Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Marget Henriksen
Tsiviilasja number
2-11-33537
Määruse tegemise aeg ja koht
12. detsember 2012, Tallinn
Tsiviilasi
ET ja MT avaldus KS ja AS vastu kaasomandis oleva garaaži ja kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja 1 ET(isikukood XXX, elukoht XXX) Avaldaja 2 MT(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 1 AS(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 2 KS(isikukood XXX, elukoht XXX)
menetlusosalised ei jõudnud kokkuleppele. 28.05.2012 viis kohus läbi vaatluse kinnistul XXX, Tallinn. Asjaolud ja avaldaja nõue 15.07.2011 Harju Maakohtule esitatud avalduse kohaselt kuulub kinnistu asukohaga XXX Tallinn poolte kaasomandisse järgmiste mõtteliste osadena: AS XXX mõttelist osa, KS XXX mõttelist osa ning MT ja ET kaasomandisse kuulub XXX mõttelist osa. Lisaks kuulub reaalosana AS omandisse kinnistul asuvas elamus korteriomandina eluruum nr 3 üldpinnaga 107,7 m2 ning terve maja pööningu kasutuskord on seatud korter 3 kasuks. KS omandisse kuulub eluruum nr 1 koos sinna juurde kuuluva keldriosaga kokku üldpinnaga 105,8 m2 ning ET ja MT kaasomandisse kuulub eluruum nr 2 koos sinna juurde kuuluva keldriosaga kokku üldpinnaga 90,2 m2. Elamu maa üldpinnaga 513 m2, millest 152,4 m2 kuulub perekond T ja ülejäänud 250,6 m2 perekonnale S . Hoone alune üldpind on kokku 155,0 m2. Korteriomanike kaasomandi hulka kuulub ka elamu hoovis olev vaidlusalune garaaž, mis on üle 20 aasta olnud alaliselt kuni käesoleva ajani korter 2 ainukasutuses kuna korteri nr 2 eelmine omanik selle ehitas ja nii oli kasutuskord välja kujunenud. Korter 2 endised ja praegused elanikud hoiavad seal oma majapidamiseks vajalikke asju. Korter nr 2 eelmised omanikud ei vormistanud väljakujunenud kasutuskorda ega kandnud seda kinnistusraamatusse. Avalduse esitajad paluvad kohtul määrata kasutuskord selliselt, et jätta kaasomandis oleval 18m2 suurusel maatükil paiknev maaga mitte püsivalt ühendatud garaaž korteri nr 2 ainukasutusse ning vastavalt avaldusele lisatud plaanile jätta korter nr 2 ainukasutusse plaanil nr 2 rohelisega viirutatud maatükk koos sellel paikneva garaažiga ja kollasega viirutatud maatükk jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse ja ülejäänud õueala korterite 1 ja 3 ainukasutusse. Avaldajad on taotluses lähtunud sellest, et kogu kinnistu pindalast 513 m2 on maha arvutatud hoonealune pind 155 m2 ja ühisesse kasutusse jäävast maatükist on korter nr 2 osa 30% ja korterite nr 1 ja 3 osa 70%. Avaldajate poolt 1. juunil 2012 esitatud seisukoha kohaselt leiavad avaldajad, et ainuõige lahendus on see, kui kahe korteri omanike A ja KS ja ühe korteri omanike E ja MT kaasomandis olevale maale seatakse isiklikuks kasutuseks täiesti üksteisest eraldiseisvad maatükid, eraldi jalgja autoteega vastavalt lisatud plaanile. Avaldajad rajavad oma raha eest tänavapoolsele aiale väravad ja ei hakka üldse edaspidi kasutama praegu kasutuses olevat jalgväravat ega autoväravat. Sellisel juhul puudutatud isikute ainukasutuses oleval maal autoga ei sõideta ja nad saavad tagahoovis päris suure maa enda kasutusse. Avaldajad loobuvad sellisel juhul majaaluse garaaži kasutamisest auto hoidmiseks ning teisaldavad hoovipealse garaaži praegusest asukohast