Asjaõigus › Omandiasjad

2010. aasta novembri alguses hageja saatis kostjatele TJ'ile ja AJ'ile kirja, milles palus vabastada XXX, Maardu linn asuva eluruumi 15.11.2010.a., millele kostjad ei reageerinud. Tekkinud olukorras hageja oli sunnitud pöörduma õigusabi saamiseks advokaadibüroo poole ning 29.11.2010.a hageja esindaja Advokaadibüroo Hansa Law Offices OÜ advokaat Siiri Malmberg saatis kostjale AJ'ile tähitud kirjaga Eluruumi üürilepingu ülesütlemise teate, mis oli väljastatud kostjale AJ'ile 30.11.2010 kell 13:18. Nimetatud teatega hageja teatas, et ütleb kostja AJ'i ja AS ME vahel 01.11.2007 sõlmitud üürilepingu nr XXX üles tuginedes VÕS § 323 lg-le 1, kuna hageja vajab XXX Maardu asuvat korteriomandit elamispinnana, kuna tal puuduvad muud elamispinnad ning et üürilepingu kehtivuse viimane päev on 01.03.2011. Nimetatud teates hageja esindaja samuti märkis, et vastavalt VÕS § 326 lg-le 1 võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, et vastavalt VÕS § 329 lg-le 1 eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt käesoleva seaduse §-le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule ning et vastavalt VÕS § 329 lg-le 2 üürileandja poolt ülesöeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest. Seega hageja on põhjalikult teatanud kostjatele nende seadustest tulenevate õiguste ja kohustuste kohta. Üürilepingu ülesütlemine on kostjate poolt vaidlustamata. Kostjale 29.11.2010 saadetud Eluruumi üürilepingu ülesütlemise teate esitamisega, mille kostja AJ sai kätte 30.11.2010.a. kell 13:18, on Üürileping lõppenud 01.03.2011 ning alates 02.03.2011 puudub kostjatel seaduslik alus korteriomandi kasutamiseks. Vabastada korteriomandi vabatahtlikult kostjad ei soovi ning jätkavad selle kasutamist ebaseaduslikult, rikkudes seega hageja õigusi. Hageja vajab XXX Maardus asuvat hagejale kuuluvat korteriomandit elamispinnana, kuna tal puuduvad muud elamispinnad. Hageja palub nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse korteriomand asukohaga XXX Maardu linnas ning kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel määrata tõsta kostjad hagejale kuuluvast XXX, Maardu linn asuvast korteriomandist välja koos nendele kuuluva varaga. 18.05.2011 esitatud hagiavalduse täienduse kohaselt AS ME (üürileandja) ja kostja AJ'i (üürnik) vahel 01.11.2007 aastal sõlmitud eluruumi üürilepingu nr XXX punkti 2.1. kohaselt (vastavalt nimetatud üürilepingule selles lepingus ettenähtud üürileandja õigused ja kohustused on läinud üle hagejale hageja ja ASME vahel 02.11.2010 aastal sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel) kostja AJ oli kohustatud maksma hagejale igakuiselt üüri 25 krooni/m2, mis moodustab kokku 1757,50 krooni (70,3 m2 korteriomandi reaalosa üldpind) x 25 krooni=1757,50 krooni) ehk 112,32 eurot (1757,50 krooni : 15,6466=112,32 krooni). Kostja AJ ei maksnud hagejale üüri alates hageja poolt korteriomandi omandamise päevast (02.11.2010) kuni käesolevani ajani ning kostja üürivõlgnevus hageja ees perioodi 02.11.2010-31.05.2011 eest moodustab kokku 786,24 eurot (112,32 eurot (igakuise üüri suurus) x 7 kuud=786,24 eurot). AS ME oma 03.11.2010.a. kirjaga nr 108 teatas kostjale AJ'ile korteriomandi võõrandamisest hagejale. 2010.aasta novembri alguses hageja teatas kostjale 01.11.2007.a.üürilepingu lõpetamisest ning korteriomandi vabastamisest hiljemalt 15.11.2010.a. Ülalnimetatud teadetele kostja ei reageerinud ning korteriomandit ei vabastanud. Hageja oli sunnitud võtma endale elamiseks üürile korteri ning 19.11.2010 hageja, kui üürniku, ja VL'a, kui üürileandja, vahel oli sõlmitud eluruumi üürileping, mille kohaselt hageja võttis üürile Maardu linnas XXX asuva korteriomandi. Seoses VL'a poolt temale kuuluva korteriomandi võõrandamisega hageja oli sunnitud enda elamiseks võtma üürile uue korteriomandi ning 06.03.2011 aastal hageja, kui üürniku, ja NK, kui üürileandja, vahel oli sõlmitud üürileping, mille kohaselt hageja võttis üürile Maardu linnas XXX asuva korteriomandi. Maardu linnas XXX asuva korteriomandi üürimise eest perioodil 19.11.2010-06.03.2011 hageja on maksnud kokku 223,69 eurot ning ülesõidutasu summas 63,91 eurot, seega kokku 287,60 eurot.

