Jaanika Puio hagi KÜ A.H. Tammsaare 5 vastu üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
25 000 krooni (1595 eurot)
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 23. aprilli 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jaanika Puio apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
13. detsember 2011
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja) - Jaanika Puio (IK:XXXXXXXXXXX), esindaja advokaat Roman Levin Vastustaja (kostja) - KÜ A.H. Tammsaare (RK: 80026350), esindaja advokaat Tanel Pürn
RESOLUTSIOON
Apellatsioonkaebus rahuldada. Tühistada Tartu Maakohtu 23. aprilli 2010 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada Jaanika Puio hagi KÜ A. H. Tammsaare 5 vastu.
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt. „1. Rahuldada Jaanika Puio hagi KÜ A. H. Tammsaare 5 vastu ja tunnistada kehtetuks KÜ A. H. Tammsaare 5 08.09.2009 üldkoosoleku otsuse p 1.4 osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagati korteriomandite vahel võrdselt ja 24.09.2009 üldkoosoleku otsus osas, millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt. 2.Jätta rahuldamata Jaanika Puio hagi KÜ A. H. Tammsaare 5 vastu nõudes tuvastada 08.09.2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1.4 tühisus osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagatakse korteriomandite vahel võrdselt ning nõudes tuvastada 24.09.2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisus osas, millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt.
3.Jätta menetluskulud maakohtus KÜ A. H. Tammsaare 5 kanda.“ Jätta menetluskulud ringkonnakohtus KÜ A. H. Tammsaare 5 kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Jaanika Puio esitas hagi KÜ A.H. Tammsaare 5 vastu üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt on hageja KÜ A. H. Tammsaare 5 liige, omades korteriomandit asukohaga XXX . 08.09.2009 toimus korteriühistu liikmete üldkoosolek, mille päevakorras oli muuhulgas küttesüsteemi rekonstrueerimistööde ning tööde finantseerimise küsimus. Nähtuvalt protokolli punktidest 1.1 ja 1.2 otsustati teostada küttesüsteemi ja soojasõlme renoveerimistööd ning sõlmida töövõtuleping OÜ-ga F A, mille finantseerimiseks otsustati taotleda pangalt laenu kuni 320 000 krooni tagasimakse tähtajaga kuni 10 aastat. Üldkoosoleku protokolli punkt 1.4 kohaselt otsustati laenu tagasimaksete teenindamiseks koguda korteriomanikelt igakuiselt laenulepingu alusel koostatud tagasimakse graafiku järgne summa kogu laenuperioodi vältel lisaks hooldustasu ja remondifondi maksetele. Laenu
igakuine tagasimakse otsustati jagada korteriomanike vahel osaliselt vastavalt korteriomandite pindalale (küttesüsteemi renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest) ning osaliselt korteriomandite vahel võrdselt (soojasõlme renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest). 16.09.2009 esitas hageja vastulause 08.09.2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse punktile 1.4. 17.09.2009 toimus korteriühistu liikmete erakorraline üldkoosolek, kus arutati ka soojasõlme renoveerimise finantseerimist, sh kas sissemakse peaks olema ühistu liikmetele võrdne või vastavalt korteripinnale. Hageja esitas koosolekul vastuväite 08.09.2009 otsusele kulutuste võrdse jagamise kohta. 24.09.2009 toimus korteriühistu liikmete üldkoosolek, mille päevakorras oli pandusetööde rahastamine. Üldkoosolekul otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt. Hageja leidis, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi vastavalt temale kuuluva osa suurusele. Korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada KOS § 15 lg 3 kohaselt ega nõuda KOS § 15 lg 5 järgi. Vastavalt KOS § 13 lg-le 3 ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Hageja ei nõustunud korteriühistu otsusega, millega otsustati laenu igakuine tagasimakse ja pandusetöödeks puuduolev raha jagada võrdseteks makseteks korteriomandi pealt, st iga korter maksab võrdse summa olenemata korteriomandi pindalast.
