Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Asjaolud Tallinna linna ja Koit Konstabeli vahel on 3. aprillil 2003 sõlmitud eluruumi üürileping nr 801, mille kohaselt anti Koit Konstabelile üürile korter aadressil xxxxx xxx xxx-x Tallinn. Üüripinnal elavad Koit Konstabeliga koos Kleio Konstabel ja Hele Pärn. 17.05.2007 kuupäevaga dateeritud Tallinna Nõmme linaosa vanema kirjaga, mis pealkirjastati „üürilepingu erakorralise ülesütlemine“, teatati Koit Konstabelile, et perioodi osas 2.03.2005 kuni 05.04.2007 on tal üürivõlgnevus kokku 2855,75 kr., tema suhtes algatatakse makskäsu kiirmenetlus, nõuti võlgnevuse viivitamatut likvideerimist ja paluti tal korraldada Pärnu mnt. 197-2 üüripindade vabastamine ja üleandmine linnaosa valitsusele hiljemalt 01.07.2007. Kirjas osundati VÕS §-le 316 lg. 1 p. 1, mille alusel võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri summa. 18.01.2008 esitas Tallinna linn Nõmme linnaosa valitsuse kaudu Koit Konstabeli, Hele Pärna ja Kleio Konstabeli vastu hagi korteri väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest, tuginedes sellele, et üürileping on erakorraliselt üles öeldud, ülesütlemist ei ole vaidlustatud, üürileping on seega lõppenud, kuid kostjad ei ole korterit vabastanud ega linnaosa valitsusele üle antud. Kostjad vaidlesid hagile vastu, väites, et üüriarveid ei ole jäetud tasumata. Harju Maakohtu 26.02.2009 otsusega hagi rahuldati. Maakohus tuvastas, et kostja Koit Konstabel sai 17.05.2007 kirja ülesütlemisteatega kätte 18.06.2007 ja samal päeval tasus ta 18.06.2007 seisuga olnud üürivõlgnevuse, nii et tekkis 44,45 kr. suurune ettemaks. Kuna võlgnevuse summa ületas 3 kuu üürimaksete kogusumma, oli üürileandjal õigus üürilepingu ülesütlemiseks. Üürileping on lõppenud ja üürnik peab VÕS § 334 lg. 1 kohaselt üüritud asja tagastama.