Maardu linnas XXX asuva korteriomandi üürimise eest perioodil 06.03.2011-31.05.2011 hageja on maksnud kokku 192 eurot, hageja samuti tasus maakleritasu summas 64 eurot ning hageja ülesõidutasu moodustas 64 eurot, seega kokku 320 eurot. Hageja leiab, et kostja AJ on süüdi selles, et tema on oma keeldumisega hagejale kuuluva korteriomandi (Maardu XXX) vabastamisest rikub hageja omandiõigust nimetatud korteriomandile, mis vastavalt VÕS § 1045 lg 1 p 5 on kahju õigusvastane tekitamine, mis väljendub selles, et hageja oli sunnitud enda elamiseks võtma üürile eelnimetatud korteriomandeid (XXX, Maardu, ning XXX , Maardu) ning maksma eelnimetatud üüri. Hageja palub välja mõista kostjalt AJ hageja kasuks 1 393,84 eurot, millest 786,24 eurot moodustab kostja üürivõlgnevus hageja ees ning 607,60 eurot kostja poolt hagejale õigusvastaselt tekitatud kahju. 28.12.2011 kostjate vastusele esitatud vastuse kohaselt hageja märgib, et augustikuus 2010.a oli teatatud avalikust enampakkumisest. Seisuga 01.08.2011.a. oli võlg kostjatel umbes 70 000 krooni. Lepingu peamine tingimus ei olnud täidetud, seoses sellega ME AS võis seaduse järgi (VÕS § 316 lg 1 p 1, 2,3 ) üürilepingu üles öelda - Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu: kostjad ei ole makstud üüri ME AS aastaid, mitte ainult 3 kuud. Seoses sellega seaduse järgi ME AS võis kiirmenetlusega kohtus kahe nädala jooksul välja tõsta võlgnikke. Üürivõlgnikel ei ole mingit ostueesõigust, ME AS ei pea sellel juhul pakkuma midagi. Kui on võlg, see tähendab, et AJ koos perega (sest nad oli määratud lepingus, et nad elavad selles korteris) rikkus üürilepingu tingimusi. Võlgnikud võivad ainult osaleda oksjonil. Sellest juba suvel 2010.a. oli kõikjal kirjutatud, oli sellest kuulutused - Maardu ajalehes ja ajakirjades. ME AS ei lõpetanud ennetähtaegselt lepingut, 08.09.2010.a. korter oli välja pandud oksjonile, millest teatati kirjalikult. ME AS oleks pidanud korteri müügi puhul kostjatele pakkuma võimalust üürida samaväärne elamispind juhul, kui nendel ei oleks võlga, ja kui nad ei oleks rikkunud lepingut. Lepingu tingimusi võib muuta või täiendada, või pakkuda üürida samaväärne elamispind kui üürnikud ei rikkunud lepingud, ja kostjatel ei olnud võlga. Sellel juhul ME AS ei pidanud pakkuma midagi. Aga ME AS poolt ikkagi pakuti TJ head korterit aadressil: XXX, ta keeldus, seoses sellega, et seal ei olnud remonti tehtud. Kostja TJ valetab oma avalduses, et tema maksab hagejale üüri. Kostja TJ maksab ainult korteri arvete eest. Üürilepingu rikkujad on kostjad, kes ei tasunud üüri ja muid makseid, mitte ME AS. ME AS võis üürilepingu üles öelda vastavalt VÕS § 315 lg 1 p 1,2, 3, VÕS § 276 lg 2. ME AS esindajate väidete kohaselt oli kostjatele korduvalt saadetud kirjad, et nad hakkaksid võlga maksma või ME AS paneb korteri oksjonile. Mitu korda on ME AS esindajad käinud aadressil XXX, keegi ei avanud ust. Oli saadetud ka tähtkirjad, milliseid keegi ei võtnud vastu. Oksjoni koha olid avaldatud teated Maardu ajalehes, ajakirjas ja kuulutustes. Hageja ise käis augustis 2010.a. sellel aadressil. Avas ukse AJ, kes ütles, et näitab korterit, kui temale öeldakse, et on vaja ära minna. See oli kuni oksjoni toimumiseni- augustikuus 2010.a. Kostjate väide, et naid sai korteri müügist teada alles peale müügi vormistamist, ei vasta tõele. Kostja AJ pidi sellest teadma ka 2010.a. augustikuus, sest hageja ise on temale rääkinud. Hageja ja kostjate vahel seaduse järgi ei pea mingit lepingut sõlmima. VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale - uuele üürileandjale) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. See tähendab, et hageja seaduse järgi ei pea mingit lepingut üürnikuga sõlmima, sest kõik õigused ja kohustused lepingu järgi tulenevad hagejale, kes võib üürilepingu üles öelda. Kostjatel nende arvamusel vist puudusid ME AS ka igasugused lepingulised kohustused, nagu nad leiavad, et nendel puudusid