2.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ning leidis, et seadus lubab kulutusi jagada teistmoodi kui ruutmeetrite järgi tingimusel, selline võimalus on sätestatud korteriühistu põhikirja punktis 3.3.4.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 23. aprilli 2010 otsusega rahuldamata J. Puio hagi KÜ A. H. Tammsaare 5 vastu korteriühistu 08.09.2009 ja 24.09.2009 üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks osas, millega jagati sihtotstarbelised maksed korteriomanike vahel võrdselt. Otsuse põhjenduste kohaselt sätestab korteriühistu seaduse (KÜS) § 151 lõige 1, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lähtudes KÜS § 151 lõikest 2 loetakse eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Antud juhul ei ületanud korteriühistu üldkoosolek elamu küttesüsteemi renoveerimise ja veetõkkepanduse reoveerimise otsuste vastuvõtmisega KOS §-s 16 lg 1 sätestatud piire. Tegemist ei ole kaasomandi korrashoiuks vajalikust suurema ümberkorralduse tegemisega. Korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsused jäävad KÜS § 151 lg 2 sätestatud eluruumi remondi piiridesse, sest otsustati rekonstrueerida elamu küttesüsteem. Veetõkkepanduste renoveerimistööd kuuluvad samasse kategooriasse. Tegemist on elamu ehituskonstruktsiooni
ennistamisega. Seaduse kohaselt võib remondi käigus tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. KÜS § 151 lg 1 annab korteriühistule seadusliku aluse otsustada elamu remondiks vajalike kulutuste jaotamise teisiti kui jagatuna korterite pindaladele, kui korteriühistu põhikirjas on selline säte olemas. KÜ A. H. Tammsaare 5 põhikirja punkt 3.3.4 kohaselt on ühistu liige kohustatud õigeaegselt tasuma sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku või juhatuse poolt kehtestatud korras, suuruses ja tähtaegadel. Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel elanike kohta arvestatavad, võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad sihtotstarbelised maksed. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜ A. H. Tammsaare 5 08.09.2009 üldkoosoleku otsuse punkt 1.4, mille kohaselt laenu tagasimakse jagatakse korteriomanike vahel osaliselt vastavalt korteriomandite pindalale (küttesüsteemi renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest) ning osaliselt korteriomandite vahel võrdselt (soojasõlme renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest), samuti 24.09.2009 korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt, vastavad KÜS §-s 151 lõikes 1 sätestatule ja KÜ A. H. Tammsaare 5 põhikirjale. Riigikohtu otsuse 3-2-1-111-08 punkti 23 kohaselt on tehing vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Korteriühistu üldkoosolekute otsused ei ole heade kommete vastased. Seadusega on korteriühistutele antud õigus jagada elamu remondiks vajalikud kulutused üldkoosoleku otsuse alusel teisiti, kui on korteriomanike eluruumide pindala osatähtsus, tingimusel, et üldkoosoleku selline õigus on fikseeritud korteriühistu põhikirjas. Küttesüsteemi renoveerimistööde maksumus jagatakse otsuse kohaselt vastavalt korteriomandite pindalale, soojasõlme renoveerimistööd aga korteriomanike vahel võrdselt. Kui soojasõlme ei renoveeritaks, siis ei saaks selle kaudu vajalikul määral soojust ükski korteriomand, olenemata selle suurusest. Korterühistu üldkoosolekute otsused ei ole vastuolus õiglustundega, samuti puudub otsustel heade kommete vastane eesmärk. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS
4.J. Puio esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 23. aprilli 2010 otsuse ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Juhul, kui ringkonnakohus ei pea uue otsuse tegemist võimalikuks, saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt:
1.ei ole kohtuotsus seaduslik. Tulenevalt TsMS § 442 lg-st 5 lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Maakohus on jätnud rahuldamata J. Puio hagi KÜ A.H. Tammsaare 5 vastu 08.09.2009 ja 24.09.2009 üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks osas, mille kohaselt jagati sihtotstarbelised maksed korteriomanike vahel võrdselt.