Tallinna Ringkonnakohtu 14.09.2009 otsusega maakohtu otsus tühistati ja asi saadeti uueks läbivaatamiseks maakohtule peamiselt põhjusel, et maakohus jättis VÕS § 196 lg. 2 tähelepanuta ja kontrollimata, kas üürileandja andis üürnikule rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Maakohtu otsus Harju Maakohus jättis oma 10.08.2010 otsusega Tallinna linna hagi rahuldamata. Maakohus on tuvastanud asjaolu, et kostjad olid viivituses vähemalt kolmel järjestikkusel kuul üüri ja kõrvalkulude tasumisega ning vastav võlgnevus ületab kolme kuu üüri ja kõrvalkulude summa. Vastav asjaolu annab aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kooskõlas VÕS § 316 lg 1, kuid eelnimetatud sätte alusel võib üürilepingu üles öelda vaid siis, kui üürileandja on võlgnikule andnud mõistliku täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks ja see tähtaeg möödub tulemusetult (VÕS § 196 lg 3). Kohus on seisukohal, et puuduvad VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 toodud asjaolud, mis välistaksid täiendava tähtaja andmise, s.t. võimaldaksid lepingu koheselt üles öelda. Kohus on tuvastanud, et apellant andis täiendava tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks oma 2.02.2006 kirjaga, milles on kostjale antud tähtajaks võlgnevuse likvideerimiseks või ajatamiseks veebruarikuu 2006. Ülesütlemise avalduse on linnaosa valitsus esitanud 17.mail 2007, seega on ülesütlemise avaldus tehtud 15,5 kuud pärast võlgade likvideerimiseks täiendava tähtaja andmist. Tulenevalt asjaolust, et üürilepingu lõpetamise hoiatuse ja täiendava tähtaja andmise ning üürilepingu ülesütlemise vahe on 15,5 kuud, ei saa ülesütlemisavaldust pidada esitatuks mõistliku aja jooksul ning ülesütlemine on vastuolus heade kommetega ning TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 jättis Harju Maakohus menetluskulud apellandi kanda. Apellatsioonkaebus Tallinna linn palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta kohtukulud kostjate kanda. Maakohus on õigesti tuvastanud, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks esinesid VÕS § 316 lg 1 tulenevad alused. Samas ei saa nõustuda kohtu seisukohaga, et kuna üürilepingu lõpetamise hoiatuse ja täiendava tähtaja andmise ning üürilepingu ülesütlemise vahe on 15,5 kuud, oli ülesütlemine vastuolus heade kommetega ning TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine. Apellandi hinnangul on apellant andnud piisava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja tähtaja andmise ning üürilepingu ülesütlemise vahe 15,5 kuud ei ole vastuolus heade kommetega. Juhindudes asjas kogutud materjalidest on üheselt selge, et apellant on käitunud heas usus ning lootnud kostjate mõistlikule käitumisele ja maksedistsipliini parandamisele, andes kostjatele võimaluse võlgnevused likvideerida ja üürisuhet jätkata ning koheselt mitte rakendades üürilepingu erakorralist ülesütlemist õiguskaitsevahendina. 02.02.2006 kirjaga nr 1-6/0186 hoiatas apellant kostjat üürilepingu lõpetamise võimalikkuse osas juhul, kui kostja ei likvideeri võlgnevust, andes kostjale tähtaja lahenduse leidmiseks kuu aja jooksul. 23.05.2007 esitas apellant tsiviilasjas nr 2-07-19940 maksekäsu avalduse üürivõla sissenõudmiseks kostja vastu. Nähtuvalt eeltoodust on apellant kostjat hoiatanud üürilepingu

erakorralise lõpetamise võimalikkuse osas ning ebamõistlik on eeldada, et apellandil oleks huvi järjekindlalt oma lepingulisi kohustusi eirava isikuga üürisuhte jätkamiseks, mistõttu on üürilepingu erakorraline lõpetamine igati õiguspärane. Kohus on täielikult eiranud apellandi poolt esitatud tõendeid, mis puudutavad kostjate maksekäitumist (tl 125-130), seega kohus ei ole andnud hinnangut kõigile apellandi poolt menetluse käigus välja toodud asjaoludele, sealhulgas on jätnud täielikult tähelepanuta apellandi poolt kohtule edastatud apellandi raamatupidamise väljatrüki, mis kinnitab kostjate pidevat võlgnevuses olekut. Kohus ei ole ka põhistanud, miks on vastavad dokumentaalsed tõendid tähelepanuta jäetud. TsMS § 5 lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Asjaolu hindamisel, kas apellandil oli üldse kohustust anda kostjale täiendav tähtaeg oma lepinguliste kohustuste täitmiseks, tuleb arvestada ja analüüsida, kas apellandil sai ühelgi tingimusel olla huvi lepingu jätkamiseks. Kohus on vastava asjaolu täielikult tähelepanuta jätnud. Nimelt ei ole kohus hinnanud asjaolu, et kostjad olid pidevas võlgnevuses, mistõttu ei saa eeldada apellandi huvi ebakorrektselt käituvate kostjatega lepingut jätkata. Seetõttu jääb apellandile arusaamatuks, miks ei ole kohus vastavalt TsMS § 351 lg 1 uurinud kostjate mittekorrektse maksekäitumise põhjusi ning sellest tingitud apellant huvi kadumist lepinguliste suhete jätkamiseks. Vastustaja seisukoht Vastustaja Koit Konstabel vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Apellatsioonkaebuses nimetatud väidetav võlgnevus on tekkinud sellest, et tasutud ei ole maamaksu, mille tasumist Nõmme linnaosa valitsusel tegelikult ei ole õigus nõuda. Vastustajatega sõlmitud üürileping käib ainult korter 2 kohta ega puuduta maja juurde kuuluva maa kasutamisõigust ning sama kehtib ka üüriarvete muutmise kohta. Kuna viimasel aastal saadud üüriarved enam maamaksu ei sisalda, siis võib sellest järeldada, et Nõmme Linnaosa Valitsus tunnistab maamaksu nõude alusetust, kuid keeldub siiski kustutamast sellest tekkinud võlgnevust. Selleteemalised arutused algasid juba 2006.a. suvel. Samuti on vaidlus olnud 2007 – 2009 aastatel ebaseaduslikult tõstetud üüride osas. Alates 2010.a. langetati üür 2006.a. tasemele, millest järeldub, et üüri tõstmise ebaseaduslikkust on tegelikult tunnistatud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta. Kuigi hageja poolt 17.05.2007 üürnikule saadetud kirjas ei ole üürileandja selgelt (otseselt) teatanud, et ta ütleb üürilepingu erakorraliselt üles, võib siiski kirja pealkirjast, nõudest korter vabastada ja viitest VÕS §-le 316 lg. 1 p. 1 sellekohast tahteavaldust järeldada. Ka üürnik ei ole käesolevas kohtumenetluses väitnud, et 17.05.2007 kiri ei kujuta endast ülesütlemisavaldust.