hagejaga igasugused lepingulised kohustused. Kostja AJ ei tasunud üüri ja kommunaalteenuste eest varem ME AS . Nüüd ei soovi tasuda hagejale. 16.12.2010.a. hageja saatis tähtkirja, et kostjad peavad maksma üüri ja korteri eest arveid ja saatis ka oma arve numbri Ühispangas. Kostjad tekitasid hagejale moraalse ja materiaalse kahju, mitte ME AS. Kostjate vastuväited 23.05.2011 esitatud vastuse kohaselt kostjad ei võta hagi õigeks ega tunnista nende vastu suunatud nõudeid. Kostja väidavad, et sõlmides 2007 aastal üürilepingu AS ME XXX korteri kasutamiseks said kostjad viimaselt suusõnalisi kinnitusi, et lepingut nendega ei katkestata. Juhul kui siiski korteri omanik (AS ME) otsustab mainitud eluaset võõrandada, kohustus tema (AS ME) leidma probleemile lahenduse Kostjatele uue samaväärse eluaseme üürile andmise teel. XXX korteri endise omaniku (AS ME) käitumine tundub kostjatele heade käitumistavade rikkumisena ja oma lubadustest ühepoolse taganemisena seda enam, et AS ME oli kogu aeg teadlik, et munitsipaaleluruumide puudumise tõttu linnas on mainitud lubaduste täitmine võimatu. Hageja käitumist aga hindavad kostjad arusaamatuks ning kahtlaseks, kuna terve mõistuse seisukohalt vaadatuna on riigilõivust vabastamist taotleva isikuna hageja poolne vana eluaseme võõrandamine enne uue soetamist ennatlik samm, veel enam võttes arvesse fakti, et hageja sai (väidetavalt) teada üürilepingu olemasolust alles notari juures tehingut sooritades. Kostjatele teadaolevalt asub hageja juba pikemat aega sama maja korteris nr. 26, seega tema väide eluaseme puudumise kohta ei vasta tõele. Kuna kostjate materiaalne seisund ei võimalda uut eluruumi soetada, praegusest korterist ilmajäämine muudaks nende elu talumatuks. 13.12.2011 kostja AJ poolt esitatud vastuse kohaselt elasid kostjad korteris XXX üürilepingu alusel. Siis müüs AS ME kostjate poolt üüritava korteri kostjaid ette hoiatamata seadusi eirates maha, kuigi kostjatel oli korteri erastamise eesõigus. Nagu hageja hagist selgub — pettis müüja ka hagejat, kes sai korteris seaduslikult elavatest inimestest teada alles Notaris ostu-lepingu sõlmimisel. Kuna kostja AJ on pikka aega töötu, puudusid neil rahalised vahendid Ostu-Müügi tehingu kohtus vaidlustamiseks. Kostja AJ saab aru, et nüüd ostu-müügi tehingu vaidlustamine on juba hilinenud. Seega peab tunnistama, et hagejal on seaduslik õigus kostjate väljatõstmiseks elamispinnalt. Kostja AJ oleks ise lahkunud elamispinnalt, kuid tal puuduvad rahalised vahendid korteri ostmiseks või -üürimiseks. Vabatahtlikult korterist lahkudes puudub tal õigus pöörduda sotsiaalabi korras sotsiaalmajja elamist saada. Hagejal on õigus nõuda kostja elamispinnalt väljatõstmist. Kostja AJ13.12.2011 vastuse kohaselt tunnistab ta hagi osaliselt. Korteri XXX ost hageja poolt toimus kehtivaid seadusi eirates. Kuna kostja AJ elas selles korteris üürilepingu alusel, oleks korteri müüja (AS ME) pidanud selle korteri müügi esmapakkumise tegema temale, sest temal oli korteri ostmisel esmaõigus. Kostja sai korteri müügist teada alles peale müügi vormistamist. Väited mingist oksjoni toimumisest korteri müügil - ei vasta tõele. Kuna kostja on töötu, siis puuduvad temal vahendid selleks, et vaidlustada kohtus antud korteri müügi seaduslikkuse ja seetõttu jääb jõusse hageja korteriomand. Seega on kostja AJ sunnitud tunnistama hageja hagi tema väljatõstmise osas õigeks. Hageja väidetel selle kohta nagu võlgneks kostja temale