teise asukohta, mis asub plaanil näidatud korteri nr 2 ainukasutusse jäävale maa-alale. Selline jagamine tagaks avaldajate hinnangul kõige paremini omanikevahelise võrdsuse ja iga pere saab toimetada elamu hoovis oma väärtuste järgi kahjustamata teisi. Avaldajate ettepaneku kohaselt: 1. Kahe korteri omanikud A ja KS ja ühe korteri omanike E ja MT kaasomandis olevale maale seatakse isiklikuks kasutuseks täiesti üksteisest eraldiseisvad maatükid, eraldi jalg-ja autoteega vastavalt lisatud plaanile 2. Avaldajad teisaldavad hoovipealse garaaži oma ainukasutuseks määratavale maa-ala peale, renoveerivad selle ja jätkavad selle kasutamist garaažina, 3. Avaldajad loobuvad sellisel juhul majaaluse garaaži kasutamisest auto parkimiskohana, 4. Avaldajad kujundavad ja kasutavad enda kasutusse jäävat maa-ala oma äranägemise järgi ja korrastavad ise oma koduaeda, 5. Puudutatud isikutele kuuluvate korterite nr 1 ja 3 kasutusse jääva maa peale peab olema võimalik jalgsi ja rattaga majja pääseda korteri nr 2 omanikel, 6. Lisapiiraedu juurde ei ehitata ja 8. Kogu krundile võib istutada puid, mis ei kasva kõrgemaks kui 2 meetrit. Puudutatud isikute seisukoht 21.09.2011 esitatud puudutatud isikute seisukoha kohaselt 16.04.2008 ostsid ET ja MTXXX korteri nr 2. Tänaseni ei ole ET ja MT korteris reaalselt elanud ühtegi päeva. Korter on antud üürile ja avaldajate seos XXX majas toimuvaga on olematu. XXX territoorium on miljööala osa ja unikaalne miljööväärtuslik ala. Puudutatud isikud leiavad, et hoovis asuv garaaž hoovi ei sobi
ja see tuleks lammutada. Puudutatud isikud leiavad, et maja tagahoovis olev maa võiks anda ainukasutusse järgnevalt: korter nr 1 maatükk suurusega 37,55 m2, korter nr 2 suurusega 32,01 m2 ja korter nr 3 maatükk suurusega 38,23 m2. Seoses kõigi korteriomanike soovidega omada isiklikuks kasutuseks olevat maad kinnistu tagahoovis tuleks ülejäänud maa jätta ühiskasutusse, kus oleks kõigil võimalik vabalt liikuda vastavalt päikesele ning selle korrastamine oleks KÜ ühine tegevus. Puudutatud isikud vaidlevad vastu kinnistu territooriumil autodega liikumisele ja piirdeaia ümberehitusele. Omades tagahoovis isiklikus kasutuses olevat maad, kuhu tulevikus tuleb roheline haljastus ja laste mänguala, ei ole mõeldav, et tagahoovis perekonna ja sõpradega istudes ja vesteldes sõidavad edasi tagasi autod. Puudutatud isikud teevad ettepaneku seada kasutuskord alljärgnevalt: 1. maiks 2013 lammutab korter 2 kaasomandis oleva garaaži ja teisaldab XXX kinnistul tekkinud lammutusmaterjali ja garaažis olevad esemed; sõiduautode tehnilise korrastamise, kaupade peale ja maha laadimiseks jääb 6x3 m2 suurune ala autoväravast, autosid sellel alal parkida ei ole lubatud, isiklikus kasutuses oleval territooriumil ei ehitata vahepiirdeid, kergehitisi, garaaže, varjualuseid ja ei tooda ega ladustata teistel territooriumitelt toodud lund, prahti ega olmejäätmeid, kinnistu piirdeaeda ei tohi omavoliliselt teisaldada, lõhkuda ega ümber ehitada, puudutatud isikud nõustuvad kinnistu jagamisega isiklikuks kasutuseks olevaks määraks vastaval korteriomandite suurusele kõigi korteriomanike vahel lisatud plaanil oleva järgi, mille kohaselt korteriomanike isiklikus kasutuses olev maa üldpindala on 107,79 m2 ja korteri nr 1 ainukasutuses on