Hageja esitas hagiavalduses nõude üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks ning juhul, kui kohus ei pea seda võimalikuks, taotles alternatiivse nõudena samade otsuste tühisuse tuvastamist. Kohus ei ole resolutsioonis hageja alternatiivset nõuet lahendanud. Seega ei vasta maakohtu otsus seaduses sätestatud nõudele;
2.hindab kohus TsMS § 232 lg 1 kohaselt kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus on hageja esitatud tõendeid arvestanud valikuliselt, jättes sellise teguviisi põhjendamata. Hageja esitas kohtule kulude jaotuse võrdlustabeli (tlk 29), millest nähtub, et üldkoosoleku vaidlustatud otsuste kohaselt tekib olukord, kus suure korteri omanikule on korteriomandite vahel võrdne kulude jaotamine rahaliselt kasulikum pinna järgi jaotamisest. Väiksema korteri omanik (sh hageja) on seevastu kohustatud tasuma oluliselt enam, kui kandes kulusid vastavalt talle kuuluva osa suurusele. Kohus on otsuses jätnud nimetatud tõendi põhjendamatult hindamata. Tegemist on väga olulise tõendiga, mis tõendab, et kõnealuses korterelamus Tammsaare 5 on erinevas suuruses kortereid. Hagejale kuuluva korteri pindalaks on 17,1 m2, samas näiteks juhatuse liikmele S. Kärtnerile kuulub korter pindalaga 57,9 m2. Korterite suuruste vahe on seega ligi 3,5 kordne. Kulude jaotamisel KÜ otsustatud viisil tekib hagejale suurte korterite omanikega võrreldes ebaõiglaselt ning ebaproportsionaalselt suur maksekoormus. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta peab niivõrd ebaproportsionaalset maksekoormuse erinevust võrreldes teiste korteriühistu liikmetega seadusega kooskõlas olevaks ja õiglaseks. Juhul, kui kohus annab kostjale õiguse kulutuste ebaõiglaseks jagamiseks, tekib olukord, kus kostjal on võimalik panna hagejale niivõrd suuri koormisi, kus korteri omamine muutub hagejale ülejõukäivaks. Selline hageja õiguste rikkumine on ka vastuolus heade kommetega;
3.näeb kostja põhikirja punkt 3.3.4 ette sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel kohustuse lähtuda ühistu liikme omandis oleva korteri üldpinna osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel elanike kohta arvestatavad, võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad sihtotstarbelised maksed. Maakohtu tõlgenduse kohaselt annab KÜS § 151 lg 1 kui korteriomanike õigusi ja omavahelisi suhteid reguleeriv erinorm korteriühistu üldkoosolekule õiguse võtta vastu otsuseid, millega jagatakse elamu remondiks vajalikud kulutused teisiti, kui jagatuna korterite pindalale. Korteriomandiseadusest ega korteriühistuseadusest ei nähtu norme, mis annaksid kostjale õiguse kulutuste muul viisil kui korterite pindala järgi jagades, jagada kulutusi viisil, mis on vastuolus AÕS § 72 lg-s 4 ja § 75 lg-s 1, samuti KOS § 13 lg-s 3 ja § 16 lg-s 1 toodud põhimõtetega. Kulutuste jagamisel kõikide korteriomandite vahel võrdselt või muul viisil ei tohi panna korteriomanikule ilma tema nõusolekuta suuremaid kohustusi kui pindala järgi jagades. Hageja on valmis osalema vajalike renoveerimistööde kulutuste kandmisel, kuid seda tuleb teha vastavalt seadusele ning kulusid õiglaselt jaotades;
4.on ebaõige maakohtu seisukoht, et korteriühistu üldkoosolekute vaidlustatud otsused ei ole heade kommete vastased, ega vastuolus õiglustundega. Maakohtu seisukohast tuleneb, et määravaks on üksnes vastava õiguse fikseeritus korteriühistu põhikirjas. Seega võiks üldkoosolek kulutusi jagades panna mõnele korteriomanikule ilma tema nõusolekuta teiste korteriomanikega võrreldes oluliselt suuremaid või väiksemaid kohustusi, või määrata kõikide sihtotstarbeliste kulutuste tasumise ühele korteriomanikule.