üüri 786,24 eurot on alusetu, kuna sellel puudub igasugune seaduslik alus. Kostja ei ole hagejaga mingit lepingut (rääkimata eluruumi üürilepingust) sõlminud ega allkirjastanud. Hageja väide selle kohta, et temaga jätkus automaatselt Eluruumi üürileping nr. XXX ei ole põhjendatud ega seaduslik. Üürilepingu nr. XXX p. 4.1 kohaselt: „Lepingu tingimusi võib muuta või täiendada Poolte kirjalikul kokkuleppel, mis vormistatakse Lepingu lisana" ja p. 4.3 kohaselt „Lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub Poolte kirjalikul kokkuleppel või Lepingu ülesütlemisel Poole poolt vastavalt

seaduses sätestatule". Leian, et antud lepingu p. 4.1 ja p. 4.3 rikuti Poole AS ME poolt sel määral, et muutis antud lepingu õigustühiseks - mille tõttu hageja nõuded kostja vastu on alusetud. AS ME rikkus antud üürilepingu nr.XXX järgnevas osas: Lepingu p. 4.1 tingimusi muudeti oluliselt ilma kostjalt arvamust küsimata ning kostjaga arvestamata, muutus Leping pool, muutus omanik, omandi vorm (juriidilise isiku omand muutus füüsilise isiku omandiks), muutus omaniku aadress ja kontaktandmed - need kõik on Lepingu olulised osad, AS ME lõpetas ennetähtaegselt Lepingu kostjat sellest eelnevalt teatamata ning kostjaga kokku leppimata, Elamispinna Ost-Müük tehti seadusevastaselt - kostjaga ei antud võimalust ostueesõiguse realiseerimiseks, AS ME oleks pidanud korteri müügi puhul kostjale pakkuma võimalust üürida samaväärne elamispind, AS ME ei öelnud kostjaga lepingut ülesse, vaid müüs selle ära seaduse sätteid eirates - seega kostjale teatati ainult korteri müügist tagantjärgi. Sisuliselt selline ühepoolne Lepingu ülesütlemine ei toimunud vastavalt seaduse sätetele. Kostja AJ leiab, et temal puudusid hagejaga igasugasugused lepingulised kohustused, mis tingiks mingisuguse võlgnevuse tema ees. Kostja AJ vaidles vastu hageja nõudele õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamiseks summas 607,60 eurot kuna see on ebaseaduslik. Hagejale on kahju tekitaja korteri müüja AS ME kuna AS ME müüs temale seeselavate elanikega korteri, AS ME rikkus eluruumi üürilepingut, AS ME ei järginud seaduse nõudeid ka korteri müümisel. Seoses eeltooduga kostja AJ leiab, et hagejale tekitas kahju AS ME, kes teatas hagejale alles Ostu-Müügi sõlmimisel kostja AJ sõlmitud üürilepingu olemasolust. Menetluse käik 24.11.2011 toimunud eelistungil kostjad TJ ja AJ teatasid, et nad võtavad nende vastu esitatud hagi õigeks. Poolte nõusolekul kohus otsustas jätkata kirjalikus menetluse ning teatas, et kohtuotsus kuulutatakse 23.01.2012 kell 16:00 kohtukantselei kaudu. Kohtuotsuse põhjendused TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 230 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. AJ, TJ, AJ ja AJ ebaseaduslikust valdusest korteriomandi asukohaga XXXMaardu linnas LT valdusse väljamõistmise nõue. TsMS § 440 lg 1 alusel kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. Kostjad TJ ja AJ on võtnud 24.11.2011 toimunud kohtuistungil õigeks nende vastu esitatud hageja nõude nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusse korteriomand asukohaga XXX Maardu linnas (tlk 145). Kostjad AJ ja AJ on võtnud 13.12.2011 kohtule esitatud vastuses õigeks hageja nõude nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusse korteriomand asukohaga XXX Maardu linnas (tlk 156-157). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Eeltoodust tulenevalt kuulub rahuldamisele hageja nõue nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusse korteriomand asukohaga XXX Maardu linnas TsMS § 440 lg 1 alusel. TsMS § 468 lg 1 kohaselt tunnistab kohus omal algatusel tagatiseta viivitamata täidetavaks hagi õigeksvõtul põhineva otsuse.

