Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom, Reet Allikvere ja Kaupo Paal 23.10.2012 Tallinnas 2-08-21480 K P ja B T hagi R Ka vastu kaasomandi lõpetamiseks Harju Maakohtu 19.04.2011 otsus R Ka apellatsioonkaebus 25.09.2012, avalik kohtuistung Hageja I K P (isikukood xxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxx); Hageja II B T (isikukood xxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxx); Hagejate esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kostja üldõiguseellane T K(isikukood xxxxxxxxxxx); Kostja R K (isikukood xxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xxxxxxxxxxx) esindaja vandeadvokaat Priit Manavald 1550 eurot
Harju Maakohtu 19.04.2011 otsus tsiviilasjas nr. 2-08-21480 tühistada ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist. Kostja apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.
Asjaolud
K Ple kuulub kaasomandina 25/100, P Ple 18/100 ja R Kale 57/100 korteriomandist, registriosaga xxxxxxxxxx, mis koosneb 1345/2723 mõttelisest osast kinnistust Tallinnas, Vana-Lõuna 51, ja reaalosana eluruumist nr. 2 üldpinnaga 134,50 ruutmeetrit. Hagejad K P ja P P palusid kaasomandi R Kaga lõpetada, jagades kaasomandisse kuuluva korteri reaalosadeks, jättes kostja ainuomandisse reaalosana korteri nr 2 suurusega 76,66 m2 ja hagejate kaasomandisse reaalosana korteri nr 2a suurusega 57,84 m2, ning kohustada kostjat andma kaasomandi jagamiseks vajalik tahteavaldus hagiavalduses toodud sõnastuses. Moodustatavale korterile 2a on olemas 2 sissepääsu, esitatud plaanile lisaks on olemas koridori uks. Veetrassi kommunikatsiooniotsad on toodud ruumi nr 25. Ruumide 20 ja 21 vahel on seina sees uks, ruumis 20 olev ahjuosa on välja lõhutud. Ruumis 21 ja 24 olid pliit ja ahi, kuid need on välja lõhutud. Kostja vastuväited Kostja oma vastuses hagi ei tunnistanud. Kostja ei nõustunud hagejate poolt pakutava reaalosa jagamise ettepanekuga, kuivõrd kostjale jääv osa ei oleks sihtotstarbeliselt kasutatav, sest ruumidest puudub tualett, pesuruum ja köök. Kostja on nõus korteri jagamisega hagejate näidatud viisil tingimusel, et talle kompenseeritakse tualeti, sansõlme ja köögi temale jäävale poolele väljaehitamise kulud. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi, lõpetas osaliselt Tallinnas, Vana-Lõuna 15-2 asuva kinnisasja nr xxxxxxxxx kaasomandi, jagas kaasomandisse kuuluva kinnisasja oluliseks osaks oleva korteriomandi reaalosadeks ja seadis korteriomandid, avades iseseisvad registriosad ja kandes need Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna Korteriomandi kinnistusregistrisse järgnevalt: Kostja, kellele kuulub mõtteline osa Tallinnas aadressil Vana-Lõuna 15 asuvast maatükist katastritunnusega 78401:110:2710 ja selle oluliseks osaks olev ehitise osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 2 (eluruumid ja ruumid nr 15-19 ning ruumist 25 2,16 m2) reaalosa suurusega 76,66 m2; hagejate, kellele mõlemale kuulub mõtteline osa Tallinnas aadressil Vana-Lõuna 15 asuvast maatükist katastritunnusega 78401:110:2710 ning kaasomandina selle oluliseks osaks olevast ehitisest ja 43/100 mõttelist osa samal aadressil asuvast kinnisasjast nr xxxxxxxx (korter nr 2), ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 2A (eluruumid ja ruumid nr 20-24,26, ruumist nr 25 4,74 m2), reaalosa suurusega 57,84 m2. Kohus asendas R Ka nõusoleku kaasomandi osaliseks jagamiseks, korteriomandite seadmiseks ja vajalike registrikannete tegemiseks jõustunud kohtuotsusega käesolevas tsiviilasjas nr 2-08-21480, millega kohustati R Ka vastavat tahteavaldust andma. Kohus jättis TsMS § 162 lg 4 alusel menetluskulud poolte endi kanda. Kaasomanike vahel puudub kokkulepe kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamiseks.
