Kohtulahend

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja on kostja liige, omades korteriomandit asukohaga A. H. Tammsaare 5-xx Tartus. 8. septembril 2009 toimus korteriühistu liikmete üldkoosolek, mille päevakorras oli muu hulgas küttesüsteemi rekonstrueerimistööd ning tööde finantseerimine, sh laenu taotlemine. Nähtuvalt üldkoosoleku protokolli p-dest 1.1 ja 1.2 otsustati renoveerida küttesüsteem ja soojasõlm ning sõlmida töövõtuleping OÜ-ga Fesma Alu. Tööde finantseerimiseks otsustati taotleda pangalt laenu kuni 320 000 krooni, tagasimakse tähtajaga kuni 10 aastat. Üldkoosoleku protokolli p 1.4 kohaselt otsustati laenu tagasimaksete teenindamiseks koguda korteriomanikelt iga kuu laenulepingu alusel koostatud tagasimakse graafiku järgne summa kogu laenuperioodi vältel lisaks hooldustasu- ja remondifondi maksetele. Laenu igakuine tagasimakse otsustati jagada korteriomanike vahel osaliselt vastavalt korteriomandite pindalale (küttesüsteemi renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest) ning osaliselt korteriomandite vahel võrdselt (soojasõlme renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest). 16. septembril 2009 esitas hageja vastulause korteriühistu

rahastamise kohta tühistati sisuliselt ühistu erakorralisel koosolekul 17. septembril 2009, kus otsustati muuta renoveerimise sisu, mistõttu koguda uusi pakkumisi. Sellest tulenevalt tuleb vastu võtta uus otsus pakkumiste laekumise järel ka rahastamise kohta. Ka pandusetööde rahastamise otsus ei läinud käiku, sest energiaauditi tulemusena selgus tööde suurem maht, kui algselt arvati. Korteriomanikelt veel täiendavate sihtotstarbeliste maksete kogumist ei pidanud juhatus mõttekaks.

küttesüsteem. Veetõkkepanduste renoveerimistööd kuuluvad samasse kategooriasse. Tegemist on elamu ehituskonstruktsiooni ennistamisega. KÜS § 151 lg 1 annab korteriühistule seadusliku aluse otsustada elamu remondiks vajalike kulutuste jaotamise teisiti kui jagatuna korterite pindalade järgi, kui korteriühistu põhikirjas on selline säte olemas. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja põhikirja p 3.3.4 kohaselt (väljavõte tl 40) on ühistu liige kohustatud õigel ajal tasuma sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku või juhatuse kehtestatud korras, suuruses ja tähtaegadel. Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel elanike kohta arvestatavad, võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad sihtotstarbelised maksed. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kostja 8. septembri 2009. a üldkoosoleku otsuse p 1.4, mille kohaselt laenu tagasimakse jagatakse korteriomanike vahel osaliselt vastavalt korteriomandite pindalale (küttesüsteemi renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest) ning osaliselt korteriomandite vahel võrdselt (soojasõlme renoveerimistööde osakaal tööde kogumaksumusest), samuti korteriühistu liikmete 24. septembri 2009. a üldkoosoleku otsus koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt vastavad KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule ja kostja põhikirjale. Korteriühistu üldkoosolekute otsused, mis on vastu võetud kooskõlas seadusega, ei ole heade kommete vastased. Seadusega on korteriühistutele antud õigus jagada elamu remondiks vajalikud kulutused üldkoosoleku otsuse alusel teisiti, kui on korteriomanike eluruumide pindala osatähtsus, tingimusel et üldkoosoleku selline õigus on fikseeritud korteriühistu põhikirjas. Korteriühistu üldkoosoleku otsus küttesüsteemi rekonstrueerimistööde kulutuste katmise jaotamise kohta on sisult loogiline. Küttesüsteemi renoveerimistööde maksumus jagatakse otsuse kohaselt vastavalt korteriomandite pindalale, soojasõlme renoveerimistööd aga korteriomanike vahel võrdselt. Kui soojasõlme ei renoveeritaks, siis ei saaks selle kaudu vajalikul määral soojust ükski korteriomand, olenemata selle suurusest. Niiskustõkkepanduse tööde eest tasumine toimub üldkoosoleku otsuse kohaselt samuti kahest allikast: osa raha võetakse remondifondist (kuhu korteriomanikud teevad iga kuu makseid tulenevalt neile kuuluva korteriomandi suurusest), puuduolev raha kogutakse aga võrdsete maksetena. Korterühistu üldkoosolekute otsused ei ole vastuolus õiglustundega, samuti puudub otsustel heade kommete vastane eesmärk.