Hageja on taotlenud TsMS § 445 lg 1 alusel määrata otsuse täitmise viisi ja kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel tõsta kostjad korteriomandist asukohaga XXX Maardu linnas välja koos nendele kuuluva varaga. Eeltoodust tuleneval juhul kui kostjad kohtuotsust vabatahtlikult ei täida tuleb TsMS § 445 lg 1 järgi määrata ära kohtuotsuse täitmise viis ning kostjad korteriomandist XXX Maardu linnas koos neile kuuluva varaga välja tõsta. AJ LT kasuks üürivõlgnevuse summas 785,24 euro väljamõistmise nõue. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 3 p 1 järgi tekib võlasuhe lepingust ning § 8 lg 1 alusel on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning lg 2 alusel on leping täitmiseks kohustuslik. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et AS ME ja kostja AJ vahel on 01.11.2007 sõlmitud eluruumi üürileping nr XXX, mille kohaselt on kostjale AJ’le antud kasutamiseks 3-taoline korter üldpinnaga 66,5 m2 asukohaga Maardu XXX korter 6. Üürilepingu punkt 3.2.1. kohaselt kostja AJ kasutab lepingu objekti endise abikaasa TJ’ga ja poegade AJ’ga ja AJ’ga. Üürilepingu punkti 2.1. kohaselt on kostja AJ kohustatud maksma üüri igakuiselt 25 krooni/m2 (tlk 22-23). Samuti puudub vaidlus selles, et 28.09.2010 ASME poolt läbiviidud eelnimetatud korteri enampakkumise võitis hageja ning 02.11.2010 sõlmisid hageja ja AS ME korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (tlk 721). Hageja leiab, et vastavalt 02.11.2010 sõlmitud korteriomandi müügilepingule ja asjaõiguslepingule on üürileandja õigused ja kohustused üle läinud hagejale ning AS ME ja kostja AJ'i vahel 01.11.2007 aastal sõlmitud eluruumi üürilepingu nr XXXpunkti 2.1. kohaselt on kostja AJ kohustatud maksma üüri igakuiselt 25 krooni/m2, mis moodustab kokku 1757,50 krooni (70,3 m2 korteriomandi reaalosa üldpind) x 25 krooni=1757,50 krooni) ehk 112,32 eurot (1757,50 krooni : 15,6466=112,32 krooni.). Hageja väidab, et kostja AJ üürivõlgnevus hageja ees perioodi 02.11.2010-31.05.2011 eest moodustab kokku 786,24 eurot (112,32 eurot (igakuise üüri suurus) x 7 kuud=786,24 eurot). Kostja AJ vaidleb nõudele vastu kuna tema ei ole hagejaga mingit lepingut sõlminud ja temal puuduvad hageja ees igasuguseid lepingulised kohustused, mis tingiksid mingisuguse võlgnevuse hageja ees. Kohus ei nõustu kostja AJ seisukohaga. VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandmise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega läksid korteriomandi omandiõiguse üleandmisel hagejale üle korteriomandiga seotud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. AS ME 03.11.2010 kirjaga on kostjat teavitatud, et AS ME müüs 02.11.2010 eluruumi XXX 28.09.2010 läbiviidud enampakkumisel hagejale ja kostja AJ on kirja kättesaamist kinnitanud oma allkirjaga (tlk 24). Seega oli kostja AJ teadlik, et XXX, Maardu korteriomandi omanikuks sai hageja ning AS ME ja kostja AJ vahel sõlmitud eluruumi üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läksid üle hagejale. Seda, et kostja AJoli teadlik üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust hagejale tõendavad hageja pangakonto väljavõtted, milles nähtub, et kostja TJ on tasunud hagejale korteriomandiga seotud kõrvalkulude eest (tlk 89-99). TJ on küll maksekorraldusse märkinud selgitusena, et tegemist on korteriüüriga XXX, kuid hageja konto väljavõtetest nähtub, et hageja on TJ poolt tasutud summa edasi üle kandud XXX KÜ , mistõttu ei ole tegemist korteriüüriga, vaid korteri kasutamisega seotud kõrvalkuludega, mille tasumise kohustus kostjal AJ tuleneb üürilepingu punktist 2.3. VÕS § 76 lg 1, 2 ja 3 sätestavad kohustuse täitmise vastavalt lepingule või seadusele, kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat ning kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tulenev kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud

kui rikkumine on vabandatav. VÕS § 108 lg 1 sätestab võlausaldaja õiguse nõuda võlgnikult raha maksmise kohustuse täitmist kui võlgnik seda rikub. Kohtule esitatud eluruumi üürilepingu punkti 2.1. kohaselt on kostja AJ kohustatud maksma üüri igakuiselt 25 krooni/m2. Üürilepingu punkt 1.1. üürileandja annab üürnikule üürile tasu eest ajutiseks kasutamiseks 3-toalise korteri, üldpinnaga 66,5 m2. AS ME ja hageja vahel 02.11.2010 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt müüs AS ME hagejale XXX Maardu linnas asuva korteri nr 6 üldpinnaga 66,5m2. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus hageja seisukohaga, et kostja AJ oli kohustatud maksma üüri 1757,50 krooni (70,3 m2 korteriomandi reaalosa üldpind) x 25 krooni=1757,50 krooni) ehk 112,32 eurot. Lähtudes korteriomandi reaalosa üldpinnast, mille suuruseks on 66,5m2, mitte 70,3 m2 nagu hageja väidab, oli kostja AJ poolt makstava üüritasu suuruseks 1662,5 krooni ehk 106,25 eurot kuus. Hageja nõuab kostjalt AJlt saamata jäänud üüri perioodi eest 02.11.2010-31.05.2011. Hageja poolt kostjale AJle saadetud eluruumi üürilepingu ülesütlemise teate kohaselt on üürileping lõppenud 01.03.2011 (tlk 27). Kostja AJ on üürilepingu ülesütlemise teate kätte saanud 30.11.2010 (tlk 30). Kostja AJ eluruumi üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud ei ole ning on käesolevas tsiviilasjas omaks võtnud hageja nõude tõsta kostja AJ hagejale kuuluvast korteriomandist välja, mistõttu kohus leiab, et 01.03.2011 üürileping on lõppenud ja alates 02.03.2011 puudub kostjal AJ seaduslik alus korteriomandi kasutamiseks. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu alusel üüri ajavahemiku eest 02.11.2010 01.03.2011. Kuna kostja AJ ei ole esitanud vastuväiteid ega tõendeid selle kohta, et ta oleks hagejale üüri tasunud, siis on ta omaks võtnud asjaolu, et ta on hagejale jäänud võlgu üüritasu kuni 01.03.2011. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt AJ välja mõista hageja kasuks üürivõlgnevus perioodi eest 02.11.2010-01.03.2011 summas 425 eurot (4x106,25=425 eurot). VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üür, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud kahju ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Kuna AJ ei vabastanud korteriomandit peale üürilepingu lõppemist ja tal puudus õigus pärast lepingu lõppemist eluruumi vallata ja kasutada, siis on hagejal õigus nõuda alates 02.03.2011 kostjalt VÕS § 335 alusel kahju hüvitisena üürilepinguga kokku lepitud üüri kuni korteriomandi hagejale tagastamiseni. Hageja nõuab üürilepinguga kokku lepitud üüri kuni 31.05.2011. Seega hageja nõue kokkulepitud üüri tasumiseks 02.03.2011-31.05.2011 on kooskõlas VÕS §-ga 335. Kostja AJ ei ole tuginenud nagu peaks ta hageja asja kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumiseks. Ka üürisummat ei ole kostja vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt AJ välja mõista kahjuhüvitis üüritud asja tagastamisega viivitamise eest perioodil 02.03.2011-31.05.2011 summas 318,75 eurot (3x 106,25 eurot=318,75 eurot). AJ’lt LT kasuks õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitise summas 607,24 eurot väljamõistmise nõue. Hageja leiab, et kostja AJ oma keeldumisega hagejale kuuluva korteriomandi Maardu XXX vabastamisest rikub hageja omandiõigust nimetatud korteriomandile, mis vastavalt VÕS § 1043 ja 1045 lg 1 p 5 on kahju õigusvastane tekitamine, mis väljendub selles, et hageja oli sunnitud enda elamiseks võtma üürile korteriomandid XXX Maardu ning XXX Maardu. Vaidlust ei ole selles XXX sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt on endised abikaasad LT ja AB võõrandanud TD korteriomandi asukohaga XXX , Maardu linnas (tlk 7-12). Hageja väidab, et 02.11.2010 hageja ja AS ME vahel XXX, Maardus asuva korteriomandi müügilepingu sõlmimisel sai hageja teada, et AS ME ja kostja AJ vahel on