Hagejad palusid lõpetada kaasomandi, jagades kaasomandisse kuuluva korteriomandi reaalosadeks, jättes kostja ainuomandisse reaalosana korteri nr 2 suurusega 76,66 m2 ja hagejate kaasomandisse reaalosana korteri nr 2a suurusega 57,84 m2 ning kohustada kostjat andma kaasomandi jagamiseks vajalik tahteavaldus hagiavalduses toodud sõnastuses. Oluline on arvestada AÕS § 77 lg-tes 1 ja 2 sätestatut. Riigikohus selgitas, et AÕS §-st 77 tuleneb, et nõude kaasomandi lõpetamiseks saab esitada kohtumenetluses üksnes hagis või vastuhagis. Ekslik on arusaam, et kohus ei või jätta kaasomandit lõpetamata põhjusel, et kostja pakutud viis ei ole õiglane. Käesolevas asjas esitati kaasomandi lõpetamise viisi osas ainult üks ettepanek. Kohtuistungil palus kostja asja läbivaatamine edasi lükata, et võimaldada kompromissi või vastuhagi esitamise ettevalmistamist, kuid kohus ei pidanud kostja taotlust põhjendatuks. Kostjal oli piisavalt aega kompromissi pakkumiseks või vastuhagi esitamiseks ja hageja juhtis enne kohtuistungit kostja tähelepanu asjaolule, et kostja ei teinud alternatiivseid jagamisettepanekuid. Seega pidi kohus kaaluma, kas lõpetada kaasomand hageja pakutud viisil või jätta kaasomand lõpetamata seetõttu, et hageja pakutud viis ei ole õiglane. Kaasomandi lõpetamise ebaõigluse peab TsMS § 230 lg 1 kohaselt tõendama kostja. Kostja väitel on kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil ebaõiglane seetõttu, et kostjale jäävas osas puuduks pesemisvõimalus, tualett ja köök. Kohus märkis, et kuna korteris on ainult üks pesuruum, tualett ja köök, on selge, et mõlemale korterile seda määrata ei saa ja seega tuleb kohtul hinnata, kas reaalosade moodustamine selliselt on ebaõiglane, et pesuruum, tualett ja köök ei jää ühiskasutusse või et nimetatud ruumidest ilma jäämist ei kompenseerita mingil viisil. Põhjendamatu on nõudmine, et reaalosade moodustamisel peab pesuruum, tualett ja köök jääma kahe korteri ühiskasutusse. Korterite privaatsemat kasutamist võimaldab see, kui pesuruum, tualett ja köök ei ole korteriomanike ühiskasutuses. Kostja väitis, et pesuruumi, tualeti ja köögi puudumisel peab kostja temale jäävasse ossa tegema selliste ruumide ehitamisele kulutusi. Selline väide on asjakohane kompromissläbirääkimistel, kuid AÕS § 77 lg 2 kohaselt tuleb lähtuda kaotatud omandi väärtusest, mitte kulutustest, mida kaasomandi lõpetamise tõttu peab tegema, ja kohus selgitas pooltele nimetatud asjaolu. Seega kui pesuruumist, tualetist ja köögist ilma jäämist kuidagi kompenseerida, siis saab see toimuda üksnes AÕS § 77 lg 2 kohaselt läbi selle, et arvestatakse jagatavate ruumide erinevat turuväärtust. Kohtuistungil selgitasid pooled kohtule, et käesoleval ajal ei ole mõnede ruumide turuväärtus suurem kui teiste ruumide oma. Ei saa välistada, et pesuruumide olemasolu võib ühe moodustatava reaalosa väärtust võrreldes teise reaalosaga suurendada, kuid sellist väidet ei ole asjas esitatud ega tõendatud. Pesuruumi, tualeti ja köögi puudumine iseenesest ei ole selliseks äärmiseks ebaõigluseks, mis välistaks kaasomandi lõpetamise. Soovi korral on kostjale jäävasse reaalossa võimalik pesuruum, tualett ja köök ehitada. Seda võimaldab korteri suurus, paigutus ja asjaolu, et plaanil nr 25 märgitud ruumi on kommunikatsioonid juba veetud. Kaasomandi lõpetamisel arvestas kohus täiendavalt asjaolu, et kostjale jäävasse reaalosasse jäävad ruumid, mida on ajalooliselt kasutanud kostja ema T K. Ülejäänud ruumide osas väljakujunenud kasutuskord puudub.