maatükk suurusega nr 37,55 m2, korter nr 2 ainukasutuses on maatükk suurusega 32,01 m2 ja korter nr 3 ainukasutuses on maatükk suurusega 38,23 m2, olenemata, millise korteriomaniku ainukasutusse jääb garaaži alune maa, tuleb garaaž lammutada 1. maiks 2013. Puudutatud isikud leiavad, et avaldajate poolt 1. juunil 2012 tehtud ettepanek, mille kohaselt kahe korteri omanike A ja KS ja ühe korteri omanike E ja MT kaasomandis olevale maale seatakse isiklikuks kasutuseks täiesti üksteisest eraldiseisvad maatükid, eraldi jalg-ja autoteega vastavalt lisatud plaanile, ei ole mingil juhul mõeldav juba seetõttu, et tuleks maha raiuda 70 aastad vanad sirelid ja istutatud männid, hävitada 2011 aastal rajatud muru ja haljastus ning 2007. aastal rajatud korralik tänavapoolse piirdeaia osa. Puudutatud isikute poolt 22.11.2012 esitatud kasutuskorra seadmise ettepaneku kohaselt seoses sellega, korter nr 2 omanikud soovivad kasutada maa-alust garaaži jalgrataste ja mopeedide kasutamiseks, siis on korterite 1 ja 3 omanikud nõus seadma kasutuskorra skeemi nr 5 alusel, milles on ära näidatud parkimiskohad kõigile omanikele võrdsetel alustel, jaotada kaasomandis olev maa isiklikuks kasutuseks olevaks maaks vastavalt skeemile 5, lammutada kinnistul asuv abihoone 1.maiks 2013 ja kasutuskord hakkaks kehima alates 1. maist 2013. Kohtu põhjendused Kohtu pädevuses on TsMS § 613 lg 2 alusel määrata ära kaasomandi kasutuskord juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et kaasomandi kasutuskord tuleb kindlaks määrata kohtu poolt, sest kaasomanikud ei saavuta omandi kasutuskorras kokkulepet. Kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist võivad kaasomanikud asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS § 72 lg 1) kohaselt reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Vastavalt AÕS § 72 lg 5 kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kinnistusraamatu andmete kohaselt Harju Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi registriossa on kantud: •
korteriomand nr XXX, mille reaalosa on korter nr 1 ja mõttelise osa suurus on XXXja
see kuulub KS (mõttelise osa suurus 35%) (II kt tlk 35-36); • korteriomand nr XXX, mille reaalosa on korter nr 2 ja mõttelise osa suurus on XXX ja see kuulub E T ja M T (mõttelise osa suurus 30%) (II kd tlk 33-34); • korteriomand nr XXX, mille reaalosa on korter nr 3 ja mõttelise osa suurus on XXX ja see kuulub A S (mõttelise osas suurus 35%)(II kd tlk 31-3). Märgitud korteriomandid asuvad Tallinnas XXX ja maatüki suurus on vastavalt andmetele ja katastriüksuse plaanile 513 m2 ja ehitiste alune maa on 173 m2 (II kd tlk 37). Kõik korteriomandid asuvad ühel maatükil, st ühel katastriüksusel nr XXX. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on avaldajad saanud Tallinnas XXX korter 2 omanikuks 16.04.2008, puudutatud isik AS on saanud Tallinnas XXX korter 1 omanikuks 16.07.2004 ja alates 09.06.2008 on Tallinnas XXX korter 1 omanik KS ning alates 16.04.2008 on AS Tallinnas XXX korter 3 omanik. Vaidlust ei ole selles, et avaldajad E ja MT elavad Tallinnas XXX A asuvas elamus, XXX asuvas elamus nad kunagi elanud ei ole ja nad üürivad XXX elamus asuvat korterit nr 2 välja üürnikele. Seevastu puudutatud isikud K ja AS elavad juba pikka aega Tallinnas