sõlmitud 01.11.2007 eluruumi üürileping. Kuna üürilepingu sõlmimisest sai hageja väidete kohaselt teada ta alles eelnimetatud korteriomandi müügilepingu sõlmimisel ning kuna raha uue korteriomandi eest summas 206 000 krooni oli hageja poolt tasutud müüjale enne lepingu sõlmimist, siis oli hageja sunnitud sõlmima lepingu, sest hagejal teine eluaseme puudus. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja on sõlminud 19.11.2010 VL aga üürilepingu Maardu linnas XXX asuva korteriomandi üürimiseks (tl 75-81) ning hageja on tasunud perioodi 19.11.201006.03.2011 eest üüri 223,69 eurot ning ülesõidutasu 63,01 eurot. Vaidlust ei ole selles, et hageja on 06.03.2011 sõlminud NKga üürileping Maardu linnas XXX asuva korteriomandi üürimiseks (tlk 82-84) ja hageja on tasunud periood 06.03.2011-31.05.2011 eest üüri kokku 192 eurot ning maakleritasu summas 64 eurot ning ülesõidutasu 64 eurot, seega kokku 320 eurot. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjaga AJ sõlmitud üürileping lõppes 01.03.2011 ning alates 02.03.2011 puudus kostjatel õigus eluruumi vallata ja kasutada. Seega kuni 01.03.2011 oli kostjate valdus seaduslik ning hageja poolt nimetatud perioodi eest kostja AJ vastu Maardu linnas XXX asuva korteri valdamisega seotud kahju hüvitamise nõue on alusetu. Hageja on oma nõude kvalifitseerinud VÕS § 1043 ja 1045 lg 1 p 5 järgi hageja omandi rikkumisest tuleneva õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudena. Kõigepealt kohus märgib, et kostja AJ poolt hagejale kuuluva korteriomandi vabastamisest keeldumisega pärast üürilepingu lõppemisest ei ole tegemist hageja omandiõiguse rikkumisega korteriomandile. Omandiõiguse rikkumine seisneb eelkõige omandiõiguse esemeks oleva asja kahjustamises või selle hävimise või kaotsimineku põhjustamises. Hageja ei ole välja toonud, et kostja AJ oleks põhjustanud tema omandis oleva korteri kahjustamise või selle hävimise. Eeltoodust tulenevalt on õiguslikult põhjendamatu nõuda kostjalt AJ hageja omandiõiguse rikkumisega õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist. Vastavalt VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 on õigusvastaseks kahju tekitamiseks kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumine. Seega on hageja oma nõude kvalifitseerinud kostja AJ deliktilise vastutusena. VÕS § 1044 lg 2 tulenevalt on üldjuhul välistatud deliktiõiguslikud kahjuhüvitisnõuded, kui kahju hüvitamist saab rikutud lepingulise kohustuse kaitse eesmärgist tulenevalt nõuda lepinguõiguse alusel. Kohus leiab, et üürniku poolt pärast üürilepingu lõppemist korteriomandi vabastamisest keeldumisel ei kohaldata deliktiõiguse sätteid, vaid kuulub kohaldamisele VÕS § 335. Eelnevalt on kohus kostjalt AJ’lt VÕS § 335 alusel välja mõistnud kahju hüvitisena üüritasu perioodi 02.03.2011-31.05.2011 eest 318,75 eurot. VÕS § 335 ei välista muid kahjuhüvitise nõudeid, üüri või samasuguse üüri nõudega katmata kahju osas. Käesoleval juhul on hageja esitanud kahju hüvitamise nõude, mis seisneb seoses kostjate poolt korteriomandi vabastamisest keeldumisega hageja poolt enda elamiseks üüritud korteri kasutamisega seotud üüri tasumises. Ebaõigele kvalifikatsioonile tuginemine ei saa aga iseenesest olla nõude rahuldamata jätmise aluseks, sest TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, s.t kohus kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Kuna hageja poolt esitatud nõude sisuks on kostjate poolt korteriomandi vabastamisest keeldumisega seoses hageja poolt enda elamiseks üüritud korteri kasutamisega seotud üüri tasumine, siis saab kohus hageja poolt esitatud nõude kvalifitseerida VÕS § 335 teise lause järgseks kahju hüvitamise nõudeks, milles nõutaks üüri summat ületava kahju hüvitamist. Kui kostja oleks tagastanud hagejale XXX, Maardus oleva korteriomandi üürilepingu lõppemisel 01.03.2011 oleks hageja saanud sinna elama asuda ja ei oleks olnud sunnitud üürima endale teist eluruumi. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on 06.03.2011 sõlminud NK üürileping Maardu linnas XXX asuva korteriomandi üürimiseks ja hageja on tasunud periood 06.03.201131.05.2011 eest üüri kokku 192 eurot ning maakleritasu summas 64 eurot ning ülesõidutasu 64 eurot, kokku 320 eurot. Kostja AJ nimetatud kahjuhüvitise arvestusele sisulisi vastuväiteid esitanud ei ole. Seega on hagejale teise eluruumi üürimisega perioodil 06.03.2011-31.05.2011 tekkinud kahju summas 320 eurot.