tühisus osas, millega laenu igakuine tagasimakse jagatakse korteriomandite vahel võrdselt, ning nõudes tuvastada 24. septembri 2009. a korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisus, millega otsustati koguda pandusetöödeks puuduolev raha võrdsete maksetena korteriomandi pealt. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt ja jättis maakohtus kantud menetluskulud hageja kanda ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 tulenevalt. Ringkonnakohus nõustus hagejaga, et maakohus ei ole otsuses märkinud, et ta arvestas hageja esitatud tõendiga (tl 29). See ei ole aga oluline menetlusnormi rikkumine ning nimetatud rikkumine ei toonud kaasa ka ebaõiget kohtulahendit. Maakohus on analüüsinud hageja nõude materiaalõiguslikku alust ning põhistanud jälgitavalt, miks kohus jätab hagi rahuldamata. Ringkonnakohus võttis poolte nõusolekul asja juurde uue tõendina võrdlustabeli, millest nähtub, et kostja kasutatud kulude jaotamise korra järgi suurenes hageja makse kokku 950 krooni võrra. Pooled nõustusid, et arvestades kulu suurust ja osamaksete suurust, ei ole tegemist suure summaga. Ringkonnakohus möönis, et vastuvõetud kulude jagamise kord soosib kõige enam suurte korterite omanikke, kelle maksed on väiksemad, kui oleksid olnud eeldusel, et kulud oleks jaotatud ruutmeetrite järgi. Kostja esindaja selgitas, et üldkoosolekul osalejatele olid asjaolud teada ja kaaluti erinevaid võimalusi, kuid hääletusega otsustati sellise variandi kasuks. Kuna kulude jaotuse korra muutmiseks oli kostjal seadusest tulenev õigus, siis ainuüksi hageja kulude mõningane suurenemine ei ole piisav hagi rahuldamiseks. Hageja väide, et heade kommetega on vastuolus hageja kohustus tasuda korteriühistule makseid võrreldes teiste korteriühistu liikmetega kordades suuremas ulatuses, ei ole põhjendatud. Hageja kulu suurenemine 6005 kroonilt 97 sendilt 6950 krooni 94 sendini ei ole hinnatav kordades suurema ulatusega. Maakohus on hinnanud ka otsuste vastavust headele kommetele ning leidnud õigesti, et puuduvad alused tuvastada otsuste vastuolu heade kommetega. Hageja väitel on hagis märgitud üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamisel preventiivne toime ja eesmärk, et kostja tulevikus ei hakkaks uusi tehtavaid kulutusi samadel põhimõtetel jagama. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et sel põhjusel oleks seadusest tulenev alus tuvastada hagis nimetatud üldkoosolekute otsuste tühisus. Ringkonnakohus nõustus aga hagejaga, et hagis nimetatud üldkoosolekute otsuste kehtivus ei ole aluseks ega eelduseks, et sellisel viisil kulude jagamine seda iga kord oleks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel elanike kohta arvestatavad, võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad sihtotstarbelised maksed. Korteriomandiseaduses ja korteriühistuseaduses ei ole sätteid, mis annaksid kostjale õiguse jagada kulutusi viisil, mis on vastuolus AÕS § 72 lg-s 4 ja § 75 lg-s 1, samuti KOS § 13 lg-s 3 ja § 16 lg-s 1 toodud põhimõtetega. Nimetatud sätete mõttest tulenevalt kannab korteriomanik kulutusi kaasomandi korrashoidmiseks vastavalt talle kuuluva osa suurusele. Juhul kui jagatakse kulutused teisiti, on vajalik korteriomaniku nõusolek. Ka kulutuste jagamisel kõikide korteriomandite vahel võrdselt või muul viisil ei tohi panna korteriomanikule ilma tema nõusolekuta suuremaid kohustusi kui pindala järgi jagades. Hageja ei ole vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid elamu küttesüsteemi ja panduse renoveerimiseks, vaid on vaidlustanud kulutuste jagamise viisi. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus rikkunud materiaalõiguse normi. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja üldkoosoleku vaidlustatud otsuste kohaselt tekib olukord, kus suure korteri omanikule on korteriomandite vahel kulude võrdne jaotamine rahaliselt oluliselt kasulikum kui pinna järgi jaotamine. Väiksema korteri omanik (sh hageja) on seevastu kohustatud tasuma oluliselt enam kui siis, kui kulusid tuleks kanda vastavalt talle kuuluva osa suurusele. Kulude jaotamisel kostja otsustatud viisil tekib hagejale, samuti teiste väikeste korterite omanikele, suurte korterite omanikega võrreldes ebaõiglaselt ning ebaproportsionaalselt suur maksekoormus. Ringkonnakohus on möönnud, seega tuvastanud, et vastuvõetud kulude jagamise kord soosib kõige enam suurte korterite omanikke, kelle maksed on väiksemad, kui oleksid olnud eeldusel, et kulud oleks jaotatud ruutmeetrite järgi. Ringkonnakohus on seega sisuliselt nõustunud hagejaga osas, millega hageja peab sellist kulude jagamise korda ebaõiglaseks ning heade kommete vastaseks. Samas pole ringkonnakohus oma otsuses põhjendanud, miks kohus hagejaga sisulises osas nõustudes jätab hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline ja olulises osas põhjendamata, rikkudes TsMS § 436 lg-t 1. Tegemist on hageja hinnangul ka TsMS § 669 lg 1 p-s 5 nimetatud rikkumisega. Hageja on kohtumenetluses selgitanud, et juhul, kui kohus annab kostjale õiguse jagada kulutused niivõrd ebaõiglaselt, tekib olukord, kus hagejal kui väga väikese korteri omanikul tehakse sisuliselt võimatuks omandi edasine säilitamine. Kostja vaidlustatud otsused eksivad ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute vastu. Olukord, kus hagejat kui ühte korteriühistu liiget kohustatakse tasuma korteriühistule võetud kohustuste eest makseid võrreldes teiste korteriühistu liikmetega ebaproportsionaalselt oluliselt suuremas ulatuses, ei ole kooskõlas ühiskonna üldiste arusaamadega kõlblusest ja seega ka heade kommetega. Hageja hinnangul võib see olla vastuolus ka põhiseaduse §-s 12 sätestatud võrdse kohtlemise põhimõttega. Hageja märgib, et vaidlustatud otsuste puhul on tegemist suhteliselt mõõdukate summadega. Kohtuotsus selles asjas on vajalik aga tulevaste otsuste jaoks.

