvitada esimesele temale langeva osa laenumaksetest. Kui aga pank peaks edaspidi pöörama oma nõude kostja vastu, siis tekib kostjal hageja vastu nõue kogu tema poolt pangale tasutud laenumaksete ja sellega seotud kahju ulatuses. Kui korteriomandi mõttelistele osadele seatud hüpoteek ei taga muid kohustusi peale korteriomandi soetamiseks võetud laenu, siis tuleb kaasomandi lõpetamisel koos laenukohustuse jagamisega lähtuda korteriomandi turuväärtusest „võimalikult täpselt omandi kaotamise seisuga“ ilma hüpoteeki arvestamata. Hagejal on seejuures õigus esitada
menetluslik tasaarvestuse avaldus, tasaarvestades kostjale määratavast hüvitusest tema nõue kostja vastu, mis tuleneb asjaolust, et kaasomandi lõpetamise ja laenukohustuse jagamise eelneval perioodil on üksnes hageja tasunud suurema osa laenumaksetest. Kolleegium märgib, et selles osas, kui palju kumbki pool on eelnevalt laenumakseid tasunud, oli poolte vahel vaidlus. Maakohus, tehes otsustuse jätta korteriomand hageja ainuomandisse, ei ole arvestanud ja hagejale selgitanud, et selline otsustus ei anna veel alust omanikukande muudatuseks kinnistusraamatus. Kohus on jätnud hagejale selgitamata, et omanikukande muutmiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek või jõustunud kohtulahend, millega on TsÜS § 68 lg. 5 kaudu isikut kohustatud sellist tahteavaldust tegema. Seega korteriomandi jagamise lõpuleviimiseks hageja soovitud viisil peab ta lisaks esitama nõude kostja kohustamiseks omanikukande muudatuseks tahteavaldust tegema. Ülaltoodud puuduste tõttu tuleb maakohtu otsus kaevatud osas tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist. Kohtukulude jaotuse peab maakohus uuesti tegema asja uuel läbivaatamisel.
Tiit Kollom
Reet Allikvere
Kaupo Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.