VÕS § 127 lg 1 kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 5 kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Kohus on eelnevalt kvalifitseerinud hageja poolt enda elamiseks üüritud korteri kasutamisega seotud üüri tasumine nõude VÕS § 335 teise lause järgseks kahju hüvitamise nõudena, milles nõutakse üüri summat ületava kahju hüvitamist. Kuivõrd kohus on kostjalt AJ’lt eelnevalt juba välja mõistnud VÕS § 335 esimese lause kohaselt kahjuhüvitisena perioodi 02.03.201131.05.2011 eest üüritasu summas 318,75 eurot, mida hagejal ei oleks õigus saada kui kostjad oleksid korteriomandi vabastanud üürilepingu lõppemisel 01.03.2011, siis sellest tulenevalt tuleb VÕS § 335 teise lause alusel hüvitamisele kuuluva kahju hüvitise summast 320 eurot maha arvata kostjalt AJ välja mõistetud üüritasu summas 318,75 ning VÕS § 335 teise lõike kohaselt kuuluks kostjalt AJ välja mõistmisele 1,25 eurot (320-318,75=1,25 eurot). Eeltoodust tuleneval leiab kohus, et kostja AJ poolse rikkumisega üüritud asja (XXX, Maardu) tähtaegse tagastamisega ja selle ebaseadusliku jätkuva kasutamisega, on põhjendatud välja mõista kostjalt AJ hageja kasuks VÕS § 335 kohaselt kahju hüvitis 320 eurot (318,75+1,25=320). Kostjate väited, mis on seotud eluruumi võõrandamisega AS ME poolt ja kostjate poolt eluruumi erastamise eesõiguse rikkumisega jätab kohus tähelepanuta kui asjasse mittepuutuva. Tsiviilasja hind TsMS § 126 lg 1 kohaselt isiku valdusest asja väljanõudmise või asja omandi üleandmise või asja kuuluvuse või valduse üle toimuva muu vaidluse puhul, muu hulgas kinnistusraamatusse tehtud ebaõige omanikukande parandamise vaidluse puhul, määratakse hagihind asja väärtusega. Hageja poolt esitatud korteriomandi valduse väljanõudmise nõudes on hageja märkinud hagi hinna 13 165,80 eurot. TsMS § 124 lg 1 kohaselt raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga. Hageja on kostja vastu esitanud rahalise nõude summas 1 383,84 eurot. TsMS § 134 lg 1 mis sätestab, et hagihinda arvestades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Seega on hagi hind 14 549.64 eurot (13 165,80+1 383,84=1 4549.64). Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 6 sätestab, et kui kostja võtab hagi kohe õigeks, kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. Käesoleval juhul kostjad vaidlesid alguses hagile vastu ning alles menetluse käigus võtsid korteriomandi kostjate ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise hagi õigeks, mistõttu puudub alus TsMS § 168 lg 6 kohaldamiseks. Kohus rahuldas hageja nõude välja nõuda korteriomand kostjate ebaseaduslikust valdusest täielikult ning kostja AJ vastu esitatud üürivõlgnevuse nõude osaliselt ning kostja AJ vastu esitatud kahju hüvitis nõude osaliselt. Kohus rahuldas hageja hagi 95,64% ulatuses. Seega tuleb jätta menetluskulud 4,36% ulatuses hageja kanda ning 95,64% ulatuses kostjate kanda. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse. Kuivõrd korteriomandi ebaseaduslikust väljanõudmise nõue on suunatud kõigi kostjate vastu, siis jääb 90,49 % menetluskulusid solidaarselt kostjate AJ, TJ, AJ ja AJ kanda ning üürivõlgnevuse ja kahju hüvitamise nõue oli esitatud üksnes kostja AJ vastu, siis 5,15 % ulatuses jäävad menetluskulud kostja AJ kanda.

Marget Henriksen kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.