üldine häälteenamus. Ringkonnakohtu otsus julgustab ühistuid leidma kompromisse, et lahendada tekkinud probleeme.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud üldkoosoleku otsuse alusel elanike kohta arvestatavad, võrdselt korterite vahel jagatavad või muul viisil arvestatavad sihtotstarbelised maksed." Kohtud leidsid, et kostjal oli tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 seaduslik alus otsustada elamu remondiks vajalike kulutuste jaotamine teisiti kui jagatuna korterite pindalade järgi, kuna kostja põhikirja p 3.3.4 seda võimaldas. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Kuna KÜS § 151 lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg 2. Kolleegiumi arvates on põhikirjas konkreetsete kulutuste sätestamine, mille osas pindalapõhisest arvestusest kõrvale kaldutakse, ning arvestuse viisi märkimine põhjendatud muu hulgas seetõttu, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem poolthäälteenamus kui korteriühistu liikmete üldkoosolekul vastuvõetavate muude otsuste puhul. Nimelt MTÜS § 22 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KÜS § 1 lg 2 alusel kohaldub see säte ka korteriühistu üldkoosoleku otsusele. Samas KÜS § 4 lg 1 kohaselt võtab korteriühistu põhikirja vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust. KÜS § 4 lg 2 lubab korteriühistu põhikirjas sätestada suurema häälteenamuse nõude. Kostja põhikirja p-st 5.12 tulenevalt võetaksegi üldkoosoleku otsused vastu lihthäälteenamusega ning otsused põhikirja muutmise kohta võetakse vastu 2/3 häälteenamusega. Lisaks sellele on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine.

KÜS § 13 lg-s 3 toodud eeldused on täidetud.

Hageja tasus hagiavalduselt riigilõivu 5000 krooni (tl 9), seega 2500 krooni ettenähtust vähem. Ka maakohus märkis vääralt tsiviilasja hinnaks 25 000 krooni 50 000 krooni asemel. Ka apellatsioonkaebuse esitamisel tasus hageja riigilõivu 5000 krooni (tl 62), kuigi oleks pidanud RLS § 56 lg 19 kohaselt tasuma riigilõivu sama palju, kui tuleb tasuda hagi või muu avalduse esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades apellatsioonkaebuse ulatust, ehk praegusel juhul 7500 krooni. Seega on hageja ka apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 2500 krooni võrra ettenähtust vähem. Ka ringkonnakohus märkis vääralt tsiviilasja hinnaks 25 000 krooni 50 000 krooni asemel. Seega on hageja tasunud maa- ja ringkonnakohtus kokku riigilõivu 5000 krooni võrra vähem (2500 krooni + 2500 krooni). TsMS § 179 lg 1 kohaselt mõistab asja lahendav kohus menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Kuna hageja on tasunud vähem riigilõivu, tuleb temalt TsMS § 179 lg 1 alusel välja mõista hagiavalduselt ning apellatsioonkaebuselt vähem tasutud riigilõiv - kokku 5000 krooni ehk 319 eurot 56 senti.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.