XXX asuvates korterites 1 ja 3. Kohus leiab, et avaldajate poolt tehtud ettepanek, kus korterite 1 ja 3 omanikele ja korteri nr 2 omanikele seatakse isiklikuks kasutuseks täiesti üksteisest eraldiseisvad maatükid, eraldi jalg-ja autoteega vastavalt lisatud plaanile, ei vastaks kuidagi puudutatud isikute huvidele. Kohtu poolt läbi viidud vaatluse käigus on kohus tuvastanud, et maja vasakpoolsel küljel, kus avaldajate ettepaneku kohaselt võiks asuda nende ainukasutuses olev sissesõidutee, ei asu praegusel hetkel sissesõiduteed, vaid on puudutatud isikute poolt rajatud haljasala ja piirdeaed (I kd tlk 360). Käesoleval ajal asub sissesõidutee maja paremapoolsel küljel (I kd tlk 359). Avaldajate poolt esitatud plaanist nähtuvalt (I kd tl 368) tuleks hävitada kogu puudutatud isikute poolt 2001 aastal rajatud muru ja haljastus, 2007.a. rajatud korralik tänavapoolse piirdaia osa ning maha raiuda 70 aastat vanad sirelid. Kohtu hinnangul ei ole puudutatud isikute huvidega kooskõlas selline kasutukord, mille kohaselt kuuluks hävitamisele kogu puudutatud isikute poolt maja vasakpoolsele küljele rajatud haljastus ja maha raiumisele seal kasvavad sirelid selleks, et avaldajad saaksid endale hoovis puudutatud isikutest eraldi jalg- ja autotee. Kohus ei nõustu ka avaldajate sellise ettepanekuga, mille kohaselt vastavalt avaldajate poolt esitatud plaanile kaasomandis oleval 18m2 suurusel maatükil paiknev maaga mitte püsivalt ühendatud garaaž jääks korteri nr 2 ainukasutusse ning vastavalt avaldusele lisatud plaanile (I kd tlk 6) jääks korter nr 2 ainukasutusse plaanil nr 2 rohelisega viirutatud maatükk koos sellel paikneva garaažiga ja kollasega viirutatud maatükk jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse ja ülejäänud õueala korterite 1 ja 3 ainukasutusse. Nimelt on kõik XXX kaasomanikud huvitatud sellest, et nende ainukasutuses olev maaala asuks maja taga hoovis kuhu paistab päike ja puuduvad tänavapoolsed mõjutused. Avaldajate poolte tehtud eelnimetatud ettepaneku kohaselt aga jääks avaldajate kasutusse maatükk, millel paistab päike ning puudutatud isikute kasutusse maatükk, mis jääb maja vasakpoolsesse külge, kuhu ei paista päevaselt päike ja kus on rohkem tänavapoolseid mõjutusi. AÕS § 72 lg 5 mõtte kohaselt kinnistust suuremat osa omavate kaasomanike K ja AS huvidele ei vastaks ning kohtu arvates ei oleks õiglane, et kinnistust kõige väiksemat osa omav kaasomanik saaks parimate tingimustega (tänava liiklusest ja muudest mõjudest eemal, päikseline) maatüki üksnes enda kasutusse. Kohus ei pea võimalikuks kasutuskorda määrata vastavalt puudutatud isikute poolt esitatud plaanile 4A, mille kohaselt jääks korteri nr 1 ainukasutusse XXX maatükk suurusega 37,3 3m2, korteri nr 2 ainukasutusse maatükk suurusega 32,01m2 ja korter nr 3 ainukasutuse maatükk suurusega 38,23 m2 (I kd tlk 380). Nimetatud ettepaneku kohaselt jääks küll kõigi korterite ainukasutusse mõistliku suurusega maatükk XXX tagahoovis, kuid nimetatud ettepanek ei arvesta avaldajate huvi parkida sõiduauto tagahoovis või avaldajatele kuuluvasse majaalusesse garaaži, sest nimetatud ettepaneku kohaselt puuduks maja tagahoovis parkimiskoht ning tuleks avaldajate majaalusesse garaaži pääsemiseks sõita üle korter nr 3 ainukasutusse jääva maatüki.