Apellatsioonkaebus Kostja palub Harju Maakohtu otsuse tühistada, ja saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. TsMS § 373 reguleerib vastuhagi esitamise võimalusi ja aluseid. AÕS § 77 lg 2 näeb ette kolm viisi kaasomandi lõpetamiseks. Maakohus viitas oma otsuses Riigikohtu lahendile, milles rõhutatakse, et kohus võib otsustada kaasomandi lõpetamise vaid viisil, mida üks pooltest on taotlenud hagi või vastuhagi vormis. Maakohus tõlgendas Riigikohtu lahendit vääralt. Kohus ei tohi valida AÕS § 77 lg-s 2 ette nähtud kolme viisi hulgast sellist kaasomandi lõpetamise viisi, mida pooled ei ole hagi või vastuhagi vormis taotlenud. See ei tähenda, et kaasomandi lõpetamiseks sama kaasomandi lõpetamise viisi raames esitatavad alternatiivsed ettepanekud saavad olla vaid hagi ja vastuhagi vormis. Kuna kaasomandi lõpetamine on õigus, mida ei saa välistada, tähendaks maakohtu tõlgendus, et tegemist on hagiga, millele ilma vastuhagi esitamata mingeid vastuväiteid esitada ei saagi. Selline tõlgendus oleks aga ilmselt kohtumenetluse põhiprintsiipidega vastuolus. See tähendaks, et vastuhagi esitamata jätmisel puudub kohtul võimalus hagi põhjendatust ja seaduslikkust hinnata ning hagi tuleb igal juhul rahuldada. Sama kaasomandi lõpetamise viisi siseselt alternatiivse ruumijaotuse esitamine ei pea toimuma vastuhagi vormis. Kostja püüdis istungil sellise alternatiivse variandi esitada, kuid kohus keeldus seda vastu võtmast. Vastavalt TsMS § 351 lg-le 1 arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Käesolevas asjas ei lubanud kohus kostjal esitada alternatiivset ruumijaotuse ettepanekut ja jättis seega ühe poole seisukoha ära kuulamata. Kuna ka teine pool ei saanud seetõttu ettepaneku sisu teada ja kohus lõpetas väidetava ajapuuduse tõttu ka kompromissiläbirääkimised, jättis kohus olulised asjaolud välja selgitamata. Kohus jättis kasutamata võimaluse teha kohtulahend, mis arvestab poolte huve paremal viisil. Kohus rikkus TsMS § 5 lg-s 2 sätestatut. Istungil käitus kohus vastuoluliselt, võttis vastu hageja poolt istungil esitatud tõendid ja kirjaliku seisukoha, kuid keelas kostjal oma seisukohta avaldamast, viidates sellele, et tegemist on kohtuistungiga ja uusi tõendeid enam esitada ei saa. Kohus teatas, et tõendite esitamise tähtaeg oli möödunud juba enne istungi algust. Kohus keeldus istungit edasi lükkamast, kuigi istungil selgus, et hageja vastus jõudis kostja esindajani vaid osaliselt ja arvestades asjaolu, et kostja elab välismaal, puudus kostja esindajal võimalus istungiks piisavalt ette valmistuda. Kohus rikkus TsMS § 4 lg-s 4 sätestatut. Kostjal oli kompromissleping ette valmistatud ja soovis selle istungi käigus hagejale esitada, kuid kohus väitis, et kompromissi läbirääkimine ei saa olla asja edasilükkamise aluseks ja lõpetas kompromissi osas läbirääkimised. Kohtu tegevuse tõttu ei saanud hagejad selle ettepanekuga tutvuda, kuna kohus keelas istungi käigus selle esitamise. Kohus peab otsuse tegemisel välja selgitama kohtule esitatud dokumentaalsete tõendite tegelikkusele vastavuse. Kohtuistungil kinnitasid mõlemad pooled, et jagatava korteromandi