Asja uuel läbivaatamisel esitas hageja üürileandja 02.02.2006 kirja üürnikule, milles teatati, et 16.01.2006 seisuga on üürnikul maksmata viie kuu üür kogusummas 3284,25 kr., ja nõuti võlgnevuse likvideerimist sama kuu jooksul. Maakohus, hinnates hageja 02.02.2006 kirja võlgnevuse likvideerimiseks tähtaja andmisena, leidis, et hageja kaotas õiguse üürilepingu ülesütlemiseks seetõttu, et ülesütlemisavaldust ei esitatud mõistliku aja jooksul, s.o. et “mõistlikuks tähajaks ei saa pidada ülesütlemisavalduse esitamist 15,5 kuud peale täiendava tähtaja andmist“. Hagi rahuldamata jätmise alusena tugines maakohus VÕS §-le 196 lg. 3. Tegelikult ei saa 02.02.2006 kirja käsitada tähtaja andmisena üürilepingu ülesütlemisavalduse tegemisel tuginetud võlgnevuse likvideerimiseks, sest see käsitleb eelnevat võlgnevust, s.o. enne 01.06.2006 tekkinud võlgnevust. Kattub üksnes 18.02.2005 arve 595,80 kr, kusjuures 17.05.2007 kirjast nähtuvalt oli sellest tasumata üksnes 99,80 kr., s.o. tuleb järeldada, et n.ö. vana võlgnevus, mille tasumiseks oli antud tähtaeg, oli praktiliselt likvideeritud. Siit omakorda järeldub, et 17.05.2007 ülesütlemisavaldusele ei eelnenud VÕS § 196 lg. 2 kohast tähtaja andmist ülesütlemisavalduses tuginetud võlgnevuse likvideerimiseks, mistõttu loeb ringkonnakohus selle asjaolu ülesütlemise tühisuse, üürilepingu kehtivuse ja hagi rahuldamata jätmise aluseks. Üürniku väitel sai ta ülesütlemisavalduse kätte 18.06.2007. Hageja esitatud saldoteatisest (toimiku lk. 126) nähtub, et üürnik on sama kuupäeva seisuga võlgnevuse tasunud, nii et talle arvestati ettemaksugi. Apellatsioonkaebuse väited hilisema üürivõlgnevuse tekkimisele ei ole asjakohased, kuivõrd käsitavad aega pärast tühise ülesütlemisavalduse esitamist. Ülesütlemisavalduse aluseks ei olnud VÕS §-is 313 lg. 1 sätestatu, mis reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv pool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud, vaid § 316 lg. 1 p.1. Seetõttu on õiguslikult asjakohatu apellandi väide, et apellandil ei ole huvi korratu üürnikuga üürisuhet jätkata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus apellatsiooniastmega seotud menetluskulud apellandi kanda.

Tiit Kollom

Kaupo Paal

Imbi Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.