Kohtu arvates on õiglane jätta avaldajate ja puudutatud isikute ainukasutusse maatükid selliselt nagu on seda pakkunud puudutatud isikud oma 05.06.2011 kohtule esitatud menetlusdokumendile lisatud plaani kohaselt (I kd tlk 379). Nimetatud plaani kohaselt jääb iga korteriomaniku ainukasutusse maatükk maja tagahoovis. Korteri nr 1 ainukasutusse jääb maatükk suurusega 16,67 m2, korter nr 2 ainukasutusse jääb maatükk suurusega 14,22 m2 ja korteri nr 3 ainukasutusse jääb maatükk suurusega 16,96 m2. Ainukasutusse jääva maatüki suuruse arvestamisel on lähtutud sellest, et korteri nr 1 juurde kuuluv mõtteline osa moodustab 35% kinnistust, korteri nr 2 juurde kuuluv mõtteline osa moodustab 30% kinnistust ja korteri nr 3 juurde kuuluv mõtteline osa moodustab 35% kinnistust. Samuti jääb nimetatud kasutuskorra kohaselt iga korteriomaniku ainukasutusse umbes 2,48 m laiune ja 4,6 m pikkune parkimisplats maja tagahoovis. Nimetatud kasutuskorra kohaselt on korteri nr 2 omanikel võimalik pääseda autoga ligi nendele kuuluvasse maja all asuvasse garaaži ja soovi korral oma auto garaažis või garaaži ees parkida. Eelnimetatud kasutuskorra kehtestamine on võimalik üksnes juhul kui kuulub lammutamisel maja tagahoovis asuv abihoone-garaaž. Vastavalt Tallinna Kultuuriväärtuste 23.08.2011 kirjale paikneb XXX elamu Kristiine linnaosa üldplaneeringuga kavandataval miljööalal, elamu pärineb 1931. aastast ja on hinnatud miljööväärtuslikuks hooneks. XXX hoovis paiknev abihoone-garaaž on püstitatud õigusliku aluseta, see puudub ehitisregistris. Hoone tuleb kas lammutada või seadustada. Seadustamiseks tuleb koostada ehitusprojekt, mis kooskõlastatakse kõigi kaasomanikega ning vajalike linna-ametnikega (II kd tlk 11). Käesoleval juhul ei ole avaldajad algatanud XXX hoovis paikneva abihoone-garaaži seadustamise protsessi. Menetluse käigus puudutatud isikute poolt esitatud seisukohtadest nähtuvalt ei ole nad nõus nimetatud abihoone-garaaži seadustamisega ja soovivad selle lammutamist. Kohtu poolt läbi viidud vaatluse käigus on tuvastatud, et maja taga hoovis asuvat kuuri (abihoone-garaaž) kasutatakse asjade ladustamiseks ning nähtuvalt vaatluse käigus kuuris tehtud fotost ladustatakse seal kola ja prahti, mida majapidamises ei ole enam vaja ja enamus asju tuleks viia sealt prügimäele. Avaldajad on menetluse käigus avaldanud nõusolekut eelnimetatud abihoone-garaaži lammutamiseks hiljemalt 1. maiks 2013. Avaldajad on küll 12.02.2012 kohtule saadetud seisukohas esitanud väite, et nimetatud õigusliku aluseta püstitatud abihoone-garaaž on antud rendile XXX a elanikele, kuid ühtegi tõendit selle kohta ei ole esitatud, mistõttu peab kohus nimetatud väidet ebausutavaks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et XXX Tallinnas hoovis asuv abihoone-garaaž tuleb avaldajate poolt lammutada. Kohus leiab, et nimetatud abihoone-garaaži lammutamiseks ja lammutamisel tekkinud ehitusprahi koristamiseks on mõistlik tähtaeg 1. mai 2013. TsMS § 445 lg 1 alusel määrab kohus kindlaks määruse täitmise viisi selliselt, et määruse ei kuulu täitmisele enne 01.mai 2013. Määruse täitmise edasilükkamine võimaldab avaldajatel lammutada kinnistul asuv õigusliku aluseta püstitatud abihoone-garaaž ja koristada kinnistult lammutamisel tekkinud ehituspraht. Sellest tulenevalt hakkab kohtu poolt määratud kasutuskord kehtima alates 1. maist 2013. Kohus selgitab menetlusosalistele, et kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel. Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (vt nt pärimisseaduse § 130 lg 1), st sõna "õigusjärglaste" tuleb AÕS § 79 lg 2 tähenduses mõista kui "eriõigusjärglaste". (Selle kohta vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-12-08). Menetlusosalistel on võimalik vastava tahteavalduse alusel kanda käesoleva kohtumäärusega kinnitatud kaasomandi kasutuskord kinnistusraamatusse märkusena oma korteriomandi juurde. Kui mõni korteriomanikest ei nõustu märkuse sissekandmisega oma korteriomandi registriossa, on ühel või mitmel korteriomanikul võimalik nõuda märkuse sissekandmiseks vajaliku tahteavalduse andmist TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtu kaudu. Menetluskulud
Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuivõrd asjas tehtav lahend on kõigi kaasomanike huvides ja ükski kaasomanik ei ole ilmselgelt põhjendamatuid seisukohti avaldanud, jätab kohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Marget Henriksen kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.