reaalosa plaan, mis esitati hageja poolt ja mis vormistati hiljem kohtu poolt ka kohtuotsuse lisaks, ei vasta tegelikkusele. Tegelikkusele mittevastava plaani kasutamine kohtuotsuse lisana on eksitav ja kohtuotsus ei vasta selle tõttu seadusele. Kohus saab tulevaste korteriomanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi määrata vaid tegelikkusele vastava plaani alusel. Kostja ei nõustu hagejate poolt pakutud reaalosa jagamise ettepanekuga, kuna kostjale soovitakse jätta korteri osa, mis ei ole eraldi eluruumina sihtotstarbel kasutatav ja ei vasta seega korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg-s 1 sätestatule. Ettepaneku kohaselt puudub kostja omandisse jäävates ruumides tualett, pesemisvõimalus ja köök. Reaalosade jaotus peab tagama kostjale vähemalt tualeti kasutamise võimaluse. Kostja ei välista endiselt kokkuleppe saavutamise võimalust kohtumenetluse käigus. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, Harju Maakohtu otsus muutmata ja menetluskulud kõik kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Kaasomandi lõpetamine AÕS § 77 lg. 2 alusel korteriomandi reaalosa jagamisega kaheks on võimalik, kui moodustatavate reaalosade majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Maakohus peab seda kontrollima isegi siis, kui menetlusosaliselt sellele otseselt ei tugine. Maakohtu poolt aluseks võetud plaani kohaselt, millisel on märgitud moodustatavate uute reaalosade piirid, puudub hagejatele jäävale reaalosale sissepääs. Hagejate väitel on esikus (plaanil ruum nr. 25) hagejatele jääva esikuosa ja kostjale jääva esikuosa (hagiavalduse kohaselt 2,16 ruutmeetrit) vahel uks, kuid uksest väljumisel ja sisenemisel hagejatele jäävasse korteriosasse (korterisse) peavad nad läbima kostjale jäetavat korterit (esikuosa). Sellisel juhul ei vastanud pakutud korteriomandi reaalosa jagamine eraldatuse ja autonoomse kasutamise tingimusele, mis annab aluse kaasomandi lõpetamise nõudest korteriomandi reaalosa jagamisega keelduda. Eksitavad ja ebaõiged on maakohtu põhjendused kostjale hüvituse määramisest keeldumiseks. Kostja osundas vajadusele hagejate ettepanekul talle jäetavas korteriosas selle alaliselt elamiseks kasutamise jätkamiseks vajaminevate ehitustööde ja selle võimaliku maksumuse kohta koos kajaga esitatud hagiavalduse vastuses, mistõttu ei ole alust leida, et kostja esitas hüvituse nõude hilinenult. AÕS § 77 lg. 3 järgi hüvituse nõudmiseks kaasomandi lõpetamisel ei pea kostja esitama vastuhagi. Kui kohus pidas võimalikuks hüvitis määrata vaid korteriosade turuväärtuse vahe alusel, siis pidanuks kohus pooltele tegema ettepanku esitada selle kohta tõendeid (näiteks kinnisvarahindaja arvamus või ekspertiis). Ebaõige on maakohtu otsuses märgitu, mille kohaselt selgitasid pooled kohtule, et „ei väida,
et käesoleval ajal oleks mõnede ruumide turuväärtus suurem kui teiste ruumide oma“. 25.03.2011 kohtuistungi protokollist selliseid poolte „selgitusi“ ei nähtu - hoopis kohus ise on selgitanud pooltele, et „Kohtul on võimalik hüvitist välja mõista juhul kui ühele kaasomanikule määratud osa on väärtuslikum kui teisele kaasomanikule. Sellist väidet esitatud ei ole“ (toimiku lk. 188). Kuna maakohus ei ole juhtinud hagejate tähelepanu asjaolule, et korteriomandi reaalosa jagamisel nende poolt soovitud viisil ei ole neile jäävat osa võimalik kasutada kostjale jäävast osast sõltumatult, ja mõlemad pooled soovivad jätkuvalt kaasomandi lõpetamist, saadab kolleegium asja maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist. Maakohus peab hagejatele selgitama võimalust muuta kaasomandi lõpetamise nõuet kaasomandi lõpetamiseks teistsugusel viisil, ja kostjale vastuhagi esitamise õigust. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus sõltuvalt asja läbivaatamise tulemustest.
Tiit Kollom
Reet Allikvere
Kaupo Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.