Riigikohtu 23.09.2005 otsuse nr 3-2-1-80-05 p-st 23 tulenevalt on tehing vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Olukord, kus hagejat kui ühte korteriühistu liiget kohustatakse tasuma korteriühistule võetud kohustusi võrreldes teiste korteriühistu liikmetega kordades suuremas ulatuses, ei ole kooskõlas heade kommetega. See on vastuolus ka Põhiseaduse §-s 12 sätestatud võrdse kohtlemise põhimõttega. Soojasõlme vahetamine ei saa olla aluseks ebaõiglaselt ebavõrdsete kohustuste kehtestamiseks korteriomanikele. Kui majas oleks palju väikeseid kortereid, siis oleks soojasõlme hind oluliselt odavam. Kuna majas on aga palju suuri kortereid, siis sellest tulenevalt on valitud võimsam ning seega ka kallim soojasõlm. Suuremas korteris on rohkem radiaatoreid ning seetõttu kasutab suurema korteri omanik soojasõlme funktsionaalsust enam kui väikese korteri omanik. Maakohtu otsus annab selge signaali ka teistele korteriühistutele, et väikeste korterite omanikele on võimalik panna ebaproportsionaalselt suur koormisi remondikulude tasumisel. Soojasõlme renoveerimine tõstab ka maja kui terviku väärtust, millega kaasneb iga korteri ruutmeetri hinna suurenemine. Praegusel juhul on hagejale kui väikese korteri omanikule pandud suurema korteri omanikuga võrreldes suurem koormis, kui pindala järgi jagades. Seega suureneb suurema korteri turuväärtus väiksema korteri omaniku panuse arvelt, kuna tema osalus oli ruutmeetri hinna suurenemisel suurem kui suurema korteri omanikul.
5.KÜ A.H. Tammsaare vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on hageja kohustatud tasuma umbes 950 krooni rohkem. See ei ole liiga suur summa, eriti kui arvestada, et vastavalt energiaauditile on plaanitavate remonditööde kasu 40% senisest küttekulust, mis käesoleva aasta hindade ja kulu juures tähendanuks hagejale perioodil 12.09.10 - 03.10 kokkuhoidu küttekulu osas väärtuses ca 770 krooni. Otsused on tehtud selleks, et vähendada kõigi korterite ülalpidamiskulusid ja parandada eluruumide sisekliimat. Ühistul on juba varasem kogemus kulude jaotamisest nii korterite peale (prügivedu ja postkastide vahetus) kui ka ruutmeetrite alusel (katuse remont). Plaanis on vastavalt energiaauditile soojustada kogu maja ning nii juhatus kui ka haldusfirma on ühisel seisukohal, et sellise töö kulude jagamine korterite peale oleks ebaeetiline. Soojasõlme hind sõltub üldisest ruutmeetrite arvust.
EELNEV APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS
6.Tartu Ringkonnakohus otsustas rahuldada apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus täiendas 06.12.2010 otsusega Tartu Maakohtu 23.04.2010 otsuse resolutsiooni järgmises sõnastuses: 1.1. Jätta rahuldamata Jaanika Puio hagi A. H. Tammsaare korteriühistu vastu nõudes tuvastada 05.09.2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse nr 1.4 tühisus osas, millega laenu igakuine tagasimakse jaotatakse korteriomandite vahel võrdselt; 1.2. Jätta rahuldamata Jaanika Puio hagi A.H. Tammsaare korteriühistu vastu nõudes tuvastada 24.09.2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse nr 1.4 tühisus, millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt. Muus osas jättis ringkonnakohus Tartu Maakohtu 23.04.2010 otsuse muutmata.
7.Jaanika Puio esitas Tartu Ringkonnakohtu 06.12.2010 otsuse peale kassatsioonkaebuse. Riigikohus rahuldas 25.05.2011 otsusega kassatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas Tartu Ringkonnakohtu 06.12.2010 otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Tartu Maakohtu 23.04.2010 otsuse, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks ning otsustas saata asja tühistatud osas
samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus jättis muutmata Tartu Ringkonnakohtu 06.12.2010 otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada korteriühistu 08.09.2009 üldkoosoleku otsuse p 1.4 tühisus osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagatakse korteriomandite vahel võrdselt, ning nõude tuvastada 24.09.2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisus, millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt.
RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
8.Vastavalt TsMS § 693 lg-le 2 Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Riigikohtu 25.05 2011 otsusega tühistati Tartu Ringkonnakohtu 06.12.2010 otsus tsiviilasjas nr 2-09-66202 osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Tartu Maakohtu 23.04.2010 otsuse, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Nimetatud osas saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohtu otsusest tulenevalt kontrollibki ringkonnakohus vaidlustatud maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes ülalmärgitud osas.
9.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osas, millega maakohus jättis rahuldamata J. Puio hagi KÜ A. H. Tammsaare 5 vastu korteriühistu 08.09.2009 ja 24.09.2009 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks osas, millega jagati sihtotstarbelised maksed korteriomanike vahel võrdselt. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab J. Puio hagi KÜ A. H. Tammsaare 5 vastu ja tunnistab kehtetuks korteriühistu 08.09.2009 üldkoosoleku otsuse p 1.4 osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagati korteriomandite vahel võrdselt ja 24.09.2009 üldkoosoleku otsuse, millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt. Apellatsioonkaebus tuleb selles osas rahuldada. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostjal on tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 seaduslik alus otsustada elamu remondiks vajalike kulutuste jaotamine teisiti kui jagatuna korterite pindalade järgi, kuna kostja põhikirja p 3.3.4 seda võimaldas. Kuigi KÜS § 151 lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Kostja põhikirja p 3.3.4 ei sisalda seda, missugused konkreetsed kulutused tuleb jagada korteriomanike vahel võrdselt. Riigikohus on samas asjas 25.05.2011 tehtud otsuses leidnud, et kostja põhikirja p 3.3.4 on vastuolus seadusega osas, milles korteriühistu üldkoosoleku otsusega ilma põhikirja muutmata võib sätestada seaduses sätestatust erineva majandamiskulude jagamise korra. Seetõttu tulnuks kostjal KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud vajalike majandamiskulude korteriomandite vahel jaotamisel juhinduda üldreeglist, s.o eluruumi üldpinnast lähtuvalt. KÜS § 13 lg 3 kohaselt korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistuseaduses ei ole sätestatud üldkoosoleku otsuse tühistamise aluseid, kuid KÜS § 1 lg 2 kohaselt käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid.
MTÜS § 24 lg 1 näeb ette, et kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Lähtudes KÜS § 13 lg-st 3 ja MTÜS § 24 lg-st 1 tuleb hagi rahuldamiseks tuvastada üldkoosoleku vaidlustatud otsuse vastuolu seadusega või põhikirjaga. Arvestades eelnevat, on vaidlustatud üldkoosolekute otsused osas, millega jagati vajalikud majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, vastuolus seadusega. Nähtuvalt asja materjalidest on hageja esitanud hagi kohtusse 07.12.2009, s.o KÜS § 13 lg-s 3 ettenähtud tähtaja jooksul. KÜS § 1 lg 2 sätestab, et käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Kuna KÜS §-s 13 on reguleeritud korteriühistu liikme poolt korteriühistu otsuste vaidlustamine (õigus kolme kuu jooksul pöörduda kohtu poole) ning seda ilma eelneva vastuväite protokollimiseta, siis ei ole asjakohane kostja viide MTÜS § 24 lg-le 3, mille kohaselt on üldkoosoleku otsuse vaidlustamise eelduseks vastuväite protokollimine otsusele. Seetõttu tuleb korteriühistu otsused vaidlustatud osas tunnistada kehtetuks.
10.Nähtuvalt hagiavaldusest esitas hageja üldkoosolekute otsuste kehtetuks tunnistamise nõude ja alternatiivselt üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamise nõude. Kuivõrd ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja rahuldas hageja põhinõude, siis jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 162 lg 1 ja ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja alternatiivse nõude mitterahuldamine ei too kaasa menetluskulude teistsugust jaotust.
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.